超详细的收房流程及收房注意事项

1、超详细的收房流程及收房注意事项一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2. 接到入入住通知知书后，首首先应判判断开发发商是否否如期交交房。若若逾期交交房，则则应提出出处理意意见，并并根据开开发商的的答复决决定是否否前往收收房，按按通知上上约定的的时间前前往收房房。特别提提示：1. 要注意意收房的的期限，错错过收楼楼日期麻麻烦多。2. 收楼日日期可提提早不可可推迟。若若实际交交楼日期期超过了了合同上上约定的的收楼日日期，可可考虑向向开发商商按合同同索赔。3. 有特殊殊情况不不能如期期到场的的，可以以书面

2、形形式委托托亲友、律律师进行行，也可可及时与与开发商商联系，商商议另行行约定时时间，并并以书面面形式确确认。4. 若购房房者在约约定时间间内没有有到指定定地点办办理相关关收房手手续，从从法律角角度来说说，则一一般被视视为开发发商已实实际将该该房交付付买家使使用，买买家应从从通知单单的最后后期限之之日起承承担所有有购房风风险责任任及税费费。二、确确定房屋屋是否达达到交付付条件1. 竣工工验收备备案表 最重重要房屋屋建筑工工程和市市政基础础设施工工程竣工工验收备备案表是是目前收收房环节节中最应应该注意意的文件件。该表表是建设设部为规规范工程程竣工验验收备案案的管理理工作而而制定的的，它由由设计、监

3、监理、建建设单位位和施工工单位四四方合验验后，在在工程竣竣工155天内到到建设行行政主管管部门竣竣工备案案。竣工工验收备备案表中中的项目目，只要要送交主主管部门门备案后后，发展展商就必必须对楼楼盘终生生负责。所所以竣竣工验收收备案表表对房房地产商商有着严严格的约约束作用用，按照照有关规规定，表表上的每每一项都都必须报报有关主主管部门门备案，缺缺少任何何一项的的话，这这个楼盘盘就是“黑楼”，是不不能入住住的，购购房者有有权拒绝绝收房。2. 住宅宅质量保保证书住宅宅质量保保证书是是开发商商针对房房屋质量量及保修修期限、范范围作出出的承诺诺，必须须作为购购房合同同的附件件，与购购房合同同具有同同等的

4、效效力。所所以提醒醒收房者者要仔细细审查其其中的具具体各款款，特别别注意保保修期限限。3. 住宅宅使用说说明书住宅宅使用说说明书是是针对房房屋设计计、施工工及验收收中的具具体技术术指标，如如抗震指指数、墙墙体结构构类型等等作出的的相关说说明和提提出注意意事项。4. 建设设工程质质量认定定证书5. 房地地产开发发建设项项目竣工工综合验验收合格格证6. 实测面面积登记记表特别提提示：1. 只有具具备上述述文件，才才说明房房屋已经经具体交交付条件件。所以以收房时时先要审审查相关关文件，确确认房屋屋已经具具备交付付条件之之后，才才能进一一步进行行验房、结结算费用用、交钥钥匙等交交接工作作。所以以要对这

5、这些文件件给予重重视，尤尤其提示示您要看看原件而而不是复复印件。2. 建筑筑工程竣竣工备案案表是是最重要要的文件件，收房房时不能能只看开开发商有有没有这这张备备案表，一一定还要要仔细察察看各个个分项有有没有都都备案。它它是收房房的前提提，即使使开发商商做得再再好，如如果没有有此表就就说明它它根本不不具备交交房的标标准，您您有权拒拒绝收房房。3. 对于这这些文件件，一方方面要验验收它有有没有，另另一方面面也要看看验收这这些文件件取得的的合法性性。4. 如果开开发商拒拒绝出示示这些证证明文件件、或文文件不全全，您可可按购房房合同第第十一条条，要求求开发商商签收“关于出出卖人拒拒绝出示示住宅宅质量保

6、保证书和和住宅宅使用说说明书、建建筑工程程竣工验验收备案案表的的责任确确认函”。5. 提醒您您：住住宅质量量保证书书、住住宅使用用说明书书和管管线分布布竣工图图，您可可带走，作作为证据据资料保保存。6. 如果开开发商不不能提供供上述相相关文件件，购房房人有权权拒绝收收房，由由此产生生的延期期交房的的责任由由开发商商承担。三、房房屋检验验收房过过程中必必须要掌掌握一个个原则：“先验后后收”。即购购房者一一定要先先验收房房屋（包包括验收收交房必必须的文文件），确确认无误误后再签签署收房房文件。“先验验后收”不仅是是符合商商业惯例例的，而而且也是是有法律律依据的的。房屋屋的对价价是房款款，消费费者只

7、要要付清房房款，或或者按照照合同约约定支付付相应比比例的价价款，就就履行了了合同的的义务，开开发商就就应该交交房。而而在房屋屋交付以以前，业业主有权权先验收收房屋：1. 检测房房屋面积积：要求开开发商出出具实实测面积积测绘报报告，根根据房屋屋土地管管理局所所属的专专业测量量单位对对每一套套房屋面面积进行行核定所所得实测测面积，核核对其与与销售面面积是否否存在误误差，误误差率的的范围有有多大；若实测测面积误误差超出出3%，可可以中止止收房。2. 检验房房屋质量量：购房者者进行房房屋验收收时需仔仔细检查查商品房房质量，主主要可从从以下几几方面入入手：（一) 房屋屋本身的的质量（二）景景观绿化化、小

8、区区配套、设设施标准准等配套套设施是是否符合合合同约约定。（三）装装修质量量特别提提示：1. 一定要要掌握“先验后后收”的原则则。2. 如果开开发商拒拒绝先验验房后办办理其他他交付手手续，则则购房者者可要求求开发商商签收“关于出出卖人拒拒绝交验验房屋的的责任确确认函”后中止止办理手手续。3. 购房者者应了解解公摊面面积及相相关知识识，防止止开发商商侵占。4. 若发现现有质量量问题，开开发商应应限期维维修，购购房者应应要求开开发商签签定书面面函件，由由此导致致业主逾逾期入住住的，开开发商应应承担违违约责任任。5. 只要付付清房款款，按照照合同约约定购房房者已经经完全履履行了合合同的义义务，开开发

