最新海口市场调查报告改专业知识讲座

1、现象1房价与城市经济无强关联（海口仅为三亚1/3，三亚房价全国排位第四），房价景气与国内经济活跃程度关联三亚区域TOP10排行海口区域TOP10排行销售金额top5（亿元）销售均价top5（元/平方米）销售面积top5（平方米）销售金额top5（亿元）销售均价top5（元/平方米）销售面积top5（平方米）半山半岛353627石溪墅60324半山半岛88395观澜湖58500观澜湖16160海航城74100鲁能三亚湾87252海阔天空57862鲁能三亚湾36950海航城46400国兴城10316椰海新城44700凤凰水城59177半岛云邸47607假日阳光27326誉海湾34600誉海湾980

2、1江畔人家40000新佳高尔夫55003半山半岛40006凤凰水城24930椰海新城34200江畔人家8500观澜湖36200假日阳光4123225度阳光32223云海台20551江畔人家34000椰海新城7651誉海湾35300万科森林公园36383新佳高尔夫31654国兴城32600海航城6261国兴城31600现象2现象3市场总体规模较小，小型城市配套支持不足，重点城市集中发展海口、三亚、文昌的岛外购房占商品住宅登记销售分别占当地销售总面积的57%、79%、99%，资源（海景、空气）是支付的首要因素，客源来自“三高”地区高寒（东北）、高收入（北京、上海、浙江）、高污染（山西、陕西）等城市

3、海口做为省会城市，城市规模及城市基础条件全省最优，房价低于全省均价，且远低于旅游资源城市（三亚、陵水），具有较大市场成长价值。一、谁为旅游地产买单表1：2014年上半年海南项目销售top10排名1112文昌万宁陵水三亚琼海乐东海棠湾三亚湾大东海亚龙湾4铜鼓岭东郊椰林清澜航天城56山钦湾博鳌论坛玉带湾78神州半岛石梅湾910香水湾清水湾131415龙沐湾龙栖湾龙腾湾123海口太阳湾红树湾盈滨半岛新埠岛滨江新城儋州澄迈二、又一场地产的盛宴？规模争议2009年2010年2011年2012年全省560.34854.73888.19931.84海口190.68209.8225.55266.07三亚-18

4、0.03表1：海南省主要城市商品房销售统计2009年海南国际旅游岛对外成立，成为旅游地产发展的元年，尚无公开数据统计每年旅游地产所产生的需求，从统计数据显示2010年近300万平方米的增长，且近年保持该数据的稳健增长。企业代表项目城市布局战略万科森林公园、湖畔花园、香水君澜三亚、陵水业务重心：中端旅游类产品，2007年收购富春东方取得海口项目，2010年海南总部转设三亚，主攻旅游地产市场，土地储备小，以中等规模项目高周转为主绿地海长流、绿地城海口、三亚业务重心：城市旧改、中高端旅游类全覆盖，2011年收购盛高置地进入海口，并拓展市场份额，参与海口主要旧改项目，并通过二级市场进入三亚恒大恒大御景

5、湾、恒大文化旅游城海口、儋州、昌江、澄迈业务重心：中低端旅游类产品，早期总部设于海南，因金融风暴迁出海南，2009年再回海南开发项目，以海口为核心，开发中低端品类旅游产品为主碧桂园椰城文昌、临高、陵水业务重心：中低端旅游类产品，2011年进入海南文昌，以中低端旅游产品开发为主，并逐步进入高溢价区域（陵水收购珊瑚宫殿2期）富力盈溪谷、富力湾、红树湾海口、陵水、澄迈、文昌业务重心：中高端旅游类产品，2005年进入海南，成功运营富力湾、红树湾等项目，以大规模旅游项目发展为主雅居乐清水湾、月亮湾陵水、文昌业务重心：高端旅游类产品，2006年进入海南陵水，成功运营清水湾项目，并仅凭单一项目完成100亿/

