房地产开发流程(拟定)

1、 房地产项项目开发发流程（拟拟定）目 录录前言项目开发发前期项目报批批报建综合管弦弦部分项目产品品定位设计文件件审核设计变更更部分招投标与与合同管管理工程预、结算与与进度款款管理工程施工工管理工程签证证管理营销工作作管理入伙前 言首先感谢谢大家，对于流流程编制制的贡献献与付出出！经过过一个月月的时间间，将大大家的智智慧汇总总成册，在此与与大家分分享。本案对房房地产全全程开发发进行流流程演示示及阐述述，由于于复杂和和系统性性所限，本案仅仅侧重对对整体流流程的演演示，其其中的操操作细节节需作专专题展开开。需要说明明的是：房地产产开发的的地域性性特征，导致各各地市场场差异明明显，在在此主要要进行梳梳

2、理公司司本身的的流程并并为下一一步优化化做好基基础。另外，鉴于房房地产项项目的耦耦合性特特点：一一件事情情需要几几个部门门共同配配合完成成，每个个阶段都都有部门门作为牵头头部门，相互输输出又相相互输入入。故流程的的复杂性性较大，有些部部分不能能完全兼兼顾，因因此要求求我们完完整理解解整个流流程。每个流程程分为流流程示意意图、流流程说明明、支持持性文件件（表单单表格）三部分，用来诠诠释整个个流程的的目的及及使用方方法，以以便我们们更深刻刻的理解解流程本本身。作为内部部交流和和分享的的机会，我们期期待大家家批评及及建议性性反馈，进一步步完善、充实其其中的内内容，共共同进步步与提高高！再次次感谢为为

3、流程编编制努力力并做出出贡献的的同事们们，谢谢谢！此致敬礼流程优化化小组 敬上20077年9月1日 项目开发发前期工工作（一）土土地获取取取得方式式行政划拨拨协议出让让招标拍卖卖（挂牌牌、投标标两类）转让细节阐述述前期资料料准备招标文件件、公告告（政府府对地块块现状、用途、规划的的说明）；现场勘察察地块的的位置、地块形形态、生生熟程度度、四周周环境、区域竞竞争楼盘盘资料；前期研究究报告包包括：市市场相关关数据、动态和和发展趋趋势预测测，项目目开发的的工程信信息资料料、类似似项目资资料、同同区域项项目的建建设、销销售情况况，潜在在目标客客户调查查分析；参拍发展展商的意意向分析析：资金金状况、土地

4、储储备、开开发传统统、背景景资源等等；竞拍提交交资料包包括：法法人营业业执照（有限公公司法人人企业需需另加附附股东会会或董事事会决议议）；法法人代表表身份证证件或法法人代表表授权委委托书；前期可行行性分析析（机会会可行性性分析）一般采用用假设开开发法（又叫剩剩余法）确定竞竞拍的最最高限价价，依据据待拍地地块的坐坐落位置置、形态态面积、区域状状况、规规划用途途及红线线指标等等条件，发展商商对市场场收益进进行预测测，剔除除开发成成本、税税费和期期望利润润得出最最高地价价：地价=项项目市场场收益-开发总总成本费费用-期期望利润润（二）立立项筹备备凭土地出出让合同同到规划划局规划划技术处处申报，规划测

5、测绘队测测绘后，取得建建设项目目规划红红线图，进行放放点确位位，报项项目名并并注册，同时选定定各类专专业服务务机构。（三）项项目可行行性分析析市场调查查分析宏观环境境分析预预测国家政治治法律环环境经济科技技发展趋趋势中观环境境（所在在城市）分析预预测：城城市建设设与规划划竞争企业业及知名名企业的的发展状状态市场供应应与需求求关系各类专业业机构状状况微环境分分析预测测区域消费费需求研研判竞争对手手调查依据上述述调查分分析，对对关键问问题做出出专项主主题研究究，提出出初步可可行性分分析报告告：开发发方式、材料供供应、设设计方案案、产品品形态、施工进进程、市市场定位位等初步步构想（各类专专业服务务机

6、构开开始正式式介入）投资计划划安排依据初步步可行性性分析和和公司资资源，经经计算、评估分分析后，确定最最优方案案，加入入相应的的资金流流量分析析和投资资预算安安排，得得出最终终可行性性分析项目的开开发模式式最终确确定开发模式式：独立立开发、合作开开发、投投资商介介入等可行性分分析内容容提纲（参考）项目开发发背景研研判包括：宏宏观经济济运行状状况、区区域社会会、经济济发展特特征、产产业政策策环境、市场供供求趋势势等；项目概况况及基本本数据包括：项项目名称称（项目目名及推推广名）、技术术参数、规划要要点、地地理位置置、四周周状况、片区特特点、项项目性质质特征（SWOOT分析析）等；目标市场场分析包

7、括：市市场需求求分析及及预测、项目规规划设计计、发展展主题及及产品定定位、目目标客户户确定与与描述、销售价价格预测测、包装装推广及及销售计计划制定定等；项目进程程安排包括：项项目开工工、包装装推广、预售、竣工、验收、入伙计计划等；项目成本本估算按方案确确定的开开发次序序、模式式与规模模，做出出项目成成本估算算；项目管理理及财务务评价管理部分分包括：贷款成成本、贷贷款偿还还计划以以及贷款款与偿还还平衡计计算；财财务平衡衡分析；项目规规模及规规划设计计修改费费用测算算；财务评价价部分：现金流流量分析析（依据据项目进进程安排排估算）、净现现值、内内部收益益率、动动态投资资回收期期、财务务敏感度度；经

