房地产投资项目敏感性分析

1、房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。一、敏感性性分析步步骤敏感性分析析一般按按以下步步骤进行行：1、确定影影响因素素影影响项目目经济效效果的因因素很多多，我们们必须抓抓住主要要因素，对对于房地地产开发发项目而而言，主主要敏感感性因素素有投资资额、建建设期、建建筑面积积、租金金、销售售价格等等。2、确定分分析指

2、标标作作为敏感感性分析析的经济济指标一一般要和和我们项项目经济济分析指指标一致致，常用用的有利利润、利利润率、净净现值、内内部收益益率、投投资回收收期等。3、计算各各影响因因素在可可能的变变动范围围内发生生不同幅幅度变动动所导致致的项目目经济效效果指标标的变动动效果，建建立一一一对应的的关系，并并用图、表表的形式式表示出出来1、确定敏敏感因素素，对方方案的风风险作出出判断敏感性分析析既可用用于静态态分析，也也可用于于动态分分析。例：某公司司准备开开发一住宅，预预计开发发面积11万平方方米，开开发固定定成本1120万万元，每每平方米米变动成成本6000元，预预计售价价10000元/，销售售税率5

3、5%，计计算该项项目的预预期利润润并进行行敏感性性分析。解：按盈亏亏平衡分分析公式式：PX = C(F) + UUX + EE(x)该开发项目目的预期期利润：E(xx) = PX（11- 55%）- UX - C(F)= 1000011955%-116000-1120 = 2230万万元按题意，要要对预期期利润进进行敏感感性分析析，此时时分析指指标是预预期利润润。在盈盈亏平衡衡分析中中，计算算预期利利润是假假定其他他参数都都是确定定的，但但是实际际上由于于市场的的变化，模模型中的的每个参参数都会会发生变变化，使使原来计计算的预预期利润润、盈亏亏平衡点点失去可可靠性，作作为投资资者希望望事先知知

4、道哪个个参数对对预期利利润影响响大、哪哪个参数数影响小小，通过过对敏感感因素的的控制，从从而使投投资过程程经常处处于最有有利的状状态下。对对盈亏平平衡分析析中的利利润指标标进行敏敏感性分分析，主主要研究究与分析析有关参参数发生生多大变变化会使使盈利转转为亏损损、各参参数变化化时对利利润变化化的影响响程度、各各参数变变动时如如何调整整销售量量以保证证原有目目标利润润的实现现等。1、有关参参数发生生多大变变化可使使盈利转转为亏损损单单价、单单方变动动成本、销销售面积积、固定定成本等等各因素素的变化化都会影影响预期期利润的的高低，并并且当变变化达到到一定程程度，就就会使项项目利润润消失，进进入盈亏亏

5、临界状状态，使使企业经经营状况况发生质质变。通通过敏感感性分析析，可以以提供能能引起预预期目标标利润发发生质变变时的各各个参数数变化的的界限。单价的最最小值当开发利润润为0时时，利用用盈亏平平衡公式式可得P1（11-5%）-66001-1120=0P = 7757.89元元/当售价价降至7757.89元元，即单单价降低低24.2%，项项目由盈盈利转为为盈亏平平衡，如如果进一一步降低低，则出出现亏损损。单方变动动成本的的最大值值单方变动成成本上升升会使项项目利润润下降并并逐渐趋趋近于00，此时时的单方方变动成成本是该该项目能能忍受的的最大值值。10001（11-5%）-UU1-1200=0U =

6、 8830元元/单方变变动成本本上升到到8300元，即即单方变变动成本本上升338.33%时，该该项目利利润降至至0。固定成本本最大值值固定成本上上升也会会使项目目利润下下降，并并逐步趋趋于010001（11-5%）-66001- C(FF)=00C(F) = 3350万万元，固固定成本本增至3350万万元，即即固定成成本增加加1911.7%时，该该项目利利润降为为0。销售建筑筑面积的的最小值值销售面积的的最小值值，即盈盈亏临界界点的销销售量为为销售量= C(FF)/P（11-5%）-UU=1120000000/110000（11-5%）-6600=34429说明如果销销售计划划只完成成34.

7、3%(34229/1100000)，则则该项目目的预期期利润降降为0。2、各参数数变化对对利润变变动的影影响程度度各各参数变变化都会会引起利利润的变变动，但但其影响响程度各各不相同同，有的的参数发发生微小小变化，就就会使利利润发生生很大的的变化，说说明利润润对这些些参数的的变化十十分敏感感，我们们称其为为敏感因因素，与与此相反反，有些些参数发发生变化化后，利利润的变变动并不不大，反反应较迟迟钝，称称其为不不敏感性性因素。反映敏感程程度的指指标是敏敏感系数数，计算算公式为为敏感系数 = 目目标值变变动百分分比/参参量值变变动百分分比单价的敏敏感程度度设单价价增长220%，则则P=110000（1

