苏州超高层项目研究

1、苏州超高层项目研究及建议何谓超高层第一个阶段 1972年以前，7层的建筑一般就被认为是超高层建筑。第二个阶段 1972年国际高层建筑会议，规定了按照层数的多少把高层建筑划分为以下四类： 第一类高层：9一16层(最高到50米)； 第二类高层：17一25层(最高到75米)； 第三类高层：26一40层(最高到100米)； 第四类高层：超高层建筑，40层以上(100米以上)。第三个阶段 20世纪90年代以后，随着建筑、工程技术的进步，对超高层建筑的划分标准，呈上升趋势，一般认为: 8-29层，高度30米以上100米以内为中高层建筑 30-60层，高度100米以上200米以内为高层建筑 60层以上，高度

2、超过200米的为超高层建筑。 第四个阶段 当前: 40层以下(500英尺或164米以下)为中高层建筑; 40100层(500一1200英尺或164一393米)为高层建筑; 100层以上(1200英尺或393米以上)为超高层建筑。何谓超高层就我国来说，没有严格的超高层概念界定，但从目前的高层民用建筑设计防火规范来看，一般将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。当然，这种分类方法是否具有充分的科学依据以及是否符合国际一般标准还有待商榷，因为目前超过100米的建筑已经越来越多。事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。根据理论及经验分析，一般在40层(大约巧

3、150米)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性(绝对高度以及巨大规模)将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。超高层优势1、视野开阔，景观资源优势2、湿度小，远离雾霾，空气质量相对好3、土地利用率高4、地标性超高层劣势1、超高层建筑开发建设成本高，投资额高，后期维护运营费用大由于超高层建筑体型巨大，因此在消防、抗震、抗风、避难层设计、机电、结构设计、施工管理和材料使用上的要求更加严格，投资成本增加较多，投资庞大。超高层建筑的结构寿命一般在100年以上，而其内部的许多设备系统寿命仅为

4、十几年，维修、更换的难度很大，成本过高。2、建设期长前期审核、报建时间长，后期建造时间长，销售周期一般也较长3、消防难度大，抗震等级高，安全隐患大超高层一旦发生火灾只能通过楼梯疏散，楼层高疏散时间长。普通消防云梯举高仅为54米，吴江有1辆101米。4、公摊面积大，得房率低，户型品质一般 由于电梯设置的增多、消防楼梯要求加大、结构要求等等，导致公摊面积加大，得房率低，通透性差，户型品质一般。环球188位置：园区苏惠路88号（苏惠路与星海街交汇处）占地面积14896平方米 建筑面积181011平方米 （地上148680平米，地下34194平米）建筑层高极高282米 ，建筑高度188米，一栋地上56

5、层，一栋地上49层，地下3层，一般层高3.95米容积率10.00绿化率20%总户数496户（40户空中别墅，256户酒店式公寓）车位比地上车位54个，地下600个装修状况精装(自住硬裝到位,輝盛閣公寓包含軟硬裝)，办公简装成本所有成本1.5万/平米，建安+机电 9000元/平米目前在售期数销售率80%，尾盘现房销售，剩余货量都为大面积写字楼，6亿货值在售主力户型80、120、170初次开盘时间2009年8月18日，当日销售2亿销售率在售会所式办公物业，单价25000-30000元/平米，房源面积125-660平方米开发商润地利转售盛高，盛高转售绿地物业公司辉盛国际物业费11.46元/平米（公寓

6、）；17.41元/平米（公馆）环球188是一座集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体。环球188 结构：框架核心筒结构 供水：中央供热水系统 外墙：双层LOW-E玻璃幕墙 电梯：三菱 采暖：中央空调、卫生间配备新型地暖系统 通讯：中国电信实施综合布线系统 大堂：大理石 环球1886-49层53320酒店式公寓设备层/避难层设备层/避难层1-4层20000精品商业1-3层挑高大堂4-28层写字楼4520040-49层CHEDI酒店及顶级会所30-42层400-660平米精品大宅25100地下1-3F车库、机房、设备房 4F 700平方米左右的无边际泳池区，与东面金鸡湖开阔的水域景观

7、，浑然一体43F1000平方米左右水疗和美容中心，空间设计注重客人休憩休闲的私密感，环境舒适 44F1000平方米左右的空中酒廊、阅读室及休闲区，提供贴心周到的服务 45F1500平方米左右的多功能餐厅，能同时提供高级会议服务及聚餐服务46-49F为36间CHEDI“都市绿洲”奢华体验酒店客房钻石顶46米四层豪宅主要合作夥伴辉盛国际（Frasers Hospitality Pte Ltd），世界顶尖酒店式服务公寓品牌运营商，成立于新加坡，隶属于星狮集团（Frasers & Neave Ltd）。辉盛国际管理的金质酒店公寓享誉全球，在世界重要都会皆有分布，如上海，伦敦，东京，新加坡，悉尼，香港，

