粤港湾·柏龙湾营销拓盘方案

1、虎门，正拥有最好的时代以卓越的眼光与实力的远见 择址滨海 落子虎门天生不凡 必定成就不凡“粤港湾进军东莞VIEW OF CENTALINE 初入陌生的区域粤港湾需要一位最懂虎门的伙伴携手同行为其保驾护航， 与其共绘江山蓝图谁才是匹粤港湾最适配合的同行者城市见证者 每一寸价值高地皆有中原深耕东莞17载，覆盖东莞六大板块，连续14年蝉联东莞代理市场份额第一，绝对优势领跑同行1中海莞府玖颂江湾寰宇汇金中心东方美誉万科城市花园期星城翠珑湾卓越维港凯晟景园四季悦山居益凯景中央嘉宏锦峰振江凤凰 台佳兆业御龙山汇星商业中心宏远新智汇松湖溪岸新壹城华府城建御河湾德洲城万润广场泰禾新天地嘉宏振兴中心海伦堡松湖湾

2、丰泰观山碧水广源纳帕溪谷丰泰橡树溪谷嘉华星际湾松湖云越霖峰壹山境星河时代宏远汇龙湾丰华珑远翠珑湾保利珑远国际广场天麟天瑞嘉辉豪庭乐活PARK兰乔公馆 东兴悦庭珑远翠珑湾光明国际新鸿基奕翠园宏远帝庭山花园富通旗峰公馆光大锦绣山河华讯大宅万科时富金色家园佳兆业碧海云天春晖国际城达鑫江滨新城富盈世界汇龙光君御旗峰骏颐花园利丰中央公园风华豪苑振业松湖雅苑常平珠宝文化产业园翔龙天地星汇翠峰花园宏远康城假日罗马景苑逸景湾金色半山富盈公馆春风格拉斯松湖假日晟园中央园著佳兆业帝景中央凯达华庭银湖山庄瀚泊青柠时代明丰东江府万科大中江南院子深物业松湖朗悦3号别墅琥珀公馆文一居万科东江之星汇景城市中心君悦东方万科金

3、地天空之城正中峰景湾和昌众筑中央松湖万科首铸翡翠东望 新世纪上河居民盈山富盈华阳君荟万科第五城龙光玖龙玺万科金色城品四季悦山万科臻山府保利时区鼎峰悦境万科滨海之星深湾一号十畝芳华里品牌引路人 刷新导入品牌形象 从鹏瑞之天玥广场、招商之雍和府、中海之莞府，深业之松湖云城、中原成为品牌房企落地东莞的引路人中海地产中海莞府 东城从此与未来同步Initiate the Future2鹏瑞集团天玥广场 西平深业集团松湖云城 松山湖招商蛇口招商雍和府 虎门虎门一号龙泉豪苑万科云城龙光玖龙玺滨海 大都 会南部湾 万科城万科城市之光华侨城云麓台万科紫台虎门国际公馆东莞17年，深耕虎门15年，成为最熟悉虎门的代

4、理团队;虎门，每5个项目有4个是东莞中原代理15年的实战经验，铸就虎门第一代理天团区域执剑人 执掌滨海市场话语权3作为最懂虎门的代理团队，东莞中原携手粤港湾，必将一鸣惊人，唱响湾区同梦湾区 共未来 粤港湾柏龙湾营销策略提案壹贰叁伍市 场 洞 察项 目 定 位客 户 探 寻团 队 保 障0102030504肆营 销 策 略目录contents报告思路part -1市场洞察宏观市场环境东莞市场环境1Part全国楼市|调控持续加码下，市场下行压力巨大通过5月全国29个重点城市供求数据可得：供应持续下滑：调控持续加码，房企观望惜售。本月重点城市供应环比下跌38%，同比下跌25%，城市供应环比普遍下跌，

5、一线城 市三城供应下跌，仅深圳小幅上涨成交热度回落：市场热度回落，成交量环比下跌，整体成交环比下跌3%，分城市来看，超六成城市成交环比下跌，一线城市均下 跌，一方面前期热度过高透支部分购房需求；另一方面调控持续加码、信贷收紧、利率上浮，部分投机性需求遏制；1Part大湾区楼市|湾区多城降温，东莞余热支撑，但以谨慎为主随着大湾区多地楼市调控政策陆续出台：市场谨慎、 多城降温、东莞余热支撑；东莞地房价比位于湾区榜首，但5-6月住宅成交量同比仍下降30%，楼市回归自住与本土，趋于供求平衡；湾区9市成交分化显著，5-6月住宅成交同比涨跌参半，其中珠海楼市热度较高，成交翻一番；肇庆房价小幅下降，佛山、

6、广州房价同比双位数增长。1Part政策环境|政策进一步趋紧，市场回归理性2月27日东莞出台史上最严政策“莞六条”6月11日规范土拍招拍挂竞买资格7月9日价格备案新政出台4月29日进一步加强新建商品住房销售价 格指导明确土地招拍挂竞买资格：竞得人需为实体经营公司企业上一年缴纳员工社保人数必须大于0企业需连续纳税申报一年以上坚持目标导向加强房价调控积极引导企业科学合理定价从严控制在售项目价格涨幅督促企业及时申请办理预售加强商品住房明码标价监管调整商品住房限购年限调整差别化住房信贷政策加强新建商品住房价格指导与监管强化房地联动调控机制完善房地产市场监测及信息公开工作持续规范房地产市场秩序制定各镇街房

