资产评估技术方案

1、 中国联合装备集集团公司公 司 化 改改 建资产评估技术方方案中联资产评估集集团有限公司司二一二年五月月中联装备项目资产评估技术作方案中联资产评估有限公司目 录TOC o 2-9 t 标题 1,1第一章 项目背景情情况 PAGEREF _Toc301001026 h 4一、评估目的 PAGEREF _Toc301001027 h 4二、评估范围和和对象 PAGEREF _Toc301001028 h 4三、价值类型 PAGEREF _Toc301001029 h 6四、评估基准日日 PAGEREF _Toc301001030 h 6五、参与本项目目的中介机构构 PAGEREF _Toc3010

2、01031 h 6第二章 项目工作计计划 PAGEREF _Toc301001032 h 7一、组织协调系系统 PAGEREF _Toc301001033 h 7二、工作周报制制度 PAGEREF _Toc301001034 h 7三、工作进度安安排 PAGEREF _Toc301001035 h 1四、报告体例 PAGEREF _Toc301001036 h 1第三章 流动资产、其其他资产 PAGEREF _Toc301001037 h 4一、流动资产评评估方法 PAGEREF _Toc301001038 h 4二、其他资产评评估方法 PAGEREF _Toc301001039 h 9第四章

3、 长期投资 PAGEREF _Toc301001040 h 12第五章 房屋建筑物物及构筑物 PAGEREF _Toc301001041 h 15附表1：不同同结构类型房房屋成新率评评分权重参考考表 PAGEREF _Toc301001042 h 21附表2：房屋屋构筑物经济济寿命年限 PAGEREF _Toc301001043 h 22第六章 机器设备 PAGEREF _Toc301001044 h 23附表1：国内内运杂费费率率表 PAGEREF _Toc301001045 h 33附表2：设备备评估安装调调试费、基础础费取费费率率表 PAGEREF _Toc301001046 h 34附

4、表3：金融融机构对客户户贷款利率表表 PAGEREF _Toc301001047 h 35附表5：设备备经济寿命参参考年限表 PAGEREF _Toc301001048 h 36附表6：进口口设备的海运运费、二税三三费计算常数数参考表 PAGEREF _Toc301001049 h 38第七章 在建工程 PAGEREF _Toc301001050 h 39第八章 无形资产 PAGEREF _Toc301001051 h 42第九章土地资资产的核实 PAGEREF _Toc301001052 h 46第十章 负债的核实实 PAGEREF _Toc301001053 h 47第十一章 收收益法评估

5、 PAGEREF _Toc301001054 h 54第十二章 工工作底稿指引引 PAGEREF _Toc301001055 h 59第十三章 附附件 PAGEREF _Toc301001056 h 60中联资产评估集团有限公司 第13页第一章 项目背景情情况一、评估目的（一）资源重组组目的依据中国建材集集团公司批批准文件，中中国联合装备备集团公司拟拟进行公司化化改建。本次评估的目的的是反映*公司股股东全部权益益于评估基准准日的市场价价值，为中国国联合装备股股份公司进行行公司化改建建之经济行为为提供价值参参考依据。二、评估范围和和对象本次评估范围是是中联装备集集团纳入公司改建建范围内的资产产和

6、负债，所所涉及的全资、控股股、参股企业业单位如下：中联装备企业一一览表序号项目编号企业简称企业名称级次股比地址1000000中联集团中国联合装备集集团公司1北京2010000神马集团合肥神马科技集集团有限公司司2100合肥3010100神马电气合肥神马电气有有限公司3100合肥4010200神马进出口合肥神马进出口口有限公司351合肥5020000杭州机电轻工业杭州机电电设计研究院院2100杭州6020100杭州建筑轻工业杭州工程程建筑设计院院3100杭州7020200杭州纸业杭州纸业新技术术开发公司3100杭州8020300杭州三环杭州三环造纸机机械技术开发发联营公司3100杭州902040

7、0杭州汉科杭州汉科日用化化工技术公司司375杭州10020500杭州华源杭州华源自动化化设备技术公公司3100杭州11020600轻工中心全国轻工机械标标准化中心轻轻工机械产品品技术服务部部3100杭州12030000轻工扬州中国轻工业机械械扬州公司2100扬州13040000唐山轻工唐山轻工业机械械厂2100唐山14040100唐山通宝唐山通宝停车设设备有限公司司3100唐山15040200长沙中轻长沙中轻机械有有限公司340长沙16040300森普矿山唐山森普矿山装装备有限公司司3100唐山17040301森普建筑唐山森普建筑安安装工程有限限公司4100唐山18040400长沙衡器长沙衡器

8、厂342.5长沙19050000北新机械建材轻机集团北北新机械有限限公司2100涿州20050100涿州门业涿州北新韩一门门业有限公司司381.85涿州21060000合肥轻工合肥轻工业机械械厂2100合肥22060100安徽华联安徽华联造纸机机械联合公司司3100合肥23060200合肥中辰合肥中辰轻工机机械有限公司司3100合肥24060201合肥中宏 合肥肥中宏机械有有限公司4100合肥25070000武汉塑料武汉塑料机械总总厂240武汉26080000中轻塑料武汉中轻塑料机机械有限公司司2100武汉27090000中轻机械武汉中轻机械有有限责任公司司2100武汉28100000重庆中轻

