XXXX年10月及第三季度郑州市房地产市场分析报告-44

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年10月份及第三季度 郑州市房地产市场分析报告目录一、行业环境分析1.楼市运行2.行业政策3.行业资讯4.市政动态二、土地市场分析1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供应分析（2）成交分析2.2010年前三季度供、求分析（1）供应分析（2）成交分析三、商品房市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局四、住宅市场分析1.2010年9月

2、市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局五、商业市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）供求格局六、办公市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）供求格局一、行业环境分析1.楼市运行2010年全国楼市运行指标一览指标7月8月9月9月同比9月环比前三季度前三季度同比三季度在前三季度占比房地产开发投资（亿元）41184490515635.00%14.83%3351136.40%

3、41.07%新开工面积（亿）1.171.271.4644.30%14.96%11.9463.10%32.66%竣工面积（亿）0.420.370.458.30%21.62%3.6910.40%33.60%土地购置面积（万）32463944339220.30%-14.00%2908335.60%36.39%土地购置费（亿元）833963109480.10%13.60%711183.70%40.64%商品房销售面积（万）646668861044616.60%51.70%632008.20%37.66%销售额（亿元）30663533549835.20%55.62%3190015.90%37.92%房屋

4、销售价格/9.10%0.50%/国房景气指数104.72104.11103.52/视点： 9月，房地产市场各项指标同比均现攀升，环比中土地购置面积下滑态势显著，国房景气指数持续滑落，整体而言，房地产开发投资热度持续高位。9月，土地购置面积环比下滑，但购置费同比涨幅高达80.10%，彰显开发成本的攀升，为销售价格的持续攀升奠定基础；9月，商品房销售面积和总额环比涨幅均超过50%，再次验证“金九”的火热，但在9月底、10月初中央和地方调控政策密集出台形势下，“银十”难现。 2010年二季度、三季度国房景气指数持续下滑，但其他各项指标攀幅显著，尤其是土地购置费和新开工面积，彰显楼市开发热度之高。20

5、10年前三季度，房地产开发投资力度和土地购置力度显著加强，将利于后续商品房供求格局的盘整，抑制价格的大幅攀升。2010年三季度，全国商品房开发投资、土地购置和商品房销售方面热度均高于季均水平，随着调控新政的出台和落实，四季度楼市成交量将面临萎缩，多指标难避下滑态势。2.行业政政策220100年9月月中旬-10月月中旬行行业政策策一览 时间间发文文部门名称内容简简要9-21国土资资源部、住住房和城城乡建设设部关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知强化化住房用用地和住住房建设设的年度度计划管管理：探探索以划划拨和出出让方式式加大公公共租赁赁住房供供地建房房、逐步步与廉租租住房

6、并并轨、简简化并实实施租赁赁住房分分类保障障的途径径。在房房价高的的地区，应应增加中中小套型型限价住住房建设设供地数数量。严严格住房房建设用用地出让让管理：不得将将两宗以以上地块块捆绑出出让，不不得“毛毛地”出出让；存存在伪造造公文骗骗取用地地和非法法倒卖土土地等犯犯罪行为为的、非非法转让让土地使使用权等等违法行行为的、因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上的的、开发发建设企企业违背背出让合合同约定定条件开开发利用用土地的的违约行行为的禁禁止竞买买人及其其控股股股东参加加土地竞竞买活动动。加大大违法违违规行为为清理查查处力度度：要严严格限制制低密度度大户型型住宅项项目的开开发建设设，住宅宅用

7、地的的容积率率指标必必须大于于1。加加大违法法违规行行为清理理查处力力度：严严格查处处擅自调调整容积积率行为为。9-27财政部部和国家家税务总总局关关于支持持公共租租赁住房房建设和和运营有有关税收收优惠政政策的通通知对对公租房房建设用用地及公公租房建建成后占占地免征征城镇土土地使用用税。对对公租房房经营管管理单位位建造公公租房涉涉及的印印花税予予以免征征。对公公租房经经营管理理单位购购买住房房作为公公租房，免免征契税税、印花花税；对对公租房房租赁双双方签订订租赁协协议涉及及的印花花税予以以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土

8、地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。9-29中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例

9、不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。9-29财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知关于契税政策

10、（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。关于个人所得税出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。10-11郑州住房公积金管理中心暂停公积金三次贷款购房申请从10月15日起，郑州市住房公积金贷款购房首付比例比原来提高了10个百分点。即第一次使用公积金贷款购房的家庭，购房首付款从原来的不低于20%，提高到不低于30%，所购住房为二手房的，购房首付由原来的30%提

11、高到不低于40%，首付款比例均较以前提高了10个百分点。其中，家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等。同时，第二次申请使用公积金贷款购房的家庭，要在结清上笔公积金贷款以后满一年时间才能申请贷款，且第二次公积金贷款金额不得高于所购房产总价的50%。10-11中国人民银行上调存款准备金率中国工商银行、建设银行、中国银行、中国农业银行及招商银行、民生银行被实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点10-20中国央行加息自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0

