建设用地流转

1、农村集体建设用地流转研究1一、集体建设用地流转的历史背景二、集体建设用地流转的改革试点三、集体建设用地流转的类型、特点和模式四、集体建设用地流转的理论与现实基础五、集体建设用地流转面临的问题六、集体建设用地流转的具体运作和政策建议2 集体建设用地是指农民集体所有的、一般是地处农村、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民建设住宅用地、乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地等。 3 这里所讲的集体建设用地：它不是国有土地它不是农用地它不是未利用土地它不是城市土地它是经依法批准的由农用地转成的建设用地该建设用地的所有权属于农民集体4 国土资源部统计数据显示，农村集体建设用地的数量约相当于城市建设用地

2、的2.5倍，各为约1700万公顷和700万公顷。 5 农村集体土地流转可分为：所有权流转、使用权流转和土地用途流转。土地所有权流转是指由于国家征用，土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式。土地使用权流转是指农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让与他人使用的行为。土地用途流转是指农村集体农用地向集体非农用地转变，改变了土地利用方式。 这里所研究的仅是指集体建设用地使用权流转。 6一、集体建设用地流转的历史背景（一）现行国家法律限制集体建设用地流转 土地管理法第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业

3、和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。7 只有在三种情况下，将农村集体土地用于建设用地无需转征为国家所有：兴办乡镇集体企业村民建设住宅建设乡(镇)村公共设施和公益事业8 土地管理法第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 9集体建设用地的黑市交易法律限制集体建设用地流转出让合资转让出租入股10（二）农村集体建设用地自发流转的三大动因1、经济发展和城市化建设

4、是集体建设用地流转的外在动力 经济发展和城市化进程加快，乡镇企业发展和小城镇建设对土地要素的需求迅速增加。 城镇国有土地供求矛盾日益突出 2、土地自身价值利益的驱动是集体建设用地流转的内在动力集体经济组织和农民个人对流转土地的利益追求 地方政府“以地生财” 的思想3、征地制度不完善，征地补偿水平过低，而用地成本很高征地补偿标准低，农民对征地产生抵触情绪企业征地手续繁琐，且用地成本高 11（三）集体建设用地自发入市流转的问题（1）影响城市发展和土地利用规划 （2）国有土地市场秩序受到干扰 （3）土地交易矛盾突出 （4）国家土地收益严重流失（5）容易滋生腐败和“寻租”行为 12 对集体建设用地流转

5、宜疏不宜堵，应当建立一种集体建设用地流转的新机制，引导集体建设用地流转“合法入市”。13（四）传统的集体建设用地流转政策需要改革 国家土地管理部门早在改革之初(1978年)至后来一直未中断组织部分地区进行农村集体建设用地流转的试点实践。1995年前，土地行政主管部门一度推行“转权让利”政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。14城市规划区外的集体土地也要“转权”，存在以下问题：法理上缺乏依据。损害了集体经济组织的经济利益。 企业之间不平等竞争将影响企业改制的积极性 15 1995年后，国家的政策导向发生变化，不再强调必须转为国有，但也没有明确应该怎么办。对此，少数地方另辟蹊径

6、，探索保留集体土地所有权，允许土地使用权流转的新模式。 改革思路是：借鉴国有土地使用制度改革的经验和作法，结合乡镇企业转制工作，开放农村集体建设用地的一级市场，允许集体经济组织通过出让、转让、出租等方式进行集体建设用地使用权流转，或以土地使用权作价入股、联营等方式，获取合法的土地收益，使集体土地的所有权在经济上得到实现。并由政府土地管理部门制定有关流转的办法、规定、制度，将农村集体建设用地市场纳入政府的统一管理。 16 苏州试点为了配合乡镇企业改制，1996年9月苏州市政府出台苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法，国有土地和农民集体所有土地实行“两种产权，统一市场，统一管理”的模式

