房地产企业营销经营流程

1、房地产营销销经营流流程目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc78015045 前 言言 PAGEREF _Toc78015045 h 1 HYPERLINK l _Toc78015046 第一章综综述 PAGEREF _Toc78015046 h 1 HYPERLINK l _Toc78015047 第一节 基本概概念 PAGEREF _Toc78015047 h 1 HYPERLINK l _Toc78015048 一、房地产产相关概概念 PAGEREF _Toc78015048 h 1 HYPERLINK l _Toc78015049 二、房地产产开发与与经营业

2、业相关概概念 PAGEREF _Toc78015049 h 2 HYPERLINK l _Toc78015050 三、房地产产开发与与经营业业的纳税税评估 PAGEREF _Toc78015050 h 3 HYPERLINK l _Toc78015051 第二节 经营特特点 PAGEREF _Toc78015051 h 3 HYPERLINK l _Toc78015052 一、经营概概况 PAGEREF _Toc78015052 h 3 HYPERLINK l _Toc78015053 二、经营分分类 PAGEREF _Toc78015053 h 3 HYPERLINK l _Toc78015

3、054 三、经营流流程 PAGEREF _Toc78015054 h 4 HYPERLINK l _Toc78015055 四、会计核核算 PAGEREF _Toc78015055 h 7 HYPERLINK l _Toc78015056 五、应税特特征 PAGEREF _Toc78015056 h 9 HYPERLINK l _Toc78015057 第二章 评估估方法 PAGEREF _Toc78015057 h 12 HYPERLINK l _Toc78015058 第一节 假设法法 PAGEREF _Toc78015058 h 12 HYPERLINK l _Toc78015059 一

4、、环境适适用 PAGEREF _Toc78015059 h 12 HYPERLINK l _Toc78015060 二、具体应应用 PAGEREF _Toc78015060 h 13 HYPERLINK l _Toc78015061 第二节 SPPSS应应用法 PAGEREF _Toc78015061 h 18 HYPERLINK l _Toc78015062 一、环境适适用 PAGEREF _Toc78015062 h 18 HYPERLINK l _Toc78015063 二、具体应应用 PAGEREF _Toc78015063 h 19 HYPERLINK l _Toc78015064

5、第三节 系统预预警法 PAGEREF _Toc78015064 h 21 HYPERLINK l _Toc78015065 一、环境适适用 PAGEREF _Toc78015065 h 21 HYPERLINK l _Toc78015066 二、具体应应用 PAGEREF _Toc78015066 h 22 HYPERLINK l _Toc78015067 第三章 评估指指标 PAGEREF _Toc78015067 h 25 HYPERLINK l _Toc78015068 第一节 会计报报表指标标 PAGEREF _Toc78015068 h 25 HYPERLINK l _Toc7801

6、5069 一、指标基基础 PAGEREF _Toc78015069 h 25 HYPERLINK l _Toc78015071 二、指标确确定 PAGEREF _Toc78015071 h 28 HYPERLINK l _Toc78015071 三、指标附附件41 HYPERLINK l _Toc78015072 第二节 纳税问问题指标标 PAGEREF _Toc78015072 h 66 HYPERLINK l _Toc78015073 一、指标基基础 PAGEREF _Toc78015073 h 66 HYPERLINK l _Toc78015074 二、指标确确定 PAGEREF _To

7、c78015074 h 71 HYPERLINK l _Toc78015075 三、指标附附件 PAGEREF _Toc78015075 h 77 HYPERLINK l _Toc78015076 附录 法规政政策 PAGEREF _Toc78015076 h 1011 HYPERLINK l _Toc78015077 附录一 营营业税法法规 PAGEREF _Toc78015077 h 1011 HYPERLINK l _Toc78015078 中华人民共共和国营营业税暂暂行条例例 PAGEREF _Toc78015078 h 1011 HYPERLINK l _Toc78015079 中华

8、人民共共和国营营业税暂暂行条例例实施细细则 PAGEREF _Toc78015079 h 1044 HYPERLINK l _Toc78015080 土地使用权权转让及及出售建建筑物和和经济权权益转让让 征收营营业税具具体办法法 PAGEREF _Toc78015080 h 1100 HYPERLINK l _Toc78015081 转发国家税税务总局局关于印印发营业业税问题题解答（之之一）的的通知（节节选） PAGEREF _Toc78015081 h 1133 HYPERLINK l _Toc78015082 转发国家税税务总局局关于房房产开发发企业销销售不动动产 征收营营业税问问题的通通

9、知 PAGEREF _Toc78015082 h 1177 HYPERLINK l _Toc78015083 北京市地方方税务局局关于进进一步加加强北京京市房地地产市场场营业税税优惠政政策执行行管理工工作的通通知 PAGEREF _Toc78015083 h 1199 HYPERLINK l _Toc78015084 财政部、国国家税务务总局关关于营业业税若干干政策问问题的通通知 PAGEREF _Toc78015084 h 1233 HYPERLINK l _Toc78015085 附录二 企企业所得得税法规规 PAGEREF _Toc78015085 h 1288 HYPERLINK l