9、商就就应该无无条件交交房，否否则应视视为开发发商违约约，如果果开发商商拒不交交房，应应承担逾逾期交房房的责任任。开发发商无权权以“未缴纳纳相关费费用”等任何何理由而而拒绝交交房。6. 不要将将样板房房标准作作为现实实标准，除除非开发发商将有有关装修修标准按按样板间间标准在在合同中中明确下下来。超详细的收收房流程程及收房房注意事事项一、注注意及时时接收入入住通知知书1. 这是收收房的第第一步，要要注意期期限。一一般，开开发商约约定的交交房时限限在通知知书寄出出30天天内，所所以购房房者要安安排好时时间。2. 接到入入住通知知书后，首首先应判判断开发发商是否否如期交交房。若若逾期交交房，则则应提出

10、出处理意意见，并并根据开开发商的的答复决决定是否否前往收收房，按按通知上上约定的的时间前前往收房房。特别提提示：1. 要注意意收房的的期限，错错过收楼楼日期麻麻烦多。2. 收楼日日期可提提早不可可推迟。若若实际交交楼日期期超过了了合同上上约定的的收楼日日期，可可考虑向向开发商商按合同同索赔。3. 有特殊殊情况不不能如期期到场的的，可以以书面形形式委托托亲友、律律师进行行，也可可及时与与开发商商联系，商商议另行行约定时时间，并并以书面面形式确确认。4. 若购房房者在约约定时间间内没有有到指定定地点办办理相关关收房手手续，从从法律角角度来说说，则一一般被视视为开发发商已实实际将该该房交付付买家使使

11、用，买买家应从从通知单单的最后后期限之之日起承承担所有有购房风风险责任任及税费费。二、确确定房屋屋是否达达到交付付条件1. 竣工工验收备备案表 最重重要房屋屋建筑工工程和市市政基础础设施工工程竣工工验收备备案表是是目前收收房环节节中最应应该注意意的文件件。该表表是建设设部为规规范工程程竣工验验收备案案的管理理工作而而制定的的，它由由设计、监监理、建建设单位位和施工工单位四四方合验验后，在在工程竣竣工155天内到到建设行行政主管管部门竣竣工备案案。竣工工验收备备案表中中的项目目，只要要送交主主管部门门备案后后，发展展商就必必须对楼楼盘终生生负责。所所以竣竣工验收收备案表表对房房地产商商有着严严格

12、的约约束作用用，按照照有关规规定，表表上的每每一项都都必须报报有关主主管部门门备案，缺缺少任何何一项的的话，这这个楼盘盘就是“黑楼”，是不不能入住住的，购购房者有有权拒绝绝收房。2. 住宅宅质量保保证书住宅宅质量保保证书是是开发商商针对房房屋质量量及保修修期限、范范围作出出的承诺诺，必须须作为购购房合同同的附件件，与购购房合同同具有同同等的效效力。所所以提醒醒收房者者要仔细细审查其其中的具具体各款款，特别别注意保保修期限限。3. 住宅宅使用说说明书住宅宅使用说说明书是是针对房房屋设计计、施工工及验收收中的具具体技术术指标，如如抗震指指数、墙墙体结构构类型等等作出的的相关说说明和提提出注意意事项

13、。4. 建设设工程质质量认定定证书5. 房地地产开发发建设项项目竣工工综合验验收合格格证6. 实测面面积登记记表特别提提示：1. 只有具具备上述述文件，才才说明房房屋已经经具体交交付条件件。所以以收房时时先要审审查相关关文件，确确认房屋屋已经具具备交付付条件之之后，才才能进一一步进行行验房、结结算费用用、交钥钥匙等交交接工作作。所以以要对这这些文件件给予重重视，尤尤其提示示您要看看原件而而不是复复印件。2. 建筑筑工程竣竣工备案案表是是最重要要的文件件，收房房时不能能只看开开发商有有没有这这张备备案表，一一定还要要仔细察察看各个个分项有有没有都都备案。它它是收房房的前提提，即使使开发商商做得再

14、再好，如如果没有有此表就就说明它它根本不不具备交交房的标标准，您您有权拒拒绝收房房。3. 对于这这些文件件，一方方面要验验收它有有没有，另另一方面面也要看看验收这这些文件件取得的的合法性性。4. 如果开开发商拒拒绝出示示这些证证明文件件、或文文件不全全，您可可按购房房合同第第十一条条，要求求开发商商签收“关于出出卖人拒拒绝出示示住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书、建建筑工程程竣工验验收备案案表的的责任确确认函”。5. 提醒您您：住住宅质量量保证书书、住住宅使用用说明书书和管管线分布布竣工图图，您可可带走，作作为证据据资料保保存。6. 如果开开发商不不能提供供上述相相关文件件，购房房人有权

15、权拒绝收收房，由由此产生生的延期期交房的的责任由由开发商商承担。三、房房屋检验验收房过过程中必必须要掌掌握一个个原则：“先验后后收”。即购购房者一一定要先先验收房房屋（包包括验收收交房必必须的文文件），确确认无误误后再签签署收房房文件。“先验验后收”不仅是是符合商商业惯例例的，而而且也是是有法律律依据的的。房屋屋的对价价是房款款，消费费者只要要付清房房款，或或者按照照合同约约定支付付相应比比例的价价款，就就履行了了合同的的义务，开开发商就就应该交交房。而而在房屋屋交付以以前，业业主有权权先验收收房屋：1. 检测房房屋面积积：要求开开发商出出具实实测面积积测绘报报告，根根据房屋屋土地管管理局所所

