物业费的欠费原因及催缴技巧

1、Word - 9 -物业费的欠费原因及催缴技巧 如何有效举行物业服务费的催收，削减业主拖欠费用，是当前物业企业关注的话题，也是我司服务的深业城小区所面临的重要问题。2022年深业城在催收物业管理费方面取得了重大的发展，仅1至9月就共催收物业管理费80万元，现在对深业城催收物业费方面的阅历与大家举行共享，希翼对大家提升收缴率有所协助。 按照自身的工作阅历，粗浅地分析和概括一下小区业主拒交物业费大致有如下几种状况： 因工程遗留问题，如房屋墙面空鼓、裂纹、屋顶、天花或外墙渗水、门窗变形等拒交物业费；因没有入住、以房屋空置为由拒交物业管理费；因家中财物被盗等缘由拒交物业费；以物业企业工作人员服务态度不

2、好、服务意识不到位等理由拒交；无任何正值理由拒交物业费，或炒房客，找各种各样的理由拒交物业费。 那么针对五花八门欠费理由，我们物业服务人员又该如何与业主举行有效的谈判呢？下面是我的一些处理办法，与大家共享： 一、因工程问题拒交的应对办法和措施从法律、规矩和相关管理规定的角度动身，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用物业管理条例和前期物业服务合同等与业主交流、解释；虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的自立法人单位。物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴

3、。因此业主不能以房屋质量问题为由拒交物业费。在现实的物业服务中，许多业主混淆了物业服务质量与房屋工程质量问题的本质区分，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。特殊要让业主明了工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留修理费用。要让业主明了他享受了物业服务，就必需履行其义务按时足额缴纳物业服务费。乐观协调和催促开发商准时高效地对遗留工程问题举行修复。物业公司利用如上交流和努力，假如业主还是拒交物业费，物业公司首先能够举行电话催缴，之后发催费函，直至按照拖欠状况如欠费时光长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉举行催缴。二、房子空置也要交物业服务费

4、物业服务企业已经根据合同商定以及相关规定提供服务，业主因自身缘由未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院普通不予支持。 实践中，有些业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的打算，只要物业服务企业根据合同商定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有其它的规定或者商定。 此外，还有的业主认为，自己没有获得物业服务能够不用付物业费。实际上，即使业主一段时光不在小区居住

5、，房屋空置，但物业服务企业依旧要保持小区建造物及其附属设施正常运行，业主还是享受到了物业服务的。 三、业主因家中财物被盗、损毁而拒交的情形之应对办法和措施业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项商定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的平安防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看守及消防管理工作。普通而言，物业服务合同之平安防范范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主私有部分财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订物业服务合同或前期物业服务合同时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所

6、以，一旦业主家发生失窃大事，利用核查现场状况，物业服务企业的确严格根据物业服务合同商定条款落实，门岗严格进出人员的盘查和记下，巡逻人员严格根据规定的时光举行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不担当责任。在此需要特殊说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的帮助作用，是利用合同的商定产生的，不行能防止任何不法行为的发生。业主不能由于缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能由于财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有由于盗窃案件的发生，而要求机关赔偿的现象发生。容易举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，

7、因为未按合同商定提供服务，浮现管理混乱现象，终于导致业主家中失窃大事的浮现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应担当相关责任。假如业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项商定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的商定，导致业仆人身，财产平安受到伤害的，应该担当相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。四、以物业企业工作人员服务态度不好、服务意识不到位等理由拒交物业费的 根据商定交纳物业管理费是业主应该担当的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生缘由非常复杂，应分不怜悯况举行处理；属于业主无理拒绝交费情形的，业主

8、应根据合同规定交纳物业管理费，并担当延期交费的违约责任；若是因物业服务质量不达到合同商定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法实行的自我援助手段，这种状况下法院可按照物业管理企业提供服务的质量情况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼哀求，或适当削减业主的应交服务费。作为业主，发觉问题时应尽量找物业公司商议解决，不能任意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。 五、对无任何理由拒交物业费的“老赖”实行电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单举行催缴（最好使用EMS，签回单）。物业管理条例第四十二条作了明确规定。业主享受了

