民生-住房问题课件

1、中国住房问题浅析高房价背景下的理性思考房价高涨下的辛酸市民叶东生：早点有个家 不少市民也认为，政府应该加大投入建设经适房或廉租房，改善住房条件。“房价坚挺，物价涨了，我们的荷包却没涨，感觉很吃力。”市民熊先生也表示。有这样一则新闻，说网上调查10大热点民生问题，结果房价问题排名榜首，医疗、教育、养老、三农等话题统统排在后面。 这样的调查我看有点扯。只要我们远离房价大合唱背后的浮躁，静下心来观察身边的人和事，就会发现，房子虽然很重要，但远远不是最重要的。 虽然现在房价呈下降趋势，但是很多人仍买不起房子！只身从河源前来肇庆打工两年多的叶东生和其他受访市民一样，最关心房价问题。夫妇俩目前在某电子厂两

2、班倒地勤奋干活，每人领着不到1500元的工资。“简简单单，就想有个落脚的地方，有个家，可是高企的房价让我们想都不敢想。” 打算申请经济适用房或者廉租房，可发现“门槛”太高。“大家都觉得，地方经济要发展，理应鼓励房地产业的发展，让有钱人去买商品房。买不起商品房的，怎么办？那就买经济适用房，又或者租廉租房，让为肇庆发展做出贡献的人，都有归属感，都能在这里安个家。” 首先要引用越骂越坚强的任志强先生的一个观点，他说，中国85%的家庭拥有产权住房。 85%可是一个不得了的比例，以国内热点民生话题而言，我们的医保、社保普及率肯定还达不到这个水平。仅此一点，就可以说明房子问题绝非最大的民生话题。 但是，任

3、先生的说法可信么？就我所知，任先生喜欢乱说但不胡说，他的手下专门有个房地产研究小组，因此他的数据都是有出处的。不过有出处也不代表正确，伪造数据的事在中国并不罕见，我们还要分析，85%的说法是否符合我们的生活经验。 中国最大的人口群体当然是农民，大概占了全国人口的70%，中国农村土地集体所有，而每户农民都有一份宅基地，可以自建住房。房子有好有差，但中国农民基本上家家有房是无须质疑的。 城镇职工部分，老一代人，经历过上世纪90年代房改的，基本上都把公有住房转成私有产权，这就是所谓的房改房。在老一代城镇职工群体里，拥有房改房的比例也是很高的。 根据上面这两类情况，我们应该可以得出结论：任先生的数据大

4、致不差，中国社会的大多数人都拥有自己的房子，尽管房子的档次千差万别。 从上世纪80年代开始出现的商品房，其实在全部住房存量中所占的比例并不大。目前，中国社会的房子问题，主要出在增量部分，即新增住房需求与新增住房数量之间的矛盾。这里确实存在分配不公的问题，特别是刚刚步入社会的年青一代，如果想拥有自己的住房，困难很大。 但即便如此，房子问题仍只是部分人的困难，还算不上最大的民生话题。如果说看病难、上学难、食品安全、贫富差距、城乡矛盾等关系到千家万户的社会问题是肘腋之患的话，房子真的只能算疥癣之疾。而且对社会上最需要救助的低收入阶层来说，他们最迫切需要的，是衣、食、医、教等生活必需品，房子固然重要，

5、但远不是第一需求。 那么，为什么作为疥癣之疾的房子问题会成为这个社会的最强音呢，这就牵扯到话语权的问题。看看上面的人群分析，70%的农民基本不上网，拥有房改房的老一代人也很少上网，这些拥有产权住房的人恰恰属于沉默的大多数，既没有代言人，也很少发出自己的声音。相反，受过高等教育的新生代，却是房产饥渴族，他们没能力买房子，却有能力在媒体网络上为自己的权利奔走呼号。 事情就这么简单，会哭的孩子有奶吃。 韩国(KOREA) 日本(JAPAN) 现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要

6、算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。 人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还 免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配 矿化饮水装置；等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。 应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼

7、房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。 资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象

8、。 更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished footage)，

9、必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5 英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。 美国物产税(property taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对房

10、价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可以抵消。 从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为3

11、3000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。 但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。 英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300600英镑/m2,一处480m2的

12、房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合30004000人民币/m2；伦敦地区约合500010000人民币/m2。 瑞士(SWISS) 这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100m2的住宅相当于其36年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的差异。 中国

