上海大唐四期大唐国际产品定位及建议52-3M

1、大唐四期地块产品定位及建议沁搏房产2006年年9月220日目 录市场篇上海整体办办公楼市市场浦东办公楼楼市场项目篇项目概况板块分析交通分析整体SWOOT分析析重点个案介介绍定位及建议议篇产品定位建筑形态立面建议面积及价格格定位客户定位市场篇一、上海整整体办公公楼市场场1、20005-220066一季度度办公楼楼价格月月度分析析 价格最高点点出现在在 20005 年的110月，成成交价格格达到 175533 元/平方米米，价格格最低点点出现在在 20005年年的 22 月，成成交价格格为 1110008 元元/平方米米，相比比最高点点下降了了 377.211 。06 年 3 月月，上海海办公楼楼

2、成交价价格为 126667 元/平方米米，与去去年同期期大致持持平，主主要原因因是没有有新增高高端项目目，高端端项目成成交比重重小，而而同一时时间价格格较低的的物业成成交放量量，从而而拉低了了总体的的价格。月度价格受成交重心变化 走势跌宕起伏图1-055年1月月066年3月月上海写写字楼价价格走势势图2.供给分分析 从上海房地地产交易易中心的的数据看看，销售售型办公公楼在 04 年供应应量就已已达到 1055.6 万平方方米并，而而 055 年的的总体供供应量更更达到 1466.9 万平方方米，与与 044 年相相比增长长 411.3 万平方方米，年年度增长长率达到到 399% 。 2005

3、年办公供应增长迅猛1、烂尾楼改造力度加强1、烂尾楼改造力度加强2、原有租赁型写字楼转型上市3、远郊城区写字楼集中上市图2-044-055年度办办公楼成成交量分分析从 20005 年年月度供供应量走走势来看看，上半半年基本本保持在在 5-110万平平方米左左右，下下半年则则大幅放放量，月月供应量量均在 10万万平方米米以上。而在年年初、年年中和年年终的 1、6 、12 月更集集中放量量达到 20 万平方方米。月度供应保保持平稳稳 下半半年开始始放量 图3-上海海市 220055 年销销售型写写字楼月月度批准准预售情情况 3、需求分分析 从上海房地地产交易易中心的的数据看看， 220055 年上上

4、海销售售型办公公楼的预预售登记记面积为为 1661.44 万平平方米，比比 044 年增增长 66.5 。年成交总量量略有上上扬 图4-上海海市近 2 年年销售型型写字楼楼预售登登记状况况 销售型写字字楼市场场保持强强势需求求，一方方面得益益于办公公楼租赁赁市场的的持续走走好，另另一方面面在 220055 年宏宏观调控控之后，在在住宅投投资受限限大幅受受挫的状状况下，销销售型办办公楼市市场并未未受政策策影响，反反而顺其其自然的的成为投投资资金金重要的的渠道选选择。 月度供应保保持平稳稳 下半半年开始始放量 1、基本保持平稳态势1、基本保持平稳态势2、基本保持在 10 万平方米以上3、12 月集

5、中爆发图5-上海海市 220055 年销销售型写写字楼月月度成交交状况4、 供求求对比分分析 05 年上海海市销售售型办公公楼全年年供求比比为 11 ： 1.110 ，整整体表现现为供略略小于求求状态，同同比去年年的 11 ： 1.444 的的严重供供不应求求有所好好转，主主要得益益于在需需求量保保持微幅幅增长的的状况下下， 220055 年销销售型办办公楼供供应量的的放大缓缓解了市市场中的的强大需需求。 图6-上海海市近两两年销售售型写字字楼供求求状况 从 05 年销售售型办公公楼的月月度供求求走势来来看，上上半年的的供求比比变化幅幅度较大大，而到到了下半半年，随随着宏观观调控政政策的日日渐

6、明朗朗，供求求比基本本保持均均衡，没没出现大大幅度波波动。 图7-20005年年1112月上上海销售售型办公公楼月度度供求比比销售型写字字楼售价价走低写字楼外围围化由于办公项项目外围围化影响响所致，中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。5、未来价价格走势势预测 未来办公楼楼价格走走势既取取决于宏宏观调控控政策的的状况以以及强度度，又取取决于市市场供求求力量的的对比。 从 20005 年年的土地地供应来来看，商商办项目目预计总总量超过过 2000 万万平方米米，而目目前在建建办公项项目总量量也接近近 2220 万万平方米米， 220077-2

