物业工程部管理手册（DOC47）

1、 物业工程部管理手册维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理办法 维修班工具使用管理办法 ?PUo+ndh 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 *9WhO_ 维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具共用工具使用管理： k_CEe_ 1. 共用用工具由由值班人人员保管管，只允允许公司司内部使使用，不不得以个个人名义义转借他他人使用用，如有有特别情情况须由由主管以以上人员员同意，方方能借出出。 tt7= k: Z+ 2.

2、 当值班班人员下下班时，须须在交接接班记录录表上注注明工具具使用情情况，并并由接班班人员清清点检查查工具使使用情况况确认后后签收。 kxm6ykI 3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督私用工具使用管理 S0uNXX 1. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 lkc%vOx? 2. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 Kh,G_c&o 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度，服从从领导安安排

3、，除除完成日日常维修修任务外外，有计计划地承承担其它它工作任任务。 ZZXaay 2. 努力学学习技术术，熟练练掌握大大厦强弱弱电设备备，工作作原理及及实操作作与维修修保养。 :IO8|3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。 :le tMUp9j 4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 &Q bzr 5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。 UsiJJ#zT 6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。 ;3u! #0 7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡巡查过程程中，

4、发发现不正正常现象象，应及及时进行行处理，处处理不了了的应做做好记录录，不得得隐瞒故故障现象象。 ;bd+4+A 9. 做好值值班室清清洁工作作，填好好工作记记录表。 dpO( 53_ 10. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度。 zL5ijjhl 2. 努力学学习技术术，熟练练掌握本本大厦供供电供水水方式，线线路管道道走向反反设备的的原理，技技术性能能及实操操作。 X3uu8X:hh _ 3. 努力做做好设备备保养维维修工作作，做好好防小动动物工作作，确保保安全运运行。 .?iiwwUU| 4. 坚守岗岗位，定定时巡视视配电设设备，密密切监视视

5、各仪表表工作情情况，准准确抄录录各项数数据并填填好设备备运行记记录表。 W|tnahc 5. 对来人来电报修应及时进行登记，并处理。 58gFe8x 6. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。 7. 事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。 lPC_-O$ 9. 完成上级交办的其它工作。配电房管理理规定/配电房房安全操操作规程程1. 配电电房是大大厦供电电系统的的关键部部位，应应设专职职电工对对其实行行24小小时运行行值班，未未经主管管人员以以上许可可，非工工作人员员不准入入内。 2,AAaWZZk2 2. 值班

6、是是必须持持证上岗岗，熟悉悉配电设设备状况况，操作作方法和和安全注注意事项项。 PPki22oX 3. 值班员员必须密密切注意意电压表表、电流流表、功功率因数数表的指指示情况况，严禁禁变压器器、空气气开关超超载运行行。 zdF,QQw# 4. 配电房房设备的的倒闸操操作由值值班员单单独进行行，其他他在场人人员只作作监护，不不得插手手，严禁禁两人同同时进行行，以免免发生错错误。 v_wY# 3. 操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。 C uaT& 4. 下列项目列操作票 v(YYc$N3 A. 应拉合的开关和刀闸位置 jlLP B. 检查接地线是否拆除 w

7、)NaRAA/ C. 检查负荷分配 )2)gJBY D. 装拆接地线 we7v._x E. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险 U- -SB F. 一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给 ;qR Ru5. 操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。 G(ftGh!8 ? 6. 运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。 oX7. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有

8、重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。 hyJ rm; 8. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。 y#v1 X 9. 变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。 DOL mlN 10. 操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。 $5f s-wx 11. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。 W3h 12. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。 4xizfW/+4 13. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。 14.

9、倒闸操作顺序： q D 停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。 m!eRk 送电与之操作顺序相反 8 5aE4 15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。 jt(H2aB 16. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。 c_zW+3D 17. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位位职责和和考核细细则工程部是实实施楼宇宇设备、设设施正常常运行的的职能部部门。工工程部管管理具有有严密的的科学性性和较高高的技术术性，它它

10、是为业业主（用用户）创创造安全全、文明明、舒适适、方便便的工作作环境和和生活环环境的基基本保障障和坚强强后盾，是是反映楼楼宇服务务水准、良良好形象象和社会会声誉的的重要标标志。主主要职责责范围是是： 88UPjI116 1、负负责楼宇宇供（配配）电系系统、电电讯系统统、电梯梯系统、给给排水系系统、空空调系统统的运行行管理，维维护保养养和故障障检修。 -if;$?T 2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。 eXsH 3、负责用户二次装修的审批、监管。 60*BQi 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 10C7)Ha 5、负责楼宇外判工程的监管工作。 94 Hy00 1、在在部门经经理

