北京平谷熊儿寨乡产业发展策划

1、业态模式设计战略路线描绘京津冀产业协同发展京津冀一体化世界城市群建设打造首都特色山区生态旅游科技园、国际化商务中心、医养结合式养老镇提供京津冀地区稀缺生态养老镇、国际总部城、文体休闲谷业态旗舰资源一区四化五谷蓝图项目评价年度建设任务立项原则环境分析战略定位“五个一”项目业态模式、建设要素及投资收益计划战略选择产业体系产业 顶层设计空间分布基础配套战略支撑业态主导产业中药种植观光养生会所医养配套文化教育养老事业&养老产业生态旅游总部基地生活配套体育观光休闲俱乐部高端商务产业规模通过50亿投资，在2017年内形成12.5亿元直接收入，414亿元带动效益的熊儿寨乡生态产业集群产业发展使命熊儿寨乡产业

2、发展战略规划成果体系产业兴乡服务惠民挖掘稀缺生态资源辐射京津冀需求熊儿寨乡产业发展使命市政配套养生养老健康镇企业家发展创新基地体育观光休闲俱乐部中药种植观光养身会所国际高端生态度假旅游园区业态成长里程碑产业发展战略路线图开发模式社会经济效益政府得民心农民得实惠企业得空间乡域得发展结论及建议：以规划定用地，推动熊儿寨乡产业顶层设计；向存量挖潜力，落地“2+3+N”生态产业集群项目1规划研究结论：达产后，熊儿寨乡产业项目年收入达到12.5亿元项目选址现有人口（人）现有用地（公顷）项目定位建设内容建筑面积（万平米）商业模式收入预测（达产后）亿元/年养生养老健康镇老泉口村63360高端、生态、综合养老

3、会所老年居所、托儿所、学校、等21养老服务会籍收入、高附加值服务，8体育观光休闲俱乐部花峪村139130体育培训及健身基地拓展训练场所、商务服务场所、体育场馆等1会员制服务模式、俱乐部制服务模式1安置新区熊儿寨村北108160村民新区还迁楼、配套商业、管理用房等人均50平米20按人均70申请建房指标，剩余20用来补充开发成本2.124企业家发展创新基地南岔村、东沟村、东长峪村、7779.17企业家总部基地将民房改建成企业独栋办公楼、商业设置；改造单体合计201个10招商引资税收返还1.005国际高端生态度假旅游园区北土门村11489.17高端国际生态园区10生态农业项目及商业项目运营1.5中药

4、种植观光养生会所魏家湾村4708.61高端人才健康养身会所国医馆、中医康复理疗馆、员工宿舍1.5康复理疗、健康养身项目运营收入1合计4248276.9563.512.505注释：由于该项收入是一次性收入，所以不计入达产后收入2一、宏观发展环境分析二、产业发展顶层设计三、细分产业商业模式与建设要素四、产业发展战略路线图五、社会经济效益预估六、结论及建议汇 报 目 录3规划背景及范围规划背景环境等问题倒逼首都产业优化升级提速；京津冀一体化规划再次启动，自上而下顶层设计力度空前；平谷将“一区四化五谷”发展战略蓝图贯彻到底；熊儿寨乡先天的生态环境优势 ，有待开发为为京津冀地区优质、稀缺生态资源。规划范

5、围熊儿寨乡现有可用集体建设用地825亩；旅游及科研教育建设用地725-1325亩； （ 以上均属已规划未开发存量土地）规划设计性质熊儿寨乡产业发展顶层设计规划编制主要依据（市级文件）北京城市总体规划（20042020年）北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要北京市限建区规划2006年-2020年北京市山区协调发展总体规划（2006年-2020年）20132017年清洁空气行动计划重点任务分解2014年工作措施 .4规划编制主要依据（平谷文件）平谷区熊儿寨乡乡域规划（2007-2020）年平谷区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要平谷新城规划2005-2020年2014年区政府折子工程的

6、通知（京平政发20142号）北京市平谷区人民政府关于促进城乡劳动力就业工作的意见（京平政发201332号）中关村科技园区平谷园企业注册管理办法（暂行）关于大力发展商标战略助推区域经济发展的意见北京市平谷区人民政府办公室关于贯彻落实北京市人民政府办公厅转发市民政局市残联关于北京市市民居家养老(助残)服务(“九养”)办法的通知的意见京平政发（2013）4号 招商引资鼓励办法规划工作定位产业发展顶层设计战略规划顶层设计运营管理项目管理顶层设计的作用 顶层设计填补了战略发展规划和蓝图与具体项目建设之间的鸿沟，是规划到项目实施的桥梁顶层设计与规划的一致与区别规划为顶层设计提供目标与方向，顶层设计是规划的

