荣盛发展-房地产新项目发展管理制度-42

1、房地产新项目发展管理制度第一部分 前言一、编制目的为适应公司司日益扩扩大的业业务规模模，规范范对新项项目的论论证，提提高决策策效率，规规避投资资风险，结结合公司司房地产产开发业业务规范范等相关关制度，特特制定本本制度。二、适用范范围本制度适用用于公司司全资拥拥有、控控股或相相对控股股的房地地产分子子公司和和总公司司发展部部（以下下简称发发展部）在开拓新项目过程中涉及立项报审、可行性研究报告报审、城市发展和住宅市场调研报告报审及项目委员会审批等项工作范围。三、职责权权属1、公司战战略委员员会负责责本制度度的制订订、修改改、指导导和监督督；2、本制度度解释权权、修订订权归公公司战略略委员会会所有。

2、第二部分 操作作规范部门职责项目委员会会负责总公司司发展部部和分子子公司新新项目投投资意向向书、项项目可行行性研究究报告和和城市市发展和和住宅市市场调研研报告的的评估和和决策意意见审批批；负责组织召召开新项项目论证证会；负责合同文文本或相相关协议议的审核核。发展部负责新城市市项目的的拓展和和投资资意向书书、项项目可行行性研究究报告和和城市市发展和和住宅市市场调研研报告的的编写；负责分子公公司新项项目的立立项评审审和投资资可行性性建议；分子公司负责分子公公司管辖辖范围内内新项目目的拓展展和投投资意向向书、可可行性研研究报告告和城城市发展展和住宅宅市场调调研报告告的编编写；其他职能部部门（工工程系

3、统统、财务务系统、研研发系统统、营销销策划系系统、行行政办公公系统） 负责责出具所所管辖系系统专业业评审意意见；二、新项目目发展信信息通报报分子公司定定期向项项目委员员会及发发展部通通报新项项目概况况和进展展程度，发发展部及及时汇总总整理包包括发展展部负责责的新城城市项目目拓展情情况并在在项目委委员会月月度例会会上通报报；如遇遇特殊情情况发生生，分子子公司必必须及时时通报发发展部及及项目委委员会。新项目发发展信息息通报制制式格式式参见附附件1三、工作内内容和流流程（一）分子子公司意意向项目目1、适用于于分子公公司为发发起方的的项目。分分子公司司发起报报审时，须须向项目目委员会会及发展展部同时时

4、提交由由分子公公司编写写的项项目投资资意向书书；发发展部根根据项项目投资资意向书书进行行评估，22个工作作日内向向项目委委员会提提交评估估意见。项目投资资意向书书模板板详见附附件22、项目委委员会依依据项项目投资资意向书书进行行评估，并并结合发发展部意意见决定定是否立立项，55个工作作日内下下达批复复意见至至分子公公司，并并抄送发发展部。3、如获得得立项，则则分子公公司155个工作作日内（视视项目紧紧迫性可可适当延延长）完完成实地地调查和和研究工工作，并并向项目目委员会会和发展展部报送送项目目可行性性研究报报告。如如未获得得立项，分分子公司司将根据据项目委委员会批批复文件件安排下下一步工工作，

5、工工作流程程终止。项目可行行性研究究报告模模板详见见附件334、发展部部依据分分子公司司项目目可行性性研究报报告和和对市场场的了解解并通过过与分子子公司的的沟通，55个工作作日内向向项目委委员会提提交评估估意见；5、项目委委员会依依据项项目可行行性研究究报告进进行评估估，并结结合发展展部意见见决定是是否需要要发展部部进行实实地调研研并出具具项目目可行性性研究评评审意见见。如如不需要要，项目目委员会会则7个个工作日日内下达达批复意意见至分分子公司司并抄送送发展部部。6、如需要要发展部部出具项项目可行行性研究究评审意意见，发发展部需需深入实实地进行行调研，分分子公司司须密切切配合与与支持，原原则上

6、110个工工作日内内向项目目委员会会提交项项目可行行性研究究评审意意见。项项目可行行性研究究评审意意见主主要内容容包括区区别于分分子公司司项目目可行性性研究报报告的的独立意意见等。7、项目委委员会依依据发展展部项项目可行行性意见见和项项目情况况，决定定是否需需要就专专项问题题征询相相关职能能部门意意见。营营销系统统负责项项目及产产品定位位等问题题；工程程系统负负责地质质构造勘勘查、建建安成本本、工程程进度安安排等问问题；财财务系统统负责银银行系统统调查、公公司资金金筹措和和经济测测算等问问题；研研发中心心负责项项目规划划及产品品设计配配比等问问题。如如不需要要，项目目委员会会则下达达批复意意见

7、至分分子公司司并抄送送发展部部。8、各相关关职能部部门须针针对项目目委员会会专项问问题及时时反馈意意见，各各职能部部门反馈馈意见原原则上需需在5日日之内报报送项目目委员会会。如55日内某某相关职职能部门门未能向向项目委委员会提提交反馈馈意见，项项目委员员会将判判定该职职能部门门无意见见并书面面告知该该单位第第一负责责人此判判定结果果。9、项目委委员会依依据分子子公司、各各职能部部门相关关意见和和项目综综合情况况，决定定是否召召开项目目听证会会。如不不需要，项项目委员员会则下下达批复复意见至至分子公公司，并并抄送发发展部。10、如决决定召开开项目听听证会，项项目委员员会应向向项目委委员会委委员、