7、。其核心内容是对依法取得的农村集体非农建设用地使用权（不含农民建房宅基地）可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股，但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。自办法出台后，苏州市已有一半以上的集体建设用地进入市场流转，涉及土地面积超过10万亩，其下辖的6个县级市均已建立了较为规范的集体土地市场。二、集体建设用地流转的改革试点17 继苏州试点成功后，江苏省政府于1998年制定了乡镇村企业改革中集体土地使用权处置实施意见，确定集体土地所有权主体，显化集体土地资产价值，允许集体土地所有权人将集体土地使用权以租赁、作价入股、联营等有偿方式处置给改制后的企业使用。18

8、湖州试点1997年下半年，浙江省湖州市土地管理局为配合乡镇企业改制，在轧村镇开展了改制企业以租赁方式取得集体建设用地使用权的试点，取得了明显效果。1999年初，湖州进一步在善琏镇进行试点，流转方式除租赁以外，又增加了一次性转让和作价入股等，并摸索和制定出一整套对集体建设用地市场的管理办法。随后，浙江省又有十几个市县也开展了农村集体建设用地流转，促进了土地的集约利用和农村经济的发展。 19 古田试点1998年，福建古田县以房地一体化为集体建设用地流转依据，允许依法取得的集体非农建设用地进行有偿有限期转让、出租、抵押等，实行“补偿到位、使用者和所有者到位、收益到位、产权管理到位”的原则。 主要做法

9、：在本集体内部流转，则不改变集体土地所有权，只需经所有者同意并到土地局办理变更登记即可；在本集体外部流转，则需将集体土地所有权转为国家所有，土地使用者向集体所有者缴纳的土地取得费作为征地三费。土地转让收益金按村集体47、乡政府30和县政府23的比例分配。同时规定，进入流转的建设用地不得用于房地产项目开发。 20 芜湖试点1999年，国土资源部批准安徽芜湖市开展农民集体所有建设用地使用权流转的试点，试点工作首先在5个镇封闭进行，2003年4月，经国土资源部同意，将流转试点扩大到15个镇。从2006年2月起，芜湖市决定在全市开展集体建设用地流转工作。芜湖市的集体建设用地流转基本围绕乡镇政府实施镇域

10、规划、建设工业小区进行。 21 上海试点2001年，上海青浦区作为国土资源部征地制度改革试点地区之一，进行高速公路用地合作经营试点，试点项目是沪青平高速公路青浦段(27公里)。 具体做法：由区政府牵头，将沿线所需 2800亩土地涉及的镇、村集体经营组织，以集体土地使用权作为资产纽带组成投资公司(简称土地公司)，市政投资方与土地公司联合成立股份合作公司，为高速公路项目公司，合作期限为25年，期间项目公司按每年1100元/亩（ 实际执行的标准是1350元/亩）支付土地合作回报。土地不征用，被征地农民不办理农转非手续，由集体经济组织内部进行土地调整。 22在国内，没有高速公路用地采用土地入股的成功先

11、例。在国外，大多数情况下，国家只有在公共利益范畴内才行使征地权，而公共利益项目大都是非盈利性的，入股很难获得明显的利益。所以，以土地权利作价入股代替征地补偿的做法，在国外并不多见。23 土地入股方式应慎重：被征地农民的近期生计没有着落。集体土地使用权入股价格极易被低估，农民利益受损。持股主体运行难度大，被征地农民很难得到事先约定的收益。 入股土地年收益水平的确定，要求被征地农民具有较高的投资理财素质。 维护小股东利益是一个难题。 高速公路收费期满后，土地收益没有保障。 24 顺德试点2001年10月，广东省顺德市由国土资源部和国务院法制办批准作为广东唯一的农村集体非农建设用地流转试点地区。主要

12、做法：1、流转的集体建设用地必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划,且在流转前须经村委会和镇土管机构确认所有权人,权属无争议;2、流转须通过合同约定使用年限,不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限,再流转的年限不超过出让合同约定的剩余年限;3、流转的集体建设用地不得用于房地产开发建设,使用者不得擅自改变原土地用途;4、建立集体建设用地基准地价,由区政府定期公布,作为政府向土地所有者核收流转收益金的收据;5、集体建设用地流转可采取招标、拍卖、竞价或协议方式进行,须签订定制的流转合同并经区规划国土局审查备案后方能生效。 25 继顺德试点以后，广东省21个地级市中有12个市先后开展集体建设用地流转

