土地一级开发流程及收益模式

1、 上篇：昆明市土土地一级开发发土地一级开发概概述（一）土地一级级开发的定义义（二）我国土地地一级开发的的起源（三）土地一级级开发综述（四）土地一级级开发模式现现状1.土地一级开开发的业务特特点2. 土地一级级开发的风险险3. 土地一级级开发成本组组成4.土地储备金金的管理二、土地一级开开发的流程三、土地一级开开发的模式（一）政府与企企业的地位（二）企业与政政府利益分配配方式四、昆明市土地地一级开发综综述五、土地一级开开发案例六、土地一级开开发所面临的的风险下篇：土地一级级开发收益担担保的可行性性担保的定义（参参照我国担保保法）可用于担保的种种类实物资产担保与与土地一级开开发收益担保保对比土地一

2、级开发收收益担保的案案例土地一级开发收收益担保的可可行性昆明市土地一级级开发概况昆明市土地一级级开发收益概概况昆明市土地一级级开发收益预预测一级开发收益作作为担保存在在的风险土地一级开发收收益担保不如如直接用土地地作为担保城投一级开发与与用一级开发发融资15亿亿土地一级开发收收益的担保本本质上类似于于高速公路收收费权的担保保。注：写此文的目目的有两个（后一个更为为重要）：介绍昆明土地一一级开发的情情况政府用土地一级级开发收益作作为担保的可可行性土地一级开发收收益担保最为为主要的因素素是受二级市市场交易的影影响，因此可可以从二级市市场交易的情情况（价格、成成交量）去反反推土地一级级开发的收益益情

3、况。土地出让收入的的比重（占地地方财政收入入的比重）2007年以前前，土地出让让收入纳入预预算外专户管管理，再将扣扣除征地补偿偿和拆迁费用用以及土地开开发支出等成成本性支出后后的余额缴入入地方国库，纳纳入地方政府府性基金预算算管理。20007年以后后，全部土地地出让收入缴缴入地方国库库，纳入地方方政府性基金金预算，实行行“收支两条线线”管理，与一一般预算分开开核算，专款款专用。土地一级开发流流程及收益模模式一、土地一级开开发的概述（一）土地一级级开发的定义义对土地一级开发发的定义有很很多。总体来来说，土地一一级开发就是是政府依据土土地利用总体体规划、城市市总体规划，控控制性详细规规划和年度土土

4、地一级开发发计划，对纳纳入储备计划划的国有存量量土地、拟征征用和转用的的农林土地进进行统一征用用、统一拆迁迁、补偿、安安置。由一级级开发单位对对城市基础设设施建设和配配套公共设施施建设进行建建设，使一级级开发范围内内土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件件。之后政府府根据城市发发展对土地的的需求或政府府的土地供应应计划，以招招标、拍卖或或挂牌的方式式出让土地使使用权。从内涵上看，土土地一级开发发就是土地储储备过程中的的实物收储环环节，是一个个以“生地变熟地地”为主要特点点的过程。土地供应即即是土地一级级开发与二级级开发的分界界点，供应之之前的土地开开发属一级开开发，供应之之

5、后为二级开开发。鉴于土地一级开开发项目涉及及的审批手续续繁杂、需要要接触的审批批部门众多的的情况，房地地产企业通过过与政府收益益分成的模式式进行土地一一级开发，一一个很重要的的好处便是：地方政府和和房地产企业业可以各自发发挥自己的“比比较优势”政府负责责保证如规划划手续、一级级开发立项、征征地手续、项项目验收等行行政审批工作作的通过，而而企业则可从从事建设资金金的筹措与投投入、建设工工程的组织与与实施、土地地招商的组织织等自己更为为擅长的工作作。（三）土地一级级开发综述1.土地一级开开发的业务特特点（1）资金需求求规模大土地一级开发业业务属于资金金密集型业务务，资金需求求往往少则几几亿多则达到

6、到几十亿元，相相对于其他项项目，土地一一级开发业务务对资金的需需求较高。（2）融资难度度较大土地一级开发阶阶段，融资渠渠道单一，缺缺少债券、股股票上市等直直接融资渠道道，是融资困困难的原因之之一，再加上上由于土地使使用权不归开开发企业所有有，企业不能能以此进行融融资抵押更加加大了开发商商融资的难度度。（3）产品需求求稳定土地是稀缺资源源类的商品，是是房地产产业业链最前端的的环节，随着着土地不可再再生和社会经经济增长、城城市化发展的的矛盾日益突突出，土地增增值是必然的的。所有以土土地为对象的的土地一级开开发业务，以以及土地这一一商品的需求求相对是稳定定的。（4）土地一级级开发资金链链清晰土地一级

7、开发项项目的资金筹筹措后，主要要用于征地、拆拆迁、市政基基础设施建设设和其它相关关费用；土地地一级开发完完成后通过交交易，取得的的出让收入用用于返还土地地开发成本，产产生收益部分分用于投入其其他基础设施施建设。二. 土地一级级开发的风险险土地一级开发企企业主要面临临：融资风险险、投资风险险、回款风险险、政策风险。（一）融资风险险1.融资困难目前我国土地一一级开发资金金来源渠道有有多种方式，如如国家和地方方政府投资、银银行贷款、土土地信托、BBT融资模式式、BOT模模式、土地整整理基金、土土地证券化以以及引入民间间资本等新型型土地开发融融资模式。 虽然土地一级开开发存在上面面这么多的融融资方式，

