8203估价师协会网站cms案例分析

1、昆明西南广商城有限公司土地使用权抵押涉及之昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区3-1-4号宗地土地使用权价格评估案例分析报告一、估价目的为昆明西南广商城有限公司办理昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区3-1-4号宗地土地使用权抵押手续提供土地价格参考依据。二、宗地概况(一) 土地登记状况1 土地使用者：昆明西南广商城有限公司；2 地块位置：昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区；3 宗地四至：东临3-1-5地块，南临片区中干道，西临片区中干道，北临3-1-2地块；4 土地登记用途：综合用地；5 评估设定用途：综合用地；6 土地面积：43585.4m27 土地证书号：昆出让国用（97）字第00030号；8 发证机关

2、：昆明市土地管理局；9 土地使用权使用期限：50年；10 发证日期：1997年2月3日；11土地剩余使用期限：38.8年；12 土地权属性质：出让；13 土地等级：呈贡县综合3级；14 地块编号：3-1-4； (二) 土地权利状况委估宗地是昆明西南广商城有限公司以出让方式取得、位于昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区的一宗宗地，土地使用权性质：出让，使用权面积：43585.4m2（约65.38亩），现为办理土地使用权抵押手续，根据相关法律、法规，特委托云南凯信土地评估有限公司对该地块进行评估。宗地来源合法，产权清楚，四邻无争议。至评估基准日2008年4月17日（三）土地利用状况据评估人员实地踏勘，参

3、考委托方提供的有关资料，在评估期日下，待估宗地为已达“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、通讯、排水，宗地红线内地面平整）的空地。规划用途为综合用地。三、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程 （以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据昆明市地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。由于该区域内的土地交易安例多为住宅主商业开发用地，类似该宗地的土地交易较少，因此本估价报告不采用市场比较法进行估价。宗地处于昆明市规划区内，可选用基准地价系数修正法进行评估

4、。同时，该宗地用于生产经营可产生收益，故可收益还原法进行评估。综合分析两种评估方法得出的结果确定宗地的最终评估结果。基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是以替代原则为理论依据，利用昆明市规划区基准地价表中按均质区域评估出的基准地价基准地价评估成果及系数修正表，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的一种方法。收益法计算公式：V= 式中：V - 估价对象收益价格A - 年客观纯收益Y - 报酬率n - 收益年限（一）基准地价系数修正法1.基准地价成果介绍及内涵昆明市于2002年完成规划区的土地定级估价工作。昆明市土地定级

5、估价范围主要是规划区内，在地理区域上主要是在城市二环路及其外围（三环以内）部分地区范围，面积大约为 160平方千米。土地定级采用坐标网点综合分值法，土地估价采用级差收益法、租金剥离法及剩余法等多种测算方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、办公、综合、工业）约十五个等级设定开发程度下的区域土地使用权单位面积平均价格（基准地价）及相应的地价修正体系。随着昆明市社会经济的发展、城市基础设施建设及功能布局发生了很大的变化，城市的地理区位、经济区位和土地等级区形成了新的格局，为了客观地反映新的地价形势，昆明市对城区基准地价及其修正体系、土地级别进行调整，建立了较为完善、实用的基准地价体系。该修订体系由

6、昆明市人民政府公布实施。本次评估使用的是2002年的修订基准地价，其基准地价的内涵介绍如下：（1）基准地价是指不同级别土地或均质地域的平均地价，构成主要项目是出让价金、区位差价、腾地重置费（指征地拆迁费用）、土地开发费及有关税费几部分构成。（2）基准地价的基准日：2002年1月1日（3）土地使用年期：综合用地为法定最高出让年期50年。（4）土地开发程度：昆明市的基准地价建成区以内均为宗地外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地内场地平整。（5）容积率：基准地价界定的容积率在各级土地内设定了各自平均容积率（即土地达到正常合理利用）。（6）土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下（出让、国

7、家出资入股、出租等）的有限年期的土地使用权价格。根据城镇土地估价规程与2002年昆明市规划区基准地价表，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价宗地所在区域的级别基准地价K1K2（1K）式中：K1期日修正系数； K2土地使用年限修正系数； K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。如果所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地开发程度相同，则不需进行开发程度的修正。如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，故：设定开发程度条件下的待估宗地地价基准

8、地价系数修正法修正后的宗地地价（基准地价设定开发程度的开发费估价期日设定开发程度的开发费）由于2002年基准地价修订成果已于2002年10月经昆明市政府批准执行，考虑近年来昆明市土地价格平缓上升的实际情况，此次运用的基准地价仍采用该基准地价体系。2.确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地处于昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区，土地规划用途为综合用途，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地价格时参照综合用途基准地价水平及其修正体系。待估宗地位于昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区，根据昆明市呈贡县洛羊镇土地级别与基准地价图，待估宗地位于昆明市呈贡县洛羊镇综合用地3级，基准地价（P1）为320.87元/平

9、方米。3.确定期日修正系数（K1）昆明市呈贡县洛羊镇基准地价基准日为2002年1月1日，而本次评估的估价基准日为2008年4月17日，根据当地的地价指数表（见表 3），确定期日修正系数 K1= 118.4/1001.234表 3 地价指数表年 期2002年1月2003年1月2007年4月2008年4月地价指数100104.2118.4123.24.确定土地使用年期修正系数（K2）由于昆明市综合用地基准地价为 50年期土地使用权价格，本次评估宗地设定的土地使用年期为38.8年。土地使用年限修正系数（K2）为1。K2 0.97025.确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（K）依据城市规划区综合用

