知名地产花园工程管理策划书-65

1、 19/95【万科花园】项目工程管理策划书西安万科振振兴房地地产开发发有限公公司万科花园项项目部2015年年3月10日目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc414266087第一部分项项目概况况 PAGEREF _Toc414266087 h 3 HYPERLINK l _Toc414266088一、区域位位置 PAGEREF _Toc414266088 h 3 HYPERLINK l _Toc414266089二、周边市市政配套套情况 PAGEREF _Toc414266089 h 33 HYPERLINK l _Toc414266090（一）给水水方面 PAG

2、EREF _Toc414266090 h 33 HYPERLINK l _Toc414266091（二）排水水方面 PAGEREF _Toc414266091 h 44 HYPERLINK l _Toc414266092（三）燃气气供应 PAGEREF _Toc414266092 h 66 HYPERLINK l _Toc414266093（四）供电电情况 PAGEREF _Toc414266093 h 66 HYPERLINK l _Toc414266094（五）热力力方面 PAGEREF _Toc414266094 h 66 HYPERLINK l _Toc414266095（六）弱电电方

3、面 PAGEREF _Toc414266095 h 66 HYPERLINK l _Toc414266096三、地形地地貌与地地质状况况 PAGEREF _Toc414266096 h 7 HYPERLINK l _Toc414266097四、小区规规划设计计概况 PAGEREF _Toc414266097 h 77 HYPERLINK l _Toc414266098五、项目分分期分区区思路 PAGEREF _Toc414266098 h 88 HYPERLINK l _Toc414266099（一）配合合营销 PAGEREF _Toc414266099 h 88 HYPERLINK l _T

4、oc414266100（二）标段段划分 PAGEREF _Toc414266100 h 88 HYPERLINK l _Toc414266101（三）设备备机房布布局与交交通线路路满足分分批竣工工与入伙伙的条件件 PAGEREF _Toc414266101 h 8 HYPERLINK l _Toc414266102（四）分期期分区应应预备可可能的最最不利局局面应对对方案 PAGEREF _Toc414266102 h 88 HYPERLINK l _Toc414266103六、管理目目标 PAGEREF _Toc414266103 h 9 HYPERLINK l _Toc414266104（一

5、）质量量目标 PAGEREF _Toc414266104 h 99 HYPERLINK l _Toc414266105（二）工期期目标 PAGEREF _Toc414266105 h 99 HYPERLINK l _Toc414266106（三）文明明施工目目标 PAGEREF _Toc414266106 h 100 HYPERLINK l _Toc414266107七、项目发发展面临临压力 PAGEREF _Toc414266107 h 110 HYPERLINK l _Toc414266108（一）工期期压力 PAGEREF _Toc414266108 h 110 HYPERLINK l

6、_Toc414266109（二）历史史遗留问问题仍存存隐患 PAGEREF _Toc414266109 h 111 HYPERLINK l _Toc414266110（三）场地地狭小，同同期开发发难度较较大 PAGEREF _Toc414266110 h 111 HYPERLINK l _Toc414266111第二部分总总平面管管理策划划 PAGEREF _Toc414266111 h 12 HYPERLINK l _Toc414266112一、总平面面布置原原则 PAGEREF _Toc414266112 h 122 HYPERLINK l _Toc414266113二、总平面面策划思思路

7、 PAGEREF _Toc414266113 h 122 HYPERLINK l _Toc414266114三、各阶段段平面布布置方案案 PAGEREF _Toc414266114 h 12 HYPERLINK l _Toc414266115（一）塔吊吊布置 PAGEREF _Toc414266115 h 112 HYPERLINK l _Toc414266116（二）土方方开挖施施工顺序序 PAGEREF _Toc414266116 h 13 HYPERLINK l _Toc414266117（三）道路路交通组组织及平平面布置置 PAGEREF _Toc414266117 h 14 HYPE

8、RLINK l _Toc414266118（四）砼泵泵布置 PAGEREF _Toc414266118 h 115 HYPERLINK l _Toc414266119四、工程标标段划分分 PAGEREF _Toc414266119 h 17 HYPERLINK l _Toc414266120（一）标段段划分的的原则 PAGEREF _Toc414266120 h 117 HYPERLINK l _Toc414266121（二）各阶阶段工程程分判标标段划分分 PAGEREF _Toc414266121 h 17 HYPERLINK l _Toc414266122五、脚手架架体系 PAGEREF

9、_Toc414266122 h 221 HYPERLINK l _Toc414266123六、临水临临电设施施管理 PAGEREF _Toc414266123 h 222 HYPERLINK l _Toc414266124第三部分工工程进度度管理策策划 PAGEREF _Toc414266124 h 244 HYPERLINK l _Toc414266125一、项目进进度目标标分解 PAGEREF _Toc414266125 h 224 HYPERLINK l _Toc414266126二、高层小高层层进度策策划 PAGEREF _Toc414266126 h 244 HYPERLINK l

10、_Toc414266127（一）大钢钢模内置置与劳务务组织方方案 PAGEREF _Toc414266127 h 244 HYPERLINK l _Toc414266128（二）标准准层结构构六天一一层分解解计划 PAGEREF _Toc414266128 h 224 HYPERLINK l _Toc414266129（三）工序序合理穿穿插，不不断提供供工作面面 PAGEREF _Toc414266129 h 25 HYPERLINK l _Toc414266130三、叠拼别别墅进度度策划 PAGEREF _Toc414266130 h 227 HYPERLINK l _Toc41426613