11、的领领导下，管管理本系系统的员员工和所所辖设备备。 DDGM mm （三）班组组长岗位位职责 A(OO; l)RR 1、在在系统工工程师的的领导下下，对所所辖设备备及员工工进行管管理。 (*(XNAAt 2、安安排执行行所辖设设备的定定期保养养规定及及参与执执行有关关的技改改项目。 b_,Y+1W)_ 3、监督执行部门的工作指令。 3+O (z 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 3,_WzBAM （四）技工工岗位职职责 :CDogFr 1、在在领班的的领导下下，具体体执行工工程设备备设施的的运行、保保养和维维修。 2;XX8jaa 2、按照工工作指令令和有关关规程进进行下

12、列列工作： Mkk=1TTq 对设备备实施常常规保养养和维修修。 ZZF5gg;9ee 监管设设备的运运行。 gBMM 为用户户提供维维修、安安装服务务。 hhSmiiwgzznV 填写好好各种原原始记录录。 NX99UATT, 3、参参加公司司内部组组织的有有关学习习和培训训。 11x2TT1LL （五）文员员岗位职职责 %Lx 1、在在部门经经理的直直接领导导下，负负责处理理本部门门的日常常事务。 jZVG:g7Z 2、负责部门工作会议的记录整理。 B V/kl7U 3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 B!NahJy 4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 H&N2*4gHT 5、负

13、责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。 KT*v6N 6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。 $R|-9Ey 7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 O (O)U4y 二、设备管理班组工作范围 xg （一）强电电组： zi)n55j 1、负负责高低低压配电电房、高高压电房房、发电电机房、冷冷冻机房房、电梯梯机房、楼楼层配电电房及冷冷却塔的的日常运运行、维维修和保保养。 v;$|R*) 2、负责非非办公时时间楼宇宇所有设设备的应应急维修修。 3、负负责楼宇宇公共照照明、室室外照明明灯具的的启、停停。 66D : b （二）弱电电组： mmVpp96*4 1、负负责楼宇宇内工作

14、作电压336V以以下的弱弱电系统统的日常常运行、维维修、保保养。 !%qq|W11gENN 2、负负责楼宇宇电话、闭闭路电视视、宽带带网等专专线的开开通与维维修。 uPffY/11z 3、负负责室外外弱电设设备的维维修。 $W00r8TT （三三）维修修组： R;v_ ! 1、负负责公共共区域供供水系统统、供电电系统、楼楼宇设备备层设备备的日常常巡查、运运行、维维修和保保养。 2、负负责业主主单元水水电及自自用设备备的入室室维修服服务。 / vvl?bbtT 3、负负责公共共区域设设施设备备的巡查查、维修修。 dd-F uk 4、负负责消防防设备的的巡查、维维修、保保养。 DDJgg_Z? 2

15、、每每班每小小时一次次巡查低低压室； !zrlHH 3、每每班每小小时一次次巡查发发电机房房； e22erDD 4、每每班每小小时一次次巡查变变压室； C66FHjjFMRR 5、每每班每小小时一次次巡查冷冷冻机房房和控制制室； :PKK?P#vZZ 6、每每班一次次巡查电电梯机房房； BBX!_m 7、每每月一次次巡查楼楼层配电电房，并并负责有有关设备备大的保保养； O;/*.yy 8、每每班一次次巡查冷冷却塔； 4=| 4、负负责为客客户室内内工作电电压366V以下下设备提提供有偿偿维修服服务； :jIz66# 5、每班一一次防火火安全检检查； 6、每周一一次按责责任范围围巡查责责任设备备

16、； 66aKWrrLyrr- 7、每每天清洁洁一次工工作区域域内环境境卫生。 .a&c*V &* （三）维修修组工作作细则 sHJJ|i #SS 1、每每天二次次巡查水水泵房，并并负责室室内设备备的维修修；泵体体、地面面每周清清洁一次次；控制制室柜内内每月一一次清洁洁除尘。 Q E75Q 2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。 (xB.V 3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,4、每二周周一次巡巡查消防防水泵房房，每周周一次清清洁地面面、设备备表面。 ?MR Ma5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周

17、围环境卫生。 Ak?1 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 ,$_K&_ 7、负责楼宇公共设施的维修整改。 T;$y 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc$e 9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 8CG UR 10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水管管理规程程10 目的 L&AA:JJJwgNNH 保证大大厦二次次供水水水质符合合卫生检检验标准准，保障障用户身身体健康康。 a-LSS(TE) 453 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，

18、排出污水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y 4541 用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 455 注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。 5c46 取样送送检 _ iG; 4661 水水样抽取取及送检检工作由由水处理理公司完完成。 RZZ5W&? 4662 水水样抽取取地点应应从底层层水池和和顶层水水箱抽样样二支。 s q 463

19、盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 CvET(64644 在取水水样的的的当天应应工程部部安排将将水样送送至卫生生防疫站站受检，并并负责取取回卫卫生检测测结果报报告单。 vuDy34O ) 465 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。 UL2 IP 47 记录和报告 jxs q o 471 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。 #*5:$ 472 卫生防疫站