9、重庆中轻装备有有限公司（重重庆轻工业机机械厂）2100重庆29110000中联国际中国联合装备集集团国际工程程有限公司2北京30120000中联宜宾中国联合装备集集团宜宾机械械有限公司2100宜宾31120100宜宾知晟宜宾智晟锅炉设设备安装有限限公司3100宜宾32120200宜宾精安宜宾精安机械设设备安装有限限公司3100宜宾33120300宜宾长征宜宾长征汽车运运输公司3100宜宾34130000西安中轻西安中轻造纸机机械集团有限限公司2100西安35130100安阳中轻安阳中轻机械有有限公司3100安阳36130200天津中轻天津中轻机械有有限公司3100天津37140000西安造纸西

10、安造纸机械厂厂2100西安38150000中国克朗期中国技术进出口口总公司克朗朗斯北京备件件服务中心2100北京39160000西德赛恩诺中国技术进出口口总公司西德德赛恩诺公司司备件供应北北京服务部2100北京40170000西安机械轻工业西安机械械设计研究院院2100西安41170100西安轻机轻工业部西安轻轻机所光电公公司3100西安42180000南京轻工中国轻工业机械械总公司南京京轻工业机械械厂2100南京43180100南京服务南京轻工业机械械厂产品服务务中心3100南京44180200南京销售南京轻机机械设设备销售有限限公司3100南京45180300南京物华南京物华精密机机械有限

11、公司司3100南京46180400南京博亚南京博亚轻工机机械有限责任任公司351南京47180500南京实业南京大金马实业业有限公司3100南京48180600南京包装南京水一方包装装机械有限公公司3100南京49180700南京饭店南京东华门饭店店有限责任公公司3100南京50180800南京轻机南京轻机包装机机械有限公司司3100南京51190000安阳万达安阳市万达实业业总公司2100安阳52200000轻机闲置轻机闲置设备调调剂中心2100北京53200100北京亚泰北京中轻亚泰塑塑料科技有限限公司3100北京54210000安阳机械中国联合装备集集团安阳机械械有限公司2100安阳55

12、220000酒饮杂志酒饮料技术术装备杂志志社2100北京56220100北京全力北京中轻合力国国际展览有限限公司3100北京三、价值类型资产评估中的价价值类型是指指资产评估结结果的价值属属性及其表现现形式。不同同属性的价值值类型所代表表的资产评估估价值不仅在在性质上是不不同的，在数数量上往往也也存在着较大大的差异。价价值类型是影影响和决定资资产评估价值值的重要因素素。依据本次评估目目的，确定本本次评估的价价值类型为市市场价值。市场价值是指自自愿买方和自自愿卖方在各各自理性行事事且未受任何何强迫压制的的情况下，资资产在基准日日进行正常公公平交易的价价值估计数额额。四、评估基准日日根据委托方安排排

13、，评估基准准日定为20011年12月31日。五、参与本项目目的中介机构构审 计 师： 天职国国际会计师事事务所有限公公司（年审报报告）评 估 师： 中联资资产评估集团团有限公司第二章 项目工作计计划一、组织协调系系统组织协调系统是是公司总部与与中心组(设在在中联装备集集团)、各现现场作业组、各各专业组及有有关单位进行行沟通、协调调，与评估基基层单位进行行配合，建立立如下组织协协调系统：中联中心组成员员：项目总指挥： 陈志红 1351110663395 cchenzhhchinna-vallue.coom现场负责人： 蒋卫锋 1581101977752 jjiangwwfchiina-vaalu

14、e.ccom收益法负责人：徐丽芳 1866000122254 xullfchiina-vaalue.ccom土地负责人： 吴晓光 1381117674480 wuxgm中联装备项目：中联中心组组邮箱： zlzbm (中联装装备)二、工作周报制制度每周五上报本项项目组工作周周报，主要内内容为本周工工作进展及完完成情况、下下周工作安排排，项目中主主要问题及处处理办法。重重大事项随时时与中心组沟沟通。中联装备项目资产评估技术作方案PAGE PAGE 96中联资产评估集团有限公司三、工作进度安安排(一)整体工作作时间安排依据中联装备集集团整体进度度安排，列示示如下工作进进度计划，请请各项目组严严格按照

15、工作作计划开展工工作，按时完完成项目。1、5月3日：各项目组与与负责的单位位进行联系，了了解评估申报报表填写情况况；2、5月5日：各项目组进进驻现场；2、5月6日5月15日：为现现场尽职调查查阶段；3、5月16日日5月20日：评估作价、撰撰写报告，同同步与企业22011年审审计报告进行行对接；4、5月20日日之前：各项项目组提交报报告初稿，报报送公司审核核；5、5月23日日：与中联装装备集团沟通通评估结果；8、5月25日日：出具评估估报告。(二)各项目预预计进驻现场场时间四、报告体例序号项目编号企业简称企业名称级次股比评估报告评估说明 明细表1000000中联集团中国联合装备集集团公司1股比报