11、1（一）平面面流水 PAGEREF _Toc414266131 h 227 HYPERLINK l _Toc414266132（二）竖向向流水 PAGEREF _Toc414266132 h 227 HYPERLINK l _Toc414266133（三）均衡衡施工 PAGEREF _Toc414266133 h 228 HYPERLINK l _Toc414266134（四）工程程关键线线路分析析及管控控措施 PAGEREF _Toc414266134 h 228 HYPERLINK l _Toc4142661352.关键线线路工作作进度管管控措施施 PAGEREF _Toc41426613

12、5 h 29 HYPERLINK l _Toc414266136四、工程进进度管理理措施 PAGEREF _Toc414266136 h 331 HYPERLINK l _Toc414266137（一）形象象进度节节点付款款 PAGEREF _Toc414266137 h 31 HYPERLINK l _Toc414266138（二）过程程工期考考核 PAGEREF _Toc414266138 h 311 HYPERLINK l _Toc414266139（三）展示示区局部部重点突突进决定定全局士士气与节节奏 PAGEREF _Toc414266139 h 311 HYPERLINK l _T

13、oc414266140（四）“第第一次”的控制制 PAGEREF _Toc414266140 h 31 HYPERLINK l _Toc414266141（五）公司司内部各各部门进进度协调调 PAGEREF _Toc414266141 h 32 HYPERLINK l _Toc414266142（七）计划划突破后后的处理理措施 PAGEREF _Toc414266142 h 332 HYPERLINK l _Toc414266143第四部分工工程质量量管理策策划 PAGEREF _Toc414266143 h 333 HYPERLINK l _Toc414266144一、工程质质量管理理目标

14、PAGEREF _Toc414266144 h 333 HYPERLINK l _Toc414266145二、工程质质量策划划重点难难点及专专项策划划 PAGEREF _Toc414266145 h 33 HYPERLINK l _Toc414266146（一）设计计优化及及完善 PAGEREF _Toc414266146 h 333 HYPERLINK l _Toc414266147（二）合同同招标质质量技术术要求 PAGEREF _Toc414266147 h 333 HYPERLINK l _Toc414266148（三）方案案审查及及技术交交底 PAGEREF _Toc41426614

15、8 h 333 HYPERLINK l _Toc414266149（四）样板板先行确确认 PAGEREF _Toc414266149 h 344 HYPERLINK l _Toc414266150（五）关键键质量指指标的监监控及检检验办法法 PAGEREF _Toc414266150 h 34 HYPERLINK l _Toc414266151（六）材料料管理 PAGEREF _Toc414266151 h 334 HYPERLINK l _Toc414266152（七）施工工验收及及工序控控制 PAGEREF _Toc414266152 h 355 HYPERLINK l _Toc41426

16、6153（八）联合合验收 PAGEREF _Toc414266153 h 335 HYPERLINK l _Toc414266154（九）防渗渗漏、防防沉降、防防开裂专专项策划划 PAGEREF _Toc414266154 h 35 HYPERLINK l _Toc414266155三、建立项项目质量量管理体体系架构构 PAGEREF _Toc414266155 h 36 HYPERLINK l _Toc414266156四、施工过过程中的的质量管管控措施施 PAGEREF _Toc414266156 h 36 HYPERLINK l _Toc414266157（一）督促促施工单单位建立立并完

17、善善自身的的质量管管理体系系 PAGEREF _Toc414266157 h 36 HYPERLINK l _Toc414266158（二）对重重要部位位或重要要工序的的操作工工人实行行考核上上岗 PAGEREF _Toc414266158 h 366 HYPERLINK l _Toc414266159（三）旁站站监理 PAGEREF _Toc414266159 h 336 HYPERLINK l _Toc414266160（四）现场场巡视 PAGEREF _Toc414266160 h 336 HYPERLINK l _Toc414266161（五）质量量管理中中心前移移、范围围外移 PAG

18、EREF _Toc414266161 h 337 HYPERLINK l _Toc414266162（六）建立立日常质质量监督督机制 PAGEREF _Toc414266162 h 337 HYPERLINK l _Toc414266163（七）建立立质量预预警的长长效机制制 PAGEREF _Toc414266163 h 37 HYPERLINK l _Toc414266164（八）公司司月度综综合检查查和评比比制度 PAGEREF _Toc414266164 h 337 HYPERLINK l _Toc414266165第五部分安安全文明明施工管管理策划划 PAGEREF _Toc4142

19、66165 h 38 HYPERLINK l _Toc414266166一、安全文文明施工工管理策策划概述述 PAGEREF _Toc414266166 h 38 HYPERLINK l _Toc414266167二、建立安安全文明明管理组组织体系系 PAGEREF _Toc414266167 h 38 HYPERLINK l _Toc414266168三、安全施施工管理理策划 PAGEREF _Toc414266168 h 338 HYPERLINK l _Toc414266169（一）现场场安全的的日常管管理方面面 PAGEREF _Toc414266169 h 38 HYPERLINK