7、细化与落实；项目应在顶层设计架构中找到对应的位置，顶层设计是指导项目设计的纲领；顶层设计不重在具体个别项目的实施方式，也不是项目的简单集合；而是通过描绘产业发展全局性的战略路线图，提出统筹、协同和集群化的行动方案，保证区域产业整体规划大方向不动摇。旧的方式细化与落实系统性实施持续改进2014年2月26日，中共中央总书记习近平在北京主持召开座谈会，首次由最高领导层亲自主持会议讨论京津冀一体化发展。座谈会上习近平主席提出了七点要求，第一条就是“要着力加强顶层设计，抓紧编制首都经济圈一体化发展的相关规划”。5天时篇民生问题倒逼北京产业布局调整2014年5月，北京市委书记郭金龙主持贯彻落实习近平总书记

8、考察北京重要讲话精神调研座谈会，要求调控好人口规模与结构，坚持“以业控人”思路，推动产业优化升级，下决心清理不符合战略定位的产业，提高生活性服务业发展水平，从源头上减少容纳流动人口无序增长的空间。宏观层面-民生问题微观层面民生和人口问题是北京最大发展难题，要坚持“以业控人”从源头把控6习近平主席多次就京津冀协同发展作出指示：解决好北京发展问题，必须纳入京津冀和环渤海经济区的战略空间加以考量，探索生态文明建设有效路径、促进人口经济资源环境相协调。京津冀一体化历史渊源：1982年的北京市建设总体规划方案中，首次提出了“首都圈”的概念；1986年时任天津市长李瑞环倡导下,环渤海15个城市成立环渤海地

9、区市长联席会,被认为是京津冀地区正式的区域合作机制；2004年国家发改委在廊坊召开了“京津冀区域经济发展战略研讨会”，会议最后达成了加强区域合作的“廊坊共识”；2005年北京城市总体规划(2004-2020)提出积极推进环渤海地区经济合作与协调发展，加强京津冀地区在产业发展、生态建设等方面的协调发展。2011年，国家“十二五”规划纲要发布，提出“打造首都经济圈”。2014年，北京政府工作报告提出，落实国家区域发展战略，配合编制首都经济圈发展规划，抓紧编制空间布局、基础设施、产业发展和生态保护专项规划，建立健全区域合作发展协调机制，主动融入京津冀城市群发展。2014年2月,国家主席习近平在北京主

10、持召开座谈会,强调实现京津冀协同发展是重大国家战略。天时篇北京破题需要京津冀产业一体化阶段 I 摸清底数，表明态度各地政府站在各自角度表态，摸清自身基础情况合作偏“硬”，即强调基础设施、项目工程等方面的一体化阶段 II中央协调，出台规划阶段III顶层设计，落地项目中央出面成立统一组织，实地考察；征集协调各方意见共识，出台规划产业合作牵头，形成市场化内生动力；公共服务提升，资源合理配置陆续出台相关政策落实规划方案合作“软”化、精细化，在政策、机制、文化等方面体现一体化效果现在的进度本项目在京津冀规划阶段启动，在精准定位的情况下，有利于抓住一体化的战略机遇规划出台的窗口期预计在6个月内7平谷地处首

11、都生态涵养区，是联通京津冀、环渤海经济圈的重要枢纽节点；平谷距市中心70公里，首都机场40公里，天津100公里，成为连接首都机场、天津新港的最短海空物流通道地利篇京津冀产业一体化不会舍近求远北京已规划的副中心和几个新城依然没有得到应有的发展，这些地方依有较大人口和产业发展空间，“舍近求远”不符合梯度转移规律和地缘政治需要，京津冀一体化过程北京远郊区县是最大受益者参照京津两地曾签署的10方面合作协议，京津冀三地合作要明确区域规划编制、交通基础设施建设、产业、科教、港口物流、人才、文化旅游会展、金融、环境保护和建立合作机制等方面的核心问题。以上10个主题中，京津冀旅游协同发展第一次座谈会纪要经三地

12、旅游部门会签已正式成文。平谷作为北京近郊，在主城功能转移具有重要优势，在京津冀一体化中大有可为8熊儿寨乡位于北京市平谷区北部，距北京市东直门约85公里，南距平谷城区15公里，距顺义城区55里，距通州城区65公里，距金海湖风景旅游区15公里，距天津蓟县55公里，距离唐山125公里，属于北京乃至天津周边稀缺山区生态资源交通熊儿寨乡交通便捷，柏油路纵横，贯通全境，境内公路是通向东北三省的重要干线；林地全乡林地面积2343.6公顷，林木绿化率81%；水资源熊儿寨乡水资源丰富，储量大，水质好，自成水系。全乡共有流域面积67.27平方千米，全乡共有塘坝6座，境内水渠纵横交错，水池遍地结“瓜”，泉水喷流；电

