资产评估的基本方法介绍

1、第二章 资产评评估的基本方方法一.成本法的基基本计算公式式： 被评估资产产评估值=重重置成本实体性贬值值功能性贬值值经济性贬值值被评估资产评估估值+重置成成本x成新率率二、重置成本的的估算： 11重置核算法法：（1）按人工成成本比例法计计算： 间接成本=人工工成本总额xx成本分配率率成本分配率=间间接成本额/人工成本额额x100%（2）单位价格格法： 间接成本本=工作量（按按工日或工时时）x单位价价格/按工日日或工时（3）直接成本本百分率法： 间接成本本=直接成本本x间接成本本占直接成本本百分率2. 物价指数数法： 资产产重置成本=资产历史成成本x资产评评估时物价指指数/资产购购建时物价指指数

2、 或： 资产重重置成本=资资产历史成本本x（1+物物价变动指数数）3. 功能价值值法： 4规模经济效效益指数法： X表示是一个经经验数据，称称为规模经济济效益指数 统计分析法法：K=R/R K-资资产重置成本本与历史成本本的调整系数数R-某类抽样资资产的重置成成本 RR-某某类抽样资产产的历史成本本三、实体性贬值值及其估算：1.观察法（成成新率法）： 资产的的实体性贬值值=重置成本本x（1实实体性成新率率）2.公式计算法法： 总使用年限限=实际使用用年限尚可可使用年限 实际已使使用年限=名名义已使用年年限资产利用率率三、功能性贬值值及其估算资产的功能性贬贬值测算方法法： （超额投资成本本可视为

3、功能能性贬值|） 功能性性贬值=复原原重置成本更新重置成成本四、经济性贬值值及其估算: :五、成新率及其其估算1. 使用年限限法：成新率率=（预计尚尚可使用年限限/实际已使使用年限预预计尚可使用用年限）100%2. 修复费用用法：成新率=1修复费用/重置成本100%六、收益法： 1.资产产未来收益期期有限情况： 评评估值= Ri-未来来第i个收益益期的预期收收益额，收益益期有限时， Ri-中还包包括期末资产产剩余净额。n-收益益年期 r-折现率率 资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 2.资产未来收收益无限期情情况：（1）未来收益益年金化情况况：资产评估估值（收益

4、限限值）=年收收益额/资本本化率年等值收益额：评估值= 2. 未来收益益不等额情形形： 资产评评估值（预期期收益现值）=前若干年各各年收益额各年折现系系数+以后各各年的年金化化收益/资本本化率前若干年最最后一年的折折现系数第三章一、机器器设备评估的的成本法：机机器设备评估估值=重置成成本-实体性性贬值-功能能性贬值-经经济性贬值1、重置核算法法：（1）外外购单台不需需安装的国内内设备重置成成本 重置成本本=全新设备备基准日的公公开市场交易易价格+运杂杂费或=全新设备基基准日的公开开市场交易价价格（1+运杂杂费率）(2). 外购购单台需安装装的国内设备备重置成本：重置成本=全新新设备基准日的的公

5、开市场交交易价格+运运杂费+安装装调试费或=全新设备基基准日的公开开市场交易价价格（1+运杂杂费率+安装装调试费）（3）.外购单单台不需安装装进口设备重重置成本： 重置成本=（FOB价价格+途中保保护费+国外外运杂费）基准日外汇汇汇率+进口口关税+增值值税+银行及及其他手续费费+国内运杂杂费或=CIF价格格基准日外汇汇汇率+进口口关税+增值值税+银行及及其他手续费费+国内运杂杂费其中FOB价格格为离岸价，指指装运港船上上交价格；CCIF为到岸岸价，指离岸岸价加途中保保险费和国外运运杂费（4）. 外购购单台需安装装进口设备重重置成本：重置成本=单台台未安装进口口设备重置成成本+安装调调试费+人员

6、员培训费+其其他（5）.外购成成套需安装设设备重置成本本重置成本=单台台未安装进口口设备重置成成本总和+单单台未安装国国产设备重置置成本总和+工器具重置置成本+安装装工程费+工工程监理费+软件重置成成本+设计费费+贷款利息息（6）.车辆重重置成本国内购置车辆重重置成本=车车辆价格+购购置附加税+证照及其他他费用进口车辆重置成成本=车辆价价格（CIFF）+进口关关税+消费税税+增值税+证照及其他他费用其中：进口关税税=车辆价格格（CIF）进口关税消费税=【车辆辆价格（CIIF）+进口口关税】消费税率（1-消费费税率）进口增值税=【车车辆价格（CCIF）+进进口关税+消消费税】增值税率2. 进口设