7、0008 年之间间将是这这些项目目的集中中上市时时期，未未来销售售型办公公楼市场场竞争将将会更加加激烈。 就未来几年年需求来来看， 宏观经经济的持持续增长长，由此此引致出出本土企企业对办办公楼的的需求以以及国际投投资者对对于上海海办公楼楼的看好好将促进上海海办公楼楼市场的的稳步发发展。综合上述因因素，市市中心的的办公楼楼售价将将有望进进一步走走高，而而次中心心和远郊郊办公楼楼市场却却由于其其大量的的供应量量和外围围化而走走低。 6、租赁型型甲级写写字楼 2005 年租金金价格持持续上扬扬 再创创新高 图 9 图8-000-066年初租租金租金金走势图图从上图可以以看出，自自从 220000 年

8、以以来，上上海甲级级写字楼楼的租金金就呈一一路上扬扬的走势势，而近近两年的的租金更更是呈现现加速上上涨的趋趋势。市市场的紧紧张局面面使写字字楼租金金继续增增长，截截至 220066年初，甲级级写字楼楼的整体体平均租租金已经经上升至至每天每每平方米米1.0 美金金。 甲级写字楼楼租金持持续上涨涨原因？甲级写字楼楼供应短短缺 跨跨国企业业需求旺旺盛 图9-966-055年甲级级写字楼楼供应、吸吸纳及空空置率2005 年度上上海市正正式投入入使用的的甲级写写字楼已已有花旗旗集团大大厦、汇汇亚大厦厦、新梅梅双塔、都都市总部部大厦、港港汇广场场等多个个物业，供供应总量量达到 49 万平方方米，但但相较于

9、于强大的的市场吸吸纳量，上上海甲级级办公物物业仍然然处在短短缺状态态。 需求方面，随随着上海海经济持持续向好好，对于于甲级办办公物业业的需求求也保持持持续上上升，尤尤其是很很多跨国国企业，吸吸纳了大大量甲级级写字楼楼面积。 甲级写字楼楼持续的的供不应应求状况况也使得得空置率率逐年下下降， 20005 年年甲级写写字楼空空置率为为 7.2%。 另外， 220055 年上上市的几几个甲级级物业整整体品质质较高，也也是促使使租金价价格高涨涨的主要要原因。例如：嘉华中心、汇亚大厦、花旗集团大厦、都市总部大厦、港汇广场等市中心高品质办公楼，其租金自然也不菲。 上海经济的的持续发发展吸引引了跨国国公司在在

10、上海不不断扩大大投资规规模，带带动了对对于甲级级办公楼楼租赁的的强劲需需求。上海甲级办办公楼租租赁市场场预测 租赁型甲级级写字楼楼供不应应求态势势以及租租赁型办办公楼的的高品质质使今后后甲级办办公楼的的租金有有较大的的成长。 2006 年底中中国对外外资开放放金融市市场，预预计外资资金融机机构在中中国的业业务将扩扩张，对对于办公公楼租赁赁需求将将继续上上升，从从而导致致租金也也继续上上升。2006 市场供供应方面面非常紧紧张，预预计全年年将仅有有三栋甲甲级办公公楼完工工，将带带来约 1844,5000 平平方米的的供给。由由于甲级级办公楼楼的低供供应量，预预计空置置率将进进一步下下降，而而平均

11、租租金将有有机会在在06年年之后继继续上扬扬。 7、浦东办办公楼市市场供应量不断断增加，008年预预计上市市80万万方浦东地区的的写字楼楼分布以以小陆家家嘴金融融贸易区区、新上上海商业业城、竹竹园商贸贸区为三三个主要要区域，在在这三个个区域内内，甲级级写字楼楼大部分分在小陆陆家嘴最最为集中中和有代代表性，也也是上海海甲级写写字楼最最多的集集聚地。目目前区内内可用于于租赁办办公的面面积为1107.24万万平方米米，入住住率约为为90。随着小陆家家嘴区域域的进一一步发展展，国外外大量的的金融机机构、物物流商贸贸和咨询询机构将将会大量量涌入，小小陆家嘴嘴区的办办公楼市市场需求求将持续续走高。小陆家嘴