20、l _Toc414266170（二）施工工现场消消防安全全管理要要求 PAGEREF _Toc414266170 h 400 HYPERLINK l _Toc414266171（三）其他他方面 PAGEREF _Toc414266171 h 443 HYPERLINK l _Toc414266172四、文明施施工管理理策划 PAGEREF _Toc414266172 h 445 HYPERLINK l _Toc414266173（一）文明明形象的的日常管管理内容容 PAGEREF _Toc414266173 h 45 HYPERLINK l _Toc414266174（二）治污污减霾要要求 P

21、AGEREF _Toc414266174 h 455 HYPERLINK l _Toc414266175（三）其他他方面 PAGEREF _Toc414266175 h 446 HYPERLINK l _Toc414266176五、安全与与文明的的管控措措施 PAGEREF _Toc414266176 h 466 HYPERLINK l _Toc414266177（一）建立立项目现现场安全全文明督督导管理理小组 PAGEREF _Toc414266177 h 446 HYPERLINK l _Toc414266178第六部分重重点工程程专项策策划 PAGEREF _Toc414266178 h

22、 488 HYPERLINK l _Toc414266179一、土方工工程 PAGEREF _Toc414266179 h 488 HYPERLINK l _Toc414266180二、桩基工工程专项项策划 PAGEREF _Toc414266180 h 448 HYPERLINK l _Toc414266181三、展示区区工程专专项策划划 PAGEREF _Toc414266181 h 50 HYPERLINK l _Toc414266182四、精装修修工程专专项策划划 PAGEREF _Toc414266182 h 52 HYPERLINK l _Toc414266183（一）项目目管理

23、PAGEREF _Toc414266183 h 552 HYPERLINK l _Toc414266184（二）精装装修工程程项目 PAGEREF _Toc414266184 h 553 HYPERLINK l _Toc414266185（三）精装装修材料料项目 PAGEREF _Toc414266185 h 553 HYPERLINK l _Toc414266186（四）分包包模式 PAGEREF _Toc414266186 h 554 HYPERLINK l _Toc414266187（五）主包包工程与与精装修修承包范范围及工工作面交交接的界界定 PAGEREF _Toc414266187

24、 h 544 HYPERLINK l _Toc414266188（六）总包包与精装装单位的的配合及及费用划划分 PAGEREF _Toc414266188 h 577 HYPERLINK l _Toc414266189五、机电安安装工程程专项策策划 PAGEREF _Toc414266189 h 588 HYPERLINK l _Toc414266190六、成本管管理专项项策划 PAGEREF _Toc414266190 h 662 HYPERLINK l _Toc414266191（二）事中中控制 PAGEREF _Toc414266191 h 663 HYPERLINK l _Toc414

25、266192（三）后期期控制 PAGEREF _Toc414266192 h 663第一部分 项目目概况一、区域位位置1.所属位位置：【万科花园园】项目位于于处于古古都西安安二环生生活圈，城城北经开开区新城城市中心心，大明明宫遗址址公园区区和浐灞灞生态圈圈的交汇汇位置，共占地125.807亩。2.周边情情况：目目前项目目周边道道路，仅仅广运潭潭大道已已施工完完毕，正正式通车车。广运运潭西路路及浐灞灞一路正正在建设设之中，其其中广运运潭西路路已完成成路基施施工及雨雨污水、电电缆沟通通的建设设，经与与浐灞城城市投资资建设有有限公司司沟通，广广运潭西西路预计计20115年9月施工工完毕，开开始通车车

26、。浐灞灞一路20009年已完完成设计计，目前前因征地地问题暂暂停施工工，计划划20115年12月30日前完成成施工。二、周边市市政配套套情况（一）给水水方面1.周边管管网建设设情况根据项目周周边道路路建设情情况，目目前广运运潭大道道路建设设完毕，具具备接水水条件。经经核查自自来水公公司城市市供水管管网图，及及现场勘勘查，在在广运潭潭大道东东西两侧侧各设计计有一路路DN4400自来水水管道，且且西侧自自来水管管道在我我司项目目附近预预留有两两处接驳驳井，具具体位置置及高程程需我司司进行实实测。广广运潭西西路在路路中设计计有一路路DN3300给水管管网，但但仍未实实施；浐浐灞一路路也在建建设中，路

27、路中以北北18.5米处设计计有一路路DN4400给水管管道也仍仍未实施施。项目周边市市政给水水管网2.市政供供水压力力经与西安市市水务集集团规划划设计研研究院了了解，浐浐灞区域域的水源源目前来来自南郊郊水厂和和曲江水水厂，按按曲江水水厂出厂厂压力推推算，我我司广运运潭项目目周边的的市政管管网压力力接近22公斤。（二）排水水方面根据项目周周边道路路建设情情况，目目前仅有有广运潭潭大道可可以接受受雨、污污水排放放，我司司项目前前期临时时的雨污污水排放放只能考考虑由此此接入。经经核查广广运潭大大道雨污污水图纸纸及现场场勘查，广广运潭大大道在我我司项目目一边分分别预留留有2根DN5500的雨水水管和2