16、属的专专业测量量单位对对每一套套房屋面面积进行行核定所所得实测测面积，核核对其与与销售面面积是否否存在误误差，误误差率的的范围有有多大；若实测测面积误误差超出出3%，可可以中止止收房。2. 检验房房屋质量量：购房者者进行房房屋验收收时需仔仔细检查查商品房房质量，主主要可从从以下几几方面入入手：（一) 房屋屋本身的的质量（二）景景观绿化化、小区区配套、设设施标准准等配套套设施是是否符合合合同约约定。（三）装装修质量量特别提提示：1. 一定要要掌握“先验后后收”的原则则。2. 如果开开发商拒拒绝先验验房后办办理其他他交付手手续，则则购房者者可要求求开发商商签收“关于出出卖人拒拒绝交验验房屋的的责任

17、确确认函”后中止止办理手手续。3. 购房者者应了解解公摊面面积及相相关知识识，防止止开发商商侵占。4. 若发现现有质量量问题，开开发商应应限期维维修，购购房者应应要求开开发商签签定书面面函件，由由此导致致业主逾逾期入住住的，开开发商应应承担违违约责任任。5. 只要付付清房款款，按照照合同约约定购房房者已经经完全履履行了合合同的义义务，开开发商就就应该无无条件交交房，否否则应视视为开发发商违约约，如果果开发商商拒不交交房，应应承担逾逾期交房房的责任任。开发发商无权权以“未缴纳纳相关费费用”等任何何理由而而拒绝交交房。6. 不要将将样板房房标准作作为现实实标准，除除非开发发商将有有关装修修标准按按

18、样板间间标准在在合同中中明确下下来。四、新房验验收的最最终结果果1. 房屋检检验没有有问题的的：按实实际验收收情况填填写验验房交接接表等等相关文文件。在在这个记记录表上上，应把把检验情情况逐一一记录，凡凡是无法法确认的的事项，则则不记录录或写上上“暂不清清楚”、“无法认认定”等字样样。若发发现问题题，则如如实记录录下来，并并要求发发展商限限期处理理。2. 如有不不满意的的地方，可可提出意意见并将将意见填填写在验验房交接接表中中，作为为书面依依据，如如发展商商未准备备有关表表格，买买家应另另以书面面形式将将意见送送交发展展商。3. 发现问问题，买买卖双方方可协商商解决，如如属可整整修内容容，应协

19、协商并签签署有关关整改维维修文件件，约定定下次验验收时间间（一般般不超过过30天天）。4. 对发现现的问题题要详细细在验楼楼表上予予以注明明，如果果确实属属于不能能收楼的的，要详详细写明明不予收收楼的原原因并要要求开发发商签字字、盖章章。特别提提示：1. 验房后后要坚持持的原则则：只要要发现问问题，不不管大小小，都要要在相关关文件或或表格中中记录下下来，而而不管开开发商陪陪同的收收房人员员如何花花言巧语语；如果果楼盘根根本就没没准备验验收登记记表，则则应自备备纸笔，一一一记录录。2. 物业公公司的行行为代表表不了开开发商（除除非有明明确书面面授权），因因此不要要就房屋屋质量的的问题与与物业公公

20、司签署署文件。3、验验收房屋屋发现问问题时，一一定要开开发商盖盖章确认认，约定定处理方方案。4、如如果开发发商拒绝绝盖章确确认房屋屋存在的的问题，一一定要取取得证据据，证明明不是买买房人不不按时收收房，而而是开发发商拟交交付房屋屋不符合合合同的的约定或或法定条条件。注意事事项以下问问题，购购房者在在买房、收收房过程程中会经经常遇到到，特别别经常遇遇到此类类的咨询询问题，把把关键注注意事项项列出，提提醒消费费者予以以重视，以以维护自自己的权权益。一、买买房相关关税费（一）商商品房买买卖应缴缴以下税税费：1、契契税2、房房屋买卖卖交易手手续费3、买买卖合同同印花税税4、公公共维修修基金5、房房屋所

21、有有权登记记费6、房房屋所有有权印花花贴税7、权权证工本本费 （二二）税费费问题特别提提示：依依据法律律的规定定和大部部分购房房合同的的约定，缴缴纳公共共维修基基金、契契税等费费用均不不能作为为开发商商交付房房屋的前前提。1. 契税契税是是业主取取得产权权证时向向国家交交的税。缴纳时时间：契契税只能能在过户户时交纳纳特别提提示：除除税务机机关，任任何单位位无权代代收。实施：业主入入住时不不需要向向开发商商交纳契契税，等等房屋可可以办理理产权证证之前自自己到税税务局直直接办理理。 2. 公共维维修基金金 此项基基金不同同于物业业管理费费，只用用于住宅宅共用部部位、共共用设施施设备保保修期满满后的

22、大大修、更更新、改改造。 税率：房屋成成交价 的2%。 特别提提示：任任何开发发商、物物业公司司都无权权收取或或代收大大修基金金。该基基金应该该交给小小区办。如如果您将将大修基基金交给给开发商商，您很很可能无无法要回回。 3、面面积测绘绘费 面积测测绘费收收取原则则为“谁委托托，谁付付费”，购房房合同已已规定开开发商向向购房人人提供面面积测量量数据的的义务，故故此费用用应由开开发商交交纳。 4、物物业费 一年物物业管理理费、物物业管理理费和水水电保证证金 特别提提示：普普通小区区交一年年以下物物业费并并不违规规。 物业管管理服务务收费实实行明码码标价，收收费项目目和标准准及收费费办法应应在经营

