XXXX年4月济南房地产市场分析报告38p

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2011年4月济南房地产市场分析报告第一章 土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取取标准】：济南市市国土资资源局、中中国土地地市场网网公开招招拍挂土土地（工工业用地地除外）。【区域划分分】：根根据济南南城市规规划及发发展特征征，并结结合济南南房地产产市场的的发展，将将监测范范围划分分为“东、西西、南、北北、中”五大区区域（详详细划分分参见附附录）。【内容综述述】2011年年4月，济济南市供供应土地地40宗宗，供应应总面积积为1116.117万平平米

2、。其其中居住住用地221宗，商商服用地地19宗宗。随着着20111年度度土地供供应计划划的公布布，政府府4月份份加大土土地放量量。本月月无成交交土地。供应土地地基本情情况4月土地地供应440宗，供供地面积积1166.177万平米米。4月，济南南市供应应土地440宗，供供地面积积1166.177万平米米，同比比分别上上涨366宗和995.445万平平米，环环比分别别上涨440宗和和1166.177万平米米。其中中居住用用地211宗，771.005万平平米；商商服用地地19宗宗，455.311万平米米。随着着济南市市本级220111年度土土地供应应计划的的确定，济济南市加加大土地地市场的的供应。截

3、截至本月月，政府府部门对对土地的的放量加加大，连连续5次次供地达达40宗宗，供应应面积达达1166.177万平米米。房产产调控政政策从紧紧以来，对对住宅市市场的限限制不断断加码，开开发商的的拿地热热情下降降，自去去年100月份以以来，政政府对土土地放量量较少，随随着房地地产市场场的逐渐渐回暖，长长时间平平寂的土土地市场场在本月月爆发性性地推出出大量土土地。4月供供应土地地明细成交土地地基本情情况4月无土土地成交交4月无土地地成交。在在本月推推出的440宗土土地中，不不少地块块位置较较好，价价格也相相对较高高，其中中历下区区舜井街街两侧泉泉城路南南侧的地地块是本本年度济济南市计计划推出出的最大大

4、一块商商业金融融业用地地，竞买买保证金金高达55亿元。本本月推出出的多数数地块对对开发商商的资金金实力提提出更高高要求，预预计多数数优质地地块的竞竞买将在在资金相相对充裕裕的开发发商之间间展开。第二章 各各物业市市场分析析【监测时间间】：220111年4月月1日-4月330日。【监测范围围】：南南北以绕绕城高速速为边界界；东部部以济南南市与章章丘市行行政划分分为边界界；西部部以济南南市区与与长清区区行政划划分为边边界。【区域划分分】：写写字楼物物业按照照其特有有的板块块特点进进行区域域划分（详详细划分分参见附附录），其其余物业业区域划划分同土土地市场场。【指标解释释】：11.“供应量量”指对市

5、市场形成成实际供供应的可可售房源源数量，未未推出房房源不在在统计之之列；2.“成交交量”以实际际签订协协议为准准；3.“均价价”，对具具体楼盘盘来说，是是指打折折优惠后后的楼盘盘整体均均价，它它不受剩剩余房源源楼层高高低的影影响；对对区域来来说，该该指标为为区域内内各在售售楼盘“均价”的算术术平均值值，用于于分析区区域房价价的走势势。4.“成交交均价”，指住住宅市场场的实际际成交价价格，其其计算方方式为总总成交额额除以总总成交面面积所得得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住住宅【样本选取取标准】：建筑面面积在22万平米米以上或或者具有有一定代代表性

6、的的普通住住宅项目目；尚未未开盘项项目不在在监测范范围之内内。“普通住住宅”区别于于别墅，主主要指770年产产权的住住宅产品品。市场场上也存存在产权权50年年，但规规划和产产品完全全按照居居住功能能进行设设计、建建造的项项目，本本文将类类似项目目纳入“普通住住宅”类别。【内容综述述】4月，在宏宏观调控控的大背背景下，济济南市场场显现出出“回暖”迹象。宏宏观调控控政策对对于济南南房地产产市场的的影响力力度经过过“速冻”后慢慢慢融化，开开发商开开始推盘盘试探市市场反应应。虽然然4月市市场有所所好转，但但后市是是否仍会会有更为为严厉的的政策，市市场能否否持续“回暖”，观望望情绪能能否会逐逐渐消退退，

7、目前前尚无定定论，仍仍有待观观察。供应量及及区域分分布市场供应应量月度度变化4月住宅总总供应量量为52266套套，622.2万万平米，同同比上升升65.1%和和62.4%，环环比上升升10.0%和和8.99%。44月新增增供应增增多，带带动市场场整体供供应继续续增加。4月，新增增供应118477套，220.22万平米米，同比比上升449.88%和444.33%，环环比上升升12.6%和和15.4%。44月，在在清明小小长假、房房展会及及五一小小长假的的促进下下，多个个项目加加推房源源。在中中央政府府调控政政策大背背景下，开开发商度度过对政政策的观观望后开开始积极极推货，抢抢占调控控下的有有效客

