某置业投资公司可行性分析报告

1、PAGE PAGE 29曲江天和之星（暂定）可性研究报告陕西天和佳佳置业投投资有限限公司2010年年4月目 录录第一章 总 述项目简介区域环境简简介宗地环境简简介第二章 项目开开发环境境分析宏观经济环环境分析析西安写字楼楼开发环环境分析析曲江房地产产开发环环境分析析 第三章 项目开开发定位位及总体体规划项目开发SSWOTT分析目标客户群群选择项目定位项目总体开开发规划划第四章 投投资估算算与资金金筹措 项项目总投投资估算算资金筹措第五章 项项目销售售计划及及工程计计划总体销售策策划说明明营销阶段策策划项目工程建建设计划划第六章 经经济效益益分析第七章 可行性性研究结结论第一章 总 述一、项目简

2、简介项目名称：曲江商商务1号号开发单位：陕西天天和佳置置业投资资有限公公司项目地址：西安市市曲江新城城国际会会展产业业园核心心商务区区，东临临翠花路路、南临临和谐路路，曲江江国际会会议中心心以北。基本指标：宗地方方正，总总建筑面面积8440000平米（其其中地上上总建筑约约700000平米，地地下建筑筑面积1140000平米米。开发规划： 拟规划划建设两两栋高层层5A智能能写字楼楼。二、区域环环境简介介西安是一座座世界历历史文化化名城，是是我国西西北地区区的金融融、商贸贸、信息息中心及及交能枢枢纽。截截至20009年底，西西安市总总人口8843.46万，其中中城镇人人口5665万，市市区户籍籍

3、人口5549万万，市区区常住人人口6446.223万。根据2008年国务院批复的西安城市总体规划（2008年2020年），为西安市民描绘了一幅宏伟蓝图，“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”将使城市布局更具特色；“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局使城市交通更加高效；高标准的水、电、气等基础设施及配置齐全的医院、学校等公共设施将使居民生活更加便利；八水绕城和秦岭绿色屏障形成的山水城市格局将使生态环境更加优美。未来的西安将建设成为一座经济繁荣、生态良好，富有历史文化特色的现代化城市。至2020年西安将成为人口超千万的国际大都市。曲江位于西西安南郊郊大雁塔塔东侧

4、，是我国历史上著名的风景园林胜地，是闻名于世的“长安八景”中“曲江流饮”的所在地。年月，经西安市人民政府批准，曲江旅游度假区更名为“曲江新区”，拉开了曲江发展的崭新格局。按照新的规划，曲江将建成以盛唐文化为特色，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展新区。曲江新区位于城南核心区域，与高新区以长安路为轴线对称，不仅是西安市中央商务区的有机组成部分，也是城南区的重要功能支撑，承担着极其重要的城市功能。曲江新区开发建设是西安确立旅游产业战略的重大举措，是西安建设国际旅游名城，华夏历史文化园的重要板块。曲江规划范范围曲江新城拟拟规划选选址在西西安市东东南，以以闻名中中外的大大雁塔和

5、和曲江园园林遗址址为中心心，东起起马鸣路路，西至至翠华南南路、纬纬一街、长长安南路路南段，北北起小寨寨东路、西西影路，南南至雁塔塔区南界界址。规规划面积积约477平方公公里，是是西安市市第四次次城市总总体规划划中城市市中心区区的重要要组成部部分。2、功能定定位和分分布在总体布局局上，曲曲江新区区既考虑虑区域所所处位置置和周边边环境，又又体现园园林风景景区特色色；既注注重历史史文化资资源的保保护、利利用和开开发，又又满足现现代旅游游度假需需要；既既考虑各各个项目目开发建建设的需需要，又又合理利利用现状状地形、地地貌。曲曲江新区区在规划划格局上上形成了了“一心、两两带、三三轴、四四个板块块”的机构

6、构形态。功能定位：“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；“两带”： 既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。旅游休闲板块整个曲江区域的核

7、心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。科教文化板块位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。商务会展板块位于曲江新区

8、西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。3、文化产产业发展展战略曲江发展文文化产业业战略三三步走：第一步步：从220066年到220088年，实实现曲江江新区从从旅游

