三四线城市低价房开发的成本控制措施

1、三四线城市低价房开发的成本控制举措1.三四线城市开发的模式建议1、入股三四线城市的当地企业，利用资本优势与当地开发商合作。2、经过招商引资，与企业其他产业形成齐聚投资优势，获得大面积的出让土地。3、经过在房地产行业内独到的开发能力和开发模式，为政府建立市政或公共配套设施，建成后移交政府，政府用土地置换市政设施或公共配套设施。2.拓展须考虑土地规模及争取政府政策的支持(增加如停车比率的降低、市政配套费及水电配套费的减免、人防异地建设费的缴纳等)。规模拿地的优势1、规模拿地能阻拦小企业竞争，获得土地价格相对有优势。2、规模拿地能内部平衡容积率，可丰富产品线。3、规模拿地能经过开发分期增加土地未来溢

2、价空间。4、规模地块有利于项目管理与协调。对开发商来说，大盘有利于提升项目管理人员的效率，且大配套不完满时政府可恩赐较高支持度。规模拿地存在的不利要素1、销售压力大：供给量相对集中，客户只能为主流客户群。2、资本压力大：先期支付土地款项数额大，资本压力大。3、系统风险大：房地产调控政策、物价上涨政策、金融风险均影响较大。1出让时的地价优惠1、定向出让。定向出让的价格一般比市场竞争出让价格要低，某种意义上有利于土地市场价格的牢固。（要清楚知道政府为何能定向出让给你，你有什么优势）2、恩赐配套费征收优惠。一般规定可以减免的建设项目，有些项目能否减免不明确，可以提出申请经过审批可能减免。基础设施配套

3、项目所包括的内容各地有很大差别,有些城市包括在出让土地价格中，有些没有包括的项目会其他红线外管网提前安排推行项目由于整体规划存在差别，可能致使部分市政设施和配套在项目中不完善，大配套一般由政府（含垄断的专业部门）进行规划和推行，一般该部分花销投资数额巨大。从可接驳点到项目红线内存在距离，可以经过协调解决：1、投资商建：由所地块开发商自行支付相关花销，政府（或垄断行业）允许在规定的接驳点接驳。2、投资商代建：由开发商垫付相关花销，政府（或垄断行业）赞同在规定的接驳点接驳，待政府（或垄断行业）在该项目的投资计划批复后向代建商支付3、提前列计划：经过协调，将建设计划提前。4、主动实时解决：政府协调，

4、实时解决红线外设施不完满问题，不需企业单独与各对口单位协调。社区服务配套社区配套包括学校、公交线路、商店、社康、银行、综合娱乐和服务配套，是购房者重点考虑的要素。部分功能可以经过开发商招商协调解决，但学校和社康等均需要政府协调。23.加速开发与周转提升运营指标1、研究当地预售条件。不同样城市对预售条件设置不同样样，如部分城市高层须封顶才能销售，有的城市则地下室封顶即可销售。检查研究预售条件对提升项目周转率拥有重要的意义。2、标准化设计成就应用或设计前置。设计前置和标准化应用是快速开发和周转的有效工具，但可以实现设计前置的项目其实不可以完满的缩短设计周期，因此需要借助标准化设计思路，才能从根本上

5、在设计和工程招标阶段加速进度。3、项目招标方式的优化。依照图纸或标准化文件的深度不同样，选择合理的标准方式，以保证招标环节可以不在重点路线上。若标准化设计成就成熟，可利用标准化图纸进行工程量清单招标；若标准化不完满，依照标准化可以确定部品部件的，可以参照近似项目用模拟工程量清单招标。4、工程开发节奏加速。工程开发节奏加速是指在项目推行过程中经过必要的举措，如选择有利于施工进度控制的方案、有利于施工组织的方法、项目有效的赶工举措等，加速工程建设的节奏。一般加速开发会致使相应的成本增加，需依照项目的实质情况确定详确的加速开发方案。4.综合成本管理能力有明确提升方向，可在中小线城市参加竞争中小城市的

