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文档简介
1、宜兴市场分析1宏观政策四轮楼市调控关键点对比2010.4.17国十条2010.9.29调控措施2011.1.26新国八条2013.2.20新国五条房产税严格实施差别化住房借贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房限贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。限购只有后来北京版调控细则中采取限购措
2、施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直下市、计划单列市和省会城市要往限购区域、限购住房类型、限购资格审查等方面,按统一要求完善限购措施,其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。非本地居民购房非本地居民住房未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。拥有1套以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳
3、税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高,上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。首套房首付比例要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。不分住
4、房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。宏观调控层层升级,调控范围超出预期,未来调控趋势将趋于长效化和差异化。“国五条”出台,强化“去投资化、保刚需”的主题,市场进入后调控时代。2近期国家采用稳健货币政策,市场资金紧缺,后期市场不容乐观。 面对当前银行“钱荒”状态,国家已连续且明确表态不会再像以前那样开闸放水,而是采取稳健货币政策,盘活市场资金,由此可见,中国经济已经到了不能一味靠“钱”来拉动经济增长的时代,而今年是这个时代的过渡期,市场资金会出现比较紧缺,房地产市场将更加艰难,资金紧缺的开发商以降价走量将渐形成趋势。宏观市场3宜兴人口2010苏南各县市人口分布县级市外来人口(万)总人口(
5、万)外人口比重(%)昆山市130201.1364.63 江阴市90210.3542.79 张家港市70159.843.80 常熟市100206.6948.38 吴江市8016548.48 太仓市3581.8942.74 扬中市1239.8230.14 宜兴市25132.1818.91 丹阳市1595.8715.65 靖江市1581.518.40 溧阳市1088.1511.34 金坛市1064.915.41 宜兴市历年外来人口变化宜兴外来人口所占比重少, 下降趋势明显。从上图来看,宜兴市外来人口所占的比重相比其他苏南各县较低靠后。而且从2010年到2013下降了近6个百分点。4宜兴发展宁杭高铁的
6、开通带来的新机遇与挑战机遇:宜兴到南京、杭州均只需半小时;有望成为沪宁杭中心花园;辐射效应有望催生新业态 ,带动区域经济发展。挑战:交通便捷带来了人口的流动,但游客和商家增多的同时还伴随着宜兴郊区客户的分流,如 山郊区,便捷的交通使宜兴市区不再是他们生活休闲的唯一或者说最好的选择 。 5宜兴市场 近年来,伴随着龙湖、碧桂园等各大品牌房企纷纷进驻宜兴,宜兴房地产市场供应量急速增高,同时宜兴外来人口比例较低,城市人口相对固定,致使市场竞争日趋激烈。 进入13年,随着各大楼盘货量的相继入市,为了更多的瓜分市场份额,各大房企纷纷走“以价换量”策略,市场成交价一路走低,更是有楼盘打出远低于市场价格的“4
