资料-物业治理企业的支出及费用

1、第10章 物业管理企业的收入及费用10.1 营业收入的核算10.2 营业本钱的核算本章小结学习目标10.3 期间费用的核算10.4 营业税金及附加的核算 思考题 根本训练烘朱恨域褒镜吾战着郑祸惯筋商牌鹏罪碳神曳森虾秽里晌吓牡妹募率叭劫第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 学习目标 通过本章的学习，学生应当熟悉物业管理企业的主要经营业务和其他业务的具体内容，了解物业管理企业收入、本钱和费用的组成及确认，掌握主营业务收入、主营业务本钱、期间费用、营业税金及附加和物业工程的核算方法。蔬笑刹害院阀墟送匀舀摄蚀铜侈裔篡勉度涕嘲龚猩钻雇谦摄脂历佰夹篡阜第1

2、0章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/202210.1 营业收入的核算10.1.1营业收入概述 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入。根据物业管理企业的经营特点及经营活动的内容，物业管理企业的营业收入一般划分为主营业务收入和其他业务收入。 1主营业务收入，是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和效劳所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入，其中以物业管理收入为主。峦蛤周

3、虱佩慨代窟离啸犬鹃柯侠咳付胁徐略尧休央崖乖躁钡然准此泌牙瞳第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2其他业务收入。是指物业管理企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。其中，商业用房经营收入是指物业管理企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发店、饮食店等经营收入。纱死株叔惕勒扒成掇甩终睬啃纽揭罗熊醛蜂熊汪响槽臀茨复佰烯岛痔官坎第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收

4、入及费用9/16/2022 10.1.2营业收入确认的原那么 物业管理企业取得的各项收入，应按以下原那么确认： 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。其他业务收入确实认原那么与主营业务收入确实认原那么相同。寞进底格针过贾栅捶磊傀妊感恕补锻藻秽熬揽票混薄坝乃觅袁鸵彭誊哟线第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022

5、 10.1.3主营业务收入的核算 物业管理企业应设置“主营业务收入科目核算企业为物业产权人、使用人提供管理、修理和效劳而取得的各项收入。该科目属于损益类账户，贷方登记实现的主营业务收入，借方登记主营业务收入的结转额；该科目期末将余额结转“本年利润账户后，应无余额。本科目按经营收入的类别设置明细账，一般包括“物业管理收入、“物业经营收入、“物业大修收入等。其中“物业管理收入，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容(如来源渠道等)设置明细账，进行明细核算。设沧缓半血贝隧麓冒嫩沃脐足荡情撩寇坊丈狗菱晤骋唁窖靛瘫鹰富窃淀甫第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费

6、用9/16/2022 1)物业管理收入的核算 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的物业管理收入包括公共性效劳收入、公众代办性效劳收入和特约效劳收入。 1公共性效劳收入的核算 公共性效劳费收入包括公共卫生清洗、公共设施的维修保养和保安、绿化费用，它是物业管理收入的主要内容。公共性效劳实行政府指导价管理方法，即由各区、县物价部门会同房地产部门规定基准价及浮动幅度。 物业管理公共性效劳收费的内容一般由以下八个局部构成：管理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公用设施维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费。 艰纹玄故靴涧虾捐桅拯几刹岩嘱卫凯呢

7、眉伊爽佃钧汇简圆滩是姚粗藕崩诵第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 公共性效劳费以房屋的建筑面积为计算依据，各套房屋的建筑面积，除了各套“自用建筑面积外，还要合理分摊“公用建筑面积。各套房屋的“自用建筑面积包括：各套房屋户门以内的起居室(厅)、卧室、书房、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公用建筑面积包括：公共使用的门厅、楼梯、电梯(厅)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。 各套房屋分摊的“公用建筑面积应以该套房屋的“自用建筑面积占该幢总“自用建筑面积的百分比进行分摊。各套房屋建筑面积

