房地产开发成本计算方法(全)

1、房地产开发成本计算（全）第一节 建设项目投资估算（一）建设设项目总总投资构构成：包包括固定定资产投投资、建建设期借借款利息息和流动动资金三三部分。固定资产投投资是指指项目按按拟建规规模，规规划设计计方案、建建设内容容进行建建设所需需的费用用；建设设期借款款利息是是指企业业为建设设项目进进行建设设投资借借款和流流动资金金借款而而发生的的利息支支出；流流动资金金是指为为维持企企业的正正常生产产经营活活动所占占用的全全部周转转资金。建设项目总总投资形形成的资资产分为为固定资资产、无无形资产产、递延延资产和和流动资资产。第二节 房房地产项项目投资资与总成成本费用用估算一、房地产产开发项项目投资资与成本

2、本费用的的相关概概念（一）房地地产开发发项目投投资特点点：三种种经营模模式，出出售、出出租和自自主经营营。（二）房地地产开发发项目总总投资房地产开发发项目总总投资包包括开发发建设投投资和经经营资金金两部分分。1、开发建建设投资资是指开开发期内内完成房房地产产产品开发发建设所所需投入入的各项项成本费费用。包包括土地地费用、前前期工程程费、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费、公公共配套套设施建建设费、开开发间接接费、管管理费用用、财务务费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用以以及不可可预见费费等2、经营资资金是指指房地产产开发企企业用于于日常经经营周转转的资金金。（三）开发发产品成成

3、本开发产品成成本是指指房地产产开发企企业在开开发过程程中所发发生的各各项费用用，从财财务角度度，这些些成本可可按用途途分为：土地开开发成本本、房屋屋开发成成本、配配套设施施开发成成本等。而在核算上上又可划划分为：开发直直接费（包包括土地地费用、前前期工程程费、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费、公公共配套套设施建建设费）和和开发间间接费（包包括管理理费用、财财务费用用、销售售费用、开开发期税税费、其其他费用用以及不不可预见见费等）。亦亦可开发发成本和和开发费费用进行行分类。开发成本包包括土地地费用、前前期工程程费、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费、公公共配套套设施建建设费、其其他

4、费用用、开发发期税费费、不可可预见费费。开发费用包包括管理理费用、财财务费用用、销售售费用。例6-1：某开发发商在广广州开发发一个项项目，总总建筑面面积1557,3349平平方米，其其中住宅宅1355,0449平方方米，商商铺5,3000平方米米，会所所17,0000平方米米。住宅宅全部销销售，商商铺用于于出租，会会所自己己经营。该该项目总总投资770,7794万万元，其其中开发发建设投投资700,6444万元元，由开开发产品品成本665,6644万万元和自自营固定定资产（会会所）55,0000万元元组成。会会所投入入运营时时需投入入经营资资金1550万元元，在项项目结束束时（预预计388年后

5、）一一次收回回。则开开发项目目总投资资构成如如图6-1所示示：如果项目只只有租售售部分无无自营部部分，那那么其总总投资就就只有665,6644万万元，不不包括自自营固定定资产（会会所）的的5,0000万万元和经经营资金金1500万元。三.房地产产开发项项目总成成本费用用构成估估算1、土地费费用估算算（1）土地地使用权权出让金金土地出让金金的底价价估算一一般可参参照政府府同期出出让的类类似地块块的出让让金数额额并进行行时间、地地段、用用途、临临街状况况、建筑筑容积率率、土地地出让年年限、周周围环境境状况及及土地现现状等因因素的修修正得到到；也可可以依据据城市人人民政府府颁布的的城市基基准地价价或

6、平均均标定地地价，根根据项目目用地所所处的地地段等级级、用途途、容积积率、使使用年限限等项因因素修正正得到。土土地有偿偿出让的的方式包包括拍卖卖、招标标与协议议。(2)土地地征用及及拆迁安安置补偿偿费新条例规定定：拆迁迁补偿的的方式可可以实行行货币补补偿，也也可以实实行产权权调换。货货币补偿偿的金额额，应根根据被拆拆迁房屋屋的区位位、用途途、建筑筑面积等等因素，以以房地产产市场评评估价格格确定；实行产产权调换换的，应应计算被被拆迁房房屋的补补偿金额额和所调调换房屋屋的价格格，结清清产权调调换的差差价。（3）土地地转让费费土地转让费费是指土土地受让让方向土土地转让让方支付付土地使使用权转转让费。