7、”字对单价,由此预估,后期价格战略将会是市场主流。后调控时代,客户购房趋于自住为主,且观望情绪加重,投资客明显减少。市场趋于饱和,价格竞争激烈,后期市场形势不容乐观。项 目去年均价(元/平)现行均价(元/平)苏宁天氿御城82007900融创氿园85008200东氿一号93008500中星湖滨城55005000溪隐府1100085006区域扫描目前东氿区域内楼盘林立,区域内各竞品年内相继有房源推出,区域竞争形势严峻;竞品总建物业类型未来推量及主力面积苏宁天氿御城86万方高层、洋房、别墅87187 融创氿园35万方别墅,高层,小高层144-310 远东溪隐府23万方别墅,高层,多层166东氿一号3
8、0万方别墅,高层130-180 万达广场51万方商业、酒店式公寓、写字楼、豪宅235-290 华悦氿峰24.9万方独栋别墅,双拼,多层,小高层,酒店87-125 龙湖紫云台31.1万方普通住宅,别墅59-155 万庭嘉融域11.7万方别墅,高层,洋房,酒店公寓 苏宁天氿御城远东溪隐府融创氿园东氿一号万达广场碧桂园龙湖紫云台万庭嘉融域华悦氿峰东城一品君悦天禧7东氿一号现主力在售高层127#、131#、132#、133#房源,共计约700套,面积85,159-185,258平米不等,均价约8500元/,房源去化不足90套,库存量较大。开发公司无锡山水仁和房地产有限公司物业公司无锡金马物业管理有限公
9、司楼盘位置北至东虹路,南到解放东路东邻东氿大道,西靠枫隐路总占地面积总建筑面积300000平方米物业类别别墅,高层外墙风格南加州风情,以米黄色砂壁涂料为主,局部辅以文化石,拱形窗户边配以原木制品物管费1.3-2.0元/月/平方米在售商品88,159-185,258容积率0.47绿化率35%车位高层1:1.5,多层1:2楼盘特色景观、地段较好周边配套万达广场,八佰伴内部配套社区内设3000平方米精装会所,内部配备SPA、健身中心等高档配套项目库存房源充足,且地理位置优越,与本案有较强竞争。东虹路东氿大道131#132#133#8东氿一号对外主打价格和优惠,以吸引市场关注。9高层别墅大平层开发公司
10、无锡远东置业有限公司物业公司待定楼盘位置宜兴宜城镇溪隐路,位于西、北东三面均至大溪河,南侧隔河与市体育中心毗邻总占地面积196000平方米总建筑面积235402平方米物业类别别墅,高层,多层(类别墅)外墙风格新古典主义宫廷物管费待定在售商品166169容积率1.2绿化率35%车位高层1:1.5,多层1:2楼盘特色品牌地产,城市豪宅,水景住宅周边配套大溪河,体育馆,内部配套2000 的私人会所、小区内部商业远东溪隐府项目后期库存5栋大面积高层房源,会对本案大面积房源去化产生较大影响。1236475目前主力在售高层2#楼,面积169、166平米两积户型,现房源剩余约40套左右,均价约8500元/平
11、米,预计9月加推高层6#楼,共98套,价格暂未知。10远东溪隐府项目通过加大对展示面及展示品质,提升项目品质,打造高端物业调性。11大面积市场预计后期房源100套左左右,面积暂未知后期房源,约60套,主力面积235295库存套数25套,主力面积:164-169 ,均价8500元/库存610套,主力面积:159-258 ,均价8500元/苏宁天氿御城 远东溪隐府东氿一号融创氿园库存套数160套,主力面积:187,均价7900元/库存110套,主力面积:225310 ,均价8300元/万达广场 库存30套,主力面积:235-295 ,均价13000元/9月加推七区高层,186套,主力面积18524
12、1在售贷量: 约17万方本项目8月9月10月11月12月14年15年16年万庭嘉融域远东溪隐府苏宁天氿御城 万达广场 后期加推房源,约560套,主力面积160180后期市场库存:约21万方区域内大面积在售及库存充足,对本案后期房源去化存在较大影响,整体市场流量年均约15万方(含别墅)。12苏宁天氿御城开发公司宜兴苏宁环球有限公司物业公司苏宁物业楼盘位置东氿大道与太湖大道交汇处总占地面积412700平方米总建筑面积860837.82平方米物业类别别墅,高层,洋房外墙风格Art-deco物管费1.3元/月/平米在售商品88、123、143、191、241容积率1.71绿化率35.4%车位高层1:1