13、工作，流转工作基本以补办手续为主。开展流转的12个市中，经济比较发达的佛山市、东莞市开展得较好。佛山市五个区中，1个区（顺德区，原试点的顺德市）开展得较好，两个区刚起步，两个区未动。26 2003年6月，广东省政府发布关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知(粤府200351号)，对农村集体建设用地使用权流转的原则、条件、审批程序和收益分配等作出原则性的规定。 2005年5月17日，广东省政府发布广东省集体建设用地使用权流转管理办法(广东省政府令第100号)，于10月1日正式施行。该管理办法在粤府200351号文件的基础上，对农村集体建设用地使用权流转的原则、条件、程序和收益分配等方面进行了细

14、化和明确，同时在集体建设用地使用主体和抵押等方面突破了现行法律法规的规定。明确了集体土地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押， 但规定通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于房地产开发和住宅建设。 27 广东省集体建设用地使用权流转管理办法制定的依据主要是2004年10月28日国务院下发的关于深化改革 严格土地管理的决定(国发200428号) ，其中提出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。这份高级别的文件，可被视为各地自发进行农民集体所有建设用地流转试点的“尚方宝剑”。 28 广东省试行农村集体建设用地流转的目的：逐步实现国有土

15、地和农民集体土地“同地、同价、同权”，建立统一、开放、竞争、有序的土地市场；逐步实现农村集体建设用地使用权稳妥、规范、有序流转，促进农村集体经济发展，维护农民合法权益；盘活集体存量建设用地，增加建设用地有效供给；深化土地管理改革，为完善现行土地管理法律法规提供有益探索。 29全面扩大了农村集体建设用地使用权主体和范围赋予了集体建设用地使用权抵押功能合理设定了政府及其管理部门职能定位广东省集体建设用地使用权流转管理办法的特点：30打破了“非经政府征地，农村土地不得合法转为非农用途”的传统旧制。较好地解决了农民遭受的“占地”之苦和政府的缺地之困，被称为“新中国历史上的第四次土地流转改革”。一场新的

16、土地革命一个符合市场需要的制度创新开创了“以一个征地制度与农村非农建设用地直接入市制度并存的新时期”。各界反响：31突破了土地管理法的限制，国家法律的权威性受到挑战。 广东集体建设用地流转仍然面临诸多难点，缺乏国家法律背景支持是实施此办法的最大难点。 面临三大障碍：一是与法律相抵触，二是企业主缺乏信心，三是农民因这一做法前途不明朗而积极性不高。在本质上仍没有跳出原有规定的大圈子。 32 2006年3月29日， 国土资源部正式发布了关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知(国土资发200652号)，明确提出：“要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建

17、设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。” 33三、集体建设用地流转的类型、模式和特点 1、依流转的层次不同分：集体建设用地使用权的初次流转承包、出租、出让、入股、合作联营农村集体建设用地使用权的再次流转转包、转租、转让、司法处置（一）流转类型341.土地出租集体直接将土地出租，或建好厂房以厂房出租(主要形式)；企业出租土地；农民建房出租房屋，连带出租土地。2.土地出让直接出让；企业改制导致出让。3.土地转让企业因合并、兼并及转产、破产等原因导致土地发生转让；农民因进城等原因转让房产导致发生土地转让。4.土地作价入股5.土地合作、联营以合作建房

18、者居多6.司法裁定发生在企业破产、倒闭和债权债务等原因，经司法部门裁定，强制性流转。7.土地抵押 2、依流转的方式不同分：351、依流转的权利转让和收益分配不同分： （二）流转模式36乡镇企业改制型的苏州模式乡镇企业通过转让、出租、作价入股改制的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权人或更换实际使用者。 乡镇政府推动型的芜湖模式由乡镇的土地发展中心同农村集体和承包者签定有偿流转合同，将流转来的建设用地进行前期开发，再按照“三集中”原则，将建设用地转包、出让或者租赁给用地者。 经济发展驱动型的广东模式具体的操作与国有建设用地管理的出让、转让、租赁等没有太大的区别，只是主体发生改变。 2、