8、分分子公司司或发展展部、其其他与会会人员发发出会议议通知和和项目目可行性性研究报报告、各各职能系系统专业业意见等等资料，同同时抄送送公司其其他有关关职能部部门负责责人。会会议通知知包括会会议召开开的时间间、地点点、方式式。11、听证证会由项项目委员员会出面面主持。具具体内容容和安排排详见五五、项目目听证会会12、项目目通过论论证后，分分子公司司或发展展部对各各评委意意见须予予以高度度重视并并跟进相相关工作作，须将将跟进结结果及时时汇报项项目委员员会，直直至正式式签署土土地出让让合同或或正式合合作协议议。13、项目目委员会会对正式式签约合合同文本本负有审审核责任任。如项项目委员员会发现现合同文文

9、本与项项目委员员会审批批意见或或听证会会通过内内容有较较大差异异，须及及时提请请分子公公司或发发展部给给予合理理解释，同同时评估估是否签签约。只只有项目目委员会会审批通通过，才才能签署署土地出出让合同同或正式式合作协协议。工作流程图图相见附附图一：一线公公司投资资意向书书和可研研报告上上报流程程（二）发展展部意向向项目发展部意向向项目除除发起审审批方为为发展部部外，其其余类同同以上工工作内容容和流程程。过程程中除项项目委员员会特别别授权外外，分子子公司不不参与期期间流程程。工作流程图图相见附附图二：发展部部投资意意向书和和可研报报告上报报流程四、论证报报告如报审项目目立项，必必须编写写项目目投

10、资意意向书、项项目可行行性研究究报告。进入新城市市开发，在在完成实实地考察察和调研研工作后后，必须须编写城城市发展展和住宅宅市场调调研报告告。城市发展展和住宅宅市场调调研报告告模板板详见附附件4五、项目听听证会1、会务组组织：项项目委员员会负责责听证会会会务工工作。2、会议主主持人：项目委委员会主主任或副副主任。3、评委成成员：项项目委员员会成员员、项目目相关分分子公司司总经理理（新项项目报审审发起人人为分子子公司）、发展部经理、其他有关职能部门负责人以及委员会授权的其他参与人员。4、与会人人员：评评委、项项目所在在分子公公司相关关人员、发发展部成成员、其其他人员员。5、会议形形式：现现场、远

11、远程会议议。6、相关工工作内容容：（1）实际际到会评评委达到到应到会会评委三三分之二二以上，听听证会才才能召开开。（2）项目目委员会会负责在在听证会会召开33个工作作日前将将项目目可行性性研究报报告和和荣盛盛发展提提交听证证会项目目概况表表报送送各位评评委。（4）评委委应认真真研究分分析项项目可行行性研究究报告和和相关资资料，在在会议召召开前形形成书面面意见。必必要时可可先行讨讨论或征征求相关关职能部部门意见见。（5）听证证会召开开前，项项目委员员会可就就专项问问题向公公司职能能部门征征求意见见，并在在听证会会会上陈陈述。（6）听证证会议程程为：分分子公司司或发展展部介绍绍项目目可行性性研究报

12、报告内内容、其其他与会会人员质质询、分分子公司司答复质质询、评评委投票票表决、授授权工作作人员唱唱票及项项目委员员会主任任提出论论证决策策意见。（7）评委委应认真真分析讨讨论项目目的可行行性，须须于会议议结束前前填写荣荣盛发展展关于提提请审议议*地地块项目目投资可可行性表表决票，详详细写明明对项目目的评估估意见、开开发建议议和评估估结论。（8）项目目委员会会须于听听证会结结束后不不超过33个工作作日内完完成批复复文件下下发报审审单位。项项目委员员会应于于不超过过3个工工作日内内完成听听证会会会议纪要要，并呈呈报项目目委员会会，评委委、分子子公司、发发展部经经理、公公司其他他职能部部门负责责人。

13、7、会议费费用：评评审委员员、小组组成员因因项目事事宜发生生的住宿宿费用、餐餐费以及及会务费费用，由由项目所所在分子子公司或或发展部部承担。交交通往返返费用由由评委、小小组成员员所在公公司（部部门）自自行承担担。荣盛发展展提交听听证会项项目概况况表制制式模板板详见附附件5荣盛发展展关于提提请审议议*地地块项目目投资可可行性表表决票制制式模板板详见件件6六、取得土土地竟买买资格或或签署合合作意向向已获得项目目委员会会批复同同意或已已召开项项目听证证会并通通过，分分子公司司或发展展部可参参加土地地招拍挂挂报名工工作，可可与合作作方（土土地方）签署合作意向； 七、签署土土地出让让合同或或正式协协议取

