园区开发经验总结番禺区节能科技园调研报告

1、中国 30 年的改革开放取得了举世瞩目的成就但我们必须看到作为世界 工厂”的中国，还存在着一块很大的“短板”：创新能力不足!刚刚过去的国际金融 危机和近些年后兴经济体国家急起直追的形势提醒我们，如果技术创新这块短 板”不及时补齐，短期看，因西方国家需求疲软导致的经济下行压力困扰总会反 复，长期看，拥有更低人力、土地成本的国家也迟早会把中国赶超下去。因此， “中国制造”必须尽快谋求向“中国创造”转型和国家一直都非常重视科技创新， 十八大报告明确提出：“科技创新是提高社会生产力和综合国力的战略支撑，必 须摆在国家发展全局的核心位置现在的关键问题是怎么落实?这就需要我们了 解，作为社会创新重要源泉的

2、中小科技企业究竟面临着哪些困难?为了激发企业 创新活力，我们的宏观政策需要做出哪些调整位于全国发展改革试点城市-广州市番禺区中北部天安节能科技园为我们 提供了调查研究的窗口，这个创建于 年、占 750 亩的民营科技园区，经 过 7 多的发展已逐步成为一个专为中小科技企业提供办公研发用房园区管 理、技术研究对接、融资需求打包、政务服务整合等多项服务的产业聚集区，目 前园区内共集聚了 732 中小科技企业、2 万多名科技人才，累计成专利近 2000 每亩年产值 500 万元家发改委课题组对番禺区天安节能科技园做了详细调查现将所了解的情况汇报如下报告共分上下两篇本篇主要介绍节 能科技园的主要做法和成

3、效。一、主做法番禺区天安节能科技园其实是逐步发展起来的新生事物，从 2002 拿地， 2005 招商，再到 2007 年首批 30 家企业入住，发展到现在的初具规模，其中 经历了很多曲折。1民营企业家的坚持：土地开发要和产业相结合，不愿纯做房地产。节能 科技园创始人杨锦链，1989 从华南农业大学农机系毕业后，在番禺一家生产 燃气用具的国有企业“银冠实业公司”当厂长在国有企业改制和企业经营管理方 面颇有经验年的企业经营践使杨锦链意识到国的制造企业在破坏环境、 浪费资源、缺乏科技创新能力方面存在很大缺陷，2000 年下海经商后他决定做 点事情改变这种局面。2002 ，他创办的民营企业从番禺区政府

4、手里拿到 亩地最初受整个番禺区房地产开发热潮的影响杨锦链也曾找过华南碧桂园之 类的知名房地产企业合作开发自己的地块，但他认真考虑后认为，单纯修房子、 卖房子不过是一次性买卖完了就过去了有产业支撑的城区很可能变成 死城”，必须把土地开发和有市场前景的产业发展结合起来，才能最大限度、最持 久地增加土地效益。于是，杨总有了办产业园区的想法。2明确园区产业定位：专做节能环保、新能源、新一代信息技术 年 左右，杨锦链就敏锐地觉察到：“国家已将节能环保工作提升到可持续发展战略 的高度加以重视节能环保科技产业大有可为!自己的园区也要在这方面有所突 破。为此，杨总花了两年时间详细考察了北京中关村、亦庄开发区、

5、上海浦东张 江高新科技园、大连高新区、深圳高新区、深圳天安数码城、广州科学城、天河 软件园南海信息园等科技园区看来看去和自己的想法最接近的只有深圳天 安数码城最后杨锦链积极推动深圳天安数码城后来成为国家级民营科技园 区加盟番禺节能科技园区开发建设并由此进一步明确把节能科技园定位为以 “绿色、低碳、环”为主题，着力发展节能环保、新能源、新一代信息技术等战略性新兴产业领域，重点集聚研发、销售这两个环节。现在的节能科技园内，已 注册企业 732 家，其中节能环保类占 ，新能源类占 ，新一代信息技 术类占 33% ，技服务类占 10% 、文化创意类占 。3结合产业定位整体规划设计园区空间，满足中小型科

6、技企业对办公环境 的独特需求。中小科技创新企业有如下特征：一是企业规模小、成长快，起步阶 段用地需求小;二是数量多，需要集聚发展，更需要技术和资本的紧密结合三是 需要良好的运营环境需要统一建立对外展示平台公共会议平台和人才发展公 寓这些特征决定了节能科技园必须在园区整体规划和办公用房设计上做出有 别于传统工业园和商业地产的设计为此杨总专门聘请了澳洲两家专业从事科 技园区设计的事务所 DEM 和 ZEX，对园区内部各地块功能和室内办公环境进行 了设计，整体上突出绿色、低碳、环保的理念，在建筑密度、形态、外观设计方 面下大力气进行创新，现在的节能科技园整体有 40% 的绿化率，总体容积率不 超过