16、告说明明细表2010000神马集团合肥神马科技集集团有限公司司2100说明明细表3010100神马电气合肥神马电气有有限公司3100明细表4010200神马进出口合肥神马进出口口有限公司351明细表5020000杭州机电轻工业杭州机电电设计研究院院2100明细表6020100杭州建筑轻工业杭州工程程建筑设计院院3100明细表7020200杭州纸业杭州纸业新技术术开发公司3100明细表8020300杭州三环杭州三环造纸机机械技术开发发联营公司3100明细表9020400杭州汉科杭州汉科日用化化工技术公司司375明细表10020500杭州华源杭州华源自动化化设备技术公公司3100明细表110206

17、00轻工中心全国轻工机械标标准化中心轻轻工机械产品品技术服务部部3100明细表12030000轻工扬州中国轻工业机械械扬州公司2100明细表13040000唐山轻工唐山轻工业机械械厂2100明细表14040100唐山通宝唐山通宝停车设设备有限公司司3100明细表15040200长沙中轻长沙中轻机械有有限公司340明细表16040300森普矿山唐山森普矿山装装备有限公司司3100明细表17040301森普建筑唐山森普建筑安安装工程有限限公司4100明细表18040400长沙衡器长沙衡器厂342.5明细表19050000北新机械建材轻机集团北北新机械有限限公司2100明细表20050100涿州门业

18、涿州北新韩一门门业有限公司司381.85明细表21060000合肥轻工合肥轻工业机械械厂2100明细表22060100安徽华联安徽华联造纸机机械联合公司司3100明细表23060200合肥中辰合肥中辰轻工机机械有限公司司3100明细表24060201合肥中宏 合肥肥中宏机械有有限公司4100明细表25070000武汉塑料武汉塑料机械总总厂240明细表26080000中轻塑料武汉中轻塑料机机械有限公司司2100明细表27090000中轻机械武汉中轻机械有有限责任公司司2100明细表28100000重庆中轻重庆中轻装备有有限公司（重重庆轻工业机机械厂）2100明细表29110000中联国际中国联合

19、装备集集团国际工程程有限公司2明细表30120000中联宜宾中国联合装备集集团宜宾机械械有限公司2100明细表31120100宜宾知晟宜宾智晟锅炉设设备安装有限限公司3100明细表32120200宜宾精安宜宾精安机械设设备安装有限限公司3100明细表33120300宜宾长征宜宾长征汽车运运输公司3100明细表34130000西安中轻西安中轻造纸机机械集团有限限公司2100明细表35130100安阳中轻安阳中轻机械有有限公司3100明细表36130200天津中轻天津中轻机械有有限公司3100明细表37140000西安造纸西安造纸机械厂厂2100明细表38150000中国克朗期中国技术进出口口总公

20、司克朗朗斯北京备件件服务中心2100明细表39160000西德赛恩诺中国技术进出口口总公司西德德赛恩诺公司司备件供应北北京服务部2100明细表40170000西安机械轻工业西安机械械设计研究院院2100明细表41170100西安轻机轻工业部西安轻轻机所光电公公司3100明细表42180000南京轻工中国轻工业机械械总公司南京京轻工业机械械厂2100明细表43180100南京服务南京轻工业机械械厂产品服务务中心3100明细表44180200南京销售南京轻机机械设设备销售有限限公司3100明细表45180300南京物华南京物华精密机机械有限公司司3100明细表46180400南京博亚南京博亚轻工机

21、机械有限责任任公司351明细表47180500南京实业南京大金马实业业有限公司3100明细表48180600南京包装南京水一方包装装机械有限公公司3100明细表49180700南京饭店南京东华门饭店店有限责任公公司3100明细表50180800南京轻机南京轻机包装机机械有限公司司3100明细表51190000安阳万达安阳市万达实业业总公司2100明细表52200000轻机闲置轻机闲置设备调调剂中心2100明细表53200100北京亚泰北京中轻亚泰塑塑料科技有限限公司3100明细表54210000安阳机械中国联合装备集集团安阳机械械有限公司2100明细表55220000酒饮杂志酒饮料技术术装备杂

22、志志社2100明细表56220100北京全力北京中轻合力国国际展览有限限公司3100明细表第三章 流动资产、其其他资产一、流动资产评评估方法1.1流动资产产评估方法选选用原则根据此次评估目目的，经济行行为实现后，企企业仍将维持持原有生产经经营方式，或或不改变原有有经营方式进进一步扩大规规模，被评估估流动资产在在今后生产经经营中仍维持持其原有用途途并继续使用用，因此主要要采用重置成成本法评估。1.2各项流动动资产评估一一般方法1.2.1货币币资金鉴于其资产的账账面价值本身身就是现值，无无需采用特殊殊的方法进行行评估，可按按核对无误后后核实后账面面值作为该项项资产评估现现值进行确认认。对于其中的外

