西部阳光大厦招商策划方案

1、PAGE Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.【目录】 页 攀枝花花市社会会经济状状况 1 地理环环境 11 人口 2 主要经经济指标标 2 城市人人均GDDP 2 人均社社会消费费品零售售额 3 城市职职工工资资水平比比较 3居民可支支配收入入与消费费性支出出 3 攀枝花花市居民民消费调调查(需需进行调调查，在在此略) 商场案案例分析析 市场定定位 4 目标消消费群定定位 44 功能定定位 66 商业步步行街的的商业定定位 77 卖场动动线及楼楼层布局局 9 卖场动动线建议议 9 楼层分分布

2、及商商户组合合建议 9 楼层分分商户组组合 99 卖场设设计建议议 10【目录】页 租金及及招商条条件初步步建议 122 租金及及招商条条件 122 招商策策略 113 招商策略略 13招商进度度中的比比例分配配 26 招商付款款方式 277 招商费用用预算 288 各楼层商商品结构构定位 299 招商准备备工作及及时间安安排、达达成目标标及实施施内容 299广告宣传传策略 300 开业庆典典 32 PAGE 36 （一）攀枝枝花市社社会经济济状况地理环境 攀攀枝花市市，中国国四川省省省辖市市。位于于中国西西南川滇滇交界部部，金沙沙江与雅雅砻江汇汇合处，北北纬266052721，东东经1008

3、08100215。东北北两面与与四川省省凉山彝彝族自治治州的会会理、德德昌、盐盐源接壤壤，西南南两面与与云南省省的宁蒗蒗、华坪坪、永仁仁3县为为界。成成昆铁路路和1008国道道公路纵纵贯全境境，北距距成都7749公公里，南南接昆明明3511公里，是是四川省省通往华华南、东东南亚沿沿边、沿沿海口岸岸的最近近点，为为“南方丝丝绸之路路”上重要要的交通通枢纽和和商贸物物资集散散地。人口 220033年，攀攀枝花市市辖米易易县、盐盐边县、仁仁和区、东东区、西西区，有有16个个街道办办事处，1124个个社区居居民委员员会。农农村有553个乡乡、222个镇、4405个个村民委委员会。攀枝花共有有42个个民

4、族，其其中汉族族人中占占全市人人口的886.66%，441个少少数民族族类中人人口较多多的彝族族占8.89，其次次是傈僳僳族、苗苗族、纳纳西族、白白族、傣傣族、满满族等。2003年年底，全全市居民民总户数数31.17万万户，较较上年增增加0.74万万户，总总人口1106.18万万人，较较上年增增加1.34万万人。人人口出生生率100.9，比上上年降低低0.66个千分分点，人人口死亡亡率4.8，比上上年提高高0.44个千分分点，人人口自然然增长率率6.11，比上上年降低低了1个个千分点点。西区人口 西区位位于市区区西部，东东与东区区为邻，南南、北与与仁和区区接壤，西西和云南南省华坪坪县交界界，面

5、积积1233.9555平方方公里，其其中耕(一) 攀枝花花市社会会经济状状况地面积3997公顷顷，占全全区总面面积的11.7%。辖11个镇、110个村村、6个个街道办办事处、334个社社区居委委会。全全区15584339人，其其中非农农业人口口14772611人，农农业人口口111178人人。全区区有333个少数数民族，少少数民族族人口889000人。主要经济指指标 城区区人口551.22万，居居四川省省二级城城市第二二位 人人均GDDP：155569元元（居四四川省第第二位） 职职工平均均工资：149938元元（居四四川省第第三位） 全全市人均均储蓄额额超过万万元，居居四川省省前列 人均社社

6、会消费费品零售售额：449866元（居居四川省省第二位位）2003年年，恩格格尔系数数下降到到41城市人均GGDP （图图1-11）攀枝花市人人均GDDP1555699元，居居四川省省二级城城市首位位，仅次次于成都都 攀枝花市社社会经济济状况人均社会消消费品零零售额 （图11-2）攀枝花人均均社会消消费品零零售额449866元，居居四川省省二级城城市首位位，仅次次于成都都城市职工工工资水平平比较 （图图1-33） 攀枝花花国有企企业较多多，效益益良好，职职工平均均工资水水平位居居全省前前列居民可支配配收入与与消费性性支出（图图1-44） 城市人均可可支配收收入在四四川省主主要城市市中处于于中上

7、水水平,生生活消费费支出与与可支配配收入之之间的差差距越来来越大，市市民消费费质量和和水平有有较大提提升空间间市场定位项目定位就西部阳光光大厦的的定位，本本部份就就以下几几个层面面作出分分析及建建议，现现分述如如下：目标消费费群定位位功能定位位市场定位位目标消费群群定位 首辐射区区（Prrimaary Cattchmmentt Arrea）是指本项项目主主要的消消费客群群，一般般来说是是以项目目二平方方公里内内的范围围来订定定，但是是据过去去的经验验较准确确的方法法则是以以当地消消费者用用在购物物的交通通时间及及习惯来来订定。本本司在攀攀枝花进进行的调调查结果果，消费费者到各各消费场场所，用用

