专题二：物权法

1、 专题二：物权法1主要内容一、物权法概要二、建筑物区分所有权三、公民个人房屋所有权四、小区物业管理的相关问题 2一、物权法概要（一）物权法立法及其重要性（二）物权法主要解决的问题： 1、物属于谁，谁是物的主人； 2、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务； 3、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。（三）物权法在确认和保护合法财产方面的作用 第一，平等保护不同主体的财产权利（物权法第3、4条） 第二，稳定土地法律关系 物权法不仅规定了土地所有权制度，还确定了农村土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种土地用益权，它有利于当前农村和城市土地法律关系保持稳定。与此同时，物权法在

2、土地法律关系方面作了有利于私人财产保护的规定。此外，物权法强调了征收土地时对被征收者利益的保护。 第三，私权保障具体化 3知识链接1、城市房产管理法第十三条授权国务院规定土地使用权出让的最高年限。国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条按土地用途规定了土地使用权出让的最高年限：即居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。物权法颁布之前的法律规定：土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、附着物由国家无偿取得。这一规定明显违背了民法的公平原则，难以为社会大众所接受。2、关于征收集体所有土地的补偿标准 土地管

3、理法第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

4、 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”3、征收单位、个人房屋及其他不动产的补偿城市房屋拆迁管理条例第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等

5、因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”4二、建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权的类型 1、建筑物专有部分的所有权 2、建筑区划内的共有部分享有的共有权 3、对共有部分享有共同管理的权利 （二）对共有部分的界定 公有住宅售后维修养护管理暂行办法第四条规定： 1、本办法所称住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。 2、住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括

6、楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。 3、住宅的共有设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱 、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 5知识链接物权法第七十条即规定了建筑物区分所有权问题，第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，

7、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”6问题问题1：楼顶平台能否买卖？ 答案：屋顶平台不能买卖，产权登记机关不能办理屋顶的产权登记。问题2：住宅小区的地下车库归谁所有？ 答案：物权法第74条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占

8、用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 问题3：电梯、外墙、楼顶的广告收益归谁所有？ 答案：根据公有住宅售后维修养护管理暂行办法第四条的规定，电梯、外墙、楼顶均属于住宅公共部位，如果住宅区的电梯、外墙、楼顶被开发商用来做广告，做广告的这部分的收益应当归全体业主所有。 7三、公民个人房屋所有权问题物权法相关法条： 1、第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 2、第十七条：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。”8问题1：如何处理“一房二卖？”

9、【相关案例】陈某拥有私房一套，因外出工作，欲出售于他人，在2002年3月1日，经朋友介绍认识了江某，经双方协商，陈某以15万元的价格将房屋卖给江某，双方签订了书面买卖合同，约定江某先交6万元预付款，陈某将房屋交给江某使用，因为陈某外比较急，所以约定等陈某回来后再办理房屋产权过户登记，到时江某再付另外的9万元。8月6日陈某从外地回来，发现房价已涨，要求江某再加付2万元，江某不同意。8月8日陈某背着江某将该房屋以17万元的价格卖给张某，并立即办理了房屋产权过户登记。8月10日，陈某将6万元预付款交还江某，并要求江某搬出其房屋，遭到江某拒绝，双方争执不下，诉至人民法院。 结论：本案中张某取得了房屋的

10、所有权，其权利应该受到法律的保障，而江某由于没有办理登记过户手续，没有取得房屋的所有权，但是可以请求陈某承担返还已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 9问题2：如何理解职工住房的有限产权？【相关案例】甲于1995年开始在一家国有钢铁厂做会计工作，1998年单位新建一批公有住房，甲由于生活比较困难，通过向单位申请，可以以标准价5万元购买一套住房（该套住房的市场价大约在11万元），有了住房后，甲更加努力工作，为单位创造了良好的效益，受到了单位领导和同事的好评，工资和资金都涨了几倍，甲的生活开始富裕起来。2003年，甲有了孩子，并把农村的父母接来一起住，由于住房面积仅仅70平

11、米，一家人生活不太方便，于是在2004年1月甲将该住房出售，准备在市郊买一商品房，此时，单位领导找到甲，告知甲不能处分单位的住房，并要求收回其住房，遭到甲的拒绝，结果双方发生争执，甲无奈将单位告上法庭。结论：本案中甲有权利出售自己的住房，任何人无权干涉，但是，在同等条件下，其单位有优先购买权。如果单位放弃购买，甲在出售房屋后，应当按照规定交纳有关税费和土地收益，剩余的价款由职工与原产权单位按照产权比例分成。 10问题3：小产权房问题概念相关政策：1、1999 年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有

12、关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2、国务院办公厅2008年1月8日下发了关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(以下简称通知)，通知强调要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。11小产权房的相关案例与判决在北京市通州区北部，有一块温榆河与潮白河环绕的秀美土地，这就是宋庄，中国乃至世界规模最大的当代艺术大本营宋庄艺术家群落就坐落于此。1994年著名画家方力钧、刘炜、王音、岳敏君、杨少斌和批评家栗宪庭等作为首批拓荒者相继来到宋庄。宋庄艺术家近2000人，每年都有

