大学城市场情况

1、大学城市场情况2013年1月PART 1 宏观市场重庆城市 重庆是中国四大直辖市和五大中心城市之一，是中国西部地区和长江上游的政治、经济、金融、文化、航运中心。位于重庆主城区北部的两江新区是截至目前中国内陆唯一的国家级新区。重庆下辖19区15县4自治县，幅员面积8.24万平方公里，总人口3235万人。重庆重庆辐射示意图重庆城乡总体规划图中国五大中心城市之一成都和重庆在密切合作，将使成渝地区成为能与长三角、珠三角、京津唐相媲美的中国第四大城市集群。中国第四增长极 川渝地区做第四极有三大优势：区域条件独特，前期的发展基础好，发展潜力大。 可以促进西南一个庞大的内需市场加快形成 港澳台资金进入的步伐

2、会不断加快重庆四川陕西湖北贵州云南湖南青海西藏新疆甘肃重庆城市 重庆是西南地区的铁 路枢纽，成 渝铁路、川黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路等铁路干线交汇于此。重庆目前有三个火车站：重庆北站(龙头寺)，重庆站(菜园坝)，重庆西站(沙坪坝)。 重庆江北国际机场是 未来国家规划的五大枢纽机场之一， 离重庆市区21公里。目前与重庆通航的国内外城市达80多个, 航线130余条。2010年重庆机场旅客吞吐量达到1600万人次，是中国十强机场之一，并进入世界百强机场行列。 目前重庆已建成“两环十 射多联线”的高速公路网，公路总里程达到11.7万公里，密度达到141.9公里/百平方公里，居全国第五、西部第

3、一。主城范围有4个长途客运站：龙头寺、陈家坪、朝天门、菜园坝，为重庆与周边城市创造了优越的出行条件。环城高速(二环)内环高速飞机场重庆港客运站火车站 重庆港系国家一类口岸， 是长江上游最大的内河主枢纽港，现为全国内河主要港口。2010年港口吞吐能力达到1.3亿吨，集装箱吞吐能力200万标箱，水路货运量接近1亿吨。目前，重庆长江上游航运中心雏形已初步显现。重庆已经成为长江上游地区综合交通枢纽本项目距离江北国际机场7.8公里，距离龙头寺火车站10.4公里，距离寸滩港7.5公里，距离解放碑14.8公里，交通条件得天独厚。龙头寺朝天门江北机场寸滩港重庆城市大学城西永片区作为新兴的直辖市，重庆近年来获得

4、了多项国家重大扶持性政策，重庆开始了大规划，大提升，大发展的新时期 2012年19月，全市实现地区生产总值7003.73亿元，增长16.5%，增速居全国第一位。其中固定资产投资完成5114.35亿元，同比增长31.1%。显示出强劲的经济增长势头。经济截至2011年末，重庆市全市户籍人口为3303万人，其中常住人口为2884万人，城市化率为53%。在十二五期间城市化率目标要提高8个百分点。人口高速公路“三环十射”，轨道交通“九射一环”，铁路、航空、航运全面快速发展，已经实现半小时主城，四小时重庆，8小时周边。确立了西南交通枢纽的地位。交通各项宏观经济指标均保持高速增长城市影响力和辐射力不断加强全

5、国统筹城乡综合配套改革试验区、两路寸滩保税港区、成渝经济示范区、两江新区、国家五大中心城市一系列重大利好密集降临重庆，重庆城市地位和级别正在快速提升。城市重庆城市沙坪坝区 沙坪坝区位于重庆主城区西部，幅员面积396.2平方公里； 东南与渝中区接壤，东北与北碚区相连，南与九龙坡区相靠，西接璧山县，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区； 其中西永镇则是沙坪坝区11个镇中的重点镇之一。沙坪坝区 是重庆市科教文化中心和工业基地。渝中区北碚区璧山县九龙坡区沙坪坝区高新区北部新区东部老城区西永新城区中 梁 山沙坪坝区主要由东部老城区和西永新城区组成，中部以中梁山相隔。西永新城区东部城区金科西永大学城项目