8、曼谷，首尔等等。辉盛阁辉盛国际最高端品牌，在全球仅16家作为全球服务式公寓顶尖品牌的领导者，辉盛国际旗下拥有三个品牌，辉盛阁（Frasers suites）、辉盛坊（Frasers place）、辉盛庭（Frasers residence）。辉盛阁代表了华贵与精致的现代舒适生活，为Frasers最高端品牌，全球仅16家，选址全球最繁华城市的核心地段。英国伦敦的肯辛顿、法国巴黎的香榭丽舍（与卢浮宫、埃菲尔铁塔相邻）、韩国首尔等。辉盛阁在中国仅4家，只在国内一线城市中央Frasers之前所有项目的选择均在中国的一线城市，北京、香港、上海等。酒店式公寓位置：宝带东路399号中润苏州中心中润苏州中心占

9、地面积26759.5平方米 建筑面积 216400平方米 写字楼63000平酒店式公寓25000平购物中心75000平商业街4500平地下建筑面积 48900平建筑层高 228米，主楼45层，裙楼5层，璞御公馆26层 ，地下3层；4.2米层高车位比2300个车位建筑成本涵盖前期、建安、 基础配套设置费11.5亿，单价6900元/平米目前在售期数尾盘现房销售在售主力户型公寓45、51、69、71平米 1.8万/平，包租3年每年6万,折后1.4万/平精装写字楼63-1800平，1.8-2.3万/平初次开盘时间2010年10月销售率 70%开发商 中润置业物业公司GVA衡信柏迪物业费 16.7元/

10、月建筑面积4308层高1F： 4.2； 2-4F：3.6层数1F-4F面积区间100-350主力面积100-200 价格1 2F，7-10万； 3 4F，6-8万主力总价6000000-14000000销售方式1、2楼连卖，3、4楼连卖返租模式包租6年，前三年按总房价的6%计算，抵房价，第四年总房价的7%返点，后两年逐年递增1%购买客源投资客总体量36套中润苏州中心商铺建筑面积24627层高3.4层数6F-26F面积区间45-80主力面积45-80 价格均价17000主力总价765000-1360000装修标准3000装修配备隔板、厨卫、底板。吊顶，沙发床、家电不配购买客源投资客为主（大客户拿

11、掉4层）总体量374套中润苏州中心公寓层高4.1层数6-28去化套数46月均去化23面积区间40-2600主力面积62-1700销售价格2011年8月售价：16000目前售价16000-18000主力总价992000-31592000销售方式直接销售电梯数量和牌子 日立，共10部建材品牌开利空调、双银LOW-E中空玻璃幕墙相城区中润苏州中心写字楼设计单位华东建筑设计研究院国内排名第一东方明珠塔的设计者商业设计美国GLC世界知名商业建筑设计。设计过广州正佳广场、上海正大广场、台湾京华城、纽约法拉盛中心等项目灯光设计日本HMA世界知名灯光设计单位招商顾问高力国际知名高端物业管理、招商单位建筑单位南

12、通二建国内知名建筑单位“詹天佑”“ 鲁班”“ 白玉兰”获得者酒管公司璞丽知名白金5星酒店中润苏州中心配套单位位置：苏州工业园区星港街东方之门东方之门占地面积24319平方米 建筑面积452905平方米 地上336681平，地下116224平住宅120000平写字楼60000平酒店88000平（300套酒店+200套酒店公寓）商业100000平建筑层高300米，门洞高230米，跨度60米地上76层，地下5层容积率13.84设计单位英国RMJMj建筑设计公司、香港奥雅纳工程顾问公司、华东建筑设计研究院车位比1880个车位 建造成本建安+机电+装修，合计1万/平米 目前在售期数尾盘现房销售在售主力户

13、型高层空中豪宅，面积范围135-383；均价28000-60000元/。东方华府精装东方公馆，面积90-240；写字楼产品，面积95-206，总体均价30000-50000元/，湖景房5万/，非湖景房3万/。初次开盘时间2011年下半年 销售率总货值70多亿，11年销售4亿，12年10亿，13年2亿，销售率仅20%开发商苏州乾宁置业有限公司 物业公司世邦魏理仕物业费酒店公寓19元/平；住宅12.81元/平苏州超高层规律总结1、超高层项目一般位于城市核心区2、苏州超高层普遍销售期较长，目前均为现房销售一般来说酒店公寓期房销售较为有利，写字楼需要现房销售。超高层一般小面积低总价房源由于客户面广，销

14、售速度大大快于大面积高总价房源。环球188从09年8月开盘至今4年多销售率80%；东方之门从2011年9月10日开盘至今2年多销售率仅20%，近乎烂尾，2013年市场销售几乎停滞；苏州中润中心从2010年10月销售至今3年多，销售率70%。2、苏州超高层由于投资巨大，易手率较高环球188由润地利集团转让给盛高置业，又转让给绿地；苏州市政府旁沿海国际中心（48层），原来为苏州国际会展中心，后被苏州新发展投资有限公司收购变更为太湖广场大厦，09年被沿海地产收购改为沿海国际中心，引入万豪，13年被深业收购改为深业中心；东方之门烂尾或者转手可能性较高；3、超高层建造成本普遍较高环球188成本9000元/平米，苏州中润中心7000元/平米，东方之门建造成本在1万/平米,绿地建造成本在1.1万/