石门县物业管理办法

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档 关于印发石门县物业管理办法的通知 石政办发201151号 SMDR-2011-01004 各乡镇人民政府，东山峰管理区，国有农林场，县直有关单位： 经研究，现将石门县物业管理办法印发给你们，请认真遵照执行。 石门县人民政府办公室 二一一年八月十日 石门县物业管理办法 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、常德市物业管理办法等法律、法规的有关规定，特制定本办法。 第二条 本县行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。 第三条 物业管理实施专业化、社会

2、化和市场化运作机制，积极推进规模型管理，科学划分物业管理小区，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。各部门、各单位院落应积极实行社会化物业管理。 第四条 县房地产管理部门为物业管理行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。住建、规划、物价、工商、公安、民政、城管、供电、供水、广电、通信、环卫等部门应当按照各自的职责，共同做好有关管理工作。 乡镇人民政府、社区（居民委员会）要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理；与物业主管部门共同指导业主成立

3、业主大会，并选举产生业主委员会；监督业主大会和业主委员会的日常活动；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 第五条 物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，提供物业服务，接受物业主管部门、乡镇人民政府和社区（居民委员会）的管理、指导和监督。 物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。 第二章 业主、业主大会和业主委员会 第六条 业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管

4、理。 第七条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，开展物业管理活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地乡镇人民政府、社区（居民委员会）和物业主管部门指导协助业主共同决定。 第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地社区（居民委员会）报送筹备首次业主大会会议所需资料。 第九条 社区（居民委员会）应当自接到建设单位申请之日起30日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大

5、会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。 第十条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。 第十一条 业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地社区（居民委员会）和县物业主管部门办理备案手续。 第十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地乡镇人民政府、社区（居民委员会）代行业主委员会职责。 第十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用

6、的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和住宅专项维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定；应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。 第三章 前期物业管理 第十四条 建设单位应当在申请预（销）售物业30日之前，在物业主管部门的指导下通过招投标或其它有关规定的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。 第十五条 前期物业管理服务费由开发建设单位承担，商品房交付使用时，物业

7、服务企业可根据前期物业管理服务协议的约定，向业主预收不超过12个月的物业管理服务费。收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门核定的范围。物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，在小区内醒目位置公示。预收费用由物业主管部门专户监管，专款专用，具体监督管理办法由物业主管部门会同县财政主管部门另行制定。 第十六条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。并向物业主管部门备案。 第十七条 前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合

8、同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。 第十八条 物业未经竣工验收和小区配套设施查验或者验收不合格的，不得交付使用。 第十九条 在办理物业承接查验手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业和物业主管部门移交相关资料。 第二十条 新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房： （一）建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房； （二）建筑总面积在1万平方米（含）以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房； （三）建筑总面积在3万平方米（含）以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房； （四）建筑总面积

9、在5万平方米（含）以上的，按总建筑面积的3提供物业管理用房。 第二十一条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。 层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积；物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。 第二十二条 建设单位在办理商品房预售许可证30日前，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和商品房建筑面积预测报告书，办理物业管理用房确认手续。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。 第二十三条 建设单位应当按

10、照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。 第二十四条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。 第二十五条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县物业主管部门组织实施。 第四章 物业服务 第二十六条 从事物业管理服务活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定

11、。 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。 第二十七条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。 分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。 第二十八条 物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服

12、务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案；收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案；预收物业服务费启用时，小区待销房、业主购房尚未入住的房屋，其物业管理服务费由开发建设单位及业主承担，标准为公共服务费的90%。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业主管部门备案。 第二十九条 物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。 物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改；整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准

13、。 第三十条 物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 第三十一条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主委员会。 第三十二条 物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，

14、物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。 第三十三条 物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业

15、收取业主欠交的有关费用。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会可依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。 因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地乡镇人民政府或社区（居民委员会）进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交物业主管部门，由其代为保管。 第三十四条 物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和

16、年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。 第五章 物业的使用与维护 第三十五条 物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。 第三十六条 通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。

17、业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘小区道路、场地的，应当接受小区物业服务企业的管理并且及时恢复原状。 第三十七条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。 业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。 第三十八条 业主或者

18、使用人装饰装修房屋，应当事先向物业服务企业提出书面申请，就装饰装修过程中的禁止行为签订书面承诺，交纳装修服务费和装修保证金，并报物业装饰装修主管部门备案。 物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业服务企业发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻，业主或者使用人不接受劝阻时，物业服务企业应当向有关部门报告并做好配合工作。 第三十九条 业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。 第四十条 物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。 第四十一

19、条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。 规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第四十二条 利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本（人工、维护和税费等）后应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入房屋维修资金。并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。 第四十三条 业主所购置的物业，应该按照住宅专项维修资金管理办法交存房屋维修资金。 2008年4月14日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的住宅专项维修资金，要缴入专户监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账