房地产行业某大厦销售策划报告

1、 利民大厦销销售策划划报告 一、写写字楼市市场现状状分析： 总体体市场需需求情况况： 今年年是北京京市写字字楼市场场供应量量最大的的一年。具具市场资资料显示示：今年年北京市市共有总总建面积积达1334万平平米的写写字楼相相继完工工投入使使用。完完工项目目主要集集中在西西城的金金融街及及朝外商商业区一一带。位位于金融融街的有有投资广广场、平平安大厦厦、建威威大厦、国国企大厦厦、月坛坛大厦、通通泰大厦厦；东部部地区的的有恒基基中心、新新中港万万泰大厦厦、建宏宏大厦、嘉嘉里中心心、东环环广场、联联合大厦厦、泛利利大厦、美美惠大厦厦等一批批知名写写字楼；从而形形成了东东长安街街沿线至至建国门门外大街街

2、，东二二环沿线线；西长长安街沿沿线至复复兴门大大街；东东二环沿沿线；西西二环沿沿线五片片成规模模的写字字楼区域域。 有关关资料同同时显示示，19996年年北京写写字楼实实际总量量为1550万平平方米。119977年共有有60万万平方米米的写字字楼竣工工，而今今年年底底预计有有1400万平米米的写字字楼竣工工投入使使用，届届时北京京高档写写字楼的的供应量量将达到到3500万平米米。 造成成写字楼楼形成竣竣工高潮潮的原因因之一是是前两年年开工的的项目由由于资金金、施工工等多种种因素，致致使写字字楼集中中上市的的局面。伴伴随写字字楼上市市供应面面积的迅迅速增加加，随之之而来的的是写字字楼市场场租、售

3、售价的不不断下滑滑。因现现阶段市市场整体体供大于于求，故故预计到到今年年年底写字字楼的空空置率仍仍将达445%左左右。同同时有关关方面预预计在未未来的一一年中写写字楼市市场仍有有一定幅幅度的价价格下滑滑趋势.造成以以上情况况的原因因如下： *以以投资为为目的的的购楼客客户因北北京写字字楼租金金严重下下滑，基基本已经经失去了了投资热热情。 *亚亚洲金融融危机导导致各公公司纷纷纷压缩公公司规模模及投资资规模。导导致公司司需求降降低。综上所所述：写写字楼的的整体租租售市场场在短期期内不可可能有很很大的改改善，市市场低迷迷状态仍仍将持续续一段时时间。 二、区区域市场场分析： 1区区域市场场的范围围设定

4、： 根据据本项目目的所处处区域及及周边物物业的分分布状况况，确定定调查的的区域范范围为北北起大屯屯路以南南、南至至北三环环，西起起安定路路、东至至富成花花园。由由于区域域内物业业的所处处位置不不同，因因此对本本项目的的影响程程度也不不尽相同同，故将将该区域域市场的的各竞争争项目分分为特强强影响项项目、较较强影响响项目、次次强影响响项目。 2区区域市场场内写字字楼基本本情况： 编号号 项目目名称 地理位位置 竞竞争强度度 租价价(平米米/天) 出租租率 11 亚非非大厦 小营路路 特强强 4元元(含物物业管理理费) 65% 2 恒信大大厦 惠惠新东街街 特强强 4.7元(含物业业管理费费) 77

5、0%左左右 33 恒信信商务会会馆 北北三环至至北四环环之间 较强 3.66元(含含物业管管理费) 500% 44 安徽徽大厦 北四环环东路 次强 5-6元元 600% 55 东颐颐商务会会馆 北北三环 次强 3.66元(不不含物业业管理费费) 770% 6 泰泰得商务务会馆 北四环环中路 较强 3.55元(免免物业管管理费) 855%左右右 7 天合大大厦 北北四环安安慧桥东东南 次次强 33.5元元(免物物业管理理费) 80% 8 元立中中心 惠惠新东街街 较强强 3.1元 85% 9 罗马花花园 惠惠新东街街 特强强 3.6元 70% 100 基尔尔特中心心 北三三环 较较强 44.2元

