深圳商业地产市场分析暨华强北区域商业市场调查报告（上）

1、深圳商业地产市场分析 暨华强北区域商业市场调查报告 -2013年3月15日（上）一、前言二、市场背景分析1、宏观环境分析城市概况宏观经济发展状况城市发展规划宏观政策环境分析购买力分析2、城市商业地产市场分析3、区域环境分析及价值研判 项目区域环境分析4、区域商业地产市场研判及趋势分析区域商业发展状况商圈竞争对手结构和经营规模竞争对手总体概念和定位研究以及USP方向目 录商圈行业聚集研究及行业差异化方向商圈档次聚集研究和档次差异化方向 目标消费者调研: 进一步确定商圈大小覆盖消费者结构分析及研究消费者购买行为及需求分析消费者功能偏好研究 品牌供应商调研三、商铺市场发展状况及重点案例分析1、 商铺

2、市场发展状况及趋势分析总体发展状况及趋势分析区域发展状况及趋势分析2、 重点商业案例调研分析定位及主题系列调研分析规划设计特征系列调研分析经营效益分析 宣传推广系列调研分析 市场实效调研分析 总结与启示四、项目市场定性分析 项目地块条件分析 地块区位条件 地块现状及经济指标分析 项目用地指标对于规划的影响 地块自身矛盾及共融性分析五、市场结论本次市场调研主要以消费者问卷调查、周边街道及商场实地考察、政府公开信息收集等方法开展工作，调研范围包括项目周边区域、华强北片区以及深港两地同类型项目，主要针对片区商业（专业市场、零售百货业、餐饮业、家电卖场等）的市场状况进行调研，并对项目周边人流车流进行分

3、时段监控。项目团队根据考察调研采集到的数据进行了科学严谨的分析进而形成此报告，旨在为项目定位提供真实有效的依据。一、前言宏观环境分析城市商业地产市场分析区域环境分析及价值研判区域商业地产市场研判及趋势分析二、市场背景分析 深圳，又称为“鹏城”，位于珠江三角洲东岸，与香港一水之隔。是中国最早对外开放的城市，中国第一个经济特区。土地面积为1953平方公里。 深圳市共设6个市辖行政区，下辖51个街道、622个社区。2010年7月1日深圳区域一体化。2010年末常住人口万人，其中户籍人口万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。 深圳行政区域图深圳，全国四大一线城市之一，全国金融中心、信息中心高新技

4、术产业基地和华南商贸中心及旅游胜地。城市概况1、宏观环境分析之深圳近年来GDP持续增长，高于全国GDP平均增长值，GDP排名全国第四；福田作为深圳中心区，保持传统优势，位列深圳各区第三名。数据来源：深圳国民经济和社会发展统计公报宏观经济发展状况1、宏观环境分析之数据来源：深圳国民经济和社会发展统计公报单位：亿元深圳三大产业结构主要以第二、三产业为主，第二产业主要集中在原关外工业区，福田、罗湖仍以第三产业为主，是深圳商业的集中区域。单位：亿元宏观经济发展状况1、宏观环境分析之以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团规划；规划确定福田罗

5、湖中心为城市主中心，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能。资料来源：深圳市规划局网站城市发展规划1、宏观环境分析之将深圳建设成为国家重要的综合交通枢纽，为深港合作共同发展成为国际性金融、贸易、航运中心提供有力支撑。资料来源：深圳市规划局网站城市发展规划1、宏观环境分析之城市公交轨道系统发展完善，交通网络发达。资料来源：深圳市规划局网站城市发展规划1、宏观环境分析之资料来源：深圳市规划局网站宏观政策环境分析1、宏观环境分析之深圳商业集中投放，市场竞争激烈。由于近几年政府多次对住宅市场进行打压，而商业地产不受调控限制并具有高额且稳定的投资回报，因此众多开发商开始从住宅地产转型商业地产，导致

6、商业地产急速升温。未来5年内，深圳1万平方米以上的集中商业将达504万平方米，城市商业格局将发生彻底改变。数据来源：隆塬地产07年至11年，深圳市人均可支配收入增幅达到11.7%；城市人均消费性支出增幅达到7.1%，深圳人均消费达万元。2011年深圳人均收入为四大一线城市之首，人均消费性支出排第三，具有较强的购买力。数据来源：深圳国民经济和社会发展统计公报购买力分析1、宏观环境分析之 深圳乃全国四大一线城市之一，经济发达，GDP排名全国第四; 福田为城市主中心，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能; 深圳商业集中投放，市场竞争激烈; 深圳人均消费购买力较强。小结1、宏观环境分析之社会消