28、根DN3300的污水水管，具具体位置置需参考考广运潭潭大道雨雨污水管管道图纸纸现场实实测。广运潭大道道污水管管道图广运潭大道道雨水管管道图另，浐灞一一路北侧侧设计有有DN4400的污水水管道，设设计流向向自西向向东汇入入广运潭潭大道，在在我司项项目范围围内预留留有2根DN4400的接口口；浐灞灞一路南南侧设计计有DN7700的雨水水管道，设设计流向向自西向向东汇入入广运潭潭大道，在在我司项项目范围围内预留留有2根DN5500的接口口。浐灞一路污污水管道道图浐灞一路雨雨水管道道图广运潭西路路东侧设设计有DN4400的污水水管道，设设计流向向自南向向北汇入入浐灞二二路，在在我司项项目范围围内预留留

29、有3根DN4400的接口口；广运运潭西路路西侧设设计有DN5500的雨水水管道，设设计流向向自西向向东汇入入广运潭潭大道，在在我司项项目范围围内预留留有3根DN5500的接口口。（三）燃气气供应参考浐灞规规划局的的天然气气管线规规划及实实测图纸纸，广运运潭大道道上设计计有DN3325的中压压管道，浐浐灞一路路上设计计有DN2200的中亚亚管道。但但在广运运潭大道道现场未未找到天天然气的的相关管管线，仍仍需实测测确认。（四）供电电情况1.电源点点据我司广运运潭项目目较近的的电源点点主要有有两个：新房变变、世园园变。经经供电局局客服中中心勘测测班核实实，新房房变距离离广运潭潭项目最最近，且且广运潭

30、潭大道在在新房变变至我司司项目间间为全段段电力沟沟道，但但新房变变目前已已接近饱饱和；世世园变离离广运潭潭项目最最远，路路由情况况较为复复杂，但但世园变变有间隔隔有容量量。根据据以上情情况，新新房变为为我司理理想的电电源点。2.正式供供电按我司项目目要求，正正式供电电为两路路供电，两两路10KKVA电源分分列运行行，互为为备用。根根据西安安市供电电局专改改公实施施办法要要求，二二路电源源需缴纳纳高可靠靠性供电电费，因因此，电电气方案案设计时时，需考考虑尽可可能的减减少第二二路电源源的容量量。供电局的两两路电源源点目前前无法确确定，待待正式用用电方案案批复后后方可确确定电源源点及供供电外线线路由

31、。一一般根据据供电局局方案审审批原则则，临时时用电的的电源点点将成为为正式用用电的一一路电源源点，因因此，新新房变将将可能成成为正式式用电的的一路电电源。（五）热力力方面根据西安市市市政设设施局下下属燃热热处供热热范围划划分，广广运潭项项目属西西安市热热力总公公司太华华热力公公司供热热范围。广广运潭大大道路东东建设有有DN6600的热力力管道，经经与西安安市热力力总公司司核实，在DN600的热力管道已沿广运潭大道路辐射至浐灞大道。广运潭西路设计有DN400的热力管道，目前仍未报批实施。浐灞一路设计有DN400的热力管道，仍未报批实施。另与西安市市热力总总公司沟沟通，太太华热力力公司供供热采用用

32、高温热热水供热热，市政政供回水水温度：110摄氏度度/70摄氏度度，市政政管网设设计压力力0.55MPaa-0.8MPPa。（六）弱电电方面经查看图纸纸及现场场踏勘，广广运潭大大道路西西有弱电电管道，具具备向项项目接通通广电、网网络和电电话的条条件。浐浐灞一路路路北及及广运潭潭西路路路东设计计有弱电电管道。三、地形地地貌与地地质状况况地块形状整整端，内内部平整整，现状状基本为为杂草灌灌木，有有部分遗遗留问题题(如紧邻邻项目北北侧泰腾腾地产边边界问题题,项目西西南角拆拆迁遗留留问题等等)。地块块地势高高于周边边道路，西西侧高于于广运潭潭西路2米，东东侧高于于广运潭潭大道1.5米。现现有市政政配套

33、管管线完善善，集中中在项目目用地东东侧的广广运潭大大道。四、小区规规划设计计概况项目用地8838771.550平方方米，建建筑总面面积约22584451.47平平方米，其其中地上上建筑面面积18846994.000平方方米，地地下建筑筑面积7737557.447平方方米，容容积率22.200，总户户数14405户户，结构构形式为为剪力墙墙结构。 项目规划设设计共226栋主主楼及幼幼儿园，其其中，幼幼儿园为为3层，4栋(4个单元)二梯六六户34层塔楼楼，均靠靠场地东东侧布置置。7栋(20个单元)一梯二二户多层层、小高高层在场场地西侧侧、北侧侧布置。15栋(60个单元) 44+1层叠拼拼别墅在在场

34、地中中部布置置。楼栋相临范范围群体体地库为为地下二二层，车车位总数为18884个，其中中地下16996个，地地上188个，临街街商业为为2-3层。小区区大型设设备、机机房，如如热交换换站、变变电房等等均设于于车库之之中。小区规划设设计总平平面图小区户型分分布图五、项目分分期分区区思路（一）配合合营销为满足营销销售楼的的需求，项项目优先先开发售售楼示范范工程。包包括1个售楼楼处、2套叠拼拼别墅实实体样板板间(顶跃及及下跃)、3套临时时样板间间(设置于于售楼处处内)及园林林示范区区(红线内内部为永永久性,红线外外部占用用市政绿绿化带,为临时时性)，其中中售楼处处计划于于20115年8月底移移交营销