13、力熊儿寨乡电力充足，增容方便。新上企业用电报装和增容，享受国家免购用电权及免交分期集资引导的优惠。其中花峪水库为待开发的电力资源；山区自然与人文生态名山“四座楼”属熊儿寨辖区，海拔1058米，环山4000亩的原始次生林中有黄羊、鹿、狍子、野兔、山鸡等多种动物，是高级动植物自然保护区。境内自然景观数不胜数。“四座楼前子母岩，明代长城凉水泉，幸福遂洞白龙潭，九里山外小西天”为其中八大名景。地利篇京津冀三地稀缺生态、人文资源熊儿寨乡是北京十个休闲农业与乡村旅游示范乡镇之一，是发展潜力最大的纯山区乡；基础设施较为成熟，景观与自然优美，离尘不离城9“一区四化五谷”以城市化、工业化、农业现代化和信息化为主

14、线，打造生态绿谷、京津商谷、绿能新谷、中国乐谷和幸福平谷，将推动经济社会跨越发展，将平谷建设成为首都生态强区。部分核心数据观察：1、全区坚持以“农业增效、农民增收”为主线，2013年，全区农林牧渔业实现总产值44.7亿元，同比增长12.6%；2013年，观光休闲农业实现总收入5.3亿元，同比增长21.4%；2、2013年，全区实现旅游营业收入26.8亿元，同比增长10%，比上年同期回落5个百分点；3、2013年，全区完成固定资产投资141.2亿元，完成全年任务进度的102.3%，农村投资52.2亿元，同比下降3.6%；4、2013年，农村居民人均纯收入为16865元，同比增长11.9%。人和篇

15、“一区四化五谷”蓝图战略机遇平谷 “一区四化五谷”战略蓝图清晰，新型农村建设、生态农业建设成效显著，旅游、现代服务业等新兴产业是未来发展重点*数据来源：平谷统计局2013年国民经济运行情况平谷地处首都生态涵养区，是北京接受第一缕阳光的地方,将“一区四化五谷”一张蓝图绘到底是平谷不动摇的发展战略。10熊儿寨乡产业发展相关基础条件总量基础发展结构山区搬迁计划对居民的生活变革仍需全面考虑市政、公共服务资源配置仍远低于北京平均水平新型城镇化建设环境资源作为全市十个休闲农业与乡村旅游示范乡镇之一，如何发挥优势提升相关业态经济产值有待规划工资性收入增加是近年本地居民收入增长的主因，占比八成以上，充沛的劳动

16、力资源有利于承接产业转移；人均收入在低于平谷平均水平居民收入结构产业发展结构经济指标基数低，增速不高；农业基础设施较差，仍面临着“靠天吃饭”的局面，发展种植业基础薄弱；农资价格不断上涨，饲料、人工等价格不断上升，造成农牧业生产经营成本上升，平均利润水平在降低，未来几年 仍处于不景气的行业大周期，种植业、畜牧业提升潜力小；人和篇熊儿寨乡产业发展渴望提升土地储备现有待开发存量土地：集体建设用地825亩；旅游及科研教育建设用地725-1325亩；11熊儿寨乡产业发展环境小结外部机遇与内部现状观察和建议：产业规划需做缜密研究京津冀一体化产业发展再次升温平谷“一区四化五谷”战略蓝图不动摇雾霾等现象突出民

17、生问题，要求北京产业向生态友好转变；坚持“以业控人”思路，现代服务业等发展水平有待提升如何做到协同发展，保障生态文明建设，有待提出明确的顶层设计土地资源紧张，违规用地事件增多生态环境良好，山水人文互映京津冀休闲农业、旅游稀缺资源，本地旅游服务基础好京津冀生态涵养区，离尘不离城以规划定用地，拥有合规的存量土地资源公共服务资源有待提升居民收入水平低乡域、经济发展底子薄、体量小，财政能力有限农业、养殖发展潜力小服务业需要提速外部机遇O环境挑战T自身优势S内部问题W12一、宏观发展环境分析二、产业发展顶层设计三、细分产业商业模式与建设要素四、产业发展战略路线图五、社会经济效益预估六、结论及建议汇 报