8、但但是受制于我我国金融体系系发展与企业业自身情况的的缘故。目前前土地一级开开发融资渠道道单一，缺少少债券、股票票等直接融资资渠道，加之之受国家宏观观调控政策的的影响，近两两年银行对包包括土地一级级开发在内的的房地产行业业贷款处于收收缩状态，随随着央行多次次上调金融机机构人民币贷贷款基准利率率，加重了贷贷款利息负担担，使得土地地一级开发实实施主体从银银行获得资金金支持难度越越发加大。所所以土地一级级开发资金来来源主要以商商业银行及其其它金融机构构信贷资金为为主，银行贷贷款一般占到到土地一级开开发融资总额额的70%一一85%。以昆明市为例，22010年112月份的统统计数字显示示，当年昆明明某土地

9、一级级开发企业承承担的土地一一级开发项目目总投资达1130.744亿元，其中中91.522亿元是银行行贷款，占总总量的70%。开发企业业自有资金也也占有一定的的比重，相比比其它渠道资资金占有的比比重均很小。2.债务期限结结构存在较大大的变数债务期限结构通通常是指企业业的长短期借借款的相对权权重。如果债债务期限结构构安排不合理理，会增加企企业的融资风风险。关于于进一步加强强房地产信贷贷管理的通知知(银发【220031121号)文文件规定土地地一级开发的的贷款期限最最长不得超过过2年，企业业在贷款时为为了综合考虑虑成本等因素素，一般贷款款期限也是两两年，等到土土地开发完以以后上市，土土地出让金优优

10、先用于偿还还银行贷款。但但是土地一级级开发周期存存在不确定性性风险：一方面；由于土土地一级开发发由于涉及到到拆迁等问题题：如土地房屋屋的权属纠纷纷、农用地征征转用审批问问题等，导致致土地一级开开发不能按期期完成，开发发周期可能会会延长。土地地不能及时进进入储备及出出让，土地出出让收益不能能及时取得。另一方面；政府府组织验收后后，土地出让让的顺利与否否会直接影响响到开发企业业开发成本的的回收。如果果企业大量举举借短期借款款，但是由于于各种因素开开发周期的延延长，或土地地出让的不顺顺利；则当短短期借款到期期时，企业可可能会出现无无法偿还短期期借款的风险险，甚至有可可能被迫宣告告破产。例如；云南城投

11、投负责开发的的环湖东路（这这儿将云南城城投的例子加加上去）（二）、土地一一级开发企业业投资风险土地一级开发企企业的投资风风险主要包括括成本风险、开开发周期风险险。1.成本风险在土地一级开发发项目成本组组成中，比重重最大且最难难控制的是征征地拆迁成本本。在征地拆拆迁工作中，如如果前期房屋屋和地籍调查查失实，拆迁迁方案的制定定不完善，都都有可能会导导致征地拆迁迁成本增加，以以及在项目开开发过程中往往往偏离补偿偿标准执行，致致使成本增加加，开发企业业的成本风险险也相应增大大。2.开发周期风风险通常土地一级开开发项目预先先都有一个计计划周期，能能否按照计划划的开发周期期完成，是土土地一级开发发面临的又

12、一一投资风险。在在整个土地一一级开发流程程中，征地拆拆迁占用时间间最长、最难难控制周期，其其次就是土地地移交标准不不明造成的开开发周期延长长。3.回款周期风风险土地移交入库后后，土地不能能进行出让交交易，土地一一级开发时间间越长，资金金占用时间越越长，资金成成本越高，支支付的其他管管理费用(场场地看守费等等)会越多，最最终导致项目目投资风险加加大。由于各各地政府土地地供应相关政政策的可变和和不确定因素素，使已完成成开发土地迟迟迟不能供应应，或土地交交易流拍，开开发企业不能能按计划回笼笼土地开发资资金，从而使使土地一级开开发企业有蒙蒙受损失的可可能。4.企业现金流流动性不足增增加了投资风风险土地

13、一级开发对对预期现金流流入量的要求求尤为重要，这这主要体现在在土地一级开开发所投入的的成本，需要要通过土地出出让后的所得得收入来冲抵抵，或者说土土地一级开发发的投资，通通过被开发土土地出让的土土地出让金来来收回。因此，土地不能能按预期的计计划进行出让让，并且获得得预期的收入入不确定，给给土地一级开开发企业带来来投资的风险险。对土地一一级开发项目目来说，从征征地拆迁到土土地出让的整整个过程，周周期长、资金金周转缓慢、回回收期长，从从项目初期投投资开始，直直到资金回笼笼，少则23年时间间，多则5年年以上，资金金回收期不确确定性增强，企企业如果在同同一时期内开开展两个以上上的土地一级级开发项目，其其

14、现金流动性性不足带来的的投资风险就就越发增大。例如：云南城投投负责开发的的环湖东路（补补充完整这个个例子）（三）、回款不不确定风险由于昆明市土地地一级开发收收益：主要采采取政府承诺诺保底收益加加土地出让金金收益分成的的模式。土地一级开发的的收益偏差风风险源自于：土地交易市市场和政府对对一级开发企企业收益政策策的不确定性性风险。昆明明土地一级开开发周期一般般为二年，贷贷款期限一般般就是2年的的短期贷款。由由于土地供应应市场的不确确定性，使得得土地一级开开发的实际收收益与预期收收益可能发生生一定偏差，从从而使开发企企业蒙受损失失。一方面；房地产产市场的波动动直接影响着着土地需求和和土地价格，直直接

15、决定了被被开发土地的的收益和资产产价值，也使使得开发企业业面临回款偏偏差风险。如如果开发成本本过高，以至至于土地出让让时制定的底底价高于市场场需求的价格格，导致土地地流拍开发企企业难以回收收成本。另一方面；由于于政府是土地地一级开发项项目最主要的的业主，项目目收益分配决决定权在政府府，政府通过过政策调整开开发企业的土土地一级开发发收益分配比比例。因此，土土地一级开发发企业的回款款偏差受到收收益政策不确确定的影响，产产生了回款风风险。（四）、政策缺缺失与土地供应政政策变动风险险1.土地一级开开发的政策、法法律、法规的的不完善、缺缺乏合理性与与变动性，给给土地一级开开发的实施造造成了一定的的阻碍。