8、户户。各区域供应应情况4月东部仍仍旧为住住宅供应应的重点点区域，供供应量为为23225套，占占总供应应量的443%；西部位位居第二二，供应应量为112922套，占占总供应应量的225%；中部位位居第三三，供应应量为7790套套，占总总供应量量的155%；南南部、北北部供应应均在110%以以内。44月，东东部多个个项目加加推房源源，带动动区域新新增供应应增加，共共新增6633套套，占新新增供应应总量的的34%；其次次为西部部，新增增供应量量为4667套，占占新增供供应总量量的255%；北北部新增增供应3328套套，占新新增供应应总量的的18%；南部部、北部部新增较较少，新新增供应应在2000套左

9、左右。成交量及及区域分分布市场成交交量月度度变化4月，住宅宅成交量量为17797套套，188.8万万平米，同同比上升升66.9%和和54.1%，环环比上升升34.4%和和28.8%。新新推房源源支撑市市场成交交呈现同同比、环环比明显显上涨的的趋势。据据了解，市市场上部部分中高高端楼盘盘销量较较之前有有明显增增加，重重新成为为市场热热销产品品。 各区域成成交情况况4月，西部部仍为市市场成交交的主力力区域，共共成交6600套套，6.1万平平米，套套数、面面积分别别占总成成交的333%和和32%；其次次为东部部，成交交5133套，66.0万万平米，套套数、面面积分别别占总成成交的229%和和33%；

10、北部部因新房房源热销销带动，成成交有所所上升，位位列第三三位，成成交3445套，33.7万万平米，套套数、面面积分别别占总成成交的119%和和20%；中部部成交2239套套，1.7万平平米，套套数、面面积分别别占总成成交的113%和和9%；南部成成交最少少，仅为为92套套。价格及变变化趋势势均价注：自20010年年6月起起，住宅宅市场整整体均价价由原来来的各区区域均价价之和，除除以区域域数量，调调整为住住宅市场场每月在在售项目目价格之之和，除除以在售售项目数数量。诚诚基中心心和万豪豪君悦府府住宅为为LOFFT产品品，因其其产品的的特殊性性，计算算住宅均均价时，将将两项目目价格扣扣除，不不计算在

11、在内。4月，市场场整体均均价为998644元/平平米，同同比上涨涨10.3%，环环比上涨涨0.77%。44月，多多个项目目新推房房源价格格上调，上上调幅度度1000-10000元元/平米米不等；但由于于几个低低于市场场均价的的项目无无房源可可售，暂暂不计算算价格，使使得住宅宅整体均均价仍然然呈现稳稳步上涨涨趋势。44月，市市场成交交量继续续回升，而而价格也也并未出出现下跌跌，加之之目前处处于传统统销售旺旺期，进进一步增增强了开开发企业业继续推推盘的信信心。成交均价价注：“成交交均价”，指住住宅市场场的实际际成交价价格，其其计算方方式为总总成交额额除以总总成交面面积所得得数值。4月，市场场整体成

12、成交价格格为90090元元/平米米，同比比下降33.2%，环比比下降99.0%。虽多多个中高高端项目目加推，但但由于西西部、北北部低价价位新推推房源成成交量较较大，导导致市场场成交均均价并未未出现上上涨，而而是呈现现下降态态势。第二节 写字楼楼【样本选取取标准】：总体量量不小于于1.55万平米米的写字字楼项目目。注：黄金时时代广场场（C栋栋）写字字楼售罄罄，暂退退出监测测，后期期随B栋栋、D栋栋等新房房源推出出，再纳纳入监测测范围。【内容综述述】4月，写字字楼市场场供应量量仅为77.633万平米米，创历历史新低低；而市市场整体体均价为为132260元元/平米米，达历历史新高高。供应量及及区域分

13、分布市场供应应量月度度变化4月，写字字楼市场场供应量量7.663万平平米，创创历史新新低，同同比下降降27.5%，环环比下降降44.0%。黄黄金时代代广场CC栋写字字楼，主主要被政政府单位位购买，为为非市场场化渠道道销售，剩剩余存量量从月初初总存量量中去除除，造成成总体供供应量有有较大幅幅减少。本本月仅天天业国际际新增供供应0.40万万平米。目目前市场场供应多多为存量量房源。各板块供供应量情情况4月，纬二二路板块块为市场场供应主主力，供供应量为为2.990万平平米，占占总供应应的388.0%；其次次为经十十路板块块，供应应量为11.833万平米米，占总总供应的的24.0%；再次是是高新区区板块

14、，供供应量为为1.664万平平米，占占总供应应的211.4%；泺源源大街板板块供应应量为00.611万平米米，占总总供应的的8.00%，位位列第四四；其他他零星分分布的写写字楼和和奥体板板块供应应量较少少，分别别为0.50万万平米和和0.115万平平米，各各占总供供应的66.6%和2.0%，二二环东路路板块和和山大路路板块目目前无市市场供应应。成交量及及区域分分布市场成交交量月度度变化4月，写字字楼市场场共成交交1.550万平平米，同同比下降降50.7%，环环比下降降17.3%。从从总体市市场来看看，目前前在售项项目加推推房源较较少，整整体市场场受房源源有限影影响，成成交量无无大的突突破。从从