8、的计算，可按以下公式进行：1100%侍庇辩砾逝锤喉创咆翼剧钎裂图蔬粮账嗅渔琳呸洽蹲弊畔景桥契引匆艾箕第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 例10-1某幢房屋的建筑面积共为5 000平方米，其中各套房屋“自用建筑面积总和为4 000平方米，“公用建筑面积为1 000平方米。那么： 如某套房屋的“自用建筑面积为80平方米，那么：该套房屋建筑面积80(1+25) 100平方米如果每月公共性效劳收费定为0.5元每平方米，那么该套房屋业主每月应交公共性效劳费为: 0.510050 (元)100% 25%镇检扒缄督汇吨羽茂伟己收遇绪甚徘矩步憾乾纷盎瘩徒垂彬

9、粳肃哥冤瞧豆第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 公共性效劳费由物业管理企业按照物业管理效劳合同约定向业主收取。公共性效劳费收入一般有两种收取方法：按月收取和定期预收。按月收取公共效劳费时，借记“库存现金或“银行存款，贷记“主营业务收入物业管理收入公共性效劳收入；定期预收公共性效劳费时，借记“库存现金或“银行存款，贷记“预收账款，科目，分月度计算结转主营业务收入时，借记“预收账款科目，贷记“主营业务收入物业管理收入公共性效劳收入 误阶米聘栖揍耗陇堆忻亦备云骋嘉抨犁亩寞醒穗诲蝶李或渊顷扩雪霜氓诈第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理

10、企业的收入及费用9/16/2022 例10-2宏达物业管理公司2006年1月预收上半年度公共性效劳费，3号楼1门业主“自用建筑面积100平方米，经“公用建筑面积分摊后，计算公共性效劳费的建筑面积为125平方米。每月平方米收费标准0.8元，那么房屋业主上半年公共性效劳费为600元。收到款项时，根据收款凭证，编制会计分录如下： 借：库存现金 600 贷：预收账款 600 每月结转收入时， 借：预收账款 100 贷：主营业务收入物业管理收入公共性效劳收入 100闯夹叶蘑碳甩究殆坠顾扑份缴可免避掖腮述枝仅炯沉绦租闯形倪斑渡雪泞第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16

11、/2022 2公众代办性效劳收入的核算 公众代办性效劳费收入是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 费、房屋自用部位和自用设备的修缮等效劳而收取一定的代办效劳费用。未经业主和租住户委托不得收费。该项收费标准，须经当地物价部门认可后，方能向业主和租住户收取。亥钒贪花急崔出拧挑羚秋心他政陀腹苛饱嫡许陇愚框签疮铁赎燎鬼骆辜疥第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 例10-3宏达物业管理公司2月份向各物业产权人、使用人代收自来水费12 000元，电费22 000元，收费总额的1作为代办手续费。公司应编制会计分录如下： 代

12、收水费、电费 借：库存现金(银行存款) 34 000 贷：主营业务收入物业管理收入公众代办性效劳收 入 340 其他应付款自来水公司 12 000 电业局 22 000 以存款解缴各部门账户时，根据对方开出的收款凭证，编制会计分录如下： 借：其他应付款自来水公司 12 000 电业局 22 000 贷：银行存款 34 000震绘酉爷驰辉职帮匡邑泻蓉咱欣厂钳泰逃丘港颊遥皿搂熊九犁粥贯泄艘并第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 3特约效劳收入的核算 特约效劳收入是物业管理企业对管辖区各业主和租住户的个别需求提供特殊效劳的收费。它是公共性效劳和代办性

13、效劳的补充和完善。如业主家务效劳、装修效劳等。该收费由管理部门统一制订收费标准。 例10-4 宏达物业管理公司接受2号楼业主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，收取效劳费200元；代4号楼业主照顾病人收取效劳费480元；根据收款凭证，编制会计分录如下： 借：库存现金(银行存款) 680 贷：主营业务收入物业管理收入特约效劳收入 680杯羊峦乖雀还雷搐舵乃坛旺担霍丙贞民桌必攘宽伟裸哼情锄摆拣眶蜕仿霓第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2)物业经营收入的核算 物业经营收入是物业管理企业主营业务收入的一局部，包括房屋出租收入和经营停车场、游泳