20、的卫生检测结果报告单由管理处资料室存档。 F(i uc$U 315 负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核。 ?.v|R 32 总值班室的运作程序： 0Mg-Y 321 总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。322 负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况，并向管理组转报。323 负责记录各部室、管理处的求援电话，并向管理组报告。 2+:MM 5、 组织织抢修公公司各管管理处重重大设备备、设施施的突发发故障，使使之尽快快恢复正正常运行行，并为为事后分分析故障障原因、总总结经验验教训提提供技术术意见。 Hy4fvC#d: 6、 负责工程施工合同、预算编制、审核，

21、为公司领导决策提供可靠依据。 :d*f67、 负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。 l7*JR&4 8、 参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。 C V1I 3 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； d#)AVtP 11、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作； Z:KU12、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位

22、培训工作，提高工程人员的业务素质。 R4q2Wj&Y 13、完成公司安排的其他各项任务。机电设备的的维修保保养与更更新改造造1、设备的的维护保保养 (77 vv6u(! 设备在在使用过过程中会会产生污污染、松松动、泄泄漏、堵堵塞、磨磨损、振振动、发发热、压压力异常常等各种种故障，影影响设备备正常使使用，严严重时会会酿成事事故。因因此应经经常对使使用的设设备加以以检查、保保养和调调正，随随时改善善设备的的技术状状态，防防患于未未然。 gell#Myy+) （1）维维护保养养的方式式： mcce_*S+=t 主要方方式有：清洁、紧紧固、润润滑、调调正、防防腐、防防冻及外外观表面面检查；对长期期运行

23、的的设备要要巡视检检查、定定期切换换、轮流流使用，进进行强制制保养。 Li*G 清洁：大气中中的灰尘尘进入设设备内，会会加快设设备的磨磨损和局局部的堵堵塞，还还会造成成润滑剂剂的恶化化和设备备的锈蚀蚀，促使使设备的的技术性性能下降降，噪声声增加，所所以设备备的清洁洁工作看看似简单单，是维维护保养养的一种种主要方方式。 Q0 trAA. 紧固：设备运运转达相相当一段段时间后后，因多多次启停停和运行行时的振振动，地地脚螺栓栓和其他他连接部部分的紧紧固件可可能会发发生松动动，导致致更大的的振动，使使螺帽脱脱落，连连接尺寸寸错位和和设备的的位移以以及密封封接触不不严形成成泄漏等等故障，因因此必须须经常

24、检检查设备备的紧固固程度，热热胀冷缩缩也会使使紧固件件发生松松动。 V44HUaB11 润滑：润滑是是正确使使用和维维护设备备的重要要环节。润润滑油的的型号、品品种、质质量、润润滑方法法、油压压、油温温及加油油量等都都有严格格的规定定。要求求做到“五五定”即即定人、定定质、定定时、定定点、定定量，并并制定相相应的管管理制度度。 SSZC& 6+ 调正：设备零零部件之之间的相相对位置置及间隙隙是有其其科学规规定的，因因设备的的振动、松松动等因因素，零零部件之之间的相相对尺寸寸会发生生变化，容容易产生生不正常常的错位位和碰撞撞，造成成设备的的磨损、发发热、噪噪声、振振动甚至至损坏，因因此必须须对有

25、关关的间隙隙、位置置进行调调正，再再加以紧紧固。 5$1193 aC 外观表表面检查查： 66Izh 设备的的外表面面有无损损伤裂痕痕； cc+s=dHHT 磨损是是否在允允许范围围内； GGhHYY8d 防护罩罩等安全全装置是是否完整整、齐全全； O%H5 温度压压力运行行参数是是否正常常； AIISma7pvv 日常维维护保养养：要求求管理处处运行人人员对设设备进行行外观检检查、加加油，按按操作规规程进行行操作，定定时巡视视记录各各运行参参数，随随时注意意运行中中是否有有异声、振振动、异异味、超超载等现现象，做做好设备备及环境境清洁，特特别是周周未或节节假日更更应注意意。 QQ k设备的的

26、定期维维护保养养，以管管理处操操作人员员为主、检检修人员员协助。有有计划地地将设备备停止运运行进行行维护保保养，需需要对设设备进行行部分解解体，并并做好以以下几项项工作： zzZ2vv(PPDD a、对对内外彻彻底清扫扫、擦洗洗、疏通通； w:=K?: b、检检查运动动部件运运转是否否灵活及及其磨损损情况； 115/HHF c、调调正配合合间隙； 88o% #F&H d、检检查安全全装置； ZZe、检检查润滑滑油系统统油路和和油过滤滤器是否否堵塞； VVLpFFX_s f、清清洁油箱箱、检查查油位指指示器，换换油； SNNa, |ggZ g、检检查电气气线路和和自动控控制的元元器件的的动作是是

