某大厦市场可行性研究报告

1、 华亭大厦市场可行性研究报告前言第一章 项目背背景分析析一、经济背背景二、立地环环境第二章：苏苏州市房房地产市市场形势势分析一、03年年1季度度房地产产景气指指数运行行状况二、苏州市市房地产产供给形形势分析析三、苏州市市房地产产市场需需求形势势分析四、苏州市市房地产产市场空空置状况况分析五、目前苏苏州房地地产市场场存在问问题分析析六、小结 苏州市市写字楼楼市场调调查一、写字楼楼地理分分布特征征二、苏州市市写字楼楼物业的的发展沿沿革三、苏州市市租售行行情调查查四、写字楼楼的行业业统计分分析 五五、主要要写字楼楼配套情情况 六六、小结结第四章：小小高层和和高层住住宅物业业调查分分析一、小高层层和高

2、层层物业发发展沿革革及特点点二、在售售小高层层、高层层楼盘调调查分析析1、房型供供应量分分析 2、户户型面积积配比分分析 3、价价格分析析 4、相相关配套套比较表表5、客源客客层分析析6、小结 三三、精装装修酒店店式公寓寓市场分分析1、现有个个案情况况2、潜在竞竞争性个个案3、市场分分析4、小结第五章：市市场存在在的问题题点和机机会点第六章：“华亭大大厦”项目SSWOTT分析第七章：项项目重新新定位及及规划改改造建议议一、产品定定位二、市场定定位三、目标客客户群定定位四、规划改改造建议议附件一：写写字楼个个案调查查表附件二：高高层个案案调查表表前言宏观审视，微微观洞查查建立市市场平台台，了解解

3、市场状状况尊重重市场，以以市场为为导向确立市场可可行性，锁锁定目标标客源层层做好产产品规划划，提高高产品力力度扬长长避短，打打击竟案案缺失知知己知彼彼，力求求游刃有有余第一章：项项目背景景分析一、经济背背景苏州经济建建设实现现持续快快速增长长。20002年年全市完完成国内内生产总总值20080亿亿元，比比上年增增长144.5%；财政政收入2290.82亿亿元，比比上年增增长388.522%。完完成进出出口总额额3633.9亿亿美元，比比上年增增长533.8%；全年年新增合合同外资资1000.677亿美元元，实际际利用外外资488.144亿美元元，分别别比上年年增长1144. 6%和599.3%

4、。全社社会固定定资产投投资为8810亿亿元，比比上年增增长433.4%。1、GDPP运行状状况（亿亿元） 从GDDP增长长走势折折线图上上我们可可以看出出，从119977年至220022年，苏苏州的国国内生产产总值保保持稳步步快速增增长，年年平均增增长率在在13%左右，尤尤其是从从20000年开开始，增增长更是是强劲，年年平均增增长率达达到155.233%，主主要原因因是随着着苏州城城建力度度的加强强、投资资环境的的不断改改善，吸吸引了大大量的外外资进入入。 2、财政收收入运行行状况（亿亿元）从走势图上上可以看看出，财财政收入入绝对值值呈现稳稳步增长长，绝对对值增长长呈逐步步加快的的趋势。从从

5、20000年起起，年增增长率都都在300%以上上。3、全社会会固定资资产投资资(亿元元) 由于近几年年苏州市市的城建建步伐不不断加快快，固定定资产投投资额呈呈逐年上上升趋势势，绝对对值增长长幅度不不断加快快。固定定资产投投资增长长率从220000年起，呈呈现强势势增长，增增幅不断断扩大，距距预算今今年的投投资额将将达到110000亿元。4、实际外外资利用用（亿美美元）从外资利用用绝对增增长和年年增长走走势都可可以看出出，苏州州作为吸吸引外资资最快的的城市，实实际利用用外资增增势强劲劲，随着着城建力力度的加加强、投投资环境境的改善善、园区区东扩和和新区西西扩，外外资利用用走势会会更强劲劲。5、产

6、业结结构随着苏州城城市化步步伐的加加快，从从各个产产业所占占比例有有着较大大的变化化，第一一产业逐逐渐减少少，乡镇镇城市化化步伐变变化明显显；第二二产业呈呈现较大大幅度增增长，主主要得力力于苏州州招商引引资力度度的逐渐渐加大，外外资引入入对产业业结构的的影响明明显；第第三产业业比例呈呈现波动动发展，与与第二产产业增幅幅有着必必然的联联系。总总体来说说，产业业结构良良好，预预计，第第一产业业和第三三产业的的比例还还会有一一定的下下降趋势势，第二二产业还还会有较较大的增增长趋势势。6、人民生生活指标单位02年01年00年02年比001年增增减%在岗职工平平均工资资元1581991367001177

7、8815.7市区居民人人均可支支配收入入元10617710515592741.0市区居民人人均消费费支出元7686727070275.7城乡居民储储蓄余额额亿元1164.33936.9948036.9724.3从反映市区区人民生生活水平平的几个个指标来来看，在在岗职工工平均工工资逐年年上升，涨涨幅较大大，平均均涨幅在在15.88%；人均均可支配配收入呈呈逐步上上升趋势势，但002年的的涨幅呈呈现较大大下滑趋趋势，主主要原因因是基数数较大，但但从绝对对值增长长来看，还还是比较较大的。随随着可支配收收入的增增加，人人均消费费支出也也呈现较较大的增增长，002年比比01年年增长55.7%。值得得注意