7、费品零售数据显示深圳近年来商业发展程度较高，福田主要以商业及服务业发展为主，是其主要的经济支撑，商业程度尤为高。数据来源：深圳国民经济和社会发展统计公报2、城市商业地产市场分析之 深圳商业商业中心：罗湖金三角-华强北片区商业副中心：福田中心区、南山片区区域中心：龙岗中心城、宝安中心城其他：龙华-坂田、盐田片区深圳主商业格局由“单中心”城市，转变为“一主中心、多副中心”城市。2、城市商业地产市场分析之 深圳商业格局商业中心功能定位金三角商业区人民南片区重点发展购物中心、百货店、专卖店、专业店等现代零售业态，提供时装、皮具、珠宝首饰、家电等零售服务及餐饮服务，成为深圳时尚商品和服务的聚集区；提供中

8、高档、时尚化消费为主，主要消费群体是本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客；东门片区重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；以提供大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民； 宝安南片区重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大型专业店等业态，提供一站式消费为主的零售、餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服务。主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。华强北商业区重点发展电子、通讯、安防等专业市场，同步发展百货业、专卖店等零售业态，提供休闲、娱乐及餐饮、酒店住宿等配套服务

9、。 提供时尚实惠的中档商品和服务。主要消费群体是中等及中等偏低收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及IT产业中游零售和IT产业上游的供货商。政府对华强北商业网点的规划明确了重点发展电子、通讯、安防等专业市场的方向。同步发展零售百货、休闲娱乐、餐饮及酒店住宿等商业配套服务。资料来源：深圳市商业网点规划2006-20102、城市商业地产市场分析之 深圳商业功能深圳商业已由百货时代过渡到购物中心时代深圳市集中商业形态演变过程2003年2012年2006年2003年前，百货、大型超市是商业主导力量天虹百货茂业百货岁宝百货华润万家新一佳2004年：万象城2004年：金光华2006年：COCO

10、PARK2007年：海岸城2008年：益田假日广场2010年：KK Mall海雅缤纷城皇庭IA Mall 2、城市商业地产市场分析之 深圳商业发展演变2、城市商业地产市场分析之 小结 深圳商业发展程度较高，福田区尤以商业发展为主; 深圳多商业中心格局，项目所在地为城市主商业区，商业繁荣; 深圳商业由百货时代过渡到购物中心时代。华强北，中国电子第一街，经营电子信息类产品的批发与零售，家电，时装、鞋帽等百货类商品零售，以及餐饮服务。 华强北商业区位于福田区，东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，强南北长930米，东西长1560米，商业区占地面积平方公里，汇集了700多家商场，其中营业面

11、积在1万平米以上的商场20余家，日客流量近百万人次，年销售额260亿元以上，从业人员多达13万，是深圳最传统、最具人气的商业旺地之一。3、区域环境分析及价值研判之 项目区域环境分析美丽项目3、区域环境分析及价值研判之 项目区域环境分析项目所在区域属于华强东片区，该区域规划确定其主导功能分别为“商务办公商业”和“生活服务商业”。目前处于城市更新的启动期，未来将会有更多的旧改项目投放市场。鉴于此，本项目的定位应具备一定的远瞻性以确保项目的竞争力及可持续性经营！4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 区域商业发展状况深 南 中 路 振 华 路 振 兴 路燕南路振 中 路顺电国美电器赛格科技园曼哈数码广

12、场苏宁电器振华手机城远望数码城桑达电子市场龙胜手机数码城电子市场 电子市场高科德中电数码赛格电子华强电子世界新亚洲电子市场华强广场都会电子明通数码华尔佳时尚名店燕南88沃尔玛锋尚街茂业百货华联街地铁商城服装外贸市场儿童世界女人世界服装外贸市场港澳城茂业百货NIOC女人世界名店紫荆城群星购物广场乐淘里思维商业广场潮流前线万商友谊华润万家华发北路华强北路朗钜地块数码电子市场零售商业餐饮华强北商圈以华发北路为界，以南商业发展较成熟、业态齐全种类繁多;以北商业氛围较差，多以社区商业及中低餐饮为主。本项目处在华发北路以北，在定位上应充分考虑市场空缺,力求满足周边市场需求的同时能辐射更大更广的范围。类别名