9、区区向文化化产业示示范区的的转变。建建立初具具规模的的文化旅旅游区、影影视演艺艺区、会会展广告告区、创创意传媒媒区。第第二步：从20009年年到20011年年，强化化曲江新新区文化化产业示示范区主主导文化化产业的的核心竞竞争力。让让曲江文文化企业业走出国国门，走走向世界界。使全全区达到到世界同同类园区区初级水水平标准准。第三三步：从从20112年到到20115年，进进一步提提升曲江江文化产产业示范范区文化化行业的的发展境境界。提提高服务务水平，提提高产出出效益。基基本上达达到同类类园区世世界中等等水平。曲江会展产产业园，位位于西安安城南CCBD核核心区域域于国家家级文化化产业示示范基地地总投资

10、资近千亿亿，共占占地42282亩亩。由会会展核心心区、核核心商务务区和高高端精品品住宅区区组成，会会展核心心区包括括会展国国际中心心、会议议中心、国国际大酒酒店；核核心商务务区是以以为会展展产业配配套的写写字楼、公公寓、商商务酒店店为主；高端精精品住宅宅区是绕绕城高速速以南，以以精品住住宅为主主的居住住区。多多样化的的建筑形形式、国国际标准准的商务务配套，将将建设城城西部地地区规模模最大、功功能配套套最全、国国际化一一流会展展产业园园。从以上曲江江规划结结合本案案所处地地理位置置看，本本案正处处于商务务板块会会展产业业园的核核心商务务区，东东依会展展国际中中心，北北临会议议中心，地理位置十分优

11、越。因此地段发展潜力巨大，有着广阔的升值空间。三、宗地环环境简介介1、区位情情况宗地位于西西安市曲曲江新区区会展产产业园，东临翠花路、南临和谐路，曲江国际会议中心以北，西依曲江国际会展中心，处于规划的核心商务区。2、交通条条件公路：东南南两边临临路，东东边翠花花路规划划在今年年贯通，直直通南三三环，南南边和谐谐路上半半年建设设完成，通通长安南南路。雁雁展路、南三环环、汇新新路、水水厂路等等众多道道路成网网状分布布于宗地地周围。交交通四通通八达，具具有明显显的区位位优势铁路：曲江江新区距距西安市市火车站站约9公公里。航空：曲江江新区距距西安国国际机场场45公公里。西西安咸阳阳国际机机场已与与国内

12、外外20家家航空公公司建立立了航空空业务往往来，开开辟了通通往国内内外700个城市市及通往国国际和地地区的1150余余条航线线，航线线数量并并在不断断增加中中。 3、区域域规划发发展曲江会展产产业园，位位于西安安城南CCBD核核心区域域于国家家级文化化产业示示范基地地总投资资近千亿亿，共占占地42282亩亩。由会会展核心心区、核核心商务务区和高高端精品品住宅区区组成，会会展核心心区包括括会展国国际中心心、会议议中心、国国际大酒酒店；核核心商务务区是以以为会展展产业配配套的写写字楼、公公寓、商商务酒店店为主；高端精精品住宅宅区是绕绕城高速速以南，以以精品住住宅为主主的居住住区。多多样化的的建筑形

13、形式、国国际标准准的商务务配套，将将建设城城西部地地区规模模最大、功功能配套套最全、国国际化一一流会展展产业园园。第二章 开发环环境分析析一、宏观经经济环境境分析1、西安市市经济状状况及居居民消费费水平西安市是陕陕西省省省会城市市，国家家批准的的综合配配套改革革试点城城市之一一。20009年西安安的GDDP为227199.1亿亿元人民民币，按按可比价价格计算算，比上上年增长长14.5。高出出全国55.8个个百分点点，高出出全省00.9个个百分点点。这也也是西安安GDPP连续33年，保保持144%以上上的增长长。人均GDDP达到到了3223511元，较较20008年增增加1006199元，折折合

14、成美美元，人人均GDDP为447377美元，接接近50000美美元大关关，较220088年增加加了15555美美元。将将意味着着这个地地区达到到了中低低收入国国家和地地区的平平均水平平。居民民消费将将从温饱饱型向小小康型升升级，步步入享受受型、发发展型。2009年年，我市市全社会会固定资资产投资资25000.113亿元元，同比比增长331.22%，较较上年回回落1.6个百百分点，其其中，城城镇固定定资产投投资23367.58亿亿元，增增长322.5%，回落落0.88个百分分点。根据规划预预测，到到20220年，西西安市GGDP将将达到554800亿元，人人均GDDP为5547999元。另另据国