8、在交通通上的时时间不超超过155分钟约约占400%。按按此订定定本项项目的的首辐射射区包括括攀钢生生活区、政政府家属属区、大大水井小小区、玉玉泉花园园以及经经济适用用房小区区等。次辐射区区（Seeconndarry CCatcchmeent Areea）在15330分钟钟内占440%，可可见大部部分消费费者较接接受不超超过300分钟用用在交通通上，在在选用交交通工具具方面主主要是以以公共汽汽车占660%、出出租车占占19.6%、轿轿车占110.11%、但但步行的的只占66.8%。因此此以本本项目为圆心心，在330分钟钟内的公公车里程程来计算算次辐射射区，次次辐射区区包括地地区则伸伸延（四） 市

9、市场定位位至清香坪、仁仁和、大大渡口以以西等地地区，由由于炳草草岗本身身为攀枝枝花市的的商业中中心，吸吸引该区区内的消消费群到到本案并并不切实实，因此此该区并并不包括括在本专专案的次次辐射区区内。图4-1、商商圈范围围区图（略略）目标客层层分析从本项目目的首首、次辐辐射区人人口分析析，目标标客群乃乃攀枝花花市的西西部及南南部的住住宅区，分分别有 “富人区区”之称，调调查结果果显示大大部分的的区内居居民是中中高收入入，也是是较具消消费能力力的消费费群，总总人口约约40万万人。按我司以前前调查结结果所示示，在首首、次辐辐射区内内的人均均收入8800元元至30000元元的约占占70%，而家家庭每月月

10、总收入入15000元至至50000元约约占655%，可可见这一一群体消消费能力力并不弱弱。“玉泉广场场”将是本项目目最大大的主力力店（AAnchhor Tennantt）将会会对本本项目的目标标人流有有绝对性性的影响响， “玉泉广广场”是攀枝枝花市最最大的休休闲广场场，但其其市场定定位将会会则重于于大众化化市场，目目标客层层将是中中年以上上及价格格敏感的的客群，因因此，本本司建议议贵司应应主动跟跟“玉泉广广场”商讨大大型项目目，无论论在目标标客群定定位上、主主要货品品种类上上、购物物环境等等向上调调整，能能导致全全面优化化西部阳阳光的消消费客群群。（四） 市市场定位位功能定位 以以位置及及规模

11、考考虑，本项目目是“区域性性购物中中心”，本本项目的功能能定位上上有以下下几项作作重心：服装品牌牌以中高档次次国内、外外的服装装品牌为为主，因因应目标标客群的的主流品品味来选选择商户户作基本本，并引引入个别别国外的的服装品品牌来加加强本本项目的形象象。商品品的价格格水平应应定在110012000元为为主。餐饮将会是吸引引目标客客层主要要的商户户，以准准确的定定位、集集约化、多多选择，配配合西部部阳光的的独特环环境，完完善的交交通设施施，为消消费者提提供全面面的餐饮饮地点，餐餐饮方面面主要考考虑五类类餐馆： 西式快快餐及特特色小食食，以儿儿童及年年轻客层层为主；中档较受受大众欢欢迎的连连锁式本本

12、地餐馆馆；以中高档档次消费费层，有有其独特特色彩的的餐馆；各类酒吧吧，如咖咖啡吧、网网吧、清清吧等。休闲娱乐乐在休闲娱乐乐方面，应应特别加加强并设设特色小小食街、跳跳蚤市场场、儿童童天地等等概念，创创造节日日气氛，为为区内家家庭提供供假日休休闲娱乐乐的去处处。家居用品品（四） 市市场定位位周边正有大大量的新新房相继继落成，如如政府经经济房、玉玉泉花园园等，在在家居用用品上会会有很大大的市场场，加上上占地1100000平方方米的“玉泉广广场”，会吸吸引大量量的客群群，因此此针对这这方面的的客群，可可在项目目内引入入家居、床床上用品品等商户户。服务及综综合类由于目标客客群为周周边区民民，提供供服务

13、及及综合类类的商户户将完善善整体的的商户组组合，提提供全面面周到的的购物环环境。以上各类功功能中，餐餐饮类、休休闲娱乐乐及服务务综合类类所占比比例会较较一般的的百货商商场高。商业步行街街的 随着消消费者对对生活质质量的不不断提高高，对购购物的要要求将更更商场定定位 加个个人化，而而现在在在攀枝花花市场大大型的商商场并没没有如香香 港的时代代广场、北京京的国国贸购物物广场、上海海的恒恒隆广场场因此此本司认认为针对对中高档档次的消消费的商商场将会会如其他他发展得得较快的的城市一一样，走走向专业业化、个个人化店店中店形形式的购购物商场场。而西部阳阳光也也应朝这这方向发发展。但是现阶段段并不能能定位过