8、的的是，居居民储蓄蓄余额也也呈现较较快增长长，022年比001年增增长244.3%，增幅幅远远高高于收入入的增幅幅，说明明02年年虽然一一再降息息，但拉拉动内需需的效果果并不明明显，原原因是未未来家庭庭教育支支出较大大，居民民消费管管理比较较理性。二、立地环环境 1、华华亭大厦厦位置简简图：石路商圈石路商圈 协和大大厦金门路路 名名人广场场 华银大大厦 阊阊 邮政政大厦 金州大大厦 干 将将 路 地税局局 佳福福保龄球球馆 都市EE站地铁1号号线出入入口烟草大厦厦城市之邑邑胥华孚写写字楼 华联超超市 三 香香 路道 前 街菜场 华亭亭大厦 工工行大厦厦 施乐花花园菜场苏州城市规划展示馆 劳劳

9、动 路 商业银银行 万年桥桥大街苏州城市规划展示馆 皇家家贵宾俱俱乐部 路 农业业银行写意空间 泰让桥桥写意空间 胥 江 河河2、地理位位置：华亭大厦位位于阊胥胥路和劳劳动路的的交界口口，靠近近三香路路，连接接华亭大大厦的主主干道是是三香路路和阊胥胥路。3、交通状状况：三香路是东东西走向向的主干干道，西西连新区区、东接接城东。三三香路今今年完成成了由四四车道到到六车道道的扩容容，改善善了由来来已久的的糟糕路路况。阊胥路是南南北走向向的一条条主干道道，机动动四车道道，车流流量很大大，北接接石路商商圈，向向南延伸伸段过泰泰让桥为为盘门路路，连接接城南。即即将竣工工的三香香路阊胥胥路立交交，将大大大

10、改善善华亭大大厦周边边地区的的交通状状况。华亭大厦南南侧的劳劳动路机机动车道道路宽不不过8米米，据了了解，劳劳动路将将会拓宽宽；劳动动路南面面的老式式平房经经营有烟烟杂店、水水果店等等，一部部分已经经开始拆拆迁，预预计今年年7月底底开展全全面的拆拆迁工作作。如果果劳动路路拓宽工工程如期期进行，那那么华亭亭大厦的的交通状状况将进进一步改改善。华亭大厦距距离规划划中的地地铁1号号线有6000米左右右的距离离，是一一个步行行可以接接受的距距离，轨轨道交通通也是华华亭大厦厦的优势势之一。地地铁1号号线东起起园区管管委会，西西至天平平山麓，是是连接园园区和新新区的交交通干线线。4、公共建建设及配配套：华

11、亭大厦隔隔阊胥路路相望的的高层建建筑是工工商银行行苏州分分行大厦厦。工行行南面是是施乐家家园小区区沿街住住宅的底底层店面面，经营营饮食和和医药。华亭大厦东东南面是是在建的的苏州市市城市规规划展示示馆。苏苏州市城城市规划划展示馆馆是有苏苏州城市市建设发发展有限限公司建建设，由由苏州市市建筑设设计研究究院设计计，由苏苏州二建建承建，预预计20004年年底竣工工。在建建的城市市规划展展示馆为为现代馆馆，建筑筑面积998944.111平方米米，地下下车库面面积40000平平方米，投投资总额额已达11亿元以以上。附附近有华华联超市市、菜市市场、皇皇家贵宾宾俱乐部部等。华亭大厦周周边配套套情况一一览表配套

12、类别名称娱乐设施佳福保龄球球馆、胥胥城娱乐乐总汇、皇皇家贵宾宾俱乐部部宾馆酒店雅都大酒店店、德隆隆酒楼、胥胥城大酒酒店医疗卫生妇幼保健医医院、苏苏州大学学附属第第二医院院、苏州州市第二二人民医医院学校苏州市第十十六中学学超市华联超市银行工商银行、商商业银行行、农行行胥门分分理处公园本案北侧拟拟建绿化化广场农贸市场胥门农贸市市场第二章：苏苏州市房房地产市市场形势势分析一、03年年1季度度房地产产景气指指数运行行状况（一）、综综合景气气指数运运行状况况分析：1、从整个个走势上上来看，景景气综合合指数呈呈稳步上上升趋势势，说明明苏州房房地产市市场总体体走势良良好.2、20003年11季度房房地产景景

13、气状况况上升最最快，景景气值达达1288.011，比上上季度增增长111.5点点，比去去年同期期提高222.55点，说说明1季季度房地地产市场场发展强强劲，并并继续呈呈现上扬扬趋势。3、从022年4季季度开始始，由于于受到有有关部门门出台的的一系列列旨在规规范房地地产市场场、鼓励励购房消消费信贷贷政策等等利好因因素的刺刺激，指指数增势势强劲，走走势呈近近似直线线攀升。4、受央行行最近出出台的消消费信贷贷新政策策的影响响，指数数的走势势可能有有所下滑滑，这虽虽然能在在一定程程度上能能从资金金链上控控制金融融风险与与房地产产市场过过热，但但在一定定程度上上也可能能挫败市市场信心心。（二）、综综合指

14、数数成因分分析指数名称指数值（%）与上年同期期相比增减（点）与上季度相相比增减（点）综合景气指指数128.00122.511.500开发投资指指数164.77450.95516.055资金来源指指数155.00753.43345.055土地购置指指数117.999-6.588-30.000土地开发指指数105.2242.1715.755空置面积指指数109.8855.230.72新开工面积积指数108.7754.77-6.955竣工面积指指数116.44431.711.500销售价格指指数129.11220.07720.699分析：从综合指数数的8个个分类指指数来看看，与去去年同期期相比景景气