23、币币资金，可按按中国人民银银行公布的评评估基准日市市场汇率(基基准价)进行行折算，确认认其评估现值值。1.2.2交易易性金融资产产对交易性金融资资产进行评估估，一般采用用市场法，以以交易性金融融资产在评估估基准日的市市价为基础来来确认其评估估现值。公开挂牌交易的的有价证券按按评估基准日日的收盘价，考考虑变现的可可能性计算评评估值；不能能公开交易的的按成本加持持有期利息计计算评估值。1.2.3应收收票据1评估思路应收票据的评估估主要依据其其票据的种类类、信用程度度和变现能力力确定收回金金额的大小以以及评估值。2评估操作应收票据明细表表中“户名(结算对象)”栏目为“出出票人”，备备注中应注明明“背

24、书人”的的名称。评估时首先查清清楚票据的信信用程度，对对于信用程度度很高(如长长期客户、时时间短)，的的票据，以账账面值确定评评估值。对于于有确凿根据据表明无法收收回的，或按按有关规定准准于核销的，按按零值计。对对于只能部分分收回的款项项，按可能收收回的数额确确定。对于带息票据，应应当计算票据据利息，并在在评估值中反反映。已经过期未兑现现的票据，应应与审计沟通通，调入“应应收账款”，以以应收账款的的评估方法评评估。1.2.4应收收账款和其他他应收款1评估思路应根据每笔款项项收回的可能能性确定评估估值。实际操作中要借借助于历史资资料和现在的的调查情况，具具体分析数额额、欠款时间间和原因、款款项回

25、收情况况、债务人资资金、信用、经经营管理现状状等。1、对于有充分分理由相信全全都能收回的的，如集团内内部应收账款款、经常性业业务往来且信信誉好的客户户的应收账款款、期后大部部分已收回的的应收账款，可可按全部应收收款额计算评评估值；2、对于符合有有关管理制度度规定应予核核销的、或有有确凿根据表表明无法收回回的，应按零零值确定评估估值。3、对于很可能能收不回部份份款项的，按按核实后账面面值扣除评估坏账风险损失失后确定评估估值。各种情情况计算结果果汇总即得出出全部应收款款项的评估现现值。应收款项评估值值=账面价值值评估坏账损失(债务人人死亡、破产产、倒闭确实实无法收回)(应为绝对对额)(依据据充分：

26、包括括死亡证明、企企业进入破产产程序的法律律文件等)评估预计风险损失(坏坏账可能性判判断)(评估估师发表的意意见)分类估估计：1)坏账分析法法：按实际发发生的坏账除除以应收账款款发生总额得得出坏账比例例确定评估值值。上述中存存在部分坏账账的应收款项项，在难以确确定收不回账账款的数额时时，可采取以以下几种思路路进行确定： (1)参考考企业近几年年的坏账率确确定总体的坏坏账比例； (2)参考考企业各笔应应收款项历年年的回款率单单个确定可能能的坏账比例例； (3)参考考企业会计政政策确定的坏坏账准备的提提取率确定可可能的坏账比比例；2)账龄分析法法：分账龄段段分别确定坏坏账比例，得得出评估值。2评估

27、操作方方法首先，确定并统统计集团内部部的应收账款款，再细分账账龄备后期调调整时所用。然后，确定可疑疑债权，有几几种情况：(1)金额大大的(统计出出若干笔金额额大的、总金金额占全部款款项的80%以上作为“工工作重点”)、(2)账龄长长的(凡是33年以上的都都应作为“工工作重点”)。最后，调查取证证、制作“可可疑债权调查查表”工作底底稿。调整汇总阶段“汇汇总组”根据据标准方法组组最终确定的的方案确定评评估值。1.2.5应收收股利、应收收利息在核实股利分配配和利息计算算的相关协议议、文件等资资料基础上，参参照应收款项项评估思路，按按实际可收回回金额确定评评估价值。1.2.6预付付款项1评估思路对预付

28、款项，由由于其主要包包括各种预付付货款或预付付工程款等，价价值相应体现现在由于费用用的支出而形形成的一定形形式的实物资资产和权利上上，因此，预预付款项的评评估主要依据据其形成的资资产存续时间间，对于在评评估基准日后后仍然存在的的资产或权利利体现的预付付款项采用计计算费用余额额的方法确认认现值。2评估操作1、对于那些形形成的资产和和权益已经消消失，但因款款项数额较大大而跨期摊销销的预付款项项，则评估为为零；2、对于预付款款项应摊未摊摊部分，也应应按零值处理理。3、对于费用支支出从而形成了了以后一定形形式的实物资资产和权利，应应保持账面值值作为评估值值。4、重点关注金金额大、账龄龄长(一年以以上)

29、的款项项。对于长期期挂账或已无无法完成的合合同，参考应应收账款评估估方法评估。1.2.7存货货一般企业的存货货分为材料采采购(在途物资)、原材料、在库周转材材料、委托加工物物资、产成品(库存商品)、在产品(自制半成品品)、发出商品品、在用周转材材料。针对不同的类别别，分别采用用不同的评估估方法确认评评估现值。其其中:1材料采购(在途物资)系企业已付款但但尚未收到货货物的在途材材料(1)近期发生生、尚能正常常完成的，以以核实无误的的核实后账面面值确定评估估值。(2)长期挂账账或无法继续续完成的，以以可回收净值值确定评估价价值(类似应收款款项处理)。2原材料、在库周转材材料主要有主材和辅辅助材料等