8、营管理理风险预预测及处处理物业管理理服务要要求 （四）投投资估算算报告成本构成成项目成本本由土地地费、前前期费、营销费费、管理理费、税税金、其其他费、不可预预见费、物管费费、财务务费（利利息等）、建筑筑建安工工程费、市政工工程费、环境及及绿化工工程费构构成;初步投资资估算即投资机机会研究究、项目建建议书阶阶段、初步可可行性研研究阶段段的投资资估算。选择有利利的投资资机会，明确投投资方向向，提出出概略的的项目投投资建议议，并编编制项目目建议书书。根据项目目建议书书、收集集类似项项目资料料，对其其进行对对比分析析，得出出投资估估算（投投资估算算的误差差率可在在土300左右右）根据这一一阶段的的投资

9、估估算作为为审批项项目建议议书、初初步选择择投资项项目的主主要依据据之一。（此阶阶段估算算对初步步可行性性研究及及投资估估算起指指导作用用）在投资机机会研究究结论的的基础上上，进一一步弄清清项目的的投资规规模、原原材料来来源、工工艺技术术、厂址址、组织织机构和和建设进进度等情情况，进进行经济济效益评评价，判判断项目目的可行行性，作作出初步步投资评评价。（该阶段段投资估估算的误误差率一一般要求求控制在在20左右）详细投资资估算（可行性性研究阶阶段）主要是进进行全面面、详细细、深入入的技术术经济分分析论证证阶段，要评价价选择拟拟建项目目的最佳佳投资方方案，对对项目的的可行性性提出结结论性意意见。该

10、该阶段研研究内容容详尽（投资估估算的误误差率应应控制在在10以以内） 这一一阶段的的投资估估算是进进行详尽尽经济评评价、决决定项目目可行性性、选择择最佳投投资方案案的主要要方法。投资估算算的动态态调整项目开始始投产后后，收集集与成本本构成相相关的部部门的数数据资料料，对成成本进行行动态调调整，直直致项目目竣工结结束。项项目结束束后，调调整的投投资估算算最终落落实为项项目成本本。在此此过程中中要尽量量达到不不超初步步概算的的要求，严格控控制工程程成本。5、支持持性文件件投资估算算表项目报批批报建（一）项项目报批批报建流流程示意意图土地证办办理流程程示意图图建设工程程规划许许可证办办理流程程示意图

11、图建设工程程施工许许可证商品房预预销售许许可证（二）流流程说明明1、目的的：2、详细细说明提交可行行性研究究报告和和立项申申请，到到计划发发展委员员会申请请立项将总体规规划方案案报规划划局规划划管理处处审批，通过后后领取建建设用地地规划许许可证（第一证证。总体体规划通通过后如如一次规规划分批批实施，将分期期实施详详细规划划和相应应单体建建筑设计计报规划划局规划划管理处处审批。）在项目签签订土地地出让合合同（第第二证，土地使使用证）、取得得立项批批文和建建设用地地规划许许可证后后到当地地民政局局地名管管理办公公室申报报地名。上述手续续完毕，到规划划局规划划管理处处申领建建设工程程规划许许可证（第

12、三证证）。在项目的的总体规规划设计计审查通通过以后后，由规规划设计计单位对对整个项项目的所所有专业业管线（包括：供电、自来水水、燃气气、电信信、有线线电视、路灯，市政道道路、雨雨污水管管网）进进行管线线规划设设计，设设计方案案送规划划局的市市政规划划管理处处审核，通过后后，将管管线规划划图送上上述各专专业部门门听取各各部门意意见，然然后由建建设单位位会同规规划局的的有关人人员召集集各专业业部门召召开管线线规划协协调会，将所有有专业部部门的意意见形成成会议纪纪要，以以防止各各专业管管线在具具体实施施中相互互扯皮，管位相相撞。到各规费费收缴部部门报审审、缴费费，具体体手续办办理如下下：将报批的的范

13、围内内所有建建筑单体体图纸报报当地消消防部门门进行消消防审查查，取得得建筑工工程消防防意见书书到当地建建设局计计划财务务处缴纳纳建设规规费到当地教教育局计计划财务务处缴纳纳教育设设施附加加费到卫生防防疫站进进行工程程卫生防防疫审查查，缴纳纳卫生防防疫检测测费与当地房房管局白白蚁防止止所鉴定定白蚁防防止协议议，缴纳纳白蚁防防止费按整个建建设项目目规划的的绿化率率规定专专门对项项目进行行绿化设设计，将将绿化报报建图，送园林林管理局局审批按当地的的人防配配套要求求，做项项目的人人防规划划，然后后将所做做的人防防规划和和人防工工程的立立项申请请报当地地人防办办部门审审批通过过到当地经经济委员员会缴纳纳

14、新型墙墙体改造造费和散散装水泥泥费到当地城城建档案案馆签订订建设工工程档案案移交协协议书到当地建建设局质质监站签签订建设设工程质质监协议议，缴纳纳工程质质监费领取建设设工程规规划许可可证后，将准备备实施的的所有单单体建筑筑的施工工图纸送送建设局局技术处处和建筑筑工程施施工图审审查中心心审查。审查通通过后领领取建筑筑工程施施工图审审核批准准书。如投资方方（项目目控股方方）是国国有资产产，建筑筑工程必必须通过过当地招招投标办办公室进进行公开开招投标标，对中中标施工工单位发发中标通通知书。凭建筑工工程施工工图审核核批准书书和施工工单位中中标通知知书到建建设局建建管处，申领建建设工程程施工许许可证（第