15、水平平7升1降降、与上上季度（220022年4季季度）相相比景气气水平66升2降降，综合合景气运运行状况况明显好好于去年年。1、房地产产开发投投资分类类指数：截至33月份，全全市房地地产开发发投资完完成344.288亿元，比比上年同同期增长长1477.866%，继继续保持持强劲的的增长态态势，这这一指标标也是拉拉动综合合指数上上升的主主要力量量。 2、土地购购置指数数：截至至3月份份，该分分类指数数值为1117.99点点，比上上年同期期、上季季度均有有明显下下降，说说明土地地购置指指数有回回落趋势势，主要要原因是是受到国国土资源源局下发发的“清清理园区区用地、加加强供应应调控”这一政策的影响。

16、3、空置面面积分类类指数：截至33月份，该该分类指指数为1109.85，呈呈现缓慢慢上升态态势，但但相对于于施工面面积分类类指数的的增幅而而言，苏苏州商品品房空置置面积正正逐月减减少。11季度，全全市商品品房空置置面积为为1066.088万平方方米，比比上年同同期减少少37.1%，这这正是由由于目前前苏州房房市相当当火爆，消消化了大大量的空空置面积积。4、新开工工面积分分类指数数：截至至3月份份，全市市新开工工各类商商品房面面积2334.882万平平方米，同同比增长长75.45%。该分分类指数数为1008.775，比比上季度度回落66.955点，比比去年同同期略有有提高，这这也说明明，苏州州房

17、地产产业仍然然有很强强的发展展后劲。5、竣工面面积分类类指数：自从220022年第22季度以以来，该该分类指指数一直直运行在在高位，目目前为1116.44，比比去年同同期提高高31.7点、比比上季度度提高111.55点，说说明随着着房地产产投资进进度的加加快，商商品房的的供给呈呈快速增增长趋势势，现房房紧张的的状况将将得到一一定的缓缓解。6、商品房房销售价价格分类类指数：1季度度，全市市商品房房实际销销售均价价为24412元元/平方方米，其其中住宅宅均价为为22445元/平方米米，分别别比上年年同期增增长344.455%、332.337%。该该分类指指数的稳稳步上升升，也有有效的促促进了综综合

18、景气气指数的的上升。但但我们也也应该看看到，价价格的大大幅上扬扬，必然然会缩小小市场需需求面，给给楼市带带来一定定的风险险，不利利于房地地产市场场的健康康良性发发展。二、苏州市市房地产产供给形形势分析析（一）、苏苏州房地地产市场场住宅供供应形势势分析1、住宅市市场供应应总形势势2002年年，全市市住宅施施工面积积为12238.06万万平方米米，比上上年增长长79.21%；新开开工面积积为8446.558万平平方米，比比上年增增长1002.661%；竣工面面积4664.994万平平方米，比比上年增增长200.377%。施施工面积积和新开开工面积积都有非非常大的的增长，涨涨幅都在在79%以上，竣竣

19、工面积积的涨幅幅比较小小，仅为为20.37%，随着着工程进进度的进进展和投投资力度度的加强强，20003年年现房供供应量将将大大增增加，购购房难的的供求矛矛盾有望望得到进进一步的的缓解。其中古城区区住宅开开发的施施工面积积为1557.664万平平方米，比比上年增增长566.277%，；新开工工面积为为95.84万万平方米米，比上上年增长长63.48%；竣工工面积为为59.83万万平方米米，比上上年增长长6.224%，可可以看出出，施工工面积和和新开工工面积都都有较大大的增长长，涨幅幅都在660%左左右，但但竣工面面积的涨涨幅比较较小，仅仅为6.24%。2、苏州房房地产市市场住宅宅供应特特点.房

20、地产产开发投投资增长长迅速2002年年的苏州州楼市在在有关部部门出台台的一系系列规范范房地产产市场、鼓鼓励住房房消费信信贷政策策的推动动下，全全市房地地产开发发、投资资继续保保持较高高的增长长幅度，全全年房地地产投资资首次突突破百亿亿元大关关，达1107.34亿亿元，其其中住宅宅共完成成投资额额为866.144亿元，比比上年增增长533.5%。古城城区共完完成投资资15.92亿亿元，占占全市住住宅总投投资的118.448%，比比上年增增长366.411%，对对推动苏苏州地区区经济的的发展起起到了积积极的作作用。.高档住住宅供应应量增长长明显2002年年，苏州州市区高高档住宅宅（高档档公寓和和别

21、墅）共共完成投投资7.08亿亿元，比比上年增增长3440.007%，施施工面积积为33311009平方方米，比比上年增增长1667.666%；新开工工面积为为18557855平方米米，比上上年增长长1822.411%；竣竣工面积积为13392445平方方米，比比上年增增长955.111%；空空置面积积为1885788平方米米，比上上年下降降80.58%，但我我们可看看出，相相对于施施工面积积和新开开工面积积的增长长速度，“减空”效果不是很明显，这一供应结构的失调，必会给苏州房地产市场的健康良性发展带来一定程度上的影响。.供应市市场出现现大盘化化现象2002年年的房地地产在经经历几年年的发展展逐

22、渐进进入大盘盘时代，楼楼盘大规规模开发发，比较较明显的的大规模模楼盘有有园区的的都市花花园、东东湖大郡郡、湖左左岸；古古城区的的嘉业阳阳光城；新区的的新港名名城花园园等。大大盘时代代是市场场竞争与与选择的的必然结结果，必必将为房房地产市市场的健健康发展展导入更更多的成成熟和理理性。.外来竞竞争激烈烈主要表现在在“浙江帮帮”的大举举进苏，在在苏州的的几次土土地拍卖卖中可见见端倪，如如浙江嘉嘉业国际际以1.8亿元元拿下了了新庄约约29万万平方米米的地块块、5.9亿元元拿下新新区近225万平平方米的的地块；浙江南南都集团团与苏州州建屋共共同成立立的南都都建屋有有限公司司，以112.883亿元元拿下位