10、_Toc78015086 中华人民共共和国企企业所得得税暂行行条例 PAGEREF _Toc78015086 h 1288 HYPERLINK l _Toc78015087 中华人民共共和国企企业所得得税暂行行条例实实施细则则 PAGEREF _Toc78015087 h 1311 HYPERLINK l _Toc78015088 财政部、国国家税务务总局关关于企业业所得税税几个具具体问题题的通知知 PAGEREF _Toc78015088 h 1411 HYPERLINK l _Toc78015089 关于印发北北京市地地方企业业所得税税税前扣扣除办法法的通知知 PAGEREF _Toc78

11、015089 h 1422 HYPERLINK l _Toc78015090 国家税务总总局关于于外商投投资房地地产开发发经营企企业所得得税管理理问题的的通知 PAGEREF _Toc78015090 h 1566 HYPERLINK l _Toc78015091 国家税务总总局关于于房地产产开发有有关企业业所得税税问题的的通知 PAGEREF _Toc78015091 h 1588 HYPERLINK l _Toc78015092 关于修改和和完善我我市企业业所得税税定率征征收办法法的通知知（节选） PAGEREF _Toc78015092 h 1622 HYPERLINK l _Toc78

12、015093 关于修订企企业所得得税纯益益率和定定额征收收办法的的通知（节选） PAGEREF _Toc78015093 h 1644 HYPERLINK l _Toc78015094 印发北京市市地方税税务局关关于对部部分城乡乡集体企企业、私私营企业业实行企企业所得得税定率率征收的的暂行办办法的通通知（节选） PAGEREF _Toc78015094 h 1655 HYPERLINK l _Toc78015095 附录三 土土地增值值税法规规 PAGEREF _Toc78015095 h 1688 HYPERLINK l _Toc78015096 中华人民共共和国土土地增值值税暂行行条例 P

13、AGEREF _Toc78015096 h 1688 HYPERLINK l _Toc78015097 中华人民共共和国土土地增值值税暂行行条例实实施细则则 PAGEREF _Toc78015097 h 1699 HYPERLINK l _Toc78015098 关于土地增增值税若若干政策策及征收收管理问问题的通通知 PAGEREF _Toc78015098 h 1744 HYPERLINK l _Toc78015099 关于对旧城城改造成成片开发发转让房房地产征征免土地地增值税税政策和和征管问问题的通通知 PAGEREF _Toc78015099 h 1777 HYPERLINK l _To

14、c78015100 北京市地方方税务局局转发国国家税务务总局关关于认真真做好土土地增值值税征收收管理工工作的通通知 PAGEREF _Toc78015100 h 1788 HYPERLINK l _Toc78015101 北京市地方方税务局局关于明明确土地地增值税税征收管管理若干干问题的的通知 PAGEREF _Toc78015101 h 1799 HYPERLINK l _Toc78015102 北京市地方方税务局局关于进进一步明明确土地地增值税税征收管管理若干干问题的的通知 PAGEREF _Toc78015102 h 1811 HYPERLINK l _Toc78015103 附录四 房

15、房产税（城城市房地地产税）、城城镇土地地使用税税法规 PAGEREF _Toc78015103 h 1822 HYPERLINK l _Toc78015104 中华人民共共和国房房产税暂暂行条例例 PAGEREF _Toc78015104 h 1822 HYPERLINK l _Toc78015105 北京市施行行中华华人民共共和国房房产税暂暂行条例例的细细则（修修正） PAGEREF _Toc78015105 h 1844 HYPERLINK l _Toc78015106 财政部税务务总局关关于房产产税若干干具体问问题的解解释 和暂行行规定 PAGEREF _Toc78015106 h 18

16、5 HYPERLINK l _Toc78015107 北京市财政政局、北北京市地地方税务务局关于于明确房房产税、城城镇土地地使用税税、城市市房地产产税有关关政策和和征管问问题的通通知 PAGEREF _Toc78015107 h 1899 HYPERLINK l _Toc78015108 关于城市房房地产税税有关政政策和征征管问题题的通知知 PAGEREF _Toc78015108 h 1911 HYPERLINK l _Toc78015109 印发关于于我市部部分涉外外税收实实行属地地征收的的实施意意见的的通知 PAGEREF _Toc78015109 h 1955 HYPERLINK l

17、_Toc78015110 北京市财政政局、北北京市地地方税务务局关于于城市房房地产税税纳税义义务人问问题的补补充通知知 PAGEREF _Toc78015110 h 1977 HYPERLINK l _Toc78015111 北京市地税税局关于于转发国国家税务务总局关关于外商商投资企企业征收收城市房房地产税税若干问问题的通通知 PAGEREF _Toc78015111 h 1977 HYPERLINK l _Toc78015112 北京市财政政局、北北京市地地方税务务局关于于明确房房产税、城城镇土地地使用税税、城市市房地产产税有关关政策和和 征管问问题的通通知 PAGEREF _Toc7801