12、.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10-20住房和城乡建设部公积金贷款利率上调上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。视点： 面对房价的持续攀升和成交量的高位运行，9月底，调控政策再次加码，从土地、财税、信贷、金融等方面着手，强化和落实前期出台政策，并在原有的基础上严格和细化。在中央调控方向的基础上，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、杭州、海口、广州地方调控政

13、策陆续出台响应中央政策，地方的积极响应也在一定程度上折射政府调控楼市的决心。 10月份，在地方政府纷纷出台政策的同时，央行再出杀手锏，先是上调六大行存款准备金率，再次祭出加息利器，虽主要目的是预防资金流动性过剩和通货膨胀，但直接关系到楼市信贷，加重购房负担，与此同时，住房和城乡建设部再出令上调个人住房公积金贷款利率。至此，开发商从融资、拿地、建设、销售环节面临调整，而消费者从首付、月供、纳税环节均面临新的问题，买、卖双方均受此次调控影响甚大，楼市迎来了新一轮调控风暴，至于后市走向则赖于地方政府和相关部门对政策的贯彻和落实。2010年前三季度全国性行业政策一览季度时间发文部门名称或简要一季度20

14、10-1-7国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2010-1-12中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点2010-1-13国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知2010-1-14国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010-1-20财政部投资性房地产评估意见（试行）2010-1-21国土部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010-2-12中国人民银行上调准备金率0.5个百分点2010-2-20银监会流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法2010-3-8国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知201

15、0-3-9财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010-3-10国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知二季度2010-4-2财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010-4-13住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010-4-17国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010-4-27住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知2010-5-2中国人民银行上调准备金率0.5个百分点2010-5-7国务院国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见2010-5-19国家税务

16、总局关于土地增值税清算有关问题的通知2010-5-24国土部关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（征求意见稿）2010-5-24国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知2010-6-3国税总局国税总局划定土地增值税预征最低限2010-6-3住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010-6-8住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会关于加快发展公共租赁住房的指导意见三季度2010-9-21国土资源

17、部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知2010-9-27财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知2010-9-29中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知2010-9-29财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知视点： 2010年一季度至三季度，调控政策密集出台涉及到房地产开发的方方面面和相关部门，二季度则是对一季度的强化、落实和延伸，三季度则是在效果不尽人意的基础上实施的追加调控。二季度成交量波动显著，但之后一路高歌，量、价屡攀新高，于是乎，三季度政

18、策前松后紧，部门联合发文现象频现，但在一、二季度调控政策失效的影响下，对此轮调控持怀疑、观望态度的增多。3.行业资资讯220100年9月月中旬-10月月中旬行行业资讯讯一览时时间发发文部门门内容容简要220100-100住房房和城乡乡建设部部、国土土资源部部、监察察部对对省级人人民政府府稳定房房价和住住房保障障工作进进行考核核与问责责：对政政策落实实不到位位、工作作不得力力的，要要进行约约谈，直直至追究究责任。三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合

19、同”等行为。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。2010-10财政部、国税总局、住房和城乡建设部联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来，将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税FREG视点：对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，将保障中央出台政策的贯彻和落实，地方政府对房企的态度将显著转变，由保到压，12地市限购令的推出便是对中央政策的积极响应，益于市场的短期盘整。但从长期趋势看，此次密集调控为短期行为，难以从根本改变楼市的发展方向和

20、价格上涨态势。流传多时的房产税在政策加码期再次被提上日程，三部门联合启动会签的相关程序标志着悬而未决的房产税开征已箭在弦上，至于对市场层面、尤其是对房价的影响作用则备有争议，具体效果则需要时间来证明。2010年前三季度郑州市重要行业资讯一览时间简要2010年4月二七商圈设计通过专家评审 14个项目助推二七商圈成中部第一2010年7月郑汴新区总体规划（20092020年）提交河南省十一届人大常委第十六次会议审议2010年7月郑州市首次明确航空港区将作为郑州新区发展的先行区2010年8月郑东新区加大建设力度龙湖区建设将于年底前全面启动2010年8月建业和泰宏联合投身郑州二七区荆胡社区城中村改造20

21、10年8月郑州城市总体规划获国务院批准2010年8月再建商品房也要配建公租房郑州48万公租房开建2010年8月河南地产商会投资有限公司成立2010年8月中原区8项目签约188亿元西区计划改造5个城中村2010年9月河南省加快推进城镇化三年翻新全部城中村视点： 2010年前三季度，郑州市房地产相关行业和部门均取得重大成果，尤其是城市规划和建设、保障性房建设。城中村改造时间限定，三年内全部翻新，郑州西区和南区城中村改造引入省、内外开发巨头，整体形象面临改观；公租房建设启动，保障性房覆盖范围扩大，为中、低收入居民和流动人口提供住房保障。郑汴新区整体规划中指出郑汴新区为“中原城市群新型工业化、新型城镇