15、各项目目来看，天天业国际际由于本本月加推推房源，成成交量有有所增加加；润阳阳大厦由由于辅楼楼的整栋栋成交，拉拉升了整整体成交交量；万万达广场场因大客客户多套套购买，成成交表现现不俗；其余项项目成交交量均有有不同程程度的下下降。各板块成成交量情情况4月，纬二二路板块块仍为写写字楼市市场的成成交主力力，共成成交0.58万万平米，占占总成交交的388.7%；泺源源大街板板块，因因天业国国际加推推热销带带动，成成交量跃跃居第二二位，共共成交00.411万平米米，占总总成交的的27.5%；经十路路板块受受润阳大大厦辅楼楼整栋成成交带动动，位列列第三，共共成交00.288万平米米，占总总成交的的18.4%

16、；奥体板板块位列列第四，共共成交00.155万平米米，占总总成交的的10.0%；高新区区板块位位列第五五，共成成交0.08万万平米，占占总成交交的5.5%；其余板板块，因因无房源源供应，本本月无成成交。价格及变变化趋势势报盘均价价注：报盘均均价的计计算为写写字楼市市场每月月在售项项目对外外报价之之和，除除以在售售项目数数量。4月，写字字楼市场场整体均均价为1132660元/平米，创创历史新新高，同同比上升升10.9%，环环比上升升3.33%，主主要原因因是，在在售项目目较少，个个别项目目价格上上涨对整整体影响响显著。本本月明湖湖湾开元元广场，价价格上调调至2000000元/平平米，中中铁汇展国

17、国际价格格上涨3300元元/平米米，两项项目价格格上调，均均因底层层商业即即将开业业带动。其其余在售售项目均均价无变变动，市市场整体体均价表表现为小小幅上升升。注：“成交交均价”，指写写字楼市市场的实实际成交交价格，其其计算方方式为总总成交额额除以总总成交面面积所得得数值。4月，写字字楼市场场整体成成交均价价为1228466元/平平米，同同比上升升8.88%，环环比上升升0.88%，由由于市场场成交均均价受成成交量变变化影响响明显，本本月万达达广场、天天业国际际、润阳阳大厦为为市场成成交主力力，整体体成交均均价接近近三个项项目的均均价，虽虽然个别别项目价价格上调调明显，但但由于成成交量较较小，

18、对对整体成成交均价价无太大大影响。第三节商商业【样本选取取标准】：在售商商业分为为底商和和纯商业业进行研研究，底底商样本本选取标标准为：住宅监监测范围围内所有有含商业业的项目目、住宅宅部分销销售完毕毕但底商商部分在在售的项项目以及及底商面面积在1150000平方方米以下下的写字字楼及综综合体底底商项目目；纯商商业样本本中，除除泉乐坊坊、红尚尚坊等此此类纯商商业项目目外，还还包含底底商面积积在1550000平方米米以上的的写字楼楼及综合合体底商商，如：晶都国国际、鲁鲁商广场场等。【内容综述述】4月商业市市场总体体较为沉沉寂，供供应量和和成交量量均为历历史最低低点。底底商市场场无新增增供应，成成交

19、量大大幅下滑滑，价格格无变化化。纯商商业市场场无新项项目入市市，供应应量、成成交量均均出现不不同幅度度的下降降。底商供应量量及区域域分布市场供供应量月月度变化化2011年年4月底底商供应应量为11.399万平米米，同比比下降664.445%，环环比下降降41.60%，供应应量为历历史最低低点。本本月无新新增供应应。各区域供供应量情情况4月底商供供应量最最大的区区域为西西部，供供应量为为0.775万平平米，占占总供应应量的553.993%；北部位位列第二二，供应应量为00.333万平米米，占总总供应量量的233.933%；东东部位列列第三，供供应量为为0.221万平平米，占占总供应应量的114.

20、778%；中部位位列第四四，供应应量为00.100万平米米，占总总供应量量的7.35%；南部部供应量量为零。成交量量及区域域分布市场成成交量月月度变化化4月底商成成交量为为0.220万平平米，同同比下降降85.29%，环比比下降779.880%。本月底商供应量较少，且无新增供应，4月份的成交量仅为2000平米，为历史最低点。各区域成成交量情情况4月成交量量主要由由西部和和中部构构成。其其中西部部所占比比例最大大，占总总成交量量的655.000%。西西部由于于供应量量较大，客客户可选选择余地地较多，成成交量也也相对较较大，为为0.113万平平米。中中部其次次，为00.066万平米米，占总总成交量

21、量的300.000%。同同时东部部也有00.011万平米米的成交交。南部部和北部部无成交交。价格及变化化趋势整体均价价4月底商价价格为2247880元/平米，同同比上涨涨33.32%，环比比无变化化。纯商业市场供供应量月月度变化化4月，纯商商业总供供应量为为8.001万平平米，同同比上升升1777.166%，环环比下降降21.55%。本月月无新增增供应。市场成成交量月月度变化化4月纯商业业成交量量为0.15万万平米，同同比下降降70.00%，环比比下降993.119%。由由于上月月路港商商业广场场开盘即即清盘，成成交量暴暴增，导导致在自自然销售售的情况况下本月月成交量量下降幅幅度较大大。在售纯