16、例如如政府的征征地拆迁补偿偿标准和当当前的实际补补偿标准严重重脱节，导致致土地一级开开发企业在征征地拆迁时，与与被拆迁人进进行补偿费用用的谈判时陷陷入被动状态态。2.由于土地供供应政策的变动，主要要是指各地政政府土地供应应相关政策的的可变和不确确定因素，己己完成土地一一级开发土地地迟迟不能供供应，使得开开发企业不能能按计划回笼笼土地开发资资金，从而使使土地一级开开发企业有蒙蒙受损失的可可能性。房地地产政策风险险包括国家对对于房地产价价格、交易、税税收等调控政政策的力度加加大，使得开开发商在以出出让方式获得得土地时，不不得不考虑土土地价格与预预期收益之间间的平衡关系系，增加了土土地交易“流拍”的

17、风险。例如：云南城投投负责开发的的环湖东路（补补充完整这个个例子）3.收益政策不不确定风险由于政府是土地地一级开发项项目最主要的的业主，项目目收益分配决决定权在政府府，政府通过过政策调整开开发企业的土土地一级开发发收益分配比比例。因此，土土地一级开发发企业的回款款偏差受到收收益政策不确确定的影响，产产生了回款风风险。4.企业对土地地出让资金控控制能力有限限由于土地收储和和土地出让一一般实行财政政收支两条线线，由土地开开发企业支出出土地收储的的成本和费用用，而由地方方财政向土地地使用权购得得者收取土地地出让金，土土地一级开发发企业对开发发土地出让后后取得的出让让金收入没有有第一支配权权，需由地方

18、方财政按土地地出让收入分分配政策进行行分配，地方方财政审核土土地一级开发发项目成本和和相关费用后后，核拨相关关成本费用。但是，土地开发发和出让的资资金流程通常常都需要一个个时间段，在在这个时间段段中的不确定定性如:政府府财政出现困困难，就将土土地出让收入入用于弥补财财政赤字；政府为体现现政府政绩，拉拉动地方经济济，在建设资资金不足的条条件下要加大大对社会公共共基础设施项项目的投资力力度，只能将将土地出让收收入挪用。这这些不确定想想就使得土地地一级开发企企业对资金投投入后的回款款没有控制权权，使得企业业的投资风险险增加。三、 土地一级级开发成本组组成根据土地管理理法、土土地储备管理理办法、土土地

19、一级开发发整理管理办办法及土土地储备成本本支出核算管管理办法等等相关规定，具具体而言，主主要包括以下下几个方面:土地报批等各各项税费，包包括:上缴国国家、省、市市有关部门的的新增建设用用地土地有偿偿使用费、耕耕地开垦费、耕耕地占用税、征征地管理费、被被征地农民社社会保障基金金、土地报批批等相关税费费;征地补偿费，包包括:土地补补偿费、地上上附着物及青青苗补偿费、安安置补助费，以以及按征地面面积15%计计算的生产生生活预留安置置用地的货币币补偿费等费费用;依法收购国有有土地的收购购补偿费;拆迁安置补偿偿费，包括:房屋拆迁补补偿费、地上上地下管线迁迁改费、被拆拆迁居民的回回迁安置或货货币补偿费、搬

20、搬迁费、过渡渡费、搬迁奖奖励费等费用用;土地一级开发发整理项目前前期费用，包包括:规划编编制、工程招招标、工程监监理、土地房房屋测绘评估估、图件资料料的测绘等费费用;土地前期开发发整理费用，包包括:实施土土地一级开发发范围内片区区道路、供水水、供电、供供气、排水、通通讯、照明、绿绿化、土地平平整等为完善善土地使用功功能的配套设设施建设和城城市基础设施施建设的费用用;银行贷款利息息，包括:土土地一级开发发企业向金融融机构融资所所支付的利息息;5.1.1.77土地储备资资金管理政策规定土地储储备资金应执执行收支两条条线管理，符符合国家、省省、市有关预预决算管理和和土地储备资资金财务管理理以及会计核

21、核算办法的有有关规定。也也就是说，土土地储备资金金由土地储备备机构支出，土土地出让收益益由土地使用用权取得者将将土地出让金金直接缴入财财政国库。政政策还提出土土地储备资金金来源包括:财政部门从已已供应储备土土地产生的土土地出让收入入中安排给土土地储备机构构的土地储备备支出;财政部门从国国有土地收益益基金中安排排用于土地储储备的资金;土地储备机构构向银行等金金融机构融资资的资金;其他可用于土土地储备的资资金;上述资金产生生的利息收入入。政策对土地储备备各相关主体体收益也作了了相应规定:土地储备机机构按照储备备土地出让收收入的2%计计提土地储备备管理费;按按照完成委托托事项直接支支出总额的33%向

22、受土地地储备机构委委托实施土地地储备的公司司支付管理费费;按照征地地费总额的22%向征地实实施单位支付付征地工作经经费;按照拆拆迁费总额的的2%向拆迁迁实施单位支支付拆迁工作作经费。上述述费用计入土土地储备支出出，采取预提提支付、审计计后结算，不不得再计提其其他费用。在在这样的政策策情况下，可可以说从事土土地一级开发发的企业的收收益是固定的的，风险也相相当减少许多多。四、土地一级开开发的流程与与分工近些年来，由于于我国国民经经济的持续快快速发展和人人民生活水平平的不断提高高，城市化进进程也在加快快发展，城市市土地供需矛矛盾日益紧张张。地方政府府积极供应土土地以促进经经济和社会发发展，而地方方政