15、际际、国内内城市发发展经验验表明，人人均GDDP5000美元元以上，是是经济快快速发展展时期，也也就是说说，在至至20220年这这一规划划期间内内，西安安正处于于经济、人人口快速速增长，并并向中心心城区集集聚期，也也正是西西安城市市建设与与房地产产开发的的高峰时时期。2、西安市市城市规规划与发发展根据20008年国国务院批批复的西西安城市市总体规规划（220088年20220年），为为西安市市民描绘绘了一幅幅宏伟蓝蓝图，“九宫格格局、棋棋盘路网网、轴线线突出、一一城多心心”将使城城市布局局更具特特色；“一高、一一绕、两两轴、三三环、六六纵、七七横、八八射线加加旅游环环线”的道路路网格局局使城市

16、市交通更更加高效效；高标标准的水水、电、气气等基础础设施及及配置齐齐全的医医院、学学校等公公共设施施将使居居民生活活更加便便利；八八水绕城城和秦岭岭绿色屏屏障形成成的山水水城市格格局将使使生态环环境更加加优美。未未来的西西安将建建设成为为一座经经济繁荣荣、生态态良好，富富有历史史文化特特色的现现代化城城市。据规划预测测，至220200年，西西安市市市域人口口将从目目前的3300余余万增加加到12200万万，西安安城镇建建设用地地总规模模将从目目前的不不足4000平方方公里增增加到8850平平方公里里，中心心城市人人口6000万，用用地规模模达6000平方方公里。人均居住面积将达到25平方米，总

17、房屋需求量换算为建筑面积将达到1.17亿平方米，平均每年增加734万平方米,这将给西安房地产业的发展提供了一个持久的发展动力。从西安房地产业目前的发展规模来看，还达不到这一要求，还需在住宅产业化发展、引进资金等方面大做文章。二、西安写写字楼开开发环境境分析写字楼市场场的发展展在西安安来说，的的确有供供大于求求的现象象，但是是这种现现象不是是指全市市的写字字楼，而而是某一一区域供供大于求求。以前前一些开开发商认认为，甚甚至现在在还认为为西安的的CBDD在高新新区及南南二环一一带，因因此在这这一区域域盖的写写字楼较较多，必必然导致致区域性性供大于于求。就就西安市市而言，东东南西北北四个邻邻郊都有有

18、CBDD，包括括城内、钟钟楼商圈圈都是CCBD商商圈。但但城内限限高，所所以在城城里写字字楼虽然然也有一一些，但但是企业业进行商商务办公公则多选选用酒店店式公寓寓。由于于目前人人们过多多的把目目光投向向高新区区和南二二环，所所以在城城东或城城北的写写字楼即即使是高高档次的的，其租租售价也也偏低，而而城内和和高新区区则偏高高。1、西安写写字楼格格局1、城内西安城城墙内的的区域历历来是西西安甚至至是陕西西的政治治经济文文化中心心，也可可以说是是西安商商业的真真正所在在，这里里写字楼楼密集程程度高，约约占西安安写字楼楼市场的的四分之之一。成成熟的区区域环境境和四通通八达的的交通条条件使得得该区域域依

19、然是是写字楼楼供应和和需求的的焦点。西西安城墙墙内是一一个沉淀淀已久的的商业中中心，西西安城市市就是以以这个商商业中心心为核心心生长起起来的，商商圈的存存在为该该地区的的飞速发发展起着着至关重重要的作作用。首首先，它它具有中中心性。它它在交通通上各个个方向的的可达性性很强；其次该该地区有有着十分分复杂的的社会功功能，具具有高度度集合性性。集居居住、商商业、写写字楼、休休闲、娱娱乐为一一体，而而写字楼楼的建筑筑属性和和使用功功能也就就决定了了城内商商圈对其其自身的的发展起起到正向向加速的的作用。但但是城内内黄金地地段可供供开发的的土地稀稀缺，随随着城市市建设的的发展及及城内土土地供应应的客观观限