7、价基准价及调节系数明年新上市项目将依据政府指导基准价 进行定价东莞楼市政策从“限购、限贷、限价”全面加严，从根源瓦解强资金实力客户借名额置业操作，同时切断刚需客户恐慌入 市的打新路径，有效客户量锐减，市场逐步恢复理性；随着东莞政策进一步强化，住房和土地供应结构调整加速，短期内将保证调控政策的持续性和连贯性，将在中短期内迎来 一波外溢东莞的深圳客“退潮期”，深圳客入莞门槛大大提升。1Part镇区项目网传名义备案价格增收额度（网传）南城鹏瑞X玥装修款约46499元/（毛坯）10000元/（网传）厚街卓越大中 晴X 云翠装修包约30577元/（毛坯）约34万元（网传）厚街佳兆业阳光城时 代X韵捆绑车

8、位首批约2.63万元/第二批约2.88万元/（精装）首批12万/个 第二批20-30万/个沙田海上X悦捆绑车位租赁约24293元/（精装）18万/个中堂佳兆业时代X华装修设计费约22108元/（精装）1000元/万江天健X江来捆绑公寓约34890元/（毛坯）茶山龙湖金地X曜城免费送精装约26120元/（毛坯）寮步金地X峯捆绑车位销售约29900元/（精装）24-33万/个备案政策改变：本次限价细则明确2021年接下来新盘均参照成本+利润方式定价，且明年政府将收回市场定价权，届时新上市项目需参考区 域基准价进行备案。矛盾激化：过去2年东莞土地市场屡创地王，地价高企，加上在通胀大环境下物价上涨，银

9、行利率上升以及金融监管加严等都会导致房企融 资成本上升，且由于买房市场门槛进一步提高，同时受限购新政影响，查首付、利率上升等动作进一步压制需求，房价备案新政后这些因素 都将推动近期东莞备案价格上升。政策现象|新政压制市场需求，买卖双方矛盾加强此表格数据为网传收集信息，不代表任何人观点2021年2月份基准价镇街地面建筑层数超过4层备案新政 前地面建筑层数4层及以 下毛坯精装修毛坯精装修莞城37380383804221845287长安35103398144379542331万江34064394214336345287东城32868384304227345287松山湖3398937597413574

10、5287南城33989362073982845287大岭山24819331453646043020虎门26933328833617136007凤岗31551322793550745287寮步29278315633471937633黄江18890313053443639896大朗25092273973013737633塘厦26156271562987235881厚街22992266162927839144政府发布基准价表格数据1Part后市预判|市场趋稳，分化加剧随着“莞六条”“4.29政策”“等调控组合拳实施，政府加强加强新建住宅价格监管和二手房交易管控。市场出现下行，预计 短期内市场维稳，难

11、以再次出现爆发的火热市场。 “7.9备案政策”规定下一年度首次销售新建商品住房，需参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格，结合 房价调控目标审核确定，这意味着新开盘的项目，房价是政府根据调控目标说了算。由于严调控、银根紧和供应放量三座大山压顶，预计市场分化调整，客户将更关注项目的品牌、品质以及性价比。调整商品住 房限购年限调整差别化住 房信贷政策加强新建商 品住房价格 指导与监管强化房地联 动调控机制完善市场监 测及信息公 开工作持续规范房 地产市场秩 序东莞 莞六条1Part全国楼市下行湾区深受影响东莞态度谨慎新政矛盾激化后市市场分化宏观环境复杂、多变， 形势不容乐观预判202

12、1年下半年，维持政策严控，市场分化严峻；内外宏观环境趋紧，存在许多因素令到市场回归自住和理性，研判下半年 东莞房地产市场整体形势比较严峻，压力较大，且市场分化情况明显；中原 观点1Part东莞楼市|住宅成交同比下跌近两成，开盘遇冷年初1月许多品牌房企积极提前抢跑，但2.27新政加码，价格备案细则迟迟未出，房企观望惜售导致供应萎缩明显，据中 原地产研究院统计，34月这2个月住宅供应约55万，创历史同期新低，同比2020年下降13%，同比2019年下降29%，一定 程度上制约成交，2月6月住宅成交178万，同比2020年下降18%，同比2019年下降15%。；成交方面，截止6月底数据，东莞楼市出现

13、拐点迹象，开盘去化率呈下降趋势，6月大部分项目开盘去化率在不足50%，部 分洋房项目启动渠道转介。1Part注：以上住宅数据含商业公寓东莞楼市|下半年集中放量，预计达370万平据中原地产研究院不完全监测统计显示，预计2021年下半年住宅供应持续放量370万，同比2020年下跌23%，同比 2019年上升38%，下半年月均供应量超60万，供应放量造成压力；住宅供应量中，洋房供应323万，同比2019年上涨46%，别墅供应13万，同比2019年下跌36%，公寓供应34万， 同比2019年上涨32%，同比2020年上涨12%。1Part东莞楼市|滨海片区供应放量居首，厚街虎门位居前二下半年滨海片区供

14、应量最大，预计将达90万供应放量，片区热度预计将领先全市；其中供应热点镇街集中在 厚街、虎门、塘厦、寮步四镇，合计123万，滨海片区镇街占据前二，万科、保利等品牌房企大批集中入市， 区域竞争激烈。1Part滨海市场|当前滨海四镇呈供需平衡状态，价格稳步上涨41.425.522.447.336.537.635.630.413.92.7350003000025000200001500010000500020.040.060.080.0100.086.2 87.50.002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年单位：万2016年至今虎门洋房供求情况供应面积成交面积成交均