19、依流转的驱动力不同分：37 “芜湖模式”实际上是把农村建设用地流转与新农村建设结合起来。这样的模式由基层政府推动，不是企业和市场自发的交易，虽曾名噪一时，终因流转方式单一、未能完全按照市场规划运作而缺乏推广价值。 相比之下，东南沿海地区的试点由农民和企业进行市场化谈判，更具活力和影响力。 38（三）流转的特点集体建设用地大量入市，已成为社会经济活动的重要组成部分。 集体建设用地流转形式多样，以租赁为主。 流转主体多元化，土地经济关系错综复杂。 流转地类多样化，但生产经营性用地居多。 流转数量与经济发展水平呈正比例关系。 39四、集体建设用地流转的理论和现实基础（一）集体建设用地流转的理论依据

20、1、市场经济理论资源的配置方式主要有计划和市场两种，而市场是配置资源的最有效方式。市场经济是以市场为基础，以供求规律、价值规律来调节经济行为的一种运行机制。市场经济的特点之一，一是要求建立具有竞争性的商品市场体系，由市场形成价格，二是要保证各种商品和生产要素的自由流动，由市场对资源配置起基础的作用。40我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。中国农地制度的改革，农民拥有了独立的土地产权，土地的资产属性显化，农民土地商品化意识增强。 农村集体建设用地入市流转是社会主义市场经济发展的客观要求和必然结果。412、制度变迁理论 制度社会中个人或团体共同遵循的一种行为规则。包括正式规则（如宪法

21、、法律和产权制度）和非正式规则（如行为规范、社会惯例）以及它们的实施机制。 制度的功能：降低交易成本 为经济提供服务 为实现合作创造条件 提供激励机制 外部利润内部化 抑制人的机会主义行为 42制度变迁是制度的替代、转换和交易过程，是一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。制度变迁的过程即从制度均衡到制度不均衡，再到制度均衡。 43诱致性制度变迁是由个人或一群（个）人，在响应获利机会时自发倡导、组织和实行的制度变迁。其变迁的主体是一群人或一个团体。具有为手段的温和性和变化的渐进性特征。强制性制度变迁是通过政府命令或法律的形式引入和实行，目的在于对不同利益集团的现有收入进行重新分配或约束。其变

22、迁的主体是国家或政府。国家在制度供给上具有规模经济优势，它能以最短的时间和最快的速度推进制度变迁，可以降低组织成本和实施成本。 44 我国农村集体建设用地使用权流转的最初发生，并不是源于国家的统一规定，各地方建设用地使用权流转的具体形式也是多种多样，是农民为增加自己收益的自发行为，具有典型的诱致性制度变迁的特征。 45 制度变迁和创新的前提条件：现有制度存在巨大的外部利润或潜在利润 外部利润内在化的要求制度变迁的预期收益大于预期成本 46 现行集体建设用地流转制度创新的前提已具备：现存的集体建设用地使用权流转制度存在巨大的潜在利润。 流转中的大量潜在利润在现存制度下无法内部化。集体建设用地入市

23、流转制度创新的收益大于成本 。 47制度创新中各方的预期收益与预期成本： （1）中央政府 预期成本耕地资源减少使占补失衡的可能性以及由此付出的社会成本城市国有土地市场政府收益的下降以及土地市场秩序的混乱国家通过征地手段取得集体土地的困难将更大，且将失去巨额土地出让金与较低征地费用之间的差额收益 预期收益国家可以从集体建设用地流转中得到部分税收收入土地资源高效配置、利用效率提高和节约耕地等巨大社会效益农村经济发展、产业结构调整及国家宏观经济增长整体效益提高48（2）市、县各级地方政府增加了地方政府的财政收入投资环境改善，地区经济发展速度加快（3）集体建设用地所有者和农民个人集体建设用地使用权市场