23、营场所或或收费地地点公布布。 5. 产权代代办费 业主完完全有权权选择自自行办理理产权证证，开发发商无权权强行向向业主收收取该笔笔费用。 二、面面积问题题 面积问问题是消消费者最最为关心心的内容容之一，购购房人买买房时尤尤其是买买期房时时，一定定要考虑虑到合同同面积与与实际面面积可能能出现误误差这样样的问题题，并在在签订合合同时以以附加条条款加以以防范。 （一） 存在的的问题： 1. 商品房房合同面面积与实实测面积积存在误误差，这这一直是是个焦点点问题。 消费者者常常因因面积问问题出现现纠纷而而处于被被动局面面，建议议购房人人在购房房合同中中对相关关可能出出现的问问题详细细进行约约定，以以维护

24、自自己的权权益。 2. 开发商商有时能能利用公公摊、面面积测量量侵占购购房者的的合法利利益，还还不易被被发现。 正确测测算房屋屋面积，是是专业人人员的工工作，一一般购房房者根本本无法完完成。其其次，面面积测量量的人工工操作特特点，正正常误差差都难以以避免，一一些开发发商在使使之产生生人为偏偏差侵占占购房者者一、两两米面积积轻而易易举。再再有，由由于消费费者相关关知识掌掌握不够够，使得得购房过过程中信信息不对对称，开开发商很很容易偷偷梁换柱柱，把非非公摊的的面积加加入公摊摊之中。 （二）如如何解决决面积误误差？ 面积误误差：根根据有关关规定，买买卖双方方因设计计变更造造成的实实测房屋屋套内面面积

25、或建建筑面积积（含公公摊面积积）与房房屋买卖卖合同约约定面积积不符的的，按照照合同约约定处理理。合同同没有约约定或者者约定不不明确的的，按照照以下原原则处理理：（一一）面积积误差比比绝对值值在3以内（含含3），按按照合同同约定的的价格据据实结算算房款；（二）面面积误差差比绝对对值超出出3，购购房人可可要求退退房。开开发商应应在买房房人提出出退房之之日起330日内内退还已已交房款款，并支支付已付付房款利利息。如如购房人人同意继继续履行行合同，房房屋实际际面积大大于合同同约定面面积的，面面积误差差比在33以内内（含33）部部分的房房价款由由购房人人按照约约定的价价格补足足，面积积误差比比超出33部

26、分分的房价价款由开开发商承承担，所所有权归归买受人人；房屋屋实际面面积小于于合同约约定面积积的，面面积在33以内内（含33）部部分的房房价款及及利息由由开发商商返还购购房者，面面积误差差绝对值值超过33部分分的房价价款由开开发商双双倍返还还买受人人。 特别提提示： 1. 想测出出您买的的商品房房的真实实面积，首首先购房房者索要要出建筑筑的竣工工图纸，请请专家根根据图纸纸进行计计算。 2. 签定合合同时应应该细化化条款，应应该约定定实际面面积与产产权登记记面积发发生误差差时的处处理方式式。如规规定合同同中未约约定处理理方式的的，面积积误差比比绝对值值超出33时，购购房人有有权退房房。 （三三）关

27、于于分摊面面积 公用建建筑面积积分摊原原则： 1、商商品房公公用建筑筑面积的的分摊以以幢为单单位。分分摊的公公用建筑筑面积为为本幢内内的公用用建筑面面积，与与本幢不不相连的的公用建建筑面积积不得分分摊到本本幢房屋屋内。 2、为为整幢商商品房服服务的公公用建筑筑面积，由由该幢楼楼各套商商品房分分摊；为为局部范范围服务务的公用用建筑面面积，由由受益的的各套商商品房分分摊。多多次分摊摊公用建建筑面积积的，分分别计算算分摊系系数。各各套商品品房应分分摊的公公用建筑筑面积，为为各次分分摊的公公用建筑筑面积之之和。 3、公公用建筑筑面积分分摊后，不不划分各各套商品品房摊得得建筑面面积的具具体部位位，但任任

28、何人不不得侵占占或改变变原设计计的使用用功能。 分摊的的公用建建筑面积积由以下下两部分分组成： 1、电电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅和过道道、地下下室、值值班警卫卫室以及及其他功功能上为为整栋建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房建筑筑面积； 2、套套(单元元)与公公用建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙(包括括山墙)墙体水水平投影影面积的的一半。凡凡已作为为独立使使用空间间销售或或出租的的地下室室、车棚棚等，不不应计入入公用建建筑面积积部分，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。 不应入入的公用用建筑空空间： 1、仓仓库、机机动车库库、非机机

29、动车库库、车道道、供暖暖锅炉等等，作为为人防工工程的地地下室、单单独具备备使用功功能的独独立使用用空间。 2、售售房单位位自营、自自用的房房屋。 3、为为多幢房房屋服务务的警卫卫室、管管理（包包括物业业管理）用用房。 4、对对于半地地下室，不不论采光光井的结结构如何何，都不不计入建建筑面积积。 特别提提示： 1. 签订合合同时应应明确约约定公摊摊的具体体项目。 2. 售房单单位在预预售商品品房前，应应向商品品房预售售管理部部门提交交预售商商品房的的面积测测量报告告。预售售商品房房设计方方案变更更涉及预预售房屋屋面积的的，应重重新提交交面积测测量报告告。 售房单单位在销销（预）售售商品房房时，在

30、在销（预预）售合合同（含含补充协协议）中中应明确确商品房房销售面面积、分分摊的公公用建筑筑面积及及公用建建筑部位位。 3. 其他购购房人受受益的其其他非经经营性用用房，需需要进行行分摊的的，应在在销（预预）售合合同中写写明房屋屋名称、需需分摊的的总建筑筑面积。 三三、审查查销售广广告 （一）出出现问题题 “我们们的小区区绿化率率达到，我我们小区区配有小小学、幼幼儿园、会会所” 购房者者常常会会被上面面的优美美辞藻所所迷惑，但但到实际际收房时时才发现现与现实实相去甚甚远，现现实当中中虚假宣宣传、改改变小区区规划也也是一些些开发商商惯用的的一手；另外，装装修标准准不符合合合同的的约定或或开发商商承