7、依依法通过过土地出出让或转转让方式式取得的的土地使使用权可可以转让让给其他他合法使使用者。（4）土地地租用费费土地租用费费是指土土地租用用方向土土地出租租房支付付的费用用。在房房地产开开发投资资中不多多见，但但在房地地产置业业投资中中（如购购入酒店店以作出出租经营营之用时时）经常常采用。（5）土地地投资折折价非常常见的的合作开开发项目目的模式式。2、前期工工程费前期工程费费主要包包括开发发项目的的前期规规划、设设计、可可行性研研究、水水文地质质勘测以以及“三通一一平”等土地地开发工工程费支支出。（1）项目目的规划划、设计计、可行行性研究究所需的的费用一一般可按按项目总总投资的的一个百百分比估估

8、算。一一般情况况下，规规划及设设计费为为建安工工程费的的3%左右右，可行行性研究究费占项项目总投投资的00.1%0.3%，水水文、地地质勘探探所需的的费用可可根据所所需工作作量结合合有关收收费标准准估算，一一般为设设计概算算的0.5%左左右。（2）“三三通一平平”等土地地开发费费用，主主要包括括地上原原有建筑筑物、构构筑物拆拆除费用用、场地地平整费费用和通通水、电电、路的的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。3、基础设设施建设设费基础设施建建设费又又称为红红线内外外工程费费，是指指建筑物物2米以外外和小区区规划红红线以内内的各种种管线和和道路

9、等等工程的的费用，主主要包括括供水、供供电、道道路、绿绿化、供供气、排排污、排排洪、电电讯、环环卫等设设施的建建设费用用以及各各项设施施与市政政设施干干线、干干管和干干道的接接口费用用。基础设施费费通常采采用单位位指标估估算法来来计算。粗粗略估算算时，则则各项基基础设施施工程均均可按建建筑平方方米或用用地平方方米造价价计算。4、建筑安安装工程程费建筑安装工工程费是是指直接接用于工工程建设设的总成成本费用用，主要要包括建建筑工程程费（结结构、建建筑、特特殊装修修工程费费）、设设备及安安装工程程费（给给排水、电电气照明明、电梯梯、空调调、煤气气管道、消消防、防防雷、弱弱电等设设备及安安装）以以及室

10、内内装修工工程费用用等。5、公共配配套设施施建设费费公共配套设设施费是是指居住住小区内内为居民民服务配配套建设设的各种种非营业业性的公公共配套套设施（又又称公建建设施）的的建设费费用。主主要包括括居委会会、派出出所、托托儿所、幼幼儿园、公公共厕所所、停车车场等。6、开发间间接费开发间接费费是指房房地产开开发企业业所属独独立核算算单位在在开发现现场组织织管理所所发生的的各项费费用。包包括工资资、福利利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销和其其他费用用等。7、管理费费用管理费用是是指房地地产企业业行政管管理部门门为组织织和管理理房地产产项目的的开发经经营活动动

11、而发生生的各种种费用。主主要包括括：管理理人员工工资、工工会经费费、业务务接待费费、职工工教育经经费、劳劳动保险险费、待待业保险险费、董董事会费费、咨询询费、审审计费、诉诉讼费、房房产税、土土地使用用税（企企业管理理用房）、车车船使用用费、技技术开发发费、无无形资产产摊销、开开办费摊摊销等各各种费用用。管理费用可可按项目目投资或或前述115项项直接费费用为基基数，取取一个百百分比计计算。这这个百分分数一般般为3%。8、财务费费用财务费用是是指房地地产开发发企业为为筹集资资金而发发生的各各项费用用，主要要包括借借款和债债券的利利息、金金融机构构手续费费、保险险费、融融资代理理费、外外汇汇兑兑净损