13、称位置总体量（m2)楼层专业市场（数码电子）曼哈数码城华强北路与振兴路交汇处南侧100803远望数码城华强北路与振华路交汇处北侧100803明通数码城华发北路与振华路交汇处154446赛格经济大厦华强北与振中路交汇处南侧77005深圳国际电子城华强北路与振中路交汇处北侧23402广博现代之窗大厦华强北路中段51844赛格电子城华强北与深南中路交汇处3200010华强电子世界振华路与华强北路交汇处南侧847745都会电子城工发路与深南中路交汇处东侧226806新亚洲1期工发路与振中路交汇处南侧189245新亚洲2期工发路与振中路交汇处北侧140404西门工发路与振华路交汇处南侧2520074、区

14、域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模竞争对手及规模依托华强北“电子第一街”强大的市场地位及品牌号召力，数码电子种类齐全，应有尽有，市场趋于饱和。竞争对手及规模类别名称位置体量（m2）层数零售百货类商业茂业百货（华强店）燕南路与深南大道交汇处493169女人世界名店振华路与华强北路交汇处北侧64594女人世界振兴路与华强北路交汇处北侧98005儿童世界红荔路与华强北路交汇处西侧60003群星购物广场红荔路与华强北路交汇处南侧113665潮流前线深南中路与中航路交汇处东侧58372天虹百货工发路与振华路交汇处西侧150004紫荆城华发北路与振兴路交汇处西侧72003乐淘里华强

15、北路与振华路交汇处西侧110401茂业百货（深南店）振华路与华强北路交汇处西侧150004富民外贸市场工发路与外贸路交汇处东侧109075佳华外贸市场工发路与振兴路交汇处东侧79631万商友谊百货（华润万家）华发北路与振兴路交汇处西侧170003燕南88（沃尔玛）燕南路与振华路交汇处东侧130003总体量1858884、区域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模百货类：以华强北茂业，深南茂业、群星购物广场、紫荆城共同构成了片区的百货市场，但除了华强北茂业外，其余均不温不火，甚至被迫转型（曼哈广场），此区域百货类业态在经营上存在一定风险。竞争对手及规模类别名称位置体量（m2）层

16、数备注家电类国美电器红荔路与华强北路交汇处西侧33002顺电振兴路与华强北路交汇处北侧109604首层二层为设香味（家居厨房）国美电器振兴路与华强北路交汇处北侧81364苏宁电器振华路与华强北路交汇南侧18681万商电器华强北路与振兴路交汇处南侧98114国美（1-2层）4569.6平苏宁电器曼哈店20002第二层苏宁电器群星广场店90001群星店4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模华强北路拥有两家国美、三家苏宁，另有顺电、万商，构成了华强北商圈完善的家电产品供应体系，市场竞争压力巨大。商圈行业及档次聚集研究顺电国美电器赛格科技园曼哈数码广场苏宁电器振华手机城远望数

17、码城桑达电子市场龙胜手机数码城电子市场 电子市场高科德中电数码赛格电子华强电子世界新亚洲电子市场华强广场都会电子明通数码如图所示，华强北区域电子数码批发零售区域主要集中在华发北路以西，现整个区域市场处于饱和状态，华发北路上六个电子市场现均有空铺招商（图中黄色色块所示），并有一定价格优惠，租赁价格在300-700元/平/月左右。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模服装外贸市场儿童世界女人世界服装外贸市场港澳城茂业百货NIOC女人世界名店紫荆城群星购物广场万商友谊华润万家乐淘里思维商业广场华尔佳时尚名店燕南88沃尔玛锋尚街茂业百货华联街地铁商城潮流前线华强北零售百货商业

18、主要分布在华强北路两侧，业态以服饰、饰品类为主，人流较多，经营状况好；华强东零售商业则分布在住宅小区周边，以超市、服饰及配套类为主，现经营状况一般（万商友谊百货准备重新招商）。商圈行业及档次聚集研究4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模商圈行业及档次聚集研究乐淘里茂业百货美食城华强区域的餐饮主要分布在集中商业的两侧，另零星分布小吃店，但总体餐饮以快餐类、小吃为主，几乎没有什么特色餐饮；除振兴路以西及华发路与振中路交汇以东处有部分酒家，但这些地方大多没有或极少停车位，主要只能吸引周边消费或办公人群消费。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模4、

19、区域商业地产市场研判及趋势分析之 商圈竞争对手结构和经营规模电子数码类：依托华强北“电子第一街”强大的市场地位及品牌号召力，商品种类齐全，应有尽有，市场趋于饱和，本项目定位不予考虑此方向。家电类：拥有两家国美、三家苏宁，另有顺电、万商，构成了华强北完善的家电供应体系，市场竞争压力巨大，本项目定位不予考虑此方向。百货类：以华强北茂业，中航天虹、深南茂业、紫荆城共同构成了片区的百货市场，但除了华强北茂业外，其余均不温不火，甚至被迫转型（曼哈广场），此商圈百货类业态在经营上存在一定风险。本项目如果采用百货定位，方向有二：一、以租赁形式引进百货品牌，风险较小但开发商收益太低；二、用自营百货的形式，此方