18、目 录13产业兴乡服务惠民京津冀联生态商谷建设生态友好型产业，挖掘乡域环境资源优势，创造有竞争优势的可持续发展产业格局，推动新型城镇化建设依托产业发展提升乡域公共服务资源配置水平以服务业促进本地就业，农民增收，共创共享坚定贯彻“一区四化五谷”发展蓝图，将政府折子工程、乡域发展规划、社会资源投入、本地居民幸福整合为产业运作的有机成分，创熊儿寨乡特色发展模式发挥北京市休闲农业与乡村旅游示范乡资源潜力，填补京津冀生态资源空缺；提供优质疗养基地资源；开发首都经济圈新的总部经济基地，承接京津冀总部、创新基地转移需要；提供国际交流服务能力；熊儿寨乡产业发展使命熊儿寨乡产业发展的使命愿景产业使命战略抉择顶层

19、设计14产业使命战略抉择顶层设计寻找产业发展切入点天时、地利、人和环境挑战T(Threats)民生问题倒逼产业升级和生态文明建设；北京人口结构问题加剧；建设京津冀企业总部基地、创新基地，填补产业转移需要；外部机遇O(Opportunities)京津冀产业一体化升温；京津冀一体化产业转移土地资源紧张；“一区四化五谷”蓝图符合大的生态文明建设要求；内部问题W(Weakness)公共服务水平低；居民收入低；农牧业发展潜力小；山区生态环境脆弱；旅游和固定资产投资增速放缓；自身优势S(Strength)生态、人文等旅游资源好；京津冀枢纽位置；拥有存量土地资源，开发潜力大； 内部基础 宏观环境SO增长战略

20、WO扭转战略WT防御战略ST多元化战略发展高端服务业，开发高附加值服务产品；吸引社会力量投入资本，提升生态景区内单位面积投资强度；依托现代服务业建设提升本地公共服务人均供给水平；保护原生态优势，发展中医药等特色种植、养生建设生态养老资源，推动现代服务业创新；SWOT发展战略决策：抓住机遇，化解挑战，扭转劣势，规避风险15五个一项目一园：国际高端生态旅游园区一镇：养老养生健康镇一所：中药种植观光养生会所一部：体育休闲旅游观光俱乐部一基地：企业家发展创新基地结合现有乡域规划的产业布局设计战略抉择产业使命顶层设计空间布局原则：“以规划定用地，向存量挖潜力”国际养生养老健康镇21万平米体育观光休闲俱乐

21、部1万平米安置新区20万平米国际高端生态旅游园区5万平米企业家发展创新基地10平米中药种植观光养身会所1.5万平米16创造熊儿寨乡产业发展特色模式建设生态产业集群总部基地支柱产业旅游养老支柱产业熊儿寨乡产业规划发展的使命愿景产业发展愿景包含两大支柱产业，三大特色业态的生态产业集群中医药休闲战略抉择产业使命顶层设计17一、宏观发展环境分析二、产业发展顶层设计三、细分产业业态模式与建设要素四、产业发展战略路线图五、社会经济效益预估六、结论及建议汇 报 目 录18养生养老健康镇企业家发展创新基地国际高端生态旅游园区体育休闲观光俱乐部中药种植观光养生会所ABCED细分产业熊儿寨乡细分产业业态模式设计1

22、9生态养老镇简介20北京养老环境市场需求巨大2008年底，北京市民政局、市发改委等五个部门联合下发关于加快养老服务机构发展的意见，提出了北京“9064”养老模式目标；北京市2012年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，2012年底全市户籍老年人口263万，较上年增加15万人，占户籍总人口比例增至20.3%；2012年底北京养老服务机构400余所，床位总数达7.6万张，按照“9064”模式目标计算，2012年末北京存在养老床位缺口近18.7万张；按目前趋势，即使不考虑北京市过半的外来人口，2020年户籍老年人将达380万人，按照6%的老年人需要社区养老床位、4%的老年人需要机构养老床位的比例

23、计算，到2020年北京需要养老床位38万张，目前有待落实。数据观察：根据北京零点市场调研公司的调查统计，北京被调查老年人70%以上对现有居住环境不满意，其中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低；在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51，打算租赁房屋使用权的占24，希望购买产权式酒店的占16，打算采取其他形式的占9，老年人对量身定做的老年社区消费意愿强烈。北京养老床位资源不及需求一半，老年人对量身定做的养老社区需求强烈21养老产业供给：数量和质量有待