20、制，写写字楼市市场发展展空间越越来越狭狭窄。2、西西高新西安中中高档写写字楼的的争霸源源于西高高新。从从高新国国际商务务中心对对接世界界5000强开始始，告别别传统商商住办公公时代，开开始抢占占高端办办公物业业市场，其其他一些些大体量量的纯写写字楼也也不失时时机地入入市分羹羹。在盯盯紧西高高新已有有企业的的同时，也也把眼光光投向了了更广阔阔的国内内级大型型企业上上，写字字楼市场场的客户户资源一一度呈现现紧张趋趋势。同同时，各各个写字字楼也在在配套、设设备和办办公环境境上做足足功夫，楼楼顶停机机坪、数数千平方方米的大大型广场场、经理理人沙龙龙、超豪豪华大堂堂、高速速国际名名牌电梯梯、国际际商务会

21、会所等，让让西安写写字楼的的配套不不断升级级。让西西高新又又一次成成为写字字楼风云云争霸的的主战场场之一。3、城城北由于城城北商住住楼、写写字楼主主要沿迎迎宾大道道呈线形形分布，尚尚未开发发成办公公楼区域域，因此此这里办办公气氛氛不浓。并并且受到到片区域域成熟度度影响，这这里的项项目大多多数都打打出商住住楼概念念牌，而而推向市市场的纯纯写字楼楼很少。这这主要原原因就是是，城北北作为西西安城市市核心区区域的外外延，这这里的企企业大都都是中小小型为主主，致使使城北区区域更多多的服务务于城中中心区域域，依托托于中心心区域。所所以，商商住两用用的楼在在这样区区域需求求量很大大。这中中间当然然还有，商商

22、住的价价格一般般要比纯纯商务写写字楼的的价格便便宜，且且更适合合于中小小型企业业办公。4、城城南、城城东、城城西城南、城城东、城城西毕竟竟不是西西安市的的重要CCBD区区域。其其中城南南的写字字楼集中中在长安安路沿线线，城南南主要还还有小寨寨商务圈圈，作为为商圈那那里已经经足够成成熟度，然然而那里里却集中中着大量量的对写写字楼不不感兴趣趣的个体体经营者者。城东东聚集了了诸多军军工纺织织企业、高高等学府府、批发发市场，东东关正街街被人认认为是它它的CBBD区域域，所以以有部分分写字楼楼集中在在那里。城城西作为为前苏联联援建的的西安电电工产业业重镇，众众多的机机电、化化工、医医药等企企业都落落户在

23、这这里。尽尽管城西西在逐渐渐改变自自己原有有的面貌貌，但是是作为大大中型企企业还是是不愿意意选择此此区域作作为商务务办公地地点。 2、西安写写字楼发发展阶段段从20000年到到20110年，西西安写字字楼的发发展经历历了三个个阶段：第一阶阶段，从从20000年到到20003年，西西安写字字楼发展展刚刚开开始，人人们都是是探寻的的阶段；第二阶阶段，从从20003年到到20005年，这这个阶段段是西安安写字楼楼发展的的第一个个高峰，西西安写字字楼市场场主动的的仿效北北京、上上海的写写字楼。第三阶阶段，从从20005年到到20007年，尤尤其是220066年因为为政策的的影响，因因为非典典，这33年

24、供应应量不是是很大，就就集中释释放在了了20007、220088、20009年年，再到到现在的的20110年，西西安写字字楼市场场和一、二二线房地地产市场场发展一一样，进进入了一一个飞速速的发展展，从体体量各方方面的数数据看，在在全国是是排名靠靠后的，以以后西安安写字楼楼的发展展机会很很大。写字楼市场场评述西安房地产产市场，885%到到90%都是住住宅市场场，写字字楼体量量比较小小，总的的体量来来说，占占到北京京、上海海总体量量的九分分之一、十十分之一一，再一一个租金金的水平平来说的的话，西西安的甲甲A写字字楼屈指指可数，像像中大国国际、长长安国际际等的租租金水平平和一线线城市比比较，占占到它

25、们们的五分分之一，在在一线城城市一个个高端写写字楼的的物业费费可能是是上百的的，而西西安写字字楼租金金还没有有提到上上百的概概念。还还有一个个就是软软环境，西西安目前前很多写写字楼在在软环境境上非常常的差强强人意。西安写字楼楼价格问问题，在在中国大大陆区118个主主要城市市中，只只有西安安写字楼楼市场有有一个奇奇怪的现现象，这这也是依依托于城城市的发发展，在在某些区区域，西西安写字字楼的价价格甚至至卖不过过住宅，这这在很多多城市是是不可能能出现的的，包括括写字楼楼的投资资客户，在在西安暂暂且不说说地段的的收益，销销售价格格甚至不不如住宅宅市场的的销售价价格，从从这方面面来讲，西西安的部部分写字