14、得土地竟竟买资格格确认书书或签定定项目合合作意向向书后，分分子公司司或发展展部及时时向项目目委员会会汇报协协议谈判判等项目目进展情情况，必必要时，律律师可介介入项目目谈判和和合同（协协议）起起草工作作。分子公司或或发展部部参加土土地竟拍拍或与合合作方（土土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：1、获得项项目委员员会审批批、同意意或召开开项目听听证会并并通过。2、董事长长授权最最高土地地报价和和合作底底限。3、报送董董事会通通过。董董事会议议案由董董秘处负负责起草草。4、合同文文本与项项目委员员会审批批或听证证会通过过条件一一致；若若不一致致，分子子公司或或发展部部要重新新论证，并并将论证证意见

15、报报项目委委员会审审批，必必要时可可提请原原听证会会评委重重新论证证。八、付款审审批程序序1、分子公公司或发发展部在在取得土土地招拍拍挂报名名资格或或签署合合作意向向后，才才可以申申请并支支付保证证金或定定金（诚诚意金）。2、分子公公司或发发展部在在签署正正式合同同（协议议）后，方方可按照照签约合合同条款款支付地地价款。注：付款程程序参见见公司制制度第三部分 附则则1、本制度度是公司司房地产产新项目目发展的的根本管管理制度度，适用用于分子子公司或或发展部部通过招招拍挂、合合作参股股等方式式取得土土地。2、拓展新新项目进进展过程程中，如如出现与与本制度度不适应应的情形形，可视视具体情情况由公公司

16、相关关职能部部门商议议执行。3、本制度度可根据据公司发发展和行行业环境境变化需需要适时时修改。4、本制度度自执委委会通过过之日起起执行。附件： HYPERLINK l _附件1: 附件1：新新项目发发展信息息通报附件2：项项目投资资意向书书附件3：项项目可行行性研究究报告附件4：城城市发展展和住宅宅市场调调研报告告附件5：荣荣盛发展展提交听听证会项项目概况况表附件6：荣荣盛发展展关于提提请审议议*地地块项目目投资可可行性表表决票附件1:新项目发展展信息通通报表说明：1、填填写范围围：考虑虑重点介介入和发发展的项项目，从从开始接接触到正正式签约约（或自自然终止止）时为为止都要要求填列列，若签签约

17、后合合作条件件发生变变动也要要求在此此快报中中反映； 2、上上报时间间：每月100日、255日（遇节假假日应以以离此最最近工作作日为上上报时间间）以电子子邮件形形式传到到公司发发展部，在此时时间外可可视项目目重要性性和项目目进展变变化及时时上报，发展部部邮箱： HYPERLINK mailto:发展部部vaankee.coom.ccn FAZZHANNBU RISSE.CCN ； 3、遇遇到下列列表格没没有涉及及但对项项目发展展有重大大影响的的事件发发生，可可另附报报告随信信息通报报一起及及时上报报。 4、无无论有否否新项目目，均需需填列项项目发展展环境变变化内容容。 填报报单位： 填报日日期

18、：一、新项目目基本情情况概要要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主主要建筑筑物、商商圈等的的距离。土地所有权权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅宅容积率公建土地现状包括使用现现状，地地形地貌貌，待动动拆迁情情况。合作方式及及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市市场、具具体楼盘盘，可能能的售价价估计。备注 填报报单位： 填报日日期：二、项目进进展状况况及工作作计划详细内容项目进展状状况接触程度说明与土地地方接触触程度，初初步接触触、深入入了解、有有合作意意向、准准备上会会还是准准备签约约。谈判情况谈判进展情情况，谈谈判条件件等发生生重大变变化。法律手

19、续法律手续办办理程度度，如：已取得得的政府府、法律律文件依依据等。焦点难点项目进展的的主要难难点和焦焦点。项目发展环环境变化化竞争对手竞争对手加加入或退退出，对对手提出出条件发发生变化化等，以以及主要要竞争对对手在整整个城市市重大土土地购买买或其他他投资。竞争楼盘对项目发展展有影响响的楼盘盘推出与与封盘等等。政府政策主要政府政政策颁布布或变动动及对项项目发展展的影响响，政府府倡导重重点开发发区域和和领域的的提出或或形成。城市规划城市规划发发生重大大变动或或（即将将）实施施，重大大城市规规划调整整。市政配套整个城市重重大市政政建设（如如交通捷捷运系统统规划和和建立，主主要道路路的开工工或通车车）

20、，以以及项目目周边市市政配套套的改变变。其他因素如：房地产产热点发发展区域域的形成成和改变变等。下一步计划划说明该项目目下一步步工作计计划（继继续跟进进还是暂暂缓、终终止）、工工作重点点、采取取的策略略、突破破点、是是否需要要项目发发展工作作小组介介入、什什么时间间召开听听证会等等。附件2：项项目投资资意向书书模板一、城市基基本情况况（一）、城城市基本本背景1、城市概概况从地理位置置、交通通、经济济方面概概括性描描述城市市。（城市地理理位置区区位图）2、行政辖辖区概况况描述城市辖辖区情况况，包括括面积、人人口，尤尤其是城城市主城城区辖区区规模和和人口红红利。3、交通条条件描述城市交交通概况况，