18、5112 h 1999 HYPERLINK l _Toc78015113 附录五 其其他法规规 PAGEREF _Toc78015113 h 2022 HYPERLINK l _Toc78015114 中华人民共共和国城城市房地地产管理理法 PAGEREF _Toc78015114 h 2022 HYPERLINK l _Toc78015115 城市房地产产开发经经营管理理条例 PAGEREF _Toc78015115 h 2122 HYPERLINK l _Toc78015116 关于规范房房地产开开发企业业开发建建设行为为的通知知 PAGEREF _Toc78015116 h 2188 H

19、YPERLINK l _Toc78015117 北京市商品品住宅销销售价格格构成 PAGEREF _Toc78015117 h 2211 HYPERLINK l _Toc78015118 北京市商品品住宅销销售价格格构成管管理办法法 PAGEREF _Toc78015118 h 2222 HYPERLINK l _Toc78015119 北京市关于于实施商商品房销销售管理理办法的的若干规规定 PAGEREF _Toc78015119 h 2255 HYPERLINK l _Toc78015120 北京市国土土资源和和房屋管管理局关关于商品品房销售售有关问问题的通通知 PAGEREF _Toc7

20、8015120 h 2266 HYPERLINK l _Toc78015121 关于加强住住宅工程程质量管管理的若若干意见见 PAGEREF _Toc78015121 h 2311 HYPERLINK l _Toc78015122 房屋建筑和和市政基基础设施施工程施施工分包包管理办办法 PAGEREF _Toc78015122 h 2344 HYPERLINK l _Toc78015123 中国人民银银行关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知 PAGEREF _Toc78015123 h 2377 纳税评估手册-房地产开发与经营业 综 述 第一章综综述第一节 基本概概念一、房地产产

21、相关概概念（一）房地地产 房房地产是是房屋财财产和土土地财产产的总称称，在经经济学上上称为不不动产，不不动产指指不能移移动，移移动后会会引起性性质、形形状改变变的财产产，包括括建筑物物、构筑筑物、土土地及其其他土地地附着物物 国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知。很多多国家将将房地产产称为物物业。 国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知房地产涉及及的税收收主要有有两类，一一类为财财产税性性质，即即对房地地产的存存量状态态进行征征税，我我国现在在开征的的房产税税（城市市房地产产税）、城城镇土地地使用税税（十六六届三中中全会指指

22、出“条件具具备时对对不动产产开征统统一规范范的物业业税”），以以及将来来可能开开征的遗遗产税的的有关房房地产税税目，均均属此性性质；第第二类为为流转税税和所得得税性质质，指在在房地产产的开发发建设及及流通管管理环节节开征的的各种税税，主要要包括营营业税、土土地增值值税、企企业所得得税等。（二）房地地产市场场房地产市场场可分为为以下几几类：房房地产一一级市场场，指土土地征用用、划拔拔、出让让市场，房房地产呈呈纵向流流通，土土地的出出让方式式一般有有协议出出让、招招标出让让、拍卖卖出让三三种方式式；房地地产二级级市场，指指房地产产转让、租租赁、抵抵押等市市场，房房地产呈呈横向流流通，通通过表现现为

23、经营营者与消消费者之之间的交交易；房房地产三三级市场场，指房房产的互互换、典典当、租租赁以及及二手房房交易市市场，房房地产呈呈横向流流通，表表现为消消费者之之间以及及经营者者与消费费者之间间的交易易行为。广广义而言言，房地地产市场场还包括括物业管管理市场场，指以以物业管管理服务务为交换换对象的的市场，对对前三级级房地产产市场有有一定的的辅助作作用。（三）房地地产业房地产业是是指通过过市场运运营机制制从事房房地产投投资、开开发、建建设、销销售、出出租、管管理、服服务、咨咨询等项项目的产产业，具具体可分分为房地地产开发发与经营营业、房房地产经经纪业、房房地产管管理业 根据国家标准行业，我们通常所称

24、的物业管理业被定为房地产管理业。（物物业管理理业）、二二手房交交易的经经营管理理等行业业，广义义而言，还还包括建建筑业的的房地产产建设 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。从历史看，我我国的房房地产业业起步较较晚，但但进入220世纪纪90年年代以来来，房地地产业得得以迅速速发展，其其原因与与我国三三项重大大制度和和体制改改革密切切相关：第一，改改福利性性住房制制度为商商品化住住房制度度；第二二，改对对土地无无偿、无无期限行行政划拔拔的土地地使用制制度为通通过协议议、招标标、拍卖卖方式，有有偿取得得土地有有限期使使用权的的土地使使用制度度；第三三，改千千家投资资、分散散

25、建设的的房地产产开发方方式为综综合建设设、配套套开发的的房地产产综合开开发方式式。19991年年3月和和19994年77月，国国务院分分别颁布布了城城市房屋屋拆迁管管理条例例和中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法，标标志着我我国房地地产业走走上了法法制轨道道，19998年年8月，全全国人大大再次修修订了中中华人民民共和国国土地管管理法，从从土地利利用、用用地审批批等方面面规范了了我国房房地产业业的成长长。二、房地产产开发与与经营业业相关概概念（一）房地地产开发发与经营营业房地产开发发与经营营业是随随着城市市住宅商商品化的的推行、工工商用房房建设事事业的发发展，以以及城市市土地使使用制度度改