14、过高，脱脱离市场场的实际际情况，现现在并不不是很多多国际品品牌能在在西部部阳光设点，主主要理由由是很多多国外厂厂商现时时需要依依靠商场场的营业业执照，如如上海的的恒隆隆广场、北京京的东东方广场场等，都都是需要要向国际际厂家在在经营上上提供全全面的配配套服务务，如入入口、退退税等，才才（四） 市市场定位位能引入大量量的国际际品牌。而西部阳阳光业业权分散散，为厂厂商提供供这样服服务并不不可行。因因此现阶阶段只能能针对那那些已在在攀枝花花透过代代理商设设店国际际品牌。西部阳光以以中高档档市场来来定位，消消费者对对选择消消费场所所最吸引引的原因因将是商商品品质质优良、其其次才是是价格、购购物环境境、品

15、牌牌与种类类齐全。可可见商品品的质量量是消费费者最注注重的一一环，因因此在选选择商户户时，这这才是最最重要的的考虑因因素，特特别是不不能容许许售卖冒冒牌货的的商户进进场。综合以上各各项分析析，商业业步行街街的定位位为中档档次，高高格调的的市场定定位，如如图所示示。由于于本项项目并并非于主主要商圈圈，现时时要引入入高档次次及高格格调的品品牌并不不切实际际。因此此先以中中档次为为主的品品牌吸引引目标客客群，目目标以旺旺场为首首要目的的，然后后才考虑虑调高整整体档次次。图4-2、商商业步行行街商场场定位图图 价格 泰隆隆国际商商城 西部阳阳光大厦厦大众化 时尚 德铭铭阳光 商业业街（五） 卖卖场动线

16、线及楼层层布局卖场动线建建议 本部分分就卖场场的人流流、车流流及货流流动线，就就以下几几方面作作出建议议：人流、车车流明显显分开简单来说，创创造完全全步行街街的购物物环境，人人流、车车流必须须分开。因因此，建建议行车车道只围围绕项目目周边。设上、落落客点在考虑到人人车分流流的同时时，也同同时在合合适地点点安排上上落客点点。恰当当的设点点不但是是为驾车车者提供供最方便便的安排排，同时时也是控控制人流流出入点点，在内内广场上上落点是是以私家家车及的的士上落落客，把把消费群群直接带带到项目目中央。而而在“玉泉广广场”的右上上角点则则只是上上客点，主主要是购购物完后后在该处处上车离离开。为为确保到到在

17、本本项目周边的的行车畅畅顺，除除以上的的上落点点外，沿沿本项项目内内外行车车道不准准停车。设定主要要人流进进出点，提提高整体体步行区区各点的的人流量量本项目步行街街部分，要要带动人人流提高高每商铺铺的人流流量，可可从以下下几方面面着手，设设定主要要人流进进出口，如如前节所所述设指指定上落落客点，其其他的可可透过重重新安排排公车站站位置，私私车停泊泊位，主主力店的的位置等等等。以以增加该该段较近近沿街的的商铺人人流。善用路标标、路灯灯标志性性装饰等等带动人人流动线线善用路标、主主力店、商商户广告告牌、喷喷泉、雕雕塑等以以引导（五） 卖卖场动线线及楼层层布局人流，本司司建议在在项目中中央设询询问处

18、或或项目平平面位置置图，各各主道的的交叉点点设路标标。各区区安装不不同的灯灯饰使消消费者更更清楚所所在位置置，商户户的霓虹虹招牌（必必要得管管理处批批准才可可安装）及及路灯设设计或色色彩都能能有效带带动人流流，营造造购物气气氛。垂直动线线虽然本项项目商商业部分分只有二二层，但但如何提提高及带带动垂直直人流对对提高高高层的商商户的人人流量十十分重要要。其中中如何增增加不同同层数的的商户暴暴光率是是最重要要的环。因因此本司司建议，所所有外墙墙装饰，必必需要管管理处批批准，以以不阻挡挡高层商商铺视线线为原则则，主力力商户的的招牌则则个别因因应实际际情况处处理。主力商户户以多层层占用在招商时可可建议个

19、个别餐饮饮类主力力店租用用多层单单位以及及内部楼楼梯相连连，从而而带动垂垂直人流流动线。楼层分布及及商户组组合建议议（见后后期平面面业种规规划图）卖场设计建建议 设计建建议应考虑引引入百货货商场、大大型的娱娱乐场所所经营者者，如电电影院、迪迪吧、茶茶房等，使使本项项目达达致一站站式购物物娱乐休休闲的购购物点。扩宽行车车道，使使私家车车可从平平江路直直接进入入本项项目，（五） 卖卖场动线线及楼层层布局避免增加现现时繁忙忙的平江江路，减减低本本项目开业后后对该路路段可能能造成的的压力。把现在内内广场与与二层相相连大型型楼梯改改用电动动手扶梯梯，不但但为消费费者提供供方便，使使后面的的商店更更开阔，