27、否正常常； .作用：清除事事故隐患患，减少少磨损，延延长设备备寿命，发发挥设备备的技术术功能和和经济特特性。（33）设备备的点检检：对设设备有针针对性的的检查。 qqm998tGG 日常点点检由操操作人员员进行，内内容是： Y2 fWWJ 小修：主要是是清洗、更更换和修修复少量量易损件件，并作作适当的的调正，紧紧固和润润滑工作作，小修修一般由由维修人人员负责责，操作作人员协协助； +gNXX!W&W 中修：除小修修内容外外，对设设备的主主要零部部件进行行局部的的修复和和更换； =FFai 大修：对设备备进行局局部或全全部的解解体，修修复或更更换磨损损或腐蚀蚀的零部部件，力力求使用用设备恢恢复到

28、原原有的技技术特性性。在修修理时，可可结合技技术进步步，对设设备进行行技术改改造； 228M&q k 系统大大修：检检修方式式是一个个系统或或几个系系统直至至整个企企业性的的停机大大检修，多多个工种种配合。 Q3MM6m （2）计计划检修修和维护护保养的的关系：维护保保养为主主，计划划检修为为辅。 7kKK!#S 根据检检修计划划的实施施情况和和各种数数据资料料，进行行综合分分析统计计，对检检修项目目、内容容、进度度、费用用和各类类定额进进行检查查。n nC66G!Th-# 在技术术性能上上由综合合管理部部组织对对检修质质量进行行严格的的检查，要要会同设设备操作作部门的的人员一一起进行行试车验

29、验收。验验收合格格后才能能交付使使用。nn $AAvMMO-ZZW 同时要要把检修修的记录录、零部部件的更更换情况况以及试试车验收收记录都都整理保保管，归归入设备备档案内内。 ggn,lFll% 3、机机电设备备的更新新改造 IIg6uu - y (1)、设备备的更新新：采用用在技术术上比较较先进、使使用操作作规程上上比较方方便、经经济上比比较合理理、管理理上比较较进步的的新型设设备替代代原来使使用的老老设备。 hvp a (2)、设备的改造 主要途径有： zjrjei_z 1）对设备的结构作局部改进； hFPs6z 2）增加新的零件和各种装置； ;mA17GY 3）对设备的参数、容量、功率、

30、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有： p原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题、设备发生的故障情况及原因； Iy BHtB G 设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性； AmltwsbS 设备技术改造的部位和内容； Noy=w8+5X 设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能； Vj_0l&3J8r 预计设备技术改造后的经济效益； PT_gO , 设备技术改造的费用预算以及资金来源计划； 7qNKLH( 设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 mwS,-BE 4、机电设备管理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提

31、高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。 OUI8#rsF （1） 设备的有效利用率：A=T/（T+T，） A设备有效利用率； T设备有效工作时间； T/设备停机或无效工作时间。 P qSd （2）设备的完好率：B=Sn/S B设备的完好率； Sn设备完好的台数； S设备总的台数。 3,z ;K 完好标准： fUYJ=uq 零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求； uj F 1#ed 设备运转正常、性能良好， |H8So_ 设备技术资料及运转记录齐全； &? OH ED 设备整洁，无跑冒、滴漏现象； %-aL#Po 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改

32、，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。高压室送电电操作规规程1. 关关上柜门门抽出绝绝缘隔板板顺时针针转900接地开开关分闸闸取出操操作柄再再次插入入顺时针针转900隔离开开关合闸闸到位 2. 操作作柄插入入孔（）顺时针针转动1180负荷开开关合闸闸到位. 高压压室停电电操作规规程。 1.操作作分闸手手动按钮钮负荷开开关分闸闸到位。 2. 操作作柄插入入孔(II)逆时针针转900隔离开开关分闸闸取出操操作柄验验电无电时时将操作作柄插入入孔(II)逆时针针转900接地开开关合闸闸到位; 3. 打打开仪

33、表表门插入绝绝缘隔板板将闭锁锁杆拨向向左边打开柜柜门。弱电系统维维修保养养规程1、弱电系系统设备备由弱电电组负责责维修保保养。 2、主主管工程程师每年年12月月制订下下一年度度的保养养计划并并负责实实施。 3、工工作过程程注意做做好防静静电措施施。 44、对要要抽出的的部件和和拆除的的端子做做好记录录。 55、对于于有一主主一备的的设备不不可同时时退出主主、备设设备保养养，一般般是先主主后备。 6、对对红外线线、激光光、微波波等发射射装置不不能用湿湿式清洁洁剂清洗洗，应用用吸尘器器或小气气泵进行行清洁。 7、根根据系统统特点重重点做好好清洁和和坚固接接线端口口的工作作。 88、工作作结束后后要