21、包括括对外铁铁路、高高速公路路、国道道、水运运和空运运交通等等，以及及对内的的城市主主干线、和和主要桥桥梁（对对外交通通有重大大效应），以及未来城市重要交通发展规划等。4、主要经经济支柱柱及产业业经济结构（三三产比率率）及特特点，特特别是服服务业及及支柱产产业发展展状况。（二）、城城市宏观观经济概概况1、经济总总量描述性文字字，阐述述城市经经济总量量GDPP发展状状况，并并注明数数据来源源。2、固定资资产投资资描述性文字字，阐述述城市固固定资产产投资概概况，并并注明数数据来源源。3、社会消消费描述性文字字，从社社会消费费总额方方面概括括性描述述城市消消费情况况，并注注明数据据来源。4、财政收收

22、入描述性文字字，概括括性描述述城市财财政收入入情况，并并注明数数据来源源。5、城市居居民生活活水平描述性文字字，从城城市居民民可支配配性收入入、消费费性支出出和现有有居住水水平3个个方面概概括性描描述城市市城市居居民生活活水平。6、20008年市主要要预期目目标描述性文字字，说明明下年度度主要经经济发展展目标。7、城区中中长期（或或十一五五）房地地产发展展规划描述性文字字，阐述述主城区区中长期期（或十十一五）房地产发展规划。二、房地产产市场概概况（一）、房房地产投投资开发发概况1、房地产产投资 2、房地产产开发概概况在建面积、新新开工面面积、竣竣工面积积等（二）、土土地市场场近1-3年年土地出

23、出让情况况分析（土土地出让让面积、各各地块成成交价格格、面积积、容积积率、建建筑面积积、楼面面价、开开发商、开开发情况况）（三）、商商品房市市场价格格描述城市近近两年来来商品房房市场价价格及走走势（原原则上要要求提供供图示），尤其是当年的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市市场供需需分析每年新开工工面积、竣竣工面积积、销售售面积、空空置面积积、供销销比等，以以及供应应量和需需求量的的波动变变化。（五）、市市场版块块分析1、市场版版块划分分2、区域版版块供需需分析3、区域版版块价格格和典型型楼盘分分析4、区域版版块典型型楼盘一一览表区域版块项目名称项目规模产品

24、类型价格面积区间销售状况开发商备注三、意向项项目地块块初步分分析（一）、意意向地块块基本情情况1、地块位位置意向项目地地块地理理位置和和在城市市或所属属行政区区的地位位，特别别是地块块的四至至范围及及周边交交通、配配套等方方面简述述。（附意向地地块地理理位置图图）2、用地指指标用地指标包包括有用用地性质质、用地地面积、建建筑规模模（含各各物业形形态规模模要求）或容积率、建筑密度、绿地率、控高和拟上市时间计划等。（二）、意意向地块块的经济济测算1、定价参照项目周周边楼盘盘销售情情况，同同时结合合项目自自身的地地理、交交通、人人文和未未来发展展趋势等等优势，拟拟定价格格水平（住住宅、商商业，不不含

25、车库库/位、地地下室）。2、成本除土地成本本外成本本明细见见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备注1、建筑工工程成本本 小小高层住住宅 电电梯2、项目前前期费用用 规规划设计计费 住住宅设计计费 地地质勘探探 放放线测量量费 监监理费 3、政府规规费 XXX费 XXX费 XXX费 XXX费 XXX费4、安装工工程 燃燃气 自自来水 污污水、雨雨水 电电力 供供热 闭闭路电视视 智智能化5、环境配配套 景景观、绿绿化 室室外道路路6、管理费费7、销售费费用8、财务费费用9、不可预预见费总计3、土地成成本与利利润 土地成成本与利利润关系系见下表表：土地成本测测算表平均成本（万万元/亩亩）

26、楼面价（元/）土地出让金金（万元）土地契税（万元）土地成本（万元）项目总成本本（万元）项目税后利利润（万元）项目销售利利润率（%）通过调查，该该地块的的楼地价价为xxx元/较为为合理，对对应的土土地成本本在xxx万元/亩，经经测算，该该地块最最高价格格为xxx万元/亩。目标swoot分析析六、结论投资机会如如何等建建议。 附件3：荣盛房地产产发展股股份有限限公司房地产项目目可行性性报告内内容指引引一、前言随着公司房房地产业业务不断断扩张，土土地储备备力度逐逐渐加大大，未来来发展对对新项目目的需求求越来越越强烈。为为了规范范项目前前期操作作，提高高工作效效率，规规避投资资风险，提提升公司司竞争力

27、力，特制制定可行行性报告告内容指指引。可行性报告告内容指指引项目决策背背景及摘摘要一、项目背背景1、城市概概况。历历史沿革革，行政政区划，地地理环境境，自然然资源，人人口构成成，综合合实力，城城市建设设。2、项目所所在区域域发展情情况。所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位，所在区区域政策策、经济济及产业业环境。3、城市发发展规划划与地块块的关系系及对项项目开发发的影响响。4、项目渊渊源，特特殊的政政治或文文化背景景。如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等。二、项目投投资的必必要性1、项目启启动对公公司未来来几年发发展

