8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结报告 摘要：土地评估是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险及估价师应恪守的职业道德等问题。关键词：估价依据 估价方法 估价风险 职业道德土地评估行业是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，不但要掌握技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识，而且需要熟悉有关法律、法规、部门及行业规定，按照国家规定的标准、程序和方法，客观公正地评估地价。总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土

2、地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。 第一部分：专业实践单位基本情况 安徽中信评估事务所有限责任公司（以下简称公司）是一家可在安徽省范围内执业的土地评估机构。公司注册资金为200万元，法定代表人虞浩东。主要业务范围为价格评估、司法鉴定、房地产价格评估、土地价格评估、投资项目的可行性论证、工程造价审核验证等业务。公司拥有各类专业人员150人(包括分公司)，员工全部具有大专以上的文化程度，目前公司有注册造价工程

3、师6人，土地估价师7人，注册房地产估价师18人，注册价格鉴证师11人，注册资产评估师2人,香港测量师1人。员工大部分具有多年从事评估执业的经验，现在安徽省内已设立了14家分公司。经有关主管部门批准，公司已取得土地价格评估乙级资质，房地产评估一级资质、工程造价审核验证乙级资质、工程咨询资质和司法鉴定等执业资格。公司具有多年中介业务的执业经验，作为一家可在安徽省范围内执业的土地评估机构，曾做过安徽江铃、合肥中基、中房蚌埠公司、安徽中策置业、安徽国正药业等多家单位的土地价格评估，公司被安徽省高院等各级法院及多家银行、资产管理公司选定为指定的评估机构，社会信誉良好，受到社会各界好评。第二部分专业实践期

4、间完成的主要工作我在安徽中信评估事务所有限责任公司进行土地估价专业实践工作过程中，按照推荐人的要求，参与了土地估价业务的各个环节，主要包括以下几方面：1、明确土地估价事项。公司在承接每一项土地估价业务时，首要任务是要明确土地估价相关事项，包括确定估价对象、确定土地估价目的、界定土地价格定义等；2、进行土地估价资料的收集，主要包括土地权属资料、地籍图、总平面图、区域规划图、土地交易资料等；3、对估价对象进行现场调查，主要包括查证核实估价对象产权、土地实体状况踏勘、周边环境状况调查等；4、进行土地估价分析，包括确定土地估价技术思路，明确土地估价对象影响因素；5、选择土地估价方法，根据估价目的、估价

5、对象及所能收集到的相关资料等因素合理选择土地估价方法；6、撰写土地估价报告书，土地估价报告最终要提供给委托方，它是综合反映土地评估机构和土地估价师业务能力和水平的成果资料，因此需要报告客观真实反映出特定估价目的下的估价对象的合理价值；7、参与土地估价报告的审核工作，对土地估价报告审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。通过参与以上工作，使我深入了解完成一项土地估价业务所应履行的程序、具备的专业知识和需收集的相关资料，学习实践了针对具体的估价对象如何确定估价技术思路、选取合适的估价方法进行估价，这对我今后独立从事土地估价业务具有很大的启发作用。第三部分 专

6、业实践的感受及认识一、对土地评估行业的了解 1、土地评估行业产生的时代背景： 土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。2、土地评估行业的法律基础： （1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过的中华人民共和国城市房地产管理法中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国

7、家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 （2）1992年4月27日国家物价局、建设部发出关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知。 （3）1995年3月23日建设部、中国人民银行联合发出关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知（建房1995152号）。 （4）1991年11月16日中华人民共和国国务院令第9l号发布国有资产评估管理办法；（5）2007年9月21日中华人民共和国国土资源部部令第 39 号招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定。3、评估行业的现状 当前，土地评估行业受制于行业发展的内外环境因

8、素，土地评估行业的发展体制上还不能适应市场经济的发展要求。虽然我国目前的评估事务所的数量和执业质量有了很大的提高，但是行业竞争有待进一步规范。另外，土地评估执业人员的执业素质不高，土地估价师职业道德水平有待提高，在实际评估工作中，经常是助理评估人员完成了整个土地评估工作，甚至个别的土地评估事务所没有足够数量土地评估师。为此，我们需要切实加强土地评估人员执业素质的后续教育，提高土地评估行业的整体业务服务水平；重视土地评估行业的职业道德建设工作，努力构建文明有序的执业环境；引导土地评估行业风险管理，走可持续发展之路。评估执业风险产生于执业过程中，控制行业风险要从机构自身角度出发，加强内部项目管理、