34、测试试被保养养设备并并填写有有关表格格。建筑物易漏漏水部份份及其原原因一、屋顶： bbz$iidzFF A、无无设计防防水层 o mwAAe * B、材材料选择择不正确确、泛水水、落水水头、或或防水施施工者施施工不良良 FF.855? 55s C、施施工面清清洁不足足及含水水率测试试不正确确 1#-7%Q) 二、窗窗户： Ov- DZ A、无无塞水路路设计 0aa9o=G B、窗窗框填不不正确 !*gHHpxE C、窗窗户气密密性不够够造成台台风渗 55yEyyCUUU D、门门槛漏水水 (22E、窗窗户下端端排水孔孔被水泥泥阻塞。 xqjL Q 三、外墙： jO,Y; k A、水灰比过高造成

35、吸附现象 v)W;Wc? % B、地震应力造成裂 0 RB8ly C、混凝土浇灌不确实造成蜂窝现象 2Az0bmu D、磁砖沟疑进水 GD,7/gAh 四、浴室： 0r|*G Fba A、防水材料选择错误 .,p!pH;(oA B、防水施工高度不足造成墙壁产生壁癌 ;kL(tzT % C、水管破裂或老旧漏水 x;%/($ D、门槛漏水 XC0 CGZp0 E、防水层遭外力破坏。 p kJKk 五、地下室： /q5m*& A、防水施工技术不依基础型式而变化 k/UqQ -U+ B工作缝未施做止水处理 C、结构体不良（蜂窝、包泥、水灰比过高、级配不良等） C gG#X$fD 六、伸缩缝： GyQH

36、 p3!H|j B、无排水设计（大部分是阻水设计） #KJg50 C、非制式伸缩材料D、施工者者专业程程度不足足高压运行工工岗位职职责（1）严格格遵守公公司员工工守则和和各项规规章制度度。 （22）努力力学习技技术，熟熟练地掌掌握所辖辖小区内内的供电电方式状状态、线线路走向向及所管管辖设备备的原理理、技术术性能及及实际操操作。 （3）努努力做好好设备的的维修保保养工作作，做好好防范小小动物工工作，确确保安全全运行。 （4）坚坚守岗位位，定期期巡视电电器设备备及水泵泵房，密密切监视视各仪表表的工作作情况。正正确抄录录各项数数据并填填好报表表。 （55）对来来人来电电报修及及时登记记。 （66）值

37、班班长负责责安排电电工日常常维修工工作。 （7）负负责与供供电局的的业务联联系，并并做好登登记。 （8）发发生事故故时，值值班人员员应保持持冷静头头脑，按按照操作作规程及及时排除除故障。 （9）事事故未排排除不进进行交接接班，应应上下两两班协同同工作，一一般性设设备故障障应交代代清楚并并做好记记录。 （100）请假假、补休休需在一一天前报报告主管管（工程程师），并并由主管管安排合合适的替替班人。 （111）按规规定的时时间做好好值班室室内外清清洁工作作。工程部主管管考核细细则1 遵遵守劳动动纪律，按按公司的的制度要要求每日日按时签签到。 迟到一次次扣1分分； 未签到一一次扣11分； 早退一次次

38、扣1分分； 旷工一天天扣3分分。 2 服服从工作作安排，按按时、保保质、保保量地完完成工作作任务。 不服从安安排一次次扣2分分； 未按时完完成任务务扣1分分； 完成任务务质量不不好一次次扣2分分； 未按作业业程序工工作一次次扣1分分。 3 尊尊重领导导、团结结同志，杜杜绝一切切不利于于集体的的行为及及言论出出现。 不尊重领领导者一一次扣33分； 同志间吵吵架者双双方一次次扣2分分； 有不利于于公司的的行为者者一次扣扣2分； 有不利于于公司言言论者一一次扣22分。 4 按按公司的的要求着着装，保保证良好好仪表、仪仪容，体体现零点点物业的的精神风风貌。 未按要求求着装者者一次扣扣1分； 留胡须、长

39、长发、带带耳环者者一次扣扣1分； 化浓妆、留留长指甲甲者一次次扣1分分； 工服不干干净、整整洁者一一次扣11分； 工作时有有不雅行行为举止止者一次次扣1分分。 5 规规范运用用公司规规定的“三三种”语语言，即即形体语语言、情情绪语言言和表达达语言。 服务时行行为不规规范者一一次扣11分； 服务表情情冷淡者者一次扣扣1分； 语言生硬硬、不礼礼貌者一一次扣11分； 对顾客不不尊重者者一次扣扣2分； 未按规定定程序服服务者一一次扣11分。 6 积积极参加加公司各各种培训训，努力力加强服服务意识识培养，自自觉钻研研业务知知识不断断提高服服务质量量。树立立“业主主至上、服服务第一一”的工工作理念念。 不