7、2.0此外，还分别设计了以研发、调试、生产、储存、流通为主，以管理、 对外交往、形象及产品展示的产业发展大厦，还有以办公为主的总部发展中心、 有以居住功能为主的白领公寓等等功能区物业最初一批进来的企业反映当时 第一眼看到节能科技园区以为到了新加坡的科技园上便有了落户的兴趣。4灵活设计企业办公用房，尽可能降低企业办公用房支出。中小科技型企 业的主要竞争力是知识创新能力果要求这些企业把本来用于研发的资金拿出 来去买地无疑极大地抬高了这些企业创新的门槛但大多数国有园区总是好大 喜功，想上大项目，看不上这些拿地面积不多，发展周期较长的中小科技企业。广州市就有一个例子有一个创新能力很强的企业就要 亩地广

8、州市瞧不起， 还觉得那是假项目，硬是没让这个企业落地。天安节能科技园在这方面做了创 新为了降低创新型企业购置办公用房的成本设计了三大类适合不同科技企业 办公需求的会议室和办公空间，一类是 180-2000 米的组合办公空间，适合成 长型企业第二类 平米-3300 平米灵动公办空间适合小企业搞研发销售、 办公，第三类是 3800-6600 平独栋总部空间，专享大楼独立命名权，适合有 一定上市实力的企业同发展阶段的中小企业可根据自己的实际情况选择价格 不同的办公用房，不用再整块拿地或整栋整层购买，成本一下子就下来了。5通过各种专业服务降低企业的运作成本，让企业集中精力搞研发。节能 科技园不是把园区

9、建好把企业招来就走了他们的核心目标是要和这些企业共 同成长所以服务是关键园区公司有一个十人团队的客户服务中心定期了解 企业的需求并据此由整个公司提供专业服务一是整合融资需求牵线金融机 构将园区内多家企业的融资需求整体打包统一对六家银行和相应的担保机构 进行招投标大大提高了中小企业在办理金融业务过程中的议价能力有效降低 了借贷成本园区最近做了一个科技担保担保费用直接比以前单个企业做减了 一半二是整合政务需求，降低办事成本。为了满足驻园企业的各种行政性办事 需求园区又作为中介方一头积极调查联络企业一头反复与政府各部门及事 业单位沟通并牵线搭桥通过整合园区内企业争取政府优惠政策和办事的成本 也大大降

10、低了很多起步期中小企业可以方便地获得政府的办公用房补贴贷款 贴息和创新奖励;三是整合研发合作需求，增强研发实力。由园区统一为中小企 业和 40 所科研院所合作，设立 42 个企业研发中心，引进博士 名，博士后 2 担国家科研课题 20 多孵化企业提供租金研等补贴累计近 2000 万元四是帮助企业宣传扩大企业影响力园区投资建设了公共网站企业 LED 服务平台数字化发布中心等电子商务平台和科技成果展览中心为园区企业及 时发布科研信息、对外交流和人才招聘提供宣传平台。6府的鼓励和支持很重要能科技园要跟广州市老城区(如天河软件园) 等核心办公区竞争，地方政府还必须积极作为。除了给予相应的办公用房补贴、

11、 研发奖励外番禺区还做了如下一些重要工作首先番禺区政府通过向广州市 争取，在园区设立了广州市、番禺区、南环街三级政务服务中心，为园区企业提 供工商登记、项目申报、落实优惠政策“一站式”政务服务，使企业集中精力搞 研发。其次，推行一个政府、多个环节的行政审批制度改革，把各部门涉及到的审批业务统一集中于某个科室后将这些审批科室集中安排在区政府办公大楼 内统一办公入园企业基本只需在一栋楼里就可办好所有事情最后就某些重 要业务比如企业上市定期召开现场办公会，集中相关部门到园区统一现场办理。 同时还设立了专业上市培育机构为园区提供上市融资等培训和服务最近又 为园区内的企业开通了行政审批“绿色通道”，方便

12、他们更快更好地办事。二、取得的成效1园区公司经营良好。园区公司为企业提供了服务后所换取的收益主要是 四块：一是物业租金收益。办公用房、高级公寓及商业租金收入(租金最低每平 米每月 10-150 元二是股权投资收益。园区公司会选择有潜力的好项目进行股 权投资同时还会参股园区内配套的会所餐饮场所及会展中心此外还入股一 些小额担保公司;三是升值收益。随着土地和房产的升值，园区公司也获得了更 高的融资能力;四是政策性补贴收益。其中前两项是收入大头，近几年股权投资 收益日益可观。2企业认可度高。我们实地走访了四家企业，他们有不少原来都在广州市 天河区番禺区老城区办公吸引他们入驻节能科技园的主要是几个因素