12、区域目前还有众多正在建设或者即将建设的甲级写字楼， 2008年年末前竣工投入使用的办公楼总建筑面积预计达到80万平方米。总体来说，未未来几年年内小陆陆家嘴写写字楼市市场供需需趋于平平衡，在在个别时时期将出出现供小小于求。在过去十年年中，浦浦东陆家家嘴甲级级写字楼楼每年的的平均吸吸纳量在在1655,0000平方方米左右右。未来来五年，租租户对陆陆家嘴市市场的办办公楼需需求保持持强劲，预预计平均均每年的的吸纳量量将达到到2777,0000平方方米，上上涨688%。陆家嘴地区区在上海海办公楼楼市场供供应中占占据重要要的位置置，空置置率也在在19997年亚亚洲金融融危机后后持续走走低。金金融银行行业成

13、为为写字楼楼租户需需求的主主要动力力。目前前，陆家家嘴写字字楼市场场的总供供应量为为1600万平方方米，并并将在220100年之前前新增1180万万平方米米，达到到3400万平方方米。图10-998-110年陆陆家嘴办办公楼吸吸纳量金融银行业业继续保保持着推推动租户户需求的的主导地地位，其其租户总总量占陆陆家嘴地地区总吸吸纳量的的43%。排名名第二的的是制造造业，其其后依次次是专业业服务、信信息技术术和保险险业，最最后是其其它一些些小型工工业企业业。图11-998-110年陆陆家嘴办办公楼吸吸纳量上海是中国国的金融融中心，而而且根据据入世协协议，金金融服务务业于今今年年底底的开放放，将使使得金

14、融融和保险险企业在在未来几几年内对对浦东甲甲级写字字楼市场场的需求求起到重重要的推推动作用用。 浦东写字楼楼市场的的需求将将有赖于于市场本本身的有有机增长长以及新新企业的的进驻。其其中，有有利于陆陆家嘴办办公楼市市场发展展的主要要因素包包括：浦西以及及其它中中心区域域的相关关拆迁问问题吸引国内内外企业业的税收收优惠和和激励措措施浦西可开开发地块块的短缺缺，推动动浦东新新供应量量的增加加尽管会有大大量的新新供应进进入该区区域，我我们相信信，陆家家嘴办公公楼市场场在未来来几年中中租金仍仍会有大大幅提高高，并将将保持合合理的空空置率。售价、租金金两头旺旺小陆家嘴甲甲级写字字楼平均均租金在在1美元/平

15、方米米/天左左右，略略高于全全市甲级级写字楼楼的平均均租金水水平。由由于小陆陆家嘴区区域的写写字楼在在品质和和物业管管理水平平上都处处于较高高的水平平，其办办公环境境和内部部设施配配套比较较齐全，档档次较高高，故而而提高了了区域内内各物业业管理费费用的水水平。小陆家嘴区区域写字字楼租赁赁市场将将会保持持较为平平稳的发发展态势势，租金金水平在在市场供供小于求求的时期期有望小小幅上涨涨，但总总体涨幅幅不会过过大。由由于小陆陆家嘴区区域在售售写字楼楼的总量量十分有有限，但但是由于于区域内内市场供供求关系系的驱使使以及租租赁市场场的平稳稳发展，将将促使写写字楼销销售市场场买卖红红火，再再加上区区内在售

16、售写字楼楼的品质质却比较较高，将将保持平平稳走高高的趋势势持续发发展。小陆家嘴延延伸板块块竹园园商贸区区异军突突起目前竹园CCBD已已有商务务楼宇近近20幢幢，包括括浦项广广场、汤汤辰金融融中心等等现代化化办公楼楼项目，未未来还将将出现以以城建国国际中心心为代表表的多栋栋高品质质办公楼楼项目，包包括中建建大厦、盛盛大国际际中心、华华东汽车车城（暂暂名）等等，商务务氛围正正不断提提升。区区域内高高档酒店店云集，如如瑞吉红红塔、浦浦东假日日、锦江江索芙特特、新亚亚汤臣等等星级酒酒店。随着和记黄黄埔在竹竹园大力力兴建“大都会会”，竹园园CBDD的功能能将更加加完善。竹竹园商贸贸区已经经吸引了了韩国浦