26、字楼发展展应该是是比较畸畸形了，第第一个可可能发展展比较晚晚，第二二个发展展中可能能更注重重住宅，在在短短的的十年中发发展没有有那么规规范化、健健康，在在以前的的发展中中，在各各方面的的规范化化上，我我们应该该更加的的努力。就目前来说说，高新新区、城城内、经经开区、南南二环、长长安路是是西安目目前写字字楼聚集集的地方方，约占占西安880%以以上的写写字楼项项目。从从长远看看，这几几个区域域仍会是是将来西西安商务务气氛最最浓，办办公需求求最多的的地段。尤尤其是随随着高新新区的二二次创业业，经开开区的日日益成熟熟，高新新区和经经开区这这两个区区域更将将成为未未来写字字楼密集集开发和和旺盛需需求的片

27、片区。三、曲江房房地产开开发环境境分析曲江，是西西安旅游游业和房房地产业业最能有有机结合合的区域域，在此此区域内内房地产产开发可可分为三三类：一一类为旅旅游房地地产开发发；二类类为高档档住宅类类开发；三类为为行政办办公类房房地产开开发。在在这三类类房地产产开发中中，是互互为补充充、互相相促进的的，1、旅游地地产类开开发在20033年以前前，曲江江的定位位为“旅游度度假区”，规划划建设的的旅游项项目较多多。随着着政府在在“经营城城市”尝到的的甜头越越来越多多，新的的旅游项项目必将将进行市市场化运运作，让让更多的的投资者者和开发发商来进进行旅游游地产开开发。亚亚洲最大大的喷泉泉广场大雁雁塔北广广场

28、、大唐芙芙蓉园、大大唐不夜夜城、唐唐城墙遗遗址公园园的建设设，和千千亩南湖湖、万亩亩杜陵生生态林以以及曲江江欢乐世世界、西西安海洋洋世界、唐唐代历史史博物馆馆等旅游游项目建建成开放放。2、住宅地地产类开开发曲江住宅房房地产呈呈现出以以下特征征： 由于于曲江属属西安重重点发展展集旅游游、商务务、文化、住住宅为一一体的高高尚区域域，住宅宅项目多多以高尚尚住宅、别别墅为主主，入住住人士普普遍层次次较高，对对生活质质量、生生活品味味要求较较高，收收入水平平在西安安居中高高层次，消消费能力力较强； 在曲曲江消费费的群体体普遍注注重产品品的内部部品质，对对户型、环环境、配配套要求求高，而而至于价价格，对对

29、这一消消费群体体的影响响权重有有所降低低； 消费费群体多多以二次次置业甚甚至三次次置业的的中老年年人士为为主，第第一次置置业的年年轻人比比例较小小；3、行政办办公类房房地产开开发随着曲江区区的规划划发展，将将有大量量的行政政办公、商商贸用务务等功能能的建筑筑群会拔拔地而起起，将会会为不少少房地产产开发企企业提供供了开发发、代开开发、代代建的机机会。同同时，西西安市政政府将紧紧邻曲江江4500亩行政政商务区区南侧的的上千亩亩地区域域，规划划为市场场行政办办公区。故故行政办办公类房房地产开开发、代代开发将将是曲江江房地产产开发中中独有的的热点。四、宗地开开发条件件分析宗地为待开开发净地地，地势势较

30、为平平坦，地地质条件件良好。宗宗地红线线外道路路正在施施工中，但但到项目目正式施施工是将将基本完完成路通通、临水水、临电电通，将将具备一定定成熟的的开发条条件。第三章 项目开开发定位位及总体体规划一、项目开开发SWWOT分分析1、开发优优势及机机会点分分析地处规划划的核心心商务区区随着曲江扩扩区，会会展商务务区的规规划及新新区功能能往文化化产业的的发展，对对商务开开发提供供了一个个健康的的发展环环境，对对写字楼楼的开发发和需求求将会逐逐步提升升。西安市写写字楼整整体市场场需求飞飞速发展展西安市写字字楼市场场整体占占有比重重较小，市市场发展展机会较较大，且且按市场场发展来来看，现现已进入入一个飞