30、。总总体评估思路路如下：(1)对继续使使用的主要外购材料料，可根据每每项资产的清清查核实后的的数量、技术术鉴定结果和和资产的市场场现行买价，加加合理的运杂杂费、损耗、验验收整理入库库费及其它合合理费用，逐逐项计算评估估值。(2)对单价小小、周转快、可可以正常使用用的、其实际际成本与基准准日市价基本本一致的材料料，或购进时时间短、市场场价格未发生生变化的资产产，可根据清查查核实后的数数量，以调整整后的账面成成本确定评估估价值。(3)对于价格格变动较大、购购入时间相对对较长的材料料，根据每项项资产的清查查核实后数量量，结合评估估基准日市价价考虑运杂费费、自然损耗耗及验收入库库费用后确定定评估值。(

31、4)对失效、变变质、残损、报报废、无用的的或积压物资资，应按可变现现净值进行评评估计价。企业采用计划成成本核算而账账面价值(单项资产)未反映“材材料成本差异异”时，应先先行分摊“材材料成本差异异”余额，在核实后账面面值反映。特别注意：(11)利用企业业基准日附近近采购价格资资料(发票、合同同等)，以此为依依据确定重置置单价最为可靠靠。(2)备备品备件、辅辅助材料等，该部分一般项目较多，实际操作中应重点关注单价或账面余额较大、价格变化大的项目。3产成品(库存商品)产成品一般以其其完全成本为为基础，根据据该产品市场场销售情况好好坏决定是否否加上适当的的利润，或是是要低于成本本。对于汽车产成品品，在

32、考量其其品牌、规格格、排量、装装饰等参数以以及市场售价价、公司盈利利水平、税负负、市场畅销销程度等因素素基础上主要要按市场价进进行评估。对于十分畅销的的产品，根据据其出厂销售售价格减去营营业费用和全全部税金确定定评估值；对于正常销售的的产品，根据据其出厂销售售价格减去营营业费用、全全部税金和适适当数额的税税后净利润确确定评估值；对于勉强能销售售出去的产品品，根据其出出厂销售价格格减去营业费费用、全部税税金和税后净净利润确定评评估值；对于滞销、积压压、降价销售售产品，应根根据其可收回回净收益确定定评估值；报废产品按残值值确定评估值值。4在产品(自制半成品品)在产品及自制半半成品包括处处于生产环节

33、节中的在制品品、已加工完完成并入库但但不能对外独独立销售的半半成品等。评评估时，应根根据对其完工工程度技术鉴鉴定和质量检检测的结果，结结合该部分存存货或同类产产品按现行市市价重置所需需投入的合理理费用采用重重置成本法计计算确认现值值。(1)对仍需继继续生产、销销售且有盈利利的在制品、自制半成品品的评估，应应根据技术鉴鉴定、质量检检测和清查核核实的结果，按按现行市场价价格重置同等等被评资产所所需投入合理理的料、工、费确定评估估价值。公式式如下：评估价某项资资产的原合理理成本(11价格变动动系数)原原合理费用(1合理理费用变动系系数)【注：对经技术术鉴定发现的的废品和盘盈盈盘亏数量应应从原成本中中

34、扣除或增加加；价格变动动系数应采用用同类材料的的价格系数。】(2)对因产品品下马，只能能按评估日的的状态向市场场出售的在制制品和自制半半成品应按下下列原则进行行评估：a)对通用性好好，能够用于于生产经营的的在制品、自自制的半成品品应按实有数数量考虑可接接受的单位市市场价格扣除除预计在销售售过程中发生生的税费确定定评估价值；b)对资产通用用性极差、且且不继续生产产、无法通过过市场调剂的的在制品、自自制的半成品品，应按照废废料回收价格格进行评估。5其他存货1)发出商品的的评估有以下下几种情况：(1)购货方同同意付款的，参考产成品评估；(2)购货方要要求退货的，对对有问题的，按按可回收的净净值确定估

35、值值；正常商品品参考产成品品评估(可适当考虑虑退货成本)；(3)购货方已已破产的，发发出商品应按按经核实后可可追回的数量量，参考产成成品评估(可适当考虑虑追回成本)；无法追回的的评估为零。2)在用周转材材料的评估应应扣减有形损损耗因素，即即根据实际使使用状况确定定相应的成新新率。1.2.8待摊摊费用、其他他流动资产待摊费用、其他他流动资产的的评估方法，详详见“其他资资产评估方法法”的相应部部份。1.3特别提示示除存货类资产外外，其他流动动资产的评估估值应尽可能能与审计结果果保持基本一致。有重大差异异的一定要与与审计机构充充分沟通，取取得一致；在在无法达到一一致的情况下下，请示中心心组后处理。流