6、 东部城区主要以商贸金融业为主； 西永新城区以西永-大学城为核心，打造教育及高新技术产业基地。板块产业情况规划面积发展说明东部城区商贸商务、金融、休闲娱乐约80平方公里城市母城区，未来着重发展商贸商服业并进行城市改造。西永新城区物流、科教、生态旅游、高新技术 约240平方公里以大学城和微电子产业启动新区的发展，目前处在发展初期，房地产市场潜力较大。沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝东部老城区发展区域受限，逐渐向西永新城拓展。 东部老城区以沙坪坝中心向四周辐射，是重庆市重点商务中心之一，为沙坪坝东部核心区； 中部中梁山区域为沙坪坝中部生态区； 西永新城以西永镇、大学城为中心，是重庆城市副中心之一，为沙坪坝西

7、部拓展区； 老城区由于地理条件、交通等因素，城市发展受到限制，沙坪坝区发展逐渐向西永新城迈进。东部核心区西部拓展区中部生态区西永，重庆西部新城的核心区域。 重庆西部新城将打造以沙坪坝区西永等为中心，形成包括重庆大学城、西永微电园、台资信息产业园、物流园以及规划中的“城市中心区”； 九龙坡区西彭等地、江津部分区域为“次中心”； 璧山部分区域为“配套”区域。西永核心区青木关回龙坝西永组团土主双福西彭曾家璧山北碚渝北西永新城西永，城市副中心，将成为推动周边区域发展的重要载体。 至2020年，以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区； 将形成一个超过百万人口的“新城”； 其功能定

8、位以科研教育、服务业、休闲旅游功能为主导，并承接旧城区部分工业转移，发挥产业改造升级功能； 同时突出大学城教学、文化、体育、文化等功能，提升区域核心竞争力； 建设西永商圈，为大学城、西永提供配套服务。西永副中心规划效果图西永-大学城组团西永新城区域定位 西永距重庆铁路物流中心1.8公里，到江北机场、龙头寺火车站、九龙坡港、寸滩深水港等主要交通枢纽均有城市快速干道相连接，车程不超过半个小时； 西永规划有轻轨1号线、7号线，并与外环高速、渝遂高速、襄渝铁路由南向北贯通连接，“三横三纵”的道路交通网络使进出区域畅通快捷。交通体系的搭建，将缩短西永与周边城镇距离，将促进区域的快速发展。西永新城交通规划

9、 预计2015-2020年，西部新城核心组团人口将从现在的约30万人增加到70万人； 外围组团则从现在的约9万人增加到16万人； 合计人口总量约70-80万人，新增人口约40到50万人。核心组团虎溪-陈家桥片区西永-土主片区曾家组团青木关组团回龙坝组团核心组团人口规划：外围组团人口规划：西永人口发展潜力较大，为房地产市场奠定客源基础。西永新城人口规划 大学城于2003年4月经重庆市政府批准建设，占地约30000亩； 拥有15所高校，100多个科研院所，8万余名科教人员； 规划教师、学生人口约15万人，社会人口约25万人。大学城重点高校名称占地（亩）重庆大学3670后勤工程学院3000重庆医科大

10、学2116重庆师范大学2400四川美术大学1000科技学院1500第三军医大学462西部新城大学城总图大学城大学城为西永发展提供高层次人力、智力、技术资源等强力支撑的同时，为西永房地产市场发展提供人口支撑和保障。板块特征西永核心优势之一：教育，长江上游科教文化名区。西永将打造以教育、微电子制造为“龙头”，以物流、工业制造、观光为重点的的“重庆第三极”： 2010年2月，重庆西永综合保税区正式挂牌成立； 规划占地面积10.3平方公里，将建成中西部第一大加工贸易基地，将设置通关作业区、保税物流区、保税加工区和贸易服务区4大功能区； 富士康、广达、英业达等企业以相继落户，未来西永综合保税区效益巨大，