7、备备从属费用1）国外运费可可按设备的重重量、体积及及海运公司的的收费标准计计算或是按一一定比例计取取海运价=货价海运费率 费率：远远洋一般取55%-8%，近近洋一般取33%-4%2）国外运输保保险费的取费费基数：货价价+海运价国外运输保险费费=（货价+海运价）保险费率 费率可可按保险公司司费率确定，一一般在4%左左右3）关税的取费费基数为设备备到岸价: 关关税=到岸价价关税税率 4）消费税的计计税基数：关关税完税价+关税 消费税=（关税完税税价+关税）消费税率（1-消费税税率）5）增值税的取取费基数：关关税完税价+关税+消费费税增值税=（关税税完税价+关关税+消费税税）增值税率 注：减减免关税

8、，同同时减免增值值税6）银行财务费费的取费基数数为货价人民民币数 银行财务费费用=货价费率 我国现现行银行财务务费率一般为为4-57）外贸手续费费称公司手续续费，取费基基数为到岸价价人民币数 外贸手续续费=到岸价价外贸手续费费率 我国进进出口公司的的进口费率在在1%-1.5%8）海关监管手手续费仅对减减税、免税、保保税货物征收收，取费基数数为到岸价人人民币 对于免税税设备：海关关监管手续费费=到岸价人人民币数费率对于减税设备：海关监管手手续费=到岸岸价人民币数数费率减税百分率率 我国现行免税税、保税设备备的海关监管管手续费费率率为3%9）车辆购置附附加费的取费费基数为：到到岸价人民币币数+关税

9、+消费税+增增值税 车辆购置附附加费=（到到岸价人民币币数+关税+消费税+增增值税）费率2.非标准设备备重置成本：P=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp)(1+Kt)(1+Kdn)P非标准设备备重置成本 Cm1-主材费（不不含主要外购购件费） Km-不含含主演外购件件费的成本主主材费率 Cm22-主主要外购件费费 Kp-成本利润率率 Kt-销售售税金率 Kd-非标准设设备设计费率率 n-非标标准设备产量量Cm1=（某某主材净消耗耗量该主材利用用率）含税市场价价格（1+增值值税率）Cm2=某某主要外购件件数量含税市场价价格（1+增值值税率）二.物价指数法法设备重置成本=设备历史成成本测算进口设备重

10、重置成本：重置成本=账面面原值中的到到岸价格评估基准日日外汇汇率/进口时的外外汇汇率（1+进口口设备生产国国同类资产价价格变动指数数）（1+现行行进口关税税税率）（1+其他他水费率）+账面原值中中支付人民币币部分价格（1+国内内同类资产价价格变动指数数） 进口设备现现值=站面原原值（人民币币）中支付外外汇部分设备进口时时的外汇汇率率（1+设备备生产国从设设备出口到评评估时点的价价格变化率）三、规模经济效效益指数法 x指统计得得到的数据，称称为规模经济济效益指数法法当x=1时，被被评估及其设设备的价格与与生产能力呈呈线性关系；当x1时，机器器设备的生产产能力与价格格呈非线性关关系；当x1时，机器

11、器设备的生产产能力与价格格呈非线性关关系四机器设备的的实体性贬值值机器估算： 实体性贬贬值=重置成成本实体性贬值值率=重置成成本（1-成新新率）使用年新率：成成新率=设备备尚可使用年年限/（设备备已使用年限限+设备尚可可使用年限）100%机器设备已使用用年限：实际际已使用年限限=名义已使使用年限设备利用率率成新率=设备尚尚可使用年限限/（加权投投资年限+设设备尚可使用用年限）100%其中：加权投资资年限=（加权更新新成本）（更新成本本）加权更新成本=已使用年限限更新成本 贬值率=已使使用量/总使使用量100% 贬值值率=已使用用量/（已使使用量+尚可可使用量）100%五机器设备的的经济性贬值值

12、机器估算1.因生产能力力降低造成的的经济性贬值值：经济性贬贬值=1-（实际使用用生产能力/额定生产能能力）X100%2.由于外界因因素造成的收收益减少： （P/AA。r,n）为为年金现值系系数第四章 一一土地使用用权市场法：待估土地评估值值=比较案例例土地价格正常交易情情况/比较案案例交易情况况待估土地区区域因素值/比较案例区区域因素值待估土地个别因素值值/比较案例例个别因素值值待估土地评评估基准日价价格指数/比比较案例日物物价指数土地使用年限修修正时，修正正系数可用下下列公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修修正系数；nn-比比较案例秃顶顶使用权剩余余年限；m-待估土土