23、府和企业业合作可以发发挥各自的“比比较优势”政府负责责:规划手续、一一级开发立项项、征地手续续、项目验收收等行政审批批工作，而企企业则可从事事:建设资金的的筹措与投入入、建设工程程的组织与实实施、土地招招商的组织等等自己更为擅擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土土地一级开发发项目多局限限在某个区域域或某个省份份，各企业介介入土地一级级开发的目的的各不相同，其其中以房地产产企业和政府府投资平台公公司为主，如如“云南城投投”是云南省省政府市政建建设的投资平平台，参

24、与土土地市场一级级开发主要体体现政府的意意志；贵阳的的“中天城投投”是房地产产企业为开发发房地产提前前介入土地一一级开发市场场，降低二级级市场拿地成成本的典型代代表。土地一级开发，即即由政府委托托企业按照城城市规划功能能、竖向标高高和市政地下下基础设施配配套指标等要要求，对一定定区域范围内内的城市国有有土地（毛地地）或乡村集集体土地（生生地）进行统统一的征地、拆拆迁、安置、补补偿，并进行行适当的市政政配套设施建建设，使该区区域范围内的的土地达到“五五通一平”或或“七通一平平”的建设条条件（熟地），再再进行有偿出出让或转让的的过程。可简简单表述如下下：策划及前前期准备阶段段-行政审批批阶段-基本

25、建设设阶段-完工阶段段实施流程具体如如下：前期准备与审批批阶段 土地一级开发发计划国土局依据城市市总体规划、土土地利用总体体规划、城市市近期建设规规划、土地利利用年度计划划和土地供应应年度计划等等编制一级开开发计划，由由国土局负责责。（城市规划及及其他专项规规划是土地一一级开发实施施方案的指导导性文件。包包括控制性详详细规划、修修建性详细规规划、城市道道路与交通规规划、城市景景观与环境规规划、城市给给水与排水规规划、城市能能源与通讯规规划等。）2. 土地一级级开发实施方方案国土局或委托市市、区县土地地储备机构负负责组织编制制土地储备开开发实施方案案。3.由政府相关关部门联席会会议审批。由市国土

26、局会同同市发展改革革、规划、建建设、交通、环环保等部门参参加的联审会会，通过会审审，对建设项项目土地一级级开发的实施施方案中土地地、产业政策策、城市规划划、建设资质质、交通及环环保等条件提提出原则意见见。 4. 土地一级开开发招投标国土局会同相关关部门通过招招投标方式确确定土地一级级开发主体（由政府或企企业担任）。（二）行政审批批阶段发展与改革、规规划、建设、交交通、园林、文文物、环保、市市政等部门及及市政府审批批开发主体的的各项申请。（三）基本建设设阶段土地一级开开发操作性实实施方案土地一级开发主主体根据审批批的实施方案案编制操作性性实施方案以以指导开发中中的施工。土地一级级开发征地与与补偿

27、土地一级开发主主体会同政府府相关部门负负责开发土地地的征用及补补偿。土地一级开开发拆迁与安安置土地一级开发主主体会同政府府有关部门负负责待开发土土地原有居民民的搬迁与安安置土地一级开开发基本建设设土地一级开发主主体会同市政政府部门负责责开发中的基基本建设。（四） 完工阶阶段 土地一级开开发竣工验收收与入市交易易国土局会同相关关部门对开发发工作进行验验收并使熟地地进入二级市市场进行交易易。储备土地完成前前期开发整理理后，纳入土土地供应计划划，由土地储储备机构统一一组织供地。储储备土地的供供应价格，应应当根据土地地面积、用途途、建设规模模、储备支出出、配套设施施建设支出、市市场交易参考考价格等进行

28、行评估。按照照规定以招标标、拍卖、挂挂牌方式公开开交易的储备备土地，交易易底价和起始始价在综合考考虑拟供应宗宗地的位置、面面积、用途、建建设规模、规规划设计条件件、政府公布布的基准地价价、土地储备备支出、城乡乡基础设施建建设投资、市市场交易参考考价格和近期期相邻宗地交交易价格的基基础上确定。储储备土地以划划拨、协议出出让方式供应应的，按国家家、省、市对对划拨、协议议出让国有土土地使用权的的相关规定办办理。五、土地一级开开发收益模式式（一）从政府与与企业地位来来看目前的土地一级级开发模式包包括：政府主主导模式、企企业主导模式式以及政府主主导市场化运运作模式三种种模式。全国国土地一级开开发采用的三

29、三种模式不尽尽相同，全国国土地一级开开发模式呈现现出三种模式式并存的现象象。1.土地一级开开发的政府主主导模式：是是指由土地储储备机构作为为土地一级开开发主体，实实施土地一级级开发的模式式。土地储备备机构需完成成包括编制土土地储备计划划、筹措资金金、编制控制制性规划、征征地拆迁、大大市政建设、土土地一级开发发成本核算、土土地出让底价价核算以及委委托土地交易易中心进行土土地交易等所所有开发工作作。这种模式式优点在于由由于政府全程程主导；这样样有利于征地地拆迁的实施施，不足之处处在于土地储储备机构不具具备市场主体体资格，在资资金筹措方面面有难度。2.土地一级开开发的企业主主导型模式：是指通过土土地

30、储备机构构向企业授权权或通过招投投标方式选定定企业并由政政府委托实施施土地开发的的模式。这一一模式则由企企业完成包括括编制土地储储备计划、筹筹措资金、编编制控制性规规划、征地拆拆迁、大市政政建设、土地地一级开发成成本核算等开开发工作，仍仍由土地储备备机构进行土土地出让底价价核算以及委委托土地交易易中心进行土土地交易等工工作。而企业主导型模模式有两种选选择企业的类类型：一种类型是由土土地储备中心心直接授权企企业进行土地地一级开发，多多数地方土地地储备机构主主要还是委托托属于国资委委管理的企业业，这种方式式可以有效节节约土地开发发成本;另一种类型是通通过招投标方方式确定土地地一级开发主主体，由土地