35、销并展示示，园林林示范区区及5套样板板间计划划于20115年9月底完完成施工工工作，具具备展示示条件。（二）标段段划分根据公司发发展需要要及营销销货量需需求，本本项目计计划分两两个标段段同期开开发.其中一一标段99栋叠拼拼别墅物物业类型型楼栋计计划于20115年12月竣工工备案，2016年6月入伙；一标段及二标段剩余所有楼栋计划于2016年12月竣工备案完成，2017年8月入伙。（三）设备备机房布布局与交交通线路路满足分分批竣工工与入伙伙的条件件为满足项目目开发的的竣工验验收及入入伙需求求，项目目部与设设计部、设设计院沟沟通，将将整个地地库的热热交换站站、水泵泵房、消消防控制制室、配配电室等等

36、都布置置在一标标段(220155年12月竣工工范围内内)，确保保了项目目的正常常开发需需求。（四）分期期分区应应预备可可能的最最不利局局面应对对方案本项目应考考虑到各各种可能能出现的的不利因因素，如如目前展展示区土土方开挖挖阶段发发现地下下有古墓墓需发掘掘、西安安市政府府强势治治污减霾霾政策、附附近村民民以强揽揽工程名名义对现现场进行行的多频频率干扰扰等，均均将造成成工期拖拖延等不不利影响响。后期期开发应应注意此此类事项项，若存存在相似似情况，尽尽量提前前穿插开开展相关关工作，避避免不必必要的停停工；另另周边道道路均未未开通，后后期二标标段开工工，施工工组织道道路策划划需考虑虑周全，避避免断路

37、路、堵路路，影响响正常施施工进展展。六、管理目目标（一）质量量目标工程质量达达到国家家质量验验收规范范合格标标准；实实测实量量合格率率达到90%以上；分户验验收合格格率达到到1000%；确确保获得得陕西省省结构示示范工程程，争取取取得陕陕西省长长安杯（省省优质工工程）。（二）工期期目标各标段的主主要进度度节点如如下：1.展示区区工程主主要时间间节点序号工作内容完成时间1土方开挖2015-03-202桩基施工完完成2015-04-073售楼处结构构完成2015-07-054别墅结构完完成2015-07-255售楼处内外外装修施施工完成成2015-08-256别墅实体样样板间内内外装修修施工完完成

38、2015-09-257展示区高层层3层以下下外立面面施工完完成2015-08-308售楼处对外外展示2015-08-309实体样板间间及景观观展示区区对外展展示2015-09-302.首批竣竣工楼栋栋（9栋叠拼拼）主要要时间节节点序号工作内容完成时间1土方开挖2015-03-302桩基施工完完成2015-04-303结构出00.0002015-07-054结构全部完完成2015-08-305外立面施工工完成并并拆架2015-10-206市政景观施施工完成成2015-11-307竣工备案2015-12-308入伙2016-06-303.剩余主主要时间间节点（主主要强调调高层）序号工作内容完成时间

39、1土方开挖2015-06-302桩基施工完完成2015-07-303结构出00.0002015-10-164结构全部完完成2016-08-205外立面施工工完成并并拆架2016-09-306市政景观施施工完成成2016-11-257竣工备案2016-12-308入伙2017-08-30（三）文明明施工目目标现场安全文文明施工工管理符符合公司司相关规规定；符符合国家家相关规规定，杜杜绝死亡亡事故，争创“陕西省安全文明工地”。七、项目发发展面临临压力（一）工期期压力1.难点：1）配合销销售售楼展展示，刻刻不容缓缓本项目要求求沿街售售楼处需需于20115年8月30日装修修完成并并对外展展示，叠叠拼别

40、墅墅实体样样板间及及景观展展示区需需于20115年9月30日施工工完成并并对外展展示，而而项目整整体规划划设计方方案于20115年2月6日完成成，目前前土方开开挖及试试桩工作作受政府府政策及及附近村村民干扰扰严重，工工期压力力巨大。2）支持结结利确保竣竣工，冲冲刺指标标由于市场情情况的变变化，公公司万科科城项目目的大量量存货恐恐仍将无无法满足足集团对对公司下下达的利利润指标标，故公公司要求求本项目目首批楼楼栋（9栋别墅墅）需提提前于20115年12月底完完成竣工工备案，以以支持结结利指标标。这给给设计出出图、工工程准备备、合约约招标等等均带来来严峻考考验。3）劳动力力不足现实根据近年来来西安地

41、地区的工工程开发发情况，基基本上所所有的施施工工地地均存在在劳动力力不足的的情况。对对于劳动动力密集集型的建建筑行业业来说，劳劳动力就就是工期期进度的的保障，无无法保障障劳动力力，一切切都是空空谈。4）两次春春节及冬冬季施工工现实因本项目开开工时间间接近年年底，从从项目开开发周期期来考虑虑，总包包单位进进场后必必须经历历两次春春节及冬冬季施工工，从使使得施工工工期又又增加了了巨大的的困难。尤尤其是当当装饰施施工阶段段处于冬冬季施工工时，轻轻则造成成工人降降效，重重则导致致工地停停工，致致使有效效施工时时间大为为缩短。2.预控措措施：1）付款方方式里程碑碑式付款款面对巨大的的工期压压力，项项目部