28、战略略、发展展规划的的意义（一一般35年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；2、公司进进入重点点区域市市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用；3、从公司司未来的的利润需需求、可可持续经经营等角角度描述述项目的意义义。第一部分：项目概概况一、宗地位位置宗地所处城城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附图：项目目在该城城市的区区位图，标标记出宗宗地区域域位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主

29、要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现现状1、四至范范围；2、地势平平坦状况况，自然然标高，与与周边地地势比较较；3、地面现现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；4、地面现现有居民民情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响；5、地下情情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、

30、可可利用的的构建；6、土地的的完整性性，有否否市政代代征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江江河湖泊泊等因素素分割土土地；7、地质情情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。附图：平面面地形图图，标记记四至范范围及相相关数据据； 地形形地貌图图，主要要反映宗宗地地面面建筑、河河流、沟沟壑、高高压线等等内容； 地下下状况图图，包括括地下管管线、暗暗渠、电电缆、光光缆等。三、项目周周边的社社区配套套（一）、周周边10000-20000米范围内内的社区区配套1、交通状状况（1） 公公交系统统情况，包包括主要要线路、行行车区间间等；（2） 宗宗地出行行主要依依靠的交交

31、通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；（3） 现现有交通通捷运系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交通通状况示示意图，包包括现有有和未来来规划的的城市公公共交通通和快速速捷运系系统；2、教育：大中小小学及教教育质量量情况。3、医院等等级和医医疗水平平4、大型购购物中心心、主要要商业和和菜市场场5、文化、体体育、娱娱乐设施施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活活设施分分布图，具具体位置置、距离离。（二）、宗宗地周边边20000米外但但可辐射射范围内内主要社社区配套套现状四、项目周周边环境境1、治安情情况2、空气状状况3、噪声情情况

32、4、污染情情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等）5、危险源源情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6、周边景景观7、风水情情况8、近期或或规划中中周边环环境的主主要变化化，如道道路的拓拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。9、其他五、大市政政配套（都都要说明明距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性）1、道路现现状及规规划发展展：包括现现有路幅幅、规划划路幅，规规划实施施的时间间，与宗宗地的关关系（影影响）。2、供水状状况：现现有管线线、管径径及未来来规划和和实施时时间。3、污水、雨雨水排放放：现有有管线、管管径及未未来规划划和

33、实施施时间。4、通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。5、永久性性供电和和临时施施工用电电：现有有管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。6、燃气：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。7、供热及及生活热热水：现现有管线线、管径径、上源源位置、距距宗地距距离、接接口位置置。附图：说明明上述配配套设施施的管线线走向、容容量和接接口位置置，及未未来规划划扩容和和增加的的情况。六、规划控控制要点点1、总占地地面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积2、住宅建建筑面积积、公建建

34、建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积3、综合容容积率、住住宅容积积率4、建筑密密度5、控高6、绿化率率7、其他七、土地价价格土地价格计计算的方方法，若若有代征征地要说说明代征征地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。八、土地升升值潜力力初步评评估。从地理位置置、土地地供应、周周边环境境及配套套、市场场发展状状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。近几年与本本案相临临地块的的土地价价格比较较分析。九、立即开开发与作作为土地地储备优优缺点分分析十、项目前前期进展展概况1、已进行行的调查查研究项项目及成成

35、果2、项目地地块初勘勘及初测测工作情情况3、项目投投资意向向书编制制、提出出及审批批过程4、研究工工作进展展情况第二部分 可行行性研究究报告编编制依据据及结论论一、可行性性研究报报告编制制依据在可行性研研究中作作为依据据的法规规、文件件、资料料、要列列出名称称、来源源、发布布日期。并并将其中中必要的的部分全全文附后后，作为为可行性性研究报报告的附附件。国家和拟建建地区的的政策、法法令和法法规。根据项目需需要进行行调查和和收集的的设计基基础资料料。1、城市市居住区区规划设设计规范范2、A市市城市拆拆迁管理理条例3、城市市居住区区公共服服务设施施设置规规定4、住宅宅设计规规范5、住宅宅建筑设设计标

36、准准6、建筑筑工程交交通设计计及停车车场设置置标准7、城市市道路绿绿化规划划及设计计规范8、高层层民用建建筑设计计防火规规范二、可行性性研究结结论及建建议1、市场研研究2、开发方方案3、投资估估算与融融资方案案4、财务评评价5、不确定定性分析析6、综合评评价7、研究结结论与建建议8、主要技技术经济济指标表表第三部分 市场场研究土地市场现现状近三到五年年土地出出让面积积分析土地出让位位置分析析土地出让价价格分析析近三到五年年已出让让未竣工工项目土土地分析析在售项目未未售出土土地分析析（库存存）在售项目未未开工土土地分析析三、近三到到五年整整体未开开工项目目土地分分析四、房地产产市场现现状（整整体