24、提升经营主体：政府+企业经营主体：政府经营主体：企业低社会保障水平老龄化趋势高低社会保障程度低，政府为主要投资主体养老需求增加，社会资本进入养老资源短缺，养老需求多样化，企业成为养老市场主要力量阶段一：传统养老院阶段二：老年公寓阶段三：老年社区高老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人老年社区特点：消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理

25、特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。由市场化力量提供的专业化养老服务将是养老产业发展的总体趋势22理想中的养老生态优美的专业养老社区国内养老社区五种主要形态养老项目未来重点方向1、空气清新、有一定的自然资源、交通便利是共同规律。2、强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求，医疗、文化、乃至亲情友情维护。3、提供居家式的专业化养老是未来养老项目的主要发展方向。23熊儿寨乡生态养老镇产业模式养老镇会籍服务贯彻北京“五养”政策：“老有所养，老有所乐，老有所学，老有所为，老有所医”（1）生活照料：包括饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物内容。生活照料又分为:居家

26、服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所；（2）物质支援：包括提供食物、安装设施、减免税收；（3）医疗保健支持：包括治病、护理、传授养生之道等，提供特色中医药养生服务；（4）整体关怀：包括老年人的社交和文体需要；对老年人及其家庭提供托儿、老年大学服务资源。（5）成立“为老基金”金融服务：对于入住社区的老人，发行基金，以应对未来生活中可能出现的经济变化。熊儿寨乡养老镇属于自然嵌入型养老社区，将老年社区、旅游、休闲、养生和专业为老服务有机结合“超级配套设施+全方位的专业养老服务+优美的山区生态”是熊儿寨生态养老镇的关键成功因素养老镇不销售房地产，仅为老年人及其家庭提供会籍和专业养老服务A卡 类销售概念的

27、长租性质B卡 类租赁概念的短租性质24投资建设要素项目占地300亩，规划建筑总面积30万平方米，总投资15亿元，建设周期3年：提供低容积率、高绿化率、全区无障碍设计；以低层为主保护山区原貌，配套老年人服务设施、文体活动，运用多种建筑语言展现山区生态特有风貌。名称单位数量总建筑面积万21.6主要建筑老年人居所（3060之间户型，占总套数70%）万16养老康复、护理用房（与北京市区医院合营）万1综合服务设施万1老年大学万0.5托儿所万0.5营养配餐与食疗用房万0.3综合管理楼万0.1老年护理业务培训用房万0.2商业配套设施（5分钟便利生活圈）万1员工宿舍、后勤保障、停车场万0.8设备用房万0.2规

28、划建设面积万21项目选址： “天然氧吧”生态环境好，交通便捷，周边场地活动安全，生活气息浓郁规划设计：从老年住宅的功能特点出发，满足自然、人文、家居环境等方面需求单体设计：单体设计以别墅、低层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同功能应采用不同的色彩，利于老人辨认户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对老年人的细腻关怀。25养生养老健康镇21万平米国际养生养老健康镇开发计划项目名称养生养老健康镇项目选址老泉口村现有人口633人现有用

29、地60公顷项目定位高端、生态、综合养老会所建设内容老年居所、托儿所、学校、养老服务设施、商业设施、员工宿舍、设备用房建筑面积21万平米商业模式养老服务会籍收入、高附加值服务，收入预测（达产后）两大收入来源分别每年实现4亿元左右收入26养生养老健康镇整体运营效益预期养老服务会籍收入养老中心设计年度入驻老人数量为1万人，根据稳妥性测算原则按80的常住率计算为8000人。在收费价格方面，因养老中心系高品位和服务门类齐全的高档生活区，按照北京中档消费标准，每位入驻老人每月缴纳5000元计算，应缴纳会籍费（床位费）按50000元/年，全年为4亿元；消费与产业带动该项目建成后将约10000名中老人提供居住

30、、休闲、养老服务，除了老年人直接消费，养老中心还将带动周边经济、农业、金融、医疗卫生等事业的发展。为合作公司和平谷地区提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤，鸡蛋24万个，肉类5.76万斤，蔬菜24万斤，水果7.2万斤。高附加值服务参考国内外高端养老服务经验，老年人养老服务成熟期，产业床位收入仅占总体收入的50%左右，即定制为老服务、专业化老年用品销售等其它增值服务收入预计为4亿元每年；就业带动养老中心及相关产业的建设急需服务人员与高端医疗、商业人才，除了直接在养老中心服务的2000名服务人员，相关产业还将带动1000人左右的就业，总计3000人以上的就业规