26、革的的深化，逐逐步从建建筑业分分离出来来的新兴兴产业，主主要涉及及房地产产的投资资、开发发、建设设、销售售、出租租等环节节，是房房地产业业最重要要的组成成部分。房地产开发发与经营营业是房房地产综综合开发发的产物物。中中华人民民共和国国城市规规划法中中明确规规定，“统一规规划、合合理布局局、因地地制宜、综综合开发发、配套套建设”是我国国城市建建设的基基本方针针，其本本质特点点就体现现在“综合”和“配套”上。所所谓综合合指对地地下设施施如给水水、排水水、供电电、供热热、煤气气、通讯讯等设施施进行综综合开发发；配套套则指对对住宅、工工商业用用房、文文教卫生生设施、园园林绿化化、道路路交通及及其他公公

27、用设施施进行配配套建设设，把城城市作为为一个有有机整体体开发，保保证城市市的生产产、生活活、服务务和文化化设施的的协调发发展，提提高城市市的整体体功能。（二）与相相关行业业的关系系1、与“建建筑业”的关系系在我国三项项产业的的划分中中，建筑筑业属于于物质生生产部门门，是第第二产业业，房地地产开发发与经营营业带有有经营与与服务的的性质，是是第三产产业。在房地产的的开发建建设中，二二者的具具体关系系可分为为两类：一类是是合同关关系（委委托、招招标等），一一般将从从事房地地产开发发与经营营的企业业称为开开发商，将将从事房房屋施工工建设的的企业称称为建筑筑商或承承包商；第二类类是房地地产开发发企业通通

28、过自营营工程，将将建筑业业的环节节纳入本本企业之之中。对对于第二二类关系系，值得得注意的的涉税问问题有两两点：一一是自营营工程在在销售时时，其自自建行为为视同提提供应税税劳务按按“建筑业业”税目缴缴纳营业业税；二二是存在在自营工工程的企企业，如如果有代代建工程程项目，应应按“建筑业业”税目缴缴纳营业业税。2、与“房房地产管管理业（物物业）”的关系系二者同属于于房地产产业，且且同属于于第三产产业，后后者是前前者的延延续，在在销售和和盈利环环节对前前者的影影响越来来越大，同同时，随随着房地地产市场场的规范范发展，逐逐渐要求求物业公公司前期期介入开开发及销销售过程程，从物物业管理理及潜在在业主的的需

29、要出出发，提提出建设设性意见见。二者的具体体关系有有三类：一类是是合同关关系（委委托、招招标等），物物业建成成后，由由房地产产开发企企业完成成第一次次聘用物物业管理理公司的的工作，当当首届产产权人及及使用人人代表大大会召开开后，选选聘物业业公司的的工作由由选举产产生的业业主委员员会负责责。第二二类是由由房地产产开发企企业下属属独立核核算的物物业公司司负责物物业管理理；第三三类是房房地产开开发企业业兼营物物业管理理。对第第三类关关系，值值得注意意的涉税税问题是是：兼营营物业管管理的企企业，有有的同时时兼营餐餐饮、娱娱乐等服服务项目目，对其其物业收收入以及及服务业业的各项项收入应应按相应应的税目目

30、、税率率纳税。三、房地产产开发与与经营业业的纳税税评估房地产开发发与经营营业纳税税评估是是指税务务机关根根据纳税税申报资资料以及及所掌握握的相关关涉税信信息，通通过特定定的程序序和方法法，对从从事房地地产开发发与经营营的企业业一定期期间内履履行纳税税义务、扣扣缴义务务的真实实性、准准确性、合合法性进进行系统统的综合合评定，并并对一般般涉税问问题进行行处理的的工作过过程。第二节 经营特特点一、经营概概况截止20003年底底，我市市共有房房地产开开发与经经营业338366户，占占我市地地税征管管户数33743398户户的1%，20003年年1-112月纳纳税总额额10亿亿元，占占同期我我市地方方税

31、收总总额5665亿元元的177%，其其中营业业税纳税税总额77亿元，占占同期我我市地方方税收总总额2666.77亿元的的26%。根据北京市市房地产产信息网网数据显显示， 20003年11-122月，我我市商品品房预售售面积总总计13350万万 m2，预售售金额总总计8664亿元，预预售均价价63998元/ m22，经济济适用房房预售面面积总计计3933万 m2，预售售金额总总计1115亿元，预预售均价价29117元/ m22。二、经营分分类1、根据开开发建设设的层次次和产品品内容的的不同，可可分为两两个层次次的开发发和一个个层次的的开发两两种形式式。两个个层次的的开发是是先将“生地”（不具具备

32、使用用条件）开开发建设设成“熟地” 指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。后进行行拍卖或或出租（产产品为土土地），由由取得土土地使用用权者进进行房屋屋开发建建设（产产品为房房屋）；一个层层次的开开发是指指一次性性完成土土地、房房屋的开开发（产产品为房房屋）。国国外一般般以前者者为主，在在我国绝绝大多数数企业以以后者为为主，也也有少数 指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。一个层次的开发一个层次的开发 房屋（含土地使用