22、化、农业现代化三化协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极”；国务院批复对郑州城市发展定位明确为“河南省省会、国家历史文化名城、我国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽”。此两个规划均在原有规划的基础上进行调整，明确了郑汴新区、郑州市在中原城市群中的重要作用，巩固郑州市乃至河南在中部地区城市群发展中的战略地位。 郑汴新区捷报频传，龙湖区的启动将吸引横多国内开发巨头的进入，而老城区尤其是西区和南区城中村改造项目签约力度显著加大，本土企业危机意识增强，于是乎，由建业、正商、天伦等16家河南主流房地产企业共同发起成立河南地产商会投资有

23、限公司，对抗外来巨头，未来新、老城区土地争夺战将日趋激烈。 2010年，二七商圈建设力度显著加大，新项目动工、老项目扩建将协同提升商圈辐射能力，强化竞争力。在郑汴新区发展拉动下，郑州向东、向南房地产市场迎来新的发展契机，中牟、开封地区房价攀幅显著，新郑市房地产价格上涨潜力大。4.市政动态2010年9月中旬-10月中旬郑州市政动态一览时间内容简要2010-92010年9月26日，郑州高新技术产业开发区管委会与深圳中科诺数码科技有限公司签订了生产“中科诺”牌手机的项目。中科诺将建设集研发、销售、展示、商务平台、办公为一体的综合性大厦，作为北方区域基地。2010-99月26日，郑州出口加工区与郑州恒

24、天重工有限公司就“商务车、新型纯电动轻型载货汽车组装项目”签约。2010-9郑州力争年底前新开工19处过街天桥和地下人行道2010-9郑州绿博园开园迎客 累计耗资14亿元2010-10联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来，将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税2010-1010月9日上午，珠海格力电器股份有限公司郑州产业园项目在郑州高新区开工。格力电器郑州产业园项目总投资逾30亿元，规划用地1370余亩。明年10月建成投产后。2010年前三季度郑州重要市政动态一览大类内容简要交通地铁：1号线一期工程20个站

25、点已经开工19个站点，只有东明路站尚未开工2号线6月16日开工，3号线预可研报告通过评审四环时代：郑州西绕城公路贯通，年底与107辅道会合形成四环路城区面积从303平方公里增至550平方公里制堵与畅通：陇海路、航海路将打通至西四环，郑州到开封将再添一条路郑汴物流通道，郑州公路客运中心站开建，郑州到周边省会都将建高铁，京沙沙快速通道动工，黄河路下穿北编组站，嵩山南路与南四环立交，打通断头路等工程配套商业：郑州航空港区添裕鸿港区商业广场项目和河南省公共卫生医疗中心项目二七商圈14个项目建设教育：航海路和中州大道附近新建两所小学、郑州市新改扩建13所中小学、郑东新区4所公办幼儿园等医疗：郑东新区CB

26、D附近建亚洲最大儿童医院休闲：4000亩的大型野生动物园落户雁鸣湖、郑东新区将建3大科技公园、绿博园产业经济技术开发区：海尔物流产业园、新加坡物流产业园、富士康、郑州恒天重工项目中牟产业园：郑州华强文化科技产业基地、富士康高新技术开发区：台湾友旺科技、深圳中科诺数码科技其他：航空港区签约富士康、雨润集团选址马寨工业园区 视点： 220100年，郑郑州市交交通设施施投入力力度显著著加大，地地铁1号号线、22号线施施工，BBRT再再增支线线，立交交、高架架、下穿穿隧道、扩扩建、整整治断头头路多管管齐下，意意在缓解解郑州市市内交通通压力，加加强区域域之间、与与周边城城市之间间的关联联。 四环时时代的

27、来来临，利利于三环环外房地地产市场场的发展展，配套套设施投投入力度度的加大大将在一一定程度度上缓解解资源不不均衡困困局。郑郑汴新区区休闲设设施投入入力度大大，辐射射范围广广，利于于区域内内房地产产市场的的发展和和资源整整合能力力的提升升。 产业业的发展展主要集集中在郑郑州经济济技术开开发区、中中牟产业业园和高高新技术术开发区区。从产产业类型型看，经经济技术术开发区区以物流流、制造造业为主主，中牟牟产业园园为科技技教育与与创新产产业基地地，高新新技术开开发区则则为消费费电子产产业基地地，主导导产业的的确定利利于更好好的招商商引资，利利于郑州州经济的的发展。二、土地市市场分析析1.220100年9

28、月月中旬至至10月月中旬供供、求分分析（11）供应应分析 220100年9月月中旬至至10月月中旬郑郑州市公公告出让让土地力力度显著著加大，累累计发布布5个土土地出让让公告，出出让233幅、553.999万平平方米，但但均集中中于111月份出出让和成成交，预预示着四四季度土土地出让让力度的的加强。以城镇住宅用地和商办用地为主 从土地地使用权权面积看看，以城城镇住宅宅用地为为主；从从土地幅幅数看，则则以商办办用地和和城镇住住宅用地地为主。220100年9月月中旬至至10月月中旬，郑郑州市累累计出让让城镇住住宅用地地8幅、331.554万平平方米，累累计规划划建筑面面积1770.005万平平方米，