8、1+200%）=12000元按12000元计算算，利润润=12200（1-5%）1-66001-1120=4200万元利润原为2230万万元，其其变动百百分比=（4220-2230）/2300=822.6%单价的敏感感系数=82.6/220=44.133结果说明：单价对对项目利利润的影影响很大大，从百百分率来来看，利利润是以以4.113倍的的速率随随单价变变动。因因此，提提高单价价是提高高项目盈盈利最有有效的手手段，价价格下跌跌也将是是实现利利润的最最大威胁胁，因为为单价每每降低11%，项项目将失失去4.13%的利润润。所以以投资者者必须格格外对单单价予以以关注,不到万万不得以以，不能能轻言降

9、降价销售售。单方变动动成本的的敏感程程度设单方变动动成本增增长200%，则则U = 6000（11+200%）=7200元按720元元单方变变动成本本计算利润=100001（11+5%）-77201-1120=1100万元利润原为2230万万元，其其变动百百分比=（1110-2230）/2300=-552.22%单方变动成成本的敏敏感系数数=-552.22/200=-22.611计算结果表表明，单单方变动动成本对对利润的的影响程程度要比比单价小小，单方方变动成成本每上上升1%，利润润将减少少2.661%。虽虽然单方方变动成成本对利利润的影影响程度度较单价价小，但但敏感系系数的绝绝对值大大于1，

10、说说明单方方变动成成本的变变化造成成利润更更大的变变化，仍仍属于敏敏感因素素。固定成本本的敏感感程度设设固定成成本增长长20%，则FF（X）= 1220（11+200%）=1444元按此固定成成本计算算利润=100001（11+5%）-66001-1144=2066万元利润原为2230万万元，其其变动百百分比=（2006-2230）/2300=-110.443%固定成本的的敏感系系数=-10.43/20=-0.52计算结果表表明，固固定成本本对利润润的影响响程度很很小，固固定成本本每增加加1%，利利润将减减少0.52%，敏感感系数的的绝对值值小于11，属于于不敏感感因素。销售量的的敏感程程度设

11、销售量增增长200%，则则X = 1000000（11+200%）=120000按120000计算利润=10000120000（1+5%）-60001220000-122000000=3000万元利润原为2230万万元，其其变动百百分比=（3000-2230）/2300=300.433%销售量的敏敏感系数数=300.433/200=1.52通过上述计计算，表表明影响响开发公公司预期期利润的的诸多因因素中，最最敏感的的是单价价，其次次是单方方变动成成本，第第三是销销售量，最最后是固固定成本本。其中中敏感系系数为正正值，表表明它与与利润同同向增减减；敏感感系数为为负值，表表明它与与利润反反向增减减

12、。敏感系数提提供了各各因素变变动百分分比和利利润变动动百分比比之间的的比例，但但不能直直接显示示变化后后利润的的值，为为了弥补补不足，可可编制敏敏感分析析表，列列出各因因素变动动百分比比及相应应的利润润值。单因素变动动敏感分分析表利润变动百百分比因因素-20%-10%0+10%+20%单价40135230325420单方变动成成本350290230170110固定 成 本本254242230218206销售售量160195230265300一般般各因素素变动百百分比通通常以20%为范围围，便可可以满足足实际需需要，上上表以110%为为间隔，也也可按需需要改为为5%为为间隔。列表表法的缺缺点是不

13、不能连续续表示变变量之间间的关系系，为此此又可以以用敏感感分析图图来表示示。图图中横轴轴代表单单方变动动成本、固固定成本本、销售售量、单单价等各各因素变变动百分分比，纵纵轴代表表利润。以以单方变变动成本本为例，根根据原来来的目标标利润点点（0、2230）和和单方变变动成本本变化后后的点（+20%、1110），画画出单方方变动成成本线，这这条直线线反映单单方变动动成本不不同变化化水平时时所对应应的利润润值和利利润变动动百分比比。其它它影响因因素的直直线画法法与此类类似。这这些直线线与利润润线的夹夹角越小小，对利利润的影影响越大大，说明明对利润润的敏感感程度越越高。房地产投资资项目敏敏感性分分析(

14、二二)下面面以净现现值和内内部收益益率指标标为例，说说明动态态评价指指标的敏敏感性分分析：例：某开发发公司计计划投资资1亿元元开发写写字楼，建建设期55年，项项目寿命命周期330年，项项目投资资收益率率不低于于10%，正常常情况下下该项目目的投资资及收入入、支出出情况:表1投资资方案收收入、支支出正常常情况（单位位：万元元）年份项目投资额额营业收入营业成本净现金流量量10%贴现现系数净现值=-=11000-100000.90991-909.1022000-200000.82446-16522.8003300080080-228000.75113-17122.9664200090080-1180

15、00.68330-805.9452000100090-109000.62009-676.7861000859150.56445516.5527120010011000.51332564.552830150010513954.558826358.69合计1000003940002850265500-1682.15注：表示示每年的的数值贴现系系数=11/（11+100%）nn4.555822的由来来将将递延年年金视为为第8年年末的普普通年金金，求出出递延年年期末（第第七年末末）的现现值，公公式为PP = A（1+i）nn-1/i（1+i）nnP7 = 113955（11+100%）223-11/1

