樊剑英《房地产年税收形势与营改增政策瞻望》(B)详解

1、房地产2015年税收新常态与营改增政策瞻望樊剑英我们的四大任务是检查营改增土地增值税其他小税种12015年全国税收专项检查工作方案房地产业检查重点一、检查对象房地产及建筑安装行业企业二、检查年度一般检查2013年至2014年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2015年度。常州地税关于在全市范围内开展营业税涉税事项自查申报的通知尊敬的纳税人： 随着营改增工作的不断推进，为加强营业税税收征管，帮助纳税人全面排查可能存在的营业税涉税风险，决定在全市范围内开展各行业营业税涉税事项自查工作。您可以对照所属行业的自查指南自行排查2012至2014年度营业税涉税问题

2、，并于2015年7月15日前网上填报自查报告表，涉及自查补税的，同时请您打印自查报告表到各办税服务大厅办理自查税款申报手续。您如果有任何政策疑问可拨打12366、89855316、89855519进行咨询；感谢您的配合！江苏省常州地方税务局2015年5月29日2014年房地产行业贡献财政收入至少6.3万亿元企业所得税2961亿元/3.9%城镇土地使用税1993亿元/15.9%耕地占用税2059亿元/13.8%契税3986亿元/3.7%土地增值税3914亿元/18.8%营业税5627亿元/4%2014年房地产行业三大税种12502亿元六大税种20540亿元，占比14.63%土地出让收入42606

3、亿元合计63146亿元全国税收收入140350亿元，纳税人自查指南房地产业1、在开发产品完工前，取得的预售收入是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入。意向金定金预收账款?某地产公司2015年收取意向金1000万元，按照地税要求缴纳了营业税，2016年意向金转为房款，要为业主开具发票。1、退营业税2、再缴纳一次增值税3、销售额可以抵减营改增后会少收多少税？5627万元营业税没了！增值税不知道能征收多少！增值税不是能抵扣吗？下游企业抵扣了！我们还有土地增值税，哈哈！2015年各地土地增值税

4、有啥亮点？青岛【2015】2号深圳【2015】1号财税【2015】5号重组不免税三分不说三分核定不是核定预征率核定征收率多变不征税（青岛）带条件的不征税（新疆）不说不征税（2015/5号文）合并、分立2015从此遭遇波折！财税20155号三、 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。股东A1000万元股东B2000万元股东A600万元股东B1200万元股东A400万元股东B800万元不征税财税20155号二、 按照法律规定或者合

5、同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。印花税怎么交？房产税怎么交？契税怎么交？土地增值税怎么交？企业所得税怎么交？营改增后地税家族其他税种怎么办？天津市地方税务局关于调整税务机关为个人代开发票征收个人所得税问题的公告 天津市地方税务局公告2012年第12号发文日期：2012-11-28为加强个人所得税征收管理，规范个人所得税征收方式，根据中华人民共和国个人所得税法（以下简称税法）及其实施条例的规定，现对有关税务机关为个人代开发票征收个人所

6、得税问题公告如下：一、自2012年12月1日起，单位支付给个人的劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、经国务院财政部门确定征税的其他所得，主管税务机关为个人代开发票时，不再直接征收个人所得税，而由支付所得的单位为扣缴义务人，在支付所得时按照税法的规定计算扣缴个人所得税。前款所称财产租赁所得，不包括个人出租建筑物；财产转让所得，不包括个人转让建筑物。个人出租、转让建筑物取得的所得，仍按现行规定执行。二、扣缴义务人在计算扣缴个人所得税时，应以支付的个人收入，减除个人在税务机关实际缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防

7、洪工程维护费后的余额为所得额，按照税法的规定计算扣缴个人所得税。三、扣缴义务人每月所扣的税款，应在次月十五日内通过“个人所得税代扣代缴系统”，向主管地税局进行全员全额扣缴申报。北京市国家税务局 北京市地方税务局关于个人申请代开普通发票有关事项的公告北京市国家税务局2014年第36号为加强个人申请代开普通发票的税款征收管理,根据中华人民共和国发票管理办法国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知（国税函20041024号）和营业税改征增值税试点的相关规定，现对个人（不含个体工商户，下同）到国税机关申请代开普通发票的有关事项公告如下： 一、个人申请代开普通发票，依照税收法律、行政法规