42、严严格按照照总部要要求的里里程碑式式付款的的方式，只只要施工工单位工工程进度度快，就就能及时时回款，能能够极大大的刺激激施工单单位抢工工的积极极性。2）合约谈谈判提前梳梳理存在在各项苦苦难及详详细要求求面对巨大的的工期压压力，项项目部从从招标前前便详细细分析本本工程存存在的所所有苦难难，并逐逐一提出出切实可可行的预预控措施施，在施施工单位位招标阶阶段便详详细要求求（如地地下室阶阶段劳动动力必须须充足，整整体施工工节奏要要求等）。3）过程控控制派迁优优秀人员员进行现现场管理理面对巨大的的工期压压力，为为了过程程管理细细致到位位，不影影响现场场工期，公公司对本本项目成成员选择择上均非非常慎重重，派

43、驻驻现场的的均为公公司得力力干将，以以期从强强势管理理中争取取工期。（二）历史史遗留问问题仍存存隐患1.北侧泰泰腾地产产边界问问题项目北侧泰泰腾地产产基坑边边、施工工电梯通通道已进进入本项项目红线线内，且且东北角角有一深深坑（约约12mm深，已侵侵入项目目红线约约3m），使项项目北侧侧无法封封闭，北北侧施工工道路无无法修建建。2.附件村村民及黑黑恶势力力干扰目前展示区区试桩施施工图纸纸已具备备、试桩桩单位已已于2月3日进场场开始试试桩，但但试桩过过程中，该该地块原原归属村村民每天天均会纠纠集20-40人（多多为老年年人）现现场干扰扰施工，政政府及公公安部门门也未采采取有效效措施，截截至目前前试

44、桩工工作仍未未正常开开始。且且项目西西南角因因前期政政府征地地拆迁与与村民之之前未协协调沟通通到位，导导致西南南角围墙墙无法封封闭（受受村民干干扰严重重）。3.项目南南侧市政政道路未未通（通通车时间间遥遥无无期），项项目施工工过程中中只能在在南侧红红线内修修建临时时施工道道路，但但该红线线距离南南侧商铺铺结构（20115年12月31日竣工工范围）仅10m，商铺桩基需沿结构边线外放6m，加之土方开挖的放坡，此临时施工道路仅不足4m（且需采取护坡桩支护），施工组织难度较大。（三）场地地狭小，同同期开发发难度较较大本项目为整整体地下下车库设设计，同同期整体体平端，对对于现场场施工管管控难度度太大，施

45、施工现场场平面布布置较难难操作。第二部分 总平平面管理理策划一、总平面面布置原原则1.确保展展示区优优先施工工；2.确保首首批20115年底竣竣工叠拼拼别墅楼楼栋优先先施工；3.优先保保证营销销展示户户型施工工；4.优先确确保精装装修高层层施工；5.有利于于场地内内水平交交通顺畅畅；6.有利于于土方平平衡。二、总平面面策划思思路虽然项目场场地较为为方正，但但因开挖挖边线距距红线最最小距离离仅为4米、平平均6米左右右，且仅仅有东侧侧广运潭潭大道可可供材料料进出，故故在土方方开挖阶阶段必须须预留出出部分场场地以便便组织水水平交通通。鉴于于营销要要求开放放区和首首批（4+1）叠拼拼别墅竣竣工备案案务

46、必于于9月底和12月底完完成，现现将整体体分为六六个开挖挖段，后后三段开开挖部分分即可作作为前期期的场地地堆场和和交通场场地，土土方亦可可进行开开放区肥肥槽回填填和景观观施工。待待前期车车库顶板板达到一一定强度度后，再再转换场场地进行行施工，用用以打破破场地紧紧张。项项目临时时办公室室和部分分施工单单位办公公室设置置在东侧侧规划绿绿地范围围内。三、各阶段段平面布布置方案案（一）塔吊吊布置1.塔吊布布置原则则1）塔吊布布置要考考虑拆卸卸方便，布布置在道道路边，不不影响主主要道路路通行；2）塔吊布布置要考考虑群塔塔作业的的协调方方案，不不干扰；3）塔吊位位置要考考虑覆盖盖料场；4）塔吊布布置要考考

47、虑到营营销开放放等因素素；5）塔吊布布置要尽尽可能减减少工作作面盲区区；6）塔吊布布置需兼兼顾租金金成本。2.塔吊布布置方案案见下图图【万科花园】项目工程管理策划书PAGE 第94页 共95页万科地产1）塔吊布布置要考考虑拆卸卸方便，不不影响主主要道路路通行、不不影响展展示区营营销效果果。2）项目选选择使用用1台臂长60米的QTZZ63塔吊、19台臂长50米的QTZZ63塔吊，共共20台塔吊吊。其中中高层部部分塔吊吊布置将将影响局局部商业业施工，后后期该部部分商业业采用汽汽车吊完完成。3）塔吊主主要解决决主体施施工阶段段钢筋和和模板的的水平垂垂直运输输；砌体体施工和和装修施施工阶段段材料的的垂