29、平平均容积积率5.39，主主要受郑郑政出220100488号城中中村改造造用地拉拉动；累累计出让让商办用用地122幅、112.773万平平方米；工业用用地出让让2幅、33.799万平方方米；仓仓储用地地出让11幅、55.933万平方方米。 从土地地使用权权面积和和规划建建筑面积积看，主主要集中中在金水水区和郑郑东新区区 从公公告出让让土地使使用权面面积看，主主要集中中在金水水区、郑郑东新区区两区域域，二七七区占比比显著。但但从出让让土地幅幅数看，则则主要集集中在郑郑东新区区、二七七区。 金水区区虽仅有有2幅住住宅用地地出让，但但郑政出出2001048号号宗地规规模优势势显著，且且容积率率较高，

30、在在其拉动动下，区区域规划划建筑面面积占比比53%。郑东东新区出出让土地地以商办办用地为为主，仓仓储用地地为辅，虽虽出让幅幅数较二二七区仅仅多出一一幅，但但在商办办用地高高容积率率拉动下下，累计计规划建建筑面积积78.33万万平方米米，显著著高于二二七区占占比。工工业用地地出让22幅，悉悉数集中中于西开开区域，但但受单幅幅规模制制约，土土地使用用权面积积占比和和规划建建筑面积积占比均均甚微。 单幅面积集中在5万平方米以下，以中、小规模土地为主 公告告出让土土地中，有有8幅面面积集中中在1万万平方米米以下，113幅集集中在11-5万万平方米米，由此此可以看看出，220100年9月月中旬至至10月

31、月中旬公公告出让让土地以以中、小小规模为为主。 此此期间出出让土地地幅数主主要集中中在郑东东新区和和二七区区。其中中，郑东东新区的的商办用用地单幅幅规模悉悉数位于于5万平平方米以以下；二二七区商商办用地地集中在在1万平平方米以以下，城城镇住宅宅用地主主要集中中在1-5万平平方米。综综上可知知，此期期间出让让土地中中、小规规模为主主，主要要受郑东东新区、二二七区影影响。220100年9月月中旬至至10月月中旬郑郑州市出出让土地地一览地块编编号位位置使使用权面面积（平平方米）土地用用途出出让年期期（年）容积率率绿化化率建建筑高度度（米）郑政出（2010）045白杨路动、鸿业路南15601.5城镇住

32、宅70（1,1.2）3524郑政出201046号开发路西、佛岗东路北569.5商服用地403080郑政出201047号迎春街北、金梭路西11498.2工业50(1.6,2.0)2045郑政出201048号黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东180438.4城镇住宅、商服70、4025100郑政出201049号金岱路北、腾飞路西29085.21城镇住宅703.03080郑政出201050号石柱路东、寒山东路北21614.2城镇住宅703080郑政出201051号冯庄路西、丹枫路南38723.6城镇住宅703080郑政出201052号南三环南、石柱路西11025.4城镇住宅703080郑政出2

33、01053号石柱路西、佛岗东路南14651.9城镇住宅703080郑政出201054号南屏路南、石柱南路东4194.8城镇住宅703080郑政出201055号冯庄路西、佛岗东路北7571.9商服403080郑政出201056号开发路西、佛岗西路南2165.21商服403080郑政出201057号杜英街北、须水河西路西26448.11工业501.0,2.0)2060郑政东出（2010）044号康宁路南、站南路西8741.63商务金融40730120郑政东出（2010）045号站南路西、站西二路北16991.36商务金融40730120郑政东出（2010）046号福禄路南、站南路西9786.07商

34、务金融40730120郑政东出（2010）047号商都路北、站南路西29333.33商务金融40730120郑政东出（2010）048号商都路南、圃田西路西59292.48仓储5022580郑政东出（2010）049号心怡路东、福禄路北8562.9商务金融40730120郑政东出(2010)052号才高街西、正光北街北12179.15商务金融403.53080郑政东出(2010)053号才高街西、正光北街北8000商务金融403.53080郑政东出(2010)054号聚源路东、宏图街北10000商务金融4042060郑政东出(2010)055号正光路南、民生西街西13380.5商务金融4038

35、0（2）成交分析2010年9月中旬至10月中旬郑州市成交土地一览地块编号 地块名称 使用权面积（平方米）土地用途 出让年期（年）竞得人成交总价(万元)成交单价（万元/亩）郑政出（2010）42号金菊街南、枫香街北、西四环路西623776.98工业50年格力电器（郑州）有限公司2495226.67 2010年9月中旬至10月中旬郑州市成交土地仅1幅，为工业用地，分布在西开。2.2010年前三季度供、求分析（1）供应分析一季度出让力度最大，二、三季度逐步下滑 220100年前三三季度，郑郑州市国国土资源源局和郑郑东新区区管委会会累计出出让土地地95幅幅、5552.553万平平方米，出出让力度度显著