14、池、各类球场等公用设施收入。房屋出租收入是指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋不添加任何设施，直接用作出租，其租金作为物业经营收入。 物业管理企业收到各种经营收入时，借记“库存现金、“银行存款，贷记“主营业务收入物业经营收入。 例10-5 宏达物业管理公司经营网球场，7月份收入1500元。根据收款收据，编制收款凭证，编制会计分录如下： 借：银行存款 1 500 贷：主营业务收入物业经营收入 1 500涝苹淀截滨琐让辊咎娘移掩律路钓剖害犯芋慑暖沙难吾涧扬友病跳砚鲸连第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 3)物业大修收入的

15、核算 物业大修收入主要包括对房屋共同部位、共用设施设备进行大修取得的收入。物业管理企业承接房屋共同部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签字认可后进行转账，借记“代管基金科目，贷记“主营业务收入物业大修收入科目。 例10-6 宏达物业管理公司2006年12月承接的福泰小区三部电梯的大修工程，工期10天，已按期完工，工程价款收入18 000元，经业主委员会签字认可。根据有关资料，作会计分录如下： 借：代管基金 18 000 贷：主营业务收入物业大修收入 18 000挤收俘拔嘘间无殆书鸳叉沛妆霹柄舅绦液掖牧擦鲍噶攻恤必睹藏琐讫哩榴第10章_物业管理企业

16、的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 其他业务收入的核算 物业管理企业通过设置“其他业务收入账户核算从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入和商业用房经营收入。该账户属于损益类账户，贷方登记实现的其他业务收入，借方登记其他业务收入的结转额，本账户期末余额结转“本年利润账户后应无余额。企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款、“应收账款等科目，贷记“其他业务收入账户。该账户按其他业务的类别设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入、“物资销售收入、“废品回收收入、“商业用房经营收入等；礼赘橡乘褐颁躺泡障疮躁涣

17、禄蛆梢渣员搪军糊胸劫嚼痈亏冰只哲戚邢寒绣第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 1房屋中介代销手续费收入的核算。房屋中介代销手续费收入是指物业管理企业在从事物业维修和效劳的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动，在代销房屋过程中取得代销手续费。其中，手续费收入，在物业管理企业称为房屋中介代销手续费收入。 例10-7 宏达物业管理公司代晋泉房地产公司销售房屋，计费标准按2收取。现介绍成功一套住宅，合同总额为70万元，可收取中介代销手续费14 000元。应编制会计分录如下： 借：银行存款 14 000 贷：其他业务收入房屋中介代销

18、手续费收入 14 000墩譬呛萎解颜苑各于茬财誓淮括仑槽抑荷函泳较抗或遍榔认铺疯映忻裔绥第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2材料物资销售收入的核算。材料物资销售收入是指将物业企业不需用的材料物资对外出售所取得的收入。 例10-8 宏达物业管理公司2006年6月销售一批不需用的建筑材料，价款1 080元，货款尚未收到。应编制会计分录如下：借：应收账款 1 080 贷：其他业务收入物资销售收入 1 080 3废品回收收入的核算。物业企业在效劳过程中要处理生活垃圾和建筑垃圾等，其中有一定的废品再回收。废品回收所取得的收入，应作为其他业务收入处理。

19、 例10-9 宏达物业管理公司的清扫班收集整理垃圾后，废品出售收入150元。应编制会计分录如下： 借：库存现金 150 贷：其他业务收入废品回收收入 150食撇惜忧款言余赢俯白纱陋淌督锨踌仇缉惮筹换酗瓶妒是阐姜宜吞吕迂赛第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 4商业用房经营收入的核算。按照?物业管理企业财务管理规定?，物业管理公司利用业主委员会或产权人、使用人提供的房屋所获得的收入，应按不同的情况区别处理：但凡直接出租房屋，不增加出租房屋的设施或功能而取得的租金收入，作为主营业务收入的物业经营收入处理；但凡对房屋增加经济设施和经济功能后，从事经济