20、提提高该店店铺的商商业价值值。具观察所所得，本项目目并没没有安装装中央冷冷气，一一般由小小业主或或租客安安装，但但要留意意的是应应提供合合适的地地点放置置冷气机机及食肆肆的排气气设施，如如天台等等，实际际安装则则需要与与有关工工程人员员详细研研究。（六） 租租金及招招商条件件初步建建议租金及招商商条件 由由于本本项目周边并并没有同同类规模模及档次次的商场场，所以以在租金金定价方方面将会会以市中中心较成成功的案案例及传传统商圈圈商铺作作比较。目前攀枝花花市商场场主要集集中于市市中心繁繁忙地段段：新华华街商贸贸圈内。以以租金价价格来看看每平方方米租价价在15504000元。附附近的租租金约1100

21、元元左右。商场出租租情况（需需进行调调查，在在此略）租金以续年递增增5%7%。 首层 二二层 （元元/平方方米） （元/平方米米） 顶级 1100 880 特级 85 555 甲级 60 335 乙级 40 330 丙级 30 220 以上建议只只作为参参考，成成交租金金则视乎乎个别单单位的大大小、业业态及当当时市场场的反映映作适当当的调整整。租赁期最短一年年（注：主要指指临内广广场的铺铺位，以以短期租租约出租租）以二年期期或三年年期为主主个别主力力店则以以四年或或以上装修期（六） 租租金及招招商条件件初步建建议一个月 定金、保保证金商家签订订商铺铺租赁意意向协议议书时时，首先先支付一一个月定

22、定金在签订正正式租租赁合同同时，预预缴一个个月租金金和租金金保证金金。另加加两个月月的综合合管理其他费用用标准综合管理理费2元/平方方米（最最终定价价以政府府有关部部门核定定和市场场运作推推广的实实际情况况而定）。注注：按建建筑面积积计算。水、电费费、垃圾圾及清运运费等-商铺水水、电费费按每户户实际用用量计算算-公共区区域，按按铺面公公摊面积积分摊缴缴纳-垃圾清清运费按按有关部部门规定定收取招商策略招商策略 优化化目标消消费客层层，先从从餐饮、娱娱乐经营营者入手手目前“本项项目”已意向向引入主主力餐饮饮，为“本项目目”的引进进客流带带来保证证，但如如前段所所述，主主力餐饮饮的主要要客层一一般是

23、对对价格敏敏感的一一群，因因此能成成功吸引引周边消消费力较较高的居居民，提提升“本项目目”的消费费群的质质量，将将是“本项目目”招商的的成败关关键。要要达致这这个目标标可从商商户组合合去迎合合消费者者的需要要，而又又以餐饮饮类为首首先招商商目标，其其主要理理由及重重点如下下：由于“本本项目”是位于于西区，定定位在中中高档次次消费的的市场是是一个新新的地点点，一般般来说特特别是服服装类的的商户，都都会采取取较保守守的态度度，对于于新区能能否吸引引消费群群，还未未有很大大的信心心，特别别上在攀攀枝花市市失败的的个案，使使到中高高档次的的服装品品牌经营营者都着着重市中中心的传传统商业业区，如如新华街

24、街、商业业街、大大梯道一一带。如能成功功引进在在攀枝花花市知名名的食府府在西部部阳光设设点，创创造一个个全新西西部阳光光风格的的餐饮专专区，同同时是西西部阳光光未来带带来优质质消费群群最切实实的保证证。现阶阶段全力力把目标标餐馆引引入西部部阳光，争争取在一一个月内内引入五五家的目目标餐馆馆，为招招商第二二阶段做做准备。在选择目目标商户户方面，建建议应以以下几个个条件为为原则：有本身特特色，如如梨园祥祥、盐边边菜、小小宋等招商策略市场定位位、形象象、价格格以及目目标客群群达中高高档次泰国菜、韩韩国菜、日日本菜等等，使“西部阳阳光”有更多多不同的的选择在攀枝花花有一定定的知名名度，借借此加强强“西

25、部阳阳光”的形象象定位。本司建议可可考虑以以下餐馆馆：耙子子火锅店店、天天天渔港、良良木缘、菜菜根香、五五丰酒楼楼、红船船渔楼等等。把商场的的铺位占占满，现现阶段所所针对的的经营服服装类厂厂家，主主要分三三类。第第一类：不会考考虑在西西部阳光光设点，以以新进入入攀枝花花的品牌牌经营为为主；第第二类：采取观观望态度度，在各各种客观观条件满满足下才才会决定定进场（这这一类有有意在市市中心区区以外扩扩展其销销售网的的商户为为主，一一般是国国内较进进取的服服装连锁锁店，只只要成功功引入个个别品牌牌，则可可把该类类商户引引入）；第三类类是已决决定进场场开店，一一般来说说，该类类经营较较前两者者经验较较少

26、，会会较受广广告及招招商人员员的推介介所影响响。因此此，先阶阶段应采采取主动动，向部部分商户户招商，尽尽快签租租及收取取订金。但但在选点点及选客客方面，则则要以以以下几点点为原则则：租客有能能力及意意向投资资，把商商铺装修修到一定定水平。如如在商铺铺装修的的投资不不少于某某金额（金金额水平平视其经经营种类类及店铺铺面积） 招商策略品牌类别别在经营营品牌方方面可选选择多个个品牌经经营者，如如在商业业街小店店型式的的个体户户。这一类商商户一般般水平较较参差，因因此租期期应在二二年或以以下。可可为将来来完善商商户组合合时间。 国内内品牌招招商建议议据经营访问问得知，在在攀枝花花较流行行的服装装品牌中