17、浦项制铁铁，中国国石油、中中国银联联、华夏夏基金等等知名企企业，美美国道琼琼斯亦在在此设立立了代表表处。06年7月月上海写写字楼市市场走势势新增项目新增写字楼楼项目33例，套套数为9963套套上海7月新新增出售售写字楼楼物业有有3例，共共上市面面积100.522万平方方米，较较上月有有大幅增增长，上上市套数数为9663套，分分别位于于杨浦区区和浦东东新区。本本月上海海写字楼楼市场依依然无甲甲级写字字楼出售售。在新新增出售售物业中中，浦东东金桥地地区依然然是供应应的集中中区域。而而杨浦区区近期写写字楼市市场的开开发速度度加快，220066年来不不断有新新物业推推出。从从价格上上来看，本本月新增增

18、物业的的价格基基本在1110000-1120000元/平方米米。供应量销售面积77.4万万平方米米销售型写字字楼可售售面积为为1333.166万平方方米，销销售面积积7.44万平方方米。上上海甲级级写字楼楼可售面面积为221.331万平平方米，销销售面积积0.771万平平方米；乙级写写字楼可可售面积积为1111.885万平平方米，销销售面积积6.669万平平方米。价格走势销售价格大大幅度回回落写字楼销售售市场出出现较大大幅度的的价格回回落，平平均销售售价格为为164425元元/平方方米，比比上月增增长了229.77，近近几个月月上海写写字楼销销售市场场的价格格波动较较大，这这主要是是因为月月度

19、成交交结构发发生了较较大变化化所造成成的；77月，上上海甲级级写字楼楼的销售售价格基基本在2280000元/平方米米左右，而而乙级写写字楼的的销售价价格则基基本在11000001160000元/平方米米之间。从从整体市市场来看看，本月月上海写写字楼销销售市场场绝大多多数物业业由于成成交单元元位置的的调整，导导致价格格波动较较大，有有升有降降。另外外，上海海写字楼楼销售市市场的供供应结构构发生了了较大的的变化，导导致各写写字楼价价格差距距进一步步拉大，形形成区域域化的价价格层次次感。租金水平较较上月有有小幅度度增长甲级写字楼楼整体租租金水平平较上月月有小幅幅度增长长。本月月浦东地地区由于于金茂大

20、大厦和汇汇丰银行行大厦等等以月租租金报价价，且租租金水平平有大幅幅度提升升，从而而带动整整个区域域均价呈呈现较大大上升，而而浦西地地区的租租金水平平走势平平稳，各各板块除除徐家汇汇板块和和人民广广场板块块出现小小幅度回回落，其其余板块块均无较较大变动动。浦东东地区的的甲级写写字楼租租金水平平依然领领先于浦浦西的租租金水平平。随着着浦东新新区新建建甲级写写字楼的的进程加加快，未未来浦东东地区的的甲级写写字楼租租金水平平将与浦浦西地区区拉开较较大的距距离。六大板块中中，本月月除人民民广场板板块和徐徐家汇板板块出现现回落外外，其它它板块的的租金水水平均呈呈现比较较平稳的的态势。徐徐家汇板板块的部部分

21、建成成较早的的甲级写写字楼的的租金水水平呈现现逐渐下下滑的趋趋势，这这一点，比比较符合合上海甲甲级写字字楼物业业更新换换代的趋趋势，相相信在未未来，将将会有更更多的建建成较早早的甲级级写字楼楼，租金金水平逐逐渐回落落。甲级级写字楼楼的租金金水平差差距也将将逐步拉拉大。浦东重点市市政工程程简介“三港四网网”深水港积极呼应大大、小洋洋山深水水港的建建设，加加快推进进外高桥桥港区66、7期期工程，进进一步整整合保税税区与港港口资源源，大力力发展物物流产业业，至220100年集装装箱吞吐吐量达到到15550万标标箱，港港口吞吐吐量达到到1。22亿吨，推推动上海海港基本本建成东东北亚国国际航运运中心。航

22、空港全面建成浦浦东国际际机场二二期工程程，至220100年基本本建成亚亚太地区区的航空空枢纽港港。信息港重点建设浦浦东地理理信息系系统、智智能化道道路交通通信息系系统以及及政务管管理共享享平台。至至20110年基基本形成成资源共共享、信信息安全全的智能能化政务务管理和和城市管管理信息息网络。对外交通网网重点建设浦浦东铁路路和长江江隧道工工程，进进一步加加强浦东东和全市市、全国国的陆上上交通联联系，成成为上海海服务长长三角对对外交通通体系的的重要支支撑。越江交通网网重点建设西西藏南路路-高科科西路隧隧道；军军工路-金桥路路隧道；上中路路-华夏夏西路隧隧道；长长江路-港成路路隧道；龙耀路路-耀华华