31、飞速发展展期。区域市场场空白对于曲江新新区的发发展与规规划，商商务功能能项目较较少，以以旅游地地产和高高档住宅宅项目为主主，因此此写字楼楼对于此此区域几几乎还是是一个空空白。潜在客户户项目紧临曲曲江国际际会展中中心和曲曲江国际际会议中中心，周周边为高高档住宅宅，提供供了稳定定的潜在在客源基基础。土地稀缺缺本项目周边边可供开开发土地地日益缺缺少，势势必少了了很多竞竞争。产品定位位符合发发展趋势势本项目定位位为5AA型甲级级写字楼楼，整个个西安市市甲级写写字楼比比重非常常少，而而这又是是高档写写字楼的的必备功功能和发发展趋势势。2、开发劣劣势及难难点分析析地块小，邻邻里关系系不和谐谐本项目地块块较

32、小，开发具具有一定定的局限限性，周周边规划划开发起起来难度度较大。而西边北边紧连其他地块，且都为高层同类产品，楼体建成之后会显得周边比较拥挤。项目未位位于主干干道项目虽西、南南临翠华华路和和和谐路，但但都不是是市交通通主干道道，对于于写字楼楼存在一一定的弊弊端。配套缺乏乏目前项目周周边生活活及商业业配套较较为缺乏乏，这对对消费心心里会产产生一定定的抗性性。开发商知知名度低低 作作为新成成立的开开发商，知知名度较较低，在在后期销销售中需需投入较较多的时时间和财财力提升升公司及及项目的的知名度度。二、目标客客户群选选择1、从企业业类型定定位文化企业、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业、房

33、地产开发公司。2、从目标客户的来源定位 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业； 现有在曲江的租户，即租户转为买写字楼；曲江新区引引进的文文化产业业单位；对于区域投投资及写写字楼投投资客；自用型买家家，对于于那些经经营平稳稳发展的的企业。三、项目定定位本宗地地处处西安市市曲江新新区会展板板块，会会展产业业园核心心商务区区，区域域内未有有高档写写字楼，项项目拟建建5A级级写字楼楼，因此此，我们们给项目定定位：曲江商务标标杆、总总部港湾湾 价价格定位位：项目目所处区区域几乎乎还没有有本项目目同类产产品，而而西安市市写字楼楼价格整整体与所所在区域域高档住住宅楼相相近

34、或率率高，因因此在定定价是可可参考周周边高档档住宅价价格。本本区域高高层精品品住宅和和商住楼楼单价已已达80000元元以上，本本项目早早期价格格定位：8000元元/平米米。四、项目总总体开发发规划（一）、总总体规划划根据地块的的具体情情况，在在总体规规划时，两地块进行整体规划，同期开发分期销售。其中，将项目主入口及多功能广场设置在两地块中间临和谐路侧较为适宜。地下部分两地块整体开挖建设连通，地上采用裙楼有机结合（满足消防通道需求下）。这样规划，将使两地块很好的结合形成一个整体。（二）、总总平布局局及建筑筑形态规规划1、基本指指标净用地面积积7900平方方米用地性质：商业、办办公用地地建筑高度：

35、1000米2、建筑形形态分配配及功能能项目建筑外外立面根根据曲江江及会展展产业园园整体规规划，简简约现代代风格。地上平均建筑层数：700002600 = 26.90层，平均层高3.5 米， 首层局部挑高到9米以上。裙楼三层，地下下设二层层，满足足公建需需求。功能：地下下一、二层车库及及设备用用房； 地上三层层裙楼商商业配套套； 四层（含含四层）以以上高档档办公。（三）、户户型及面面积规划划 标准准层设计计一栋以以整层大开间间为主，户户面积113000平米左左右，部部分楼层层设计为为一层两两户，均均匀分割割。另一一栋设计计一层四四户，每每户面积积在3000平米米左右。（四）、项项目配套套项目在裙