23、位于园区区二期内内的玲珑珑湾地块块。浙江江开发商商对苏州州的资金金输入、管管理输入入和人才才输入，大大大提高高了苏州州的房地地产市场场地位和和竞争水水平。（二）、苏苏州房地地产市场场写字楼楼（办公公楼）供供应形势势分析2002年年市区共共完成写写字楼投投资78892万万元，比比上年增增长277.155%。其其中古城城区共完完成写字字楼投资资35996万元元，比上上年增长长27.7%，增增长迅速速。全年市区写写字楼施施工面积积11226266平方米米，比上上年下降降35.75%；新开开工面积积268809平平方米，比比上年增增长622.9%，竣工工面积1160886平方方米，比比上年下下降600

24、.955%。其中，古城城区写字字楼施工工面积6689991平方方米，比比上年增增长711.855%；新新开工面面积1332200平方米米，比上上年增长长15.86%，竣工工面积1119660平方方米，比比上年下下降400.722%。可可以看出出，施工工面积和和新开工工面积增增长强劲劲，而竣竣工面积积比上年年有较大大幅度的的下降，说说明大量量的写字字楼面积积将在220033年上市市营销，写写字楼市市场的竞竞争将空空前激烈烈，给销销售去化化速度带带来较大大的障碍碍。三、苏州市市房地产产市场需需求形势势分析2002年年苏州市市房地产产市场供供销两旺旺，与房房地产开开发相呼呼应，商商品房的的销售也也保

25、持稳稳定的增增长态势势，销售售单价一一路飙升升，预售售形势更更是火爆爆，其中中市区预预售面积积是上年年的一倍倍多，至至20002年底底全市空空置房面面积为1127.39万万平方米米，比上上年减少少33.2%；其中市市区为663.665万平平方米，比比上年减减少477.355%。从从对6004名参参加222届的群群众就购购房计划划作的调调查分析析：20003年年上半年年占355.433%、下下半年占占23.51%，合计计达588.944%，市市场需求求强劲；20004年内内占200.533%，220055年内占占20.53%，合计计41.06%，未来来市场需需求也比比较强劲劲。（一）、苏苏州市房

26、房地产市市场住宅宅销售状状况分析析1、住宅销销售形势势火爆，个个人购买买力不断断增强随着住房制制度改革革的全面面推行，住住房商品品化已逐逐渐被广广大人民民群众理理解，加加上住房房消费信信贷政策策的支持持，个人人购买力力不断增增强，扩扩大了住住宅的有有效客源源。20002年年，全市市住宅销销售面积积为4779.991万平平方米，比比上年增增加111.2%，其中中预售面面积为2253.05万万平方米米，比上上年增长长91.9%，销销售额为为98.12亿亿元，比比上年增增长311.4%，销售售状况良良好。2、需求高高涨、销销售价格格一路飙飙升从20011年下半半年开始始，苏州州住宅市市场需求求不断高

27、高涨，成成交量连连创新高高，价格格也不断断上扬，220022年苏州州市区住住宅销售售平均单单价为224600元/平平方米，住住宅预售售平均单单价已经经超过332000元/平平方米。（二）、苏苏州市房房地产市市场写字字楼销售售状况分分析随着苏州城城市建设设步伐的的加快，各各种配套套设施的的不断完完善，招招商引资资力度的的加强，220022年，全全市写字字楼销售售面积为为3.991万平平方米，比比上年增增加299.9%，其中中预售面面积为11.399万平方方米，比比上年增增长3448.44%，预预售面积积的增幅幅是销售售面积增增幅的111.665倍，可可以预测测：20003年年的写字字楼市场场形势

28、不不容乐观观。2002年年，全市市写字楼楼销售额额为1.05亿亿元，比比上年增增长522.2%，相对对于销售售面积的的增长幅幅度（229.99%），可可以看出出，销售售额增长长主要原原因就是是由价格格大幅上上升拉动动的，而而不是由由市场需需求拉动动的。 四、苏州市市房地产产市场空空置状况况分析（一）、苏苏州市房房地产市市场住宅宅空置状状况分析析至20022年底，全全市住宅宅空置面面积为774.552万平平方米，比比上年下下降了440.66%，主主要是市市场需求求强劲，销销售情况况火爆，消消化了大大量的空空置面积积。（二）、苏苏州市房房地产市市场写字字楼空置置状况分分析至20022年底，市市区写

29、字字楼空置置面积为为727702平平方米，比比上年下下降144.255%。其其中古城城区的写写字楼空空置面积积为3220177平方米米，比上上年下降降19.7%，虽虽然下降降幅度明明显，但但相对于于施工面面积、新新开工面面积以及及竣工面面积的增增长幅度度（分别别为711.855%、115.885%和和40.72%），尤尤其是施施工面积积的大幅幅度增长长，根据据商品房房开发周周期一般般为一年年，今年年结转的施施工面积积将很大大，供求求矛盾将将进一步步激化。五、目前苏苏州房地地产市场场存在问问题分析析 （一一）、供供应结构构严重失失调目前，大部部分的开开发商受受利益的的驱使，把把销售目目标客源源紧

30、紧锁锁定在高高收入人人群身上上，开发发项目的的套型面面积越做做越大，设设施越来来越奢华华，越来来越远离离工薪阶阶层的总总价承受受力，从从而造成成高价房房屋层出出不穷，而而小套型型住房的的市场供供应越来来越小。从从对6004名参参加222届的群群众就所所需房型型面积作作的调查查分析：60平平方以下下占4.64%；600800平方米米占277.155%；8811100平平方米占占35.60%；10011120平平方米占占22.02%；12211150平平方米占占9.777%；1511平方米米以上占占0.883%。可可以得出出：600-1000平方方米的面面积需求求合计为为62.75%，小户户型市场