31、地储备机构根根据土地一级级开发项目组组织招投标，招招标底价包括括土地储备开开发的预计总总成本和利润润，确定开发发企业后，土土地储备中心心与中标开发发企业签订上上地一级开发发委托协议，该该类型下具体体资格条件的的所有企业都都享有平等的的投标、中标标权利。3.土地一级开开发的政府主主导市场化运运作模式：是是指地方政府府和企业合作作发挥各自的的“比较优势势”政府府负责:规划手续、一一级开发立项项、征地手续续、项目验收收等行政审批批工作，而企企业则从事:建设资金的的筹措与投入入、建设工程程的组织与实实施、土地招招商的组织等等。强调在城市市规划的前提提下，首先把把“生地”开开发成“熟地地”，然后再再进入

32、土地市市场进行交易易。昆明采取取的就是这一一模式。但是不管采取何何种模式，政政府主导都是是土地一级开开发的发展方方向。主要是是由于政府为为保证土地增增值收益不流流失，使上地地增值收益全全部归为政府府所有，政府府又通过收权权方式，将土土地一级开发发权全部收归归政府土地储储备机构，同同时考虑到政政府土地储备备机构市场主主体资格的问问题，在多数数情况下，政政府土地储备备机构委托国国有公司进行行土地一级开开发。受土地地储备机构委委托参与土地地一级开发的的国有企业，只只能获得固定定比例的项目目管理费，而而不能获得土土地增值收益益的分成。这这也就是“政府主导”土地一级开开发的模式。（二）从企业与与政府利益

33、分分配来看土地招拍挂的潜潜在收益、参参与公司的目目的以及与地地方政府的谈谈判结果等因因素，是影响响企业土地一一级开发盈利利模式的重要要因素，总体体而言有固定定收益模式、固固定（保底）收收益加分成模模式、收益分分成模式、一一二级联动模模式等。具体体如下：1.固定收益模模式在土地二级市场场不看好的情情况下，部分分公司为规避避风险，确保保稳定的收益益而采取的模模式，或者是是在土地二级级市场十分看看好的情况下下，地方政府府不想让公司司参与土地溢溢价的分成，而而采取的分配配模式。由于于参与土地一一级开发的企企业目的绝不不仅限于通过过施工而获得得劳务费，因因此固定收益益模式的案例例较少。固定定收益模式基基

34、本形式为在在协议中明确确给予参与公公司“垫付的的开发成本+基本收益（110%155%）”。如如华夏幸福的的土地一级开开发部分，具具体见后续的的案例分析。2.固定( 保保底)收益加加分成土地一级开发案案例中，固定定收益加分成成是采用最为为广泛的模式式，对企业来来说固定收益益条款保证了了企业的正常常业务利润，分分成收益部分分确保企业能能够参与了土土地出让红利利的分配。如如云南城投在在昆明4.118万亩土地地一级开发案案例中，协议议规定云南城城投与昆明市市政府对一级级开发范围内内的土地出让让纯收益实行行5：5分成成，若云南城城投取得的收收益不足全部部土地一级开开发总成本的的5%时，昆昆明市政府将将保

35、证向公司司另行支付差差价款，以确确保云南城投投的收益不低低于合同项下下的全部土地地一级开发总总成本的5%。黑牡丹公公司对常州北北部新城高铁铁片区土地一一级开发案例例中，高铁片片区总面积117.5平方方公里（266250亩）。固固定收益部分分为该地块土土地前期开发发总成本100%为其工程程收益。分成成部分为公司司与常州国家家高新技术产产业开发区管管委会对该地地块土地出让让净收益按照照50%：550%的比例例进行分成。3.收益分成通过合同约定收收益分成或成成立合资公司司以股权的形形式进行收益益分成是较为为常见的两种种收益分成模模式，采取收收益分成的模模式，参与公公司面临着高高收益、高风风险的局面。

36、（1）合同直接接约定收益分分成条款。从从分成模式的的案例来看，多多数公司与政政府之间直接接在合同中约约定了土地一一级开发净收收益分成的比比例，项目公公司往往要占占到净收益的的“大头”。以以中天城投为为例，中天城城投下属全资资子公司华润润贵阳对贵阳阳市渔安、安安井片区9.53平方公公里土地进行行一级开发，贵贵阳云岩区政政府承诺：用用土地出让收收益以及片区区城市建设配配套费，支付付一级开发投投资成本，投投资成本支付付完成之后的的剩余部分，云云岩区政府与与华润贵阳按按照3：7 的比例进行行分成。江苏中南建设公公司在儋州44500亩土土地一级开发发项目中约定定土地成片开开发收益（土土地出让收入入扣除土

37、地成成片开发成本本，成片开发发成本由双方方共同审核确确定），儋州州市人民政府府与该公司各各占开发收益益的30%与与70%。（2）通过设立立合资项目公公司进行收益益分成有些项目公司由由企业、政府府部门（或政政府的投融资资平台）共同同出资设立，负负责对土地的的一级开发项项目进行经营营，包括开发发资金的融资资、参与土地地运营的策划划、市政配套套设施的建设设，以及配合合政府部门进进行拆迁补偿偿、土地二级级市场潜在受受让人的招商商等工作。一一般来讲，企企业会持有项项目公司的大大部分股权，并并能相应获得得董事会的掌掌控权和主要要高管的提名名权。通过共同出资设设立项目公司司，企业与地地方政府利益益的第一层捆