40、认真接接受培训训者一次次扣1分分； 未参加培培训者一一次扣22分； 受到顾客客公证投投拆者一一次扣33分； 与顾客发发生口角角者一次次扣5分分； 就职期间间取得学学历证书书或技术术证书者者一次加加5分。 7 爱爱护公司司荣誉，树树立整体体观念，反反对本位位思想处处理好局局部与全全局的关关系。 未制止有有损公司司行为者者一次扣扣1分； 给他人工工作造成成障碍者者一次扣扣1分； 影响公司司整体工工作步骤骤者一次次扣2分分。 8 认认真学习习国家法法规条例例，严格格遵守公公司的各各种规章章制度、争争当爱岗岗敬业的的优秀职职员。 不认真学学习法规规而有工工作偏差差者一次次扣1分分； 不熟悉公公司制度度

41、而有工工作偏差差者一次次扣1分分； 违反制度度、违反反法规者者一次扣扣3分； 岗位职责责者不明明确一次次扣2分分。 9 坚坚守工作作岗位，遵遵守劳动动纪律，保保持严肃肃有序的的工作氛氛围。发发扬艰苦苦奋斗的的工作精精神，培培养厉行行节约的的良好习习惯。 上班打瞌瞌睡、哼哼小曲者者一次扣扣2分； 擅自离开开岗位者者一次扣扣1分； 工作场合合不严肃肃者一次次扣1分分； 作风涣散散、拈轻轻怕重者者一次扣扣1分； 浪费财物物、无节节约意识识者一次次扣1分分。 10积积极交流流工作经经验，主主动沟通通工作疑疑难问题题，及时时汇报工工作状况况。 由于缺少少沟通而而拖拉工工作者一一次扣22分； 未及时汇汇报

42、工作作疑难者者一次扣扣1分； 未及时沟沟通而造造成不良良后果者者扣3分分。 11加加强安全全防范意意识，及及时排除除一切不不安全隐隐患，确确保管理理区域的的人员及及财物的的安全。 未及时排排除隐患患者一次次扣2分分； 未排除隐隐患而产产生不良良后果者者扣4分分； 能及时排排除隐患患避免造造成损失失者一次次加4分分； 勇于和不不法分子子斗争者者一次加加4分； 勇于补救救险情者者一次加加4分。 12献献计献策策。 建议被公司司采纳者者一次加加3分。 13配配合部门门经理做做好日常常管理工工作 未配合部门门经理做做好日常常管理工工作扣33分。 14检检查工程程部卫生生、所辖辖区域物物品，及及值班工工

43、具，是是否齐备备。 未检查扣扣2分； 检查有遗遗漏扣11分。 15检检查出勤勤、记录录在考勤勤表上。 未按时记记录扣33分； 工作遗漏漏扣3分分。 16对对日常维维修工作作派工、记记录、协协调安排排各种工工作。 未及时派派工扣33分； 各种协调调好扣33分。 17负负责员工工的日常常考核(工作量量工作时时间)。 未及时考考核扣44分； 考核有遗遗漏扣22分。 18按按保养计计划安排排员工对对设备进进行保养养 未安排工工作扣33分； 工作遗漏漏扣2分分。 19监监督、检检查员工工执行保保养计划划情况 未检查监监督扣33分； 未及时发发现问题题扣3分分。 20协协助处理理客户服服务中心心下达的的维

44、修单单 响应速度度慢，延延误或不不及时的的维修扣扣3分； 工作质量量差、效效率低扣扣2分。 21及及时了解解设备运运行状况况制定维维修计划划，掌握握工作进进度 未按时制制定计划划扣3分分； 对工作进进度未进进行了解解扣3分分。 22完完成上级级临时指指派工作作 未完成指指派工作作扣3分分； 完成不及及时扣33分。 23每每月月底底安排下下月排班班表 未按时完完成扣33分； 排班不合合理扣33分。 24记记录每天天，当班班维修记记录 没有记录录扣3分分； 遗漏记录录扣3分分。 25维维修材料料备仓情情况发现现材料不不足，及及时申请请补充。 未及时了了解、导导致不足足扣3分分； 数量不合合理扣33

45、分。 26本本人工作作受到领领导表彰彰或工作作特别突突出。 部门负责人人酌情予予以奖励励加分11至100分。临时用水、用用电管理理规定临时用水、用用电管理理规定 为了加加强小区区的水、电电管理，防防止出现现浪费水水、电的的现象。确确保小区区水、电电正常供供应，特特制定此此规定： 一一、前来来联系临临时用水水、用电电者，必必须是合合格的水水工、电电工，向向管理处处提交书书面用水水、用电电申请，写写明用水水、用电电量的多多少，时时间长短短，预付付用水、用用电押金金。 二、临临时用水水、用电电，不得得影响业业主的正正常用水水、用电电。 三、临临地用水水、用电电必须安安装由主主管部门门检验合合格的水水