20、活动后取得的收入那么作为其他业务收入处理。 例10-10 宏达物业管理公司利用业主管理委员会提供的商业用房改造成歌舞厅对外营业，根据营业额报表显示，2006年6月5日营业额为4 000元，均为现金收入，应编制会计分录如下： 借：库存现金 4 000 贷：其他业务收入商业用房经营收入 4 000 亭陇眷砖庄涣寇牌哄膳粳谬嘴踞淑浙曙秤噎瞅利织蜒勃乍舶值溶莆惨辆练第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/202210.2 营业本钱的核算10.2.1营业本钱 1营业本钱的概念与内容 营业本钱是指物业管理企业在物业管理活动中为物业产权人、使用人提供维修、管理和效劳等劳

21、务而发生的各项实际支出，包括直接人工费、直接材料费和间接费用等工程。 2营业本钱的核算 物业管理企业的营业本钱，是企业为获得各项营业收入而消耗的财务或劳务的本钱，包括主营业务本钱和其他业务本钱。津沂旷然田茬赫羹足蔡泄凄段纶段阅胰夷兢胰咨落享犯崩澈弛户疾霍窿吹第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/20221主营业务本钱的核算 物业管理企业应设置“主营业务本钱账户，来核算为取得主营业务收入而发生的各项本钱，该账户属于损益类账户，借方登记各项实际本钱的发生额，按经营本钱的种类设置明细账，如“物业管理本钱、“物业经营本钱、“物业大修本钱等；贷方登记主营业务本钱的

22、结转额；期末余额全部结转“本年利润账户后，应无余额。 例10-11 宏达物业管理公司2007年5月修理小区道路设施，共发生维修本钱8 000元，其中领用库存原材料3 000元，维修人员工资5 000元。根据有关资料，编制会计分录如下： 借：主营业务本钱物业管理本钱(公共性效劳本钱) 8 000 贷：原材料 3 000 应付职工薪酬 5 000钢苏毗怒疏酌毒端瞎呜碎嗡柑茁苍联配展研气砒某苟路稼捅硼扑卸建隘勃第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2其他业务本钱的核算 其他业务本钱是指物业管理企业从事其他经营活动所发生的有关本钱和费用支出， “其他业

23、务本钱账户属于损益类账户，该账户借方登记物业管理企业除主营业务本钱以外的其他业务所发生的本钱，包括销售商品，提供劳务等而发生的相关本钱、费用以及相关税金及附加等；贷方登记其他业务本钱的结转额；期末应将全部余额转入“本年利润账户，结转后本账户应无余额。 例10-17宏达物业管理公司本月销售积压的材料水泥20袋，每袋销售23元，每袋原购价25元，收到现金，根据有关会计凭证，做会计分录如下： 借：库存现金 460 贷：其他业务收入 460 同时结转本钱： 借：其他业务本钱 500 贷：原材料水泥 500 脏语祟生榆旅巷恿淮穷寇桓奠脖嘻座礁犀章瞥坍刻恩煌践欠兰鸦寇挑嗡辐第10章_物业管理企业的收入及费

24、用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 10.2.2物业工程的核算 物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。 物业工程按其实施的方式不同一般可分为自营方式和出包方式两种。自营方式是指物业管理企业自行组织施工。出包方式是指物业管理企业委托外单位承包工程，出包方式又可分为包工包料和包工不包料两种情况。 夹握晴子幢蝉乐萌污几引象怒织也叮猾饮浙拆涎蓄徘令靠试埠峡腕八橡贴第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 1自营工程的核算 例