24、化流转所带来的收益远大于征地补偿费和安置补助费，直接给他们带来了收入的增加。（4）集体建设用地的使用者（企业）在公开竞争的土地市场上，交易程序简化，土地价格公平，降低了土地使用费，减少了土地使用成本。 493、土地产权理论（1）马克思的土地产权理论土地产权具有商品属性 土地产权配置市场化（2）现代土地产权理论土地所有权具有排他性、可分割性和可转让性，其内含的占有权、使用权、收益权、处分权等权能可单独分解并转让50我国实行土地公有制，国家土地所有权和集体土地所有权是公有制的两种具体形式，从法律地位上看，两者并没有高低之分。在我国，国有土地所有权是完全财产权，农村集体土地所有权却是不完全财产权，存

25、在严重的地权歧视，农村集体建设用地的使用主体、交易的限制很多。对农村集体建设用地权利的过分限制，使农村集体建设用地的交易变得极为有限，正常的市场机制很难在农村建设用地的配置中发挥作用。51（二）集体建设用地流转的现实基础 我国集体建设用地流转制度变迁的三个阶段：严格禁止阶段有限管理阶段规范阶段52（1）农村集体建设用地使用权的流转市场初具雏形集体建设用地市场的供给和需求日益增多集体建设用地流转的交易载体和交易规则已出现（2）现行政策法规为集体建设用地流转留有空间（3）社会主义市场经济体制的日趋完善提供制度保障53五、集体建设用地流转面临的问题加速地方工业化进程，促进农村经济转型，解决劳动就业，

26、壮大地方经济实力集体和农民可以长期分享土地非农化的级差收益，促进农民的增收 盘活企业闲置土地，优化资源配置，提高土地利用效率，减少耕地占用 实现城乡土地市场的统一农村集体建设用地入市流转的重要意义：54 2002年，东莞、中山、顺德、南海国内生产总值分别达672亿元、416亿元、437亿元和440亿元，地方预算内财政收入分别达55亿元、31亿元、30亿元和28亿元，相当于内地中心城市和省会城市的财政实力。 55 广东东莞市长安镇是集体建设用地以出租方式进入市场的典型地区。2001年，人口3-4万人，面积97平方公里，建成区34平方公里，占35%，耕地18平方公里，占18.5%。GDP19.1亿

27、元，税收返还额达7亿元，居民个人存款50亿元，外资企业1640家，私营企业453家。土地以村集体统一管理、统一搞好“三通一平”后出让或统一建厂房、统一租给厂商。 56 苏州市自1994年至今，耕地仅减少了2.8万亩，年均减少0.47万亩，而1982-1994的12年间，耕地减少了131.2万亩，年均减少11万亩。古田县自1994年以来，每年少批宅基地近300宗，仅此一项年均节约耕地近200亩。 57 广东试点有两大问题：1.集体建设用地使用权流转管理办法的法律地位有待提高2.新旧政策、新旧市场之间的衔接需要理顺各种关系 如何把握好政府对集体建设用地管理的度 如何处理好国有土地市场和集体土地市场

28、的衔接问题 对集体土地所有者出让、出租土地的收入要进行严格管理和监督58广东省集体建设用地使用权流转管理办法本身的不足之处：农村集体建设用地的权利仍大大低于国有土地； 未建立农村基准地价和流转最低限价制度；农村集体用地产权界定、勘测、历史问题处理和产权证明发放工作以及农村地籍管理系统开发等基础工作有待加强；未规定农村建设土地流转后发生空置时的处理办法；对城中村等现有物业的权属未做认定；与农村资产资本化有关的基准定价、产权估价、中介服务等中介服务和技术规范还很不健全。59集体建设用地入市流转面临的主要问题：1、法制建设滞后，现行法规相互矛盾，管理无法可依集体建设用地流转的区域范围集体建设用地流转