22、纯商业项项目介绍绍根据样本选选取标准准，符合合监测要要求的在在售项目目共有77个，分分别为：鲁商广广场、晶晶都国际际、泉乐乐坊（明明湖新坊坊巷）、齐齐鲁鞋城城品牌港港、红尚尚坊、槐槐荫广场场、诚基基泉城新新时代商商业步行行街。第四节公公寓【样本选取取标准】：建筑面面积在11万平米米以上或或者具有有一定代代表性的的公寓项项目，尚尚未开盘盘项目不不在监测测范围之之内。从从用地性性质和土土地使用用年限看看，“公寓”区别于于住宅，主主要是非非居住用用地、440年和和50年年产权，一一梯多户户，由一一条走廊廊贯穿整整个楼座座的产品品；从产产品的功功能定位位与配套套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公

23、和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展香格里拉、蓝调国际、玉兰公寓、鲁商国奥城、发祥1号公馆、历山名郡、华强广场。【注】：由由于MIINI公公馆3月月已售完完，不再再列入监监测范围围。【内容综述述】4月，公寓寓市场房房源供应应充足，成成交量大大幅增加加，价格格呈上升升趋势，本本月华强强广场项项目强势势入市，公公寓市场场出现供供应、成成交的小小高峰。供应量及及区域分分布市场供应应量月度度变化4月，公寓寓市场总总供应量量为10060套套，6.3万平平米，同同比下降降46.4%和和47.1%，环环比增长长91.3%和和50%。因为为华强广广场的强强势入市市，

24、给整整个公寓寓市场带带来了一一个供应应的小高高峰。各区域供供应情况况4月，中部部为市场场供应的的主力，供供应套数数为7115套，占占市场总总供应量量的677%；西西部位居居第二，供供应套数数为1776套，占占市场总总供应量量的177%；东东部位列列第三，供供应套数数为1669套，占占市场总总供应的的16%；南部部及北部部均无供供应。44月主要要是华强强广场的的入市，使使得中部部公寓的的供应量量大幅增增长。成交量及及区域分分布市场成交交量月度度变化4月，公寓寓市场共共成交6672套套、3.3万平平米，同同比增加加1133套，减减少0.2万平平米；环环比增长长7299.6%和4550%，由由于本月

25、月华强广广场强势势入市，以以及受政政策利好好等影响响，公寓寓市场的的成交量量明显大大幅增加加。整体体市场房房源供应应充足，特特别是华华强广场场的入市市，有效效刺激市市场，总总体成交交量较大大。各区域成成交情况况 4月，中部部由于华华强广场场的强势势入市，供供应充足足，成为为市场成成交主力力，共成成交6006套，22.911万平米米，分别别占总成成交的990%和和88%；其次次为东部部，成交交52套套、0.34万万平米，分分别占总总成交的的8%和和10%；西部部位列第第三，共共成交115套，00.088万平米米，均占占总成交交的2%。价格及变变化趋势势报盘均价价注：报盘均均价的计计算为公公寓市场

26、场每月在在售项目目对外报报价之和和，除以以在售项项目数量量。由于于MINNI公馆馆lofft公寓寓和银座座中心名寓looft公公寓单价价的特殊殊性，本本文在计计算整个个济南市市的公寓寓均价时时，均将将以上两两个项目目排除在在外。4月，公寓寓市场整整体均价价为1222255元/平平米，同同比增长长57.4%，环环比增长长8.22%，市市场价格格走势呈呈上升趋趋势，在在售项目目价格稍稍有增长长。成交均价价注：“成交交均价”，指公公寓市场场的实际际成交价价格，其其计算方方式为总总成交额额除以总总成交面面积所得得数值。4月，公寓寓市场成成交均价价为1771233元/平平米，较较上月有有大幅上上升，同同

27、比增长长84.1%，环环比增长长72.7%，市市场整体体呈上升升趋势。因因成交均均价受项项目成交交量影响响明显，本本月华强强广场开开盘，成成交均价价大幅上上升。第三章 政策分分析国务院督察察组对房房地产调调控政策策措施落落实的专专项督察察工作已已结束，种种种迹象象表明，国国内楼市市正在走走入市场场与政策策调控的的关键时时刻。在在“最严调调控”之下各各种力量量博弈加加剧，房房价控制制目标与与群众预预期尚有有一定距距离，目目前市场场进入僵僵持阶段段。量化的合理理的房价价只是房房地产调调控目标标的一个个分支，保保障房建建设的任任务以及及房地产产市场税税收体系系的完善善等一系系列目标标，与房房价一齐齐