6、元 755% 111 惠惠亚大厦厦 北三三环 次次强 33.7元元 655% 注注:1)、以上上统计资资料截止止98年年11月月。 2)、以上上被调查查物业中中有300%的物物业其报报价中另另包含水水、电、空空调费等等其他费费用。 由以上上统计表表格中我我们可以以看出: 1)本项目目相对于于周边特特强影响响项目而而言，其其硬件条条件、交交通地理理位置及及大厦建建筑规模模等方面面均强于于对方。 2)区域市市场的综综合平均均租价为为3.991元/平米/天(价价格包含含物业管管理费). 3)区域市市场的平平均出租租率为770.44%. 4)在区域域市场上上的各竞竞争项目目中租价价为3.5元/平米/天

7、-44.0元元/平米米/天的的物业，其其出租率率明显高高于其他他物业。由此可可见：该该区域市市场的客客户承受受价格为为3.99/平米米/天左左右。 3区区域市场场的特征征分析: 从本本项目的的位置考考虑,对对有统计计的以上上项目进进行分类类,具体体统计结结果如下下: 特强强影响项项目 较较强影响响项目 次强影影响项目目 合计计项目数数目 33 4 4 111 我我们可以以从以上上两个统统计表中中得出以以下结论论： 1)在区域域市场中中的被调调查物业业中,对对本项目目能产生生较强影影响的项项目相对对较多,但特强强影响项项目及较较强影响响项目的的分布较较为平均均,对本本项目不不会产生生过度的的竞争

8、. 2)考虑到到周边竞竞争项目目及市场场大环境境租金将将继续下下滑的实实际情况况对本项项目以后后销售的的综合影影响,我我公司建建议租赁赁实际定定价为:3.88-4.0元/平米/天(价价格包含含物业管管理费). 三、具具体销售售方案 1、销销售部门门的组建建 利民民大厦目目前除高高层80000平平米出售售，及二二、三层层将作为为餐饮、娱娱乐外，其其余写字字楼部分分部分均均处于空空置状态态，为使使大厦尽尽快具有有“人气”，尽量量减少空空置率，建建议物业业管理公公司尽快快进入大大厦，组组成现场场销售部部门，以以便赶在在年底客客户租赁赁高峰阶阶段开展展租赁工工作。 我公公司建议议大厦租租赁部门门以利民

9、民大厦物物业管理理公司方方面牵头头，同时时聘请有有经验的的专业销销售代理理公司，联联合组成成销售部部。销售售部总负负责人员员由利民民大厦方方面人员员担任，同同时由代代理公司司方面派派专人负负责双方方的日常常销售协协调工作作。以代代理公司司的业务务人员为为主要销销售力量量，组成成现场销销售队伍伍。同时时建议销销售部门门联合办办公，对对外形象象一致、着着装统一一。 2、总总体租赁赁思路 由以以上具体体的区域域市场分分析并同同时结合合利民大大厦的实实际情况况，我们们认为： 1)首层大大厅可以以考虑给给银行、民民航、快快递公司司作营业业大厅或或给大公公司作为为产品展展示厅。 2)适当划划分出几几层作为

10、为整租层层，留做做整租给给一些大大公司或或大机构构作写字字间。 3)地上二二、三层层可以根根据大厦厦的原有有计划作作餐饮娱娱乐。 3、具具体销售售策略： 1)随市场场租赁情情况调整整租赁计计划：先按大大厦划分分的功能能区进行行租赁及及招商工工作，如如散租楼楼层先租租满，可可以将原原先预定定的整租租楼层改改为散租租楼层。同同时也可可以根据据租赁工工作的具具体进展展适当的的调整大大厦各楼楼层的功功能划分分，因为为现阶段段写字楼楼市场人人气严重重不足，前前期的客客户迅速速入住将将给客户户带来“人气”。 2)报价方方式及调调价策略略从报价价方式来来考虑，前前期报价价有两种种方式：第一种种方式是是低开高

11、高走：即即前期以以较低价价位吸引引客户以以求迅速速占领市市场。后后期根据据市场的的具体销销售情况况可以考考虑适当当提高价价位。第二种种方式是是高开低低走方式式，即前前期报价价较高，根根据实际际客户情情况降低低成交价价格。 以上上两种方方式各有有利弊，第第一种方方式可迅迅速占领领市场，但但因市场场整体情情况低迷迷，后期期的调价价可能性性不大。第第二种方方式虽然然可以适适当控制制客户的的成交价价格，但但不可能能迅速占占领市场场，客户户流失的的可能性性较大。 综合合以上两两种报价价方式及及市场实实际情况况，我方方认为在在现阶段段迅速抓抓住客户户、占领领市场是是至关重重要的。因因此我方方建议租租赁工作