8、规定应当缴纳税款的,应当先缴纳税款,再代开发票。个人应缴纳的个人所得税，由地税机关征收；个人应缴纳的增值税，由国税机关征收；个人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，由国税机关代征。二、个人办理代开普通发票手续，应持申请人和经办人的合法身份证件原件，并提交以下资料:（一）代开普通发票申请表（适用个人申请代开发票，附件1）一份。（二）代开普通发票付款方书面确认证明（附件2）一份。（三）个人委托他人(经办人)办理代开普通发票申请手续的，应同时提交授权委托书一份。对于个人小额（低于增值税按次纳税起征点）销售货物、提供增值税应税劳务和应税服务的只需提供申请人和经办人的合法身份证件原件。主管

9、税务机关对申请人的申请资料进行书面审核，对资料不全或者填写内容不符合规定的，应当场一次性告知纳税人补正或重新填报；对符合条件的，即时办理。三、本公告自2014年12月1日起施行。北京市国家税务局关于简化和规范代开普通发票办理程序和手续的公告（北京市国家税务局公告2014年第16号）第二条第(一)项中“对于个人小额（低于增值税按次纳税起征点）销售货物、提供应税劳务和服务的，不需提供代开普通发票付款方书面确认证明”同时废止。项目 售价1 售价2 售价3 售价4 售价 1,672.00 1,799.00 2,130.00 2,930.00 开发成本 1,000.00 1,000.00 1,000.0

10、0 1,000.00 税后毛利 578.37 578.78 797.40 1,252.76 税后毛利率34.59%32.17%37.44%42.76%加计扣除 1,300.00 1,300.00 1,300.00 1,300.00 税金 93.63 100.74 119.28 164.08 可扣除项目合计 1,393.63 1,400.74 1,419.28 1,464.08 增值额 278.37 398.26 710.72 1,465.92 增值率20%28%50%100%税率0%30%40%40%扣除率0%0%5%5%应交税金 - 119.48 213.32 513.16 售价增加 119

11、.89 432.35 1,187.55 售价增加收益 0.41 219.03 674.39 定价系数 1.6720 1.7990 2.1300 2.9300 净利润 578.37 578.78 797.40 1,252.76 寄希望于营改增解决经济难题2增值税营业税基本知识增值税增值税是就生产（货物）、劳务、服务各环节增值部分纳税。增值税是价外税，对利润间接影响。营业税营业税是就服务、销售不动产等各环节全部 营业额纳税。营业税 是价内税，对利润直接影响。商品房建造和销售施工劳务（材料+人工）2.1 对号入座, 你有木有？A房地产公司2014年将门窗工程承包给B建筑公司，合同价18000万元。B

12、公司采购一批门窗5000万元用于该工程，A房地产公司应取得增值税发票还是营业税发票？2016年呢？增值税规定第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者； （八）将

13、自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。糊涂的混合销售营业税规定第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

14、2.2 继续对号入座, 你有木有？B企业是房地产开发企业，销售商品房2000万元，签约客户每家赠送冰箱一台；赠送冰箱价值100万元。赠送冰箱交增值税还是营业税？2000万元交营业税，冰箱不交税。2000万元交营业税，冰箱交增值税。1900万元交营业税，冰箱100万元交增值税。办公室硬件/软件外购施工材料服务水电供应其他购入项目地产公司材料、建筑成本+利润 = 开发产品缴纳营业税净价 + 增值税 (VAT) + 营业税重复征税!6包括建筑劳务，都不能抵扣，含税进入开发成本。土地+2.3 重复计征是营业税天生的缺陷。应缴增值税应缴增值税 = 销售产生的增值税销项税额 采购产生的增值税进项税额抵扣某