28、构成了了立体的的房地产产调控目目标。目目前在房房地产市市场逐渐渐“退烧”、房价价“拐点”尚不明明显的情情况下，楼楼市调控控将向着着更长期期、更纵纵深的方方向发展展，房地地产信贷贷政策、土土地政策策、税收收政策等等可能再再度加码码。行业政策策住房城乡乡建设部部、发展展改革委委、人力力资源社社会保障障部：44月1日日起正式式实施房房地产经经纪管理理办法1、政策内容由住房城乡乡建设部部、发展展改革委委、人力力资源社社会保障障部联合合出台的的房地地产经纪纪管理办办法于于4月11日起实实施，这这是我国国第一个个专门规规范房地地产经纪纪行为的的部门规规章。办办法明明确房地地产经纪纪机构和和人员不不得从事事

29、赚取差差价、协协助签订订“阴阳合合同”等违法法违规行行为。办办法规规定，对对房地产产经纪机机构和人人员的价价格违法法、赚取取差价、不不正当竞竞争、分分割出租租、挪用用交易资资金等违违法违规规行为，将将采取约约谈、记记入信用用档案、媒媒体曝光光、取消消网上签签约资格格等多种种管理手手段和监监督措施施。此外外，规定定“房地产产经纪机机构在签签订房地地产经纪纪服务合合同前，应应向委托托人说明明房地产产经纪服服务合同同、买卖卖合同或或房屋租租赁合同同的相关关内容，并并书面告告知”，增加加了交易易的透明明度。2、政策解解读房地产经经纪管理理办法是是整个房房地产经经纪行业业发展多多年来首首部专门门的全国国

30、统一管管理法规规，经纪纪公司在在操作业业务时有有了明确确的统一一标准。出出台规范范房产中中介市场场的政策策，表明明国家一一直在密密切关注注房产市市场，该该办法法可以以看作持持续不断断出台的的政策“组合拳拳”中的一一项。与与其他政政策相比比，该政政策的调调控力度度有限，具具体实施施效果尚尚未显现现。但总总体而言言，办办法的的实施将将有利于于对整个个行业的的监控和和管理。住房城乡乡建设部部：4月月10日日通知，对对保障房房住户实实时监测测定期复复审1、政策内内容住房和城乡乡建设部部日前下下发通知知，要求求建立完完善的住住房保障障审核制制度，强强化动态态监管，对对保障房房家庭实实时监测测，定期期复审

31、，及及时调整整实施住住房保障障。据悉，住房房和城乡乡建设部部已经对对29个个省市开开展了检检查，并并对上海海、重庆庆、福建建、四川川等省市市进行了了抽查。从从检查情情况看，各各地住房房保障规规范化管管理水平平明显提提高，但但也存在在一些突突出问题题。住房和城乡乡建设部部有关负负责人表表示各地地要制定定具体的的管理规规定，逐逐步完善善住房保保障制度度体系，推推进住房房保障工工作制度度化、法法制化。加加强部门门协作，健健全住房房保障、民民政、公公安、金金融等机机构和社社区协作作配合的的保障对对象经济济状况审审查机制制，建立立完善的的住房保保障审核核制度。强强化动态态监管。要要建立健健全住房房保障管

32、管理信息息系统，对对保障对对象家庭庭经济状状况及其其变化情情况进行行实时监监测，创创新监管管手段，提提高监管管效能。要要定期或或不定期期地对保保障性住住房使用用情况进进行检查查，及时时发现并并纠正各各种违规规使用行行为；对对住房保保障对象象进行定定期复审审和不定定期抽查查，根据据保障对对象经济济状况变变化情况况，调整整实施住住房保障障。同时时健全档档案管理理，并加加强机构构队伍建建设。2、政策解解读目前前国内保保障房覆覆盖率不不足8%，此项项通知表表面政府府既要求求建设好好保障房房，又要要管理好好保障房房。若保保障房由由现在的的政府任任务转变变为可持持续发展展和透明明的产业业，则可可解决保保障

33、房建建设目前前面临的的土地和和资金等等困难，也也将有利利于房地地产市场场的平稳稳健康发发展。济南市城城乡建设设委、济济南市规规划局、济济南市城城管执法法局、济济南市住住房保障障和房产产管理局局、济南南市市政政公用事事业局：4月227日起起，济南南签商品品房买卖卖合同要要有综综合验收收备案证证明1、政策内内容从4月277日起,开发企企业与房房屋买受受人签订订商品房房买卖合合同时,须将取取得开发发项目综综合验收收备案证证明或或分期期综合验验收备案案证明作作为房屋屋交付使使用的约约定条款款。五部部门同时时规定,凡本市市行政区区域内的的房地产产开发项项目均要要进行竣竣工综合合验收备备案。分分期开发发的

34、项目目,可分分期综合合验收备备案,项项目分期期的规模模标准,在房房地产项项目开发发建设合合同书中中约定。2、政策解解读该通知意味味着，当当开发项项目不具具备交房房条件时时，避免免了开发发商为免免赔付违违约金而而强制向向客户交交房的现现象。5月1日日起，全全国开始始执行商商品房销销售明码码标价规规定（33月166日出台台）1、政策内内容回顾顾要求：商品品房销售售要实行行一套一一标价，并并明确公公示代收收代办收收费和物物业服务务收费，商商品房经经营者不不得在标标价之外外加收任任何未标标明的费费用。商商品房销销售价格格明码标标价对外外后，可可以自行行降价，打打折销售售，但涨涨价必须须重新申申报备案案