9、提高执业人员素质和提高评估报告书的质量。二、对估价方法的实践认识 理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结： （1）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价（1K）K123开发程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系数K2容积率修正系数K3其它因素修正系数 K4土地使用年期修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实

10、践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。 （2）假设开发法。其计算基本公式为：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税金-利息。该估价方法主要适用于开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价。在实践过程中，首先要查清待估宗地的基本情况，包括明确土地的权利性质、土地用途、使用年限、规划指标等。其次要选择最佳开发

11、利用方式、确定开发程序和投资进度安排，这是假设开发法的核心部分。该方法的难点在于估算开发房屋的预期售价，由于市场总是处于不断变化中，因此要准确预测未来的房屋销售价格往往很难，这就需要估价师经常收集估价对象周边房屋的销售价格并根据当前市场状况及未来市场发展趋势做出客观判断。（3）成本逼近法。该方法主要适用于新开发土地及土地市场欠发育、交易实例少的地区和其他工业用地、既无收益又无交易的特殊用地估价，该方法需要收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料。由于成本逼近法主要从估价对象的投入所形成现实价值出发来评估估价对象的价值，很难真实反映估价对象的实际价值，因此成本逼近法的使用受到一定的限

12、制，一般仅用于无法用市场比较法、收益法、基准地价系数修正法等的特殊估价对象中。（4）市场比较法。其基本计算公式为：待估宗地价格=比较案例宗地价格交易情况修正期日修正区域因素修正个别因素修正。该方法首先需要收集大量的交易实例，并从交易实例中选取与估价对象处于同一供求圈、相同或类似用途、成交日期相近的比较实例，然后确定交易情况修正系数、期日修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数。市场比较法目前运用非常普遍，对市场交易活跃的区域一般都要求运用市场比较法作为主要的估价方法。（5）收益还原法。它是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法，其基本计算公式为土地价格=土地纯收益/土

13、地还原率。该方法的难点在于确定土地纯收益和土地还原率，土地纯收益是指正常情况下土地客观合理收益，而不是指获得的实际纯收益，这就需要估价师广泛收集类似估价对象的正常年份的土地纯收益等相关数据。土地还原率选取也非常关键，因为土地还原率的小幅变化都会导致估价结果的巨大差异，因此在选取土地还原率时要综合考虑估价对象的特点及投资风险等多种因素。由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。 三、对土地评估风险的实践认识 原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经

14、过专业实践后，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在： 1、估价目的风险，例如：银行贷款，若借款人到期无力偿还贷款时，金融机构就要处置抵押物，若处置抵押物不能收回贷款本金及利息，银行就会追究估价公司，对估价公司的报告进行分析，确定是什么原因不能确保银行贷款的收回，是抵押物的贬值还是估价公司高估抵押物的价值，若是抵押物贬值，估价公司在假设限定条件中有没有作出相应的风险提示等，若是高估，估价公司肯定要承担相应的损失；2、估价对象本身存在的风险，估价对象本身存在瑕疵，估价过程中，估价人员没有意识到其中的风而险出具了估价报告；3、估价时间风险，估价报告的出具到估价结果应用直至本次

15、评估报告的服务期完成有可能存在较长的时间，这段时间中可能估价对象的状况发生变化，如利率变化，当地经济状况发生变化，规划条件变化，政策变化等，这些都可能导致估价对象价值的变动。四、对估价师职业道德的实践认识一个合格的估价师应具备良好的思想品德、职业道德和职业操守，德能勤绩是评价人才、考核人才的基本指标，贯彻以德用人的方针。每个估价师在做评估工作中应做到“独立、客观、公正、科学”的办事原则，必须具有良好的思想境界和良好的品德，具备坚持良好的职业道德和操守。我个人认为一个合格的估价师至少应做到以下两点：1、在估价工作中始终坚持估价原则，遵守估价规范，敢于坚持真理，按照法律法规办事，确立自己的威信；2、认真学习有关规范准则。在处理报告的任何一个技术环节都坚持独立、客观、公正的原则，一方面既要真诚为客户着想，又不能为了客户丧失应有的职业准则和职业良知，对客户要做好耐心细致的工作，化解客户对报告的不理解及相关工作中遇到的问题。另一方面，估价师必须遵纪守法，不低价揽取业务、不伤害诋毁同行、不利