20、向开发商投入较大且风险较高。故本项目不建议采用百货定位。餐饮类：片区主要以小吃快餐为主，属于中低端消费，本片区缺乏特色餐饮，而餐饮业是最能聚人气带旺场的业态之一，在餐饮业态上寻求新、奇、特！将成为项目未来发展方向的一个突破口。小结：华强北商业街以华强北路为中心轴线向外辐射，呈“井”字形，由专业市场、电器、主题商城为主体，融合百货、超市、餐饮休闲文化娱乐等多种业态组合而成。南北长930米，东西宽220米。总商业面积超76万平米。并逐渐形成南商北电，东玩西吃的商业格局。样本量：本次消费者调研共计发放问卷200份，实际收回有效问卷171份调研时间：2012年10月26日（周五） 10月27日（周六）

21、调研地点：华强北路周边、项目地周边目标人群：周边逛街消费人群4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研进一步确定商圈大小覆盖1、在华强北消费逛街人群主要以本区及罗湖区人群为主，在快节奏的城市，就近消费成为消费者的主要诉求。2、随着城市化进程的步伐加快，区域型的购物中心将是未来主流。本项目应顺应市场发展趋势，打造区域型购物中心。只有立足本区域才能真正做到辐射更大更远的范围。罗湖福田盐田南山龙岗宝安其他2961101822238消费者结构分析及研究性别比例年龄构成15-1819-2223-2627-3031-4041-50其他52953

22、473151在华强北消费人群以女性偏多，占60%左右。在华强北消费人群年龄普遍偏年轻，以20-30岁年轻人群居多，超过60%。男女691024、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者结构分析及研究个人月收入个人月消费在华强北消费逛街人群以中等收入人群为主，月收入4000-8000月/元占49%左右，中端收入者为主流。华强北消费力水平居中2000以下2000-40004000-60006000-80008000-100010000以上952503614102000以下2000-40004000-60006000-80008000-100010000以上6769216534、区域商

23、业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者结构分析及研究职业构成在华强北消费逛街人群以公司白领阶层为主公司职员事业单位职员工人个体经营者教师学生退休人员农民军人公务员其他职业97111013530133254、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者购买行为及需求分析消费场所类型选择消费场所因素购物中心占比不大，但空间无限消费群体对消费场所的综合素质要求越来越高4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者购买行为及需求分析餐饮消费额餐厅类型单次餐饮消费300-900元为中档消费，占比达到56%。传统湘川粤为主流，超过51%。本区域缺乏优质特色小吃及优质异国风情

24、美食。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者购买行为及需求分析化妆品消费额化妆品类型化妆品单次消费300-900元属中端，占比47%；300以下占比40%为低端，占比40%。基础护肤占比49%，彩妆占比12%，据我们与多位彩妆行业资深从业人士进行深度访谈得知，目前彩妆市场份额较小，但空间很大，且彩妆消费群体中有80%的人不具备彩妆技术，体验式消费和培育引导式消费将成为彩妆行业发展的重要方向。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者购买行为及需求分析服装消费额服装类型服装以中低端消费为主休闲服饰占比44%，这是深圳人对服装消费的一大特色，以随意、个性、健康及

25、舒适为主要诉求。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者购买行为及需求分析品牌购物场所由于本区域消费人群以中端和中低端为主，所以对品牌敏感度不高。有更换购物场所和不确定的人群占比51%，提示我们项目的定位、业态的种类及质量、经营模式等对培育客户的粘稠度起着至关重要的作用。有效的解决“人流”和“人留”是购物中心成败的关键。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者功能偏好研究休闲娱乐场所项目配套要求电影院、酒吧、书城是深圳知性白领对文化娱乐的主要消费，这也是深圳人口质素有所提高的主要表现，而提高人口素质是深圳十二五计划人口政策中重要事项。主题餐厅、西式快餐、咖啡

26、厅、酒吧、影剧院、KTV占比52%，对体验式业态的数量、质量和种类的调整，将是未来购物中心的重大变革。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研消费者功能偏好研究项目吸引力项目档次受访人群对本项目有很高的期望值项目中档定位为主要诉求4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研小结在华强北消费逛街人群主要以本区及罗湖区的年轻白领人群为主，在快节奏的城市，就近消费成为消费者的主要诉求。随着城市化进程的步伐加快，区域型的购物中心将是未来主流。本项目应顺应市发展趋势，打造区域型购物中心。只有立足本区域才能真正做到辐射更大更远的范围。华强北商圈以中端、中低端消费居多。体验式业态的数量、