35、。按照照国务务院关于于坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨的的通知（国国发220100100号）文文件要求求，对取取得预售售许可或或者办理理现房销销售备案案的房地地产开发发项目，要要在规定定时间内内一次性性公开全全部销售售房源，严严格按照照申报价价格明码码标价对对外销售售。5月1日日起，全全国开始始执行关关于降低低部分建建设项目目收费标标准规范范收费行行为等有有关问题题的通知知（33月233日出台台）1、政策内内容回顾顾自5月1日日起降低低和规范范住房交交易手续续费、施施工图设设计审查查费、部部分行业业环境影影响评价价收费和和招标代代理服务务费等收收费标准准和行为为。可减减轻企业业和居民民负担

36、441亿元元。金融政策策中国人民民银行：4月66日起上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率0.225个百百分点1、政策内内容中国人民银银行决定定，自220111年4月月6日起起上调金金融机构构人民币币存贷款款基准利利率。金金融机构构一年期期存贷款款基准利利率分别别上调00.255个百分分点，其其他各档档次存贷贷款基准准利率及及个人住住房公积积金贷款款利率相相应调整整。此次加息方方案，活活期存款款利率上上涨0.1个百百分点，从从0.44升至至0.55，除除此之外外，其余余各期限限的存款款利率均均上调00.255个百分分点。在商贷利率率上调的的同时，个个人住房房公积金金贷款利利率也随随之上调

37、调，上调调幅度为为0.22个百分分点，五五年以下下和五年年以上期期限的个个人住房房公积金金贷款分分别涨至至4.22%和44.7。2、政策解解读此次加息为为央行年年内第二二次加息息，上次次加息是是在2月月9日。此此次加息息主要目目的仍为为抑制通通胀。但但此次加加息幅度度并不大大，主要要是因为为央行担担心加息息后人民民币升值值压力进进一步增增大，导导致热钱钱流入，进进一步推推高通货货膨胀的的压力。对对房地产产市场而而言，加加息不仅仅凸显中中央进一一步遏制制房价的的决心，也也有助于于改变房房价调整整预期。国家住房房城乡建建设部：4月66日关关于调整整住房公公积金存存贷款利利率的通通知1、政策内内容通

38、知称称，从220111年4月月6日起起，当年年归集的的个人住住房公积积金存款款利率上上调0.1个百百分点，由由0.440%上上调至00.500%；上上年结转转的个人人住房公公积金存存款利率率上调00.255个百分分点，由由2.660%上上调至22.855%。个人住房公公积金贷贷款的利利率同时时上调。其其中，五五年期以以上个人人住房公公积金贷贷款利率率上调00.200个百分分点，由由4.550%上上调至44.700%；五五年期以以下（含含五年）个个人住房房公积金金贷款利利率也由由4.000%上上调至44.200%。2、政策解解读继5日晚间间央行提提出加息息后，住住建部下下发该通通知，同同步上调调

39、个人住住房公积积金存贷贷款利率率。此次次加息不不同以往往，住房房公积金金首次与与加息作作出同步步调整。表表明管理理层已把把住房公公积金纳纳入到货货币政策策管控中中来，今今年管理理层将对对涉及房房地产的的流动性性将采取取更加严严厉的管管控措施施。银监会：4月112日关关于切实实做好220111年地方方政府融融资平台台贷款风风险监管管工作的的通知1、政策内内容银监会要求求所有银银行对平平台贷客客户实行行“名单制制”管理，信信贷审批批权统一一上收总总行。同同时，银银监会高高度关注注平台贷贷款整改改为公司司类贷款款过程中中出现的的违规和和造假现现象，要要求各银银行6月月底前重重新逐一一审定，不不合要求

40、求的，“打回”平台贷贷统计和和管理。2、政策解解读银监会一直直强调对对地方融融资平台台风险的的管控力力度，该该通知则则在一定定程度上上加强了了对平台台贷款的的梳理力力度。总总体来看看，去年年8家银银行集中中上收了了平台贷贷款审批批权限，对对平台贷贷款实行行限额与与名单制制双重管管理，平平台贷款款总量基基本得到到控制，结结构持续续优化，资资产质量量保持稳稳定良好好。地方方融资平平台梳理理工作已已经基本本完成。从从整体上上来看，风风险可控控，对银银行的冲冲击和影影响也不不会很大大。中国人民民银行：4月117日宣宣布，44月211日起上上调存款款准备金金率0.5个百百分点1、政策内内容央行4月117

41、日宣宣布，从从21日日起上调调存款类类金融机机构人民民币存款款准备金金率0.5个百百分点。2、政策解解读这是央行今今年以来来第4次次上调存存款准备备金率。今今年以来来，央行行以每月月一次的的频率，在在过去一一季度里里先后三三次上调调存款准准备金率率。同时时，这也也是央行行自去年年以来准准备金率率的第十十次上调调。此次次上调之之后，大大中型金金融机构构存款准准备金率率达200.1%的历史史高位。此此政策意意在进一一步收缩缩银行体体系的宽宽裕流动动性。据据估算，上上调0.5个百百分点后后，可一一次性冻冻结银行行资金336000多亿元元。此举举将有利利于灵活活调节流流动性，有有效管理理通胀预预期，消