31、诺。收收房中其其中一个个重点就就是要开开发商如如何兑现现曾经的的承诺。 （二）解解决办法法 1. 要注意意平时的的证据收收集。 如买房房时的楼楼书、广广告一定定保存好好，有条条件购房房时拍下下售楼处处沙盘，收收房时应应该对照照小区平平面图看看环境。根根据相关关的司法法解释，此此类的广广告可以以作为要要约，在在法庭上上作为证证据出示示，要求求开发商商兑现承承诺。 2. 要随时时主张自自己的权权利。 一旦发发现小区区有规划划被变更更的迹象象，购房房者一定定要尽快快跟相关关部门和和开发商商交涉，以以免形成成事实，出出现“赢了官官司却无无法执行行”的局面面。 四、法法定退房房条件： 在房屋屋验收过过程

32、中，业业主如果果发现购购买的商商品房存存在质量量问题，是是不是都都可以退退房呢？退房的的法定条条件，综综合起来来包括以以下几种种： 1. 购房合合同无效效： 实践中中，造成成购房合合同无效效的常见见情形有有：开发商商无权处处分该房房产；开发商商存在欺欺诈情形形。 2. 套型误误差导致致退房： 按套(单元)计价的的预售房房屋，套套型与设设计图纸纸不一致致时，或或者相关关尺寸超超出约定定的误差差范围，合合同中对对此未约约定处理理方式的的，购房房人可以以退房。 3. 面积误误差导致致退房： 房屋实实际交付付面积比比原合同同规定误误差比绝绝对值超超过3（不含含3）的的。 4. 变更规规划、设设计导致致

33、退房： 开发商商未经有有关部门门批准，擅擅自改变变房屋结结构及合合同中约约定的配配套环境境的；开开发商经经批准改改变房屋屋结构未未经买家家认可的的。 5. 质量不不合格导导致退房房： 房屋主主体结构构质量不不合格并并依照有有关规定定经委托托工程质质量检测测机构核核验确实实的，买买受人有有权退房房。 特别提提示： 1. 由于楼楼盘整体体建筑未未完成而而根本无无法验收收，未取取得“三书一一证一表表”的楼房房，买家家可以不不收楼。 2. 出现上上述法定定退房条条件时，购购房人在在以上情情况之一一出现时时选择退退房，相相关违约约赔偿责责任由发发展商承承担，如如果开发发商不同同意退房房，购房房人可向向有

34、管辖辖权的人人民法院院起诉。 3. 如果不不具备上上述条件件，但是是房屋确确实出现现了质量量问题，购购房人有有权要求求开发商商进行维维修，因因此造成成损失的的由开发发商赔偿偿。 五、特特别建议议： 可以考考虑集体体收房。买买房过程程中，常常常会涉涉及到很很多专业业问题，只只靠消费费者个人人的力量量有时很很难解决决问题，在在此，特特别建议议您可以以考虑集集体收房房，人多多力量大大，结合合专家的的力量解解决遇到到的所有有难题! 收房需要要带的工工具： 1)11只塑料料洗脸盆盆-用用于验收收下水管管道 2)11只小榔榔头-用于验验收房子子墙体与与地面是是否空鼓鼓 3)11只塞尺尺-用用于测裂裂缝的宽

35、宽度 4)11只5米米卷尺-用于于测量房房子的净净高 5)11只万用用表-用于于测试各各个强电电插座及及弱电类类是否畅畅通6)11只计算算器-用于于计算数数据7)11只水笔笔-用用于签字字 8)11把扫帚帚-用用于打扫扫室内卫卫生 9)11只小凳凳子和一一些报纸纸、塑料料带，包包装绳-用于于时间长长，可休休息一下下及预先先封闭下下水管道道。 正常验验收房子子时间一一般是持持续2-3个钟钟头，建建议早晨晨8：330去或或下午22：300去。 最佳收收房流程程: 核验业业主材料料 业主领领取竣竣工验收收备案表表、房房屋土地地测绘技技术报告告书、住住宅质量量保证书书和住住宅使用用说明书书并由由开发商

36、商加以说说明 交纳剩剩余房款款 业主领领取钥匙匙并签署署住宅宅钥匙收收到书 业主做做综合验验收 业主就就验收中中存在的的问题提提出质询询、改进进意见或或解决方方案 开发商商与业主主协商并并达成书书面协议议 根据协协议内容容解决交交房中存存在的问问题，无无法在115日内内解决的的，双方方应当就就解决方方案及期期限达成成书面协协议 业主签签署入入住交接接单 对发现现的问题题要在验验楼单上上予以注注明，如如果确实实属于不不能收楼楼的，要要详细写写明不予予收楼的的原因并并要求开开发商签签字、盖盖章。 【提示示】：开开发商在在交房时时向业主主提供的的竣工工验收备备案表、住住宅质量量保证书书和住住宅使用用

37、说明书书必须须为原件件而不是是复印件件。 验验房、填填写验收收记录和和做房屋屋交接：验完楼楼后，业业主应按按实际验验收情况况填写住住户验房房交接表表，同同时将水水表、电电表底数数抄在指指定表格格(一般般附在验验房交接接表中中)；符符合政府府规定和和合同约约定的，通通过验收收；如有有不满意意的地方方，可提提出意见见并将意意见填写写在楼楼宇验收收记录表表中，作作为书面面依据，如如发展商商未准备备有关表表格，业业主应另另以书面面形式将将意见送送交开发发商。根根据业主主意见，合合同双方方协商解解决办法法，如属属可整修修内容，应应协商并并签署有有关整改改维修文文件，约约定下次次验收时时间(一一般不超超过