15、价单位：元/10.5 7.3 0.4 2.0 2.02.2 4.6 6.0 26.4 23.4 1000050006.1 1500045000400003500030000250002000051015202530002016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年单位：万2016年至今长安洋房供求情况供应面积成交面积成交均价单位：元/5.7 12.5 8.1 5.1 20.4 16.8 10.6 9.0 9.1 1.21 .8 9.9 0500010000150002000025000300000.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 2016年 2017

16、年 2018年 2019年 2020年 2021年单位：万2016年至今厚街洋房供求情况供应面积成交面积成交均价单位：元/24.4 15.2 23.0 13.1 37.942.2 38.1 17.3 19.7 40.7 31.8 0500012.2 100001500020000250003000045.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年单位：万2016年至今沙田洋房供求情况供应面积成交面积成交均价单位：元/虎门楼市：19-20年供不应求，21年上半年新政影响，供需下降

17、，均价破3万，但与长安房价仍具有较大价格差，存在溢价空间；长安楼市：价格天花板，20年迎来供需井喷，后续供应乏力，目前为滨海四镇价格“天花板”，已破4万+；厚街楼市：断供数年，21年随着万科、卓越入市，供应量急升，成交均价也大幅攀升，环比上涨24%；沙田楼市：17-18年严重供过于求，19-20严重供不应求，快速消耗前期库存，成交周期较长，楼市波动性大，后续供应量充足。 30859406742805225325050001000015000200002500030000350004000045000单位：元/2016年至今滨海四镇房价走势虎门 厚街长安 沙田2016年 2017年 2018年

18、2019年 2020年 2021年数据来源：东莞中原战略研究中心，2021年数据截止至6月底1Part滨海格局|长安断档虎门万保大战厚街内战激烈沙田洼地卓越大中晴熙云翠（在售） 产品：88-130三四房均价：约3.1万元/佳兆业阳光城时代天韵（在售）产品：88-130三四房 均价：约2.65万/万科中天金域世家（在售） 产品：80-100三四房均价：约2.6万元/明丰前海道（待售） 产品：36-66公寓 76-98洋房库存：339套洋房208套公寓康华君汇广场（待售） 产品：118-170四-五房； 221-320顶层复式货量：860套洋房，31套复式海逸豪庭（待售）产品：68-125高层洋房

19、；118-180叠墅；265-322 独栋；210-250小独栋货量：约1000套洋房万科瑧山悦（待售） 产品：138-211平洋房 地上建面220-235品字墅 货量：546套洋房卓越海上明悦（在售） 产品：85-120三四房 均价：约2.55万元/佳兆业碧海云天（在售） 产品：93-169三至四房； 186-529别墅均价：约2.7万元/碧桂园狮子洋二期（在售） 产品：85-131三至四房； 约143双拼别墅均价：约2.53万元/众筑滨海中央（在售） 产品：79-95三房均价：约3.4万元/世茂佳兆业璀璨时代（在 售）产品：99-143三四房 均价：约3.4万元/碧桂园云悦半山（待售） 产

20、品：195-276货量：约168套在 售 待 售粤港湾柏龙湾（本案） 产品：95-125三房货量：约718套万科未来之光（待售） 产品：88-143三四房 货量：976套保利天翼广场（待售） 产品：95-1953-4房； 80-100LOFT一期货量：1288套洋房 648套公寓滨海玺悦府（待售） 产品：88-115三房货量：200套汉荣悦府（待售） 建面：约4.7万虎门印象（在售） 产品：97-120三四房 均价：约2.9万元/佳兆业御龙山（在售） 产品：157-192四五房 均价：约3万元/新房在售项目：约5个在售项目：海上明悦、碧桂园狮子洋 二期、佳兆业碧海云天（尾货去化： 天琴湾、碧桂

21、园柏丽湾二期）在售价格：约2.5-2.6万/沙田厚街新房在售项目：约3个在售项目：佳兆业时代天韵、万科中天 金域世家、卓越晴熙云翠（尾货去化） 潜在供应项目：约4个康华君汇广场、明丰前海道、万科瑧山 悦、海逸豪庭在售价格：约2.6-3.1万/新房待售项目：约1个 碧桂园云悦半山年初新房价格：约4.37万/(万科瑧山府)长安新房在售项目：约4个在售项目：世茂佳兆业璀璨时代、众筑 滨海中央、虎门印象、佳兆业御龙山潜在供应项目：约5个虎门TOD、万科未来之光、滨海玺悦府、 汉荣悦府、粤港湾柏龙湾在售价格：约2.9-3.5万/虎门虎门：在售项目货量以璀璨时代为主，潜在供应以保利（21年预计住宅入市约1

22、6万）及万科（约11万）为主；长安：21年再次迎来断供，仅1盘待售，仅168套195-276产品，预计4季度入市；厚街：内部竞争激烈，在售价格约2.6-3.1万/，潜在供应充足，且地铁物业产品、纯粹豪宅产品均有供应，内卷严重；沙田：供应充足，滨海价格洼地，吸附周边外溢客源；1Part长虎供求市场|长安后续供应少，虎门去化放缓或出现供过于求24565260332725226237286123207131760314782891728915302930200004000060000800001000007月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月供应面积（）成交面积

23、（）成交均价（元/）3378934625385633912739093391960500015000100002000030000250003500040675409654040240761396454043060200450002500050000200004000015000300001000020000500010000002995330000600007月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月供需情况：2021年受新政影响，虎门去化放缓，各开发商推货节奏放缓，区 域内楼盘以顺卖及尾盘去化为主；长安洋房去化迅速，当前近乎无洋房在售 ；量价走势：虎门洋房市

