地产市场月报iv

1、政策见功 成交量明升暗降步步为营 发展商现金为王2010年11月市场月报1第一部分 宏观大势观察第二部分 市场动态监测2第一部分 宏观大势观察第二部分 市场动态监测311月政策看点一：四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委，3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款提至5成。 通知指出：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住

2、房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 上述措施，既体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。411月政策看点二：央行1个月内两次上调金融机构存款准备金率各0.5个百分点 第1次：自2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 第2次：自2010 年11 月29 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。 上调之后，相关银行准备金率达到

3、的历史高位，粗略估算，可一次性冻结银行体系流动性三、四千亿元。 分析人士认为，央行在一个月之内采取一次加息、两次上调存款准备金率的货币政策，体现出对当前流动性过剩和通胀压力的担忧。511月政策看点三：住建部、国家外汇管理局联合发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知为进一步加强对房地产市场的宏观调控，抑制外资对中国房地产市场的投资投机行为，住房和城乡建设部和国家外汇管理局11月4日发出关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登

4、记时，应当查验有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。购房的境外个人还需要提供名下在境内无其它住房的书面承诺。611月政策看点四：胡锦涛：加快保障性住房建设 加强房地产市场调控在中共中央11月30日在中南海召开党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话，并强调要切实改善民生和加强社会管理，坚持更加积极的就业政策，扩大社会保险覆盖面，扎实推进医药卫生体制改革，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，抓好灾后恢复重建工作，加强和创新社会管理，确保社会和谐稳定。 711月政策看点五：住房城乡建设部：楼市

5、调控需要发挥合力房城乡建设部副部长仇保兴26日表示，房地产市场调控需要发挥合力，一方面是政府部门之间的协同，另一方面是中央与地方的协同。 仇保兴认为，调控政策要组合使用，政策“工具包”主要包括土地、财税、金融政策，保障性住房供应，管制措施等，同时要增强宏观调控的灵活性和针对性。811月政策看点六：国家统计局总经济师表示年内CPI或再创新高国家统计局总经济师姚景源在日前召开的中国国有经济发展论坛上表示,他不认可今年三季度CPI(居民消费价格指数)是年内最高点的说法。同时,他认为CPI增幅控制在3%以内的目标是“有难度,能实现”。 姚景源介绍,在导致CPI上涨的因素中,最高的是食品,其1-9月上涨

6、了8%,在CPI3.6%的涨幅中占了2.8%,也就是说,物价上涨70%是缘自食品价格上涨,其中粮食上涨12%,蔬菜上涨20%。食品和居住加在一起,对CPI的贡献达到90%。 姚景源表示,食品和居住依然是稳定今年四季度消费价格的关键因素，随着一系列抑制房价过快上涨政策的出台,居住价格上涨也得到一定抑制。911月政策看点七：民政部试推行以房养老模式 观念问题需解决我国从1999年进入老龄社会，现在是世界上老年人口最多的国家，如何解决孤寡老人、空巢老人的养老问题，任务艰巨并且已经刻不容缓。在日前召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部副部长窦玉沛指出：“以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向。

7、 何谓“以房养老”？专业人士指出，投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”，简称“倒按揭”。1011月政策看点八：十城市卖地近7000亿元 京沪均超千亿元 虽然楼市调控一波接一波，但土地市场依然火热，十大城市前11个月卖地收入接近7000亿元，北京、上海均超过千亿元。在楼市方面，万科11月份销售再次突破百亿元，成为全国首家年销售超过千亿元的开发商。 中国指数研究院数据显示，截至11月22日，上海、北京、大连、天津等十大城市今年前11个月累计卖地6694

8、.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加。从金额看，上海以1369.94亿元位居全国土地财政大省，北京也以1004.48亿元位居第二。1111月政策看点九：北京明年起不再受理国有建设用地直接入市申请北京市土地储备中心最新发布的关于取消直接入市交易的公告表示，自2011年1月1日起，原则上不再受理国有建设用地直接入市交易申请。对于已通过审议，但未上市交易的直接入市交易项目也分别采取措施，其中：经审核已具备入市条件的项目，须最迟于今年12月31日前完成全部上市前期手续，逾期将纳入政府土地储备；对尚不具备入市条件及申请退市的37宗直接入市项目，则取消其直接入市资格。1211