36、高高于099年同期期。从季季度走势势看，一一季度供供应力度度最强，累累计出让让36幅幅、2556.558万平平方米；二季度度供应虽虽增加88幅，但但单幅规规模相对对较小，累累计供应应面积仅仅1844.244万平方方米；三三季度供供应幅数数和面积积双双走走弱，分分别为115幅、1111.71万万平方米米。于99月中旬旬至100月中旬旬公告、于于四季度度出让并并成交的的土地累累计233幅、553.999万平平方米，鉴鉴于每年年年底是是土地供供应的高高潮，预预计四季季度供应应量大幅幅回升。综合出让幅数和土地使用权面积，以工业用地和城镇住宅用地为主 （按出让土地幅数） （按出让土地使用权面积） 201

37、0年前三季度，从出让土地幅数看，以商办用地、城镇住宅用地和工业用地为主，但受单幅土地规模制约，从出让土地使用权面积看，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地和商办用地占比显著。综合上述两图可以看出，工业用地的平均单幅规模最大，科教用地单幅规模最小。出让土地地主要集集中在郑郑东新区区和东开开，西开开、中原原占比显显著 （按按出让土土地幅数数） （按出出让土地地使用权权面积） 20010年年前三季季度，从从出让土土地幅数数看，郑郑州市出出让土地地主要集集中在郑郑东新区区和东开开，西开开和中原原占比显显著。其其中，郑郑东新区区占比遥遥遥领先先，累计计出让551幅；东开虽虽位列第第二， 但出让让幅数显

38、显著低于于郑东新新区。 从出让让土地使使用权面面积看，主主要集中中在东开开、郑东东新区，西西开、中中原、管管城三区区占比显显著。二二七、金金水两区区域无论论是出让让幅数，还还是土地地使用权权面积占占比均甚甚微。管管城区虽虽仅有33幅土地地供应，但但累计出出让土地地使用权权面积338.996万平平方米，故故占比高高企。 除惠济济和东开开外，其其他区域域均有住住宅用地地供应，商商办用地地悉数集集中于郑郑东新区区 从从上图可可以看出出，商办办用地和和科教用用地区域域分布较较为集中中，均集集中在郑郑东新区区。工业业用地集集中在东东开、西西开两开开发区，河河南大招招商活动动为两个个产业园园区引进进国内大

39、大型知名名企业，带带动区内内产业园园区的发发展，定定位更加加明晰，两两区域为为郑州市市工业发发展的主主战场。仓仓储用地地集中在在东开和和郑东新新区，其其中，郑郑东新区区地块均均位于商商都路、郑郑州新火火车站交交通枢纽纽中心附附近，区区位优越越，发展展前景良良好。 220100年前三三季度，郑郑州市城城镇住宅宅用地累累计供应应29幅幅、1559.884万平平方米，规规划建筑筑面积6664.78万万平方米米。其中中，部分分地块已已投入开开发并销销售，如如郑政出出200108号、郑郑政出（220100）155号宗地地，在一一定程度度上缓解解住宅市市场供、求求紧张格格局。从从供应幅幅数看，主主要集中中

40、在郑东东新区和和中原区区；从土土地使用用权面积积看，则则主要集集中在中中原、管管城、郑郑东、二二七四区区域；从从规划建建筑面积积看，主主要集中中在中原原、管城城、郑东东、二七七四区域域，金水水区占比比显著。2010年前三季度，中原区土地出让力度最大，规划建筑面积224.41万平方米，依照现有销售速度需要一年之余才可销售完毕，再加上潜在城中村、厂区改造项目的开发，未来住宅市场面临极大的销售压力。二七、管城、郑东三区域规划建筑面积分别为124.58万平方米、131.36万平方米、114.45万平方米，按照现有销售速度均需要13-14个月才可销售完毕。其中，二七区和管城区潜在城中村改造项目供应体量大

41、，未来供、求关系相对均衡，但郑东新区近两年市场呈现严峻的供不应求，前三季度出让土地将缓解区域供求紧张格局。金水、西开各有两幅土地供应，规划建筑面积分别为52.77万平方米、17.21万平方米。金水区土地供应可谓杯水车薪，难以缓解区域供求紧张局势。西开虽供应量、开发量均较小，但区域有效需求相对较低，尤其是开发区定位、生活氛围不足，纵使有地铁1号线拉动，区内房地产市场发展相对缓慢。 惠济和东开商品住宅用地均为零供应。其中，惠济区土地囤积体量大，潜在开发项目多，月均销售量小，供不应求格局将持续。东开虽有远大理想城为代表的大型项目开发，但区内产业云集，整体居住氛围差，未来出让土地仍将以工业用地为主。住