15、四证证）凭建设工工程施工工许可证证及商品品房核价价的有关关资料送送当地物物价部门门进行商商品房预预售核价价，获取取商品房房预售许许可证（第五证证）名词解释释：五证：土土地出让让合同（土地使使用证）、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证、建设工工程施工工许可证证、预售售许可证证三书：房房屋质量量保证书书、住宅宅使用说说明书、质量验验收合格格证（三）支支持性文文件三、综合合管线（一）流流程示意意图（二）流流程说明明1、目的的：2、详细细说明：（三）支支持性文文件四、项目目产品定定位产品报告告模版（需补充充）五、设计计文件审审核（一）图图纸会审审流程示示意图（二）流流程说明明1、目的的

16、：2、详细细说明勘察报告告的审核核钻孔深度度的检验验，岩土土试样的的取样、送样、试验结结果审查报告告内容是是否满足足设计要要求评定报告告提出的的技术参参数是否否合理。物理试验验成果报报告是否否齐全、准确。地质勘探探报告签签名、盖盖章是否否齐全。图纸和文文字说明明是否清清晰。设计方案案的审核核设计方案案审核，以保证证项目设设计符合合投资计计划的要要求；符符合国家家相关工工程建设设方针、政策；符合现现行建筑筑设计标标准，规规范并结结合公司司开发理理念和工工程实际际，作到到工艺合合理、技技术先进进适用、经济安安全。充充分发挥挥工程项项目的社社会效益益、经济济效益和和环境效效益。设计方案案的审核核，贯

17、穿穿于初步步设计（技术设设计）阶阶段，它它包括总总体方案案和专业业设计方方案的审审核两部部分内容容，由项项目管理理部设计计组负责责牵头组组织有关关配套单单位、专专家和工工程技术术人员进进行审核核，评审审意见交交项目管管理部经经理审批批后执行行。审核核工程项项目建设设总体方方案一般般包括以以下主要要内容：总建筑面面积：包括全部部建筑面面积和各各类面积积（使用用面积、辅助面面积等）。如：主要建建筑物、公共辅辅助设施施、会所所、供配配电、水水泵房、消防中中心等设设施的面面积和其其他主要要建筑技技术指标标的说明明。工艺及技技术水平平项目采用用的新工工艺、新新技术、主要工工艺设备备的选择择等。工程成本本

18、控制指项目总总体方案案的结构构选型、设备选选择、材材料选择择、配套套设施等等是否控控制在成成本规划划范围之之内。总体方案案的审核核主要在在初步设设计时进进行，重重点审核核设计依依据、设设计规模模、设备备方案选选择、功功能工艺艺、项目目组成以以及总平平面布局局、配套套设施、占地面面积、协协作条件件、环境境保护、防灾抗抗灾、建建设期限限、投资资概算等等的可靠靠性、合合理性、先进性性和协调调性、超超前性是是否符合合公司开开发设计计理念，是否满满足质量量目标和和水平。专业设计计方案的的审核专业设计计方案的的审核，重点是是审核设设计方案案、设计计参数、设计标标准、结结构选型型、功能能和使用用价值等等方面

19、是是否满足足适用、经济、美观、安全、可靠，是否结结合本公公司制定定的总体体目标进进行设计计，满足足使用要要求，其其审核的的主要内内容：建筑设计计方案平面布置置空间布置置室内装饰饰门窗、幕幕墙布置置建筑物理理方面：采光、环环境热环境、隔热、保温的的方式声环境通风消防防火人防环境工程程结构设计计方案主要审核核结构方方案的设设计依据据及设计计参数；结构方方案的选选择（对对复杂的的建筑体体型有无无概算及及方案的的比较）。安全全度、可可靠性、抗震、抗风是是否符合合要求；主体结结构造型型是否合合理，是是否与建建筑相协协调；结结构材料料的选择择是否考考虑新技技术、新新工艺、新材料料等等。在确保保质量安安全可

20、靠靠的前提提下选取取最经济济的方案案。给水、排排水工程程设计方方案主要审核核给水方方案的设设计依据据和设计计参数；给水方方案的选选择，应应根据水水源、用用水量、给水系系统、消消防系统统、冷却却循环水水系统综综合考虑虑，给水水管线的的布置和和所需管管材、设设备的选选择等能能否满足足规范和和要求，是否经经济。排排水工程程主要审审核排水水设计方方案的设设计依据据和设计计参数、排水方方案的选选择是否否能与市市政管网网有效对对接；排排水管网网的布置置；所需需设备、器材的的选择等等。通风空调调设计方方案主要审核核通风、空调方方案的设设计依据据和设计计参数；通风、空调方方案的选选择；通通风管道道的布置置和所

21、需需设备的的选择等等是否合合理并满满足规范范和使用用要求是是否经济济。电气工程程设计方方案主要审核核机电方方案的设设计依据据和设计计参数、机电方方案的选选择；供供电方案案确定；动力线线路的布布置；备备用电源源方案选选定；所所需设备备、器材材的选择择等。主要审核核设计建建筑物防防雷类别别是否符符合国家家规定及及安全要要求；审审核建筑筑物顶部部防雷装装置及地地下防雷雷接地装装置的设设计方案案是否符符合标准准、规范范，还包包括强弱弱电的防防雷接地地措施。通信工程程设计方方案主要审核核通信方方案的设设计依据据和设计计参数；通信方方案的选选择；通通信线路路的布置置；所需需设备、器材的的选择等等。消防工程