9、物业服务的权利，就应该按照物业服务合同的商定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。催收物业费注重事项：一、收费之前先做上门回访交流工作。 根据日常的工作处理业主报修投诉，再谈物业费欠费问题。和业主交流时一定要委婉说明状况，不要说业主欠费是不对的，或说不缴费要支付滞纳金等，由于这样会引起业主反感！需要注重的是，上门回访没经业主同意，不要进入业主家中，应当有礼貌的站在门口；如遇业主家中有客人，应当暂缓提及物业费的事情。 二、做好小区欠费催收工作需要掌控业主的心理。 每位业主的文化层次、教导背景、生活习惯都各不相同。相同的物业管理服务作用于不同的业主会产生不同的效果。同样的服务，有些业主对物业服务感

10、到惬意、大加称赞，而有些业主颇有微词。因此，要有效地举行小区物业服务费用的催收工作，除了要掌控必备的物业服务专业学问外，还需要学习与掌控相关的心理学学问，掌控业主的心理。运用这些学问与业主举行有效地交流，才干解决业主长久欠费的难题。 三、娴熟掌控物业管理、财务等相关学问。 小区的物业管理事务涉及业主、住户生活的方方面面，我们惟独娴熟掌控物业管理学问，利用专业、有效地交流来满足业主相关的物业服务需求，那么收费工作中可能浮现的问题也就能迎刃而解了。 四、时刻秉承敬业精神与仆人翁态度，做好小区欠费催收工作。 每个员工都应当具有敬业的工作态度，这也是做好各项工作的关键点。作为物业服务人员必需时光秉承敬

11、业精神与仆人翁态度，并以良好的心态投入到工作中。有了如此的工作态度，就会到处为业主着想，急业主之所急；就会利用有效的办法，扎实地开展工作；就会专心了解业主的有效需求；就会想方设法地为小区业主前来缴费提供便利。 催收物业费小技巧收费工作首先要有信念。包括两方面：一是我们收费人员自己要有自信念，坚信一定能把钱收回来，让自己的勇气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，同事和领导要赋予鼓舞，协助献计献策。营造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来。强化收费培训工作。常常开总结会，碰到的疑难问题拿到桌面上研究，大家群策群力讨论应对措施。建立“直通车”。对于收费工作受阻的问题，物业职责之

12、内力所能及，在第一时光给业主解决，速度要快、效率要高。杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有的业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主商定交费时光，在此期间，要不断地与业主交流，让业主没有退步的空间。不要轻易信任业主会如期来交物业费，收费人员一这要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有的业主允诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若迟延时光，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起其次次进攻就难无数。明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时光紧迫，解决问题要量化，到底多长时光可以解

13、决问题。收费核心成员对这些问题有须要一户一户的核查。注重与关键客户的交流。有的欠费业主在业主中影响较大，能够实行“疏导”方式交流，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好交流，对其他一部分业主会起到乐观的影响。对无理由拒交费、对物业态度特好，平日联系多，有交情的业主。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚决收费的立场。若有需要，能够多派几个人一起上门软磨硬泡与之交流，直至交费。对满口答应，却总不浮现的业主。假如业主向来模糊其辞说“最近”“这两天会来交”则要和业主商定一个有效的时光，到了时光之后再次提示业主，这样，不仅使业主自己心里在时光产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，终于达到有效催费的目的。确定时光后一定要按着时光持续跟进。对于联系不上的业主，要想方设法猎取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、伴侣、关系好的街坊，想方设法从他们手中获得该业主的联系方式，如有需要，能够找到他们单位“登门访问”。因房屋问题拒交物管费的客户。对房屋遗留问题要敢于面向和解决，有问题裸露是好事，积压时光越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时光向直接上级反映，争取尽快解决。曾经对物业有所误解，发生过不舒畅的业主。对于此类业主的报事等要特殊的敏感，片区负责人可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工