13、地使用权剩剩余年限；rr-折现现率若容积率修正：容积率修正正系数=待估估土地容积率率与低价相关关系数/比较较案例容积率率与地价相关关系数基准地价系数修修正法：K=（1+r）N-n（1+r）n-1/(1+r)N1 K-年限限修正系数； N-最高出让让年限； n实际出让或或转让年限；r还原利率、收益法1. 在收益永永续，各因素素不变的条件件下算式： P=A/r2. 在收益年年期有限，资资本化率大于于零的条件下下算式： P土地使用用权评估值；A土地收益；r-还还原利率；nn-土土地收益年限限；当n，P=A/r.即即为土地所有有权价值，成本法 评估值（土地地价格）=土土地取得费+土地开发费费+税费+利

14、利息+利润+土地增值收收益 利息=土地取取得费土地开发期期相应利息率率+土地开发发费土地开发期期相应利息率50%估算土地增值收收益：土地增增值收益=（土土地取得费+土地开发费费+税费+利利息+利润）增值收益率其中：收益率一一般在20%25%之之间。按补交交出让金的440%计算假设开发法法 地价=楼楼价-建筑费费-专业费用用-利息-利利润-税费-租售费用专业费=建筑费费i（i为一一定的百分率率）利息=（地价+建筑费+专专业费）r（rr为利息率）利润=（地价+建筑费+专专业费）P（P正常利润率率）；税费=地价t （t为为税费）二建筑物评估估方法1.成本法：建建筑物评估值值=建筑物重重置成本-实实体

15、性贬值-功能性贬值值-经济性贬贬值2.建筑物重置置成本的估算算：（1）预预决算调整法法：地材价差差额=定额直直接费地价价格指指数 人工费调整整数=工日时时价差额/工工时； 价差差额/工时=评估基准日日工日单价-预决算工日日单价 调整后的机机械费=定额额直接费当定规定的的取费系数 调整后的机机械费=工程程决算直接费费评估基准日日其他直接费费取费标准 工程直接费费=调整后的的人工费+调调整后的材料料费+调整后后的机械费+调整后的其其他直接费重编预算法： 建筑物重置置成本=（实际工工程量现行单价）（1+现行行费率）+材料差价+按现行标标准计算的各各项间接成本本价格指数调整法法：待估建筑筑物重置成本本

16、=待估建筑筑物账面原值值综合价格指指数综合价格指数=评估时点价价格指数/建建筑物购建时时价格指数100%综合价格指数=（1+a1）（1+aa2）(1+an)100%（aa为建筑物竣竣工后第一年年至评估基准准日年度的各各年环比价格格指数）建筑物实体性贬贬值率及成新新率的估算：使用年限法：建筑物实体性贬贬值率=建筑筑物实际已使使用年限（建筑物实实际已使用年年限+建筑物物尚可使用年年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可可使用年限（建筑物实实际已使用年年限+建筑物物尚可使用年年限）100%2）打分法：成成新率=结构构部分合计得得分G+装修部部分合计得分分S+设备部部分合计得分分B G结构部分的的评分修

17、正系系数；S装修部分的的评分修正部部分；B设备部分的的评分修正系系数三、建筑物经济济性贬值的估估算：经济性性贬值=建筑筑物年收益净净损失额正常资产收收益率或：经济性贬值值= Ri-第i年的建建筑物年收益益净损失额；r折现率；nn预计建筑物物收益损失持持续是时间，通通常已年为单单位 市场法：评估值=（交交易实例i交易行为的的修正系数交易日期的的修正系数区域因素的的修正系数个别因素的的修正系数）/n1.交易行为的的补正：待估估房地产的单单位价格=修修正系数交易实力房房地产的单位位价格 修正正系数=1-补正值/交交易价值2易日期的修修正：估价期期日价格=调调整系数交易日期价价格调整系数=估价价期日价

18、格指指数/交易日日期价格指数数3.区域因素的的修正：1）双双百分制比较较法：待估房房地产的单位位价格=修正正系数交易实力房房地产的单位位价格 价价格修正系数数=待估房地地产总积分/交易实例房房地产总积分分2）环境成熟度度修正法：房房地产价格=调整系数交易实例价价格 调整系数=1/（1+r）n r-折现率； n达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度四残余估价法法 B=a-Lr11/( r2+d) =a2/( r2+d) a-建筑物及其其基地所产生生纯收益；LL土地价格；r1-土地地的还原利率率；r2-建筑筑物的还原利利率 B-建筑物的收收益价格；dd建筑物的折旧旧率；a2建筑物的纯纯收益第五

19、章 无形形资产评估一、无形资产评评估中收益法法的应用形式式无形资产评估值值 无形资产产评估值K-无形形资产分成率率； Rii-分成成基数，即销销售收入或销销售利润；TT所得税率；i收益期限；r-折折现率 .无形资产收益益额=销售收收入（利润）销售收入分成率（1-所得税率）因为：收益额=销售收入销售收入分分成率（1-分成成率）=销售售利润销售利润分分成率（1-所得得税率）因而而：销售收入入分成率=销销售利润分成成率销售利润率率 销售利润分分成率=销售售收入分成率率销售利润率率1. 边际分析析法。利润分分成率=追加利润现现值利润总额额现值2.投资分成法法。 无形资产评估中中成本法的应应用：无形资资

