房地产基本制度与政策2015考点串讲班讲义全

1、2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产基本制度与政策 第10页第六章房地产交易管理制度与政策1.房地产交易管理的形式与原则项目内容形式房地产转让房地产抵押房屋租赁原则自愿公平诚实信用2.房地产交易的基本制度 房地产价格申报制度 房地产价格评估制度 房地产价格评估人员资格认证制度3.房地产价格申报制度项目内容为什么要申报价格因为涉及到国家的税费收益什么情况下必须申报价格（两种）房地产权利人转让房地产房地产抵押权人依法处分抵押房地产时规定转让在转让合同签订90日内向房地产所在地房地产管理部门提出申报价格房地产转让应以申报的成交价格作为缴纳税费的依据成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为

2、缴纳税费的依据4.房地产价格评估制度（三类评估基础，定期公布）5.房地产价格评估人员资格认证制度（两证） 房地产估价师执业资格证书个人具有执业资格 房地产估价师注册证受聘于某家评估公司6.成交价格明显低于正常成交价格的成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续。7.交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估。对重新评估仍有异议的，可向法院起诉。8.房地产交易手续费项目收费规定住宅交易手续费（标准为最

3、高限额，各地可自行确定）住房转让手续费按住房建筑面积收取新建商品住房每平米3元，由转让方承担，经济适用房减半收取存量住房每平米6元，双方各承担50%住房租赁手续费按套收取每套100元，由出租人承担非住宅交易手续费由各省确定9.其他合法的转让方式（一定使房地产权属发生变更） 房地产作价入股； 一方提供土地使用权，另一方提供资金，合资合作； 企业被收购、兼并或合并； 以房地产抵债的； 其他。10.房地产转让的分类项目内容根据转让的对象地面上有建筑物的房地产转让地面上无建筑物的房地产转让土地使用权转让根据土地使用权的获得方式以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让根据

4、转让的方式有偿转让买卖、作价入股等无偿转让房地产赠与、继承等11.房地产转让条件（三条件） 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上； 属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。12.不得转让的情形 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的； 依法收回土地使用权的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 权属有争议的房地产； 未依法登记领取权属证书的房地产； 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。13.房地产转让的程序转让当事人签订书面转让合同。当事人在转让合同签

5、订后到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格。房地产管理部门做出是否受理的答复，予以受理的，当事人按照规定缴纳有关税费。房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书。【关注点】先房后地原则先到房地产管理部门办理房产交易手续，然后凭变更后的房屋所有权证书到土管部门办理土地使用权变更登记。14.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让项目内容转让后的权利原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人转让后的土地使用年限可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限15.转让中发生用途改变的处理 转让之后受

6、让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县政府规划主管部门的同意（土管部门+规划部门）。 签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金。16.划拨土地入市的两种处理方式17.可以不办理出让手续的情况 转让后的土地仍然符合划拨用地条件； 私有住宅转让后仍用于居住的； 出售公有住宅的； 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 根据城市规划土地使用权不宜出让的； 县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形。18.收益金的上缴由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家。

7、转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益。19.商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 办理了预售登记，取得商品房预售许可证，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。20.未取得预售证的限制 不得进行商品房销售或发布广告； 开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金、预定款等费用； 不得参加任何展销活动。21.申请预售许可证提交的资料 商品

8、房预售许可申请表； 开发企业的营业执照和资质证书； 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； 投资开发建设的资金占工程建设总投资25%的比例的证明； 工程施工合同及施工进度说明； 商品房预售方案。22.商品房预售方案的内容 项目基本情况； 建设进度安排； 预售房屋套数； 面积预测及分摊情况； 公共部位和公共设施的具体范围； 预售价格及变动幅度； 预售资金监管落实情况； 住房质量责任承担主体和承担方式； 住房能源消耗指标和节能措施。23.关于预售方案的其他规定预售方案的主要内容发生变更的，应报主管部门备案并公示。暂定资质的房地产开发企业在申请预售证时，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后

9、的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具有独立的法人资格和相应的赔偿能力。24.预售许可证的行政许可及公示项目内容许可符合条件的10日内作出行政许可书面决定，并从作出决定10日内向开发企业颁发预售证开发企业要在10日内一次性公开全部房源开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售不符合条件的，房地产管理部门在受理10日内作出不予许可的书面决定，并告知行政复议或行政诉讼权利公示应将房管部门的准予预售许可公开开发企业应将各种情况在销售现场清晰明示25.商品房预售合同登记备案 开发商应当与承购人签订书面预售合同 开发企业应当自签约之日起30日内，向