27、中，国内内品牌以以优质、形形象独特特、有时时代感的的服装都都深受攀攀枝花消消费者欢欢迎，特特别那些些在德铭铭、商业业街、大大梯道等等都已设设点的商商户，也也想发展展新的销销售点，而而这正是是西部阳阳光招揽揽的对象象，对于于他们来来说，项项目的位位置、商商户组合合、管理理、目标标客层等等都是他他们设点点最关心心的事项项，因此此要成功功吸引这这技术档档案商户户，必需需在找“龙头”商户入入手。 吸引引“龙头店店”的招商商手法建建议除上述所提提的要点点外，应应着重以以下几个个重点：标榜引入入知名商商场管理理公司，增增强厂商商进场信信心。提供完善善的推广广及广告告计划，以以保证首首二年广广告费开开支，加

28、加强商户户对商场场未来人人流。提供免费费广告牌牌或在广广场安装装电视幕幕墙，让让经营者者推广其其品牌及及品质。目标策略 立立足中介介，规避避风险明确法律律责任，以以中介服服务的身身份促进进达成业业主和商商招商策略家的租赁合合同关系系，以管管理服务务的身份份形成与与业主的的物业管管理合同同关系，并并形成与与商家经经营管理理合同关关系。协调好三三方责权权关系，争争取今后后成立的的业主委委员会的的积极配配合和支支持。法律关系系上弱式式介入，在在营销、造造势方面面强势介介入。 加加强委托托，积累累资源引导和利利用业主主筹委会会和以后后的业主主委员会会，配合合管理公公司招商商工作。加强已交交房业主主的委

29、托托工作，同同时利用用交房机机会，进进一步提提高业主主委托率率，为按按卖场规规划、项项目定位位创造条条件。宣传和落落实管理理公司经经营与服服务核心心理念，使使服务信信誉口碑碑成为做做好业主主工作的的重要手手段。深度拓展展商家资资源，按按2：11之比例例准备商商源，保保证本项项目商源源质量。 外引引内联，借借势发展展充分利用用“玉泉广广场”攀枝花花第一广广场的品品牌效应应，制造造题材，扩扩大影响响，并积积极与其其相互配配合，协协调卖场场规划，协协同招商商，创造造双方卖卖场商户户组合和和业种配配比差异的最大化化，体现现互补的的优势，从从而使本本项目商商品和业业招商策略 种种类更为为齐全，形形象更加

30、加丰满，实实现双赢赢。落实自营营业主，引引导先期期入场，利利用其在在行业中中的关系系和对自自身利益益的关心心，自觉觉传递招招商信息息，配合合招商工工作的开开展。 兼顾顾当前，立立足长远远第一年以旺旺场为目目的适当当放宽招招商准入入标准，在在旺场的的基础上上逐步调调整和引引导商源源使达到到市场定定位要求求。技术策略 立足足攀枝花花、面向向西南以攀枝花为为重点，在在确保攀攀枝花地地区招商商工作全全面、顺顺利开展展的同时时，各招招商部门门安排出出20的招商商力量，对对外地（包包括外地地国内产产品的厂厂家和经经营商、国国外产品品的国内内代理、国国内内销销分支等等）运用用电话、传传真、网网络、DM等等现

31、代化化通讯手手段进行行招商。效效果理想想的情况况下，在在保证攀攀枝花地地区招商商指标的的同时，随随时进行行调整加加大外地地招商力力度。 商家家策略A、组合招招商，定定向实施施定向招商商本地目标标客户安排排具体人人员对商商业街、新新华街、德德铭商业业城一带带及传统统商圈内内各大主主力商场场逐一落落实适合本项目定定位的客客户源。招商策略异地目标标客户安排排人员对对异地符符合本广广场定位位目标客客户进行行信息收收集和落落实，通通过邮寄寄资料、网网上招商商、电话话、传真真联系或或委托招招商等形形式展开开异地定定向招商商。针对性目目标招商商利用用各种行行业内会会展机会会进行广广泛的接接触和宣宣传，特特别

32、针对对国内的的一些新新品牌，实实施目标标对象针针对性招招商。以商引商商通过重点引引入在各各类品牌牌/行业业中具有有引领作作用和较较高品牌牌知名度度的目标标客户，利利用其行行业号召召力在业业界产生生跟风效效应，以以吸引更更多品牌牌的加盟盟，达到到“一鸟引引百凤”的效果果。中介招商商在异地寻找找一家或或数家可可提供招招商中介介服务的的公司进进行中介介代理招招商。网上招商商通过网络收收集商源源资料，发发布招商商信息，联联系客户户实施招招商。广告招商商通过各种媒媒体宣传传和推广广活动，制制造题材材，扩大大影响，吸吸引客户户的注意意力，扩扩大招商商。B、先引后后招，突突出重点点招商策略在核心主主力店已已