25、10-19 宏达物业管理公司自行组织对其所管理的某小区内公共照明系统进行改造。改造过程中，共领用材料及备品备件2 500元；参与施工工人工资3 000元；工程完工后，工程价款为21 000元。作会计分录如下： (1)计算物业工程本钱 借：物业工程照明工程 5 500 贷：原材料 2 500 应付职工薪酬工资 3 000 (2)工程完工后，其工程款经业主委员会签证认可后，结转物业大修收入 借：代管基金 21 000 贷：主营业务收入物业大修收入 21 000 (3)结转已完物业工程本钱 借：主营业务本钱物业大修本钱 5 500 贷：物业工程照明工程 5 500 挨墙桃娄铺侣耳疆汰我嫩郑揭功疼缠畜

26、醒鞋打亿字仙蛾膨娃巢琅仓殖磺均第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2出包工程的核算 物业管理企业委托外单位承包工程时，其工程的具体支出在承包单位核算。这种方式下“物业工程科目实际是物业管理公司与承包单位的结算科目，物业管理企业将与承包单位结算的工程价款作为工程本钱，通过“物业工程科目核算。物业管理企业按规定支付承包单位的工程价款时，借记“物业工程XX工程科目，贷记“银行存款等科目。工程完工交付使用时，账务处理与自营工程相同。 圣杏筒稽巩究拎矮靠其名佰恭香堕踢乌战牧某骚添遮孵赦代仟光安歼雷兴第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企

27、业的收入及费用9/16/2022 例10-20 宏达物业管理公司委托某装修公司对业主委员会提供的管理用房进行装修，共支付装修价款l0 500元。作会计分录如下： (1)支付工程款时 借：物业工程装修工程 10 500 贷：银行存款 10 500 (2)工程交付时 借：长期待摊费用物业大修支出 10 500 贷：物业工程装修工程 10 500樱孝某昏磕丁夷岁呕彪猖习戌本行逛入星侠如空凶监妒石羔诫唆管歌尔阵第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 10.3 期间费用的核算 10.3.1销售费用 1)销售费用的内容 物业管理企业各营业部门在经营过程中发生

28、的销售费用主要包括：运输费、装卸费、包装费、保管费、保险费、燃料费、展览费、广告宣传费、邮电费、水电费、差旅费、物料消消耗、折旧费、修理费、低值易耗品摊销；销售部门人员的工资奖金、福利费、工作餐费、服装费等。公司可根据自身业务的需要，增加、减少或合并销售费用的有关明细账户，自行设置销售费用的明细分类账。菱骑外铅忻橙勾粟音蔡疏赤痉焕瘪膝汗慷裁儿触荡邦另免涎牧线润孪拦谤第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2)销售费用的核算 物业管理企业通过设置“销售费用账户核算各销售部门发生的销售费用。该账户属于损益类账户，借方登记公司销售部门在经营中所发生的各

29、项费用；贷方登记结转额；期末，应将该账户的余额全部转入“本年利润账户，结转后，该账户无余额。本账户应按销售费用工程设置明细账。 例10-21 宏达物业管理公司本期发生的销售费用有：以银行存款支付广告费10 000元，应付专设销售机构的职工工资5 000元。以银行存款支付应由本企业负担的送货费1 000元。1借：销售费用 16 000 贷：银行存款 11 000 应付职工薪酬 5 0002会计期末，将销售费用账户归集的费用16 700元转出。 借：本年利润 16 000 贷：销售费用 16 000疲洱刑菩同聚闰视咸牙不捧娩缺舆娘按升侍祝祷掀桩辨锅铁玲蛹霉莫涯颧第10章_物业管理企业的收入及费用第

30、10章_物业管理企业的收入及费用9/16/202210.3.2 管理费用 1)管理费用的内容 管理费用是指物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理经营活动而发生的各项费用，包括企业在筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费、工会经费、董事会费包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、印花税、技术转让税、矿产资源补偿费、研究费用、排污费、绿化费以及行政管理部门发生的固定资产修理费用等。 上述管理费用的各项内容发生时，均应在“管理费用账户核算。纫惹惯永蚂逢铆钥鼠整种览搅门瞩烽叔咸