11、产能将达5000亿元，未来将解决30-40万人就业。重庆西永微电子工业园规划效果图西永核心优势之二：内陆开放高地注入“核动力”，国内最大综合保税区在此落户。 定位占地（亩）功能城市中心区50000行政、商业、服务配套重庆大学城50000教育、科研西永微电园25000微电子制造、高科技生态旅游观光区70000旅游观光铁路物流中心区2000铁路物流、运输陈家桥工业制造40000皮革、轻纺制造陈家桥工业制造大学城铁路物流中心区西永微电园观光区总体规划本案板块特征16PART 2 房地产市场17渝中区的中心效应、三北区域的高端品质以及滨江景观楼盘对全城客户有较大吸引，其它板块以消化本区域客户为主。大学

12、城、华岩新城、二郎片区等新兴区域成为近几年的开发热点。重庆房地产市场发展趋势介绍江北北部新区渝北地势平坦，交通便捷，政府主导；年均成交量占主城40%以上，是房地产开发热点区域；汇集万科、保利、中海、复地等地产大鳄，竞争激烈;供应产品以中高端为主，改善性需求客户占比较大。三北区域：南岸区巴南区南岸区：近两年重庆旧城改造重点区域，供应量及成交量均占主城20%以上；供应产品以中小户型为主，针对客户主要为首置刚需客户；依托南山景观资源，滨江资源、开发部分高品质休闲度假改善性高档住宅。巴南区：地处重庆主城边缘，房产开发滞后；大量可供开发土地和承接主城外扩趋势，具备后发优势；区域供应产品以价格取胜，户型略

13、大，主要针对自住客户。沙坪坝区大学城沙坪坝区：重庆教育地产主要区域，大力改善交通问题后，城市价值将得到较大提升；大学城片区成为当前沙区地产热点区域，重点开发改善性住宅及投资型住宅。九龙坡区九龙坡区：交通和城市配套的不断完善，大量的土地储备，是重庆未来房地产开发热点区域；二郎片区、白市驿片区、华岩新城处于地产开发快速发展阶段；当前开发产品以中小户型为主，主要针对客户面较广，涵盖刚需及改善型客户。渝中区沙坪坝区房地产市场介绍 沙坪坝区房地产开发集中区主要位于东部老城区和西永新城区； 东部老城区：主要包含四大板块凤天路板块、沙坪坝中心区、沙滨路板块、杨公桥板块，这部分区域受到城市发展限制，目前房地产

14、开发逐步趋于饱和； 西永新城：以西永-大学城为核心，逐渐成为沙坪坝区乃至整个重庆房地产市场开发热地。凤天路板块沙坪坝中心板块沙滨路板块杨公桥板块西永-大学城板块生态旅游观光区铁路物流中心金科西永大学城项目西永新城东部老城沙坪坝区房地产市场为东、西两大区域，五大板块。19东部老城区房地产开发受限，三大驱动力带动市场向西发展。东部老城区西永新城区 城市空间发展受地域等条件限制，可开发土地有限； 房地产开发趋于饱和； 现有项目容积率高，舒适度低； 大多项目产品线单一，缺乏高端项目，高端客群外溢。 教育、产业两大核心优势吸引大量客群； 交通搭台，地产唱戏，名企入驻，成为地产开发热区； 现有项目容积率低

15、，舒适度高，产品线丰富，投资、自住两宜，吸引各线客户。三大驱动力规划驱动：城市规划向西，有意引导西永区域成熟发展；交通驱动：干道、隧道、轨道“三道”搭建交通体系，西永零距离靠近主城；价格驱动：西永市场价格较低，存在价值洼地，吸引大量客源到西永置业。沙坪坝区房地产市场介绍大学城板块商品房市场从06年开始发展，到2009年市场逐步放开，2010年更成为重庆市场的热点板块。2010年截止11月底，大学城区域成交46.75万方，占沙区成交量的44%。大学城目前基本聚集了在渝的所有一线开发商。龙湖、金科、富力、金融街、中渝和协信等企业纷纷在大学城抢地，在3年时间内，大学城仍会是沙区重点开发板块。大学城板