33、先期引引入的前前提下，重重点抓好好5-110家不不同品类类的次主主力、主主题店的的引进工工作。优化目标标客户层层，从餐餐饮、娱娱乐入手手，先易易后难，严严格控制制和把握握特色性性和准入入制，争争取在九九月中旬旬至少有有家能够进场场开业，聚聚集人气气，为后后期招商商奠定基基础。优、新品品牌及有有开拓攀攀枝花市市场意向向的二类类品牌，重重点引进。掌握时机机，利用用引进的的各类厂厂商在业业界的影影响力，扩扩大宣传传，全面面开展招招商工作作，以商商引商。C、把握节节奏，分分清主次次招商渠道道多元化化、立体体化，时时间上和和空间上上以内为为主；品品牌上则则以外和和新为主主，在引引进消费费者熟知知的品牌牌

34、的同时时亦要花花大力气气引进新新品牌，并并形成一一定规模模，以吸吸引和争争取传统统商圈内内目标顾顾客。在掌握店店铺资源源的前提提下，首首先以旺旺场为目目的优先先考虑能能引进厂厂商为重重点，进进而在能能引进商商家的前前提下力力求达成成业主的的共识，争争取业主主的配合合。抓大不放放小，在在注重重重点商家家引进的的同时，在在严格要要求准入制原原则的基基础上，对对前期已已登记商商源进行行逐一落落实，提高签签约率。招商策略D、灵活处处置，促促进成功功一手抓商商源，一一手抓业业主，分分别衔接接，相互互促进，同同步实施施。引导厂商商按规划划选择22-3个个目标商商位，并并填写商商位确认认书，先先期落实实商家

35、进进场意向向。同时衔接接商家意意向要求求的商铺铺业主，形形成供需需矛盾，促进商家和和业主尽尽快达成成共识，提提高衔接接效率和和成功率率根据行业业实际，提提供委托托招商，连连锁加盟盟，自主主经营，委委托出租租等多种种招商方方式，提提高招商商的成功功率。 业主主策略 A、结合实实际，制制定标准准根据本项项目业权权分散和和不易形形成系统统的租金金标准的的特点，结结合对业业主的投投资回报报要求、行行业市场场情况的的测算标标准建议议，制定定本项目目最高租租金参考考标准，并并具体到到每一间间商铺的的实际租租价，加加以公开开化。对部分顶顶级口岸岸在管理理公司测测算租金金参考标标准之基基础上再再做较大大幅度的

36、的增长，以以促进次次一级口口岸的出出租率，同同时亦有有利于拟拟引入目目标客户户的优惠惠政策B、策略引引导，合合理实施施根据制定定的参考考价格体体系及不不同口岸岸等级标标准与商商家洽谈所能接接受的具具体租金金标准。招商策略以商家结结合卖场场规划选选择的22-3个个选址方方案，迫迫使业主主接受商商家认定定的租金金标准，进进而促使使提出不不合理租租金要求求的业主主调整其其租金标标准。对个别有有特别租租金要求求的业主主，严格格按其租租金要求求执行，并并加以公公布，实实在无法法与商家家就其要要求租金金达成一一致时，再再与业主主协商处处理。确定业主主自营数数量和经经营品类类，并及及时在招招商图表表上公开开

37、，借势势引商。对部分持持观望态态度之业业主，在在未签署署委托协协议前，将将其视为为自营，并并加以公公布，既既宣传了了已进场场商家的的数量，又又能迫使使其尽快快明确委委托出租租或自营营对业主主在自有有利于招招商顺利利进行。C、特殊矛矛盾，寻寻求配合合对业主在自自营或委委托过程程中所产产生的特特殊矛盾盾，并可可能对整整体招商商工作造造成影响响的情况况下，力力求通过过业主委委员会（筹筹委会）协协助解决决。 引导导策略重点衔接接“玉泉广广场”的配合合，合理理调整规规划引导导“西部阳阳光”消费人人流。合理规划划设计商商铺、店店招、标标牌POOP等信信息能见见度，形形 成对人流动动线的引引导。招商策略合理

38、规划划项目、出出租车上上下客点点，私家家车停放放点，设设计引导导公交线线路合理理设点，使使项目人人流均匀匀分布。合理规划划各品类类/业种种配比比比例，按按照平面面渗透，主主体交叉叉，业种种互补的的原则，设设立四大大主题区区，既吸吸引顾客客，又指指示区位位方向。a“欢乐家家庭”餐饮饮、儿童童、娱乐乐为主 b“时代前前沿”家电电、流行行服饰、文文体用品品、综合合服务为为主 c“生活空空间”居家家用品、流流行服饰饰、餐饮饮为主 d“流行经经典”男女女正装、化化妆品、珠珠宝、皮皮具为主主合理规划划花车、货货亭，增增加项目目经营品品类，形形成特色色。提前在九九月份开开始实施施广场环环境的商商业化包包装。