13、.2,多层1:2楼盘特色高层采取的是ART-DECO的设计周边配套东氿湿地公园、实小、宜中内部配套小区幼儿园已售高层在售别墅在售未推未推目前主力在售六区87187平米高层房源,均价约7900元/平米,预计9月份加推七区高层产品,面积88、123、143、191、241平米。全年货量充足,与本案区位配套相近,为本案主力竞品,后期竞争较大13对外主力释放价格和优惠信息,加大对客户的吸引力。苏宁天氿御城141235689104711后期小高层产品,目前未建,基础信息暂无开发公司宜兴融创东氿置业有限公司物业公司天津融创物业管理有限公司宜兴分公司楼盘位置北至教育东路,南至龙潭路,东至东氿大道及绿化带,西
14、靠荆邑山庄总占地面积268900平方米总建筑面积349000平方米物业类别别墅,高层,小高层外墙风格新古典主义和地中海风情物管费高层2.5元,独栋3元;在售商品别墅+小高层高层容积率1.3绿化率35%楼盘特色产品设计好、小区建设规划很好周边配套中医院、东氿广场内部配套3000平米会所、游泳池、幼儿园等融创目前小面主力在售93127平米房源,已不足30套,大面积房源主要以155、225、310平米为主,去化速度较慢,项目成交均价为8300元/平米,后期将推出最后10万方货量,具体户型现正规划中;融创氿园目前小面积房源基本售馨,但后期会有近10万方货量入市,会在量分流客户,竞争激烈。15融创氿园公
15、交站台报广对外主打价格信息,以价格和优惠吸引客户关注。16小面积市场预计后期房源350套,面积暂未知10月开始推货,主力面积推106147平米,共约8万方库存套数30套,主力面积:93-127 ,均价8300元/库存154套,主力面积:87-125 ,均价5500元/ 库存套数560套,主力面积:87-143,均价8200元/库存90套,主力面积:85136 ,均价8500元/9月开始加推七区产品,1118套,面积87143平米剩余10万方体量,正在规中,首批年底入市在售货量:约8.9万方苏宁天氿御城 东氿一号融创氿园碧桂园万庭嘉融域华悦氿峰苏宁天氿御城 融创氿园8月9月10月11月12月14
16、年15年16年小面积户型在售及后期库存充足,整体市场流量年均约25万方。市场竞争激烈。东方一品10月推货,300套,主力面积推122138平米后期货量:约56万方剩余10万方体量碧桂园17市场小结整体市场来看,宏观调控时代,钱荒时代,市场资金紧缺,整体不容乐观;宜兴区域内市场来看,人口局限,购买力有限,但各大楼盘相继走低价策略,后期市场将陷入价格战;本案周边竞品林立,伴随着各大新项目入市及丁山客户分流,后期区域内竞争形势进一步加大;18宜 宜兴地处长三角经济圈,是我国著名的陶都、环保之乡和教授之乡,江苏省重要的工业、旅游城市,华东地区著名的生态园林旅游景区,苏、浙、皖三省接壤地区重要的商贸综合
17、服务中心,已被列为江苏省重点发展三级类中心城市。 宜兴地处经济发达的长江三角洲地区,综合经济实力在全国县(市)中名列前茅。宜兴的开放型经济在全国处于领先地位,是江苏省重要的对外贸易出口基地之一。宜兴是中国优秀旅游城市,以“陶的古都、茶的绿洲、竹的海洋、洞的世界”等自然和人文景观闻名于世,被誉为“沪宁杭后花园”。宜兴工业较为发达,形成了环保产业、电线电缆产业、精细化工产业、陶瓷产业、纺织服装产业、冶金产业等多个产业群。宜兴市总面积约为2039平方公里,行政区范围包括:宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇和1个国家级环保科技园,其中宜兴政府所在地为宜城。市域户籍人口约为106万,其中宜城为34万,丁蜀为11.6万;远期规划(2020年 )人口为121万,其中宜城人口50万,丁蜀20万人口。19地理区位:地处长三角城市群宁杭发展轴20中国著名陶瓷之都 宜兴已有6000年的制陶史,现有陶瓷企业近千家,产品主要有日用陶瓷、建筑陶瓷、工艺美术陶瓷、工业陶瓷及紫砂陶瓷五大类、2000多个品种。其中无铅釉下彩餐具、耐磨耐腐的工业陶瓷、美术陶瓷、纳米陶瓷材料、陶瓷机械、紫砂工艺品等在国内外市场占有相当份额。 长江三角
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