37、竞争争格局，供供求现状状）1、近三到到五年城城区商品品住宅市市场发展展状况：开工面面积、竣竣工面积积、销售售面积、销销售额。2、量值描描述市场场当前状况况：当年年市场主主要指标标：开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、供供需比、个个人购房房比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。3、各类型型产品的的市场特特征：价价位区分分、各档档次市场场比例、发发展趋势势、产品品特征、分分布区域域等。4、各行政政区市场场比较：（1）量值值描述：开工量量、竣工工量、销销售量、各各种档次次楼盘的的销售比比重、平平均价格格等。（2）各行行政区商商品住宅宅分布特特征：供供应量、销销售量变变化和发发展趋

38、势势等。5、当地城城市近、中中期规划划发展方方向描述述城市发展规规划、功功能布局局、基础础设施建建设等与与项目开开发和居居民住宅宅密切相相关方面面。6、主要发发展商情情况：发发展商实实力、企企业性质质、开发发水平；前10名发发展商最最近3年年的开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、销销售率、市市场占有有率。7、热点区区域的表表述和特特征，热热点产品品的表述述和特征征8、客户的的购买偏偏好、购购买关注注的要素素9、重点楼楼盘描述述备注：需要要完成城城市发展展及房地地产市场场调研报报告（报报告格式式及内容容另附）五、房地产产市场发发展趋势势1、需求预预测需求预测就就是以房房地产市市场调查查的信息

39、息、数据据和资料料为依据据，运用用科学的的方法，对对住宅的市市场需求求规律和和变化趋趋势进行行分析和和预测，从从而推断断出未来来市场对对住宅的需需求。（参参考城市市人均住住宅面积积、人口口数量、历历年成交交面积、住住宅开发发计划和和城市总总体规划划等指标标）2、供给预预测供给预测就就是以房房地产市市场调查查的信息息资料和和数据为为依据，运运用科学学的方法法，对住住宅的市市场供给给规律和和变化趋趋势进行行分析，从从而预测测未来市场场上住宅宅的供给给情况。（结合合前面土土地分析析中的内内容）六、板块市市场分析析（一）、区区域住宅宅市场成成长状况况1、区域住住宅市场场简述（1）形成成时间（2）各档档

40、次住宅宅区域内内分布状状况（3）购买买人群变变化2、区域住住宅市场场各项指指标成长长状况（近近3-55年）（1）开工工量/竣竣工量（2）销售售量/供供需比（3）平均均售价3、区域市市场在市市内各项项指标的的排名状状况及发发展趋势势（二）、区区域内供供应产品品特征1、各档次次产品供供应状况况2、各档次次产品的的集合特特征，尤尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征（1）平均均售价（2）开发发规模（3）产品品形式（4）平均均消化率率（5）平均均容积率率（6）物业业在区域域内分布布特征3、区域内内表现最最好个案案状况附图：项目目周边楼楼盘个案案分布图图，其中中一些具具代表性性的未来来主要竞竞争楼盘

41、盘还要配配置现场场图片。4、未来22-3年年区域内内可供应应土地状状况、产产品供应应量和产产品类型型5、分析：本案在在区域市市场内的的机会点点和威胁胁点6、结论：区域市场在在整体市市场的地地位及发发展态势势（1）本案案所在位位置的价价位区间间和本案案开发产产品的价价位区间间及总价价控制（2）本案案在区域域内开发发市场潜潜力（3）本案案在开发发中的营营销焦点点问题七、区域市市场目标标客层研研究1、各档次次产品目目标客层层特征及及辐射商商圈范围围（建立立在本区区域参照照项目的的经验研研究及全全市的趋趋势特征征上）2、结论：本案目目标人群群区域来来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主

42、要要的关注注点、诉诉求点。八、项目拟拟定位方方案1、可类比比项目市市场调查查（1）地段段位置 400% （2）配套套设施 100%（3）规划划设计 100% （4）物业业管理 100% （5）交通通情况 5% （6）楼盘盘规模 3% （7）产品品外观 5% （8）户型型设计 100% （9）发展展商实力力 2%（10）营营销水平平 5% （11）合合计 各各行权重重乘以拟拟建楼盘盘分值（12）拟拟建楼盘盘价格备注：（1）主要要是想通通过与当当地典型型楼盘的的比较，发发现拟建建项目的的优缺点点。（2）使我我们的价价格制定定更客观观合理。（3）各因因素的权权重比例例，公司司可根据据实际情情况进行行

43、适当调调整。 22、项目目SWOOT分析析，可提提升项目目价值因因素3、整体市市场对本本案有重重大影响响的因素素产品特征、重重点个案案、成长长状况、市市场容量量、消费费者特征征等。4、产品定定位及建建议（1）市场场定位（2）目标标市场定定位（3）项目目产品定定位（4）价格格定位第四部分 规划划设计初初步分析析一、规划设设计的可可行性分分析1、在既定定容积率率、净用用地面积积、住宅宅面积、配配套公建建面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。2、容积率率变化对对产品设设计概念念、产品品类型和

44、和特征的的影响。3、土地本本身特征征对产品品设计的的影响和和考虑。如如：地势势高低、地地形起伏伏、地块块的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。4、周边自自然环境境和人文文环境对对规划设设计的影影响。如如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。5、市政配配套设施施对规划划设计的的影响。如如：道路路状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性