33、权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标、协议第二层次 房屋（含土地使用权）2、根据开开发建设设项目所所处位置置和建设设内容的的不同，分分为新区区开发和和旧城改改造（旧旧区再开开发）两两种形式式，简称称为新开开发和再再开发。新新开发是是城市的的外延和和扩展，建建设卫星星城就是是一种大大规模的的新开发发形式，再再开发则则是对原原有城市市功能的的改造和和扩充，涉涉及到拆拆迁安置置改造等等环节，程程序更为为复杂。新新开发和和再开发发的主要要工作内内容分别别是：新区开发新区开发征用土地基础设施建设房屋开发旧城改造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有

34、的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等 3、根据投投资方式式不同，可可分为独独立建房房和合作作建房两两种形式式。4、根据开开发建设设项目的的类别不不同，可可分为普普通住宅宅（含经经济适用用房）、公公寓、别别墅、商商用、写写字楼等等几种开开发形式式。三、经营流流程经营特点：1、投资量量大，投投资回收收期长房地产开发发与经营营业为资资金密集集型行业业，投资资量大，除除分散建建设的单单项工程程外，多多数企业业进行成成片开发发，一般般采用分分期分批批、滚动动开发方方式，从从立项、规规划、征征地、开开工审批批、建设设、竣工工交付使使用、租租售，直直到实现现投资回回收和回回报，要要跨过几几

35、个年头头，经营营运转周周期长，收收益集中中在中后后期。2、资产负负债率高高，对金金融机构构依赖程程度大据国家统计计局统计计，20002年年，全国国房地产产开发企企业直接接使用金金融机构构资金（含含按揭贷贷款）占占全部开开发建设设资金比比例达550%左左右，拖拖欠占用用施工企企业资金金占比222%，平平均资产产负债率率为722%，比比工业企企业高出出16个个百分点点。3、牵涉面面广，运运作程序序复杂 综合开发发涉及到到规划、勘勘察、市市政、施施工、供供电、电电讯、房房管、园园林、环环卫、金金融以及及基层政政权机构构、建委委、物价价局、财财政局、税税务局等等等，需需要打交交道的单单位和部部门几十十

36、个，开开发过程程中的协协作单位位也很多多。4、发展速速度快，带带动相关关行业迅迅速发展展进入90年年代以来来，该行行业发展展迅猛，带带动建筑筑业、建建材业、建建筑设备备安装业业、金融融业以及及物业管管理业等等相关行行业迅速速发展。运作流程：房地产开发发与经营营业具有有阶段性性和周期期性特点点，一般般可分为为开发建建设和租租售管理理两大阶阶段。其其中，开开发建设设阶段又又分为投投资机会会选择与与决策分分析、前前期工作作、施工工建设三三个时期期，前期期工作包包括立项项（取得得项目审审批书）、规规划设计计、取得得土地使使用权、施施工准备备等若干干环节，主主要审批批事项集集中在这这些环节节，有关关审批

37、管管理流程程见下图图（该流流程图非非北京市市审批流流程图，审审批机构构和个别别程序可可能存在在一定差差异，仅仅供参考考）：城市房地产产开发项项目审批批管理流流程租售管理阶阶段分为为租售和和售后管管理两个个时期。租租售期的的主要经经营活动动为销售售房屋、转转让土地地使用权权、出租租房屋、出出租土地地使用权权、抵押押房屋土土地以及及合作建建房中的的分房等等。四、会计核核算 房地产开发发与经营营业遵从从房地地产开发发企业会会计制度度和施施工、房房地产开开发企业业财务制制度，其其会计科科目的设设置有别别于企企业会计计制度具体差异如如下表所所示： 房地产开发发企业会会计制度度企业会计制制度短期投资跌跌价

38、准备备应收股利、应应收利息息应收补贴款款采购保管费费库存材料原材料库存设备自制半成品品开发产品库存商品分期收款开开发产品品出租开发产产品周转房存货跌价准准备长期投资减减值准备备委托贷款固定资产减减值准备备工程物资固定资产购购建支出出在建工程在建工程减减值准备备无形资产减减值准备备递延资产长期待摊费费用应付利润应付股利预计负债专项应付款款开发成本生产成本开发间接费费用经营收入主营业务收收入经营成本主营业务成成本经营税金及及附加主营业务税税金及附附加销售费用营业费用补贴收入以前年度损损益调整整五、 应税税特征（一）应税税税种房地产开发发与经营营业共涉涉及133项税费费 指现行税费，固定资产投资方向

39、调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。（122个税种种、1项项涉税费费用），分 指现行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。营业税城市维护建建设税（外外资企业业不征）教育费附加加（外资资企业不不征）企业所得税税外商投资企企业所得得税个人所得税税房产税（外外资企业业为城市市房地产产税）城镇土地使使用税（外外资企业业为土地地使用费费）车船使用税税（外资资企

40、业为为车船使使用牌照照税）印花税契税耕地占用税税土地增值税税其中，外商商投资企企业所得得税属于于国家税税务机关关征管范范围，契契税由财财政部门门征收，其其余均属属于地方方税务机机关征管管范围 从2000年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。（二）经营营与纳税税的关系系 开发建设设期涉税税事项和和涉税环环节较少少，主要要涉税事事项和涉涉税环节节集中在在租售期期，具体体情况见见下表：阶段经营环节影响税种备 注开发建设期期取得土地使使用权契税由财政部门门征收耕地占用税税委托施工印花税自营工程个人所得税税销售期房营业税（城建税、教教育费附附加）土地增值税税企业所得税税个人所得税税印花税租 售