22、程设计方方案主要审核核消防设设计方案案是否符符合消防防规范，在满足足消防规规范的前前提下选选择比较较经济的的方案。设计图纸纸的审核核设计图纸纸是设计计工作的的最终成成果，它它又是工工程施工工的直接接依据，所以，设计阶阶段质量量控制的的任务，最终是是要体现现在设计计图纸的的质量上上。因此此，对设设计图纸纸的审核核，侧重重于设计计的深度度和采用用的技术术方案是是否符合合总体与与专业设设计方案案的要求求以及专专业之间间是否有有相互矛矛盾。是否符合合城市规规划方面面的要求求。如工工程占地地面积及及界限；建筑红红线、建建筑层数数及高度度；主要要造型与与所在地地区的环环境协调调等。是否符合合法定的的技术标

23、标准。如如对安全全、消防防、人防防、卫生生、防震震、三废废治理等等方面是是否符合合有关标标准的规规定。室室内外地地面的标标高确定定是否会会盲目加加大投资资。有关专业业设计的的审核。如对供供水、排排水、供供电、供供热、供供气、交交通道路路、通信信、智能能化等专专业设计计，应主主要审核核是否与与工程所所在地区区的各项项公共设设施相衔衔接等。建筑总平面布布置有无建筑筑工程规规划许可可证及国国土局的的土地批批准书，规划报报建方案案审核书书。本工程地地形图所所采用的的坐标、高程系系统及其其与城市市坐标系系统的换换算关系系。本工程与与当地水水、电、交通公公共服务务设施的的相关关关系是否否吻合、协调。所示建

24、（构）筑筑物平面面与单体体建（构构）筑物物是否一一致。建筑物退退缩间距距是否符符合有关关规定要要求。场地标高高确定是是否合理理。公用配套套设施布布置及用用地是否否满足要要求。公建配套套是否符符合规划划设计批批文要求求。建筑设计计户型、单单元组合合、房间间平台尺尺寸能否否符合采采光通风风、防火火要求。建筑层数数、层高高、垂直直交通的的设置能能否符合合现行规规范要求求。门窗、幕幕墙大小小布置合合理与否否，是否否符合适适用、经经济、美美观要求求。装饰标准准对特殊功功能要求求的房间间是否满满足有关关要求，如人防防、防爆爆、隔声声等。结构设计依据据：荷载载取值、结构周周期、振振型、层层间位移移、总体体位

25、移、地震、风载确确定。结构选型型：对复复杂的建建筑体型型应进行行试算及及结构方方案的比比较。绘出结构构草图：对确定定的结构构方案提提供多层层结构平平面布置置图；估估算主要要承重构构件截面面、新技技术、新新材料的的选择。提出可能能采用的的地基基基础方案案，做出出技术经经济分析析，在确确保质量量、安全全的前提提下优选选合适地地基持力力层和较较经济的的基础方方案。与建筑配配合确定定伸缩缝缝、沉降降缝和抗抗震缝的的尺寸和和位置。其它工种种配合的的特殊要要求。给排水初步设计计应符合合已经批批准的方方案设计计文件或或设计任任务书的的要求。电气审查用电电负荷的的设计依依据和计计算参数数是否符符合实际际需要和

26、和有关规规范，核核算用电电总容量量。供电方案案的选择择是否基基本符合合供电部部门的有有关规定定，确定定供电电电源的回回路数（是单路路还是双双回路高高压供电电）是否否根据用用电负荷荷的重要要性和国国家有关关规定，用电负负荷等级级是否符符合实际际需要。供电电源源选自何何处，供供电距离离是否合合适，电电压等级级（是低低压、高高压还是是超高压压）选择择，供电电线路的的敷设方方式（是是架空还还是埋地地敷设，是用电电缆还是是导线）是否符符合经济济、技术术要求，备用电电源的选选择是否否符合消消防规定定，备用用电源的的容量、型号选选择是否否基本符符合实际际需要和和安全经经济原则则。变、配电电房的数数量、位位置

27、及结结构形式式是否经经济合理理。用电电负荷有有无考虑虑功率因因素补偿偿，补偿偿方式、补偿容容量及补补偿后的的功率因因数多少少是否经经济合理理。 审查建建筑物防防雷保护护等级的的选择是是否正确确，防雷雷接地线线、防雷雷接地装装置及防防雷接地地电阻值值的确定定是否符符合有关关规定。安全接接地系统统中，配配电系统统及用电电设备的的保护接接地方式式（接零零还是接接地保护护）的确确定是否否合适，有无考考虑等电电位连接接等安全全措施。主要设备备、材料料表是否否符合要要求，有有无明确确名称、型号、规格、品牌、单位数数量是否否符合施施工合同同的规定定范围。空调初步设计计图纸深深度是否否达到有有关设计计文件规规

28、定的深深度，图图纸文件件是否齐齐全。空调、通通风、采采暖、消消防系统统设计是是否符合合方案设设计的标标准和要要求，或或符合方方案审定定意见，变动后后的系统统审核相相应的概概算文件件，投资资控制有有无突破破限额。主要设备备材料的的选型是是否齐全全准确，是否先先进、节节能又经经济实用用，是否否符合主主体工程程的规模模档次。空调水管管、风管管、暖气气管道走走向布置置是否合合理，与与其它专专业有无无严重冲冲突，对对建筑层层高的影影响，空空调管井井面积是是否够用用，进排排风口对对周围环环境有无无不良影影响。施工图设设计的审审核建筑除初步设设计审查查内容外外，要着着重审核核：总体布置置是否符符合初步步设计