31、场需求旺旺盛。（二）、商商品房开开发结构构不合理理目前，苏州州市区房房地产市市场开发发的住宅宅基本上上都是中中高档，中中低档住住宅开发发严重不不足。楼楼盘均价价基本上上都在335000元/mm2以上，某某些区域域更高，达达到43300元元/m22左右。房房价的上上涨幅度度与居民民收入增增长幅度度相差甚甚远，高高不可攀攀的房价价使得需需求市场场大幅缩缩水，持持币观望望态势严严重。从从23届届房产展展示会成成交的房房子来看看，单价价在每平平方米330000元以下下的仅为为2套，330000元到445000元的占占了大头头、为1139套套，50000元元以上的的别墅有有12套套，据我我们观察察300

32、00元以以下的固固然寥寥寥无几，实实际上就就是35500元元以下的的也为数数很少，多多数价位位要在338000元以上上，这从从此次房房交会成成交商品品房平均均单价达达到39993元元便可看看出。（三）、空空置问题题不容忽忽视虽然20002年旺旺盛的消消费需求求是空置置房源进进一步回回落，但但从结转转的施工工面积（住住宅建设设周期通通常为一一年）来来看，今今年的住住宅竣工工面积将将大大增增加，可可能会由由于供应应结构矛矛盾和房房价过高高，而形形成住宅宅“相对过过剩”，从而而使空置置面积大大幅上升升。（四）、楼楼市中投投资客过过多人们的追涨涨心理加加剧了房房源的紧紧张，投投资客成成为主流流，占购购

33、房者总总数的11/3左左右，尤尤以台湾湾、上海海、浙江江等地外外来投资资者出手手大方，园园区万杨杨香樟有有半栋楼楼就是被被一位上上海客户户买走的的,一下下子买了了50多多套。（五）、消消费信贷贷政策的的变化可可能给楼楼市带来来不良影影响中国人民银银行网站站13日日公布了了关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，这这是在不不到一个个月的时时间里央央行第二二次要求求适当限限制大户户型、大大面积、高高档商品品房和别别墅等项项目的贷贷款。我市某银行行的房贷贷专家认认为，央央行新规规定的主主要目的的可能在在于促进进投资者者理性购购房，降降低高价价房和投投资性购购房的热热度，扶扶持一般般用房和

34、和中低价价房，进进而推动动房产业业稳健发发展。“通知”对于以以自住为为目的的的购房者者来说，不不会造成成太大的的影响；“通知”增大了了那些原原来靠银银行贷款款炒楼者者的获利利难度，这这也将在在很大程程度上最最终导致致本市高高价房价价格的下下滑。而而对中低低档楼盘盘而言，这这反而是是一个发发展的良良机。 六、小结1、写字楼楼的市场场不容乐乐观，供供应量大大，需求求较小，去去化慢，投投资风险险较大2、住宅市市场总体体运行良良好，只只是结构构存在较较大矛盾盾，大户户型房源源供给量量过大、销销售去化化速度较较慢3、小户型型需求强强劲，销销售去化化较快 苏州市市写字楼楼市场调调查1、写字楼楼地理分分布特

35、征征苏州的写字字楼主要要地理分分布特征征主要体体现为共共性和个个性两个个方面： 共性（1）在在CBDD内，周周边商业业氛围浓浓郁。（2）周边边交通条条件好。（3）周边边有较多多空地供供人员集集散和停停车。（4）周边边有休闲闲娱乐设设施。个性苏州写字楼楼典型区区域主要要分布于于园区、新新区及市市区主要要交通干干道。（1）园区区的代表表性写字字楼趋于于高档，主主要因为为园区的的地价较较高。入入住企业业占第一一位的是是电子、机机械等高高科技企企业，因因为园区区在定位位时就是是高科技技园区，所所以入住住的企业业以新加加坡、欧欧美企业业的高科科技企业业为主。主主要分布布在苏华华路沿线线，如国国际大厦厦、

36、世纪纪金融大大厦；金金鸡湖路路沿线，如如加城大大厦、苏苏信大厦厦；中新新路沿线线，如贵贵都大厦厦、嘉实实大厦。（2）新区区的写字字楼集中中在狮山山路、滨滨河路路路口，如如金狮大大厦、华华福大厦厦等。入入住企业业占第一一位的是是物流类类企业，新新区的生生产型企企业很多多，企业业的高效效运作，依依靠快速速引进原原料，产产出成品品，送抵抵市场，因因此，企企业就需需要物流流上的支支持，所所以金狮狮大厦入入住企业业中物流流企业居居多在情情理之中中。（3）市区区的写字字楼相对对比较分分散，行行业区块块也不明明显，所所以写字字楼也没没有太显显现的行行业特征征，相对对集中的的区域在在阊胥路路（三香香路和干干将

37、路路路段）附附近1公公里的范范围内，主主要的写写字楼是是华孚写写字楼、万万盛大厦厦、嘉登登大厦。2、苏州市市写字楼楼物业的的发展沿沿革写字楼俗称称办公楼楼，最初初的写字字楼，是是因商务务活动的的需要而而相互邻邻近的一一系列小小型楼宇宇，它们们各自独独立又相相互紧密密联系。建建筑师从从土地的的集中有有效利用用和减少少交通时时间与距距离考虑虑，开始始将这些些分散的的楼宇集集中在一一起向高高层发展，把把银行、律律师行、会计计师行、商业业客户集集中在一一起。随随后发现现当这些些工作人人群集中中之后，又又需要解解决他们们的喝咖咖啡、吃吃饭、休休闲健身身、合并并使用公公共服务务功能等等问题，又又开始在在写