6、年销售业绩海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大这7家房企存地达到33万亩、220平方公里，相当于一个海口市(218平方公里)大规模的土地储备并未使企业陷入经营危机，而极低的土地取得成本，成为企业跑马圈地的驱动。二、又一场地产的盛宴？表1：2013年海口&三亚项目销售top10对比海口VS三亚市场的差异三亚以国内核心阶层度假为主，海口承接中端阶层养老需求及兼顾城市内需；量级的差异顶端市场需求、价格表现活跃（三亚、陵水承接国内高端度假需求70%以上份额），中端市场较为均衡；乱局英雄市场缺乏领导企业，市场聚集度较低。二、又一场地产的盛宴？排名 项目名称成交面积 () 销售金额(万元) 成交

7、套数 (套) 排名 项目名称成交面积 () 销售金额(万元) 成交套数 (套) 1海口海航城 27146013573024851和泓假日阳光33812053059014692绿地海长流 920308303011762中航云海台14054015017013263海航海阔天空 65550911206753鲁能三亚湾12833028672010084广物滨江帝景 59680481805474半山半岛1141504590407345南国威尼斯城 58620-9665凤凰水城11387028686014326南海幸福城 57300459806126中信半岛蓝湾903801849208927新世界花园 5

8、2910477205237万科森林度假公园683101357807438椰海新城 50600-5698香缇25度606801161805519佳元江畔人家 46090405604659鹿港溪山45950-10金隅大成美灵湖4196040700-10山水国际42110-406中国房地产10强，除中海地产、龙湖地产，其他8强均在海南省范围发展项目。恒大-海口2项目以2013年取得，预计可售面积200万平方米；绿地-2012年进入收购盛高项目，参加旧改项目取得较大规模开发土地（五源河公园、灵山片区改造），2013进入三亚；保利-2010进入三亚（招拍挂地王），2013年参与海口红城湖旧改及收购妈祖文

9、化旅游区项目。二、又一场地产的盛宴？西海岸南片区（首创一级开发）西海岸旅游度假区（用地出让完成）金沙湾旅游度假区（恒盛元一级开发）妈祖文化旅游度假区（保利集团接手）东海岸旅游度假区（鲁能地产主导）美丽沙旅游度假区大英山中心商务区（海航集团控制）战略初设坚持主流住宅开发模式，核心城市进入，发展区域中心城市-海口，兼顾三亚高溢价项目发展；摸索旅游地产开发模式，密切跟进陵水、文昌、万宁等岛屿东部城市，低成本、资源型项目获取。近期策略-海口 重点跟进城市中心区域、城市中心辐射区域（城市南部）旧城改造及储备土地供应； 重点跟进城市新区（西海岸南片区）土地供应及收购项目。新埠岛（中弘等瓜分）海南雅居乐清水

10、湾项目位于海南陵水县英州镇清水湾，属于拥有稀缺资源的大规模项目。项目占地1.5万亩，与高尔夫合计超2万亩，拥有12公里长海岸线。2006年，雅居乐以226元/平方米、总价10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。目前已经交付的小区有金色果岭、蔚蓝海岸；在售有星海传说、瀚海银滩、蔚蓝高尔夫。项目的成功在于三个统一：统一规划、统一建设、统一管理。蔚蓝海岸瀚海银滩金色果岭蔚蓝高尔夫星海传说￥项目概况：雅居乐清水湾12公里的上层国度三、他山之石产品表现外场展示海不是最大的卖点，气候才是雅居乐大道串联整个清水湾气势恢宏的看楼流线部分商业已开业，解决配套之忧讲究环保的自行车队建筑处处突出异域风险销售厅外的海天一色泳池看不到海的区域，园林层次丰富2010年，销售面积约33万平米，均价约3万元/平米，销售额99亿元，雅居乐年销售额323亿，清水湾占30%；倾集团之力，全国范围内，推广拓展客户。2011年，销售额72亿元，雅居乐年销售额315亿，清水湾占22.8%；2012年，销售额60亿元，雅居乐年销售额330亿，清水湾占18.1%；2013年，销售额78亿元，雅居乐年销售额403亿，清水湾占19.3%。营销动作及销售成绩：来源：东北占1/4，西南占1/4，长三角占1/4，珠三角占1/4（老业主为主），高寒地区