城市房地产开发投资潜力研究分析报告

1、中国都市房地产开发投资潜力10强研究报告房地产业差不多成为国民经济的支柱产业，加速进展都市和加快城镇化进程差不多被确定为我国经济进展的关键战略。以都市经营为背景，以房地产开发活动带动都市建设为契机，提高都市竞争力，不仅成为中国各个都市市长们特不热门的话题，而且吸引了众多媒体和业内人士积极参与讨论。同时，我国房地产市场竞争日趋激烈，众多开发商开始进行跨地域的房地产开发，如何评价各都市的房地产开发投资潜力，确定是否进入某一都市的房地产市场，成为社会各界人士极其关注的重大问题。2003年5月到9月，由国务院进展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产

2、TOP10研究组”对中国省会都市及打算单列的35个大中都市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。 TOP10研究组认为：一个都市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在供给的差距，它要紧反应了市场投资的增长空间。在对国内外有关都市竞争力、单一产业竞争力研究基础上，结合中国经济进展和房地产行业的特点，TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对都市的住宅、办公楼、商业用房分不设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后依照房地产市场不同分物业投资结构比例加权得出房地产综合开发投资潜力。 住宅开

3、发投资潜力10都市按照差不多理论框架，TOP10研究组分不从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对35个大中都市住宅市场的开发投资潜力进行研究，具体评价指标为GDP、市区人口、人均GDP、人均居民储蓄余额、人口增长率、城镇居民人均可支配收入、收入房价比、人均居住面积、销售面积、竣工面积、空置率、销售额、投资额、吸纳率、开发投资额增长率等等。 研究结果显示住宅开发投资潜力10强都市是：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、厦门、南京、宁波、杭州、成都、青岛。在10强都市中，以上海为龙头的长江三角洲的都市占据四席，珠江三角洲的都市占据了二席，讲明中国最活跃

4、的两大经济圈仍然存在较大的房地产开发投资的增长空间。TOP10研究组对10强都市市场供求关系进一步比较分析，10强都市中50%的都市低于35个都市人均居住面积的平均值15.37平米，如杭州、宁波、广州的人居居住面积还不到13平米；从潜在供给看，投资增长速度和新开工增长对都市住宅开发投资潜力阻碍较大，比如厦门，其投资和新开工不足使得开发投资空间较大。从潜在需求来看，上海、杭州和宁波三强都市的消费水平和财宝积存水平明显强于其它都市，上海、宁波、杭州、厦门、深圳等人均GDP、人均储蓄余额都名列前茅，使得其住宅开发投资潜力较大。办公楼开发投资潜力都市按照差不多理论框架， 办公楼开发投资潜力的具体评价指

5、标为GDP、白领人数、进出口总额、外商直接投资FDI、第三产业产值增长率、人均第三产业产值、人均GDP、销售面积、新开工面积、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等。 研究结果显示办公楼开发投资潜力十强都市是：上海名列第一，深圳名列第二，北京名列第三，随后依次是：宁波、广州、厦门、成都、石家庄、青岛、大连。在10强都市中，以上海为龙头的长江三角洲的都市占据四席，珠江三角洲的都市占据了二席，讲明中国最活跃的两大经济圈仍然存在较大的房地产开发投资的增长空间。TOP10研究组对10强都市市场供求关系进一步比较分析，10强都市中50%的都市低于35个都市人均居住面积的平均值15.37平米，如杭州

6、、宁波、广州的人居居住面积还不到13平米；从潜在供给看，投资增长速度和新开工增长对都市住宅开发投资潜力阻碍较大，比如厦门，其投资和新开工不足使得开发投资空间较大。从潜在需求来看，上海、杭州和宁波三强都市的消费水平和财宝积存水平明显强于其它都市，上海、宁波、杭州、厦门、深圳等人均GDP、人均储蓄余额都名列前茅，使得其住宅开发投资潜力较大。办公楼开发投资潜力10强都市中，80%是中国最早对外开放的都市，这表明外向经济和对外合作程度直接阻碍办公楼的开发投资潜力；特大都市在10强排名中仍然独占鳌头，尽管特大都市的市场供给相当大，比如北京和上海连续三年的办公楼竣工面积之和分不占35个大中都市的16.02