16、块房地产市场在沙区的市场占比呈几何增长趋势，目前已占区域开发量的44%。大学城市场 从沙坪坝区今年土地供应和成交看，主要以住宅类用地为主； 从成交看，2006年以前，沙坪坝区房地产开发主要以东部老城区为主，但随着老城区可用土地逐步放量，加之旧城改造跟不上房地产开发速度，老城区发展受限，2007年开始房地产开发重点向西永新城转移。2003-至今沙坪坝区主要住宅用地 成交变化情况2003-2009总成交85宗其中东部老城区西永新城其他区域54宗32宗12宗2003-200745宗（90%）5宗（10%）2007-至今9宗（25%）27宗（75%）2003-至今沙坪坝区主要土地 供应成交情况总供应1

17、17宗总成交107宗其中 住宅类89宗其中 住宅类85宗 其他类28宗 其他类22宗备注：住宅包括一类住宅用地、住宅兼商业用地； 其他用地包括商业用地、公建配套用地、工业用地。随着大学城和西永产业园的逐步定型和发展，西永新城已成为房地产开发重点区域。备注：由于网站过期数据缺失，以上数据为本阶段沙坪坝区土地可查数据。大学城市场点击查看富 力 项 目中渝春华秋实占地面积199亩，建筑面积355912.56，容积率3.0，成交价23400万x元，净地价117万元/亩，楼面价657元/ 龙湖U城占地面积882亩，建筑面积1384801.58，容积率2.4，成交价106000万元，净地价120万元/亩，

18、楼面价765元/金科廊桥水乡占地面积1904亩，建筑面积2876118.08，容积率2.3，成交价227500万元，净地价119万元/亩，楼面价791元/龙湖睿城占地面积165亩，建筑面积11.2万，容积率1.0融城华府占地面积218亩，建筑面积190151，容积率1.3，成交价12300万元，净地价56万元/亩，楼面价647元/卓越熙街占地面积245亩，建筑面积408722.5，容积率2.5，成交价30311万元，净地价124万元/亩，楼面价742元/苏荷项目占地面积54亩，建筑面积90163，容积率3.0，成交价5594万元，净地价103万元/亩，楼面价620元/康田漫城占地面积130亩，

19、建筑面积260595，容积率3.0，成交价18052万元，净地价139万元/亩，楼面价693元/四川盛豪项目占地面积168亩，建筑面积279916，容积率2.5，成交价42200万元，净地价251万元/亩，楼面价1508元/宝嘉项目占地面积255亩，建筑面积314888.5，容积率1.9，成交价83000万元，净地价325万元/亩，楼面价2636元/欧鹏项目占地面积299亩，建筑面积369267.4，容积率1.9，成交价97000万元，净地价324万元/亩，楼面价2627元/协信城立方占地面积586亩，建筑面积1013251，容积率2.6，成交价90000万元，净地价154万元/亩，楼面价88

20、8元/点击查看富力城占地面积3847亩，建筑面积6762509，容积率2.6，成交价225994万元，净地价59万元/亩，楼面价334元/龙湖东桥郡、龙湖花千树占地面积1280亩，建筑面积928953，容积率1.1，成交价70000万元，净地价55万元/亩，楼面价754元/宫和碧水云天占地面积176亩，建筑面积352539，容积率3.0，成交价47500万元，净地价270万元/亩，楼面价1347元/2010年成交土地2009年前成交土地旭阳台北城占地面积564亩，建筑面积1095328，容积率2.9，成交价144500万元，净地价256万元/亩，楼面价1319元/东方剑桥占地面积312亩，建筑

21、面积34万，容积率1.9近3年土地成交详细介绍 点击查看23板块内项目分布介绍23富力城龙湖东桥郡龙湖U城碧水云天康田漫城融城华府美丽时光金科廊桥水乡龙湖花千树龙湖睿城东方剑桥售罄项目在售项目中渝地块，总建面36万，容积率2.68苏荷地块，总建面9万，容积率2.5凯西来地块，总建面41万，容积率2.5潜在项目欧鹏地块，总建面36万，容积率1.85四川盛豪地块，总建面70万方。容积率2.5宝嘉地块，总建面38万，容积率1.85至德路9号协信城立方旭阳台北城项目名称 总建面容积率在售产品 目前均价 廊桥水乡 1502.2联排 、高层、洋房联排9000、高层5260、洋房6300至德路9号 7.7联