36、资：清查中，流流资存在报废废、损失、盘盘亏、盘盈的的，提请审计计调整。二、其他资产评评估方法1.其他资产评评估方法选用用原则本部分资产主要要包括待摊销销的费用、待待处理的损益益挂账和其他他类的资产，历历来是资产评评估中需特别别处理和作出出调整的重点点科目。(如需调整，尽尽可能与会计计师联系，评评估师原则上上不进行调整整，包括存货货的小额负数数情况)评估操作中主要要考虑其是否否能形成对应应的实物或权权利，并通过过判断对应实实物资产或权权利的价值来来确定评估价价值。2.各项其他资资产评估一般般方法2.1待摊费用用、长期待摊摊费用2.1.1评估估思路待摊费用是指企企业已经支出出但应由本期期和以后各期

37、期成本分别负负担的分摊期期在一年以内内的各项费用用。主要包括括以下几类：预付性质费费用，如预付付保险费等；为均衡成本本而分期摊销销的费用，如如固定资产修修理费用、低低值易耗品摊摊销等；性质特殊的的费用,如如一次交纳印印花税税额较较大需分摊的的数额等。长期待摊费用是是指企业发生生的不能全部部计入当期损损益应在以后后年度内分期期摊销的各项项费用，包括括租入固定资资产的改良支支出及摊销期期限在一年以以上的其他待待摊费用等。长期待摊费用与与待摊费用除除摊销期不同同外，其他性性质基本相同同。对两者可可采用相同的的评估方法和和程序。长期待摊费用与与待摊费用本本身并不是资资产,而是是已耗用资产产的反映，但但

38、由于这些已已耗用资产形形成了新的资资产和权利，这这种新的资产产和权利只要要还存在，已付出的费费用就还有价价值。因此，长期期待摊费用与与待摊费用评评估只与费用用支出所形成成的资产和权权利的存在相相关,与摊摊余价值没有有必然的联系系。如果这些些资产和权利利已经消失，则则长期待摊费费用与待摊费费用的价值为为零，而无论论其账面摊余余价值还有多多大。2.1.2评估估操作长期待摊费用与与待摊费用的的评估分以下下两种情况：1、当长期待摊摊费用与待摊摊费用所反映映的费用支出出形成的新资资产和权利的的剩余存续时时间很难确定定时，在充分分核实有关会会计记录账面面数字的基础础上，按长期期待摊费用或或待摊费用的的余额

39、确定评评估价值，如如无法合理确确定期限的预预付保险费等等。2、当新资产和和权利剩余存存续时间可以以确定的情况况下，可以根根据长期待摊摊费用与待摊摊费用所反映映的资产和权权利的实际内内容选择相应应的资产评估估方法进行评评估，确认其其剩余存续时时间，并结合合长期待摊费费用与待摊费费用的原始入入账价值，最最终确定评估估价值；对于于资产和权利利已耗尽的长长期待摊费用用与待摊费用用，应评估为为零，而不是是以余额作为为其评估价值值。对于常见的几个个项目分别如如下处理：(1)低值易耗耗品摊销，以以可使用年限限作为摊销期期限，并结合合原始入账价价值，按摊余余价值确定评评估价值。(2)固定资产产修理费用(固定资

40、产装装修费用)，由于其形形成的资产在在固定资产评评估中反映，因因此，在本科科目中评估为为零；(3)租入固定定资产的改良良支出，在改改良后剩余租租赁期与尚可可使用年限两两者中选取较较短的作为摊摊销期限，并并结合原始入入账价值，按按摊余价值确确定评估价值值。2.2开办费开办费是指企业业在筹建期间间发生的费用用，包括人员员工资、办公公费、培训费费、差旅费、印印刷费、注册册登记费和不不计入固定资资产价值的借借款费用等。开办费评估为零零。2.3待处理流流动资产净损损失、待处理理固定资产净净损失、固定定资产清理评估作价时考虑虑分以下三方方面因素：(1)尚有残余余实物的，确确定可收回的的残值；(2)有保险公

41、公司或其他过过失人负责赔赔偿的，确定定可收回的赔赔偿金额；(2)无法收回回的部份，按按零计算。在充分考虑以上上因素后，加加总确定其评评估价值。2.4其他流动动资产、其他他长期资产该部份资产核算算的内容比较较广泛，实际际操作中应视视具体情况而而定。对于能形成对应应实物或权利利的，应按对对应实物资产产或权利的评评估方法确定定评估价值；对于不能形形成对应实物物或权利的，评评估值为零。2.5无形资产产其他无形形资产对于外购的软件件，评估人员员应核查企业业的相关购买买合同，如为为通用的软件件，且开发商商提供免费升升级服务，则则直接向软件件供应商或通通过网络查询询其现行市价价作为评估值值(注意了解报报价的

42、折扣情情况)；对针对特特定企业开发发的特殊专用用软件，一般般缺乏公开的的市场，且无无法直接向软软件供应商询询价，因这类类软件企业技技术及应用人人员大都参与与了软件开发发过程，评估估人员可采取取同企业采购购人员、相关关技术人员、软软件使用人员员座谈、质询询等方式了解解软件的功能能、应用现状状及前景、开开发成本、开开发周期，结结合市场同等等或相似软件件的市价确定定评估值。对企业自主开发发的软件，则则采取同企业业软件开发人人员、财务人人员座谈、质质询等方式了了解软件的功功能、应用现现状及前景、开开发周期、账账面价值构成成要素等，在在获取详细的的开发成本明明细后，以重重置成本法进进行评估。2.6递延税