12、失失以及企企业为项项目筹资资发生的的其他财财务费用用。长期借款利利息、流流动资金金借款利利息的计计算详见见“借款还还本付息息估算”。利息息外的财财务费用用可按利利息100%估算算。9、销售费费用销售费用是是指开发发项目在在销售产产品过程程中发生生的各项项费用以以及专设设销售机机构或委委托销售售代理的的各项费费用。主主要包括括如下三三项。（1）广告告宣传及及市场推推广费约为销售收收入的22%33%（住住宅销售售物业较较高，写写字楼物物业较低低）（2）销售售代理费费约为销售收收入的11.5%2%（3）其他他销售费费用约为销售收收入的00.5%1%以上各项合合计，销销售费用用约占到到销售收收入的44

13、%66%。10、其他他费用其他费用主主要包括括临时用用地费和和临时建建设费、工工程造价价咨询费费、总承承包管理理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工工程监理理费、竣竣工图编编制费、工工程保险险费等。这这些费用用按当地地有关部部门规定定的费率率估算，一一般约占占投资额额的2%3%。11、开发发期间税税费开发项目投投资估算算应考虑虑项目在在开发过过程中所所负担的的各种税税金和地地方政府府或有关关部门征征收的费费用。在在一些大大中城市市，这部部分税费费已成为为开发建建设项目目投资构构成中占占较大比比重的费费用。各各项税费费应当根根据当地地有关法法规标准准估算。以以广州为为例，这这些税费费一般包包括

14、：（1）配套套设施建建设费（小小区建安安造价的的5.55%，单单体111%）（2）固定定资产投投资方向向调节税税（按总总投资额额30%-5%计征，目目前暂停停征收）（3）土地地使用税税（4）建筑筑工程质质安监督督费（5）供水水增容费费（已免免征）（6）供电电增容费费（已免免征）（7）物业业管理基基金（按按售价22%计收收，用于于出租的的物业，开开发商交交，用于于出售的的，买家家交）（8）其他他12、不可可预见费费不可预见费费包括备备用金（不不含工料料价格上上涨备用用金）、不不可预见见的基础础或其他他附加工工程增加加的费用用、不可可预见的的自然灾灾害增加加的费用用。它依依据项目目的复杂杂程度和和

15、前述各各项费用用估算的的准确程程度，以以上述各各项费用用之和为为基数，按按3%5%计计算。如果是开发发项目完完成后出出租或自自营的项项目，还还应估算算下列费费用：13、运营营费用运营费用是是指房地地产项目目开发完完成后，在在项目经经营期间间发生的的各种运运营费用用。主要要包括管管理费用用、销售售费用等等。14、修理理费用修理费用是是指以出出租或自自营方式式获得收收益的房房地产项项目在经经营期间间发生的的物料消消耗和维维修费用用。第三节 房房地产项项目的收收入、税税金估算算与资金金筹措一、经营收收入测算算房地产开发发项目应应在项目目策划方方案的基基础上，制制订出切切实可行行的房地地产产品品的出售

16、售、出租租、自营营等计划划（以下下简称租租售计划划），通通过该收收入计划划，正确确地估算算出开发发项目可可能的收收入。租租售计划划应与开开发商的的营销策策略相结结合，同同时还应应遵守各各级政府府有关房房地产租租售方面面的限制制条件和和规定。（一）制订订房地产产开发项项目租售售计划房地产项目目租售计计划一般般包括：可供租租售的房房地产类类型及数数量、租租售价格格、收款款方式等等内容。1、在确定定可供租租售的房房地产类类型及数数量时，应应首先确确定开发发项目可可以提供供的房地地产类型型及数量量，再根根据市场场条件，确确定开发发项目在在整个租租售期内内每期（年年、半年年或季度度，以下下同）拟拟租售的