41、管 理 期销售房屋转让土地使使用权营业税（城建税、教教育费附附加）土地增值税税企业所得税税个人所得税税印花税营业税按“销售不不动产”和“转让无无形资产产”税目，如如果所销销售房屋屋为自营营工程，还还涉及“建筑业业”税目，但但与“销售不不动产”的计税税依据不不同（见见税收政政策部分分）出租房屋或或土地营业税（城建税、教教育费附附加）企业所得税税个人所得税税房产税（城城市房地地产税）土地使用税税（费）印花税营业税按“服务业业租赁业业”税目自用房屋或或土地房产税（城城市房地地产税）土地使用税税（费）赠与房屋或或土地视同销售不不动产代收费用 营业税（城建税、教教育费附附加）代收费用手手续费合合并营业业

42、收入计计税房屋抵押贷贷款以房抵债时时按销售售不动产产纳税对所建房屋屋兼营物物业管理理以及餐餐饮、娱娱乐等服服务营业税（城建税、教教育费附附加）企业所得税税个人所得税税营业税按“服务业业”税目，适适用相应应的税率率股利分配个人所得税税个人股东所所得股利利按股息息、红利利所得计计税（三）营业业税税目目及涉税税事项房地产开发发与经营营业所涉涉及到的的营业税税税目、税税率和涉涉税事项项如下表表所示：税目税率涉税事项销售不动产产5%销售房屋及及配套设设施；售房中的代代收款项项售房违约金金；房屋赠与；以房抵债或或以房换换房；合作建房；转让在建项项目（已已进入建建筑物施施工阶段段） 财税200316号财政部

43、 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。转让无形资资产5%转让土地使使用权；赠与土地使使用权；转让在建项项目（已已完成或或正在进进行土地地前期开开发，尚尚未进入入施工阶阶段）；转让其他无无形资产产建筑业3%销售自营工工程所建建房屋；代建工程服 务 业业租赁业5%出租房屋、土土地；出租其他固固定资产产其他服务业业5%兼营物业管管理收入入；物业管理代代收款项项；兼营房地产产咨询业业；将企业或企企业部分分资产出出包、租租赁收取取的承包包费、租租赁费 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。餐饮业5%兼营饮食业业收入娱 乐 业业5%200%兼营娱

44、乐业业收入 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法第二章 评估估方法本章从不同同的角度度分析了了不同时时期应采采取的评评估方法法。由于于目前房房地产行行业的评评估数据据以及相相关的配配套工作作不够完完善，方方法的科科学性与与可操作作性还需需在今后后的实际际工作中中进一步步完善。第一节 假设设法 “假假设法”即通过过纳税人人的纳税税情况对对其收入入、财产产等假设设，利用用其提供供的会计计报表、内内部控制制制度以以及公众众媒介等等综合信信息对提提出的假假设进行行证明，然然后再对对不能证证明的事事项提出出假设涉涉税疑点点的“假设证证明再假假设”的评估估方法。一、环境适适用（一）基础础资料不不充分

45、1、政府职职能部门门间数据据、资料料未实现现共享，比比如目前前房地产产开发与与经营业业密切相相关的计计委、规规委、房房管局等等单位未未与税务务局建立立数据共共享。2、纳税人人申报方方式多种种多样，系系统数据据处理难难度较大大。（二）系统统功能未未完善税务综合服服务管理理系统刚刚刚开通通，其强强大的数数据容纳纳系统、数数据处理理系统有有待于进进一步开开发、利利用。这种环境下下，纳税税评估较较复杂、效效率较低低，约谈谈和评估估工作分分工较为为模糊。二、具体应应用（一）纳税税情况对对比1、通过该该公司向向地税局局缴纳的的税种、税税目，判判定该公公司经营营情况。2、确定主主要经营营收入来来源以及及其他

46、情情况。3、纵向对对比纳税税情况。（二）经营营情况假假设1、销售不不动产收收入。提供劳务收收入。2、房产原原值。3、个人最最高收入入数及税税率、人人次。4、重大事事项变更更。（三）涉税税信息提提取1、该公司司财务会会计报表表： = 1 * GB2 资产负负债表、利利润表、现现金流量量表。 = 2 * GB2 报表附附注。2、内部控控制制度度： = 1 * GB2 财务制制度。 = 2 * GB2 工资制制度。 = 3 * GB2 销售制制度。3、公众媒媒介。（四）纳税税情况证证明1、营业税税按年度度汇总证证明。2、个人所所得税税税率、收收入证明明。3、城市房房地产税税分年度度证明。4、土地增增