43、款款借项一般是由于坏账账准备金、固固定资产折旧旧时间性差异异(为现行会计计制度与税法法对固定资产产折旧确认的的时间不同)而形成的，因因该款项可抵抵减未来的应应纳所得税额额，全部是企企业权益，可可以核实无误误后的核实后后账面值作为为评估值。第四章 长期投资1证券类长期投投资1.1清查要求求：确定有价证券是是否存在、评评估基准日余余额是否正确确；确定有价价证券是否归归被评估单位位所有；确定定有价证券的的增减变动及及其收益(或或损失)记录录是否完整。1.2评估程序序(1)核对有价价证券明细账账与总账、报报表的余额是是否相符。(2)会同被评评估单位主管管会计人员盘盘点有价证券券，查明有价价证券名称、数

44、数量、票面价价值和取得成成本并与相关关账户余额进进行核对，如如有差异，应应查明原因，并并作出记录或或进行适当调调整。(3)在外保管管的有价证券券，应查阅保保管的证明文文件，必要时时可向保管人人函证。(4)清查有价价证券购入、出出售或兑现的的原始凭证是是否完整，入入账基础是否否符合投资合合同、协议的的规定，重大大投资应附董董事会的决议议，并查核会会计处理是否否正确，审核核与长期投资资有关的损益益说不得是否否准确，并与与投资收益项项目核对。(5)查明长期期投资占被投投资企业实收收资本的比例例和所有者权权益的比例。1.3评估取值值可上市流通的有有价证券采用用现行市价法法进行评估；以控股为目目的持有的

45、上上市股权，可可采用收益现现值法或市场场比较法评估估。对于非上上市有价证券券采用收益现现值法确定评评估值。2非证券类长期期投资(其他他长期投资)2.1清查要求求：确定其他投资是是否存在、评评估基准日余余额是否正确确；确定其他他投资是否归归被评估单位位所有；确定定其他投资的的增减变动及及其收益(或或损失)记录录是否完整。2.2评估程序序(1)核对其他他投资明细账账与总账、报报表的余额是是否相符。(2)会同被评评估单位主管管会计人员清清点其他投资资，以各项投投资的合同为为依据，查明明其他投资名名称、数量、原原始投资额和和回报方式与与相关账户余余额进行核对对，如有差异异，应查明原原因，并作出出记录或

46、进行行适当调整。(3)清查有无无长期投资性性质的短期投投资项目，并并作适当的说说明和调整。(4)查明其他他投资的到期期值(预期收收益)，计算算其他投资的的到期值在评评估基准日的的折现价值，确确定其他投资资的评估价值值。2.3评估取值值基本原则为：对对于合同、协协议明确规定定了投资报酬酬的，可将按按规定应获得得的收益和回回收的本金折折为现值，作作为评估值。对对到期收回资资产的实物投投资，可按约约定并合理预预测的收益折折现，再加到到期收回资产产的价值，计计算评估值。对对于不是直接接获取资金收收入，而是取取得某种权利利或其他经济济利益的，可可尝试测算相相应经济收益益，折现计算算评估值；或或根据剩余的

47、的权利或利益益所对应的重重置价值确定定评估值。明显没有经济利利益、也形成成不了任何经济权权利的，按零零值计算。1、对于控股的的长期投资1)控股上市公公司的长期投投资，采用收收益现值法评评估作价。2)其他控股和和有重大影响响的（持股220%以上）的长期投资，采用整体成本法进行评估，其评估过程及方法同整体企业评估。在估算出被投资单位整体净资产后，与评估单位在被投资单位所占之股权比例之积即为该项长期投资之评估值。二级以上控股的的长期投资评评估须编写规规范的评估说说明。2、对非控股的的长期投资，适适当考虑受资资企业的净资资产和收益状状况，按成本本法评估。在在未来收益难难以预测，长长期投资所占占受资企业

48、净净资产额明显显高于或低于于投资账面值值的，依据经经审计的受资资企业资产负负债表反映的的所有者权益益按比例评估估其长期投资资价值；投资资发生时间不不长数额较小小且被投资企企业(项目)正常运转的的可取长期投投资账面值为为评估值。2.4其他注意意事项1、对异地受资资企业应尽量量取得同基准准日的资产负负债表。实在在困难的，要要用离基准日最近日期的资产负负债表，并说说明该处理方方法对评估值值的影响。单项长期投资价价值“较小”的的界限，由专专业评估师根根据实际情况况确定。通常常该项长期投投资的账面值值低于该企业业总资产清查查核实后账面面值的5%，可可以被接受为为“较小”的的界限。“时时间不长”界界定在1