23、路隧道道；人民民路-东东昌路隧隧道；新新建路-浦东南南路隧道道；打浦浦路隧道道复线等等。到220100年，越越江通道道将达221处，车车道数约约94条条。轨道交通网网加快建设轨轨道交通通4、66、7、88、9、111、112、113号线线，2号号线东延延伸段等等，并建建设相应应的配套套换乘系系统。至至20110年，浦浦东轨道道交通线线将达到到9条（不不包括磁磁悬浮）形形成以东东方路、龙龙阳路、济济阳路等等综合交交通换乘乘枢纽。区域道路网网进一步完善善区域路路网体系系，快速速路要建建设中环环线浦东东段、并并对内环环线浦东东段进行行快速化化改造；主干路路要建设设华东路路、双江江路、申申江路、洲洲海

24、路等等；次干干路要辟辟通堵头头路和瓶瓶颈路。加加强世博博重点区区域路网网建设，新新建和改改造锦绣绣路、芳芳甸路、高高科西路路、云间间路、川川南奉公公路等次次干路。轨道交通（经经过浦东东）2号线（经经过本案案）虹桥机场（006年开开通）中山公公园（已已开通）张江高科浦东机场（规划）浦东火车站4号线蓝村路已已开通宝山路路与33号线并并线虹桥路路已开开通大木桥桥路07年年开通蓝村村路（双双向环线线）6号线港城路东方路路济阳阳路（007年开开通）7号线（经经过本案案）芳甸路静安寺寺上海海大学外环环路（009年开开通）8号线市光路人民广广场07年年开通耀华华路09年年开通世博博家园9号线松江新城077年

25、开通通桂林林路09年年开通徐家家汇杨高中中路规划崇明10号线虹桥机场（七七宝）099年开通通新江江湾城规划划11号线嘉定（安亭亭）09年年开通愚园园路（江江苏路）2011年开通三林12号线顾戴路（中中春路）2012年开通金穗路规划曹路13号线虹桥机场100年开通通南京京西路20012年年开通马当当路世博会会前开通通长清清路20112年开开通绿科路路规划划张江江路14号线江桥规规划金桥17号线南翔规规划张江磁悬浮机场场线（经经过本案案）浦东机场已开开通龙阳路路099年通车车世博博园上海南南站虹桥机机场磁悬浮沪杭杭线（经经过本案案）浦东机场已开开通龙阳路路099年通车车世博博园上海南南站嘉兴杭州东

26、东站低速磁浮临临港线（可可能经过过本案）临港新城20011年年开通三林林（方案案1）、龙阳路（方案2）项目篇1、项目概概况地理位置：芳甸路路以西、兰兰花路以以北；石石楠路以东东、樱花花路以南南。土地性质：纯办公占地面积：约2888600m2总建筑面积积：约4430000 mm2容积率：11.499地块位置示示意图：2、板块分分析核心板块 坐坐拥五大大产业园园区龙阳路、罗罗山路，地地处浦东东最为重重要的两两条南北北、东西西向主干干道交汇汇点，快快速直达达市区任任意角落落。陆家嘴金融融贸易区区、北外外滩航运运商贸区区、张江江高科技技园区、金金桥出口口加工区区及外高高桥保税税区；上上海最为为知名 的

27、五五大产业业园区，本本案可约约在8-25分分钟内到到达任一一地点。世纪公园板板块 集集高尚住住宅、办办公、酒酒店、博博览于一一体1、香格里里拉大酒酒店（奠奠基）2、新上海海国际博博览中心心全部建成将将有177个展览览场馆三三个入口口大厅、一一个塔楼楼及各项项配套设设施。内内设商务务中心、邮邮电、银银行、报报关、运运输、速速递、广广告等各各种服务务项目，展展览面积积共255万M22。目前前竣工99个展馆馆，其余余场馆及及设施预预计下半半年开工工。3、证大艺艺术中心心（166万M22，超五五星酒店店、办公公楼、电电影院、艺艺术馆）4、永达大大厦（55A办公公，建设设中） 5、世世纪花园园办公楼楼地