38、字楼楼中增加加相应的的功能设设施。经经过长时时期的发发展过程程，使写写字楼有有了其特特定的涵涵义及概概念。计划经济时时期，中中国大陆陆地区传传统生产产方式中中没有写写字楼，只只有行政政管理的的单位办办公楼，它它的管理理是一种种只对内内进行行行政管理理的封闭闭式办公公方式。写字楼在苏苏州如同同在整个个中国大大陆地区区一样，是是近二十十年来的的新兴产产物，随随着苏州州经济的的发展，写写字楼也也有如雨雨后春笋笋般出现现，其巍巍峨的特特征很能能吸引人人群的目目光。写写字楼在在物业形形式上讲讲，从最最早的多多层，到到小高层层和高层层。从其其相应的的配套上上讲，从从简单装装修到精精美装修修，从分分散空调调

39、到中央央空调。物物业服务务形式越越来越多多，集中中公厕、咖咖啡厅、餐餐厅、商商务中心心、订票服务务、银行行、宽带带网络、开开放式大大厅、公公共会议议大厅等等。 3、苏州市市写字楼楼租售行行情调查查 苏州部分写写字楼租租售情况况一览表表案名售价出售率租金（元/M2*月）物业管理费费（元/M22*月）出租率备注高档园区国际大大厦99租金已含（22）90%世纪金融大大厦830040%104租金已含（15）85%现有5层在在售金狮大厦85租金已含96%只租不售中档国际经贸大大厦 450070租金已含90%加城大厦80租金已含（16）91%物业费含空空调费综艺开元4750100%50售后代租华福大厦45

40、租金已含（3.5）93%协和大厦510045%406.210%售后代租商住两两用东环大厦400020%404.280%整层出售万盛大厦36租金已含55%低档金洲大厦22租金已含60%开发大厦28租金已含100%华孚大厦24租金已含98%嘉登大厦25租金已含97%商住两用从上表得出出：（1）总体体上讲，苏苏州市写写字楼的的出租情情况较好好，其良良好的出出租率有有其客观观原因：良好的的区位优优势；大大厦内部部配套齐齐全、装装修精良良。（2）华亭亭大厦周周边虽有有部分写写字楼出出租率较较高，但但开发大大厦19986年年就已经经开始出出租，华华孚写字字楼19997年年开始出出租，另另因其租租金较低低，

41、面积积分割灵灵活，因因此，其其出租率率相对较较高。而而万盛大大厦和金金洲大厦厦出租率率较低。可可见该区区域中、低低档写字字楼供应应量仍较较大，有有过剩现现象。苏州市写字字楼市场场行业分分布现状状一览表表案 名名业态分布行政办公金融业贸易物流制造业建筑业教育科研咨询服务业业房地产能源化工生物医药电子电工总计高档国际大厦130000004300222金狮大厦00121250518281770中档加城大厦033465212712449国际经贸大大厦 1216752618130869东环大厦12702233111225低档华孚大厦00321308400223开发大厦006133412240742金洲大

42、厦00206006000216总计1574926281520812017434316从苏州市现现有办公公楼的行行业分布布上看，目目标客层层主要集集中在咨咨询服务务类、贸贸易、电电子电工工、制造造业、物物流等行行业，对对写字楼楼的需求求主要集集中在咨咨询服务务、贸易易等相关关企业！5、苏州市市写字楼楼配套情情况：写字楼相关关配套一一览表 配配套案名停车位电梯数餐厅吸烟区通讯系统保安系统消防系统中央空调通信增强系系统增强系统卫星电视系统园区国际大厦150个6有有有有有有有有世纪金融大厦150个7有有有有有有有有金狮大厦120个5有有有有有有有有国际经贸大厦90个5有有有有有有无无加城大厦116个3

43、无有有有有有无无综艺开元50个4无有有有有有无无万盛大厦50个4无无无有有有无无金洲大厦30个3无无无无有无无无华福大厦60个2无无无无有无无无开发大厦30个2无无无无有有无无协和大厦25个5有无无有有有无无东环大厦约40个2无有无无有有无无华孚大厦无2无无无无有无无无嘉登大厦约30个2无无无无有无无无中高档写字字楼配套套设施齐齐全，尤尤其在停停车位、电电梯数量量与质量量、安保保监控系系统、中中央空调调系统考考虑周备备。6、小结总体上讲，苏苏州市投投入使用用的写字字楼租售售情况较较好。苏州市以制制造型企企业为主主，从写写字楼的的入住企企业来看看，行业业主要分分布在物物流、贸贸易、咨咨询商务务等

44、，商商业、流流通类企企业不多多，所以以从苏州州的发展展来看，写写字楼发发展前景景不容乐乐观。从区域房产产上讲，金金阊区的的规划是是，着重重发展仓仓储和物物流，预预计将兴兴建仓库库和物流流中心，其其房价将将不会有有很大的的上升，该该地区的的升值潜潜力不大大。苏州写字楼楼市场的的供应量量很大，就就华亭大大厦周边边尚有空空余的写写字楼还还是很多多，如万万盛大厦厦、金洲洲大厦，且且规模较较大。 由此可见：本案定定位为写写字楼将将面临较较大风险险第四章：小小高层和和高层住住宅物业业调查分分析一、小高层层和高层层物业发发展沿革革及特点点两年前苏州州住宅商商品房还还以多层层为主，但但随着苏苏州经济济的持续续