42、宅用地规模相对分散，商办用地以中、小规模为主 （按按出让土土地幅数数） 前三季季度，郑郑州市供供应住宅宅用地各各面积区区间均有有分布。11-5万万平方米米占比最最大，累累计供应应12幅幅；1万万平方米米以下、55-100万平方方米次之之，均有有6幅供供应；110万平平方米以以上供应应5幅。商商办用地地规模较较为集中中，均集集中在55万平方方米以下下，其中中1-55万平方方米供应应高达222幅。 从区域属性看，各区域规模相差较大。二七区各面积区间均有供应，且占比较为均衡；金水区出让两幅，分别为小幅和中等偏上；郑东新区无论是住宅用地，还是商办用地，均以中、小规模为主，集中在5万平方米以下；管城区以

43、大规模为主；中原区则以中等偏上规模和大规模为主。城镇住宅用地容积率集中在3-5之间，商办用地集中在3以上 （按出出让土地地幅数） 2010年前三季度，郑州市出让城镇住宅用地容积率相对分散，各区间均有分布；商办用地以高容积率为主，7以上出让高达14幅。 从区域属性看，郑东新区住宅以中等容积率为主，商办用地以高容积率为主，其商办用地主要集中在商鼎路、新火车站枢纽中心附近，为未来的新商圈，商业密集；金水区仅出让2幅，容积率相差比较大；西开、中原、管城三区域均以中等容积率为主；二七区以高容积率为主，均位于5以上。（2）成交分析 三季度单价最高，城镇住宅用地和商办用地均创新高2010年前三季度，郑州市累

44、计成交土地70幅、431.37万平方米，成交总额578374.18万元，成交单价为89.39万元/亩；流拍土地一幅，为工业用地，位于东开区域。2010年三季度，郑州市成交土地单价为106.28万元/亩，显著高于前三季度平均水平，城镇住宅用地和商办用地单价均为最高值。城镇住宅用地二季度单价较一季度小幅下挫，但三季度大幅回升，突破200万元/亩；商办用地价格逐季攀升，二季度、三季度均位于260元/亩，商办用地价格涨势显著，一方面受高利驱动，另一方面受调控政策的影响。 二七区城镇住宅用地单价最高，且略高于郑东新区商办用地单价 20010年年前三季季度，郑郑州市城城镇住宅宅用地成成交单价价为1886.

45、222万元元/亩，商商办用地地成交单单价为3340.06万万元/亩亩，两者者相差比比较大。二二七区城城镇住宅宅用地成成交单价价为3663.556万元元/亩，高高出商办办用地单单价233.500万元/亩，但但考虑到到高容积积率，开开发成本本相对降降低，但但居住舒舒适度欠欠缺。 有有城镇住住宅用地地供应、并并成交的的6区域域，单价价可分为为3000万元/以上、2200-3000万元/亩、2200万万元/以以下三个个层次。二二七、西西开两区区土地单单价均超超过3000万元元/亩，二二七区有有赖于高高容积率率，西开开则受郑郑政出2011011号地块块拉动；金水、郑郑东新区区成交单单价分别别为2110.

46、440万元元/亩、2229.47万万元/亩亩，位列列中间层层次；管管城和中中原成交交单价分分别为1135.31万万元/亩亩、1441.779万元元/亩，显显著低于于全市平平均水平平，源于于三环沿沿线土地地的出让让和大规规模城中中村改造造用地的的低价成成交。备备注：11、本节节中土地地均为招招拍挂方方式出让让土地；2、本本节中城城镇住宅宅用地为为纯住宅宅用地及及以住宅宅为主体体地块；3、本本节中“公公告出让让土地”包包含已经经挂出、已已公告但但未挂出出地块，“出出让土地地”则是是已经挂挂出或成成交地块块。三、商品房房市场分分析1.20110年99月市场场分析（11）供求求分析供供应放量量、成交交

47、萎缩，供供求形势势有所缓缓解 9月月，郑州州市商品品房成交交新批准准预售面面积1667.115万平平方米，同同比上涨涨49.76%，环比比上涨1199.09%； 9月月，郑州州市商品品房销售售面积994.224万平平方米，同同比下滑滑13.01%，环比比下滑117.553%； 9月，郑郑州市商商品房供供求比为为1:00.566。 4月月，调控控新政密密集出台台后，郑郑州商品品房成交交量经历历5、66月份波波动后，77-8月月份再次次回归高高位，消消费者购购房意向向回升，适适逢“金金九银十十”，开开发商以以期在黄黄金销售售季节赚赚的盆满满钵盈，新新、老楼楼盘推盘盘力度显显著加大大。9月月份，郑郑