47、值税汇汇总证明明。（五）假设设疑点提提出1、汇总从从报表得得出属于于该法人人的涉税税信息和和从各种种媒介收收集到的的涉税信信息，但但纳税情情况中未未反映，假假设涉税税疑点： = 1 * GB2 董事会会成员高高薪。 = 2 * GB2 员工工其他福福利。在纳税税情况税税目中未未反映出出的收入入。建筑物物开始使使用。不符合合土地增增值税免免税标准准。2、汇总从从报表得得出属于于该法人人的涉税税信息和和从各种种媒介收收集到的的涉税信信息，但但纳税情情况中未未足额反反映，假假设涉税税疑点：3、用评估估指标分分析，提提出新的的假设：假设交交易事项项疑点。假设科科目疑点点。（六）完成成纳税税评估意意见书

48、。1、涉税疑疑点。2、重点检检查科目目重点。3、检查交交易事项项。（七）评估估流程图图（如图图所示）： 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法“假设法”在房地地产业纳纳税评估估工作中中的应用用流程图图 1、纵向对比、分析 销销售不动动产收入入 1、纵向对比、分析 提提供劳务务收入 年度纳税情情况 22 房产原原值 2、假设 个个人收入入数及税税率、人人次 证明 重重大事项项变更 证明 6、完成纳税评估意见书 46、完成纳税评估意见书3、提取有效信息 资产负负债表 销售售不动产产收入3、提取有效信息财务报表 现金金流量表表 提提供劳务务收入 涉税疑疑点 利润表 房产产原值 重点点检查科科目

49、报表附附注 信息 假设“涉税疑疑点” 财务制制度 个个人收入入情况 重重点检查查交易事事项 内部控制制制度 工资制制度 重重大事项项变更 销售制制度 5、指标分析公众媒介 假假设交易易事项疑疑点 5、指标分析评估指标 假假设科目目疑点 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法PAGE PAGE 22第二节 SPPSS应应用法 SSPSSS应用法法即是通通过SPPSS软软件从税税务综合合服务管管理信息息系统和和共享职职能部门门取得数数据、资资料，用用评估指指标进行行处理，筛筛选出有有涉税疑疑点的纳纳税人的的评估方方法。一、环境适适用（一）基础础资料较较充分1、政府职职能部门门之间数数据、资资料

50、初步步实现共共享，比比如评估估人员可可以通过过已实现现共享的的计委、规规委、房房管局等等单位及及时取得得纳税人人的项目目立项、项项目进展展、项目目销售等等必须的的情况。2、较多纳纳税人实实现网上上申报。（二）系统统功能未未完善 税税务综合合服务管管理信息息系统收收集了大大量的数数据，但但数据处处理系统统有待于于进一步步开发、利利用。 这种环环境下，纳纳税评估估较简化化、效率率较高，约约谈和评评估工作作分工较较为清晰晰。二、具体应应用（一）评估估工作1、专职评评估人员员利用新新系统中中评估模模块，选选择评估估指标对对纳税情情况和财财务报表表数据分分析。2、专职评评估人员员利用SSPSSS软件，结

51、结合评估估指标分分析结果果，收集集“房地产产信息网网站”提供的的详细销销售情况况对比分分析。3、专职评评估人员员通过外外网收集集相关资资料。4、制作评评估意见见书： = 1 * GB2 企业基基本情况况 = 1 * GB3 企业概概况：注注册时间间、注册册地址、注注册资金金、法人人代表、联联系电话话。 = 2 * GB3 企业经经营情况况：项目目名称、项项目地址址、项目目取得方方式、项项目用途途、开工工时间、销销售方式式、销售售时间、总总建筑面面积、已已销售面面积、销销售均价价、配套套设施、出出租起始始时间。 = 2 * GB2 假设涉涉税科目目 = 3 * GB2 假设涉涉税事项项5、审批评

52、评估工作作： = 1 * GB2 由评估估主管部部门按照照评估规规程，逐逐项对比比。 = 2 * GB2 转入约约谈部门门或退回回评估部部门。（二）约谈谈工作1、根据评评估意见见书进行行预案： = 1 * GB2 制作约约谈通知知书。 = 2 * GB2 准备提提供资料料清单。 = 3 * GB2 准备约约谈内容容。2、约谈： = 1 * GB2 通过约约谈核实实评估意意见书中中假设会会计科目目、假设设事项。 = 2 * GB2 核实一一些房地地产开发发与经营营业通过过指标不不能反映映的涉税税事项。 = 3 * GB2 宣传税税法。 = 4 * GB2 核实纳纳税人填填写的纳纳税情况况报告表表

53、。3、约谈处处理： = 1 * GB2 排除假假设案件件、入库库案件： = 1 * GB3 案件报报告。 = 2 * GB3 案件审审批。 = 3 * GB3 案件归归档。 = 2 * GB2 不能排排除假设设案件： = 1 * GB3 制作案案源评估估意见书书。 = 2 * GB3 交业务务部门审审批下发发检查。（三）评估估流程图图（如图图所示）： 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法“SPSSS应用法法”在房地地产业纳纳税评估估工作中中的应用用流程图图 纳纳税情况况 评估模模块综合服务管管理信息息系统 财务务报表 SPPSS 企企业基本本情况 房地产信息息网 销售售信息 评评估意见见