45、用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生生活配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：交通通状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。7、市场分分析结果果对产品品设计的的影响和和考虑。如如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。二、规划设设计的初初步概念念1、设计概概念：表表现项目目预期的的风格和和设计主

46、主题。2、技术概概念：计计划采用用的重要要新技术术及其与与规划设设计的关关系。3、可持续续发展概概念：对对项目分分期发展展的设想想、对营营造统一一的社区区概念的的设想、对对产品差差异性的的考虑。第五部分 工程程及销售售计划一、截至项项目施工工、取得得销售许许可证，报报批报建建分别需需要的工工作日。二、工程计计划：开开竣工时时间及工工期计划划、各期期开工面面积、开开竣工时时占当地地城市市市场和片片区市场场的占有有率。（按按季列示示）三、销售计计划：各各期销售售时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。（按季列示）第六部分 投投资收益益分析一、成本预

47、预测说明测算假假设和主主要运用用指标，如如产品类类型假设设，总建建筑面积积，住宅宅和非住住宅面积积，容积积率，项项目总投投资（直直接建造造成本加加期间费费用，不不包括营营业税和和所得税税）等。并并参照下下面表格格：（在在指标不不确定或或多个可可选择时时，要将将不同测测算假设设下的成成本测算算，分别别列示。）项 目目投资总额（万万元）单位成本（元元/m2）土地获得价价款开发前期准准备费主体建筑工工程费主体安装工工程费社区管网工工程费园林环境费费配套设施费费开发间接费费开发成本合合计管理费用销售费用财务费用项目总投资资 前期工程费费用包括括工程勘勘察费、工工程设计计费、土土地平整整、前期期工程咨咨

48、询费等等项费用用。建筑安装工工程费用用，工程程成本（桩桩基，地地下室，主主体，电电梯）。室外工程费费，室外工工程包括括小区道道路、绿绿化及小小区内各各项构筑筑物等内内容。建设配套费费用，包括招招投标费费、市政政设施配配套费、消消防设施施配套费费、天然然气公网网初装费费、抗震震设计审审查费、定定额编制制管理费费、质量量监督费费、劳保保统筹基基金、新新型墙体体材料专专项费用用、“结结建”人人防工程程押金、散散装水泥泥保证金金、排污污费、环环卫费、水水增容费费、电力力增容工工程费等等。二、税务分分析1、营业税税及附加加2、所得税税3、土地增增值税上述税种的的基本税税率，能能够享受受的税收收优惠政政策

49、时的的税率，项项目本身身适用的的税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要要特别说说明该项项优惠与与国家政政策是否否有冲突突，以及及如何解解决，具具体的操操作的过过程是什什么。三、经济效效益分析析1、经济效效益分析析的假设设条件，如如：是否否享受政政府各种种税费的的减免等等2、项目利利润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。参照以下表表格：经济指标单位数值（元元/m2）项目总金额额（万元元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率率销售净利率率总投资回报报率销售毛利率率获利指数资金峰值比比例地价支付贴贴现比启动资金获获利倍数数3、项目开开发各期期的利润润体现经济指标200年年200年年

50、合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/mm2)利润(万元元)4、敏感性性分析，参参照以下下内容及及表格，可可根据实实际情况况增减变变动比率率。（1）成本本变动各各项经济济指标的的变化，假假设成本本每上升升（下降降）一定定金额或或上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如：经济指标预测成本90%预测成本预测成本1100%预测成本1200%总投资税前利润税后净利内部收益率率销售净利率率保本售价（2）售价价变动各各项经济济指标的的变化，假假设售价价每上升升（下降降）一定定金额或或上升（下下降）一一定百分分比来比比较，如如：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110

51、0%预测售价1200%营业额税前利润税后净利内部收益率率销售净利率率（3）容积积率变动动各项指指标的变变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率率销售净利率率5、盈亏平平衡点分分析（1）保本本售价：即销售售净收入入等于投投资额，计计算公式式为S=C/(1-TT1)（2）保本本销售率率：假设设项目全全部建成成，已销销售面积积所获净净利等于于未售面面积的成成本，则则计算公公式如下下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示单单位投资资额（即即财务部部所印发发经济济测算表表中成成本估算算表的单单位投资资额，含含直接建建造成

52、本本、期间间费用）R：表示保保本销售售率S：表示单单位售价价T1：表示示营业税税率T2：表示示所得税税率四、项目资资金预测测1、资金投投入计划划：各期期地价、前前期费用用、基础础、建安安、配套套、开发发间接费费等的投投入安排排。2、资金回回款计划划：各期期销售回回款计划划。3、资金需需求计划划：结合合整个公公司资金金情况，列列示各期期资金的的需求缺缺口及融融资途径径。4、启动资资金及启启动时占占用资金金内容、资资金占用用峰值、实实现现金金正流入入时间、资资金占用用月平均均额第七部分：管理资资源配置置一、机构设设置：是是否需要要成立独独立法人人公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。二、人力资资