48、直运运输主要要通过施施工电梯梯（高层层和小高高层）和和轨道式式升降机机（多层层）完成成。（二）土方方开挖施施工顺序序土方开挖阶阶段仅有有东侧广广运潭两两处临时时大门可可以使用用，为加加快出土土速度，两两处大门门均设置置冲洗设设备，出土顺顺序如图图所示。（三）道路路交通组组织及平平面布置置1. 00.0以上地上交通主主要依靠靠红线内内侧环形形道路，故故需在车车库顶板板砼浇筑筑完毕后后尽快完完成防水水及回填填土施工工，部分分工期不不能满足足的情况况下，需需在基坑坑边施工工护坡桩桩，确保保环形道道路宽度度。其次地上交交通利用用车库顶顶板，需需要求施施工单位位在拆模模后进行行二次回回顶，确确保车辆辆荷

49、载不不破坏结结构。具具体如下下图。2. 00.0以下（六六段开挖挖前）3. 00.0以下（六六段开挖挖后）（四）砼泵泵布置混凝土浇筑筑采用地地泵泵送送为主，车车泵泵送送为辅的的方式，现现场考虑虑配备四四台混凝凝土地泵泵，分别别设置位位置及泵泵送范围围如上图图所示。南南侧（4+1）多层层和小高高层四层层以下将将采用车车泵完成成浇筑，因因道路和和场地限限制，后后期将对对此砼浇浇筑计划划进行专专项安排排，临近近施工道道路区域域尽可能能使用汽汽车泵浇浇筑，筏筏板施工工时，多多采用车车泵泵送送方式浇浇筑砼。不同标段要要求采用用不同的的砼搅拌拌站，确确保高峰峰期砼用用量满足足施工要要求，以以下为不不同阶段

50、段砼布置置平面： 1.六六段开挖挖前汽车车泵平面面布置 22.六段开开挖前地地泵平面面布置3.六段开开挖后汽汽车泵平平面布置置4.六段开开挖后地地泵平面面布置四、工程标标段划分分（一）标段段划分的的原则1.每个标标段具备备相对独独立的交交通道路路与场地地布置条条件2.每段的的工程量量基本均均衡3.相同户户型尽量量划分在在同一标标段4.各标段段之间以以交叉面面最小为为原则5.设备用用房集中中于一个个标段内内，尽量量减少安安装调试试交叉6.展示区区区优先先起步7.场外交交通及场场内交通通组织顺顺畅（二）各阶阶段工程程分判标标段划分分1.总包标标段划分分（包括括土建及及机电）本工程总建建筑面积积为2

51、6.7177万m2，总包包划分为为2个标段段（土建建及机电电均划分分为2个标段段，划分分方式相相同）。1）一标段段4+1多层共8栋楼，楼楼号为：1#、2#、4#、5#、7#、8#、10#、13#楼，建建筑面积积小计：290016mm2;小高层层一栋，楼楼号为16#楼，建建筑面积积89559m22，高层4栋，建建筑面积积782277MM2，商商业28#、29#局部、30#、31#楼，建建筑面积积约为444000M2，地地下车库库面积约约为2.5万m2，一标标段总建建筑面积积约为14.3万m2。2）二标段段4+1多层共7栋，小小高层6栋，幼幼儿园、29#楼部分分商业，该该范围内内的地下下车库，总总

52、建筑面面积约为为12.4万m2。3）标段间间分界线线在楼之之间柱中中间1/3处，结结构留设设施工缝缝后浇带带处，安安装电缆缆各栋楼楼各自穿穿线外，其其余内容容均以分分界线划划分。4）标段划划分示意意图如下下（图1）：备注：具体体详见附附件1：总包标标段划分分编制说明明。2.桩基标标段划分分桩基类型共共有DDC素土挤挤密桩、灰灰土SDDDC桩、砼砼管桩三三种类型型，其中中DDC素土挤挤密桩、砼砼管桩只只在高层层有，其其余多层层、小高高层及地地下车库库桩基均均为灰土土SDDDC桩。桩基标段划划分2段，一一标段包包括三种种类型桩桩基，二二标段只只包含灰灰土SDDDC桩，标标段划分分与总包包标段划划分

53、相同同（见上上述图1），施施工内容容均包含含灰土垫垫层。 33.塑钢钢门窗工工程门窗总面积积约为5.4万m2左右，划划分为3个标段段，标段段一包含含1#22#4#5#77#8#多层，10#、20#楼高层层及相应应的28#、29#、30#商业；标段二二包含10#、11#、13|#、14#多层、16#、17#楼小高高层，21#、22#楼高层层以及31#商业；标段三三包括3#、6#、9#、12#、15#楼5栋多层层，18#、23#、24#、25#、26#楼5栋小高高层及相相应商业业，幼儿儿园、垃垃圾站等等所有配配套用房房的外立立面门窗窗。门窗窗工程包包含相应应标段范范围地下下车库塑塑钢窗，包包含附框