13、人加入其中。而其中有300多人买下了农民的房子，其他人至今租住。宋庄艺术家由原来单纯的架上画家，增加到现在的雕塑家、观念艺术家、新媒体艺术家、摄影家、独立制片人、音乐人、自由作家等。其中一些人的作品在全世界几十个国家做过个展，并在国际上最有权威的艺术展中展出、获奖，并被几十家世界著名博物馆、美术馆收藏。2006年宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一。水涨船高，这里的地价逐年看涨。地产升值是造成卖房农民要求收回房屋的主要因素。最早起诉的一个案例，是通州农民起诉画家马玉兰的案子。2007年7月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买

14、卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，而根据法院评估结果，卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。 2007年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。今年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。对于48万元的索赔金额，是根据2004年的拆迁补偿标准进行计算的。12问题4：能否以他人名义买房【相关案例】 甲和乙是好朋友，1992年甲想在某市购买一套商品房，但是根

15、据当时的政策规定，购买商品房需要有该市正式城市户口，甲虽然有钱，但为农民身份，并无购房资格。于是，甲找到乙，提出由甲出资，以乙的名义购买一套商品房，乙表示同意。随后，甲出资21万元，由乙出面与房地产开发公司签订了商品房购买合同，购得一套90平米的商品房，产权登记人是乙，甲一直实际占有使用该房。 1996年，该市市政府颁布新的规章，取消了在本市购买商品房的户口限制，于是甲就在找乙协商，要求将房屋产权过户到自己名下，但是遭到乙的拒绝。无奈之下甲诉到人民法院，要求法院判定房屋产权归自己所有，而乙认为甲当初将房屋产权登记在自己名下，说明甲已经将房屋所有权赠送给自己，甲只有房屋使用权，自己才是该房屋的产

16、权人。13结论： 根据我国合同法、城市房地产管理法的相关规定，房屋赠与应当签订书面赠与合同，而且该房屋赠与合同必须在房屋所在地的登记管理部门登记备案后才能生效。在本案中，甲并没有将房产赠与给乙的意思，而且甲和乙也没有签订赠与合同，因此，甲和乙之间不存在赠与关系。另外，由于根据当时的法律政策的规定，只有具备该市户口的居民才能在该市购买商品房，甲不具备购房资格，因此，甲借用具备购房资格的乙的名义为自己购房，根据我国合同法和民法通则的规定，其行为属于以合法形式掩盖非法目的的无效民事行为。同时，又由于房产所有权证书是证明房屋所有权归属的重要凭证，因此，司法实践中一般会判决房产仍归乙所有，乙应当归还甲的

17、购房款21万元 14四、小区物业管理的相关问题问题1：业主有哪些权利及义务？ 答案： （一）权利： 1、提议召开业主大会的权利。 2、对物业管理提出建议的权利。 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议的权利。 4、在业主大会上行使投票表决权。 5、监督业主委员会的工作。 6、对物业管理服务事项的监督权和知情权。 7、对维修基金的监督权和知情权。15（二）义务 1、遵守业主公约、业主大会议事规则。 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。 4、按照国家有关规定交纳专项维

18、修基金。 5、按照交纳物业服务费用。16相关案例【相关案例】某小区的业主张某在住宅装修过程中因供暖供电问题与物业公司发生争吵，对物业公司的工作方法、办事效率极为不满。因此，张某到住宅小区业主委员会提出申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。答案：本案主要涉及两个问题，一是个人是否有权要求召开业主大会；二是什么样的主体才有权利要求召开业主大会？17问题2：业主委员会的法律地位及相关权利义务如何？（一）业主委员会的法律地位 业主委员会的设立仅仅是为了方便管理、简化程序，有关诉讼等事项的决策权仍应当属于业主团体（二）业主委员会的权利与义务 权利：业主委员会除了常规的诸如如召集

19、和主持业主大会、修订业主公约外，主要享有如下权利： 1协调和处理业主之间的内部关系； 2选聘、解聘、改聘、续聘物业公司。 3审议权。 4监督权 18义务： 1主动搜集业主的意见，及时反馈传递。 2配合管理，协调各类关系。 3接受全体业主和业主大会监督。现实中应确立业主委员会定期报告制度，使其接受全体业主的监督。19问题3：物业管理企业具有哪些职权？相关条文：物业管理条例第32条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第34条：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”第36条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定

20、，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第37条：“物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。”第38条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”第40条：“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”第46条第1款：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第47条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”20【相关案例1】 某物业公司接管了甲小区的物业管理，为了更好的进行管理，其在一上任就编制了住户手册，发给住户保存，以明确双方的权利义务。但在住户手册中有一条规定“违反了本手册规定的有关条款，按附件上规定的标准给予罚款”引起了大家的不满，而且在手册的后面附了两页有关罚款事项和标准的规定。 有的业主