物业管理师物业管理综合能力精讲班第16讲讲义

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档物业管理综合能力精讲班第16讲讲义担保物权担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。担保物权是为了担保主债权能够实现而设定，如果债务人到期不能偿还债务，债权人有权就该担保物或权利优先受偿。担保物权具有以下特征：(1)从属性。(2)不可分性。(3)物上代位性。我国担保法上规定了三种担保物权：抵押权、质权和留置权。(一)抵押权抵押权，是指对于债务人或者第三人不转移占有而供作担保的财产，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权

2、人，提供担保的财产为抵押物。1.抵押的效力(1)抵押权所担保的范围抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。(2)抵押物的转让抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人仍可以行使抵押权。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵

3、押期间，抵押人转让未经登记的抵押物，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。(3)抵押权的保全抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。2.抵押权的实现(1)抵押权实现的顺序同一财产向两个以上债权人抵押的，登记的抵押权优先于未登记的抵押权。登记的抵押权中，登记在先的优先于登记

4、在后的，顺序相同的，按照债权比例清偿。顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿；顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。在没有登记的抵押权中，各抵押权人按照债权比例受偿。(2)实现的方式债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。(3)第三人的追偿权为债务人提供抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。(二)质权质

5、权是对于债务人或第三人移转占有而供作担保的动产和权利，当债务人到期不履行债务时，债权人可以就该动产或权利优先受偿的权利。债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，供作担保的动产或权利为质物。与抵押权相比，质权的特点在于要将担保物移转给质权人占有，此外，我国规定只有动产和权利可以设定质权，而抵押权可以在动产、不动产及不动产权利上设定。(三)留置权 留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。留置权

6、产生的条件留置权须具备的积极条件：(1)债权人合法占有债务人的动产。留置权只能在动产上产生。(2)债权的发生与该动产的占有有牵连关系。对于牵连关系，我国担保法规定了三种：保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，如在保管合同中，委托人到期没有支付保管费用，则保管人有权留置保管的货物，拒绝向委托人交付货物。(3)须债权已届清偿期。如果债权未到清偿期，则债务人能否清偿债务还不确定，债权人不能产生留置权。.留置权产生的消极要件，即如果符合下列情形之一则不能产生留置权：1)留置债务人的动产不得违背公序良俗。2)不得违背当事人的约定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。物业权属(一)物业权属概述1.物

7、业权属的概念和特征物业权属，是指物业权利在主体上的归属状态。物业权属和物业权利是密切联系又相互区别的两个概念。物业作为不动产，是人们生产和生活所必不可少的物质条件，因此法律对其权利的产生、变动持谨慎态度，一般以国家行政主管部门登记为要件，否则不发生法律效力。由此可见，物业权利的存在是有关权力部门对其权利归属状态进行确认登记的前提和基础，而物业权属制度不仅是对物业权利合法性的确认，更是对物业权利的重要的必要的保障。两者的不同之处在于：物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定的行为，侧重于权力本身所具有的内容。而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政主管部门依

8、法行使行政管理职能进行确权后的结果。2.物业产权管理和物业产权登记在通常情况下，物业产权是一个统一的概念，它包括房产权和地产权两方面的内容。根据我国法律，城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权人实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定以外，不得分离。物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。我国城市房地产管理法第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”土地管理法第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”城市房屋权属登记管理办法第5条规

9、定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家保护。”(二)物业权利物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。所谓物权，是指权利人在法定范围内按照自己的意志支配自有物或者授权支配他人的物，直接享有物的效益的排他性财产权。但物业权利客体的范围较物权客体的范围要窄得多。物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的

10、源泉。物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。物业管理法律关系(一)概述物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。(二)物业管理法律关系的要素物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺少任意要素之一则不能构成物业管理法律关系。1.物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体，是指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。由于物业管理法律关系按所属的法律部门不同可划为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，相关主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、

11、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。物业管理法律关系的内容是指主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理法律关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类。2.物业管理法律关系的客体物业管理法律关系客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指的对象。客体亦称为标的，是主体所需合法利益的外在表现的载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。各种不同的具体的物业管理法律关系，其客

12、体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。(三)物业管理法律关系的分类物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同的标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。(四)物业管理法律事实物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性。物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中主体、客体、内容三要素或任一要

13、素发生变化)，终止(指当事人之间权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性，与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况。(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。(2)法律状态是指某种客观情况的延续。2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关的客

14、观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为和他人的行为两种。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为(如无因管理，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。物业管理法律责任(一)物业管理法律责任概述物业管理法律责任制度体系主要包括法律责任种类法定制度、法律责任追究和认定制度、法律责任实现制度三类制度。(二)物业管理法律责任的主要特点物业管理法律责任的主要特点可以概括为四个方面：1.法定责任与协议责任相结合。2.法律责任的种类和复合关系复杂性。3.技术规范确定的责任份量比较大。4

15、.法律责任的承担主体具有特定的身份。(三)物业管理法律责任的归责条件和原则物业管理法律责任的一般构成即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件有下列四要素构成：1.行为违法。2.损害结果。3.因果联系。4.行为人主观过错。现代法律确立的归责原则主要有三项，相应形成三种归责类型：1.过错责任原则。2.无过错责任原则，又称严格责任原则。3.公平责任原则，又称平衡责任原则。(四)物业管理法律责任的分类物业管理法律责任的理论分类有多种，按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，分别为刑事责任、行政责任、民事责任三类法律责任。1.刑事法律责任刑事法律责任是指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构

16、成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。承担刑事责任的方式是具体的刑事处罚，分为两类：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；二是附加刑，主要包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。2.行政法律责任物业管理行政法律责任，是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同可划分为两类：一类称为违法行政责任，另一类称为行政违法责任。违法行政责任是指行政主体(行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人)在行使行政管理职权过程中或实施行政管理

17、活动中的违法行为和不当行为(合法但不合理的)而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。违法行政法律责任的承担方式主要有两种：一种是行政侵权赔偿方式，一种是行政处分方式。行政违法责任是指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。行政违法责任的具体承担种类较多，主要包括行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。物业管理行政违法责任可按承担责任主体的不同主要分为六类情形：1)业主团体管理过程中的行政违法责任。2)业主个体管理与物业使用人的行政违法责任。3)物业管理企业经营活动中行政违法责任。4)开发建设单位、公房出售单位的行政违法责任。5)其他单位、个人的行政违法责任。6)行

18、政相对人妨碍监督管理的行政违法责任。3.民事法律责任物业管理民事法律责任是指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法(包括合同法)规定必须承担的惩戒性法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。民事法律责任主要是由违约和侵权两类法律事实所引起的。侵权包括了违约以外的一切不法民事行为。所以，民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。物业服务合同随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走人千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主大会的聘任和委托提，供物业服务，业