6、竞争就是低成本的竞争，成本能力可以经过标准化作业、优良化管理、科学研究、战略采买和对标等路子提升，形成我司的相对牢固的、常例化的低成本管控模式。由于多数中小城市客户对建筑标准的要求与大中城市是有显然差其他，用户对售价的敏感远远大于基本功能以外的功能需求。我们作为品牌开发商进入中小线城市，在质量上的目标为当地中高标准，但绝对不可以以过分超越当地标准，试图用质量来提升售价，我们的质量保障举措就是经过设计增值和采买增值，经过标准化设计成就落实。拓展中小城市的房地产市场，我们可利用价值量剖析从以下方面指导竞争：1、建筑标准与其他开发商一致，在成本管理保持当先，获得市场份额。32、成本与其他开发商一致，

7、在建筑标准上较同行高，获得市场份额。3、成本与建筑标准均没有弹性时、周转率高于同行，获得更高利润。经过成本能力提升，在综合考虑其他风险的情况下，可以参加中小城市具备规模的项目竞争，提升企业整体的竞争力，实现企业的运营目标。5三四线城市低价房开发成本管控的经验借鉴1、借助开发经验，研究建筑当地有差别化“优选”。由于三四线城市售价较尽可能研究低成本或无增量成本的差别化产品。如：生态社区、高使用率、低价带装修、景观先行，创办出高端物业形象等。2、利用有效控制成本的设计能力，控制“成本内核”。可参照企业限额设计指引执行。3、影响设计限额指标的部分要素及参照建议：（1）地下车库建筑设计中的成本问题，经过

8、剖析、总结归纳出地下车库建筑设计10个主要错误以下表：序常有错误做法正确做法及举措成本影响号未把层高控制到最一般3.6米即可地下车库层高每增加100mm,综合1小，有的甚至做到4米多（可控制梁下高度2.8成本约增加18元/平米高米）底板结构找坡，面垫层每增加100mm(高同时也增底板地面采用3002层及排水层150mm高100mm28元/平400mm厚建筑垫层找坡厚米顶板用结构找坡，顶板顶面做平均200平均200mm厚的顶板配筋细石砼3顶面做40mm厚细石砼厚的配筋细石砼找坡层找坡层，综合成本约105元/平米保护层应进行优良设计，顶板覆土太厚，有的顶板覆土平均厚度每增加300mm，4一般平均厚

9、度不高出覆土厚度甚至达1.8米综合成本约增加30元/平米1200mm4序常有错误做法正确做法及举措成本影响号轮廓线应平直方地下室轮廓线未经仔5正，没有的空间必然要地下室建筑成本约2000元/平米细商酌，出现无效面积剔除柱网应切合车位模经常能优化出几十甚至数百上千柱网及布车不合理，6数，紧凑部署，禁止边平米无效面积，优化成本经常数百万出现“隐形”无效面积车道元设施房勉强够用即7设施房面积设计太大可多出的设施房面积等于无效面积被挤占后，要补回同样车位数，设施房挤占停车位位禁止设施房挤占行8需要付出三倍的面积，等于出现无效置车道旁边的停车位面积相街坊防防备单元相街坊防防备单元主要出入口若相街坊防防备

10、单元主9主要出入口应尽量合并未合并设置，不只浪费而且影响景观要出入口未合并设置设置部署1未利用汽车坡道做人应尽量利用汽车坡另做楼梯坡道出口，浪费会上万0防主要出入口道做人防主要出入口元（2归纳出核心要素分别是体型、高度、结构变换。对各核心要素做出设计建议，见下表的高层建筑标准层含钢量影响影响程度影响要素排序影响相对建议影响绝对值值不规则平面需超限审增10增5/平面无不规则，防备超限审查1.体15查型增10高宽比高出7增5/保证高宽比不宜6155影响程度影响要素排序影响相对建议影响绝对值值6080米80100米（2025层2633增增5/2.层3米测算）层数（高度）：很重要！60米以下6080注

11、意临界高度60m、80m。变化米增增/（1219层20253米测算）1个变换层相当于3个标准层，3.结构方案能否设变换，若设转增4增2/因此设变换对标准层平均含钢量有换影响层高每+10cm+1/，4.层高（每增加10cm）增增1/钢筋花销+6元/，整体成本+20元/4、研究标准化设计，标准化研究工作对控制成本、落实限额和加速开发进度有决定性作用。同时在资料采用和铺装方案等细化，经过设计，将一般资料用铺装方法和工艺，提升整体收效。尽可能防备入口、垄断性资料的使用。5、资料和设施采买上建议推行标准化和执行战略采买。采买品种相对集中可以做到较大的溢价空间。但总包其实不建议采用战略，总包的战略单位，一般均为大型企业，在三四线城市的成