10、房产和土管部门办理预售合同登记备案手续两个考点：1.谁去备案开发商2.何时去备案签约后30日内26.商品房现售的条件 开发企业具有营业执照和资质证书； 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。27.商品房销售代理项目特点概念是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式特点必须签订委托合同，中介机构销售时，应向商品房购买人出示商品房

11、的有关证明文件和销售委托书房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其他费用中介机构的销售人员应具有相应的资格条件28.商品房销售中禁止的行为开发企业不得在未解除买卖合同前，将合同标的物的商品房再次销售给他人（一房多卖）。开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。29.商品房预售的中要点规定内涵禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续房屋所有权申请人与登记备案的预购人不一致

12、的，房屋权属登记机关不得为其办理权属登记手续实行实名制购房推行商品房预售合同网上即时备案30.限购的规定对直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，暂停在本行政区域内向其售房： 已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭； 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭； 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。31.商品房合同的计价方式项目内容计价方式（不影响产权登记方式）按套（单元）计价按套内建筑面积计价按建筑面积计价产权登记方式按建筑面积进行登记建筑面积的组成（两部分）套内建筑面积：拥有独立产权分摊的共有建筑面积：拥有共有产权32.面积误差的处

13、理方式 衡量误差的指标当面积存在误差时的处理（两步） 合同有约定的从其约定 合同未作约定的按原则处理33.面积误差处理的基本原则（以3%为界）面积误差比小于等于3%的据实结算（多退少补）面积误差比大于3%时买房人有权退房开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息续表面积误差比大于3%时买房人不退房的实测登记面积大于预测约定面积面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人实测登记面积小于预测约定面积面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人绝对值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人

14、34.中途变更规划、设计发生合法的规划设计变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任。35.保修责任项目内容施工合同中的保修责任是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期从工程竣工验收合格之日起计算购买合同中的保修责任是开发企业向购买人承担责任的保修期从商品房交付之日起计算36.商品房租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以出租。出租商品住

15、房的，应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。37.不得出租的情形 属于违法建筑的； 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； 违反规定改变房屋使用性质的； 其他。38.租赁用途和房屋使用要求承租期间确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同。承租人与第三者互换房屋时，应当征得出租人同意，原租赁合同终止，新的承租人与出租人另行签订租赁合同。39.租赁期限 租赁期不得超过20年，超过20年部分无效 租赁期满可续订合同，约定的租赁期不得超过20年40.商品房屋租赁关系保护在租赁期内，因赠与、析产、继承

16、或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效（买卖不破租赁）。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权（承租人优先购买权）。41.租赁登记备案的内涵 概念 租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登记备案。 时间 租赁合同签订后30日内，到租赁房屋所在地的房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。42.房屋转租经出租人书面同意，可以转租，订立转租合同，也应备案。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。转租人享有并承担新的合同规定的权利义务，并且应当

17、履行原租赁合同规定的承租人的义务。未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。43.房地产抵押的概念指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。44.城市房地产管理法规定的抵押条件项目内容房地合一时依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的，无论土地使用权来源是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押单纯的土地土地必须以出让方式取得才能抵押45.物权法的规定项目内容可以抵押的财产建筑物和其

18、他土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物不得抵押的财产土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位所有权、使用权不明或者有争议的财产 依法被查封、扣押、监管的财产46.城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的财产 权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 依法不得抵押的其他房地产。47.房地产抵押的一般规定可合并抵押，也可分割抵押，

19、还可以再抵押。房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限。抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案。中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过。以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董事会或股东大会通过。有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年

20、限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）。企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管

21、。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，就当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押

22、权的除外。48.抵押价值房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款。49.法定优先受偿款主要包括（两大类） 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额50.房地产估价师在抵押估价中应尽的职责 了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况； 必要时对委托人提供的情况和资料进行核查； 全面、细致地了解估价对象，进行实地查勘等； 处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值的意见及理由。51.抵押估价报告的有效期房地产抵押报告应用有效期从估价

23、报告出具之日起计，不得超过一年。市场价格变化较大时，可缩短。52.登记的效力抵押权自登记时设立，而非抵押合同签订时。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押物不具有优先受偿权。53.抵押后证书的处理在证书上作记录，并颁发他项权利证书。证书依然归抵押人收存，对抵押权人颁发他项权利证书。（注意抵押权人不能扣押证书）54.最高额抵押权的概念是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，是为担保将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。55.最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理当事人同意的，可以转让最高额抵押担保的债权范围。部分债权转让的，

24、最高额抵押权不得转让，有约定的除外。抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。56.有下列情况之一，抵押权人的债权确定 约定的债权确定期间届满； 没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； 新的债权不可能发生； 抵押财产被查封、扣押； 债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。57.抵押物的权属抵押权为价值权而非实体权。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制。58.抵押物的转让抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足由债务人清偿。59.抵押物价值减少时的处理如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人