24、场价格稳步上涨，最新成交均价30293元/，随着下 半年保利天翼广场、万科未来之光等品牌高地价项目入市，预测虎门价格仍 有上涨空间。2020年7月-2021年6月虎门洋房供求情况2020年7月-2021年6月长安洋房供求情况1200003500070000供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）镇街近5年年均去化（万）洋房 库存面积（万）洋房潜在供应（万）虎门47.4512.78 49.25（以虎门保利TOD为主，约29万住宅可售建面） 长安7.880.25.54 1Part长虎土拍市场|品牌房企领衔，虎门长安土拍热度较高近两年半，虎门长安区域成交了6宗地块，总建面超150万，当前近期夺标项目

25、均为TOP房企（保利、万科、碧桂园）， 保利时区TOD住宅可售建面约29万，万科未来之光住宅可售建面约11万，碧桂园云悦半山住宅可售建面约5万。WG020WG021WR021WR025WR008WR043区域地块编号土地位置买方容积率 占地、（万） 建面（万） 起始价（万元） 起步楼面价 元/ 总成交价（万元） 楼面地价（元/） 实际可售楼 面价（元/）虎门2019已售虎门镇赤岗社区东莞市旗山投资发展有限公司（东实集团）2.00 2.12 4.2553500126007642818000193552019已售虎门镇赤岗社区深圳华侨城房地产有限公司（深 圳华侨城）2.00 1.96 3.9249

26、427126007061018000200002020在售虎门镇龙眼社区上海靓柔企业管理有限公司，深 圳市蔚起商务咨询有限公司(世 茂&佳兆业)2.56.05 15.132087661380026176617303198512020待售虎门白沙社区东莞国铁保利实业发展有限公司 (保利&国铁&首铸)19.89 105.196601236276660123627663602021待售虎门龙眼社区、大宁 社区东莞市虎门科航投资管理有限公 司（万科地产）9.3917.24244383141863200002266327798长安2020待售长安镇新安社区东莞市天林名苑房地产开发有限 公司（碧桂园集团）

27、2.42.315.54966431743211573725970259971Part长虎旧改市场|半年成交150万平，未来长虎区域旧改供应量大数据显示，2021年上半年公示虎门旧改中标项目4宗，面积约76万，长安中标项目4宗，面积约81万，合计约157万；据不完全统计，近两年半长安虎门累计旧改30宗，累计旧改面积达740万。2021年上半年旧改一揽1Part二手成交量大：虎门二手成交热情高涨，19年成交量环比上涨29%，2020年成交上千套；价格分化严重：部分区域如中心片区万科云城二手成交价已接近5万/；而同区域内，部分社区成交价仅1.6万元/，价差最大达 3万元/，出现一二手价格倒挂与超低价

28、二手同存的现象。15999749271016-39%-26%71929%10%-0.6-0.4-0.200.20.40500100015002000201620172018201920202016-2020年虎门二手成交量走势二手成交量（套）幅度二手市场|虎门二手成交量大，但价格分化严重虎门二手楼盘成交价格情况片区项目开盘时间优势户型建筑面积成交单价最新成交日期备注中心片区万科云城2016年、四房两厅12548050元/2021.03.30 万科品牌、4000户大盘、项目 旁即为万达三房两厅9143737元/2021.03.09 三房两厅7739196元/2021.01.01 万达华府2013

29、年、四房两厅14731696元/2020.09.27 万达品牌、自带商业、超3000 户三房两厅9346551元/2021.02.26 龙泉豪苑2012年、六房两厅56821783元/2021.06.09 400-500平层，总价高、面积 大五房三厅56822536元2021.05.08 地标广场2009年、四房两厅16242963元/2021.03.28 中心地段天虹商圈、1800户三房两厅9237970元/2021.02.01 两房两厅7835569元/2021.04.28 飞龙山庄2005年 四室两厅13017469 元/2021.05.25 中心地段黄河商圈旁太平广场花 园1995年三

30、房两厅9516000元/2021.06.01 虎门中心区高铁片区虎门国际公 馆2009年四房两厅16225350元/2021.04.29 2500户大盘、近高铁站三房两厅9533852元/2021.03.02两房两厅8533169元/2021.04.27北部片区虎门碧桂园2015年、三房两厅12029316元/2020.11.30 碧桂园品牌、2600户大盘三房两厅10732711元/2021.05.13三房两厅9634172元/2021.05.16金地琥悦2015年、四房两厅13732482元/2021.02.22 金地品牌三房两厅9531875元/2021.05.28 沙角片区长提1号20

31、12年海景三房两厅9528527元/（挂牌价）海景资源东南片区（本案区域）南部湾万科 城2015年、四房两厅11938278元/2021.05.24 万科品牌、8000户大盘三房两厅9539577元/2021.06.09 两房两厅6235162元/2021.04.25 丰泰裕田花 园2007年三房两厅10325729元/2021.05.25 2000户大盘两房两厅8623486元/2021.04.14数据来源：来源于房地产二手网站1Part二手市场|二手房停贷致二手市场遇冰，虎门二手依靠低价冲量受2.27新政及银行停贷冲击，东莞二手楼市有效需求减少，且由于二手房业主挂牌价依旧高企，仅小部分业主

32、降价刺激成交，导 致目前客户抗性依旧较大，银行停贷无可避免拉长二手房成交周期，东莞二手住宅成交跌至冰点。虎门二手市场逆市飘红，本地二手成交超出预期，2021年上半年二手成交450套，同比上涨23%。但主要是一些老旧二手换房需求， 虎门二手成交均价仅2万左右。数据来源：东莞中原1245876813576197862033818607178431965721128160001700018000190002000021000220000204060801001201401月2月3月4月5月6月虎门2021年1-6月二手成交量价走势成交套数成交均价1Part竞争格局|虎门竞争激烈长安独苗坚守虎门镇内目