13、一是 这里的中小型科技产业定位;二是园区的整体规划环境和办公条件;三是园区的 专业化服务四是市区两级政府的积极支持。从企业加入的情况看，每年也有进 有出但排队申请的企业很多2011 年园区里有 30 企业退出去了退的原因 主要是：一是发展好了，实力变大了，想要区位更好体量更大的办公空间。比如 金城食品检测公司，就去高速路旁边搞了一个独栋建筑、贴上自己的公司标识， 便于将来上市;二是企业的一部分带带有生产性质的部门离开了，例如中海达的 生产装配线就搬出了园区，留下的是研发、财务等总部部门;三是发展得不好， 为了降低成本而选择离园如有个企业就搬到了附近租金更低的隆美集体工业 园。3节能科技园所取得

14、的成功主要体现在一是促进了企业创新截止目前， 园区共取得发明专利等科研成果 1580 项，其中 项填补国内技术空白。考虑 到正式统计时某些企业的积极性实际专利数量更多能有 2000 多项;二是提 高了中国产品的国际市场竞争力中海达卫星导航股份有限公司于 2010 年 8 月 份自主研发成功的一项专利直接把相关产品的国际价格拉低一半迅速抢占了 国际市场份额;三是一部分企业发展壮大、成功上市。目前园区已培育出中海达、 海大集团新太科技 3 上市企业另有 12 家企业即将上市;四是实现了土地高效利用。据番禺区国土分局总结，节能科技园每亩土地年产值高达 5000 元， 是传统工业用地产值的 25 倍。

15、平均每亩利税超 400 万元，堪称集约用地的典 范。三、节科技园的创之处我们认为节能科技园的创新之处集中体现在民营资本办园中小科技企业 定位、服务市场化、产城一体化四个方面。1试出了一条民营资本办好产业园的新路子。一般认为，产业园区由于规 模大企业多园区内企业在经营过程中不可避免的涉及较多行政事务因而由 政府来建设经营和管理会更有效率所以在我国不论是传统制造工业园区还 是诸如软件科技等高新技术园区基本都由政府以园区管委会的形式管理节 能科技园却对上述传统认识构成了挑战：将产业园区的投资、建设、招商、运营 和管理等环节放手让民营资本来搞不仅比政府自己办园区更省事整体效益反 而更高据了解民营资本办

16、产业园区的例子在番禺乃至全国还有一些比如番 禺区的民营动漫游戏产业园深圳天安数码城成都市双流县蛟龙工业港这其 中深圳天安数码城的案例值得深入研究，天安数码城自 起步，从最初的 工业园发展到工贸园再到科技园现已发展出城市产业综合体的第四代产业 园区本报告分析的番禺区节能科技园只不过是天安数码城集团凭借自己的独 特的园区经营模式，向深圳以外的城市“进军”的一个重要据点而已。2为中小民营科技创新企业的集聚发展提供了城市空间。中小科技企业的 优势在技术创新而不在资本实力起步阶段不可能将自己的有限资金大量投入 于购置土地和整栋整层的办公用房等固定资产政府主导的国有园区往往偏向 于拿地多投资大突显政绩的大

17、型上市企业中小民营科技企业基本被排除在 国有园区的政策福利体系之外禺区节能科技园则抓住了这些代表着城市创新 活力的企业发展需求，通过整体环境的打造和灵活的物业空间设计，在 亩 国有工业用地上统筹规划建设企业办公研发用房提供独栋办公大楼混合办公 研发大楼集成办公高层大楼小高层公寓等多种物业形态并通过科学分割产 权实现细化出让有效降低了中小科技企业的落地成本解决了一大批科技型中 小企业用地难题，搭建了一个为中小民营科技创新企业集聚发展的平台。3填补了政府对中小科技创新企业服务的空白。除了缺乏合适的城市落地 空间中小科技创新企业在实际发展中还面临两个重要的困难一是企业数量与 社会化服务平台建设欠缺之

18、间的矛盾;二是企业成长的速度与管理能力之间的矛盾番禺区节能科技园在最初的发展定位中就明白能够跟广州市天河软件园等 国有科技园区竞争的不是区位的便利性也不是自有资金实力更不是政府的倾 斜政策，而是整个园区的产业定位和与之相适应的配套服务节能科技园通过努 力已逐步形成几个专业化服务平台：整合解决企业融资需求的投融资服务平台、 降低企业与政府接触困难的公共服务平台进园区企业相互交流和对外宣传的 网络信息平台、方便园区企业员工生活的专业配套平台。比如，对商业配套(包 括银行、餐饮、超市、便利店、幼儿园、医院)这一国有园区经常容易忽视的环 节，节能科技园一直都非常重视，目前先后已经引进了 咖啡、赛百位、

