地产与物业工作界面规范

1、地产公司及物业公司工作界面规范编制日期审核日期批准日期日,期日,期态修改内容修改人审核人批准人 PAGE PAGE 16 / 16目的,和忠诚度。适用范围, 适用于地产公司和物业公司之间主要业务往来的操作。特别说明本文件涉及的物业人员人工标准以福州区域（见附件一）本问津规定以外其他费用，物业另行提报后双方另行协商。好地为业主服务。工作界面规范工作性质3.1阶段地产公司职责物业公司职责使用表格备注设计管理部组织地产公司相关部门和参加建筑方案景观方案和室内方案进行房物业公司对建筑方案景观方案和室地方案进行评审评审，提出合理化建议提出会签意见产3.1.1开发项目管发相关部门和物业公司会签门审核。下发

2、，各区域公司遵照执行。理3.1.2销售前期，营销管理部组织对销售人员 提供物业管理方面培训并参加客服方面销售阶段和物业服务人员进行产品、销售、物业培训管理、客服方面培训。提供物业管理费收取标准建议。物业费标准定价：由项目及区域地产销售部参考市场及项目日常管理服务档域、不同建筑类型制定相应的物业费标准次要求，并结合物业公司提供的成本测送集团审批，通过后由集团下发，各区域算建议，经区域公司总经理审核后，再公司遵照执行。报集团营销管理部及集团总裁批准。配合促销活动促销活动策划并组织实施，组织销售物销售现场提供保安、保洁等后勤服务料准备销售现场的成品保护客服部组织相关部门和物业公司进行1.房屋移交单物

3、业（房屋/设备/设施/场地）验收，查验并将整改意见提交客服部协调解决；种需明确项3.1.3验收阶段并及时整改完成后移交。接管物业并接受相关产权资料、工程资目产权备案料、全套竣工图纸及相关工程技术资料名和项目推料、全套竣工图纸及相关工程技术资等。广名。料。2.其中设备设施移交清单有规定格式。参加入住工作小组，准备入住时物业资料，现场清洁和保安服务；客服部组织成立入住工作小组，进行入签订装修协议，主导装修管控；3.1.4入住阶段住前准备；主理重大射击类、工程质量类的投诉受处理的，呈报客服部主导并配合跟进处理。理。并做好安抚及解释工作，不得推给地产。交房后的维保跟进处理，以物业牵头为3.1.5由客服

4、部起头主导，物业公司协办。主，客服部协办。维保阶段交房后的维保、维修工作，为时效考虑同意物业公司组建维修队伍，小的整改分考虑相关技术人员的专业水平及判断工程在施工方或地产工程部无法及时能力，避免事半功倍。到位实施时由地产客服部向物业公司 事前制定符合本区域或城市“各类维修类维修保养服务价格表”。3.2牵头落实涉及物业进驻各项工作；每季度向地产结算一下费用。财3.2.1提供开办物质：开办物质由地产购买或总量控制的地产前期物业务售展示区费 （会所/样,展示区物业服务配套所需的相关办公清委托代购。洁、安保、工程维修等的设备设施及装 人工费用结算：福州区域公司人工成本构成用 板房结服务备。支付服务费用

5、：人工费用=应发工资+其他福利及附加表表注：日常办公管理费用、维修维护费用、保算,费用构成=人工费+维修费+物料（若有）安保洁岗位固定物耗费用需纳入人工费用一+损耗费+管理酬金关于人工标准起测算。维修材料、顾客服务用品结算双方结算的依据（即模板关于人员数量确定：损耗费：按实际损耗费用实报实销。由地区公司总经理批准物业公司的具 管理酬金体人员进驻计划及增减变动。,上述人工费维修（仅限展示区的15%样板区样板房内物品等由区域地产公 ,注“展示区维修费”指展示区内，地产委门确认后发放。根据项目实际，通知物业提前介入，站 每季度向地产结算该费用：3.2.2费用在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、

6、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见及开展入伙前期筹备工作。支付前期介入费：费用构成=人工费用+管理酬金人工费用结算, 人工费用=应发工资+其他福利及附加常消耗费用。管理酬金：人工费用*15%算发票税点。3.2.3通常应在项目入伙三个月前由地产公项目前期介入工作开展前一个月内可先费司向物业公司支付开办费；开办费的标准=总建筑面积*向地产申请预付总额的 30%；,101.3；10201.2；的 50%。开办费的报销管理实行总量控制原则。,2130 万，系数为 1.1；实务发票抵消或物业发票。,3150 万，系数为 1.0；,51 万以上，系数为 0.9；（京、津、沪、深、