38、天)。不能能整改的的，应给给予经济济补偿；问题严严重，对对房屋使使用功能能影响重重大的，可可依法追追究开发发商相应应责任，甚甚至退房房。交费笔笔笔算清清：检查完完这些工工作，如如果没问问题的话话，那就就交钱去去吧；换换正规发发票及缴缴交各项项相关费费用与钱钱银有关关，更要要笔笔算算清。签物业业合同，拿拿钥匙，办办理入住住手续：验完楼楼后，开开发商一一般要求求业主填填写住住户档案案表、入入住协议议、消消防责任任书等等协议书书，同时时领取住住户手册册、服服务指南南等各各种入住住手册及及各种赠赠送物品品。具体过过程如下下：1. 去物业业部门查查看资料料部分，分分别有以以下几份份资料需需要查验验：1)

39、 房屋的的住宅宅质量保保证书-可带带走2) 住宅宅使用说说明书-可带带走3) 竣工工验收备备案表4) 面积实实测表5) 管线分分布竣工工图(水水、强电电、弱电电、结构构)-可带走走如果房房产商准准备充分分的话，一一般100分钟即即可查看看完资料料。2. 核实面面积、合合同及价价钱多退退少补问问题。确认售售楼合同同附图与与现实是是否一致致，结构构是否和和原设计计图相同同，房屋屋面积是是否经过过房地产产部门实实际测量量，与合合同签订订面积是是否有差差异。(先查看看售房合合同，看看之 间间的误差差为多少少，一般般为3%，3%之内不不考虑，超超出部分分进行处处理，建建议定合合同为22%误差差，但是是不

40、超过过5%比比较好)以双方方签定合合同为准准。一般般这个时时间因人人而 变变，时间间为300-440分钟钟。验收房房子看完那那些资料料后，基基本就可可以去验验收房子子了，小小鲁提示示您:暂暂且先不不要交付付一些物物业费用用及相关关费用，此此时物业业会催促促你来交交付，可可同他们们交流，验验收好后后，再交交付费用用.从物物业处拿拿钥匙，分分别应该该有楼层层钥匙、进进户门钥钥匙、信信箱钥匙匙、水表表、电表表(若有有远程抄抄表另)等几把把。接着着就可以以同物业业人员一一起去房房子里了了。(记记 得拿拿那些工工具哦)1) 详细检检查房屋屋质量，包包括门窗窗、阳台台等部位位有无开开裂现象象；(阳阳台裂缝

41、缝危险大大)【提示示】：由由于新房房子空关关时间较较长，在在门窗轨轨道里会会有一些些灰尘和和建筑垃垃圾，所所以切不不可很冲冲动，用用蛮力推推拉门窗窗，一感感觉有阻阻塞感的的时候，仔仔细查看看一下，用用扫帚清清楚后就就可以看看了2) 检查墙墙体平整整度、是是否渗水水、是否否有裂缝缝 【提提示】：特别是是查看一一些墙体体是否有有水迹，特特别是一一些山墙墙、厨房房卫生顶顶面、外外墙等地地方，如如有的话话，务必必尽快查查明原因因。3) 仔细检检查地面面，仔细细检查地地面有无无空壳开开裂情况况。【提提示】：如有空空鼓，一一定要责责成陪同同物业人人员尽快快修复，否否则在装装修中会会很容易易打穿楼楼板，妨妨

42、碍邻里里关系。以以上2-3项可可用工具具小榔头头和塞尺尺。4) 水电煤煤畅通情情况和能能否正常常使用。大大开龙头头查漏堵堵，尽可可能让水水流大一一点、急急一点，一一来看看看水压，二二、来试试试排水水速度。(一般新新房子会会配一个个简易龙龙头给业业主)。用用万用表表测量各各个强弱弱电是否否畅通。【提提示】：关闭分分闸，检检查各个个分闸是是否完全全控制各各分支线线路。5) 验收下下水情况况，先用用面盆盛盛水，再再向各个个下水处处灌水，分分别是台台盆下水水、浴缸缸下水、马马桶下水水、厨房房和卫生生及阳台台地漏等等，基本本是每个个下水口口应灌入入两盆水水左右，应应听到咕咕噜噜的的声音和和表面无无积水。

43、【提提示】：做好这这些后，确确认没问问题，要要尽快将将这些突突出下水水(如台台盆下水水、浴缸缸下水、马马桶下水水)拿一一塑料袋袋罩着水水口，再再加以 捆实，而而象地漏漏等下水水需要塞塞实(记记得留一一可拉扯扯掉的位位置)。6) 验收地地面下水水情况。在在厕卫放放水，浅浅浅就行行了(约约高2ccm)。然然后约好好楼下的的业主在在24小小时后查查看其家家厕卫的的天花。【提提示】：在全部部用完水水后，应应再打开开水表，看看清楚水水表数字字，记录录下来，同同时要记记录电表表数字。7) 核对买买卖合同同上注明明的设施施核对买买卖合同同上注明明的设施施、设备备等是否否有遗漏漏、品牌牌、数量量是否相相符；【

44、提提示】：通常在在这方面面，应该该没什么么大问题题，但是是确实要要仔细核核实。8) 测量一一下楼宇宇的层高高，用55米卷尺尺即可，采采样数据据来源地地点与具具体数据据，最好好把水表表、电表表数字、楼楼高、马马桶坑距距、浴缸缸长度和和宽度、冲冲淋房尺尺寸、吊吊顶高度度都记在在一个自自己的小小本子上上，同时时把一些些验收房房子的数数据和问问题写在在物业公公司提供供的纸张张上。最后好好了，检检查完这这些工作作，如果果没问题题的话，那那就交钱钱去吧；若有问问题，需需要同物物业人员员确定解解决方案案和解决决日期，看看解决结结果是否否影响收收房，若若影响，需需要进行行交涉了了作为业业主，还还需要对对房屋本