39、正视对业业权分散散的具体体情况,根据业业主委托托和自营营情况存存在变数数的实际际情况，动动态调整整，配合合各品类类店，形形成对目目的型和和冲动型型人群的的有效吸吸引，最最大限度度保持规规划布局局的整体体性和完完整性。 管理理策略通过有效效组织和和组合，充充分发挥挥团队的的招商作作用，提提倡分工工不分家家，相互互协作，以以完成预预定的目目标为最最高目的的。充分激励励和调动动招商人人员的积积极性和和能动性性，充分分发挥好个人在专专业中的的特长，合合理的调调配和安安排人力力资源，调调招商策略动每位招商商人员的的最大积积极性。制定合理理的激励励机制，通通过合理理的激励励措施，营营造良性性竞争机机制，促

40、促进和调调动招商商人员的的工作积积极性。定期组织织专业培培训，不不定期根根据招商商中的具具体情况况及时组组织交流流，强化化提高每每位员工工的专业业技能和和综合素素质，提提升整个个团队工工作效率率和能力力。组织提供供相关道道具和资资料，加加强招商商人员谈谈判技巧巧，增加加招商的的成功率率。推广策略 营营造招商商现场气气氛促进进招商提前实施施商业环环境营造造策略：提前导导入西部部阳光指指示系统统与展示示系统，营营造开业业前的浓浓烈商业业氛围。营造招商商现场气气氛促进进招商策策略：制制作精美美的立面面效果，业业种配比比图，商商户组合合规划图图和西部部阳光定定位和前前景介绍绍，户外外大型看看板、招招商

41、指南南等现场场布置进进行招商商环境的的氛围营营造。 策划划各类活活动烘托托购物中中心气氛氛立足于以以欧式题题材为主主的活动动组织、营营造人气气；以文化和和休闲娱娱乐为主主线贯穿穿于整个个活动；以“假日日型”的概念念作延伸伸，营造造西部阳阳光休闲闲购物不不夜城；以活动为为宣传主主线，广广告为辅辅线实施施推广宣宣传。宣宣传导招商策略入阶段：时时间： ；主题题：经典典怀旧电电影月；辅助活活动：消消夏晚会会、街头头文化、快快乐大本本营等小小型游乐乐活动作作穿插，交交叉组织织举行。文化氛围营造阶段：时间： ；主题：风情月（9 月）艺术月（ 10 月）；辅助活动：街头行为艺术、旅游展、进口汽车展、露天舞会

42、等活动。商业文化提升阶段：时间： ；主题：模特选拔赛；辅助活动：欧洲风情表演活动，广场音乐会，靓女名车展等。购物中心形象塑造阶段：时间： 春节；主题：开业典礼及开业促销活动；系列延伸活动：圣诞节、元旦、春节游览、购物、娱乐活动。 广告告策略目的：广广泛宣传传西部阳阳光，配配合招商商进度，保保障招商商项目目目标顺利利完成，并并有效提提高项目目的知名名度。战术：分分阶段轻轻重缓急急的实施施，媒体体组合灵灵活多变变；宣传传上突出出以广告告谋势，强强势烘托托，为后后期造势势；广告告以软性性为主，硬硬性为辅辅的组合合宣传方方式。题材：项项目规模模大、品品位高、多多业态、多多品种、经经营潜力力大、发发展前

43、景景可观、假假日型、休休闲型、娱娱乐型等等；突出出“玉泉广广场”对人群群的强力力吸引进进行广泛泛宣传；其他外外部资源源的有效效利用，突突出西部部阳光专专业管理理；已签签约的品品牌招商策略商家或意向向商家的的宣传，促促使观望望商家尽尽快入场场；以攀攀枝花市市购物中中心的发发展为题题材，充充分塑造造西部阳阳光购物物中心形形象；以以各种活活动为题题材造热热西部阳阳光大厦厦现场氛氛围。媒体：攀攀枝花日日报、攀攀枝花晚晚报、成成都商报报夹报、四四川公共共频道攀攀枝花时时空、攀攀枝花经经济频道道、攀枝枝花有线线电视台台、户外外广告各各媒体等等。对象：国际际、国内内著名品品牌代理理商、经经销商、餐餐饮等服服

44、务企业业，金融融、邮政政、电信信等专业业服务企企业、消消费者。效果：充充分利用用各阶段段活动的的题材及及方式，自自然导入入各媒体体抢先介介入，争争相报道道，趋之之若骛，促促使其对对招商进进行烘托托效果明明显。招商进度中中 招商的的前期阶阶段，招招商的比比例计划划为：攀攀枝花地地区招商商的比例分配配 占占80左右；外地招招商占115左左右；预预留出55的比比例，作作为机动动或炒作作。 其中：攀枝枝花地区区招商所所占比例例不得超超出整体体的800；外外地招商商的比例例可根据据实际情情况扩大大，扩大大部分可可占用本本地招商商份额；根据招招商实际际情况，如如果招商商出现火火爆，可可加大预预留部分分的比