7、%和12.21%，但由于这两个都市对办公楼的潜在需求也特不大，比如北京、上海的白领人口分不占35个都市的白领人口总量的12.6%和11.5%, 而且这些都市的办公楼出租率比35个都市平均出租率高出一到两倍，因此他们仍然具有较大的开发投资潜力。从办公楼市场自身的素养来看，市场吸纳率和空置水平直接阻碍办公楼开发投资潜力，比如石家庄，由于较低的空置率和较高市场吸纳率使其跻身10强之列。商业用房开发投资潜力10都市依照差不多理论框架，TOP10研究组分不从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对都市市区人口、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额、可支配收入增长率、社

8、会消费品零售额增长率、旅游收入、销售面积、竣工面积、空置率、吸纳率、开发投资额增长率、新开工面积增长率等经济指标进行评价，研究结果表明，商业用房开发投资潜力十强都市是：北京名列第一，上海名列第二，深圳名列第三，随后依次是：广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南。从商业用房开发投资潜力10强都市排名可看出：传统的商业发达都市仍具有较大的开发投资潜力，深圳、上海、广州、等老牌商业发达都市，居民的消费能力普遍较高，对商铺的潜在需求间接阻碍较大。具体表现在人均社会消费品零售总额、人均可支配收入及人均GDP等消费水平遥遥领先于其他都市。从市场有效需求来看，商业用房市场出租率高的都市投资价值较大，上海、

9、北京、深圳的出租率分不是46.1%，31.9%和65.7%，远远高于35个都市的平均水平9.7% 。旅游收入及其增长速度提高使得商业用房开发投资潜力较大，典型都市比如北京；经济增长速度，如可支配收入增长率和社会消费零售额增长率对商业用房开发投资潜力阻碍较大，典型都市如济南和沈阳。中国房地产开发投资潜力TOP10都市综合上述三大分物业开发投资潜力评价，按照投资结构比例加权得出房地产开发投资潜力TOP10为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州、厦门、宁波、杭州、南京、成都、天津。从区域分布来看，三大都市圈的代表都市（上海、北京、深圳和广州）仍然是当前房地产最具投资价值的都

10、市，东部都市的房地产投资价值强于中西部都市。10强都市中，90%的都市都在东部地区。在东部都市中，长江三角洲的上海、宁波和杭州等都市展现了以上海为核心的都市群优势。值得引人注意的是西部都市成都依托西部大开发的国家进展战略而日益显示其潜在的房地产开发空间。而东北地区无一都市跻身前10强，讲明老工业基地的房地产市场急需培育。从都市规模来看房地产开发投资潜力，呈现两大特点：一是大都市具备较大的市场空间。规模较大的都市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求, 而且大都市的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来查找市场的缝隙，进行差异化竞争。大都市的另一大特点是对周边地

11、区具有集聚作用。关于房地产市场来讲，集聚作用的要紧表现在于需求部分地来自来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等都市，外地购买力是不容忽视的重要因素。从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示都市房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求要紧受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的阻碍。房地产市场供给一方则要紧通过以后潜在供给阻碍房地产开发投资潜力。二是房地产市场本身的素养，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的阻碍也特不大。宁波、杭州等二线都市，尽管都市和房地产规模不如特大都市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。附

12、录一：中国都市房地产开发投资潜力TOP10研究的方法论一、房地产开发投资潜力TOP10评价标准差不多原则客观、公正、准确、全面是本研究的差不多原则，排除主观因素的阻碍，以客观数据为唯一依据。评价标准在综合考虑国内学术界的都市评价方法和国际商业性的都市排名经验的基础之上，中国地产TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现及潜在供给四个方面对都市的住宅、办公楼、商业用房分不制定相应的评价指标体系。各分物业市场的评价指标见下表。住宅开发投资潜力= F（潜在需求，满足需求程度，市场表现，潜在供给）都市房地产开发投资潜力= 住宅开发投资潜力+ 办公楼开发投资潜力+ 商业用房开发投资潜力二、数

13、据采集与研究方法数据来源样本都市的选择 中国目前有600多个都市，对所有都市的评价有一定难度。本研究要紧关注中国35个大中省会都市及打算单列的都市。指标数据来源 本研究全部采纳客观数据，其来源要紧是中国房地产统计年鉴、中国都市统计年鉴、中国统计年鉴，以及各都市官方网站统计公报公布的数据。计量评价方法主成分分析法 在研究方法上，为增加研究的严谨性，采纳主成分分析方法（Principal Component Analysis）。主成分分析是一种数学变换的方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次大，同时和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，K