33、前有4个项目在售，下半年入市待售项目高达5个，竞争非常激烈；长安待售项目仅1个项目。虎门印象（在售） 97-120三四房 在售余货约100套 均价3.2万开盘时间：2016年8月万科未来之光建筑面积：8.28万 88-143三四房货量976套世茂璀璨时代（在售） 99-143三四房在售余货约110套，未推约394套 均价3.4万开盘时间：2020年12月新房待售项目：约1个 碧桂园云悦半山年初新房价格：约4.37万/(万科瑧山府)长安新房在售项目：约4个在售项目：世茂佳兆业璀璨时代、众 筑滨海中央、虎门印象、佳兆业御龙山 潜在供应项目：约5个虎门时区、万科未来之光、滨海玺悦府、 汉荣悦府、粤港

34、湾柏龙湾在售价格：约3-3.5万/虎门滨海玺悦府建筑面积：2.8万 88-115三四房货量200套保利时区建筑面积：约105万 95-195三四房货量1288套汉荣悦府建筑面积：4.7万 货量211套112本案2 佳兆业御龙山（在售） 在售160-192四五房在售余货约76套，无未推 均价3万开盘时间：2016年3月2 众筑滨海中央（在售）79-95三房余货约120套开盘时间：2020年10月223 碧桂园云悦半山（待售）195-276三四房房货量约168套开盘时间：预计10月123本案一级竞品本案三级竞品本案二级竞品11Part项目基本信息总占地6万总建面15万容积率2.5绿化率35%总户数

35、1299，标准层户数：1141均价34000元/车位数1816车位比1:1.4开发商世贸，佳兆业物业公司世茂天成物业管理推货产品99-142三房、四房自身配套自带约6300幼儿园、运动场地、儿童游乐场推货节点2020.12.25首开推出3#18#19#售罄，2021.3.26加推1#2#7#号楼，蓄客内解去 化约84%，5.26加推6#16#17#（其中6#、16#为毛坯），顺卖类型户型套数比例共计小高层1063房15413.5%1141套1264房（中间户）13011.4%1274房（边户）13211.6%1424房887.7%合计50444.2%洋房722房（首层变异）20.2%1013房

36、（首层变异）10.1%993房50844.5%1214房12611%合计63755.8%项目概况：共规划18栋住宅，1-12栋是11层的小高层住宅，其中4栋为商业楼。 13-19栋是25-27层的高层住宅，其中14栋为商业楼。项目规划建面99-121三 至四房高层住宅，105-143三至四房小高层住宅。项目位于滨海湾新城，近万 达商圈。产品均价：34000元/ 销售情况：顺卖销售政策：第一波备案价卖，第二三波绑定车位券（不同阶段政策不一）； 首开前启动渠道（房友圈、优置网、房联、家和好屋、汇金行）2%，1月份停止渠道，后启动全民营销转介（世好房）奖励1.5%，4月3日降至1%（走平台0.8%，

37、 个人1%）项目余货：约120套，未推余货约394套双高铁，三商圈，容积率2.5低密社区新政后去化下降明显，营销政策反复与捆绑车位进一步加大客户抗性虎门|世茂璀璨时代待推精装在售售罄13#安居房15# 27层16# 27层17# 25层18# 25层19# 27层3# 11层1# 11层2# 11层5# 11层6# 11层7# 11层8# 11层9# 11层12# 11层11# 11层10# 11层安居房毛坯在售1Part虎门|世茂璀璨时代推广主题推广渠道活动配合出街画面灯杆旗投放梯门广告投放灯杆旗投放户外大牌、灯杆旗投放官微推文，销售转发大V推文投放，官媒投放大V推文投放，官媒投放官微推文，

38、销售转发销售转发小丑气球秀， 大熊猫派送等现场转发有礼产品发 布会周末暖场 活动老业主回馈， 送坚果礼包跑车巡游 风暴瓶DIY周末暖场活动，配合烧 烤活动、盆 菜宴、小龙 虾宴五一 恐龙 展活 动521相亲活 动营销节奏前期拓展11.2812.1612.252.274.305.2810.13开放万达、临时营销中心产品发取证，首体验中心及取证，加推取证，顺推天虹展厅开放布会批开盘样板房开放二批次6#127户型10月11月12月3月4月6月2月1月谁与虎门共璀璨5月营销动作：当前顺卖余货中，推售节奏放缓客户情况：有效客户量减少，去化速率下降世界因你而璀璨人生值此 当璀璨当红虎门芯，璀璨新一程1Pa

39、rt项目基本信息总占地20万总建面105.19万容积率5.29绿化率31.6%总户数1936户（一期）均价待定车位数1944（地上）21（地下）车位比1:1.06开发商保利，国铁，首铸物业公司保利物业推货产品95-1953-4房，80-100LOFT自身配套菜肉市场、室外运动场、12班幼儿园、健康服务站、12万方商业等推货节点预计7月首开类型户型套数比例共计洋房953房40231.2%洋房1288套 公寓648套1204房40231.2%1404房39630.7%1954房886.8%合计1288100%公寓80-100648100%项目概况：保利TOD项目位于虎门滨海湾新区虎门站，由世界50