17、的房地产产类型及及数量。2、租售价价格的确确定应在在市场调调查与预预测的基基础上，结结合房地地产开发发项目的的具体情情况，通通过市场场交易信信息的分分析与比比较来完完成。特特别应注注意已建建成的、正正在建设设的以及及潜在的的竞争性性房地产产项目对对拟开发发项目租租售价格格的影响响。3、确定收收款方式式时应考考虑房地地产交易易的付款款习惯和和惯例。当当分期付付款时，应应注意分分期付款款的期数数与分期期付款的的比例。在在制订租租售计划划时，应应特别注注意可租租售面积积比例的的变化对对租售收收入的影影响。（二）房地地产开发发项目租租售收入入的估算算租售收入的的估算是是要计算算出每期期所能获获得的房房

18、地产收收入，主主要包括括土地转转让收入入、商品品房销售售收入、出出租房租租金收入入、配套套设施销销售收入入和开发发企业自自营收入入等。1、房地产产开发项项目的出出租、出出售收入入，一般般为可租租售的项项目建筑筑面积的的数量与与单位租租售价格格的乘积积。对于于出租的的情况，应应注意空空置期（项项目竣工工后暂未未租出的的时间）和和空置率率（未出出租建筑筑面积占占可出租租总建筑筑面积的的百分比比）对各各期租金金收入的的影响。同同时还应应考虑经经营期未未出租物物业的转转售收入入。2、房地产产开发项项目的自自营收入入，是指指房地产产开发企企业以开开发完成成后的房房地产产产品为其其进行商商业和服服务业等等

19、经营活活动的载载体，通通过综合合性的自自营方式式得到的的收入。在在进行自自营收入入的估算算时，应应充分考考虑目前前已有的的商业和和服务业业设施对对拟开发发项目建建成后所所产生的的影响，以以及未来来商业和和服务业业设施对对拟开发发项目建建成后所所生产的的影响，以以及未来来商业和和服务业业市场可可能发生生的变化化对拟开开发项目目的影响响。二、税金估估算（一）经营营税金及及附加1、经营税税金及附附加的概概念经营税金及及附加是是指房地地产销售售、出租租与自营营过程中中发生的的税费，主主要包括括营业税税、城市市维护建建设税、教教育费附附加（即即为通常常所说的的“两税一一费”）。2、具体估估算（1）营业业

20、税对房地产投投资而言言，营业业税是从从纳税房房地产销销售或出出租收入入中征收收的一种种税。营业税税额额=应纳税税销售（出出租）收收入税率，目目前我国国的营业业税税率率是5%。（2）城市市维护建建设税城市维护建建设税，按按增值税税、消费费税、营营业税的的实缴税税额为计计税依据据，专门门用于城城市建设设、维护护而征收收的一种种税。对对房地产产开发企企业而言言，城市市维护建建设税的的计税依依据是其其实际缴缴纳的营营业税。城市维护建建设税的的税率因因纳税人人所在的的地区而而有所差差异：纳纳税人所所在地为为市区的的，税率率为7%，纳税税人所在在地为县县城、镇镇的，税税率为11%。（3）教育育费附加加教育

21、费附加加是国家家为发展展教育事事业、筹筹集教育育经费而而征收的的一种附附加费，其其计费依依据与城城市维护护建设税税相同。对对房地产产开发企企业而言言，教育育费附加加的计费费依据是是其实际际缴纳的的营业税税。教育育费附加加的税率率一般为为3%。（二）土地地使用税税土地使用税税是房地地产开发发企业在在开发经经营过程程中占有有国有土土地应缴缴纳的一一种税。计计税依据据是纳税税人实际际占有的的土地面面积。采采用分类类分级别别的幅度度定额税税率，每每平方米米的年幅幅度税额额按城市市大小分分四个不不同档次次，其中中如广州州这样的的大城市市为0.5元至至10元（具具体参见见表）。年应纳土地地使用税税=应税土

22、土地面积积（平方方米）税率（三）房产产税房产税是投投资者拥拥有房地地产时应应缴纳的的一种财财产税。对对于出租租的房产产，以房房产租金金收入为为计税依依据。对对于非出出租的房房产，以以房产原原值一次次扣除110%30%后的余余额为计计税依据据计算缴缴纳。具具体减除除幅度由由省、自自治区、直直辖市人人民政府府确定。房产税采用用比例税税率，按按房产余余值计征征，税率率为1.2%；按房产产租金收收入计征征的，税税率为112%。（四）企业业所得税税企业所得税税是对企企业生产产经营活活动所得得和其他他所得征征收的一一种税。就就房地产产开发活活动而言言，企业业所得税税的纳税税人即为为房地产产开发企企业，所所