45、本身细节节进一步步把关，及及时让有有关部门门修理和和完善。以以下是细细节把关关的小窍窍门（包包括精装装修的房房屋验收收）：核对买买卖合同同上注明明的设施施、设备备等是否否有遗漏漏，品牌牌、数量量是否相相符。门窗1试试试门窗窗开启是是否灵活活，目测测门与门门框、窗窗与窗框框的各边边之间是是否平行行，关上上门窗听听听隔音音效果，同同时也了了解它们们的密封封程度。查查看密封封胶条是是否完整整牢固。2门门插是否否插入得得太少，门门间隙是是否太大大？（特特别是门门锁的一一边）3门门四边是是否紧贴贴门框，门门开关时时有无特特别声音音？4大大门、房房门的插插销、门门销是否否太长太太紧？5窗窗边与混混凝土接接

46、口有无无缝隙？窗框属属易撞击击处，框框墙接缝缝处一定定要密实实，不能能有缝隙隙。6窗窗户玻璃璃是否完完好？7窗窗台下面面有无水水渍？如如有则可可能是窗窗户漏水水。地板1地地板有无无松动、爆爆裂、撞撞凹？行行走时是是否吱吱吱作响？2地地板间隙隙是否太太大？33柚木木地板有有无大片片黑色水水渍？44地脚脚线接口口是否妥妥当，有有无松动动？5地面是是否有裂裂缝，是是否有起起砂现象象？ 顶棚 1顶顶上是否否有裂缝缝？没有有裂缝最最好，有有裂缝得得看是什什么样的的裂缝。一一般来说说，与房房间横梁梁平行的的裂缝，属属眼下的的质量通通病，虽虽有质量量问题，但但基本不不妨碍使使用；如如果裂缝缝与墙角角呈455

47、度斜角角，甚至至与横梁梁呈垂直直状态，那那么就说说明房屋屋沉降严严重，该该住宅有有严重结结构性质质量问题题。 2看看顶部是是否有麻麻点。这这种麻点点专业称称“石灰爆爆点”，是石石灰水没没有经过过足够时时间的熟熟化所致致。如果果顶部有有麻点，对对室内装装潢将带带来很大大的不利利影响。 3顶顶棚有无无水渍、裂裂痕？如如有水渍渍，说明明有渗漏漏之嫌。如如果你是是住顶层层房子的的住户，那那么观察察一下顶顶层是否否渗漏是是绝不能能忘记的的。 4特特别留意意厕所顶顶棚有否否油漆脱脱落或长长霉菌。 5墙墙身顶棚棚有无部部分隆起起，用木木棍敲一一下有无无空声。 6墙墙身、顶顶棚楼板板有无特特别倾斜斜、弯曲曲、

48、起浪浪、隆起起或凹陷陷的地方方。 7墙墙身、墙墙角接位位有无水水渍、裂裂痕？88内墙墙墙面上上有否石石灰爆点点？ 厨厕 1检检查卫生生间地面面是否渗渗漏，地地面是否否存水？ 2放置洗洗衣机位位置的地地面应有有防水措措施？3卫生间间门的上上下冒头头是否刷刷油漆？ 4已已经安装装卫生器器具的，卫卫生器具具的下水水软管与与排水管管的交接接处应有有封堵措措施，还还应设置置返水弯弯。 5距距离地面面30厘厘米高的的插座必必须带保保险装置置，厨厕厕应与通通风道就就近安装装，洗手手盆的上上方不应应有插座座，卫生生间内用用于洗澡澡的电源源插座应应是防潮潮插座并并有防溅溅措施。 6卫卫生间的的照明灯灯座必须须是

49、磁口口安全灯灯座。 7厨厨厕洁具具有无裂裂痕？包包括浴缸缸、抽水水马桶、洗洗脸池等等是否有有渗漏现现象。裂裂痕有时时细如毛毛发，要要仔细观观察。 8坐坐厕下水水是否顺顺畅，冲冲水声响响是否正正常，冲冲厕水箱箱有无漏漏水声？ 9浴浴缸、面面盆与墙墙或柜的的接口处处防水如如何？ 10厨房瓷瓷砖、马马赛克有有无疏松松脱落及及凹凸不不平？厨厨房、卫卫生间墙墙面瓷砖砖砌筑是是否合格格，砖块块不能有有裂痕，不不能空鼓鼓，必须须砌实。 11砖缝有有无渗水水现象？ 12厨具、瓷瓷砖及下下水管上上有无粘粘上水泥泥尚未清清洗？ 13大开龙龙头查漏漏堵，尽尽可能让让水流大大一点、急急一点，一一来看看看水压，二二来试

50、试试排水速速度。 验收防防水的办办法是：用水泥泥沙浆做做一个槛槛堵着厕厕卫的门门口，然然后再拿拿一胶袋袋罩着排排污/水水口，再再加以捆捆实，然然后在厕厕卫放水水，浅浅浅就行了了(约高高2cmm)。然然后约好好楼下的的业主在在24小小时后查查看其家家厕卫的的天花。 管道，指指的是排排水/污污管道。尤尤其是阳阳台之类类的排污污口，验验收时，预预先拿一一个盛水水的器具具，然后后倒水进进排水口口。看看看水是不不是顺利利地流走走。水池池龙头安安装是否否妥当，下下水是否否顺畅？ 14自来水水的上水水管在过过门口处处应有防防结露的的措施；卫生、厨厨房内有有否地漏漏，坡度度是否对对头，绝绝不能往往门口处处倾斜

51、，不不然水要要流进居居室内。 15出水是是否通畅畅，会不不会出水水口内留留有较多多的建筑筑垃圾？ 16自来水水水质怎怎么样？其他 1厨厨柜柜身身有无变变形，壁壁柜门是是否牢固固周正，门门能否顺顺利开合合？ 2电电器闸具具及户表表在户外外的，应应检查其其是否能能控制室室内的灯灯具及室室内各插插座，方方法是拉拉闸后户户内是否否完全断断电，户户内有闸闸具的，应应检查闸闸具是否否控制户户内电 器。照照明、动动力闸具具应分开开，如室室内应设设置控制制灯光的的闸具和和控制插插销的闸闸具，空空调的插插座应与与其他线线路分开开；应检检查一下下开关、插插座的牢牢固程度度；电话话、电视视的线路路应用力力拉一下下，