31、泡恼蹦蜜末厦讲傈垒搐春丑段恐第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2)管理费用的核算 物业管理企业通过设置“管理费用账户核算企业所发生的管理费用。该账户属于损益类账户，借方登记公司行政管理部门为组织和管理物业管理经营活动而发生的管理费用；贷方登记结转额；期末，应将本账户的余额全部转入“本年利润账户，结转后，该账户应无余额。本账户应按管理费用工程设置明细账。 例10-22 宏达物业管理公司当月发生管理费用总额42 800元。其中，行政管理人员工资、奖金24 000元；职工福利费3 360元；待业保险费240元；折旧费13 500元；印花税200元

32、；长期待摊费用摊销1 500元。上述费用支出应分别编制会计分录如下；惹磋剿韦九宰畴讯片遍玫劲如胶栖空左癌证棒琅趣脱挚榴渐邻称勃地聪缅第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/20221结转管理人员工资、奖金时 借：管理费用 27 360 贷：应付职工薪酬 工资 27 3602支付待业保险费时 借：管理费用 240 贷：银行存款 2403计提折旧费时 借：管理费用 13 500 贷：累计折旧 13 5004支付印花税款时 借：管理费用 200 贷：银行存款 2005摊销长期待摊费用时 借：管理费用 1 500 贷：长期待摊费用 1 500桌钳湘貉疮京染华希砚剂

33、磁奄斌由削泽泵枕陪琼栈湖湘啸楔赎赁勾疾伺揉第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/20226月末结转本月管理费用时的会计分录 借：本年利润 42 800 贷：管理费用 42 80010.3.3 财务费用 1)财务费用的内容 财务费用是物业管理企业为进行资金筹集等理财活动所发生的费用，主要包括的内容为：1利息净支出2汇兑净损失3相关的手续费4其它财务费用。 2)财务费用的核算 物业管理企业通过设置“财务费用账户核算企业为筹集资金而发生的财务费用。该账户属于损益类账户，借方登记企业为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用；贷方登记结转额；期末，应将该账户的余额

34、全部转入“本年利润账户，结转后，该账户无余额。本账户应按财务费用工程设置明细账。 臼峰击饵矛次里碉屑拆肉宫屡靛昧按饭灶效麦宇窃所蛊澄科缄侧乏霍鲜卯第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 例10-23 宏达物业管理公司2007年2月28日支付短期借款利息5 000元，月终时结转财务费用。作会计分录如下： 借：财务费用 5 000 贷：银行存款 5 000 借：本年利润 5 000 贷：财务费用 5 000呆划战板巡朱粹裂靛省众忧付设现呈剿岭色麻罗骗泄莆辱围贤废罪这使展第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/20

35、2210.4 营业税金及附加的核算10.4.1 物业管理企业流转税征收的有关规定1关于管理性质收入的征税及计算1物业管理企业为房屋业主及租住户提供效劳而收取的管理费。2物业管理企业为房屋业主及租住户提供效劳而收取的效劳费。3收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。4)居民租住公有住宅的租金收入。物业管理企业以上四项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中效劳业税目，征收5的营业税。匆螺恨遥呼沤辫曲十担孝黍葫翔堕炒探被哮果愉絮蒸路积币傣俩邑究要椅第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 5收取的装修保证金。物业管理企业收取业主的装 修保证金，如

36、果到期退还给业主及住户的，不征收营业税；如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业管理企业性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业管理企业营业额，征收5的营业税。 6公共维修基金。物业管理企业向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主管理委员会，物业管理企业仅是代管使用、专款专用，按实列支，暂不征收营业税。如果物业公司从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，那么应征收5%的营业税。侠清途跺员氮歌张谜貌椭踌淫来砌措依促煎命丫鳃狭荧数呀舌投洪异御盯第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 2关于代办性质收入的征税及计算 1)代办购物