19、 金珠瑜伽学院天安俱乐部酒店票务预定等内容虽然限于资金和政策的约束 还不是很完善，但已明确是后期工作重点。4节能科技园由“工业地产”形态起步，正逐步转向“产城一体化”。节能科 技园发展的核心目标是“产城一体化”，这不仅需要产业用地空间，还需要住宅、 商业娱乐文化等多种城市功能设施空间的混合搭配和有机整合这对以往过 细的切块功能分区理念提出了挑战首先不同于住宅和一般商业地产节能科 技园有一个清晰的主导产业节能环保和新能源新信息这个主导产业不仅契 合番禺区的产业发展实际也符合国家“十二五”规划关于加快经济调整和产业升 级的方向其次不同于传统工业园 “研发和“销售”两头在外只做来料加工生 产的运作模

20、式节能科技园里只有作为生产前提的“研发和为产品投入市场服务 的“销售”这两大部分，这本质上是对现行“中国制造”模式的重要改造和升级。第 三，不同于只有金融、法律、营销等纯商业区或核心 节能科技园有一个 以企业创新能力为基础的实体经济载体它的重头戏实际上还是在研发所有的 金融法律和市场营销服务都是为中小企业创新服务的第四时下流行的总部 经济区里聚集的多是产业内容基本定型市场份额较稳定的大型企业节能科技 园里全是处于创业和成长阶段的中小企业代表着一股未来的新兴产业力量体 现了产业的高端性和前沿性。四、面临的困难由于一些政策没有及时调整禺区节能科技园这样的新生事物在发展过程 中还面临着不少制约。1用

21、地政策束缚。番禺区节能科技园的园区管理公司反映的问题主要体现 在三个方面一是按现行工业用途的用地政策开发商拿地后土地闲置两年就得 交回能科技园前两年为了认真考虑园区发展导向和寻找战略合作伙伴花了不少时间，在这方面曾经差点就被收回，而使整个项目难产;二是对于工业用地上 的物业原有的政策里明确地要求必须以整个地块整栋建筑为单位出租或者 出让于节能科技园这种在工业用途的土地上搞起的物业实行产权分单元切割 出让的模式既没有明确地表示允许也没有明确的禁止但大家对此仍然非常 担心，希望国家进一步明;三是现行工业园区内规划要求的科研、办公写字楼、 居住公寓和商业的比例为 432：园区明显感觉公寓部分偏少。目

22、前，园 区的周转性公寓主要为了应付一些专家和研发人员刚进入园区企业找到合适 住房的情况，其他员工的住宿问题就没法解决了。2人才吸引力较弱。人才是中小型科技创新型企业的重要资产，但由于各 种原因目前园区企业在吸引人才方面还有不少困难一是符合员工需要层次的 居住空间偏少园区里的员工基本上是具有一定专业知识的白领他们对于居住 环境的要求比较高虽然园区内有部分居住公寓园区周边也有价格比较低廉的 城中村但园区里的白领还是愿意租住在广州市老城区或者番禺区老城区这种 导致不少人每天要把至少两三个小时的时间花在交通上高了企业吸引人才的 成本二是有助于提升人力资本的专业培训不多。很多企业已经认识到自己的员 工需

23、要在企业高层管理、人力资源、组织行为、金融知识等方面进行更新，单个 企业去找不仅费时费力，而且价格也高，目前这方面园区和政府都做的较少三 是相应的户籍政策需要调整在科技园区里上班的员工有相当一部分是户口在 广州市老城区(比如天河区的城镇间流动人口，也有一部分是广州市以外(比如 顺德、湖南的人，他们工作在节能科技园以后，在购房、购车、子女教育、参 加社保以及办理与个人生活相关的诸多事项方面都有迫切的需求按现行的广 州市政策，落户还是比较麻烦。3融资困境仍在。我们实地走访的多家园区企业都提到，因为自己的企业 完全没有生产部门以轻资产运营为主基本上没什么可供抵押的实物资产所 以一般的大银行根本瞧不起

24、他们前几年企业的融资基本上靠自有资金增加股 东来解决这几年正试图自己想办法在广州市股权交易中心上市但需要一些时 间。只是在近几年，股市受挫，银行资金积压才开始主动到他们这里找业务。目 前园区管理公司提供的融资打包服务还没有完全打开局面进驻园区的银行和 担保公司并不多建议政府和园区管理公司举办更多的企业与企业之间企业与 银行等金融机构之间的交流会，集合园区内 700 多家企业的需求，更好地对接金融资本市场降低企业的融资成本也有的企业建议直接在园区内部建立一 个网上金融服务交易平台，实现股权就近交易。五、政建议番禺区节能科技园经过五年的实践促进中小企业创新方面做出了实实在 在的贡献建议进一步深入总结此类科技园区的经验并结合番禺区节能科技园 在实践中所提出的新问题，及时出台一些综合性的产业用地、金融、户籍、人才 政策，为在更多的中小型民营科技园的成长壮大提供空间。1探索编制混合功能用地规划，制定