29、的许可宅基地的管理地方政府陷入“两难”602、农村集体建设用地所有权主体悬空，归属不清，使用权主体限制严格，权能残缺集体土地的产权代表和执行主体的权限与地位不明 农民有地无权，集体有权无地613、重收益轻管理，土地收益分配机制不完善 多数市(县)基本上推行了村、乡、县三级分成或村、乡两级分成的方式有些地方重收益轻管理，对农民对产权保护不够，对如何规范管理重视不够 624、地方政府的财政与税收压力将会加大地方政府税收收入减少地方政府财政收入减少集体建设用地直接入市地方政府不愿放弃征地权635、经营性房地产开发、以租代征等现象有禁无止 利用集体建设用地进行商业经营性房地产开发普遍“以租代征” 现象

30、有禁无止 “以租代征”一些地方政府部门通过租用农民集体土地进行非农业建设，违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，擅自扩大建设用地规模，规避农用地转用和土地征收审批手续，不落实耕地占补平衡法定义务，脱逃有关税费违法违规用地的行为。 64 相较于其他土地违法形式，“以租代征”具有更强的隐蔽性，因为当事各方有着共同的眼前利益。从政府一方说，为了多用地而又避开正常的征地程序，避开审批严格，政府不必拿出足够的资金用于失地农民的安置补偿费，省了很多麻烦。从用地单位而言，“以租代征” 可以加快项目进展的速度，可以脱逃法定的税费，如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等，更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡

31、义务。对农民集体来讲，“以租代征”比起土地一次性被征收来说，每年都可以得到长期稳定和租金回报，可谓细水长流。65“以租代征”主要表现在道路建设项目用地公共基础设施项目用招商引资项目用学校园区建设拆迁安置项目 66一些地方打着“集体建设用地流转试点”的旗号推行“以租代征”，是对集体建设用地流转试点工作的误解。农民集体建设用地流转试点有明确要求，仅仅允许在试点地区开展且必须按批复的试点方案内容开展；农民集体建设用地流转本身也有明确的政策界限，即必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地；必须符合土地利用总体规划及城市（村庄和集镇）规划；必须经过农村集体经济组织和农民的同意；必须按规定签订流转合

32、同，报县级以上国土资源部门批准后，办理土地变更登记手续。 67 “以租代征” 面临的问题：违反了土地管理法、农村土地承包法、 合同法的有关规定 违反土地利用总体规划和土地利用年度计划违背土地用途管制影响农村经济发展和社会安定 68六、集体建设用地流转的具体运作和政策建议 集体建设用地入市流转的总体思路：进一步明确农村集体土地所有权的主体、所有权代表和相应的权利、义务，按现代产权理论，设定集体建设用地的权益，赋予并保护农民的建设用地财产权；实现集体土地使用权和所有权分离，在强化规划控制的前提下，允许并鼓励集体建设用地使用权依法流转；规范集体建设用地流转的条件、方式、程序和管理措施；合理分配集体建

33、设用地流转中的土地收益，保障集体建设用地依法、合理、规范流转，充分发挥市场机制在集体建设用地配置中的基础作用。 69（一）具体运作1、明确集体建设用地流转的条件和范围 流转的条件:以土地利用总体规划、城市规划和村镇规划为依据，严格管理。权属合法，四至清楚，没有纠纷。已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地。土地用途要符合城市规划、村镇规划和用途管制的要求。对商业性房地产的土地供应总量要严格控制，集体建设用地不得擅自改变用途搞商业性房地产开发。70四种情形的集体建设用地使用权不得流转：不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；土地权属有争议的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；村民住宅用地使用权。712、明确集体建设用地流转的形式、年期和价格 流转方式出让、租赁、作价出资或入股、合作、联营 在内容上，除国家非盈利性公益事业用地和房地产开发项目必须先征为国有外，其它类型的建设用地都允许直接入市流转在地域上，无论是大城市，还是小城镇，无论是城市规划区内还是规划区外，都可进行集体建设用地流转在形式上，可以因企业破产、兼并等原因而流转，也可以直接转让、出租、抵押、以地入股和合作经营等。72 流转年限需考虑取得土地使用权的开发建设和长期利用，不宜限制过短的期限。目前可比照国有土地