53、源需求求：启动动项目对对个专业业（部门门）人员员的需求求，具体体人数（重重点是专专业经理理）。三、人力资资源缺口口及解决决：现有有人员能能否满足足需要，缺缺口人员员的解决决途径（调调动、招招聘、培培训等）。第八部分：综合分分析与建建议一、优势：从品牌牌、设计计、启动动速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是是否符合合公司一一贯发展展思路等等方面论论述。二、劣势：从品牌牌、设计计、启动动速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营营销、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是是否符合合公司一一贯发展展思路等等方面论论述。三、机会：从市场场机会

54、、提提高市场场占有率率、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。四、结论和和建议第九部分 竟竟拍策略略一、主要指指标测算算1、预测直直接建造造成本（不不包括地地价）、售售价2、投资收收益分析析（参考考以下格格式）：经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率率销售净利率率注：A代表表起拍价价或投标标底价，若若没有底底价A代表略略低于可可能最低低中标价价；M代表每每次举牌牌增加的的最小单单位价格格，或者者是设定定的敏感感性（或或重要性性）变化化值，例例如1000万元元，变化化值不宜宜过大。二、竞

55、争对对手分析析1、主要背背景，控控股股东东情况2、总资产产、净资资产、净净利润（每每股利润润）3、资金状状况，可可能资金金来源，融融资能力力，资金金成本4、操作水水平，主主要开发发的项目目，土地地储备情情况5、近期或或未来的的发展战战略6、参与竞竞争的主主要目的的和策略略，进而而分析对对手拿地地的气势势，是否否志在必必得。三、制定策策略1、分析盈盈亏平衡衡点，即即保本销销售时的的地价。2、销售净净利率在在10%时可接接受的地地价或在在可接受受的销售售净利率率时的地地价。也也可以通通过其他他指标分分析可接接受的地地价。最最终确定定最高竞竞价和投投标价。3、把握以以微弱优优势取得得土地使使用权（开

56、开发权）的原则。四、资金筹筹措短期集中支支付大额额资金的的保证，自自筹资金金还是向向金融机机构融资资，是否否与有关关金融机机构达成成届时一一定提供供融资服服务的协协议。附件：1、有关宗宗地情况况的补充充证明资资料和法法律文件件，如各各种政府府批文、权权证等。2、按照公公司成本本核算指指导设置置科目明明细，详详细列示示成本测测算过程程3、经济济测算标标准报表表4、欲签定定的意向向书和合合同文本本5、新城城市发展展和住宅宅市场调调研报告告6、法律律及政策策性风险险分析法律及政策策性风险险分析一、项目用用地取得得土地使使用权的的法律手手续现状状描述（一）项目目立项1、项目是是否已经经立项2、立项主主

57、体是否否能够变变更3、立项变变更条件件和时间间4、有关立立项的政政府文件件（写明明批号或或主要内内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（二）项目目用地现现状1、土地所所有权归归属2、土地使使用权归归属3、土地的的用途4、有关项项目用地地现状的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（三）项目目用地规规划1、规划用用地所有有权归属属2、规划用用地使用用权归属属3、规划用用地用途途4、有关项项目用地地规划的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（四）项目目用地取取得土地地使用权权程序评评估1、取得土土地使用用权的程程序描述述2、取得

58、土土地使用用权需要要的工作作日3、取得商商品房用用地土地地使用权权所需条条件4、取得土土地使用用权的风风险及控控制（取取得土地地使用权权存在的的不确定定因素及及解决）（五）项目目用地土土地性质质变更的的评估（已已经是商商品房用用地可以以不写）1、土地性性质变更更的程序序描述和和理由2、土地性性质变更更的政策策支持或或障碍3、土地性性质变更更需要的的工作日日4、有关项项目用地地规划的的政府文文件（写写明批号号或主要要内容，复复印件作作为附件件，并索索引）（六）政策策性风险险评估1、政府资资源利用用的评估估：（1）当地地政府对对外来投投资的态态度；（2）当地地政府职职能部门门的办事事作风；（3）当

59、地地政府对对该项目目的关注注程度；（4）地块块周边已已有开发发商项目目成败的的政府因因素；（5）与政政府合作作关系。2、政策变变更对项项目开发发的影响响：（1）城市市规划限限制或更更改；（2）突发发性政策策等政府府因素导导致项目目中断开开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。二、合作方方式及风风险评估估1、合作方方基本情情况：名名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特特殊背景景等2、合作方方式：例例如：一一次性买买断土地地、建后后分房（面面积）、建建后分销销售收入入、建后后分利润润、

60、共同同设立公公司等。除除直接从从政府出出让土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对对分房、分分收入要要明确合合作方是是否有承承担营业业税的义义务。3、主要合合作条件件4、合作风风险评估估：（1）通过过其他相相关渠道道了解项项目背景景资料：如土地地方转让让的原因因、曾经经或正在在洽谈的的公司；（2）土地地使用年年限；（3）土地地权属有有无瑕疵疵，抵押押或其他他的法律律纠纷；（4）土地地方的信信用；（5）付款款进度及及与土地地出让（转转让、合合作开发发）土地地手续的的配合；（6）其他他与合作作方式相相关的当当地土地地政策法法律法规规。三、总体评评价对各项法律律手续和和程序的的