22、排8000龙湖花千树 381联排 7100美丽时光 412.5洋房公寓 7200龙湖U城 1382.35洋房6100富力城 6802.64高层 7100联排8100康田漫城 263高层 6000东方剑桥 161.9高层 5900协信城立方1022.17高层、洋房高层7500、洋房8900北麓国际城453.8高层6100羲城蓝湾7.393.65高层60001235796序号 项目名称 潜在体量 1龙湖U城322龙湖花千树73康田漫城84东方剑桥45北麓国际城336曦城蓝湾47协信城立方238中渝春华秋实649台北城1810金科廊桥水乡8611富力城342合计621在售项目潜在项目8区域内主要高层

23、项目约10个，大部分为投资型项目，未来可供销售量达到621万方，区域内品质高层市场竞争激烈；以目前区域年均约60万方去化量计算，需要4年才能去化完毕。41011区域潜在供应高层在售项目潜在项目1436序号 项目名称 体量1龙湖U城 222协信城立方 283北麓国际城 64东方剑桥 25台北城 166金科廊桥水乡 67富力城28龙湖花千树5合计 8725区域未来供应洋房项目约5个，潜在供应量约87万方，区域洋房潜在供应量低于别墅物业，按当前年均20万方去化计算，需要4年才能完全去化；多数洋房产品通过品质，赠送，性价比等方面突围。87区域潜在供应洋房序号项目名称体量1龙湖东桥郡82龙湖U城 43宝

24、嘉项目64金科廊桥水乡125欧鹏项目66中渝春华秋实3合计 3935421在售项目潜在项目未来别墅竞争项目约6个，潜在供应量大约39万方，按照当前别墅10万方的年均去化量，需要近4年才能去化完毕。但是由于区域的发展，未来别墅产品将逐渐减少。6区域潜在供应别墅售罄在售预计加推龙湖U城龙湖U城占地886亩，背靠缙云山脉，紧邻重大、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。 14所大学云集，人民小学、一中、八中为孩子搭建全程教育配套。涵盖SOHO、公寓、洋房、别墅、天街等业态，将为10000户家庭带来龙湖大社区的品质生活。开发商重庆龙湖地产发展有

25、限公司项目地址沙坪坝西永组团U2-7/02、V2-7地块（大学城重师南门前100米）占地面积886亩总建面138万方容积率2.4 绿化率30%规划户数1万户面积范围20.1-150建筑形态高层、洋房、别墅建筑风格高层：现代风格洋房：法式几梯几户2梯62户、高层4梯21、洋房1梯2户楼层高层：28-34层洋房：7-9层小高层：11-18层户车比例1.5:1交房标准高层：精装1100元/m洋房、小高层：清水房物管费用高层1.80元/洋房3元/电梯品牌奥蒂斯物业管理龙湖物业龙湖U城（一期总平图）区域典型项目介绍售罄在售预计加推龙湖花千树项目一期已全部售罄，目前在售项目为二期，二期由18栋以小组团围合

26、结合方式布局，做到户户有中庭，减少对视，提高私密性和舒适度；新颖的法式art deco建筑风格洋楼也使项目受物业形态影响的产品品质有大幅度提升。开发商 重庆龙湖凯安地产发展有限公司 项目地址沙坪坝西永大学城占地面积31888(一期)64770（二期）总建面66331(一期)258433（二期)容积率1.5绿化率70%规划户数254户（一期）1414户（二期）面积范围66.6-200m建筑形态电梯洋房建筑风格西班牙法式几梯几户1梯2户楼层6层户车比例1:1交房标准清水物管费用 洋房：2元电梯品牌日立物业管理龙湖物业龙湖花千树（二期总平图）区域典型项目介绍29龙湖至德路9号至德路9号沙盘图至德路9号