九龙仓房地产发展研究top

1、TOP 19九龙仓房地产企业发展模式研究房地产企业发展模式研究房地产企业发展模式研究房地产企业发展模式研究一、企业发展情况1、发展历程九龙仓集团有限公司，香港房地产十大品牌，始于1886年，上市公司，香港极具影响力的房地产企业，以发展中、港两地地产及基建业务为主，收购土地、融资等为辅的大型集团公司1886年，英国商人保罗.遮打爵士在九龙尖沙咀沿海地段创立“香港九龙码头及仓库有限公司”，即今日九龙仓的雏形。1980年，经历惊心动魄的“九龙仓”之战，九龙仓由英资转为华资控制。同年海港城建筑群成形，缔造香港最大一站式购物中心。1994年，香港时代广场正式开幕，被称为“城市艺术与文化的交汇点”1998

2、年，上海浦西第一高楼会德丰大厦在南京西路开工，为浦西标志性建筑之一。2006年，九龙仓凝聚香港豪宅开发经验（碧堤半岛、擎天半岛、种植道一号），自2006年至今在上海推出汇宁花园、新华路1号等城市豪宅。 2007年，九龙仓首次宣布将中国内地的资产增加至集团营业资产总额50%的战略目标。2009年，339米无锡第一高楼国金中心动工，再塑城市新高度。2011年，全面布局6大城市，华东区开发版图再度升级，31个精品项目交相辉映，开启九龙仓华东区辉煌盛世。2014年，成都国际金融中心（IFS）商场于年初正式开幕。一、企业发展情况2、发展模式九龙仓坚持两条腿走路1、依靠在香港海港城与时代广场积累的丰富经验

3、，发展自持物业，如IFS（国金中心）系列；2、按照个别项目的回报率，审慎选择住宅等发展物业。和内地房企合作是十余年来九龙仓开拓内地房地产业务的主要方式之一。1.内地住宅是短板，向内地优秀企业学习；2.主要通过合作模式规避项目风险来进行资本运作。3.九龙仓最大的优势是，从境外拿钱的利息特别低，只有3%左右。港资融资渠道多、融资成本低。4. 收获土地、项目、政府关系等战略资源。一、企业发展情况3、组织框架1、土地储备二、 发展情况综述2008开始，九龙仓迅速加大了内地土地的储备，且土地主要集中在华东、华西；2012年土地储备达到顶峰1230万。随后，受内地市场影响，九龙仓调整了拿地策略，土地储备逐

4、渐较少。2、项目性质占比二、 发展情况综述物业发展项目占有较大比重，但比重有减小趋势；随着国金中心施工的逐步完成；已落成的投资物业比重正在加大。3、销售情况二、 发展情况综述 九龙仓的多数发展物业项目集中在华东地区，并主要深耕于此。但尚未实现全国布局，且整体销售情况受华东地区的市场影响较大。2011201220132014资产总额（港币百万）317973368998415052444658营业额（港币百万）24004308563188738136营业额增长（%）23.8628.553.3419.6营业利润（港币百万）11388141701328014283经营利润率（%）47.4445.924

5、1.6537.45销售金额（亿）127154209215销售面积（万）85.4135150150联营公司（港币百万）395211427161251总债项/资本运用（%）26.4622.1522.4219.73总资产回报率（%）9.6112.817.088.08存货周转率（倍）0.50.630.590.8二、 发展情况综述4、数据详表5、业务板块及房地产布局1)投资物业（写字楼、购物商场）上海会德丰国际广场已于2010年落成，成为浦西最高建筑物；在重庆、大连、上海及武汉等地经营“时代广场”项目；正在内地发展的五个国金中心（成都、重庆、无锡、苏州、长沙）规模甚至超越香港的海港城和时代广场。在成都、

6、长沙建设两个奥特莱斯，发展名牌折扣购物中心业务。2)发展物业（住宅）在中国内地的地产发展仍然是九龙仓额外增长的主要动力来源。目前，九龙仓集团在内地市场上销售或预售的住宅项目，遍布15个重要城市。时代上城系列：城市舒居系，洋房、小高、高层。国宾1号系列：高端别墅项目。玺园：高端产品系，城市别墅、精装公寓。碧玺：意大利式洋房组团+高层产品。二、 发展情况综述5、业务板块及房地产布局3）合作项目目前，九龙仓与中海、招商地产、绿城等实力房企合作开发北京、天津、上海、重庆、杭州等地的物业项目。合作项目股份结构佛山：依云上城、依云水岸等6个项目，与招商地产各占50%权益；广州：东荟城项目，与万科、招商地产

7、各占33%权益；杭州：拱墅区住宅地块，与招商各占50%权益；杭州：萧山区住宅地块，与绿城各占50%权益；4）酒店/码头目前，九龙仓在中国内地经营7家自置或订约管理 的马哥孛罗酒店(北京、武汉、深圳、厦门、常州、晋江、佛山)。未来，还将有6间新酒店将在内地城市陆续开业。九龙仓下属现代货箱码头有限公司在内地控股深圳大铲湾和苏州太仓国际门户的货柜码头。二、 发展情况综述6、核心竞争力1）资金实力雄厚老牌英资企业，1886年创立，后成为华人企业，（1980年，包玉刚爵士通过增股获得了九龙仓的控制权 ，九龙仓从老牌英资洋行成为华人企业）2）高档写字楼、购物商场的操盘经验在香港成功打造海港城和时代广场两个

8、商业项目，有成功的商业经验。3）产品优质豪宅：被誉为香港“豪宅专家”、“中央区物业专家”；（香港：碧堤半岛、擎天半岛、种植道一号；上海推出汇宁花园、新华路1号等城市豪宅）高端住宅：高品质、位置优越（洋房、豪宅、核心区）；马哥孛罗酒店（组成世界酒店联盟(GHA)的7家著名酒店集团之一）。4）资本运作2013年3月，持有远洋地产7.02%的股份;九龙仓董事会主席吴光正以私人名义多次增持龙湖地产，目前已成为继吴亚军之后的第二大股东；2012年，九龙仓以港币27亿元价格购入内地著名地产绿城24.3%股权。2014年，九龙仓成为绿城并列第一大股东；逆势投资龙头房企，九龙仓在获得不菲的财务收益的同时，还能

9、收获土地、项目、政府关系等战略资源。二、 发展情况综述7、企业近年内地来业务发展九龙仓的发展“水土不服”“四个不够”经营理念转变不够团队本土化不够品牌落地不够内地政策把握不够二、 发展情况综述三、业务发展方面1、跨界合作的新方式与趋势关于房地产企业的转型，有的公司转型走轻资产。九龙仓不走轻资产的路，九龙仓走的是重资产。选择在九龙仓已有持有型物业布局的内地一二线核心城市里深耕。不唯绿城，和内地房企合作，是十余年来九龙仓开拓内地房地产业务的主要方式之一。未来，由九龙仓操盘的住宅项目比例将逐渐增大。三、业务发展方面2、未来业务发展新方向2.1未来，商业地产是九龙仓内地发展的重点 集团正在中国发展五个国际金融中心，规模可媲美、甚至超越香港的海港城和时代广场。项目在2017年年底或之前陆续落成后，集团在中国的经常性租金收入基础将会显著加强，并会成为集团增长的主要动