23、得税计计算公式式是：所得税税额额=应税所所得额税率应税所得额额=利润总总额-允许扣扣除项目目的金额额对开发企业业而言，其其利润总总额主要要是开发发建设及及经营期期间的组组收收入入，其允允许扣除除项目为为总开发发成本和和经营成成本。房房地产开开发企业业所得税税税率一一般为225%。（五）土地地增值税税1、土地增增值税的的概念土地增值税税是对转转让国有有土地使使用权、地地上建筑筑物及其其附着物物并取得得收益的的单位和和个人，就就其转让让房地产产所得的的增值额额为征税税对象征征收的一一种税。2、转让房房地产取取得的收收入纳税人转让让房地产产取得的的收入，应应包括转转让房地地产的全全部价款款及有关关的

24、经济济收益。可可以是货货币收入入、实物物收入和和其他收收入。但但一般指指货币收收入。3、土地增增值税的的扣除项项目计算土地增增值税应应纳税额额，并不不是直接接对转让让房地产产所得的的收入征征税，而而是对收收入额减减除国家家规定的的各项扣扣除项目目金额后后的余额额计算征征税。这这个余额额就是纳纳税人在在转让房房地产中中获取的的增值额额扣除项目包包括：（1）取得得土地使使用权所所支付的的地价款款和相应应的手续续费。（2）房地地产开发发成本，包包括土地地征用拆拆迁补偿偿费、前前期工程程费、基基础设施施建设费费、建筑筑安装工工程费、公公共配套套设施建建设费、开开发间接接费等。（3）房地地产开发发费用，

25、包包括管理理费用、财财务费用用、销售售费用。但三项费用用在计算算土地增增值税时时，并不不按纳税税人房地地产开发发项目实实际发生生的费用用进行扣扣除。具具体扣除除时，要要看财务务费用中中的利息息支出是是否能够够按转让让房地产产项目计计算分摊摊并提供供金融机机构的证证明。如果是，则则财务费费用中的的利息支支出允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过商业银银行同期期贷款利利率计算算的金额额，而其其他房地地产开发发费用则则按照第第1、2项计算算金额之之和的55%以内内计算扣扣除。如果否，则则凡不能能按转让让房地产产项目计计算分摊摊利息支支出或不不能提供供金融机机构证明明的，则则整个房房地产开开发费用用按

26、上面面第1、2项计算算金额之之和的110%以以内计算算扣除。（4）旧房房或建筑筑物的评评估价格格。转让让旧有房房地产时时，应按按旧房或或建筑物物的评估估价格计计算扣除除项目金金额。（5）与转转让房地地产有关关的税金金，包括括营业税税、城乡乡维护建建设税、教教育费附附加、印印花税等等。（6）财政政部规定定的其他他扣除项项目。对对从事房房地产开开发的纳纳税人可可按第11、2项之和和的200%扣除除。4、土地增增值税的的税率土地增值税税实行四四级超率率（额）累累进税率率，从330%-60%。（1）增值值额未超超过扣除除项目金金额500%（包包括本比比例数，下下同）的的部分，税税率为330%；（2）增

27、值值额超过过扣除项项目金额额50%，但未未超过扣扣除项目目金额1100%的部分分，税率率为400%；（3）增值值额超过过扣除项项目金额额1000%，但但未超过过扣除项项目金额额2000%的部部分，税税率为550%；（4）增值值额超过过扣除项项目金额额2000%的部部分，税税率为660%。5、土地增增值税的的免税规规定有以下情形形之一者者，免征征土地增增值税：（1）纳税税人建筑筑普通标标准住宅宅出售，增增值额未未超过扣扣除项目目金额220%的的。（2）因国国家建设设需要征征收的房房地产。综上所述，土土地增值值税的计计算步骤骤例6-2：某房地地产开发发公司出出售房地地产得到到收入440,0000万