48、州市商商品房销销售量新新增预售售面积高高达1667.115万平平方米，不不仅创下下年内的的峰值，且且为20009年年以来的的最高值值。 9月月，不同同于新增增供应量量的激增增，成交交量同比比、环比比双双下下滑，一一方面受受东方鼎鼎盛时代代、红星星蚂蚁SSOHOO、中州州锦绣花花苑等新新开盘项项目备案案滞后性性影响，另另一方面面，有效效供应不不足制约约成交量量的攀升升。 99月，郑郑州市商商品房市市场供过过于求态态势显著著，在一一定程度度上缓解解供应紧紧张格局局，但是是短期内内供应不不足的现现状将延延续，尤尤其是99月底、110月初初系列政政策的出出台将加加剧观望望，捂盘盘惜售现现象将不不可避免

49、免。（22）价格格分析销销售均价价再攀新新高，首首破65500元元/平方方 9月，郑郑州市商商品房销销售均价价为66602元元/平方方米，同同比上涨涨33.56%，环比比上涨66.3%。 9月月销售均均价的止止跌回升升，一方方面受品品质项目目批量、高高价拉动动，另一一方面，成成交量高高位运行行、供不不应求助助推价格格的持续续上扬，再再次形势势下，郑郑州市商商品房销销售均价价止跌回回升，首首次突破破65000元/平方米米，创009年至至今的最最高值。（3）供求格局住宅、商业新增供应量均创年内新高9月，郑州州市住宅宅、商业业、办公公新增供供应量环环比攀升升显著，尤尤其是住住宅物业业和商业业物业新新

50、增供应应量均达达到年内内最高值值，办公公物业环环比涨势势显著。在在调控政政策的影影响下，在在郑东新新区产业业发展和和区域前前景带动动下，郑郑州市办办公物业业新增供供应量涨涨势显著著。住宅宅、商业业、办公公成交量量环比下下滑显著著9月，郑郑州市住住宅、商商业、办办公新增增供应量量环比均均大幅攀攀升，但但成交量量萎缩显显著，尤尤其是商商业、办办公物业业。新增增推案量量的加大大源于77-8月月成交量量高位运运行，部部分项目目逆势涨涨价释放放出住宅宅物业保保值增值值性；郑郑州市商商业物业业潜在供供应量大大，高空空置率使使得资金金回笼慢慢，竞争争力相对对较弱；办公物物业经过过新政的的利好和和品质的的提升

51、，价价格涨势势显著，门门槛高企企在一定定程度上上挤出投投资客至至住宅市市场。 商业销销售均价价略微下下滑，办办公物业业再破万万元/平平方米9月，郑郑州市住住宅、办办公物业业销售均均价环比比上涨，商商业物业业却现下下滑。商商业物业业销售价价格环比比下滑，但但依然位位于1000000元/平平方米以以上，自自7月份份以来，连连续三月月突破万万元/平平方米，标标志着郑郑州市商商业物业业开始进进入单价价万元时时代。办办公物业业继6月月份以后后，再次次突破1100000元/平方米米，6月月份以来来持续在在80000元/平方米米以上，与与住宅物物业的单单价差距距日益拉拉大。2.20110年前前三季度度市场分

52、分析（11）供求求分析三三季度，新新增供应应量激增增，成交交量较009年同同期小幅幅萎缩，供供求严峻峻形势有有所缓解解 20100年三季季度：郑郑州市商商品房新新增预售售面积3332.77万万平方米米，同比比上涨1157.24%，环比比上涨116.443%；郑州市市商品房房销售面面积3007.996万平平方米，同同比下滑滑3.884%，环环比上涨涨20.87%；郑州州市商品品房持续续供过于于求，供供求比为为1:00.933；20010年年前三季季度：郑郑州市商商品房新新增预售售面积7783.04万万平方米米，较220099年同期期上涨1102.15%；郑州州市商品品房销售售面积8833.93万

53、万平方米米，较220099年同期期上涨33.744%；郑郑州市商商品房供供求比11:1.06，虽虽延续220099年供不不应求格格局，但但供求严严峻形势势有所缓缓解。220100年二、三三季度，郑郑州市商商品房推推案力度度显著加加大，供供求关系系分别为为09年年一季度度的以来来的首次次、二次次供过于于求，在在一定程程度上缓缓解供求求严峻形形势。 从土地地来源看看，以城城中村改改造项目目和厂区区改造项项目贡献献最大，三三环内可可供开发发的土地地日益稀稀缺，改改造项目目已成为为郑州市市商品房房供、求求主力军军；从供供应房源源看，新新、老项项目齐发发力，虽虽有天骄骄华庭、田田园新城城、明钻钻、中州州

54、锦绣花花苑等新新入市项项目，但但老项目目加推对对新增供供应量的的激增带带动显著著。（22）价格格分析成成交价格格持续攀攀升，三三季度首首破60000元元/平方方米220100年三季季度，郑郑州市商商品房销销售均价价62771元/平方米米，同比比上涨226.008%，环环比上涨涨7.773%；20110年前前三季度度，郑州州市商品品房销售售均价558088元/平平方米，较较20009年同同期上涨涨20.06%。经历历20009年三三、四季季度价格格小幅波波动后，220100年前三三季度，郑郑州市商商品房销销售均价价持续攀攀升，再再创新高高。20010年年前三季季度，在在整体市市场供不不应求形形势