31、模。27简介28总部经济发展是北京经济发展战略核心北京是中国“总部之都”，总部企业贡献全市GDP近半*，发展“总部经济”是北京“十二五”经济发展战略核心，符合京津冀一体化发展环境下的北京产业定位。北京“总部经济”基础全国居首，城市竞争力杰出，未来持续增长可期北京市自2005年以来，国内城市总部经济发展力排名始终名列第一注：参考北京市社会科学院中国总部经济研究中心总部经济发展能力评价体系（由基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和开放程度等6个一级指标、15个二级指标、52个三级指标构成）北京总部经济发展综合竞争力评价（20052012）北京总部经济发展观察：2005年时任北京市市长王

32、岐山和书记刘淇，首次将“大力发展总部经济”写入北京市政府工作报告；北京市“十二五”规划纲要提出“坚持服务经济、总部经济、知识经济和绿色经济”的发展战略；*北京市统计局数据显示，2012年全市共有各类总部企业1533家，总部企业创造的GDP为8655.4亿元，占全市GDP总量的48.4%，比上年提高1个百分点，总部企业以全市0.4的单位数、约25的就业人数，创造全市近半的增加值，实现近六成的收入和税收；北京市商委数据显示，2013年北京已有48家世界500强企业总部，首次位居全球城市第一，拥有47家世界500强企业总部的日本东京退居第二。北京商委表示2014年北京将采取多项措施巩固“总部之都”地

33、位，如完善投资促进机制，建立健全总部企业重大项目投资发现机制和跟进服务机制等。29北京Link总部基地联东U谷MAX空港企业园企业墅枢密院嘉捷科技园非中心MAX泰达科技园北京企业独栋主要分布在五环六环之外；有进一步向郊县转换的趋势；低密度、生态化办公是趋势；企业独栋是一种青睐的产品。企业独栋往北部发展的趋势非常明显。企业独栋的区位分布：环境优美、与中央商务区有一定距离30熊儿寨乡总部创新基地项目设计发展愿景成为继中关村、金融街、经济技术开发区、商务中心区、临空经济区和奥林匹克中心区之后的北京第七大总部经济经济集群，打造首京津冀地区总部经济发展新空间“优美生态中的个性化设计+北京辖属与津冀交通枢

34、纽+享受免费入驻高端物业”熊儿寨总部经济关键成功因素设计理念企业家发展创新基地位置分布北京熊儿寨生态示范乡，远离拥堵雾霾；临近机场、天津、河北产业转移基地项目切入点1、企业希望通过良好的办公环境，激发员工的创造力，提高效率；2、希望通过独立的个性化办公物业彰显公司实力及品牌；3、京津之间枢纽位置，交通便利；4、不离北京，能够享受周边优厚的公共资源、政策，探望市中心家人方便；5、周边养老、托儿以及商业配套资源丰富，便于家庭照料，离尘不离京；客户对象1、向其他津、冀外迁生产等职能企业提供北京总部、研发中心基地，以及配套高端服务；2、需要良好办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门，如软件、研发等；

35、3、需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司，如呼叫中心等“后台服务型”公司；4、不过分依赖城市中心区商务及商业配套的公司。开发内容占地面积：150亩 总建筑面积：10万平方米总投资额：约5亿人民币 建设周期：2-3年主要建筑：1、独体独栋、独立冠名总部楼200栋；2、面积约1万平方米商业服务配套设施；3、物业公司、后勤保障、员工宿舍等保障设施1万平米；31企业家发展创新基地10万平米企业家发展创新基地开发计划项目名称企业家发展创新基地项目选址南岔村、东沟村、东长峪村现有人口524人现有用地9.17公顷项目定位企业家总部基地、研究创新基地建设内容将民房改建成企业独栋办公楼、商业服务设置；改造

36、单体合计201个建筑面积10万平米商业模式 招商引资税收返还收入预测（达产后）每个俱乐部每年返税50万元，每年计1.005亿32运营效益预期社会资本吸引熊儿寨乡总部创新基地六大带动效应品牌效应产业乘数消费带动就业与人才吸纳税收贡献 总部创新基地强调生态优越性、服务优质性、价格合理性，这将有利于将创新基地建设成为具有品牌效应的优质创新园区。品牌效应的潜在价值不可低估，它不仅能够带动周边地区的经济社会发展，更会与首都的人才、经济优势融为一体，共同发展。 税收贡献是在创新基地最直接的经济效益体现。未来五年预计引进企业200余家，每家企业平均实现纳税2000万元，整个基地的产值达200亿元。计划引进企