46、表、电电表。若若私自启启动改变变水表、电电表 封印或或运行回回程，影影响准确确计量的的，参照照供水、供供电部门门的有关关规定给给予处理理。 四、临临时用水水管道，不不应给小小区的车车辆或行行人带来来不便。临临时用电电最长使使用期七七天，需需要继续续 使使用的，必必须提前前一天，续续办延长长使用手手续，报报管理处处审核、批批准，但但延长时时间最长长不得超超过一个个月，否否则必须须拆除。 五、临临时用电电线路如如发生危危险，并并证实是是由装置置不良引引起，由由承装部部门负责责。 六、未未经申请请批准的的临时用用水、用用电管道道或线路路，管理理处有权权令其停停止使用用，限期期拆除。逾逾期 不拆的的，

47、管理理处强制制拆除。 七、装置临临时用电电线路的的技术要要求： 1、装装置临时时用电线线，需用用绝缘线线，采用用悬空架架设或沿沿墙敷设设，架线线时户内内离地面面不低于于2.55 米米，户外外不低于于3.55米，架架设时需需设专用用电杆和和专用瓷瓷瓶固定定，禁止止在树上上或脚手手架上挂挂线。 2、全全部临时时线装置置必须有有一总开开关控制制，每一一分路需需装熔断断器。 3、所所有电气气设备，金金属外壳壳必须良良好接地地或接零零。 4、分分路线不不得在灯灯头内并并头，须须用丁字字接法并并用胶布布包好。 5、临临时线必必须放在在地面上上的部分分，应加加以可靠靠的保护护。如用用胶皮线线橡套电电缆，则则

48、应在过过路处,设硬硬质的套套管保护护。管口口要装护护圈，以以防割破破电缆。 6、安安装完毕毕的临时时线，使使用单位位不得擅擅自改动动。 7、临临地线与与设备、水水管、热热水管、门门窗架距距离应在在0.33米以外外，与道道路交叉叉处不低低于6米米。 八、移移动照明明、潮湿湿环境、地地下通道道线路必必须使用用安全电电压，不不听劝阻阻者停止止供电。 九、电电焊作业业必须由由合格焊焊工进行行，作业业前检查查周围是是否有可可燃物，配配备灭火火器材。作作业完成成 后后，仔细细检查是是否遗留留火种，确确定无热热源后方方可离开开现场。水电维修修岗位职职责一、熟知水水电行业业管理法法律法规规和安全全操作技技术规

49、程程，遵守守公司管管理规章章制度，牢牢记“服服务”宗宗旨，树树立“节节约”意意识。二二、着装装整齐，配配戴公司司服务标标志，上上门服务务热情，使使用文明明礼貌用用语，公公用设施施维修要要有详细细记录，实实施收费费服务时时先告知知并做好好解释工工作，维维修完毕毕请用户户签名。三、熟悉辖区内水电设施分布走向，负责对水、电、电梯设施的维护保养并定期巡视，及时排除安全隐患，保证正常供电供水。四、进行低压回路检修时，应有足够的自保能力，确认电源断开后才能工作，因故需要带电工作，必须确保人身安全。五、负责水池、水塔、水箱的清洗消毒，保证供水质量。杜绝因各种原因引起的自来水流失现象力行节约。六、保证监控系统

50、的正常工作，妥善保管好监控录相，及时排除通讯、宽带、有线电视等出现的故障，接到报修电话随叫随到。七、完成领导交办的其他任务，意处和突发事件在最短时间内到达现场，尽早排除故障。水电抄表表员岗位位职责一、熟知水水电行业业管理法法律法规规和安全全操作技技术规程程，遵守守公司管管理规章章制度，牢牢记“服服务”宗宗旨，树树立“节节约”意意识。二二、着装装整齐，配配戴公司司服务标标志，上上门服务务热情，自自带拖鞋鞋，并使使用文明明礼貌用用语。三三、按季季度到住住户家抄抄水表，抄抄表完毕毕当即向向业主或或住户报报告用水水量，取取得业主主或住户户认可，需需要向业业主或住住户解释释时，做做好耐心心细致的的解释工

51、工作。四四、按月月到办公公和公用用设施区区域电表表，将核核算后的的电量电电费报各各部门负负责人签签字，送送资产财财务部核核算。五五、每两两个月到到租赁户户门面抄抄收水费费，做到到上门热热情，核核算准确确，收费费及时，收收入现金金及时与与资产财财务部入入帐核对对。六、抄抄表过程程中，认认真观察察发现计计量装置置出现的的问题及及时上报报，负责责对业主主经营户户等反映映的其他他问题及及偷电偷偷水现象象向公司司或部门门负责人人报告。七、配合支持水电维修员的工作并完成领导交办的其他工作。设施设备保保养大全全干式变压器器保养一、目的确确保变压压器处于于最佳运运行或备备用状态态。 二、职职责1、供供电局负负