40、0强央企保利、 国铁、首铸共同开发。总占地约20万方，总建面约105.7万方，约41万方商住 建面，约64万方商业建面，小区配有菜肉市场、室外运动场、12班幼儿园、 健康服务站、12万方商业等，是集住宅、商业、酒店、写字楼、公寓于一体 的大型综合体项目。产品均价：待定营销动作：保顾3月，中原4月开始外出蓄客，在虎门万达，长安万科，厚街 万达，国贸阅云台展点设置展厅蓄客销售政策：无预计开盘时间：预计7月底首开东莞首个高铁、城轨、地铁三轨上盖物业 对标香港西九龙TOD物业1#2#3#4#5#6#7#8#15#14#16#17#18#19#20#21#22#虎门|保利时区东莞现有规模最大、体量最大，

41、能级最高社区，市场关注度较高1Part4月6月中下旬预计7月底8月9月中旬11月区域内拓展营开+住宅样开1-3#、8#预计首开980套类住宅公寓 样开4#类住宅加推324套7#住宅加推176套4大展场（虎门万达，长安万科，厚街万达，国贸阅云台展点借用）+线下地毯式拓展线上及朋友圈持续炒作小程序获取客户信息虎门|保利时区营销动作：4月开始铺排拓展，计划近期开盘客户情况：悦家云2个月时间收集9000+客户电话资源1Part项目基本信息总占地9.39万总建面17.2万容积率2.1绿化率30%总户数1226户（可售976户）均价待定车位数2207车位比1:1.8开发商万科物业公司万科物业推货产品88-

42、143三-四房自身配套幼儿园、计生服务站、老年人日间照料中心、社区图书馆、近3万自持100%商 业（20年）推货节点预计10月首开低密社区，万科资产城市中心，滨海时代坐标项目概况：万科未来之光位于虎门大宁、龙眼社区，由万科、卓越、珑远共 同开发。总占地约9.39万方，总建面约17.2万方，约13.9万方住宅建面，约3 万方商业建面；小区配有幼儿园、计生服务站、老年人日间照料中心、社区 图书馆、3万方自持商业（20年）等，是集住宅、商业、商墅于一体的大型 社区项目。产品均价：待定营销动作：7月在虎门万科云城设置展厅蓄客，同步在虎门集中商业虎门万达、 天虹商场进行展场蓄客，且开始外出蓄客，营销动作

43、紧追保利TOD项目，拓客 竞争激烈。销售政策：无预计开盘时间：预计10月中旬首开万科未来之光类型面积户型套数占比洋房88-96三房两厅一卫38839.8%120-126四房两厅两卫28829.5%143四房两厅两卫30030.7%合计976100%虎门|万科未来之光号称虎门封面之作，品牌粉丝能量大，市场关注度高1Part营销动作：6月中下旬开始铺排拓展，目前暂无较大营销动作客户情况：展厅展点开放，首轮收客开始临时营销中心（万科云城）+两大展场（虎门万达，长安天虹商场）+线下地毯式拓展线上及朋友圈持续炒作7月10月11月临时销售中心启用 开始蓄客展示区营销中心、样板房 开放加推商行展场蓄客首开1

44、2月加推6月中下旬蓄客铺排8月虎门|万科未来之光1Part节点铺排|第四季度市场供应井喷，竞争激烈区 域项目2021下半年6月7月8月9月10月11月12月虎 门众筑滨海中央二 级 竞 品在售余货约120套佳兆业御龙山别墅余货8套，洋房余货约76套虎门印象在售余货约100套（部分无法签约客户将进行清理）世茂佳兆业璀璨时代一 级 竞 品余货约110套，未推余货约394套保利时区（待售）预计7月底首开洋 房980套预计9月中旬加推 类住宅产品324套预计11月加推洋房 176套万科未来之光（待售）预计10月首开，总货量976套滨海玺悦府（待售）二 级五一营销中心开放，6月12日开放样板房，下半年入

45、市，货量约200套汉荣悦府（待售）预计10月售楼部开放，总货量211套长 安碧桂园云悦半山三 级 竞 品预计8月开放营销中心，吹风价5万+，洋房库存约178套，四季度入市厚 街佳兆业阳光城时代天韵预计7-8月加推6-9栋83-102三房共976套下半年目标清盘卓越大中晴熙云翠顺卖，余货约60套万科瑧山悦（待售）预计10月别墅首开 45套预计11月洋房首开 115套预计12月加推别墅 45套，洋房218套 明丰前海道（待售）预计最快10月入市37-66公寓，76-98洋房共547套明丰前海道（待售）海逸豪庭（待售）预计7月入市，约68-125洋房，总货量约1000套康华君汇广场（待售）预计6月入

46、市118-170四五房；221-320复式产品，共1139套虎门：在售项目余货合计约406套，璀璨时代未推货量约394套；保利7月底首开980套，4季度约2000套住宅入市，以保利、万科供应 为主；长安：仅1盘待售，吹风价5万+，预计4季度入市，有助于拔高客户价格预期；厚街：下半年供应充裕，内部陷入激战。1Part东莞楼市：有效成交减少，市场趋冷；上半年新政影响房企推货节奏，下半年整个东莞市 场集中放量；土地市场：长安虎门土拍、旧改热度依旧较高，后续供应量稳定；区域楼市：近6年整体供需平稳，价格上涨，未来虎门供应集中，将可能出现供过于求； 竞争格局：TOP企业相继进驻虎门，未来片区品牌竞争异常