38、捆绑关系就建建立起来了政府作为为项目公司的的股东之一，有有权按股权比比例享有由土土地增值收益益转化而来的的项目公司分分红。如荣盛盛发展在辽宁宁本溪参与的的6750亩亩土地一级开开发项目“本本溪市沈溪新新城国际健康康开发项目”，就就是与地方政政府下属公司司以50%:50%形式式的成立合资资公司负责项项目的运作。4.创造一二级级市场联动条条件借助参与土地一一级开发的优优势，企业在在规划、土地地出让的进程程、限定竞拍拍条件以及通通过对竞拍土土地溢价收益益分成等形式式，在土地竞竞拍的二级市市场中创造不不对等的竞争争形势，为“独独家竞拍”创创造条件，降降低二级市场场的拿低成本本。（1）创造有利利于二级市

39、场场介入的条件件在土地一级开发发项目中，土土地一级开发发商事实上成成为了土地设设计的一个“准准规划部门”；企业可利用用规划的设计计和改变，来来使得土地规规划对己方从从事一级开发发更有利，甚甚至为今后的的土地一二级级联动打下基基础。在符合城市总体体规划基础上上，企业往往往能够参与到到地方政府所所进行的概念念规划设计中中；同时，企企业通常也能能协助政府编编制该区域的的控制性详细细规划及各类类专项规划，这这为企业获取取二级开发权权方面提供了了更多的先机机。因为企业业用二级开发发的整体思路路和方案在一一级开发阶段段，可以更好好地从概念规规划阶段就能能够得到政府府的认可，并并在规划条件件和各地块价价值安

40、排方面面得到有效的的贯彻。土投土地一级开开发项目（一）项目概况况1.土地一级开开发范围例如由昆明市土土地开发投资资经营有限责责任公司负责责的，五华区区所辖昆明市市主城西北分分区规划范围围内11.779平方公里里土地一级开开发及道路交交通、绿化综综合整治项目目第一期位于于昆明主城西西北部，属昆昆明市五华区区政府行政范范围内，距市市中心直线距距离约9公里里，距巫家坝坝机场直线距距离约13公公里。该项目目整治范围为为:北抵2006号路、南南邻海屯路、西西至西北三环环、东邻昆沙沙路。2.土地一级开开发规模五华区所辖昆明明市主城西北北分区规划范范围内11.79平方公公里土地一级级开发及道路路交通、绿化化

41、综合整治项项目第一期拆拆迁用地共分分六块，总拆拆迁用地面积积约346.63公顷(5199.45亩)，总总拆迁建(构构)筑物面积积约8096695平方米米，土地一级级开发后，增增加可出让净净用地19229000平平方米(28893.5亩亩)，其中包包括二类居住住用地83.95公顷(1259.25亩)，行行政办公用地地32.988公顷(4994.7亩)，商业金融融业用地755.97公顷顷(11399.55亩);其余用地地3.78公公顷(56.7亩)，分分别为公共服服务设施用地地和文物古迹迹用地。3.资金筹措项目总投资7551303.23万元，其其中项目静态态投资6911198.997万元，动动态投

42、资(贷贷款利息)660104.26万元。按按项目静态投投资的30%和动态投资资(贷款利息息)由受托实实施土地一级级开发的企业业自筹，项目目静态投资的的70%通过过银行融资解解决，测算如如下:公司自筹项目目资金2677463.995万元;向银行借款44838399.28万元元。（二）征地拆迁迁成本五华区所辖昆明明市主城西北北分区规划范范围内11.79平方公公里上地一级级开发及道路路交通、绿化化综合整治项项目第一期总总投资估算为为7513003.23万万元1.项目平衡项目征地拆迁总总用地面积约约5199.45亩，可可出让净用地地192.99公顷(28893.5亩亩)，其中包包括二类居住住用地83.

43、95公顷(1259.25亩)，行行政办公用地地32.988公顷(4994.7亩)，商业金融融业用地755.97公顷顷(11399.55亩)。项目亩均均综合成本为为144.55万元/亩。项目盈亏平衡点点(不含土地地出让金)=项目综合整整治总投资*可出让净用用地面积=77513033.23万元元/28933.5亩=2259.655万元/亩2.地价评估根据规划设计单单位编制的项项目指标，整整治完成后该该片区环境将将得到整体提提升，原有的的区位优势与与整治完成后后土地利用率率的提高，道道路、绿化和和公建设施的的配套完善，配配合城市建设设的发展趋势势，随着人们们群众生活水水平的不断提提高，对改善善生活环

44、境和和投资渠道多多元化的迫切切需要等多种种因素影响，预预计整治完成成后的土地出出让价格将随随其附加价值值的增加而增增加。按照容容积率为3测测算，楼地面面价为14999.93元元/平方米，属属市场可接受受范围，若适适当提高供地地容积率，则则有更大的供供地收益。3.项目收益根据昆明市土地地出让政策，该该区域土地交交易符合我市市房地产开发发用地土地出出让最低价“五四三二一一”的政策，属属300万/亩的区域。据据此推算，本本次项目直接接经济收益为为1167446.77万万元。（三）项目实际际支出1.项目直接支支出本项目一期总开开发土地面积积5412亩亩，开发后可可出让净用地地面积29225亩，直接接费

45、用总支出出7824332.75万万元。2.项目间接支支出总用地面积144206399亩，净用地地面积79331.28亩亩，间接支出出合计14885994万万元，其中:道路交通设设施建设费用用14024438万元、市市政公用设施施、水利建设设费用273390万元、绿绿地景观设施施建设费用551207万万元、保障性性用房用地出出让价低于直直接成本部分分在片区间接接费里分摊114505万万元。最终净净用地间接费费用支出1889万元/亩亩。3.成本组成及及收益本项目成本组成成中，直接支支出费用为土土地一级开发发实施主体直直接支出，间间接支出为政政府其他主体体投入在城市市基础设施建建设的费用。在在进行土