54、书 评估环环节 假设设涉税科科目公众网 项目信信息 假假设涉税税事项 审审 批 审批批案卷归档 案件件报告书书 约约谈处理理 约约谈 约约谈预案案 约约谈申请请 审批批 约谈环环节 案源评评估意见见书 转入入检查 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法 第三节 系统预预警法系统预警法法即通过过税务综综合服务务管理信信息系统统内建立立的评估估预警模模块对每每期纳税税人提供供的纳税税情况、财财务报表表，以及及政府间间共享信信息，按按照系统统自有的的程序（评评估指标标）进行行处理，自自动筛选选出假设设涉税疑疑点的纳纳税人以以及对应应的交易易事项、会会计科目目的评估估方法。一、环境适适用（一）基础

55、础资料较较充分1、政府职职能部门门之间数数据、资资料实现现共享，比比如评估估预警模模块可以以在一定定的时点点自动从从已实现现共享的的计委、规规委、房房管局等等单位取取得纳税税人的项项目立项项、项目目进展、项项目销售售等必须须的情况况。2、纳税人人实现网网上申报报。（二）系统统功能较较完善 税税务综合合服务管管理信息息系统收收集了大大量的数数据，同同时通过过评估预预警模块块自动处处理数据据，按一一定要求求筛选出出纳税人人。 这这种环境境下，纳纳税评估估得到简简化、效效率得到到优化，约约谈和评评估工作作分工清清晰。二、具体应应用（一）评估估工作1、评估预预警系统统自动通通过评估估指标生生成有假假设

56、疑点点企业及及其相关关假设。2、专职评评估人员员通过外外网收集集相关资资料。3、制作评评估意见见书： = 1 * GB2 企业基基本情况况 = 1 * GB3 企业概概况：注注册时间间、注册册地址、注注册资金金、法人人代表、联联系电话话。 = 2 * GB3 企业经经营情况况：项目目名称、项项目地址址、项目目取得方方式、项项目用途途、开工工时间、销销售方式式、销售售时间、总总建筑面面积、已已销售面面积、销销售均价价、配套套设施、出出租起始始时间。 = 2 * GB2 假设涉涉税科目目 = 3 * GB2 假设涉涉税事项项4、审批评评估工作作： = 1 * GB2 由评估估主管部部门按照照评估规

57、规程，逐逐项对比比。 = 2 * GB2 转入约约谈部门门或退回回评估部部门。（二）约谈谈工作1、根据评评估意见见书进行行预案： = 1 * GB2 制作约约谈通知知书。 = 2 * GB2 准备提提供资料料清单。 = 3 * GB2 准备约约谈内容容。2、约谈： = 1 * GB2 通过约约谈核实实评估意意见书中中假设会会计科目目、假设设事项。 = 2 * GB2 核实一一些房地地产开发发与经营营业通过过指标不不能反映映的涉税税事项。 = 3 * GB2 宣传税税法。 = 4 * GB2 核实纳纳税人填填写的纳纳税情况况报告表表。3、约谈处处理： = 1 * GB2 排除假假设案件件、入库库

58、案件： = 1 * GB3 案件报报告。 = 2 * GB3 案件审审批。 = 3 * GB3 案件归归档。 = 2 * GB2 不能排排除假设设案件： = 1 * GB3 制作案案源评估估意见书书。 = 2 * GB3 交业务务部门审审批下发发检查。（三）评估估流程图图（如图图所示） 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估方法 “系统预警警法”在房地地产业纳纳税评估估工作中中的应用用流程图图 网上申报 企业业基本情情况 税务综合服服务管理理信息系系统 评估预预警模块块 评估估意见书书 评评估环节节 假设涉涉税科目目政府共享 假设设涉税事事项 审审 批 审批批案卷归档 案件件报告书书 约约谈处

59、理理 约约谈 约约谈预案案 约约谈申请请 审批批 约谈环环节 案源评评估意见见书 转入入检查 纳税评估手册-房地产开发与经营业 评估指标 PAGE PAGE 311第三章 评估指指标本章从会计计制度与与税收政政策存在在的差异异和税务务稽查中中发现的的涉税问问题两个个方面，分分析、总总结出房房地产开开发与经经营业纳纳税评估估指标，主主要用于于引导纳纳税评估估工作，避避免评估估工作的的盲目性性。纳税税评估指指标需要要在评估估实践中中进行检检验和完完善。第一节 会计报报表指标标会计报表指指标即是是通过分分析财务务会计报报表之间间的关系系，结合合税收法法规政策策，建立立测算房房地产开开发与经经营业纳纳

60、税情况况的数学学模型。一、指标基基础（一）依据据1、数据、资资料来源源较为丰丰富、准准确。通过熟悉房房地产开开发与经经营业的的操作流流程，其其销售数数据都在在房地产产交易所所备案，可可以通过过房地产产信息网网（）提提取及时时的销售售信息。2、财务数数据较为为专业。中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知银发200031121号号等规定定的出台台，约束束小企业业介入房房地产市市场的开开发；大大中型企企业具有有专业的的财务人人员以及及机构，各各项财务务数据较较为齐全全。 3、涉税情情况较为为简单。检查通常涉涉及的税税种为：营业税税、企业业所得税税、个人人所得税税、城市市房