28、万元，其其扣除项项目金额额为100,0000万元元，试计计算其应应纳土地地增值税税的税额额。解：（1）计算算增值额额为：40,0000-110,0000=30,0000万元（2）计算算增值税税与扣除除金额之之比：30,0000110,0000=3000%增值税超过过扣除项项目金额额2000%，分分别适用用30%、40%、50%和60%四档税税率。（3）计算算各档土土地增值值税税额额：a、增值额额未超过过扣除金金额500%的部部分，适适用300%的税税率，税税额为：1,0000500%330%=1500万元b、增值额额超过扣扣除金额额50%但未超超过1000%的的部分，适适用400%的税税率，税

29、税额为：1,0000(1100%-500%)40%=2000万元元c、增值额额超过扣扣除金额额1000%但未未超过2200%的部分分，适用用50%的税率率，税额额为：1,0000(2200%-1000%)500%=5500万万元d、增值额额超过扣扣除金额额2000%的部部分，适适用600%的税税率，税税额为：3,0000-(1,00002000%)600%=6600万万元(4)土地地增值税税总额：150+2200+5000+6000=11,4550万元元例6-3：某房地地产开发发公司建建设普通通标准住住宅出售售得到收收入400,0000万元元，其扣扣除项目目金额为为35,0000万元，试试计算

30、其其应纳土土地增值值税的税税额。解：（1）计算算增值额额为：40,0000-335,0000=5,0000万万元（2）计算算增值税税与扣除除金额之之比：5,0000355,0000=114.228%（3）判断断土地增增值税适适用税率率:增值税未超超过扣除除项目金金额200%，故故该项目目免征土土地增值值税。第四节 借借款还本本付息的的估算借款还本付付息的估估算主要要是测算算借款还还款期的的利息和和偿还借借款的时时间，从从而观察察项目的的偿还能能力和收收益，为为财务分分析和项项目决策策提供依依据。一、还本付付息的资资金来源源根据国家现现行财税税制度的的规定，归归还建设设投资借借款的资资金来源源主

31、要是是项目建建成后可可用于借借款偿还还的利润润、折旧旧费、摊摊销费用用等；对对预售或或预租的的项目，还还款资金金还可以以是预售售或预租租收入。1、利润用于归还借借款的利利润，一一般应是是可供分分配的利利润中弥弥补以前前年度亏亏损、提提取了盈盈余公积积金、公公益金以以及向投投资者分分配利润润后的未未分配利利润。2、折旧费费如果项目建建设完毕毕后形成成了一部部分固定定资产（如如例6-1中的的产生的的价值550000万元的的会所），在在使用初初期还无无需更新新，那么么作为固固定资产产重置准准备金性性质的折折旧基金金，在被被提取后后暂时处处于闲置置状态。为为了有效效利用一一切可能能的资金金来源以以缩短

32、还还贷期限限，可以以利用部部分新增增折旧基基金作为为偿还贷贷款的来来源之一一，但以以后应由由未分配配利润扣扣除归还还贷款的的余额垫垫回，以以保证折折旧基金金从总体体上不被被挪用，在在还清贷贷款后恢恢复其原原有的经经济属性性。3、摊销费费4、其他还还款资金金5、预售或或预租收收入二、还款方方式和顺顺序（一）国外外借款的的还款方方式按照国际惯惯例，债债权人一一般对贷贷款本息息的偿还还期限都都有明确确的规定定。如按按规定等等额还本本付息、等等额本金金偿还、BalloonPayment等方式。（二）国内内借款的的还款方方式和顺顺序一般按照先先贷先还还、后贷贷后还，息息高先还还、息低低后还的的顺序，或或按双方方的贷款款协议归归还国内内借款。三、利息的的计算（一）借款款时的利利息计算算按照国家有有关规定定，在进进行建设设项目经经济评价价时，对对当年发发生借款款的，假假定借款款在当年年年中发生生，按半半年计息息，其后后按全年年计息。每每年应计计利息为为：每年应