45、高涨，居居民可支支配收入入的不断断升高，居居民开始始寻求更更高品质质的居住住条件，在在这种需需求的推推动下，小小高层和和高层全全面发展展，成了了市场供供应的主主体。小高层和高高层的发发展与土土地拍卖卖有直接接关系，地地价翻了了几翻，土土地成了了极其宝宝贵的资资源。以以苏州工工业园区区为例，该该区域土土地达到到了每亩亩2500万元。如如果建普普通住宅宅要达到到每平方方米70000元元才能保保本，这这样的价价格对一一般购房房户是难难以接受受的。有有资料显显示，在在深圳、上上海、北北京、广广州等地地，小高高层物业业和高层层已成为为如今购购房者消消费的新新时尚，因因而十分分地走俏俏。据调调查，在在各地

46、的的房地产产市场中中，小高高层和高高层的整整体出售售价不仅仅没有打打折，反反而还提提高了55%，但但我们也也要看到到，由于于目前苏苏州小高高层和高高层的供供应结构构失调，形形成需求求强劲、去去化速度度相对较较慢的怪怪现象。目前多层住住宅仍是是许多苏苏州市民民的首选选，多层层的确避避免了高高层的许许多不足足，一梯梯两户，基基本户户户朝南，采采光、通通风均十十分理想想。但多多层住宅宅窖率相相对比较较低，无无疑会增增加成本本，拉高高房价，稍稍微便宜宜一点的的大多位位于偏远远的郊区区，一般般家庭难难以承受受。另外外，多层层住宅一一般不带带电梯，不不适合老老人和孩孩子上下下楼。为为节约用用地，多多层住宅

47、宅在设计计时要考考虑面宽宽，造成成小开间间、大进进深，忽忽略了人人的需要要。更由由于地价价问题，不不少小区区还容易易牺牲绿绿地来换换取面积积，造成成两栋楼楼间的间间距往往往会较为为狭小，小小区的视视线及通通透性受受到影响响。相对多层而而言，小小高层和和高层物物业都配有电电梯，上上下便利利，管理理现代化化、房屋屋实用率率高，物物管费相相应较低低，安逸逸清静。此此类物业业一般所所在的位置置都属于于黄金地地段，周周围有：学校、医医院、市市场、银银行等配配套设施施都十分分齐全，物物业升值值潜力大大。当然高层住住宅也存存在通风风、采光光不良，私私密性差差，高容容积率造造成生活活品质下下降、住住户的舒舒适

48、性得得不到满满足等缺缺憾。另另外，高高层还存存在开发发周期长长、造价价高等缺缺点。二、在售小小高层、高高层楼盘盘调查分分析1、房型供供应量分分析 案名房型湖畔花园加城湖滨公公寓天翔花园湖左岸万杨香樟星海人家总计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名一房一厅一一卫196.07%190.63二房二厅一一卫196.07%4010.211%591.96二房二厅二二卫4113.100%305.21%712.35三房二厅二二卫66368.633%21167.411%24061.222%28040%3448.588%46079.866%188862.588四房二厅二二卫21622.36

49、6%237.35%11228.577%42060%3245.711%305.21%83327.611四房三厅三三卫80.83%80.27五房二厅二二卫569.72%561.86五房三厅二二卫90.93%90.30五房三厅三三卫60.62%60.20六房二厅二二卫45.7140.13六房三厅二二卫20.21%20.06六房三厅三三卫606.21%601.99七房二厅三三卫20.21%20.06合计966313392700705763017分析：目前市场场上供应应量最多多的户型型为三房房二厅二二卫，占占总供应应量的662.558%。主主要是这这种房型型比较适适合核心心家庭居居住，但但供应量量过大，

50、市市场空间间逐渐变变小。市场供应应量排名名第二的的为四房房二厅二二卫，这这个房源源主要被被二次置置业，改改善居住住环境的的家庭所所消化，市市场空间间不错，但但由于总总价过高高，使得得该房型型的去化化速度较较慢。二房二二厅二卫卫（包括括二房二二厅二卫卫）以下下的房型型供应量量仅占总总供应量量的4.93%，且这这些房型型的面积积一般在在1155平方米米以下，因因为总价价低，为为工薪阶阶层所接接受，市市场需求求空间大大，去化化速度很很快，往往往一开开盘即被被抢购一一空，这这些房型型也是目目前市场场供应的的空隙点点。2、户型面面积配比比分析面积分组套型数量比例累计比率60-800m2381.25%-8

51、1-1000m22300.99%2.44%101-1110mm2002.44%111-1120mm22096.93%9.37%121-1130mm2561.86%11.233%131-1140mm280526.688%37.911%141-1150mm253717.800%55.711%151-1160mm252517.400%73.111%161-1170mm21976.53%79.644%171-1180mm2762.52%82.166%181-1190mm21615.34%87.5%191-2200mm21264.18%91.688%201m22以上2578.52%100%合 计3017

52、100%从上面的面面积分组组统计资资料可以以看出：市场上供供应最多多的面积积在1331-1160mm2之间，市市场占有有率为661.888%，总总套数在在18667套，市市场供应应趋于饱饱和，未未来需求求较小，目目标客源源面已经经非常窄窄。市场上供供应的结结构严重重失调，房房型面积积过大，121m2以上的房源市场占有率为90.83%，相对于目前的居民收入而言，该面积以上的房子销售去化较慢。161mm2以上的的房源供供应市场场占有率率为444.499%，供供应比例例明显过过大，从从所调查查的在售售楼盘来来看，销销售完或或者预定定的房型型面积990%都都在1660平方方米以下下，1660平米米以上