27、质量和种类是本项目定位需要重点考虑的方向。项目的定位、业态的种类及质量、经营模式等对培育客户的粘稠度起着至关重要的作用。有效地解决“人流”和“人留”是项目成败的关键。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 目标消费者调研为了解项目周边人流、车流具体情况，对项目周边主要道路及地铁口分时段监测人流、车流量。监测日期：2012年10月25日（周四）、 10月27日（周六）监测地点：地铁2号线燕南站A、B、C出入口、燕南路、振中路4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 人流、车流监控一、人流：工作日和周末的中餐和晚餐时段是燕南路人流高峰期，跟周边有众多餐厅有直接关系。二、车流：工作日和周末的车流全天平峰无

28、起伏，影响因素：周边道路单行受限、停车位受限、缺乏购物中心及优质特色餐饮；提示：本项目停车场的质量、车位数量、经营模式的创新以及与商场的互动能力将直接影响本项目的经营。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 人流、车流监控一、人流1、人流量稀少，影响因素：家乐两项目施工、道路无绿化、缺乏购物中心等2、工作日和周末的晚餐时段是振中路人流高峰期，跟周边有几家大型餐厅有直接关系。二、车流1、工作日和周末的车流全天平峰无起伏，影响因素：本道路和周边道路单行受限、停车位受限、缺乏购物中心及优质特色餐饮。2、提示：本项目停车场的质量、车位数量、经营模式的创新以及与商场的互动能力将直接影响本项目的经营。4、区

29、域商业地产市场研判及趋势分析之 人流、车流监控A出口工作日人流量最少且全天无起伏，主要原因燕南路南段缺乏商业氛围、缺乏目标性消费场所、住宅相对较少；B出口人流在下班时间段有少许增长，跟回家人流有一定的关系。A、B、C三个出口整体呈现人流稀少跟居住人口本区域就业有直接关系。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 人流、车流监控A出口周末人流量依然最少且全天无起伏，主要原因为燕南路南段缺乏商业氛围、缺乏目标性消费场所、住宅相对少；A、B、C三个出口在周末仍然是整体呈现人流稀少的状况，缺乏购物中心及目标消费业态和品牌。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 人、车流监控本项目停车场的质量、车位数量、经营

30、模式的创新以及与商场的互动能力将直接影响本项目的经营。地铁与项目负一层的连通对项目定位、招商和经营有着至关重要的作用。项目周边人流量和车流量都较少，跟此区域商业氛围较差有直接的关系。缺乏购物中心和目标消费业态及品牌，对本项目是威胁亦是机会。本区域居民就近就业和消费的现象非常普遍，进一步支撑项目打造区域型购物中心的观点，邻里型购物中心是本项目可发展的方向。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 人流、车流监控小结4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 品牌供应商调研超市品牌名称面积要求（平米）商户意见家乐福15000以上家乐福超市面积在一万五以上，面积太小不考虑岁宝6000以上岁宝有单独做超市，但面

31、积最小在6千以上，精品超市选址一般在高档商业区。大润发10000以上大润发有拓展的计划，要求面积在1万以上。华润万家华润社区店300-500，商超在六七千以上，本项目可考虑初期进驻华润社区店，持续沟通。新一佳1-1.5万意向不大，要求面积1-1.5万。永辉超市2000-3000在深圳有发展意向，会继续关注。TESCO乐购5500-6000对华强北地块觉得没问题，但要的面积较大，东莞嘉荣SPAR5000以上有在深圳开发意向，现龙岗、宝安各有一项目，但要先开大卖场，精品超市意向不大。人人乐5000以上意向不大，超市面积最小五千以上超市一般要求面积较大，就本项目而言，引进大型超市风险小但收益太低，可考虑5000平方米以下的精品超市。零售品牌名称面积要求（平米）商户意见西遇100-200有意向，看定位和同类型品牌和主力店,已进自由城（原万商）。欧时力100-200项目太小不考虑，公司一般进5万以上购物中心。ESPRIT100-200具体要看项目，华强北茂业有店。连奴50-100华强北有意向，还要看具体规划和定位。七匹狼50-100华强北有意向，现在华发自由城也在洽谈。优衣库1200以上华强北可以考虑，1200平米以上，要求一楼。4、区域商业地产市场研判及趋势分析之 品牌供应商调研受访服装品牌商家普遍有进驻意向餐饮品牌名