7、川另加 0.2 系数）3.2.4费施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。司进行，并承担期间产生的相关费用。划及合同。作为结算依据。工费（含 15%管理酬金）+物料费物业再分包保洁公司开荒并监督其执行同价+管理酬金（15%）3.2.5可将保修期内的维修、返修工作(包括 各项维保维修项目物业公司事前制定维修/代理费3.2.6理费房屋及公共设施设备的返修 )委托物业公司落实；/向物业公司支付维修返修费用。他原因，造成房屋未交付使用而空置的；/返修的结算依据。证金中扣除。结。结算标准：从法定入伙日七计按第一年70%、第二年 85%、第三年 100%标准结算。确认赠送管理费向地产结算赠送物业管理费可按

8、季度结管理费因销售或其他需要向业主赠送管理费的。算或年度结算。结算标准：从法定入伙之日起，按 的标准结算。如客户以房屋质量或地产遗留问题拖欠管理费，而地产公司又要求物业暂缓起诉的，该费用由地产公司每季度统计一次并结算给物业公司。/其他可奇书后再执行。因市政配套不到位而销售有承诺等原因，造成项目用水、点、气、暖等费用形成的缴费及收费之间存在的价差、量差，如按施工用活工业用标准缴费及按民用标准收费之间形成的价差，一级前期施工售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支差委3.3.1将非经营性资产（如：卖场、样板间、 收费价格表需地产及集团审批要区分小托委托资产业管理）委托物业公司管理并签订委托协

9、议。区业主所配套服务项目及纯盈利的服务项目，不同类型收费标准及业主及非业主务审批物业公司提议的各项经营收费项区别对待的收费标准。管目及价格。人工费用结算：参照“3.2.1”款样板房理方式另岗位固定物耗尽量含在人工费测算内。其他费用按实结算（如水电等。将拥有产权的一些可经营性资产委托托经营的资产包括地产公司拥有产权对于收支不平衡经营项目人工费用按人3.3.2委托资产的会所及其他商业资产等。工成本+15%酬金结算，其他费用按实结算；经营由物业公司事前对成本支出情况进行对于盈利性的资产经营项目，人工费用、测算并报地产公司批准。运营费用等按协议约定方式进行。本测算、服务价格及经营目标设定。双方通过签订

10、代理协议进行责权利的尾盘销售住宅按出售单元合同成交额的3.3.3约定物业按照约定赋予的代理权提供1%计提酬金；车位按成交额的 2%计提酬委托代理委托代理代理服务，并按经营绩效实际发生额提金。业务取酬金。结算方式可单次结算也可月、物业出租：住宅出租按一年以上租期计提季结算或酬金包干。一个月酬金，一年以内计提半个月酬金；车位出租按一个月租金计提酬金。（不含只出租一个月情况）（费用等提出要求并审定小区水电（景/喷泉/结算，可季结或年结。3.4.1水系/河道等非常规耗能）需补贴的费 不能合理说明情况的停开不开减开的，补贴费用总额。书面出具检查、整改、罚款等。视情况决定每次罚款当事小区项目经理50100

11、 元，并在双方结算款中扣除。据面或手机短信形式提前通报地产法定审核督察人员及相关领导。支持项目前期管理（如装修违章的管就项目补贴原则各项数据需经地产公3.4.2项目前期管理综合（牌建设费控、清洁、保安、工程整改、服务优化等）的高要求导致人员配置及资源投入超出正常编制的成本投入；司财务部门及审计部门核实确认方米物业管理费标准 30%补贴 5 年；理及服务产生的超耗成本（主要是人员 物业公司补贴报批文件中需设定服务达配编等）进行综合性补贴。成的目标，服务标准。有权对物业公司设定服务目标及标准物业公司需做好预算及计划并接受董事进行检查及考核，不达标的将取消相关项目的补贴。年度（年终）会或集团定期、不定期及事后审计。3.4.3费3.4.4新区域公司开办费产公司根据本地区物业分公司工作配 合情况（价及业主满意度等情况为物业公司新区域公司的前期进入及那副本地区物业分公司的