29、批批文要求求。所示坐标标、标高高正确与与否。竖向设计计能否满满足施工工要求深深度。是否符合合施工报报建图纸纸及审核核意见。平面尺寸寸、标高高数据是是否正确确。详图标注注是否正正确、清清楚，构构造做法法是否经经济、安安全、合合理、美美观。结构建筑结构构安全等等级、抗抗震设防防列度、人防工工程等级级、抗渗渗等级、多构件件抗震等等级是否否经济合合理。后浇带的的设置及及施工要要求是否否合理。基础形式式是否根根据地质质钻探资资料，充充分利用用地基承承载力。结构平面面图中梁梁的布置置及梁柱柱的布置置及梁柱柱定位是是否与建建筑协调调。玻璃幕墙墙、铝合合金窗等等装饰工工程每套套图纸均均应附有有计算书书，并审审

30、核计算算的参数数取值是是否正确确，构造造是否合合理，是是否满足足有关规规范的要要求。给排水室外给水水排水总总平面图图及管道道纵断面面图、图图纸内容容应包括括：建筑筑物轮廓廓、位置置、坐标标、名称称等；给给排水管管道、消消火栓、水泵接接合器、水表井井、洒水水栓、检检查井、雨水口口等也应应在图上上标明。如果较较复杂的的给水管管网，应应绘制给给水节点点图。室内给水水排水消消防平面面图：图图纸内容容应包括括：与给给排水、消防有有关的各各层建筑筑平面图图；各种种管道平平面布置置图；底底层给水水排水图图等。系统图涉涉及到生生活给水水、热水水、热回回水、污污废水、雨水、 消防防给水（消火柱柱、自动动喷洒、水

31、幕）等，均均应绘制制系统图图和立管管图。局部设施施图：当当建筑物物内有提提升、调调节或小小型局部部给排水水处理设设施时，应绘制制详图。详图：丸丸管道附附件、设设备、仪仪表及特特殊配件件需要加加工而又又无标准准图可利利用时，应绘制制详图。电气电气动力力、照明明、消防防报警、弱电、电视装装置的平平面布置置是否合合理，有有无根据据装饰标标准及装装修图的的天花、室内家家具布置置、窗台台高低等等实际情情况作平平面布置置。电气线路路敷设方方式（是是采用三三相五线线制还是是三相四四线制敷敷设）是是否合理理。电气管线线的敷设设方式（是明敷敷还是暗暗敷）是是否经济济合理。配管、配配线材料料（是钢钢管还是是塑料管

32、管、采用用电线还还是电缆缆、母线线槽）的的选择是是否经济济、合理理。配电箱、开关、插座的的安装位位置和高高度规定定是否一一致，是是否符合合安全技技术规定定，有无无针对施施工中存存在的通通病提出出技术要要求。消防自动动报警系系统的设设计是否否符合已已报消防防局审批批的消防防文件规规定。弱电系统统（电视视、电话话、防盗盗保安监监控、可可视对讲讲、门禁禁系统）的设计计是否符符合公司司确定的的使用要要求和售售、购房房协议书书中的规规定。天面防雷雷装置设设计敷设设方式是是否符合合安全要要求，是是否经济济、合理理。电气系统统图及电电气管线线布置图图有无按按规定要要求绘制制；是否否安全、经济、合理。设备、材

33、材料及灯灯具有无无根据装装修标准准及房屋屋购售合合同的规规定选用用；是否否符合楼楼房的档档次高低低和经济济实用的的原则。暖通空调调审核图纸纸的设计计深度是是否达到到文件要要求的设设计深度度，图纸纸目录、设计说说明、系系统图、大样图图、设备备材料表表等是否否齐全，图幅大大小、图图纸比例例是否符符合公司司文件要要求。审核设计计总说明明和系统统图，看看施工图图系统设设计是否否符合初初步设计计的标准准和要求求，有无无较大的的变动，如有，理由是是否合理理，有无无明确的的依据，是否经经过有关关审批手手续变动动，有无无显著增增加投资资。审核设计计总说明明，看设设计选用用设备材材料有无无违反规规范，是是否符合

34、合初步设设计的标标准和要要求，是是否与主主体建筑筑的规模模、档次次相称，有无超超标。审平、剖剖面图。审核空空调设备备选型是是否满足足使用要要求（冷冷量、风风量、余余压等是是否满足足使用要要求），审核水水管、风风管布置置走向是是否合理理，风管管、水管管截面尺尺寸是否否合理，风速、水流速速有无超超标，审审核剖面面图、安安装大样样图是否否能满足足施工需需要。审核图纸纸绘制标标注有无无错、漏漏、平剖剖面图有有无与总总说明和和系统图图矛盾等等。六、设计计变更（一）设设计变更更流程示示意图（二）流流程说明明1、目的的为了明确确相关单单位、有有关部门门和岗位位在设计计变更中中的职责责权限和和接口关关系，加加

35、强施工工期间设设计变更更的流程程管理，降低因因设计变变更而导导致的工工程造价价增加和和进度延延迟，确确保工程程造价和和进度在在预期目目标的控控制范围围内，特特制定本本程序。2、适用用范围本程序适适用于施施工期间间的所有有设计变变更的流流程管理理。按照照设计变变更的提提出方划划分，设设计变更更分为：A类变更更 公司和和/项目目管理部部/工程程部为改改进设计计而提出出的变更更B类变更更 施工单单位提出出的变更更C类变更更 客户提提出的变变更D类变更更 设计单单位（发发现设计计有错误误或失误误后）提提出的变变更3、职责责分配工程部各各专业工工程师提出A类类变更，签署BB类变更更意见；各类变变更进行行