16、10%（11+100%）223=1139558.8833再将将此值调调整到期期初P0 = PP711/（11+100%）nn=133958.88831/（11+100%）77=133954.555822试对该项目目的内部部收益率率、净现现值进行行敏感性性分析？解：1、计算正正常情况况下项目目的净现现值和内内部收益益率根据表1计计算可知知：净现现值（NNPV）=16882.115万元元运用线性插插值法确确定内部部收益率率（IRRR）已知公公式IRRR = i1+NPVV1/（NNPV11-NPPV2）（i22-i11）当i=122%时：NPVV=3444.77万元当i=133%时：NPVV=-1

17、152.76万万元所以：IRRR = 122%+3344.7/3444.7-（-1152.76）（113%-12%）=112.669%2、项目投投资额增增加的敏敏感性分分析假假设该项项目投资资额增加加10%，即增增加10000万万元，由由于该项项目的建建设期为为五年，这这10000万元元增加到到不同的的年份对对净现值值和内部部收益率率将有不不同的影影响。假假设第一一年增加加10000万元元，计算算过程：表2：增加加投资敏敏感性分分析（单位位：万元元）年份项目投资额额营业收入营业成本净现金流量量10%贴现现系数净现值=-=12000-200000.90991-18188.20022000-200

18、000.82446-16522.8003300080080-228000.75113-17122.9664200090080-118000.68330-805.9452000100090-109000.62009-676.7861000859150.56445516.5527120010011000.51332564.552830150010513954.558826358.69合计1100003940002850255500-773.005根据表2，净净现值（NNPV）=7733.055万元，运用线性插插值法计计算内部部收益率率（IRRR）已知公公式IRRR = i1+NPVV1/（NNPV

19、11-NPPV2）（i22-i11）当当i=100%时：NPVV=7773.005万元元当i=111%时：NPVV=-5548.54万万元所以：IRRR = 100%+7773.05/7773.005-（-5488.544）（111%-110%）=10.58%房地产投资资项目敏敏感性分分析(三三)3、项目建建设周期期延长一一年的敏敏感性分分析项目建设周周期延长长一年，总总投资的的分布将将发生变变化，六六年建设设期的投投资分布布：表3：项目建建设周期期延长一一年敏感感性分析析（单单位：万万元）年份项目投资额额营业收入营业成本净现金流量量10%贴现现系数净现值=-=13000-300000.909

20、91-27277.30022000-200000.82446-16522.8003300080080-228000.75113-17122.9664100090080-1800.68330-122.9455001000904100.62009254.55765001000854150.56445234.2277120010011000.51332564.552830150010513954.558826358.69合计1100003940002850265500-1196.05根据表3，净净现值（NNPV）=11996.005万元元，运用线性插插值法计计算内部部收益率率（IRRR）已知公公式I

21、RRR = i1+NPVV1/（NNPV11-NPPV2）（i22-i11）当当i=100%时：NPVV=11196.05万万元当当i=111%时：NPVV=-1167.79万万元所以：IRRR = 100%+111966.055/111966.055-（-1677.799）（111%-110%）=10.88%4、项目营营业成本本增加110%的的敏感性性分析正常常情况下下，项目目营业成成本为228500万元，增增加100%后增增加到331355万元，假假设增加加的2885万元元营业成成本分布布为：第第三年增增加2000万元元、第四四年增加加85万万元，则则营业成成本变动动后，该该项目的的投资收

22、收支情况况：表4营营业成本本增加110%的的敏感性性分析（单位位：万元元）年份项目投资额额营业收入营业成本净现金流量量10%贴现现系数净现值=-=11000-100000.90991-909.1022000-200000.82446-16522.80033000800280-228000.75113-18633.22242000900165-118000.68330-864.0052000100090-109000.62009-676.7861000859150.56445516.5527120010011000.51332564.552830150010513954.558826358.69

23、合计1000003940003135265500-1473.83根据表4，净净现值（NNPV）=14773.883万元元，运用线性插插值法计计算内部部收益率率（IRRR）已知公公式IRRR = i1+NPVV1/（NNPV11-NPPV2）（i22-i11）当当i=122%时：NPVV=1448.882万元元当当i=133%时：NPVV=-3343.51万万元所以：IRRR = 122%+1148.82/1448.882-（-3433.511）（133%-112%）=12.3%房地产投资资项目敏敏感性分分析(四四)5、价格下下降造成成营业收收入减少少5%的的敏感性性分析营业收入减减少5%，则变

24、变为3774300万元，假假设共计计减少的的19770万元元分布为为：第33年减少少7000万元、第第四年减减少8000万元元、第五五年减少少4700万元，具具体数据据：表5营营业收入入减少55%敏感感性分析析（单单位：万万元）年份项目投资额额营业收入营业成本净现金流量量10%贴现现系数净现值=-=11000-100000.90991-909.1022000-200000.82446-16522.8003300010080-298000.75113-22388.8774200010080-198000.68330-13522.3445200053090-156000.62009-968.6061000859150.56445516.5527120010011000.51332564.552830150010513954.558826358.69合计1000003743002850245800-318.002根据表5，净净现值（NNPV）=3188.022