15、项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进项税额，以此方式将增值税传递给最终消费者4增值税的基本原理2.4 对财务的影响财务指标会计核算财务预算绩效考核岗位规划应交税费应交增值税借方发生额进项税额已交税金转出未交增值税贷方发生额销项税额进项税额转出转出多交增值税营改增抵减的销项税额预征税额清算税额减免税款未交增值税增值税留抵税额简易征收增值税财政部关于印发营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定的通知 财会201213号 17%、11%、6%、3%、0 明细科目核算或项目辅助核算 我们一起来猜想房地产营改增如何计税？3房地产业运营模式产品归属开发房屋所有权使用权出租自用转让土地代建问题1：营业

16、税变为增值税税怎么交？项目营业税增值税（一般计税）实际收入应交增值税税负结构现金流量收入 10,000.00 9,009.01 990.99 11% 10,000.00 成本 8,000.00 7,509.01 490.99 7% 8,000.00 税金 500.00 - 500.00 500.00 利润 1,500.00 1,500.00 1,500.00 项目营业税增值税（简易计税）实际收入应交增值税税负结构现金流量收入 10,000.00 9,523.81 476.19 5% 10,000.00 成本 8,000.00 8,000.00 - 0% 8,000.00 税金 500.00 -

17、 476.19 476.19 利润 1,500.00 1,523.81 1,523.81 问题：增值税税率选多少？问题：税负增加多少？税率能降吗？要清楚的第2个问题税负增加6%？项目营业税增值税变动额销售收款10,000.0010,000.00 - 销售收入10,000.009,009.01990.99销售成本8,000.007,320.00680销售税金及附加56037.32-522.68营业税3%500-189.01增值税11%310.99进项税额680管理费用500500 - 财务费用100100 - 利润总额840.001,051.69211.69 企业所得税210262.9252.9

18、2 净利润630.00 788.77158.77 税负额770611.23-158.77 税负率7.70%6.11%-1.59%3、计税营业额价外费用（一）价外费用的界定 营业税细则第13条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。3、计税营业额价外费用【思考1】甲房地产企业与李某签订购房合同，合同约定，李某必须在合同签订之日支付定金2万元，到期，如果李某违约不要该房产，这2万元的定金没收。1.收取：借：银行存款20000 贷：其他应付款200002.到期后，李某不要该房产借：其他

19、应付款20000 贷：营业外收入违约金收入20000天山地产公司2016年5月销售商品房收入10000万元，收取客户代垫首付款利息100万元。不考虑进项税额抵扣，增值税收入是是多少？应交增值税是多少？如何计提销项税额一般计税=销项-进项要清楚的第4个问题（特殊业务模式）：房地产销项计提问题1.免租期2.无租使用3.无偿借款利息房地产销项计提问题4、买房子送汽车、买房子送家具 -如何计提销项？ -能否有合约机的待遇？公允价值成本价值房地产销项计提问题5、买房子送5年免费物业管理？ -如何计提销项？ -混业经营PK价外费用PK视同销售房地产销项计提问题6、买房子送装修？（销售精装修和毛坯房税负差异

20、） 装修是成本 -装修是混业经营房地产销项计提问题7、非货币交易：以开发产品换取土地使用权，以房抵工程款，以房抵材料款的涉税处理 是销售还是视同销售？ 有无对应进项税额抵扣？A抵顶给B100万元B抵顶给C120万元A和C签订合同120万元A和C签订合同100万元A收取B更名费5万元咋办？房地产销项计提问题8、投资：以土地使用权或不动产对外投资 是销售还是视同销售？ 开发票还是不开发票？房地产销项计提问题9、把有房子的公司给卖掉股权转让交增值税？股权转让不交增值税？建造成本1000万元，转让价值2000万元营业税增值税转让方直接转让10099股权转让00受让方再转让3000万元150198房地产销项计提问题10、租金融资 合同约定：一次性收取房款（租金）100万元，赠送房屋50年使用权。 约定10年后退本金100万元。房地产销