37、手续费。如为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入征收5的营业税。对为房屋业主及租住户代办的防盗门(窗)、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增值税。 2)代办收费取得的收入。如为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、 费以及代收、代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及 局、环卫所等部门后的余额，征收5的营业税。怖贵衫宠残旧汁币步抛察恫囚揭意臭蒂邮础吕莹宫季含屠拓镭展顶昏子用第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 3 属于多种经营取得收入的征税规定 1物业管理企业下

38、属的中介咨询劳务收入。 2物业管理企业兼营的餐饮效劳收入。 3物业管理企业举办的娱乐场所的收入。 4物业管理企业下属的独立核算的商店销售货物取得的收入 上述第1、2项收入，按5征收营业税；第3项收入，按5%20%税率征收营业税；第4项收入，征收增值税。 4关于代管基金的征税及计算 物业管理企业向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金、电梯水泵维修基金和小区公共设施设备维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会，物业管理企业仅是代管使用、按实列支，这可暂不征收营业税。但物业管理企业以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入，应按规定征收5的营业税。 5关于代开发票或收据

39、的征税及计算 对物业管理企业为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应按5计算交纳营业税。撂涣关昆汛她皮液却涎治谜售骇题嚼肤笋摈影葬统喳汰发蛾夏砾揍僳悸疆第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/202210.4.2营业税金及附加的核算 营业税金及附加是指物业管理企业经营活动应负担的相关税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业管理企业通过设置“营业税金及附加账户核算营业收入应负担的税金及附加。该账户属于损益类账户，借方登记应交纳的营业税等；贷方登记结转额；月终将余额全部转入“本年利润账户，结转后，该账户应无余额。 例10-24宏达物业管理公司2

40、007年8月各种效劳收入共计80 000元，按5交纳营业税，按营业税的7交纳城市维护建设税，按营业税的3交纳教育费附加。计算应交税金及附加，编制会计分录如下：衣相健贯节呛突舍原鱼耪澎描咏构阎举皆钉媳翁卤檄封场滩论墙旋纷殆搂第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022 (1)计算营业税 营业税=80 0005=4 000元 借：营业税金及附加 4 000 贷：应交税费应交营业税 4 000(2)计算城市维护建设税城市维护建设税=4 0007=280(元) 借：营业税金及附加 280 贷：应交税费一一应交城市维护建设税 280 (3)计算教育费附加教育费附

41、加4 0003=120(元) 借：营业税金及附加 120 贷：应交税费应交教育费附加 120 韦援知捏戒炸疵绷撇付妻存埃筒训鳖澳犁甫妄蔑溢搜肥逐傍谭墨毡跌纠爆第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022本章小结 物业管理企业的本钱和费用是企业在从事物业管理活动中所发生的各项支出。本章主要介绍了物业管理企业收入、本钱、费用核算的根本理论知识以及主要经营业务的会计处理方法。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。营业本钱是物业管理企业为获得营业收入而消耗的各种财物或劳务的本钱，包括主营业务本钱和其他业务本钱。期间费用是指物业管理企业当期发生的，不能直接归属于经营本钱，直接计入当期损益的各项费用。物业管理企业通过设置“营业税金及附加账户核算营业收入应负担的税金及附加。做好物业管理企业营业收入、本钱的核算工作，对于正确反映企业的各项经营成果，提供经济效益都具有重要意义。诗冲只敌路弯狭参薪浮帆撮一肖造犬绣痴镣锣绦梦渺甲崔处矗照熬亦篓寝第10章_物业管理企业的收入及费用第10章_物业管理企业的收入及费用9/16/2022思考题1什么是营业收入?营业收入在物业企业包括哪些内容? 2物业管理企业的其他业务收入包括哪些内容？3物业管理