47、激烈，但项目定位差异化明显， 存在竞合关系；区域 小结品牌突围：区域多竞争且多品牌项目，营销需要解决粤港湾品牌突 围的现状。营销前置：市场降温，下半年集中放量，早入市早发声早筹备，实 现营销前置，提前储备客源，保障目标实现；中原 观点part -2项目定位区域价值本体分析项目定位时代聚光灯下的新宠莞深融城C位，下一个前海 2Part区域价值|“中国第一湾”发展主轴深圳香港东莞 中山珠海澳门广州粤港澳大湾区，以不到全国0.6%的面积，创造了全国12%的GDP，可谓名副其实的“中国第一湾”。虎门位居珠江口 东岸，属于经济发展主轴。2Part广东“十四五”规划纲要发布，在湾区方面，将加快形成，以广州

48、、深圳为核心的创新创意中心，以沿海经济带、各特色产业集群为重点的 制造基地网络；南融深圳都市圈，高水平对接深圳先行示范区；西连广州，对接广州未来发展的方向；区域价值|南融深圳 西连广州的枢纽2Part东莞发展十年前看松山湖，滨海湾新区将引领东莞未来三十年发展。区域价值|引领东莞未来30年发展2Part区位价值|下一个前海东莞官宣要探索和深圳共建“深莞深度融合发展示范区”，虎门、长安等临近深圳的9个镇要深度融入深圳，并从示范区建设、产业布 局、地铁建设、营商环境优化等方面作了大致规划。滨海湾与深圳前海距离仅 20 公里，10分钟直抵大空港会展经济圈；10分钟大空港会展经济圈大空港地区总面积约95

49、平方公里， 相当于6个前海 的面积。作为全球最 大的会展中心，将会形成成1带 9的 经济连锁效应，打造千亿会展经济高铁3站香港经济圈与纽约、伦敦并称为“纽伦港”， 是全球第三大 金融中心，重要的国 际金融、贸易、航运中心和 国际创 新科技中心半小时南沙自贸区南沙未来作为粤港澳经济圈 的核心，将 全面整合来自大 陆、港澳等多方资源， 倾力 打造成世界级大都会紧邻滨海湾新区滨海湾新区西临南沙自贸区，东 临大空港新城 和前海自贸区，引 领东莞未来30年发展的新引 擎2Part虎门占据滨海湾新区面积四分之三，多项基础设施建设，将成为区域发展的主战场书记、市长产自代言推荐，紫光、华润、平安等巨企携千亿资

50、金进驻滨海湾新区城市价值|数千亿投资集聚清华紫光紫光芯云产业城平安集团威远岛智慧新城综合开发华润置地沙角半岛滨海湾站TOD以及周边地区综合开发天安（中国）AI+未来产业园都市丽人全球贴身衣物和智能可穿戴设备产业品牌中心欧菲科技欧菲光电影像产业项目2Part6轨道：广深港高铁、穗莞深城际轨道、东莞轨道交通2号线、10号线（规划中）、深茂高铁（规建中）、中南虎城轨（规建中）5高速：广深、广深沿江、虎门港、莞佛、番莞高速，进一步拉近与南沙、深圳的距离；3桥：在建的新安大桥，海堤路大桥（规划）、长安新区连通深圳的大桥（规划） ，共三座大桥，直通深圳；交通价值|半小时莞深双城 1小时湾区切换香 港中 山

51、深 圳东 莞澳 门珠 海广 州惠 州佛 山港珠澳大桥深中通道 深茂铁路广深港高铁新干线机场广深佛莞中30分钟生活圈港珠澳大桥序号轨道路线服务范围往返站点时长1【高铁】 广深港高 铁连接广州、东莞、深圳和香港， 运行速度在200-350公里/小时之 间，香港段是内地与香港跨境基 础设施建设的一个重大合作项目虎门站广州南站17分钟虎门站深圳北站17分钟虎门站西九龙站40分钟2【城轨】 穗深城际往返于深圳、东莞、广州三地的 城际列车，堪称“巨型地铁”， 运行速度为140公里/小时虎门北站长安厦边站15分钟虎门北站机场北站40分钟3【地铁】 东莞地铁2 号线东莞首条开通的轨道地铁路线， 始于东莞火车站

52、，终点站为虎门 站虎门火车站厚街珊美站8分钟虎门火车站南城蛤地站18分钟2Part大湾区国际时尚谷由广东时尚产业发展有限公司和东莞市以纯集团有限公司合作开发，致力打造一个集设计、研发、高端制造、新品发布、 新品展示、产品交易、品牌培育、产业文化呈现、人才培育、金融服务于一体的国际时尚产业集聚区、具有全球影响力的时尚文化中心。威远岛起步区将建设承载国际交往功能的空间场所，规划推动历史生态资源与科技创新服务在空间上的有机联系，重点打造大湾区高水平大 学和智慧科技城。产业价值|千亿产业集群威远岛起步区示意效果图虎门高铁站TOD综合开发项目效果图大湾区国际时尚谷项目效果图2Part近几年，虎门旧改吸引

53、众多开发商进驻，万科、华润、鹏瑞、龙光、保利等强力品牌开发商，已进驻虎门旧改市场。据统计，虎门总旧改面 积已高达857万，未来，大刀阔斧进行旧改的虎门，城市面貌必焕然一新，居住环境也将更上一台阶。城市更新|857万平旧改助推城市换新虎门城市更新项目表（更新至2021年4月）序号项目名称（万平）面积改造方向房企序号项目名称（万平）面积改造方向房企1虎门五中周边86.7万科16居起社区3.15嘉霖集团2宴岗、路栋、南珊社区164.21商住类华润17北珊社区8.8商住类龙光3白沙社区高铁南站29.57商住类保利18赤岗综合市场项目16商住类龙光4虎门tod200综合类中交19镇口产城融合项目36.4