28、块（动动工）板块示意图图：3、交通分分析整体交通环环境宽阔畅达 快速速便捷东罗山山路。（直直达杨浦浦大桥，快快速到达达）南龙阳阳路。（二二号线、磁磁悬浮，直直通南浦浦大桥）北花木木路、杨杨高中路路。西（锦绣路路、杨高高南路）周边主要干干道示意意图：公共交通系系统 地铁二号线线为主，其其他路面面交通系系统尚不不完善，存存在一定定局限性性。二号线龙阳阳路站（世世纪公园园站）；四号号线（部部分建设设中，二二号线东东方路同同站换乘乘）六号线（建建设中，二二号线东东方路同同站换乘乘）；磁磁悬浮（龙龙阳路浦东东国际机机场）申江线：思思凡其昌渡渡口东川线：川川沙东昌路路地铁乳合线：朝朝阳栖霞路路机场三线：机

29、场打浦浦路银河宾宾馆机场六线：机场中山山公园机场七线：机场东方方路大桥六线：张衡路路徐家家汇交通大大学方川线：江江镇方斜路路整体SWOOT分析析1、周边配套尚未成熟，商业氛围尚未形成。2、公共交通系统尚不完善。3、入住率不高，人气不旺。1、世纪公园板块，浦东核心区域之一 。2、内环以内，靠近罗山路、龙阳路二大主干道，直通杨浦、南浦大桥至浦西。优势 （SS） 1、周边配套尚未成熟，商业氛围尚未形成。2、公共交通系统尚不完善。3、入住率不高，人气不旺。1、世纪公园板块，浦东核心区域之一 。2、内环以内，靠近罗山路、龙阳路二大主干道，直通杨浦、南浦大桥至浦西。 周边边住宅 机会 （OO） 威胁（TT

30、）1、受政策等不稳定因素影响，投资性产品风险相对大。2、博览中心自有配套的日趋完善及永达大厦等同类物业的同时放量对本案去化有一定压力。1、市政配套逐渐成形，商业配套发展需求潜力大。2、磁悬浮、轨道交通及博览中心的后续建设为本项目发展增强信心。3、酒店、办公、博览、娱乐。新一代商业中心正在形成。 1、受政策等不稳定因素影响，投资性产品风险相对大。2、博览中心自有配套的日趋完善及永达大厦等同类物业的同时放量对本案去化有一定压力。1、市政配套逐渐成形，商业配套发展需求潜力大。2、磁悬浮、轨道交通及博览中心的后续建设为本项目发展增强信心。3、酒店、办公、博览、娱乐。新一代商业中心正在形成。 4、重点个

31、个案介绍绍城建国际中中心（225F）地址：福山山路5000号总建筑面积积：5999500（办公公4-225F：422260 M2；商业业1-33F：51880 MM2）车位：2665面积分隔：1733-3004M22标准层净高高：2.7 M2物业管理费费：300元/ M2/月租金：5.5-77.5元配置：中央央空调、独独立新风风系统竣工日期:06年年6月金鹰大厦（出售5A写字楼）2幢21F地址：锦绣绣路/民民生路总建筑面积积：660000平平方米物业管理费费：222元/平平方米月交房：20005/9/330总户数：1167 套面积：3889-3398MM2，每层层4套售价：2330000元/M

32、M2（中介介市场价价）租金：3.5-44.5元元/M22/天配套设施：底楼大大厅设置置了商务务中心、银银行、咖咖啡厅、银银行等，满满足日常常商务休休闲需要要。独立立控制分分户式中中央空调调、独立立卫生系系统和燃燃气系统统。注：租赁可可另外分分隔，最最小面积积1000M2左右。太湖.世家家国际（信信息大厦厦）255F地址：民生生路14403号号（丁香香路）总建筑面积积：4220933 M2标准层净高高：2.7 MM2车位：3000个面积：900-3550 MM2售价：18800元元/ MM2（7-99F）交房：077年100月物业管理费费：222元/ M2/月中融.恒瑞瑞国际(双塔楼楼,200F;26FF)地址：张扬扬路5668号总建筑面积积：100万M22(1-66F商场场,7-26FF为5A办公公)标准层净高高：3.1 MM2面积：144