10、地宗地地价影响因素指标数说明表（表5）和宗地地价修正系数表（表 6），再按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表（表 7），从而得出待估宗地区域因素及个别因素修正系数。表5 综合用地宗地地价影响因素指标数说明表因素名称优较优一般较劣劣基础设施状况供电、供水保证率在100%，排水状况良好供电、供水保证率在95%，排水状况良好供电、供水保证率在90%，排水状况良好用水用电高峰期有时停水、停电，排水状况一般用水用电高峰期经常停水、停电，排水状况一般交通状况临对外交通干道交叉口临城内主要干道离城区主要干道小于500 m临次要干道临支路 或小巷宗地自身条件面积形

11、状有利于工业布局，地基条件良好面积形状对工业布局较为有利，地基条件一般面积形状对工业布局略有影响，地基需作改造面积较小，形状不规则，对工业布局有影响，地基需作一定改造面积较小，形状较差，地基差，影响工业布局和生产环境质量有利于生产生活对生产过程、产品质量及职工身体无不良影响对生产过程稍有影响、对产品质量及职工身体无不良影响影响生产过程及产品质量，对职工身体无不良影响对生产过程、产品质量及职工身体均有很大影响规划限制对土地的利用类型、利用强度无限制对土地的利用类型无限制、但对利用强度有一定限制对土地的利用类型无限制、对利用强度有限制对土地的利用类型基本无限制、对利用强度限制较大改变土地利用类型自

12、然灾害危害度5年一遇表6 综合用地宗地地价修正系数表优劣度优较优一般较劣劣基础设施状况0.17470.08730.00000.02620.0524交通状况0.13070.06530.00000.01960.0392宗地自身条件0.06770.03370.00000.01010.0203环境质量0.07230.03600.00000.01080.0217规划限制0.06030.03030.00000.00910.0181自然灾害危害度0.05000.02500.00000.00750.0150表7 待估宗地地价影响因素说明、优劣度及修正系数表因素名称待估宗地影响因素说明优劣度修正系数/（K）基础

13、设施状况供电、供水保证率在100%，排水状况良好优0.1747交通状况周围有213国道、昆洛公路、南昆铁路，交通方便较优0.0653宗地自身条件面积形状有利于规划布局，地基条件良好优0.0677环境质量对生产、生活无不良影响较优0.0360规划限制对土地的利用类型无限制、对利用强度有一定限制较优0.0303自然灾害危害度几乎无影响较优0.0250合计0.3990通过以上过程得到宗地的影响地价区域因素和个别因素修正系数 K =39.90%6.计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度下的土地价格为：基准地价设定开发程度下的宗地地价 P1K1K2(

14、1+ K) =320.871.2320.97021.3990 = 536.56元平方米7.设定开发程度条件下的宗地地价因为所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正，则：设定开发程度条件下的宗地地价基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 536.56元平方米（二）采用收益还原法求取土地价值(1)确定收益年限：根据国家规定，综合用地使用年限为50年，根据国有土地使用证记载，待估宗地土地使用权证发证日期为1997年2月3日，至评估基准日2008年4月17日，已使用11.2年，因此确定(2)确定年纯收益确定年收益：根据市场调查，昆明市呈贡县洛羊镇洛羊工贸片区

15、土地按土地面积出租每平方米为8元/月左右。由于本次评估主要目的是为办理土地使用权抵押手续提供土地价格参考依据，因此土地租金收益取每平方米为8元/月，空置率为15%。 年收益月租金（8元/）空置率（1-15%）12个月=81.6(元/)维护管理费用：维护费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、人员工资、福利等费用，为年客观收益的5。营业费用81.65 4.08(元/平方米)税金依据昆明市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市建设税共计5.5，以年收入为基数。税金81.65.5 4.49(元/平方米)确定投资利润根据周边房地产市场状况及该企业实际情况，取年总收入的12.5

16、。投资利润81.612.5 9.79元/平方米)年纯收益年纯收益81.64.084.499.79 63.24(元/平方米)（3）确定资本化率：目前国家一年至三年期贷款利率为7.56%,一年期存款利率为4.14%,综合确定资本化率为8 。（4）计算过程：土地总价V = = =750.58(元/平方米)四、地价的确定1.地价的确定根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法及收益还原法，两种评估方法结果相差较大，经估价人员了解，该区域内类似该宗地的宗地地价在40万/亩左右，约合600元/平方米。本次基准地价系数修正法的测算结果为536.56元/平方米, 收益还原法的测算结果为750.58元/平方米。在此给予两种方法不同的权重，以加权平均值作为宗地的最终评估结果。即：评估单价 =536.5670% + 750.5830% = 600.77（元/平方米）40.05(万元/亩)2.估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择了基准地价系数修正法和收益还原法，评估得到待估宗地在估价用途及开发程度条件下、评估基准日为2008年4月17日，土地使用年限为38.8年土地使用权价格为：评估土地总面积：43585.4平方米单位面积地价：600.77元/平方米(40.05万元/亩)评估土地总地价：600.7743585.4=