36、造进度度评审（初审）；工程部经经理提出A类类变更；签署BB类变更更意见；各类变变更进行行进度评评审；成本组各各专业工工程师提出A类类变更，签署BB类、CC类、DD类变更更意见；对各类类变更进进行造价价评审（初审）；成本组组组长提出A类类变更，签署BB类、CC类、DD类变更更意见；对各类类变更进进行造价价评审；设计组各各专业工工程师提出A类类变更，签署BB类、CC类、DD类变更更意见，将设计计变更与与设计组组组长会会签；设计经理理助理提出A类类变更；签署BB类、CC类、DD类变更更意见；进行“进度和和造价关关联性评评审”（初审审），将将设计变变更与总总工会签签并报项项目管理理部经理理审批；营销组

37、组组长提出A类类、C类类变更；将和小小业主购购房合同同直接有有关变更更通知客客户。项目管理理部经理理进行“进进度和造造价关联联性评审审”； 审审批设计计变更；通知设计计组发放放变更给给工程部部实施变变更。总经理提出A类类变更；审批重重大变更更。施工单位位提出B类类变更；实施变变更。监理公司司签署B类类变更意意见；监监督施工工单位实实施变更更。设计单位位提出D类类变更，参与进进行“技术评评审”；按照照要求完完成设计计变更。4、详细细说明公司鼓励励为了改改进设计计而提出出的A类类设计变变更。经经核算，设计变变更有利利于降低低造价、促进销销售、缩缩短工期期，公司司将给予予提出设设计变更更意见者者一定

38、的的奖励。初步评审审对于BB类变更更，现场场工程师师须初步步评审。现场工工程师认认为不合合理的，可予以以否决；现场工工程师认认为可行行的，可可签署变变更意见见，并提提交设设计变更更申请书书。对对于C类类变更，公司原原则上不不受理。当客户户或销售售代理公公司代表表客户多多次或强强烈提出出要求时时，项目目管理部部营销组组长初步步评审，认为不不合理的的，可予予以否决决；认为为可行的的，可签签署变更更意见，并提交交设计计变更申申请书。设设计变更更申请书书包括括：变更更的理由由，时间间要求，有关资资料等。设计计变更申申请书应由申申请人提提交给部部门主管管领导审审批后，提交项项目管理理部设计计组，项项目管

39、理理部设计计组组织织成本、工程、营销及及总工会会签，提提交项目目管理部部经理审审批后，实施变变更。变变更未引引起结构构安全、立面效效果、进进度、造造价发生生等变化化，可以以口头申申请，现现场决定定变更，无须上上报。否否则，必必须按以以上规定定报批。进度评审审工程部负负责进行行“进度评评审”。工程部各各专业工工程师及及部门负负责人在在接到设计变变更申请请书后后，在22日内完完成“进度评评审”，填写写设计计变更评评审意见见。评评审结论论认为不不合理、不必要要的或设设计变更更会导致致严重延延迟工期期的，可可予以否否决，退退回申请请人；如如果认为为可行的的，签署署“进度评评审”变更意意见，并并提交项项

40、目项目目管理部部设计组组。造价评审审成本组各各专业工工程师及及成本组组组长负负责进行行“造价评评审”。成本组在在接到设计变变更申请请书和和设计计变更评评审意见见后在在2日内内完成“造价评评审”初审，填写设计变变更评审审意见。评审审结论认认为不合合理、不不必要的的，或设设计变更更会导致致大幅度度增加造造价的，可予以以否决，退回申申请人；如果认认为可行行的，签签署“造价评评审”初审意意见。造价与进进度关联联性评审审项目管理理部设计计经理助助理负责责进行“造价与与进度关关联性评评审”（初审审），签签署初审审意见提提交项目目管理部部经理。项目管理理部经理理在接到到设计经经理助理理设计计变更申申请书和设

41、设计变更更评审意意见后后2日内内完成“造价与与进度关关联性评评审”，填写写设计计变更评评审意见见。评评审结论论为不合合理、不不必要的的，或设设计变更更会导致致严重增增加造价价的，可可予以否否决，退退回设计计组；可可行的，签署“造价与与进度关关联性评评审”变更意意见，并并签发设设计变更更。技术评审审 当变更更涉及到到主要结结构、平平面布局局、技术术参数和和功能、性能指指标的改改变或人人身安全全及与相相关规范范、规程程、法律律、法规规要求违违背时，应对变变更进行行技术性性评审验验证。项项目管理理部设计计组负责责牵头进进行设计计变更技技术评审审，设计计组在接接到设设计变更更申请书书后，首先判判断和规

42、规范规程程及原设设计有无无冲突,必要时时可以征征询设计计院相关关设计人人员的意意见,填填写设设计变更更评审意意见 。评审审结论认认为不合合理、不不必要的的或设计计变更会会导致严严重违反反规范或或设计院院设计人人员明确确不同意意的,可可予以否否决，退退回申请请人；如如果认为为可行的的，签署署“技术评评审”变更意意见，开开始按流流程实施施。总经理审审批重大设计计变更超超过100天或造造价超过过3万元元的，项项目管理理部经理理可直接接报请总总经理，征询总总经理的的意见，以免因因正常评评审而导导致的工工作延误误。但按按以上程程序评审审结束后后，须由由总经理理进行最最终确认认。（三）支支持性文文件七、招

43、投投标与合合同管理理（一）招招投标流流程示意意图（二）流流程说明明1、目的的：2、详细细说明（三）支支持性文文件八、工程程预、结结算及进进度款管管理（一）工工程预算算管理按工程相相关节点点控制，设计提提供最后后的施工工图纸和和样品后后进行预预算的编编制。在编制预预算的过过程中，价格确确认要结结合信息息价并参参照市场场价确定定。主要要材料市市场价格格有大幅幅度调整整时（超超过10%时）预预算也要要进行相相应的调调整。对所编制制的土建建及安装装等预算要要进行成成本的拆拆分及经经济指标标的分析析；以调调整投资资估算和和积累经经验数据据。对经济指指标偏大大的项目目要及时时和设计计、工程程提出，进行方方