36、楼楼及地下下规划一一些商业业配套，满满足项目目自身及及周边区区域的部部分生活活配套需需求。项项目定位位具有甲甲级写字字楼5AA功能，即即自动化化管理系系统（BBAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）；楼体使用空间内设计为无梁无柱结构，在层高3.5米的情况下保证净高达到3米，达到一个舒适的办公环境。在采暖制冷上会采用欧洲最成熟的室内恒温恒湿系统，并充分利用太阳能技术，更加人性、自然、节能环保。打造西安市5A智能化且极具节能环保的高档写字楼。第四章 投投资估算算与资金金筹措 一、项目目总投资资估算本项目地上上总建面面（可

37、售售面积）为为700000平平米，地地下总建建面约1140000平米米。依据据项目现现状条件件、各专专业配套套收费标标准以及及其他政政策性收收费标准准、项目目实际成成本水平平的情况况下，估估算该项项目固定定总投资资额为3357114万元元，单方方成本为为51002元/平米，详详细构成成如下：表1成本分分析代码成本科目名名称总成本单位单方成本单位说明一土地成本7700万元1100元二建审手续费费2619万元374元1市政公用设设施配套套费1785万元元每平米2555元2质量监督费费22万元元建安造价113工程招标费费11万元元建安造价00.54劳保统筹基基金773万元元建安造价33.5555定额

38、测定编编制费28万元元建安造价11.3三前期开发费费用687万元98元1工程监理费费用11万元元建安成本的的万分之之52施工图审查查费13万元元每平米1.5元3施工排污及及噪声费费152万元元建安造价774地质、文物物勘探费费32万元元建安造价11.55工程设计费费用210万元元每平米300元，含含室外6水电配套费费用200万元元7预测面积费费用19万元元每平米2.3元8实测面积费费用25万元元每平米3元元9交易服务费费25万元元每平米3元元四建安费用217700万元3110元1地上建安费费用178500万元元每平米25550元元，采用用恒温恒恒湿系统统比节能能要求550%高高层造价价每平米米

39、增加3350元元左右2地下建安费费用3920万元元每平米28800元元五管理费用435万元62元建安成本的的2六财务费用2177万元311元建安成本99%七不可预计费费用326万元47元建安成本的的1.55固定总投资资357144万元5102二、资金筹筹措本项目投资资资金从三三方面筹筹措，自自由资金金保证11个亿，通通过银行行及其他他融资11.5亿亿，其他他靠销售售回款解解决。第五章 项项目销售售计划及及工程计计划一、总体销销售策划划说明1、利用准准确的定定位实现现销售在项目开发发前期，公公司利用用大量的的人力、财财力、时时间，对对项目所所在区域域市场的的开发及及需求进进行了多多次深入入的调查

40、查分析。在在此基础础上寻找找出了市市场供需需的空白白点，并并对项目目进行了了准确的的定位，有有效地锁锁定了项项目销售售所需的的目标客客户群。在在设计开开发过程程中，将将根据需需要进行行量身定定做，确确保项目目的销售售完成。2、利用先先进的设设计实现现销售在项目的设设计上，我我们将聘请沿海海一线城城市知名名设计院院及设计计师担纲纲主创设设计，确确保项目目设计上上的先进进性和合合理性，力力争开创创西安写写字楼开开发新的的里程碑碑。优异异的设计计为项目目的有效效销售打打下了坚坚实的基基础。3、利用产产品差异异化实现现销售纵观西安市市场及曲曲江的写写字楼开开发市场场，产品品同质化化相当严严重，且且档次

41、相相对偏低低。故在在本项目目的开发发上，采采取了差差异化竞竞争策略略，引进进了发达达国家及及地区的的高智能化、人人性化、高高效化的的理念。使使本项目目的开发发销售在在西安写写字楼市市场在脱脱颖而出出。4、利用实实惠的价价格实现现销售西安市及曲曲江的商商品房价价格在近近年得到到了突飞飞猛进的的上扬，特特别是项项目所处处区域的的高层精品品住宅商品品房价格格已达80000元以上，而本项目目作为高高档写字字楼早期期定出的的8000元/平方米米的均价价，将有有极强的的吸引力力，确保保项目的的快速销销售。5、利用高高效的策策划推广广实现销销售在本项目的的营销策策划上，将将全面引引入经济济发达的的沿海地地区的策策划推广广理念。一一改西安安房地产产开发商商低成本本营销方方式，在在第一时时间将项项目销售售信息传传递到目目标客户户中，并并进过多多次