37、业家200位，相关企业工作人员约3000人，这其中大中专毕业生为就业主力，吸引人才落地生根；服务行业的配套引入，拉动当地就业，提高周边居民生活水平。 创新基地的建设促进专业商业地产物业服务能力提升，拉动相关地区的消费增长。创新基地的工作人员带动周边的餐饮服务业发展，推动熊儿寨乡产业升级。按国家财税政策，企业在总部所在地缴纳集团所得税，实现资产集聚；总部创新基地引进总部基地企业与创新基地企业，同时不断进行产业规划，配套相关服务、金融、信息产业集群，在产业竞争上建立紧密合作机制，有效提高产业乘数，为产业“集聚效应”及整个园区发展打下基础，完成合作共赢。 产业集群具有经济集约性特征，创新基地的建设与

38、发展将对社会资本产生巨大的吸引力。预计在未来5年内吸引有效投资50亿，利用政策与税收优势，发展具有特色的生态产业创新园区。33简介34商业模式生态农场（原有特色基础）奇异馆花果山生趣园梅花鹿、锦鸡、豪猪等小型动物饲养 精品观赏有机蔬果鲜果采摘区鲜菜园有机蔬菜基地生态戴维营生态沙龙格调餐饮私家会所文化酒店野炊区、室外烧烤、拓展训练四星级标准，会议、餐饮住宿、桑拿洗浴、健身设施雪茄馆、红酒会所、字画会所、藏品会所有机私房菜、法式大餐、日式料理、意大利菜艺术水榭垂钓、水上舞台开发内容生态园定位35国际高端生态旅游园区5万平米国际高端生态度假旅游园区开发计划项目名称国际高端生态度假旅游园区项目选址北土

39、门村现有人口1148人现有用地9.17公顷项目定位高端生态园区建设内容生态农场：奇异馆、花果山、鲜菜园、生趣园生态戴维斯营：艺术水榭、文化酒店、生态沙龙、格调餐饮、私家会所建筑面积10万平米商业模式生态农业项目及商业项目运营收入预测（达产后）预计年收入1.5亿元36简介37业态模式绵延起伏常青山山体植被覆盖情况良好，山形北高南低，适宜养老镇老人等游览登山清澈常流山泉水山谷溪流常年流水，素有“世外桃源、天然氧吧” 之称，形成了远近闻名的长寿村、北京无癌乡山区生态中草药大部分为亚热带天然次生林，中草药药材生长条件优越中医养生中草药中医中医文化游览产品传统文化体验活动中医养生体验服务中医养生度假主题

40、中医药种植科技行熊儿寨乡山区原生态项目开发主体建筑包括：游客中心、山地种植园登山线路、药房商业街、中医药科技博物馆、中医药鉴赏认养园、国医馆、中医康复理疗馆、职工宿舍等。38中药种植观光养身会所1.5万平米中医药种植观光养身会所开发计划项目名称中药种植观光养身会所项目选址魏家湾村现有人口470人现有用地8.61公顷项目定位高端人才健康养身会所建设内容国医馆、中医康复理疗馆、员工宿舍、中草药种植基地建筑面积1.5万平米商业模式康复理疗、健康养身项目运营收入收入预测（达产后）预计年收入1亿元39简介40商业模式开发面积10000平方米经营方式会员制、俱乐部制功能设定餐饮服务中餐、西餐、酒廊、客房拓

41、展活动山区拓展训练，山地自行车赛事商务服务雪茄吧、会议、宴会体育场馆足球场、网球场、高尔夫体验区、单车、跳操、壁球、棋牌、篮球、羽毛球其它服务商务中心收费标准钻石级：会费：2000元、年费：20000元铂金级：会费：1000元、年费：5000元商务级：会费：3000元、年费：无其他活动接待：参照具体活动41体育观光休闲俱乐部1万平米体育观光休闲俱乐部开发计划项目名称体育观光休闲俱乐部项目选址花峪村现有人口139人现有用地130公顷项目定位体育培训及健身基地建设内容生活配套设施、拓展训练场所、商务服务场所、体育场馆建筑面积1万平米商业模式会员制服务模式、俱乐部制服务模式，收入预测（达产后）1亿元

42、/年42安置新区开发模式分析基本情况：据2013年11月11日数据，熊儿寨乡八个行政村，共计1781户，4248人，房屋1496座，八个村总占地35.2平方公里，村庄总面积1608亩。测算的基本标准：人均安置房面积50平方米，户均拆迁安置补偿费50万元，多层住宅楼的建安费用按2500元/，市政及配套按2500元/计，融资费用按年利率20%计，开发周期按35年计。项目测算拆迁安置补偿费1781户50万元/户=18.68亿安置房面积4248人50/人=21.24万建安费21.24万2500元/=5.31亿市政及配套21.24万2500元/=5.31亿直接费18.68亿+5.31亿+5.31亿=29