46、地出出让价格组价价时，两项费费用均应包含含在土地出让让底价中，则则出让价应不不低于4566万元/亩。按最近两年项目目周边土地成成交价格，评评估开发完成成可出让净用用地的出让价价为643万万元/亩，仍仍按容积率33测算，楼面面地价32115元/平方方米，近期项项目房价约99000元/平方米，考考虑建安成本本后，土地二二级市场开发发仍有收益。（四）一级开发发项目回款情情况现在大多数的企企业之所以热热衷于土地的的一级开发，那那就有利于在一级级开发完成后后土地招拍挂挂市场更容易易的拿地。在在土地一级开开发项目中，土土地一级开发发商事实上成成为了土地设设计的一个“准准规划部门”；企业可利用用规划的设计计

47、和改变，来来使得土地规规划对己方从从事一级开发发更有利，甚甚至为今后的的土地一二级级联动打下基基础。在符合城市总体体规划基础上上，企业往往往能够参与到到地方政府所所进行的概念念规划设计中中；同时，企企业通常也能能协助政府编编制该区域的的控制性详细细规划及各类类专项规划，这这为企业获取取二级开发权权方面提供了了更多的先机机。因为企业业用二级开发发的整体思路路和方案在一一级开发阶段段，可以更好好地从概念规规划阶段就能能够得到政府府的认可，并并在规划条件件和各地块价价值安排方面面得到有效的的贯彻。并且且许多城市在在一级开发完完成后直接在在招拍挂阶段段，通过低价价的方式给与与一级开发商商土地补偿一一级

48、开发商。有有趣的是例如如“土投”负责的五华华区西北分区区土地的开发发就是如此，上上次我在做土土地税务筹划划方案的时候候统计到土投投通过招拍挂挂的方式购买买了五华区西西北分区的土土地。具体信信息如下： 土投公司竞得五五华区分区土土地情况： 单单位：万元区域用途面积/亩价值万元/亩五华区西北分区区商业金融4711817138.5文化娱乐86335238.9二类居住5782257239总计113544095均价:38.88从上表可以看出出拿地的价格格是相当的低低只有38.8万/亩，一一方面；价格格太低，另一一方面；不同同用途的土地地价格居然相相差不大。土土投竟得的土土地涉及商业业金融、文化化娱乐与居

49、住住用地，而这这三类地的价价格居然相差差不大这是相相当不合理的的，这些地块块的价格初步步估计至少在在300万/亩（因为与与他相距不远远的普吉路的的土地拍卖公公式中起价为为329万/亩）。根据“昆明市人人民政府关于于推进土地一一级开发整理理全覆盖工作作的通知(22012-22-17)”明确排除了了昆明市属国国资外的任何何企业的一级级开发。即：通知下发前前已配置给市市级国有投资资公司的土地地，继续由原原国有投资公公司负责一级级开发。即：市级土地储储备机构已与与市级国有投投资公司签订订土地一级开开发整理委托托合同的项目目，继续由相相关国有投资资公司完成对对应项目的土土地一级开发发整理；已批批准配置给

50、市市级各国有投投资公司但尚尚未签订土地地一级开发整整理委托合同同的项目，由由市级土地储储备机构尽快快与市级国有有投资公司签签订土地一级级开发整理委委托合同。市市级国有投资资公司参与的的土地一级开开发整理项目目，必须按照照市级土地储储备机构的委委托内容和标标准实施。即即：明确排除除了昆明市属属国资外的任任何企业的一一级开发。通知将昆明明市区6个区区域一级开发发分别给了88家昆明市属属国有企业。其其中五华区：由市土地开开发投资经营营有限责任公公司和产业开开发投资有限限责任公司负负责组织实施施；20111年6月，昆昆明181块块土地拍卖，“卖出”的土地基本上完全吻合通知具体地块的划分。（2）直接设定

51、定限制性条件件在一些土地一级级开发的案例例中，企业可可与政府协商商确定项目土土地入市交易易价格，并与与政府协商确确定土地交易易条件和交易易方式。通过过对土地出让让规模、推出出时间、出让让土地的限制制性条件以及及交易底价等等因素施加影影响，企业可可在招拍挂中中确保自己顺顺利取得二级级开发权。5.华夏幸福 “园区+地地产”的商业业模式华夏幸福形成的的“工业园区区+房地产开开发”的模式式，其商业模模式的是：与政府签约约，垄断片区区一级开发，进进行土地整理理与配套设施施建设，政府府通过收税和和卖地赚取收收益并支付公公司一级开发发的成本；其其二是代政府府招商引资发发展产业，并并为园区提供供服务；其三三是

52、利用一级级开发优势低低价获取大片片房地产开发发用地；其四四，通过住宅宅销售回笼资资金并为政府府提供GDPP和税收；如如此模式下，华华夏幸福最终终可在一级开开发、园区经经营、房地产产销售及政府府返还等多方方面实现收益益。其与政府府签订协议收收益条款如下下：就基础设施建建设、公共设设施建设项目目，甲方应向向乙方支付建建设用费，具具体包括建设设成本和建设设利润两部分分，建设利润润按建设项目目的总投资额额的15%计计算。就土地整理投投资，甲方应应向乙方支付付土地整理费费用，具体包包括土地整理理成本和土地地整理收益两两部分，土地地整理收益按按土地整理成成本的15%计算。就产业发展服服务，甲方应应向乙方支