52、责大厦厦干式变变压器保保养，在在未移交交前由机机电班每每年组织织保养一一次。 2、操操作人员员必须具具有高压压进网作作业证。 三三、内容11 先先投入备备用变压压器，再再把待保保养变压压器退出出运行。 A、用用高压操操作手柄柄断开备备用变压压器高压压侧接地地开关，合合上高压压侧真空空断路器器，观察察备用变变压器空空载运行行是否正正常。 B、逐负荷荷转移到到备用变变压器。 CC、断断开待保保养变压压器高压压侧真空空断路器器，合上上接地开开关，并并上锁，挂挂标示牌牌 D、用用手柄摇摇出待保保养低压压侧总空空气开关关，防止止反送电电。 22、检查查变压器器外罩有有无破损损，铭牌牌是否完完好清晰晰，紧

53、固固外罩螺螺丝，以以减少变变压器运运行时外外罩受振振动产生生的噪音音。 3、检检查变压压器高低低压侧与与电缆或或母线联联接处是是否接触触良好，紧紧固联接接。螺丝丝生锈应应予更换换 4、紧紧固电压压调节联联接片的的固定螺螺丝。 5、检检查冷却却风机是是否有异异常，紧紧固风机机电控箱箱内电线线接头，并并检查里里面的电电器是否否完好。6、用吸尘器清洁变压器内部灰尘。 7、检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。 8、断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈。相与相，相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。 9、检查变压

54、器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。 10、合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。11、做好保养记录。 四、安全注意事项 1、操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。 2、摇测绝缘电阻必须由两人进行。 五、相关文件电力变压器保养记录油浸式变压器保养一、目的确保变压器处于最佳运行或备用状态。 LC=,6nnw 二、职责 n2Zu*!V 1、供电局负责小区（大厦）油浸式变压器保养，在未移交前由机电班每年保养一次。 2、操作人员必须具有高压进网作业证。 BU cw;Bl 三、内容保养前先投入备用变压器，再把待保

55、养变压器退出运行（若无备用变压器，一般应考虑在系统停电时进行保养）； (_JBM+ 1、检查和清洁变压器： 1hyi 注：器身在相对湿度为75以下的空气中停留的时间应小于24小时，如器身的温度比空气温度高出35摄氏度时，则其停留时间可适当延长。 PA *55! 四、安全注意事项 onu0?k 1、操作高压跌落开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套按一定顺序拉合。 fJVu +u#2d 三、职责：管理处机电部负责日常保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。四、 内内容： QQc#66 l: 1、 保养前前应先断断开风机机主电源源，并挂挂上标示示牌。 DAALs22RVNN 2、 手摇转转动风轮轮，观察

56、察转动情情况，调调节好皮皮带的松松紧度，或或联轴器器间隙和和对中度度。3、检检查各接接合面的的垫片和和密封填填料，必必要时应应予更换换。 mm!d$k 10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。 11、每月由消防管理人员开机试验、检查一次。 Ry$f. v 五、相关文件及记录：风机半年保养记录。水泵定期保保养一、 目目的确保保水泵始始终处于于良好的的运行或或备用状状态。 0J AAhTT 二、 适适用范围围所有小小区（大大厦）安安装的生生活水泵泵，消防防泵、喷喷洒泵、补补压泵、排排污泵。 三、 职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维

57、修保养。 四、 内容 :7Xi9Q; 1、生活水泵每周进行一次一般性检查保养（由管理处负责），每半年进行一次全面保养（由工程部负责）。 ?:_mNa 2、消防水泵和喷淋泵、补压泵每2周进行一次试运行（由管理处负责），运行时间1015分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。 Bs:lWNSd 3、排污泵每半年进行一次全面保养。 IeuR#6- 4、水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。5、泵体的保养： p/ASST8 A、检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 fI9LwZe B、补充润

58、滑油，若油质变色，有杂质，应予更换 y+s 61 C、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 Wjb!vi-X D、联轴器的联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。 PIr0 E、紧固机座螺丝并防锈处理。 .es*X F、 生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6、电机的保养 g=!Y A、 外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 Pp$ dV3Gw B、 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与 相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。 zj%? C、 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 U 7、阀门、管道及附件的保养 E:zDNl

59、aUB A、各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 #V,8-z B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 RC、压力表指示准确，表盘清晰。 0S6HJ5,YA D、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 IzO1v.|O? E、点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 SN*sjm 8、控制柜的保养： -d4vbZ7 A、 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 Y_pZ$.(4a B、 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 whf.*(_Sx C、 清洁控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动

60、作应灵活可靠。 qu 0)-Y D、 合上总电源，检查电源指示应正常。 f6K+P %Z 9、保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯是否正常。 gARfB1 10、观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。柴油发电机机定期保保养目的确保发电机机正常起起动和运运行。 (T ihffMv33k 二、 职责责管理处机电电部负责责日常维维护保养养，工程程部机电电维修组组负责按按计划维维修保养养。 * z-:x3 三、 内内容 DQQN 1、22周空载载运行110分钟钟，每半半年带负负载运行行半小时时。 :9_ww_gIIpO 2、保保养前应应断开发发电机自自动空气气开