43、.3亿财务费用29.3亿20%3年=17.58亿管理费用8%（29.3亿+17.58亿）=3.75亿开发成本合计50.63亿安置新区开发成本匡算安置房项目的盈利模式：获得开发用地指标盈利：按人均70申请建房指标，除村民安置用50外，剩余20用来补充开发成本，按6000元/销售价格计算，每平方米毛利1000元，毛利2.124亿元。开发商业项目盈利：现代有机农业和林下经济、旅游文化补充剩余成本（产业化、规模化）。同时解决失地农民的就业问题。另外，物业管理吸纳部分就业。43安置新区20万平米安置新区开发计划项目名称安置新区项目选址熊儿寨村北安置人口全乡1781户，4248人现有用地60公顷项目定位村

44、民安置安置标准50平米/人建设内容还迁楼、配套商业、管理用房等建筑面积20万平米商业模式按人均70申请建房指标，除村民安置用50外，剩余20用来补充开发成本收入预测按6000元/销售价格计算，每平方米毛利1000元，毛利2.124亿元44项目建设汇总：预计达产后，项目年直接收益达到12.5亿元项目选址现有人口（人）现有用地（公顷）项目定位建设内容建筑面积（万平米）商业模式收入预测（达产后）亿元/年养生养老健康镇老泉口村63360高端、生态、综合养老会所老年居所、托儿所、学校、等21养老服务会籍收入、高附加值服务，8体育观光休闲俱乐部花峪村139130体育培训及健身基地拓展训练场所、商务服务场所

45、、体育场馆等1会员制服务模式、俱乐部制服务模式1安置新区熊儿寨村北108160村民新区还迁楼、配套商业、管理用房等人均50平米20按人均70申请建房指标，剩余20用来补充开发成本2.124企业家发展创新基地南岔村、东沟村、东长峪村、7779.17企业家总部基地将民房改建成企业独栋办公楼、商业设置；改造单体合计201个10招商引资税收返还1.005国际高端生态度假旅游园区北土门村11489.17高端国际生态园区10生态农业项目及商业项目运营1.5中药种植观光养身会所魏家湾村4708.61高端人才健康养身会所国医馆、中医康复理疗馆、员工宿舍1.5康复理疗、健康养身项目运营收入1合计4248276.

46、9563.512.505注释：由于该项收入是一次性收入，所以不计入达产后收入45一、宏观发展环境分析二、产业发展顶层设计三、细分产业商业模式与建设要素四、产业发展建设路线图五、社会经济效益预估六、结论及建议汇 报 目 录46生态产业集群总体蓝图中药种植观光养生会所教育物业医疗企业家发展创新基地养生养老健康镇生活服务体育观光休闲俱乐部主导产业特色支撑业态基础配套服务2大主导生态文化产业养生养老健康镇企业家发展创新基地3大特色支撑业态中药种植光管养生会所国际高端生态度假旅游园区体育观光休闲俱乐部N个基础配套服务养老镇保健护理、医疗看护等配套资源老年大学、幼儿园、培训基地等教育资源对居民新区、养老镇

47、、总部基地的物业服务其他生活性服务业配套资源生态产业集群构建：熊儿寨乡“2+3+N”生态产业集群国际高端生态度假旅游园区47 京津冀一体 对接需求生态一体 集群发展服务公众 共创共享生态引领 绿色发展积极对接规划和政策要求与指导优先发展对其他业态支持作用大的生态友好产业优先发展服务能力，提升本地公共服务水平树立熊儿寨乡高端化稀缺生态资源品牌形象联合开发 共享升值以合作基金公司的形式分享项目收益和产业增值产业发展路线制定坚定原则、有序开发开发原则项目建设路线抉择48在开发的各个流程中主体明确、责权利清晰土地规划土地开发土地融资土地交易开发招商市政基础设施建设七通一平项目规划项目设计项目融资建造管理 项目开发营销销售营销销售管理运营运营管理熊儿寨乡开发基金公司政府通过土地使用权入股以土地为资本与其他社会资本（福环）共同筹建开发基金公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设项目开发公司基金公司下属开发有限公司其他投资者/运营机构一些规模较大独立项目，由运营机构或其指定的开发商进行开发和招商下属房地产公司负责高盈利项目的开发和招商，承担二级开发的责任基金公司代表本地居民、政府股东利益，享有项目所有权，享受项目与土地增值服务公司和机构1234熊儿寨乡生态产业开发采取BOO