53、付付产业发展服服务费用。当当年产业发展展服务费的总总额按照委托托区域内当年年入园项目新新增固定资产产投资额的445%计算。规划设计、咨咨询等服务费费由双方按照照成本费用的的110%计计算。物业管理、公公共项目维护护及公用事务务服务等按照照国家定价执执行；无国家家定价，按照照政府指导价价或甲方审计计的市场价确确定。六、昆明市土地地一级开发综述述（一）国有投资资公司参与土土地一级开发发根据“昆明市人人民政府关于于推进土地一一级开发整理理全覆盖工作作的通知(22012-22-17)” 市级国有有投资公司组组织实施的土土地一级开发发整理项目，统统一按照审计计所确定的总总投资额的116%给予投投资回报，

54、并并计入土地收收储成本。通知下发前已配配置给市级国国有投资公司司的土地，继继续由原国有有投资公司负负责一级开发发。即：市级级土地储备机机构已与市级级国有投资公公司签订土地地一级开发整整理委托合同同的项目，继继续由相关国国有投资公司司完成对应项项目的土地一一级开发整理理；已批准配配置给市级各各国有投资公公司但尚未签签订土地一级级开发整理委委托合同的项项目，由市级级土地储备机机构尽快与市市级国有投资资公司签订土土地一级开发发整理委托合合同。市级国国有投资公司司参与的土地地一级开发整整理项目，必必须按照市级级土地储备机机构的委托内内容和标准实实施。即：明明确排除了昆昆明市属国资资外的任何企企业的一级

55、开开发。昆明市市级国有有公司在相关关行政区域实实施土地一级级开发整理的的具体范围划划分如下：1.五华区：由由市土地开发发投资经营有有限责任公司司和产业开发发投资有限责责任公司负责责组织实施；2.盘龙区：由由市交通投资资有限责任公公司和产业开开发投资有限限责任公司负负责组织实施施；3.西山区：由由市土地开发发投资经营有有限责任公司司、市交通投投资有限责任任公司、市轨轨道交通有限限公司和昆明明滇池投资有有限责任公司司负责组织实实施；4.官渡区：由由市交通投资资有限责任公公司、昆明滇滇池投资有限限责任公司和和市轨道交通通有限公司负负责组织实施施；5.呈贡县：由由新都投资有有限公司和昆昆明新农投资资有

56、限公司负负责组织实施施；6.晋宁县：由由昆明滇池投投资有限责任任公司、市城城建投资开发发有限责任公公司和市土地地开发投资经经营有限责任任公司与属地地人民政府负负责组织实施施。7.2009年年第五次规委委会会议纪要要配置给市轨轨道交通有限限公司的九块块土地，市轨轨道交通有限限公司享有优优先开发权。8.轨道交通沿沿线站点、站站口经规划认认定的四至范范围内的土地地，按地铁出出站口上盖物物业规划统一一交由轨道交交通有限公司司进行开发。（二）社会资金金参与土地一一级开发自从“昆明市人人民政府关于于推进土地一一级开发整理理全覆盖工作作的通知(22012-22-17)”发布后昆明明市土地一级级开发主要以以市

57、级国有投资资公司为主，由由负责土地一一级开发整理理项目的国有有投资公司，采采取公开招标标、邀请投标标或竞争性谈谈判等方式选选择和确定社社会投资人。社社会投资人中中标以后，采采取与市级国国有投资公司司、县级地方方人民政府协协商确定成立立合资公司、项项目公司或者者以独资公司司形式投入资资金参与土地地一级开发整整理项目。土地一级开发发整理项目开开发周期原则则上不超过22年。社会投资人人参与土地一一级开发整理理项目投入的的资金，其资资金成本参照照银行同期贷贷款基准利率率据实计入成成本，但不计计入投资回报报的计算基数数。社会投资人人参与土地整整理、征地、拆拆迁、安置、基基础设施配套套工程建设，其其投入资

58、金依依照下述公式式协商确定项项目投资回报报率。项目投资回回报率=8%（1+）（5.1.2昆昆明土地一级级开发相关政政策5.1.2.11昆明实行土土地一级开发发全覆盖2010年7月月印发的昆政政发2011田68号关关于推进土地地一级开发整整理全覆盖工工作的通知中中明确提出“实行政府主主导、市场化化运作机制。1.市政府统筹筹管理土地一一级开发整理理项目，2.各县(市)区政府具体体组织土地一一级开发整理理项目的用地地报批、征地地、拆迁、安安置等工作，3.市县两级国国有投资公司司全面负责组组织实施全市市范围内的土土地一级开发发整理项目。按按照成本债务全全覆盖原则，将土土地开发的直直接成本、间间接成本和

59、该该土地上应分分摊的政府投投资项目融资资本息全额计计入土地收储储成本。4.允许市级国国有投资公司司和县级地方方人民政府按按照市场化方方式引入社会会资金参与相相关土地一级级开发整理项项目。土地一一级开发整理理项目的收入入分配，按照照市政府的有有关规定执行行。涉及城中村改造的土地地一级开发整整理项目的收收入分配，按按市委、市政政府下发的城中村改造的相关关文件执行。5.市级国有投投资公司组织织实施的土地地一级开发整整理项目，统统一按照审计计所确定的总总投资额的116%给予投投资回报，并并计入土地收收储成本。市市、县两级联联合组织实施施的土地一级级开发整理项项目，按照覆盖成本、协协议分成的原则处理理，即土地的的供应起价要要覆盖土地开开发成本，项项目收入分配配由市、县两两级政府及国国有投资公司司协商确定。”从这个规定可以看出昆明的土地一级开发模式由政府主导、市场化运作、市场运作和政府主导多种模式并存的局面，统一为政府主导、市场化运作模式。5.1.2.22进一步明确确土地一级开开发完成标准准2010年8月月印发的昆政政发20110)74号号昆明市土土地一级开发发整理管理办办法文中明明确全市土地地一级开发整整理坚持政府府主导、市场场运作的原则则。市级土地地储备机构可可以委托市级级国有投资公公司、四区一一县人民政府府，以及经市市政府批准、符符合条件的其其他单位进