42、消除通胀胀形成的的货币因因素。土地政策策国务院：4月22日国国务院关关于严格格规范城城乡建设设用地增增减挂钩钩试点切切实做好好农村土土地整治治工作的的通知1、政策内内容据新华社北北京4月月2日电电中国政政府网22日播发发国务务院关于于严格规规范城乡乡建设用用地增减减挂钩试试点切实实做好农农村土地地整治工工作的通通知。通通知要求求各地采采取有力力措施，坚坚决纠正正片面追追求增加加城镇建建设用地地指标、擅擅自开展展增减挂挂钩试点点和扩大大试点范范围、违违背农民民意愿强强拆强建建等侵害害农民权权益的行行为。通知指出，要要坚决制制止擅自自开展土土地置换换等行为为，严禁禁擅自开开展建设设用地置置换、复复

43、垦土地地周转等等“搭车”行为。严严禁盲目目大拆大大建和强强迫农民民住高楼楼，要为为农民提提供多种种建房选选择，保保持农村村特色和和风貌，保保护具有有历史文文化和景景观价值值的传统统建筑。要要尊重农农民意愿愿并考虑虑农民实实际承受受能力，防防止不顾顾条件盲盲目推进进、大拆拆大建。开开展增减减挂钩试试点，必必须举行行听证、论论证，充充分听取取当地农农村基层层组织和和农民的的意见。未未征得农农村集体体组织和和农民同同意，不不得开展展增减挂挂钩试点点。2、政策解解读该通知对增增减挂钩钩试点和和农村土土地整治治工作提提出了明明确要求求。国家土地地督察局局：4月月7日全全面启动动今年的的土地例例行督察察工

44、作1、政策内内容据悉，国家家土地督督察局日日前已派派出多个个工作组组，全面面启动今今年的土土地例行行督察工工作。根根据220111年土地地例行督督察工作作计划，今今年6月月底前国国土部门门将完成成对644个地级级市的土土地督察察。据了解，今今年的土土地例行行督察将将覆盖664个地地级以上上城市所所有区、县县，在对对去年土土地利用用管理情情况监督督评估的的基础上上，监督督重点将将向国土土资源领领域全面面延伸。同同时加强强对土地地调控政政策贯彻彻落实情情况的跟跟踪督察察，重点点开展土土地审批批、征转转、供应应、开发发利用、执执法和抵抵押融资资等全程程监管。2、政策解解读与往往年相比比，今年年的土地

45、地例行监监督内容容将更为为广泛，同同时地方方政府对对于土地地供应和和调控政政策的落落实情况况也将成成为重点点之一。除除了财政政和货币币政策之之外，土土地政策策目前已已成为宏宏观调控控的一个个重要辅辅助性手手段。第四章 城市规规划建设设济南二环环西路高高架年内内开建备受社会关关注的“济广高高速济南南连接线线工程”可行性性研究报报告，已已经于33月311日获得得省发改改委批准准通过。该该工程将将耗资119.22亿元，含含二环西西路高架架桥和北北园高架架连接线线两部分分，将于于年内动动工修建建。根据最终设设计，二二环西路路高架桥桥敲定设设置了44对8条条匝道，并并在与北北园高架架相交处处设置立立交桥

46、一一座，原原规划延延长至京京沪高铁铁济南西西客站的的北园高高架也将将在此落落地，不不再西延延。该项项目总投投资19920887万元元，建设设资金来来源于山山东省自自筹和国国内银行行贷款。随随着可行行性报告告的获批批，相关关勘探、拆拆迁、工工程招标标等后续续工作也也将全面面展开，并并将于年年内动工工。项目目完工后后，省城城西部将将增添一一条南北北快速通通道，北北园高架架桥西部部断头路路也将完完成对接接，省城城将初步步形成王王字形的的市内快快速交通通体系。刘长山路路向西已已延伸22.2公公里 预预计20012年年9月底底打通刘长山路向向西延长长工程自自20111年22月底开开工以来来，目前前已向西

47、西推进约约2.22公里。该该工程预预计20012年年9月底底完工。刘刘长山路路向西延延长线打打通后，市市民从市市区到长长清大学学城至少少节省半半小时。刘长山路向向西延长长线从二二环西路路到长清清大学城城附近的的海棠路路，全程程12.5公里里。刘长长山路西西向延长长线规划划红线660米，包包括绿化化带在内内70米米，双向向6车道道。济南欧亚亚大观商商都奠基基 省城城西部商商圈再添添大鳄4月6日，由由济南欧欧亚大观观园有限限公司投投资155亿元兴兴建的“济南欧欧亚大观观商都”举行了了项目奠奠基仪式式。济南南欧亚大大观商都都项目位位于阳光光新路与与卧龙路路交叉口口，预计计投资115亿元元，建设设用地