9、月政策看点十：我国拟将婚前一方贷款购房认定为个人财产11月15日，最高法院公布中华人民共和国婚姻法若干问题解释(三)征求意见稿(以下简称解释三)，近些年的婚姻热门话题房产、孩子、外遇等全部涉及。 解释三对此规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。1311月政策看点十一：我国将制定基本住房保障法住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，目前正在征求各方意见，对征求意见稿进行修改、完善。 住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十

10、一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。14第一部分 宏观大势观察第二部分 市场动态监测15土地出让情况当月市场指标数据统计分析指标性楼盘成交套数走势分析指标楼盘广告投放分析下阶段新盘展望市场点评以及后市研判16土地出让情况当月市场指标数据统计分析指标性楼盘成交套数走势分析指标楼盘广告投放分析下阶段新盘展望市场点评以及后市研判17 1.总体市场点评11月份地方政府共推出178.18万方占地的

11、土地，成交38.58万方。供应除了月头与月尾有限几天供应商住用地，其余时间只有工业地。10月份供应量减少导致11月成交量大幅下滑。18 2. 土地供应分析以上数据来源于中山市国土资源局19以上数据来源于中山市国土资源局20以上数据来源于中山市国土资源局21以上数据来源于中山市国土资源局22 本月推出土地地块信息41宗，总占地178.18万方。其中工业用地 27宗，共109万 ；商住用地12宗，共45.3万 ; 商业商住一体地1块，23.4万 。以上数据来源于中山市国土资源局23以上数据来源于中山市国土资源局24热点地块土地容积率规划允许值3.0建筑密度35%建筑高度控制在80米以内 25土地容

12、积率允许值0.6建筑密度30建筑高度控制在12米以内其他规划指标及要求详见中山市建设用地规划条件（业务编号：1902）。热点地块26热点地块土地容积率允许值0.6建筑密度30建筑高度控制在18米以内其他规划指标及要求详见中山市建设用地规划条件（业务编号：1901）。27热点地块土地容积率2.5建筑密度25%建筑高度控制在100米以内 28 3. 土地成交分析以上数据来源于中山市国土资源局29以上数据来源于中山市国土资源局30五桂山长命水地块150万/亩流拍31 11月土地市场成交方面，共土地14宗信息，成交12.6宗，面积30.29万方，成交金额金额1.59亿。具体8块工业用地，共21.7万方

13、，成交金额0.878亿；2块商住用地，2.19万方，成交金额0.27亿；1块商业地，共2.6万方，成交金额0.27亿。1块仓库地，4.1万方，成交金额0.15亿。以上数据来源于中山市国土资源局32 10月份，土地供应量锐减，直接影响11月土地成交。成交量达到5月以来最低点。以上数据来源于中山市国土资源局33总结 由于10月地方政府土地供应大量减少，达到年内低点，同时还有2块商住地的流拍， 11月成交量对比年内任何一个月都要低。但从地方政府本月推地的热情来看，后市依然看好。34土地出让情况当月市场指标数据统计分析指标性楼盘成交套数走势分析指标楼盘广告投放分析下阶段新盘展望市场点评以及后市研判35

14、11月市场都在150套基准线上运行，签约高峰出现在月中，超过300套，随后逐渐回落。周末签约并不明显。以上数据来源于中山房地产市场信息发布网二. 11月市场指标数据统计分析1. 11月市场每天成交情况362. 每月商品房成交统计以上数据来源于中山房地产市场信息发布网二. 11月市场指标数据统计分析成交数据明升暗跌11月中山全市商品房共成交6341套，环比上升7.74%，连续三个月上升。成交面积58.75万，环比下降9.6%。虽然总体成交上升，实际上本月商品房成交比起上月有所回落。373. 11月商品房成交信息统计11月成交物业主要以住宅为主，4245套，占总体成交的66.95%，环比下降17.