52、看是是否虚设设。 3供供水管的的材质？由于某某些省市市明文禁禁止用镀镀锌管作作住宅供供水管，目目前大部部分供水水管采用用铜管。铜铜管可安安全使用用50年年。另一一个无可可比拟的的优点是是净化管管内水质质，铜可可以抑制制细菌生生长，增增长水中中的铜含含量，有有益健康康。 4试试煤气热热水器开开关是否否妥当？检查水水、电、煤煤气天天然气、上上下水管管道等是是否开通通和能否否正常使使用，并并查看各各种表的的实际度度数。 5居居室、客客厅有否否各种管管线外露露？是否否有暖气气回水或或其他管管线穿过过，因为为有较多多管线穿穿越居室室，会造造成装修修困难，也也会造成成视觉上上的障碍碍，影响响整体感感。 6

53、阳阳台裂缝缝危险大大。 7房房间内有有无结露露现象，保保温不好好墙滴水水；冬天天，房间间里的墙墙面如果果有结露露现象(类似夏夏天冰镇镇的瓶啤啤，在室室温下外外瓶壁出出现的水水滴)，这这个墙面面的保温温层肯定定有问题题。 8在在提供暖暖气的高高档物业业小区里里，还要要注意暖暖气供、回回水支管管有无倒倒坡现象象，支管管的坡度度一般为为1。供供暖管道道穿墙应应设套管管，地面面的套管管应高出出地面22至3厘厘米，地地面为初初装修的的，应高高出地面面5厘米米。冬季季供暖温温度不允允许出现现低于114的现象象。 9供供暖管道道穿墙及及穿过楼楼板应设设套管。 在验收收过程中中一旦发发现有前前述问题题，各业业

54、主应立立即将相相应的问问题以书书面或照照片、音音像资料料方式记记录在案案，以备备维权。一一般说来来，房屋屋交付出出现质量量瑕疵但但并不影影 响实实际居住住的，除除非合同同有特别别的约定定，不然然业主不不得拒绝绝接受开开发商的的交付，但但开发商商的维修修义务并并不因此此而消除除。商商品房销销售管理理办法规规定，“房地产产开发 企业应应当对所所售商品品房承担担质量保保修责任任。当事事人应当当在合同同中就保保修范围围、保修修期限、保保修责任任等内容容做出约约定。保保修期从从交付之之日起计计算。”同时国国家对最最低保 修期还还有详细细的规定定，所以以业主在在验收时时发现房房屋的局局部有质质量问题题要及

55、时时向开发发商提出出，要求求开发商商在相应应的时间间内予以以维修到到位。 收房时时，留心心这些陷陷井！ 辛辛苦苦苦挑选选了一套套房子，经经过了半半年多之之后，房房子终于于做好了了，可业业主这时时才发现现，收房房时“猫腻”还不少少没有验收合合格证书书房子交交得不明明不白 提醒一一：各种种收房资资料要看看齐 一些市市民反映映，由于于对收方方程序不不太了解解，收房房时常碰碰到这样样的情况况：开发发商通知知业主正正式宣布布房子已已经完工工，并具具备合同同的各项项交付条条件。业业主到现现场收房房时，必必须要看看开发商商是否具具备以下下文件：一是建建筑工程程竣工备备案表，二二是房屋屋的质量量保证书书和使用

56、用说明书书，三是是国家认认可的专专业测绘绘单位出出具的关关于住房房面积实实测数据据 和公公摊面积积的报告告。同时时，业主主要查看看房屋条条件是否否与购房房合同中中约定的的在出入入。如果果开发商商不能提提供这些些文件，业业主就应应该拒绝绝收房。 催促业业主尽快快收房出出了问题题再也不不管 提醒二二：和开开发商共共同验收收新房 不少市市民在合合同上约约定了收收房期限限，不按按期限收收房要交交违约金金，部分分开发商商利用这这一条款款催促粘粘主收房房，然后后对房屋屋存在的的问题就就不管不不问了。这这个时候候，粘主主出现问问题就很很难找到到开发商商。 提醒：一定和和开发商商共同验验收新房房，有问问题当面

57、面注明，并并书面约约定开发发商承诺诺解决的的时间和和责任。收收房时最最好和开开发商共共同进行行验收交交接工作作，主要要包括所所交付的的房屋是是不是您您所购买买的房屋屋房屋结结构设计计是否和和原图相相符，房房屋质量量和门窗窗等是否否和合同同的约定定一样，水水电气等等配套设设施是否否按合同同到位，其其他购房房合同中中约定的的项目 是否符符合要求求。专家家提醒，在在交房承承诺解决决的时间间和责任任，以便便以后找找其解决决。最后后，向开开发商索索取单独独的“二书”（质量量保证书书和使用用说明书书）和竣竣工后房房屋水遇遇 管线线图，交交纳尾款款后，再再领钥匙匙，半签签署钥匙匙凭条。 要求交交齐配套套费用

58、否否则不让让进房查查看 提醒三三：签收收房文件件时“留一手手” 一些小小区交房房时，开开发商不不让业主主进新房房查看，业业主必须须把一些些配套费费用交齐齐后才开开门。业业主担心心，如果果先交了了钱，一一旦出现现问题，就就没有什什么可以以制约开开发商的的了。 提醒：专家建建议，在在签合同同时应约约定，“交房时时，应先先验房然然后输收收房手续续。”如当初初合同未未有约定定的，则则可采取取变通方方法，在在收楼文文件中注注明“房内情情况未看看”或“未验房房”等字样样，万一一在验房房时出现现什么情情况，也也可保护护自己的的权益。 一表应应付所有有项目所所购房屋屋半未备备案 提醒四四：仔细细查看备备案表 不少业