45、例例（例如如10）。这这样后期期可通过过保留精精品商铺铺推出等等方式提提高价位位水平，在在项目只只有同期期推出的的情况下下，通过过预留部部分享受受到商铺铺升值的的部分利利益。招商策略招商付款方方式 租金金交纳及及优惠政政策有以以下三种种方式：一次性交交纳1年年的租金金。从第第二年起起租金递递增5；第三年租金递递增6；第四四年租金金递增77；总总体租金金递增比比例不超超过原租租金水平平的200。首期交纳纳2年租租金的330，正正式开业业前再交交齐2年年租金全全款。从从第三年年起租金金递增55；第第四年递递增6；第五五年递增增7；总体递递增比例例不超过过20。可签签定租约约合同期期为100年。首期

46、就一一次性交交纳3年年租金。可可获得44年实际际使用权权的优惠惠政策。从从第五年年起租金金递增66；第第六年递递增7，总体体递增比比例不超超过200。除除享受以以上优惠惠政策以以外，还还可以获获挑选一一间商铺铺位置的的机会。首期交纳纳5年租租金的330，入入驻前交交齐5年年租金全全款。可可获得77年实际际使用权权的优惠惠政策。可可签定租租约合同同期为110年。如如10年年租金在在首期就就一次性性交齐，除除享受以以上优惠惠政策以以外，还还可以获获挑选两两间商铺铺位置的的机会。 租金金交纳及及优惠政政策2（备备选方案案）：同上。第一段同同上。首期就一一次性交交纳3年年租金。可可获得赠赠送6个个月无

47、偿偿使用权权的优惠惠政策。从从第五年年起（含含第6年年后半年年）租金金递招商策略增6；第第八年递递增7，总体体递增比比例不超超过200。除除享受以以上优惠惠政策以以外，还还可以获获挑选一一间商铺铺位置的的机会。招商费用预预算 招商商总体费费用包括括人员开开销、广广告制作作（包括括印务）、媒媒 体购买买、管理理费用等等项，总总费用预预计在330万42.5万之之间，其其中广告告费用是是最大的的一项支支出，而而广告费费用必须须根据实实际运作作情况进进行调整整。如招招商非常常顺利，则则广告投投入将会会进行灵灵活调整整削减。 项目费用预算（万万元）备注广告制作3印务、创意意、胶片片、3DD、展具具、户外

48、外、流动动。媒体购买20电视、电台台、平面面、户外外、流动动办公用品2.5演示用具、移移动办公公人员管理5薪水、提成成奖励、培培训差旅1.5交通、住宿宿、招待待外埠费用2.5场地、日常常费用电话费用1电话、传真真、网络络DM费用2邮寄、夹报报、散发发公关活动5发布会、联联谊、合计42.5分析：其中中广告制制作费用用约占223.66；媒媒体购买买约占447.11；行行政与管管理费用用约占229.33，应应占比例例符合正正常市场场运作中中的比例例分配。招商策略各楼层商品品结构定定位楼层商品布局备注一楼时尚服饰、化化妆品/美容、鞋鞋/皮具具、配饰饰、艺术术沙龙、餐餐饮/食食品/综综合、礼礼品、工工艺

49、品、服服务、婚婚纱影楼楼、小家家电二楼品牌男装、娱娱乐休闲闲/吧世世界、温温馨家居居用品、床床上用品品、餐饮饮/综合合、健身身房、窗窗帘布艺艺、图书书、儿童童世界楼层商品布局备注一楼时尚服饰、品品牌男装装、化妆妆品、鞋鞋/皮具具、餐饮饮/食品品/综合合、礼品品、工艺艺品、服服务、小小家电、吧吧世界、儿儿童世界界二楼娱乐休闲、美美容、温温馨家居居用品、床床上用品品、婚纱纱影楼、餐餐饮/综综合、健健身房、窗窗帘布艺艺、艺术术沙龙、图图书、配配饰备选方案：招商准备工工作及时时间安排排、达成成目标及及实施内内容 招商商准备工工作（只只针对配配合招商商部分）：完成项目目名称注注册、以以及项目目标志等等的

50、CII设计并并注册。确定宣传传包装概概念、总总体广告告宣传用用语。完成设计计制作西西部阳光光招商文文告、招招商楼书书，包含含项目功功能分布布及内部部结构图图。招商策略完成设计计制作项项目效果果图的PPOP，33D资料料光盘。完成设计计制作西西部阳光光的主体体、各分分体剖面面模型沙沙盘。完成招商商队伍的的招聘，进进行培训训及人员员甄选分分配。制定商户户准入标标准、引引入原则则、操作作规则等等。确定公司司组织机机构和部部门设置置。招商处的的选址。招商部各各种管理理规章制制度、业业绩考核核奖惩制制度、工工作操行行规则出出台。制定商户户准入标标准、条条件、和和招商规规则。制定并印印制招商商租赁合合同、租租赁申请请表、登登记表、相相关协议议、商业业管理守守则等。根据招商商类别敦敦促各分分