12、作前期应应采取相相对较低低价出击击的策略略，以求求迅速带带来“人气”；大客客户、知知名公司司的租金金可以给给予优惠惠，以期期给大厦厦带来声声誉。 3)前期物物业管理理工作刚刚刚开始始，管理理工作只只有在与与客户的的磨合过过程中才才能渐渐渐完善，因因此前期期报价可可以采取取第一年年免收物物业管理理费的销销售策略略。在大大厦“人气”充足后后可以根根据市场场的实际际情况进进行适当当调价。 4)利民大大厦的使使用面积积与建筑筑面积的的实际比比率(使使用率)为500%左右右。由于于该数字字远远低低于市场场上的写写字楼的的正常的的70%的使用用率，故故大厦的的公开宣宣传使用用率时不不宜过高高，以防防止客户

13、户看房时时认为大大厦报价价有虚假假成份。同同时我公公司建议议本大厦厦的对外外租价均均以建筑筑面积报报价。 4、为为使销售售工作顺顺利进行行，需解解决的广广告投入入及大厦厦硬件设设施改造造： 大厦厦位于北北四环小小营路口口，地理理位置在在区域市市场内交交通较为为便利，但但由于目目前大厦厦的硬件件设施条条件不完完善，导导致销售售工作无无法开展展，且广广告投入入因大厦厦硬件条条件的限限制而无无法及时时投入。更更不利于于大厦扩扩大知名名度。因因此以上上两方面面的工作作现状应应及时解解决。 大厦厦硬件设设施的改改善： 1)大厦前前广场应应从新设设计，可可考虑进进行封闭闭管理。 2)大大厦一层层大堂色色调

14、较暗暗，设施施略显陈陈旧，应应做进一一步装修修。 3)尽快整整理出一一到两层层作为大大厦的样样板层，供供客户看看房时参参照。 4)商务中中心、餐餐饮设施施及员工工餐厅对对稳定租租户有很很大的作作用，在在项目销销售前期期应考虑虑先由大大厦自行行提供商商务中心心及员工工餐厅的的服务项项目。在在以后的的租赁过过程中再再适当的的考虑出出租。 广告告投入 广告告应主要要包括：楼体广广告、报报纸广告告、广告告宣传资资料及后后期可能能参加的的一些展展示会。 1)楼体广广告作为为一种廉廉价、广广告效力力较高且且广告时时效较强强的广告告形式应应该考虑虑及早在在楼顶树树立楼体体广告牌牌，以求求尽早在在区域市市场形

15、成成一定的的知名度度。 2)在招租租工作开开始后，应应选择几几种广告告效力较较好的报报纸组成成组合式式的广告告发布媒媒体系统统。根据据我公司司长期销销售对报报纸广告告媒体的的了解，我我公司认认为以“精品购购物指南南”、“北京青青年报”、“中国经经营报”为组合合的报纸纸广告媒媒体的广广告效力力较大。 同时时也可根根据现场场销售部部的实际际销售过过程中对对客户来来源的反反馈情况况对媒体体组合进进行进一一步的调调整。该该项投资资应在楼楼宇硬件件设施完完善、基基本具备备入住条条件后根根据市场场的实际际情况逐逐步投入入，以防防止由广广告上来来的客户户资源流流失。 3)在租赁赁工作正正式开展展之前应应将彩

16、色色租赁宣宣传品、租租赁价格格单、户户型图、付付款方式式、正式式合同文文本等宣宣传资料料准备齐齐备。 以上上是我公公司对该该项目的的市场定定位、具具体销售售策略、及及有关租租赁组织织工作需需解决的的问题作作的相关关分析阐阐述。该该项目在在区域市市场上与与其他竞竞争性项项目比较较而言其其硬件条条件、地地理位置置均有一一定的优优势，我我们相信信经过合合作双方方的协调调努力。并并根据市市场的实实际情况况适时的的调整租租赁策略略，利民民大厦将将会有一一个较为为光明的的租赁前前景。 DATE M.d.yyyy 9.30.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 9.30.2022 DATE HH:mm 06