44、案的修修改及优优化。所有预算算资料必必须整理理与相应应图纸一一并归档档。（二）工工程结算算管理1、工程程结算流流程示意意图2、流流程说明明：目的详细说明明：结算工程程，需相相关单位位提供完完整的完完工验收收报告，并经工工程部确确认签字字方可申申报结算算。施工单位位上报结结算清单单，成本本需根据据相关图图纸、合合同、施施工工序序、现场场签证进进行审核核。审核完毕毕后，需需填写工工程审定定单并走走相应的的流程。对结算清清单及相相关图纸纸、资料料进行归归档。项目完工工后，整整理资料料，汇总总所有工工程结算算，进行行整体项项目的决决算，对对已完工工程的结结算进行行成本划划分及经经济指标标分析，调整投投

45、资估算算。项目资料料进行整整理，归归档。3、支持持性文件件（三）工工程进度度款管理理1、工程程进度款款流程示示意图2、流流程说明明：目的详细说明明：在施工工工程，根根据合同同，对工工程部门门提供的的形象进进度进行行复核。合同清清单的工工程量（如没有有，则需需重新编编制），如和实实际无较较大的偏偏差，根根据工程程已完的的工程量量划定支支付款。并对施施工单位位申报的的量价进进行审核核来确定定支付价价款。所有的进进度款审审批，由由成本填填写工程程款支付付申请表表，经监监理公司司和工程程部门现现场确认认签章并并由公司司领导核核实后方方予以支支付（如如与合同同不符，以合同同为准，不得与与合同相相背）。所

46、有的工工程款必必须记录录在册，工程.成本.财务等等部门要要定期沟沟通核对对，以免免发生与与工程进进度不一一致或超超付等情情况。3、支持持性文件件九、工程程施工管管理流程示意意目的：确确保公司司的工程程项目进进度、质质量、安安全、现现场成本本达到预预定的管管理目标标，严格格过程管管理和合合同约束束；严格格建设成成果验收收。详细说明明：支持性文文件：a 工程程通知单单、联系系单； b 工程会会议纪要要 C 材料、设备进进场移交交单d 现场场签证表表 e工工程款支支付申请请表 f 扣款通通知单 g竣竣工验收收表十、工程程签证管管理1、流程程示意2、目的的：为了加加强现场场签证审审批管理理，规范范工作

47、流流程，切切实有效效地控制制成本，确保工工程质量量和工程程进度，制定本本实施办办法。3、职责责工程部：工程主主管代表表只对现现场发生生工作量量签证具具有有效效性,不涉及及到单价价的签证证,项目经经理负责责对每周周的施工工签证进进行抽查查，抽查查量不少少于200%,进进行现场场签证时时必须对对照有关关合同条条款（含含清单附附件）、原施工工图纸及及相关工工作内容容慎重处处理。交交叉施工工的签证证要把握握工作界界面，避避免费用用的重复复计算。如是损损坏重修修工程的的签证需需找出相相应破坏坏方开具具相应的的工程罚罚单。成本组：检查工工程组提提供的附附件材料料，包括括工程量量签证单单、图纸纸等；勘勘察现

48、场场，了解解审核内内容与实实际情况况是否一一致；计计算项目目工程量量，复核核费用。监理工程程师：只只对现场场发生工工作量签签证具有有有效性性,不涉涉及到单单价的签签证,在在审核施施工签证证时，应应明确审审核内容容（详细细做法）、工程程量及工工程材料料的品牌牌、型号号、规格格、配比比等。4、详细细说明：乙方在发发生签证证时应约约监理、工程部部、成本本组（隐隐蔽工程程时）共共同到现现场审核核。签证证当日必必须带统统一表格格并三方方确认工工作内容容和工程程量并签签字。乙乙方有义义务准备备齐全资资料、图图纸等，有蓝图图的必须须在相关关图纸上上做签证证尺寸与与做法修修改。每月5日日前，发发包单位位、承包

49、包单位应应就截止止上月末末已完工工且手续续完备的的设计变变更及现现场签证证，核清清造价送送成本组组复核。成本组组在两周周内将其其结清并并和乙方方核对，并将结结果在每每月255日前向向成本委委员会提提交。年底时成成本组将将月结整整理汇总总年结算算，进入入决算单单的初步步填写。所有呈报报及返回回时间都都要求有有收发签签字认可可程序，施工单单位的签签证办理理时间逾逾期，监监理公司司、项目目管理公公司、工工程组、成本组组有权不不予认可可；如若若甲乙双双方在签签证费用用产生分分成歧意意，不能能及时返返回，甲甲方应向向乙方说说明原因因，并确确定解决决的时间间,如遇遇紧急情情况(如抢险险等)，或签签证金额额

50、极小的的（5000元以以下），现场甲甲方代表表可先作作处理，但必须须按审批批程序及及时补办办签证手手续。5、支持持性文件件：工程现现场签证证表十一、营营销工作作管理营销工作作1、流程程示意营销工作作流程销售策略拟定时间节点点 工工作内容容详细部部分总体营销推广思路策划阶段价格策略拟定售楼处包装广告策略拟定样板房包装开盘方案销售阶段销售备案签约、回款交房准备交房初始化登记办理房产证、土地证办理2、详细细说明项目听证证会前：市场调调研市场场可行性性调研分分析报告告）项目立项项确定后后：市场场定位（项目定定位、产产品定位位、客户户定位、价格定定位）规划设计计阶段：规划设设计建议议（开发发节奏、户型、