48、443.11亩，规规划总建建设面积积32万万平方米米，车位位数25500个个，目标标是建成成一座集集购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐、写字字楼、公公寓于一一体的高高品质商商务中心心。欧亚亚大观商商都1-5层将将建成百百货商场场，地下下1层则则是一个个约1.3万平平方米的的大型超超市，66-7层层将经营营休闲娱娱乐项目目，地上上1层周周边拥有有众多门门头房，将将建成“风情小小吃街”。山东保障障房建设设新项目目9月底底前全部部开工山东省20011年年的保障障住房建建设任务务为322.822万套，是是20110年的的2.88倍。其其中，新新建公共共租赁住住房为77.4万万套，廉廉租住房房为1.2万套套，经

49、济济适用房房为8.6万套套，限价价商品住住房为33.3万万套，改改造棚户户区111.544万户，新新增廉租租住房的的货币补补贴0.78万万户。4月7日日召开的的全省保保障性安安居工程程和农村村住房建建设工作作电视会会议上明明确，山山东省各各地20011年年新确定定的保障障住房项项目，99月底前前必须全全部开工工。同时时，年底底前包括括20110年以以来接转转下来的的项目在在内的保保障住房房项目竣竣工率要要达到660%。 根据会议要要求，山山东省各各地可根根据实际际情况，适适当调整整经适房房、廉租租房、公公租房等等保障住住房的比比例，但但保障住住房任务务总数必必须完成成。山东东省要求求在各类类保

50、障性性住房项项目中，公公租房为为重中之之重，特特别是省省会城市市、沿海海城市和和各类开开发区、工工业园区区等，要要加快公公租房建建设。同同时，人人才公寓寓、农民民工公寓寓、教师师与干部部周转房房等也要要纳入公公租房建建设范围围。山东省要求求，各地地使用新新增建设设用地的的，采用用“点供”的方式式供地。同同时，鼓鼓励住房房困难户户较多的的大型企企业，利利用自有有土地，采采用集资资建房等等方式建建设经适适房、公公租房等等。 为确保各地地按时开开工建设设保障房房，在77日召开开的会议议上，省省住房和和城乡建建设厅负负责人代代表省政政府，与与各地负负责人现现场签订订了保障障房建设设目标责责任书。山山东

51、省还还将对保保障性安安居工程程和农房房建设继继续实施施月调度度、季通通报制度度。济南市数数个旧村村改造和和棚改片片区将启启动4月200日，济济南市城城乡建设设委透露露，历城城区郭店店曹家馆馆旧村改改造安置置房和生生活保障障房工程程监理开开始招标标。规模模为188万平方方米，工工期计划划3年。招招标公告告显示，郭郭店曹家家馆旧村村改造安安置房和和生活保保障房的的建设地地点是省省道1002线以以北原曹曹家馆居居民居住住区。此此次招标标范围是是1号8号楼楼。规模模为188万平方方米，项项目总投投资额为为7亿元元，计划划工期为为三年。此此次招标标分三个个标段进进行。同时，历城城区王舍舍人街道道大辛庄庄

52、旧村改改造工程程正式奠奠基开工工。大辛辛庄近660000名村民民有望告告别平房房，住进进楼房。大大辛庄旧旧村改造造项目是是王舍人人街道进进行旧村村改造、村村庄整合合、片区区开发的的一个重重点项目目，自220088年7月月份正式式申请实实施以来来，至今今先后通通过了规规划、土土地、环环保等各各项必备备手续，具具备了开开工实施施的条件件。 预预计一期期工程村民民安置房房建设项项目将于于两年内内完工。丁字山片区区作为槐槐荫区最最后一块块大的棚棚户区，涉涉及拆迁迁居民117000多户。该该片区现现已列入入槐荫区区20111年的的棚改计计划，目目前，各各项工作作正在积积极协调调中，将将力争尽尽早启动动。

53、【城市规划划建设小小结】：二环西路高高架桥的的开建和和刘长山山路的西西延打通通，对于于改善西西部区域域的交通通环境将将起到巨巨大的推推动作用用，长清清区与主主城区的的联系在在道路交交通更为为便捷的的条件下下将更为为紧密，对对于提升升西客站站片区、长长清区的的区域价价值具有有重要意意义。济济南欧亚亚大观商商都落户户济南西西部，建建成后将将与西部部的银座座中心隔隔经十路路遥相呼呼应。西西部的两两大综合合性高品品质商业业中心将将服务于于周边居居民，满满足其生生活、休休闲、娱娱乐的需需求，提提升区域域商业价价值，填填补区域域商业氛氛围的欠欠缺。保障性住房房建设在在中央的的压力之之下不断断提速，更更多的建建设任务务、更短短的建设设时间，保保障性住住房建设设给各级级政府提提出了严严峻的考考验。因因为供应应的延迟迟性，保保障性住住房建设设在短期期内难以以对商品品房市场场形成影影响。历历城区郭郭店曹家家馆旧村村改造安安置房和和生活保保障房工工程、王王舍人街街道大辛辛庄旧村村改造工工程、丁丁字山棚棚户片区区改造工工程，将将改善各各自区域域的形象象、提升升区域价价值。城中村的改改造可以以释放大大量建设设用地，城城市功能能将会更更加合