54、框的制作作安装，附附框的赛赛缝、防防水，门门框内外外打胶等等内容。标标段划分分示意图图如下（图2）：4. 外立立面装修修外立面装修修包括外外墙质感感涂料、真真石漆，标段划划分为3个标段段，标段段一包含含1#22#4#5#77#8#多层，10#、20#楼高层层及相应应的28#、29#、30#商业；标段二二包含10#、11#、13|#、14#多层、16#、17#楼小高高层，21#、22#楼高层层以及31#商业；标段三三包括3#、6#、9#、12#、15#楼5栋多层层，18#、23#、24#、25#、26#楼5栋小高高层及相相应商业业，幼儿儿园、垃垃圾站等等所有配配套用房房的涂料料，示意意图参见见门

55、窗标标段划分分。5.室外园园林室外园林根根据施工工时间考考虑，划划分为2个标段段，一标标段为展展示区及及1#9#多层间间园林景景观，其其余部位位园林景景观为二二标段。一标段园林施工内容包括室外市政雨污、给排水管道，室外道路，景观园林，围墙等内容。6.室外市市政工程程设一个标段段，施工工内容包包括室外外市政雨雨污、给给排水管管道、沥沥青道路路、红线线围墙。7.栏杆工工程栏杆工程包包括楼栋栋阳台防防护栏杆杆，室内内窗边防防护栏杆杆，屋面面防护栏栏杆，室室外楼梯梯栏杆，室室外残疾疾人坡道道栏杆，室室外围墙墙栏杆等等内容。栏杆划分为为3个标段段，一标标段为19#、20#楼高层层、1#9#楼4+1多层，

56、23#、24#楼小高高层及相相应商业业，28#、29#、30#楼商业业。二标段为221#、22#楼高层层、10#155#楼4+1多层，16#188#楼小高高层，25#、26#小高层层及相应应商业，31#商业，幼幼儿园等等配套用用房。各标段不包包含相应应的室外外围墙、小小院围墙墙栏杆。小小院围墙墙栏杆、室室外红线线围墙铁铁艺、大大门为三三标段。8.地辐热热工程地辐热工程程不包含含地辐热热砼，地地辐热砼砼由总包包施工，标标段划分分为2个标段段。1）一标段段为19#、20#楼高层层、1#9#楼4+1多层，23#、24#楼小高高层及相相应商业业，28#、29#、30#楼商业业。2）二标段段为21#、2

57、2#楼高层层、10#155#楼4+1多层，16#188#楼小高高层，25#、26#小高层层及相应应商业，31#商业，幼幼儿园等等配套用用房。具体划分示示意图详详见上述述图3。9.消防工工程消防工程设设一个标标段。10.防火火门防火门划分分为2个标段段，详见见图1.11.展示示区样板板间精装装修售楼部装修修为一标标段，包包含售楼楼部二层层样板间间，4+1多层样样板间为为二标段段，11+1小高层层样板间间为三标标段。工作面移交交从总包包墙体砌砌筑完成成开始，给给排水干干管完成成，电器器配电箱箱完成移移交，装装修内容容包含墙墙体粉刷刷，室内内水电布布设。地地辐热地地面由总总包穿插插完成。12.批量量

58、精装修修本工程批量量精装修修包括4栋高层层，7栋小高高层，其其中高层层每栋建建筑面积积啊1.9万m2，小高高层每栋栋89000m22到1.1万m2之间，根根据工作作量大小小，批量量精装修修划分为为4个标段段，具体体如下：标段一：119#、20#楼2栋高层层，地上上建筑面面积3.4万m2，共390户。标段二：221#、22#楼2栋高层层，地上上建筑面面积3.5万m2，共390户。标段三：223#、24#、25#、26#楼4栋小高高层，地地上建筑筑面积为为3万M2，共240户。标段四：116#、17#、18#3栋小高高层，地地上建筑筑面积为为1.995万m2，共144户。以上各标段段公共部部位精装

59、装修由相相应各单单位施工工。13.叠拼拼别墅公公共部位位精装修修划分为1个个标段，施施工内容容包括多多层公共共部位精精装修，地地下车库库墙体涂涂料，地地下室设设备用房房精装修修。五、脚手架架体系为配合门窗窗、外墙墙穿插施施工，此此工程脚脚手架选选用悬挑挑形式。高高层为满满足安全全使用要要求四层层一挑（不不少于6部架），小小高层及及别墅为为满堂架架。选择脚手架架体系的的原则1.主体施施工用挑挑架，四四层一挑挑，底部部封堵用用脚手板板加多层层板硬质质防护面面，以便便于外架架垃圾清清理。2.考虑室室外管线线、景观观工程及及回填土土影响，外外挑架搭搭设起始始层原则则上为2层或3层开始始。（别别墅从1层

60、底开开始，展展示区范范围内高高层从3层顶开开始）。3.外架搭搭设时应应避开大大线条及及电梯竖竖井，外外架拉杆杆不得影影响窗副副框安装装。4.外墙移移交外墙墙涂料单单位施工工时，施施工作业业面移交交范围不不得少于于二层，并并确保四四周封闭闭完好，作作业层四四周架板板均不得得少于二二块。5.石材施施工配合合时，在在土方回回填后立立即组织织为石材材施工搭搭设施工工脚手架架，脚手手架搭设设应按照照石材单单位施工工要求搭搭设。外外墙石材材施工面面上二层层搭设刚刚性封闭闭脚手架架，确保保下方施施工人员员安全。6.涉及到到展示区区外立面面的楼栋栋需考虑虑在外架架处设置置双层安安全网防防护，并并于上部部设置一