51、立面、庭院、配套）规划方案案确定后后：项目目操作策策划（销销售推广广策划、前期销销售工作作计划）正式发售售前3-6个月月：销售售推广实实施（销销售准备备,广告策策划,包包装策划划）楼花销售售期 ：正式发发售（销销售组织织、信息息反馈；合同按按揭手续续）楼花销售售期：销销售策略略调整（上月销销售总结结、下月月销售推推广计划划、阶段段销售总总结及策策略调整整）入伙前11-3个个月：尾尾盘促销销（尾盘盘促销计计划）正式入伙伙前7-20天天：业主主入伙（入伙组组织、安安排）销售率达达95%以上：项目销销售总结结（项目目销售总总结报告告及客户户分析报报告）入伙1个个月后：办理业业主房产产证（房房地产初初

52、始登记记、办理理业主房房产证）（二）销销售管理理策划公司司管理：项目销售售策略及及执行报报告销控安排排广告策略略包装策略略媒体计划划以上各项项目由甲甲方审核核认可后后执行（或委托托执行）；代理销售售公司管管理：具体价格格表（包包括销售售底价、表价、成交价价）销售策略略价格策略略促销方式式销售人员员组织与与培训计计划以上各项项目由甲甲方审核核认可后后执行（或委托托执行）；媒体管理理管理销售管理理在正式销销售开始始前，可可采用内内部认购购（或内内部咨询询）方式式进行市市场试探探市场反反映，同同时进行行市场预预热，为为正式销销售累积积客户资资源。项目建设设进度达达到法定定要求，凭建设设工程施施工许可

53、可证和预预售批准准文件到到当地房房管局房房地产市市场处领领取商品品房预销销售许可可证，销销售正式式展开。（三）支支持性制制度、文文件1、代理理公司管管理制度度；2、配套套表单、表格；3、月营营度销报告告模板（四）定定价流程程1、定价价流程示示意竞争状况因素调整价格体系制定楼盘分栋和销售分期因素调整制定项目总体均价进入销售过程，制定调整策略形成销售价目表形成调整后的价目表立体因素调整制定折扣/优惠方案特别物业单位调整形成价目表制定楼层和平面价差制定分栋均价2、项目目定价的的方法考虑产品品的成本本、市场场需求和和竞争情情况。定定价方法法通常有有成本导向向定价；需求导向向定价；竞争导向向定价可比楼盘

54、盘量化定定价法3、项目目定价模模版十二、入入伙项目在通通过质检检综合验验收（包包括消防防、人防防、煤气气、水电电等），准备“房屋质质量保证证书”和“房屋使使用说明明书”，具备备入伙条条件。物业管理理部分1、前期期介入工工作内容容从物业管管理角度度，对项项目的结结构设计计和功能能配置提提出建议议；搭建管理理组织架架构、制制定管理理计划与与计算管管理份额额；制定管理理工作流流程及员员工培训训计划；拟定物业业管理文文本（包包括业主主公约）；核对客户户物业费费优惠名名单及数数额；制定第一一年度财财务预算算；2、施工工安装工工作内容容了解并审审查各类类设备的的性能特特点；掌握各管管线连接接、分布布状况；

55、3、竣工工验收工工作内容容质检综合合验收完完毕后，交付使使用之前前（入伙伙之前），进行行内部质质量验收收；制定各类类设施的的使用、维修、保养制制度；营销部工工作内容容移交客户户资料，协助客客户办理理入伙手手续交房流程程交房流程程示意交房流程程部门 工作作内容备备注寄发入户通知书物业管理中心业主带通知书、交房资料核对业主身份物业管理中心结清房款、缴纳配套费、维修基金等，领取购房发票缴纳契税、提供办证相关文件、交付办证费用财务部缴纳物业管理费、领取住户手册物业管理中心领书处领取两书验房、领取钥匙以及相关文件物业管理中心登记备案交房完成支持性文文件附：入户户通知书书尊敬的业业主 ： 您您好！ 首首先

56、恭祝祝您成为为“春城花花园”大家庭庭中的一一员。您您所购买买的无锡锡市惠山山区春城城花园文文惠路 商铺，已达到到了您与与本公司司签定的的无锡锡市商品品房买卖卖合同约定的的房屋交交付条件件。1、您办办理入户户的时间间：20007年年 99 月月 330 日日（星期期 六 ）9：00166：000为避免免拥挤和和节约您您的宝贵贵时间，敬请您您按照上上述时间间安排前前来办理理入户手手续。2、办理理入户地地点：春城花园园物业管管理中心心3、温馨馨提示：为了保保证您顺顺利办理理入户手手续，请请仔细阅阅读以下下所有入入户资料料。入户条件件敬请留意意：办理理入户前前房款必必须付清清，按揭揭付款的的业主须须借

57、款到到帐后方方可办理理入户手手续。入户所需需资料 为为了保证证您顺利利入户，请务必必带齐以以下资料料：本入户户通知书书原件件：应带好合合同购房房人的有有效身份份证明及及复印件件二份，如委托托他人办办理，需需提供购购房人签签字并盖盖章的委托书书及委委托人与与被委托托人身份份证明原原件、复复印件二二份：带好合同同购房人人夫妻双双方户口口簿、结结婚证、身份证证原件与与复印件件二份（如离婚婚，请带带好离婚婚证）带好合同同购房人人私章（夫妻双双方或者者多个共共有人）购房人带带好个人人免冠11寸照片片2张带好百大大春城（一期）销售预预收款凭凭据；请带备如如下第44项“入户手手续费用用”所载之之款项（若以票票据形式式付款的的，请待待票据实实际到帐帐（交付付三日后后）办理理入户手手