55、下，在在环线内内品质大大盘推盘盘力度加加大带动动下，郑郑州市商商品房销销售均价价环比涨涨幅分别别为6.84%、100.733%、77.733%，价价格涨势势显著。（3）供求格局住宅物业推案力度显著加大，商业、办公物业新增供应量激增 20110年前前三季度度，郑州州市住宅宅、商业业、办公公物业较较20009年同同期推案案力度显显著加大大，尤其其是办公公物业，仅仅二季度度推案量量业已超超越20009年年全年。商商业物业业推案力力度的加加大主要要受住宅宅物业带带动，虽虽郑东新新区、二二七区单单体商业业建设力力度加大大，但目目前郑州州市商业业供应仍仍以底商商和裙楼楼为主，前前三季度度新增供供应量与与2

56、0009年全全年基本本持平。前三季度，办公物业新增供应量已经超出2009年全年41.94万平方米，主要受郑东新区千玺广场、绿地之窗、宏光蓝水岸等项目带动。商业物业成交量较07年同期下挫，办公物业较09年同期上涨显著 220100年二季季度成交交量虽同同比、环环比下挫挫显著，但但前三季季度整体体成交量量较20009年年同期小小幅上涨涨，考虑虑到三季季度末政政策的加加码和细细则的发发布，以以刚性需需求为主主的郑州州楼市成成交量将将面临下下滑，年年度成交交量或与与20009年全全年持平平。受二二季度出出台政策策利好因因素影响响，郑州州市办公公物业成成交量二二季度、三三季度持持续上扬扬，前三三季度累累

57、计成交交量显著著高于220099年同期期；受一一季度低低成交量量制约，前前三季度度郑州市市商业物物业成交交量较220099年同期期小幅下下挫。商商业价格格首季破破万，办办公价格格大幅攀攀升，住住宅价格格涨势显显著 20009年一一季度以以来，郑郑州市住住宅价格格一路攀攀升，220100年前三三季度，更更是加速速上扬，三三季度整整体均价价为56604元元/平方方米。商商业价格格季度走走势波动动较大，在在经历220100年一、二二季度持持续下挫挫后，三三季度大大幅上扬扬，首季季突破1100000万元元/平方方米，创创郑州季季度价格格最高值值。20009年年四季度度以来，郑郑州市办办公物业业价格持持

58、续、大大幅攀升升，三季季度价格格高达992166元/平平方米，较较09年年同期上上涨600.377%。四、住宅市市场分析析1.220100年9月月市场分分析（11）供求求分析新新增供应应量激增增，创009年11月至今今的峰值值，成交交量下挫挫显著9月，郑州州市商品品住宅新新增供应应1322.299万平方方米，同同比上涨涨45.67%，环比比上涨2202.72%；9月月，郑州州市商品品住宅销销售800.333万平方方米，同同比下滑滑10.56%，环比比下滑116.444%；9月，郑郑州市商商品住宅宅市场再再次呈现现供过于于求，供供求比为为1:00.611。 220100年9月月，郑州州市推案案项

59、目显显著增多多，有卢卢浮公馆馆、罗马马假日、幸幸福港湾湾等加推推项目，有有清水湾湾、中州州锦绣花花苑、清清水苑等等新推盘盘项目，也也有芙蓉蓉花苑经经济适用用房项目目。推盘盘力度的的加大源源于开盘盘项目的的增多，但但成交量量却同比比、环比比双双下下挫，主主要受备备案滞后后性制约约、价格格持续高高企和供供应不足足影响。新新增供应应量激增增带来供供求关系系的再次次逆转，在在一定程程度上缓缓解住宅宅市场供供求紧张张局势。（2）价格分析销售均价持续攀升，再创新高 9月，郑州市商品住宅成交均价为5962元/平方米，同比上涨29.69%，环比上涨7.46%。 在郑东新区新里卢浮公馆、东方港湾、高速奥兰花园批

60、量、高价成交带动下，在老城区升龙国际中心、中原新城、橄榄城为代表的品质项目带动下， 9月成交量虽下挫明显，但价格持续攀升，直逼6000元/平方米，上涨幅度为4月新政后第二高。（3）供求格局二七、惠济、金水、郑东新增供应量创4月新政后最高 9月，老城区和新区商品住宅新增供应量环比均现上扬，尤其是二七、惠济、金水、郑东四区域创4月新政后最高值。金水区新增供应量雄踞鳌头，也为5月份以来区域供应最高值，主要受天骄华庭、大观国际、中州锦绣花苑、罗马假日、金基森林阳光等项目密集、批量备案拉动。仅二七区成交量环比上扬，其他区域均现下挫 9月月，二七七区商品品住宅成成交量环环比上扬扬且涨势势显著，其其他区域域