13、房价为什么这么高？ 国内房地产行业现在很尴尬。开发商降价了，老百姓还是买不起。国内大城市房价为什么这么高呢？ 现在打算到中国发展的外国人以及留学人员很多，他们要来国内发展必然要在国内买房。去哪里买？肯定是北京、上海之类的大城市，因为小城市生活水平与国外差距大。对于挣美元的人来说，北京的房子便宜。因此自然就会把中国大城市的房价抬起来，其原因是人民币被低估。如果国家把汇率定在改革开放前的1美元兑1.5元人民币的话，房价就不会被炒到这么高。当然高房价正如前一篇文章分析的那样，还有市场化不充分的原因，不仅仅是汇率一个因素决定的，但汇率的因素是不可忽视的。认为美元购买力高的人总用极少数商品举例，如汽油汽

14、车以及肉类鸡蛋等。其实大多数美国商品的美元价格与国内商品的人民币价格差别并不大，很多服务价格还比国内高。粮食等价格在美国很低是因为美国对其进行高额补贴。美国经过长期资本主义发展，汽车住房成为大众的必需品，市场化程度很高，就像现在国内的家电一样，因此价格相对就很低。而中国汽车工业发展时间不长，许多关键技术需要引进，加上人民币人为低估，成本短期内下不来。房地产市场化程度低，行政干预多，包括腐败在内的成本及费用就高。由于石油一半需要进口，在人民币被低估的情况下，国内市场汽油价格自然也高。基本上可以这样说，凡是依赖进口的产品价格就高。 我们先做一个比较，纽约两居室公寓大致50万美元，北京大约要200万

15、人民币。如果按照官方汇率1比6.8换算，纽约的房价折合人民币大约300多万。 有人说中国正在城市化，土地紧张，原材料长期看涨，拆迁及配套等成本高，因此房价不会下跌太多。此说法充其量只是一个定性的分析，如果用研究人员的专业标准来衡量肯定是经不起推敲的。先来看盖房子的成本。我近年去过老家的乡村，那里农民现在也住别墅了（虽然质量不如北京的）。我大致算了一下，每平米大约800元。因为是房子是卖给本村居民的，基本上是成本价。我到附近建材市场上转了转，价格比北京还略高一些。可以推断，乡村别墅所用建材质量虽然比北京差一些，但农民小批量采购的价格肯定会高于大开发商可以拿到的批量价格。由此可以推断大城市房屋建筑

16、的成本每平米一般不会超过1000元（高档楼盘除外）。 它说明了一个道理：其他成本太高了。我曾经通过拐弯抹角的关系，与一位开发商一起吃过饭。酒喝多了，也说了不少实话。开发过程中成本很高，这费那费的很多。房地产行业中很多过去计划的影子仍然存在。开发一个地产项目据说要盖几十个章，因此没有关系很难进入这个行业。你把一个东西弄得越复杂，进入的门槛就高，腐败也就越容易存在，成本自然就高。如果市场化了，房价跌到建筑成本价附近不能说是不合理的。小城市的房价一般就是2000元左右一平米，它还有利润。 最后说说价格多少合理。现在国际上一般认为合理的房价应为3到6倍年收入。房价如超过年收入的5倍，生活质量就会明显下

17、降。长期来看是不可持续的。因为人们不可能长期忍受生活质量下降。短期投机有可能超过5倍，但长期肯定要回归到人们可以承受的价格范围。也就是说，每月月供占收入的比例如果超过多数人的能力就持续不下去。如果5倍年收入为合理房价，那么北京平均职工工资为36000元，乘以5就是18万。而现在北京城区的普通两居室住宅房价都在100万上下，明显是高了。为了对比，我们还以纽约为例，纽约普通住宅的房价一般都在50万以下，收入大致每年也在三万多美元。房价收入比明显低于北京。 现在房价已在高位，现实的解决方法必须实现平稳过渡，一方面要加快房地产行业的市场化改革，把复杂的审批制度简化，降低进入门槛，把不该收不该摊销的费用取消。另一方面人民币升值要逐步进行，在人民币估值仍不到位的情况下，限制外资投机性流动，避免对经济造成冲击。至于升值怕出口企业倒闭的说法，绝不应该是决策当局的认识。鼓励出口其实是用国家财力补贴出口企业的亏损，而让全国人民共同承担由此造成的物价上涨。出口退税不宜长期保留，与其出口退税，不如补贴内需，例如家电进农村由财政补贴。这样补贴是补给国内消费者，而出口退税是补贴国外消费者，“吃里扒外”的事情我们不应该再做了！ 最近国家刚开完的全国人民代表大会上政府开始关心日益飞涨的房价，并开始积极打压房地产行业，而且出台了相应的政策与文书，这对于现在一直处于