15、73%。商业成交319套，环比下降23.16%。车位成交急升，环比上升626%。以上数据来源于中山房地产市场信息发布网二. 11月市场指标数据统计分析世纪新城成交1031个车位38二. 11月市场指标数据统计分析4. 成交面积分析以上数据来源于中山房地产市场信息发布网11月主要成交面积在80-144方。最多为100-120方单元，约有900套；其次为120-144方，约有800套；第三为90-100方，约有700套。39二. 11月市场指标数据统计分析4. 新增供货量分析以上数据来源于中山房地产市场信息发布网11月新增供应4479套，环比下降2.57%；其中60方以下新增297套，环比下降48

16、%；60-80新增441套，环比上升16%；80-90方新增605套，环比下降35%；90-100方新增821套，环比57.58%；100-120方新增871套，环比下降10.6%；120-144方新增828套，环比上升22%；144-180方新增73套，环比下降39.2%；180以上新增280套，环比增加137%；商铺新增263套，环比下降13.8%新增住宅4216套405. 11月中山市场存量情况截至12月1日，中山住宅市场可售货量约为3.25万套，其中60方以下占12%，60-90方2房单元共占20%，90-120方三房单元共占31%，120-144方舒适型三房占17%，144方以上单位

17、占近19%。144方以下面积段占据市场主体。二. 11月市场指标数据统计分析以上数据来源于中山房地产市场信息发布网416. 11月各镇区商品房成交套数情况政府官网显示11月沙溪镇单月成交1660套，查实为世纪新城车位爆发签约1031个。但即使扣除此沙溪仍是名列前茅。本月单月签约过300套的城镇区还是8个,与上月相比，上月有很多城镇接近250，本月已经全部打回原形。以上数据来源于中山房地产市场信息发布网二. 11月市场指标数据统计分析16个8个427. 10月/11月各镇区商品房成交套数对比11月签约超上月的镇区有大涌、东区、港口、三乡、石岐；除三乡外，超越差距不大。其余城镇区成交对比上月有不同

18、回落。以上数据来源于中山房地产市场信息发布网二. 11月市场指标数据统计分析43总结11月中山市场住宅成交较上月有所回落，环比下降近20%全月消化6341套物业，其中4245套商品房。消化力最强区域为东区（沙溪扣除雅居乐车位后位居第二）消化最多是100-144方户型目前市场还有近1.2万套100-144方户型可售。44土地出让情况当月市场指标数据统计分析指标性楼盘成交套数走势分析指标楼盘广告投放分析下阶段新盘展望市场点评以及后市研判45 三. 指标性楼盘成交套数走势分析1. 东区代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 东区项目目前是中山风向标，多是大盘、品牌。其中大部分项目对比

19、上月成交都有所回落。唯远洋城始终坚挺。东区新增嘉路华花园，473套房源，但未售。46 三. 指标性楼盘成交套数走势分析2. 开发区代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 开发区11月热销项目为聚豪园，成交89套，主要为刚需为主。凯茵新城在11月把所有公寓项目销售一空，也有不错成交量。其余项目比之前相仿。新增货量集中在百合家园以及健康花城，分为248，192套。面积集中在80-90以及100-120方47三. 指标性楼盘成交套数走势分析3. 西区代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 西区大信新家园推售新区E组团，开盘售罄口碑不错，其余项目消化旧货。豪宅滨江与白朗

20、峰、奥园大地在10月也有一定签约量。西区新增近400套集中在奥园、新家园、金朗华庭以及碧翠华庭，各近百规模。48三. 指标性楼盘成交套数走势分析4. 石岐区代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 石岐区新盘豪逸御华庭在11月开盘，有不错的成绩。除此，各盘都在消化旧货。但总体对比上月石岐区成交回落。新增只有天明豪庭1栋约20套。49三. 指标性楼盘成交套数走势分析5. 沙溪代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 沙溪盘多，大牌发展商云集。本月精品楼盘以中信与雅居乐为主导，成绩斐然。尤其雅居乐车位的爆发使雅居乐签约量达到天量。沙溪新增315套，主要在宝嘉上筑、华发、