20、产评估值=无形资产重重置成本成新率财务核算法：无无形资产重置置成本=物质资料实实际耗费量现行价格）+（实耗工时时现行费用标标准）物价指数法：无无形资产=无无形资产账面面成本评估时物价价指数/购置置时物价指数数3）成新率估算算：二、专利利权评估方法法1.收益法：第第一种原因形形成的超额收收益可以用下下式计算： R超额收收益；P2使用专利权权技术产品的的价格；P11-不使使用专利权技技术产品的价价格；Q-产品销销售量（此外外假定销售量量不变）；TT所得税率第二种原因形成成的超额收益益可以用下列列公式计算： R超额收益；Q2-使用用专利权技术术产品的销售售量；Q1-不使用用专利权技术术产品的销售售量

21、；P产品的价格格；C产品的单位位成本；T-所得税税率费用节约型无形形资产，是指指无形资产的的应用，使得得生产产品中中的成本费用用降低，从而而形成超额收收益。可以用用下列公式计计算为投资者者带来的超额额收益。 RR超额收益；C2 -使用用专利权技术术产品的单位位成本；C11-未使使用专利权技技术产品的单单位成本； QQ-产品品销售量（此此外假定销售售量不变）；T所得税率三、商标权评估估方法： P-商标评评估值；n-收益年年限；r折现率；RRi-第第i年商标产产品的超额收收益四、商誉评估（1）割差法： （2）超额收益益法 1超额收益益本金化价格格法： 或： 式中：被评估企企业预期收益益率=企业预预

22、期年收益额额/企业的单单项资产100%2超额收益折折现法： 商誉的价价值 Si-第i年企企业预期超额额收益；r-折现率率；1/（11+r）i-折现现系数 资产收益率率=资产收益益率/（1-资产负债率率）流动资产评估一、低值易耗品品的评估：在在用低值易耗耗品的评估=全新成本价价值成新率 成成本法：1）按按价格变动系系数调整原成成本：某项或或某类在制品品、自制半成成品评估值=原合理材料料成本（1+价格格变动系数）+原合理工资资、费用（1+合理理工资、费用用变动系数）2）按社会平均均工艺定额和和现行市价计计算评估值：某在制品评估值值=在制品是是有数量（该工序单单件材料工艺艺定额单位材料现现行市价+该

23、该工序单件工工时定额正常工资、费费用）3）按在制品的的完工程度计计算评估值： 在制制品评估值=产成品重置置成本在制品约当当量 在制制品评估值=产成品重置置成本在制品完工工率二、产成品及库库存商品的评评估1.成本法：11）评估基准准日与产成品品完工时间接接近产成品评估值=产成品数量量单位产成品品账面成本2）评估基准日日与产成品完完工时间间隔隔较长 方法一一： 方法二： 市场法： 三、债权类及货货币类流动资资产评估：1.应收账款及及预付账款的的评估：应收收账款评估值值=应收账款款账面价值-已确定坏账账损失-预计计坏账损失2坏账比例法: 应收票据的评估估： 应收收票据的评估估=本金（1+利息息率时间

24、）应收票据的评估估=票价到期期价值-贴现现息 贴现息=票价到期价价值贴现率贴现期 第七七章 长期投资资及其他资产产评估(二)非上市交交易债券的评评估到期一次还本付付息债券的价价值评估：P-债券的的评估值；FF-债券券到期时本金金和利息之和和；n-评估基准日日到债券还本本付息的期限限；r折现率1）采用单利率率计算时：FF= Po -（1+mrr） P0债券券面值或计算算本金值；mm-债券券的期限或计计息期限；rr-债债券利息率2）采用复利率率计算时：FF=po(1+r)mm2每年支付利利息、到期还本的债券券评估： n-债券年限限P-债券的的评估值； Po-债券的面值值； Ei-债券在在第i年的预

25、预期收益（利利息）； rr适用是折现现率；3.优先股的评评估： P优先股的的评估值；RRi-第第i年的优先先股收益；rr折现率；AA-优先先股的等额股股息收益4普通股的价价值评估（1）固定红利利型股利政策策下股票价值值评估。 P=D1/r 式中：P股票评评估值； D1下一年的的红利额； rr折现率率或资本化率率。（2）红利增长长型股利政策策下股票价值值评估。 P=D1/ (r-gg) （rg） 式中：P股股票的评估值值； D1下一年股股票的股利额额；r折现率率； g股利增长率率。 第八章章 企业价价值评估 一、企业业价值评估中中的财务分析析：1.企业偿债能能力：流动比比率=流动资资产流动负债 （流动资资产对流动负负债以2：