54、产城融合类虎门集团5果利来项目15.4富力20新联社区30虎门集团6北珊社区22.6产业类北珊实业21富民农批市场旧址地块-鞋城虎门集团7大宁生态智慧产业园5.1产业类大宁经济22太平水道东岸就水泥地块2.1商住类虎门集团8赤岗综合市场项目16商住类龙光23北珊智慧城6.49执信公园周边片区32万科24大宁生态太产业智慧园5.1商住类大宁经济10白沙社区高铁站西南22.9宝能25村头社区广深高速北24.83综合类龙光11黄村社区22.46综合类鹏瑞26南珊社区国际文具厂12.75商住类德基地产12金州社第二工业区11.5商住类东方伟业27南珊社区光明路南12.15商住类德基地产13树田社区第一

55、工业区16.4商住类富基集团28富马片区商住类更新单元25.07商住类招标中14赤岗社区2商住类中智泰瑞29富马片区商住类更新单元26.47产业类招标中15博涌社区0.92商住类广辉地产总计856.982Part湾区大学是由广东省人民政府管理、东莞市政府投入保障为主的公办普通高等学校。湾区大学计划在松山湖科学城和滨海湾新区同步建设两 个校区。校园总占地约2350亩，松山湖校区占地约250亩，滨海湾校区占地2100亩。虎门镇制订“推进品质教育建设行动计划”。接下来，虎门将重点做好“品质校园”“品质课堂”“品质学子”“品质教师”等八方面， 2022年前，虎门要完成13所公办学校改扩建工程建设，届时

56、将增加约1.05万个义务教育公办学位。教育推进|湾区大学落户，教育升级虎门扩建13所公办中小学明细扩建单位扩建要求怀德小学16班北栅小学30班龙眼小学12班赤岗小学12班白沙小学29班虎门五中4班南栅小学32班虎门三中16班沙角小学11班路东小学23班威远小学6班镇口小学3班大宁小学3班湾区大学效果图2Part区域关键词滨海湾新区未来引擎主轴正脉巨企云集旧改爆发黄金版图人口大城交轨互通湾区大学千亿产城枢纽地段深圳软扩容首站2Part占位滨海湾新区， 着眼城市变迁项目价值从何跃升？2Part本体初判|中等规模，非中心，无资源，周边复杂项目位于虎门大宁东片区与长安交界处，总占地面积约3万，总建面约

57、8.2万，属于中等体量项目，整体成半围合式布局，以高层为主， 面积段为92-127三-四房，累计共746套洋房.项目位置虎门大宁东片区与 长安交界处需配建面积6760占地面积30029.02建筑限高75米计容建筑面积82880.1建筑规划高层建筑密度28%土地用途R2、R3（二类、三 类居住用地）容积率2.76用地性质绿地率30%车位数地下896；地上99 共计995个2Part沿S358约20分钟到达虎门中心区，咫尺长安（厦边社区）约25分钟到达长安中心区，看似地段偏僻，实则享受双城利好；双城中心|紧靠太安路，20分钟直抵双城中心本案S358路太安路太安路本案虎门长安长安中心区域虎门中心区域

58、约7公里20分钟约10公里25分钟2Part项目20分钟可畅达滨海新区最核心三大板块，尽享滨海新区利好下的成熟配套。近滨海湾新区|新区红利受益首站威远岛板块：重点发展AI、智慧城市及生命健康等战 略性新兴产业，布局金融科技、文化创意及国际交流 合作等功能。沙角半岛板块：以滨海湾站交通枢纽为核心，统筹推 进片区城市更新，重点发展总部经济、研发中心、现 代服务业等。莞佛高速：统筹推进与深圳大空港地区的基础设施衔 接及产业协调发展，突出新型产业载体和配套设施建 设，推动高端要素集聚。重点吸引科技型独角兽企业 集中设立研发总部，打造以新一代电子信息技术和相 关新兴产业为核心，以总部经济、科技研发等高端

59、功 能为引领的“产业之芯”。威远岛板块沙角半岛板块交椅湾板块本案约9公里20分钟车程约 10 公 里 25 分 钟 车 程约8.8公里20分钟车程2PartTOD辐射区|厦边站TOD3公里辐射区本案3kmTODTOD是以轨道站点为导向，以地铁交通带动城市“辐射式”发展，打造集居住、商业、文化等为一体的高效舒适的 城市商圈新模式。在国际一线城市，利用TOD模式打造的集居生活方式，已 成为经济发达的标志之一依托TOD模式发展起来的新型城市副中心，更是成为一座 城市价值高地的风向标穗莞深城际轨道将在长安厦边设置站点，项目距离仅3公里2Part京港澳高速、莞佛高速：距离项目4公里可到京港奥高速太 平收

60、费站，并与莞佛高速对接，可实现广州、深圳、佛山 等粤港澳大湾区城市2小时生活圈；环莞快速：距离项目11公里可达环莞快速入口，轻松实现1 小时到达莞城芯，并与东部快速干线相接，2小时内畅达东 莞各镇；虎门高铁站：广深港高速铁路的中间站，也是东莞市西南 部的交通枢纽，距项目9.2公里，车程约25分钟可到达；地铁R2线和R10线（规划）：R2线金捷路站距项目4公里，R10线商贸城站距离4公里，未来R10线将与深圳11号线接驳，畅通莞深。便捷交通|城轨、地铁、高速环伺太平出口金捷 路站虎门大 道站商贸 城站乌沙 村站乌沙 村站长安 西站广深沿江高速莞佛高速虎门港高速京 港 澳 高 速太安路滨海大道咫尺