21、康桥碧翠50三. 指标性楼盘成交套数走势分析6. 港口镇代表楼盘成交走势分析以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 港口基本没有新货推出，各指标盘都在消化旧货，签约并不突出。新增中信凯旋蓝岸231套，尚未推售。51三. 指标性楼盘成交套数走势分析7. 南区代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 南区在售盘不多，万科无疑是最大亮点，但由于近期大量的消化，在11月已经没有多少货量，第七期12月推售。金水湾11月开始推售qq复式，成交量大幅增加。南区没有新增货量。52三. 指标性楼盘成交套数走势分析8. 坦洲代表楼盘成交情况 相对上月指标盘签约基数在70套以上，11月坦洲签约数也有较

22、大幅度回落，签约降低近半。坦洲新增960套，集中在海悦城邦、海伦堡、州际新天、祥圣华苑等4个项目，但都未推售。以上数据来源于中山房地产市场信息发布网53三. 指标性楼盘成交套数走势分析9. 东升镇代表楼盘成交情况以上数据来源于中山房地产市场信息发布网 广珠西线二期的开通，直接带旺了东升发展。丽景名筑作为当地龙头老大，巨量的推货与优质的产品奠定其大卖的基础。其余项目量能明显萎缩。东升新增556套，集中在名都华庭（377）以及丽景名筑（179），但亦未推售。54 指标盘项目11月签约情况总结 11月最热销项目：中信左岸（世纪新城除却车位成交87套，实际应为中信左岸） 监控指标盘共成交2701套，占

23、城镇区成交63.6%，表示成交集中在极个别项目。 序号项目成交套数1世纪新城11182中信左岸1043远洋城984聚豪园895凯茵新城836丽景名筑83本月指标盘超80套签约只有6个项目55土地出让情况当月市场指标数据统计分析指标性楼盘成交套数走势分析指标楼盘广告投放分析下阶段新盘展望市场点评以及后市研判56四. 指标楼盘广告投放分析1. 中山日报2010-11-5君怡花园20分钟到亚运城B2 1/8版2010-11-5华鸿水云轩水云轩十一月惊雷展销A6 1/2版2010-11-12远洋城峰之上 品非凡B2 1/2版2010-11-19远洋城峰之上 品非凡F1 1/2版2010-11-19华鸿

24、水云轩水云轩十一月惊雷展销A6 1/2版2010-11-19城东名门形象广告A6 1/2版2010-11-19蔷薇山庄17-28层全山景电样洋房A9 1/2版2010-11-19蓝波水岸湾区一生一度B3 1/2版2010-11-26城东名门形象广告A6 1/2版572010-11-12胜球阳光花园双向价值ZSA12 1/2版2010-11-26大信海岸无忧计划尊享0月供ZSA12 1/2版2. 广州日报58四. 指标楼盘广告投放分析2010-11-5远洋城峰之上，品非凡A3 1/2版2010-11-12雅居乐世纪新城雅居乐新城压轴街铺A1 1/2版2010-11-19远洋城峰之上，品非凡A1

25、1/2版3. 中山商报59十一月，各大发展商都明显处观望中，广告大户天明豪庭等发展商都选择偃旗息鼓。60土地出让情况当月市场指标数据统计分析指标性楼盘成交套数走势分析指标楼盘广告投放分析下阶段新盘展望市场点评以及后市研判61下阶段新楼盘展望：项目名：汉基花园二期朗逸星情 地址：中山市沙溪镇岐江公路云汉路段 占地规模：204,247.0 平方米 总建：576,122.0 平方米 预计开盘时间：12月23日 预计价格：4100 / -4500/总推售货量：176套配套：幼儿园、小学、会所、酒店、社区商业62下阶段新楼盘展望：项目名：凯茵新城雅湖半岛 地址：火炬区长江水库旁规模：3000亩总建：预计开盘时间：12月10日预计价格：估计15000-18000元/m2推售货量：130套推售面积：173-230方的联排别墅配套：高尔夫、商业街、长江酒店、会所、纪中三鑫双语学校63下阶段新楼盘展望：项目名：城东名门 地址：中山市东区兴文路（技工学校）对面 占地规模：28650 平方米 总建：100524 平方米 预计开盘时间：12月25日预计价格：估计7000-8000元/平方米 总推售货量：710套推售面积：401201房至3房 配套：商业街64下阶段新楼盘