53、的的套型剩剩余供应应量非常常庞大，市市场风险险不容忽忽视。1200m2以下的的市场供供应占有有率仅为为9.337%，但但由于面面积小，所所以总价价相对较较小，市市场承接接面宽。而而且从对对6044名参加加22届届的群众众就所需需面积作作的调查查分析： 600平方以以下占44.644%；660880平方方米占227.115%；811000平方米米占355.600%；11011200平方米米占222.022%；11211500平方米米占9.77%；1551平方方米以上上占0.83%，可以以很简单单的计算算出，需需要住房房面积在在1200平方米米以下的的购房者者占总数数的899.411%，据据此我们

54、们也可以以得出结结论：中中小套型型房源的的市场需需求非常常强劲。3、价格分分析案 名名价格范围（元/m22）均 价（元/m22）主力面积（m2）主力总价(万元)楼层差价（元/m22）物业收费（元/m22月）湖畔花园3300-65000510018091.80050-20001.5加城湖滨公公寓/500013065.000/1.5天翔花园3750-46000400015060.000501.0春之交响3800-540004600183.66684.500501.5白领公寓5950-720007000220154.0001003.0分析：各楼盘均均价都在在40000元/m2以上楼层差价价在500-

55、1000元/m2主力总价价在600-1550万元元/套，市市场承接接能力差差，销售售去化慢慢。同时也可可以看出出各个楼楼盘的主主力户型型面积趋趋于大户户型，主主力面积积范围在在1300-2220m22，供应应结构明明显脱离离市场需需求，楼楼市风险险过大。从23届房房交会上上成交的的1600套房子子来看，也可以很明显的反映出房价的结构，这次房交会成交商品房平均单价达到3993元，其中，单价在每平方米3000元以下的仅为2套；3000元到4500元的占了大头、为139套；5000元以上的别墅有12套。3000元以下的固然寥寥无几，实际上就是3500元以下的也为数很少，多数价位要在3800元以上。

56、4、相关配配套比较较表案名配套湖畔花园加城湖滨天翔花园春之交响白领公寓星海人家湖左岸配套占有率率中庭100%停车场地上14.299%停车场地下85.711%水景71.433%GOLF14.299%会所游泳池42.866%视听室57.144%网球场28.577%便利店14.299%健身房57.144%咖啡厅57.144%从比较表上上可以看看出：中庭是绝绝大部分分楼盘都都选择设设置的配配套，因因为这样样能提高高楼盘的的总体形形象，避避免了小小区整体体布局呈呈兵营式式而显得得很单调调。绝大部分分楼盘的的停车场场设置都都选择地地下停车车场，主主要是空空间利用用率高，同同时也降降低了人人防成本本，地面面

57、的绿化化面积更更好配置置。水景也是是绝大部部分楼盘盘都设置置的配套套，迎合合了消费费者的亲亲水情 结。目前会所所绝大部部分楼盘盘都设置置（除了了周边配配套非常常完善），会会所给业业主提供供了生活活上的配配套，也也给业主主之间的的交流提提供了一一个很好好的平台台。随着竞争争的激烈烈，各个个楼盘都都在寻求求差异化化竞争，主主要体现现在配套套设置上上，出现现了例如如GOLLF、游游泳池等等软件配配套。5、客源客客层分析析目前楼市消消费群最最主要由由以下四四种：首先是日日益增多多的外地地来苏人人员成为为住房消消费的生生力军，仅仅引进人人才这一一群体，今今年以来来，苏州州市已接接收毕业业生2.1万人人，

58、其中中一半是是外地生生源，同同时引进进外地在在职人员员40000多人人.他们们都有住住房需求求。城市建设设力度的的加大，截截至022年底，拆拆迁办共共颁发市市区房五五拆迁许许可证889张，项项目899个，已已经拆迁迁结束项项目800%。许许可拆迁迁总建筑筑面积1130447700.999平米，其其中住宅宅75441577.633平米；许可拆拆迁总户户数为1114660户，其其中住宅宅88995户。这这些动迁迁户都有有住房需需求，加加大了购购房队伍伍，大大大增加了了市场有有效需求求。人们的追追涨心理理加剧了了房源的的紧张,投资客客成为主主流,尤尤以台湾湾,上海海,浙江江等地外外来投资资者出手手大

59、方,园区万万杨香樟樟有半栋栋楼就是是被一位位上海客客户买走走的,一一下子买买了500多套。中介公司司介入炒炒作行列列，某公公司的中中介信息息栏目一一共公布布56套套房源,有299套是全全新毛坯坯房乃至至期房。6、小结1、目前高高层住宅宅去化较较慢，主主要是供供应结构构失调，总总价偏离离绝大部部分消费费者的承承受力。2、1200-1660平米米的房源源供应相相对消费费能力明明显过剩剩，市场场风险大大。3、1600平米以以上的房房源市场场目标客客源面窄窄，去化化速度非非常慢。4、（）1220平米米以下的的房源供供应短缺缺，而去去化速度度快、市市场需求求强劲，市市场空隙隙明显。 三、精装修修酒店式式

60、公寓市市场分析析1、现有个个案情况况（表一一）案名建筑面积（mm2）规划户数（套套）面积范围（mm2）主力总价（万万元）苏州凯悦2.3万36040-90020时代晶华3.4万25042-72225-400玄妙广场约1.2万万17040-60024-366狮山丽晶约1.7万万42029-42219石路中心广广场约1.1万万23632-70030合计9.714362、潜在竞竞争性个个案（表表二）自由之邑4.6万76040-700未开盘都市E站2.8万50035-55523（未开开盘）合计7.4万1260/3、市场分分析苏州的精装装修公寓寓房的从从20002年88月苏州州凯悦的的开盘到到现在已已经经