49、年以内。2、各项长期投投资的权属文文件、合同、章章程、报表等等法定要求的的资料，必须须完备。3、长期投资在在报表上的反反映()对受资企企业权益、收收益等界定，执执行评估基准准日要求。()控股和非非控股的长期期投资，逐项项计算评估值值，按母公司司单一会计报报表形式反映映，汇总反映映在相应的法法人主体的长长期投资项目目上，不得把把作为长期投投资的受资企企业(即使是是控股的企业业)的资产和和负债与投资资方合并处理理。4、被投资单位位若在本次评评估中对其进进行了整体评评估的(注意向中心心组了解情况况)，无论是控控股还是参股股股权，一般般都需引用其其净资产评估估值。第五章 房屋建筑物物及构筑物5.1评估

50、人员员的现场操作作步骤和职责责5.1.1复查查报表复查被评估单位位填报的评评估明细表种种类及数量是是否齐全，如如果不全，应应及时要求被被评估限期补补齐。检查被评估单位位报表所填报报的内容是否否合乎要求，不不合要求的，应应要求被评估估单位及时纠纠正。5.1.2现场场勘查评估前期准备阶阶段，已要求求被评估单位位对被估建筑筑物先行自查查并按照统一一表格填写建建筑物结构及及状况。评估估人员在现场场，应对被评评估单位填报报的情况进行行复查，将勘勘察情况填入入房屋结构构状况调查表表。5.1.3搜集集评估依据资资料根据被估对象搜搜集相关资料料：A.权属属文件房屋屋所有权证；B.技术资资料，如建筑筑物平、立、

51、剖剖面图，厂区区平面图等；C.计价资资料，如工程程结算资料、当当地概(预)算定额及调调价系数、市市场造价信息息资料、前期期费用资料等等。5.1.4进行行资产评估计计算(1)选择评估估方法：根据据不同的评估估对象、性质质选取相应的的评估方法。(2)编制评估估案例：按照照本项目确定定的评估方法法，选择和编编制评估案例例(3)建筑造价价计算：根据据建筑工程概概(预)算定定额和其它可可行的方法确确定案例建筑筑物的工程造造价。案例以以外的建筑物物按类比法进进行计算。(4)重置价值值计算：根据据建筑工程造造价，前期费费用及其它费费用，资金成成本等费用内内容计算评估估对象重置全全价。(5)评估值的的计算：A

52、.确定评估对对象的成新率率，成新率的的确定方法应应加以说明。B.依据重置价价值和成新率率计算评估值值。专业负责责人对评估值值进行审查和和汇总。(6)撰写评估估说明：着重重说明清查核核实情况、评评估技术过程程、增减值原原因。5.2评估方法法本次房产评估所所选用的主要要方法是重置置成本法，其其次是市场比比较法，前者者适用于企业业建造的房屋屋建筑，后者者则适用于外外购商品房。5.2.1重置置成本法重置成本法按取取得评估资料料的不同，可可分别采用概概预算编制法法、概预算调调整法、市价价法、类比法法、系数调整整法等方法进进行。(1)概预算编编制法：即按按照图纸、有有关技术资料料及各地现行行定额重新编编制

53、概预算的的方法。2005年至22009年竣工的工工程，其工程程造价和现行行建筑造价接接近，可以对对原结算的造造价计算过程程及其费用的的组成内容作作适当调整和和修正来确定定评估对象的的工程造价，亦亦视同为概预预算编制法。(2)概预算调调整法：即原原结算工程造造价所套用的的定额不是现现行定额及其其取费规定，但但可以利用原原概预算工程程量，或者进进行适当修改改后，套用现现行概预算定定额及取费标标准计算工程程造价。(3)市价法：在评估中通通过可靠的途途径，利用近近期竣工的同同类型工程单单方建筑造价价或地方造价价管理部门公公布的当期建建筑单方造价价为依据，计计算评估对象象的单方造价价。(4)类比法：一般

54、评估对对象以评估“案例”为参照物，在在基础、墙体体、层高、屋屋面、装饰等等要素方面加加以对比，通通过类比系数数调整，确定定评估对象的的单方建筑工工程造价。(5)系数调整整法：本次评评估中只限定定2005年以后竣工工的工程项目目，按当地建建委下发的调调整系数对评评估对象的原原结算价值进进行调整，确确定被估对象象的建筑工程程造价。对于2005年年(含20005年)以前前的被估项目目，原则上不不得采用系数数调整法。5.2.2重置置成本法类型型的选用现针对上述各种种重置成本法法的类型提出出下列情况的的选用规定。(1)案例重置置成本的确定定，一般选用用概预算编制制法或概预算算调整法。(2)一般评估估对象

55、重置成成本的确定，一一般采用类比比法确定。22005年以后竣工工的被估项目目可以选用系系数调整法或或直接利用原原结算造价确确定。(3)构筑物造造价确定的方方法构筑物造价的确确定方法，一一般采用概预预算编制法。同同类型构筑物物的造价可以以采用类比法法确定。20005年以后竣工工的被估项目目可以选用系系数调整法或或直接利用原原结算造价确确定。5.2.3市场场比较法市场比较法一般般用于被估项项目为商品购购置房的评估估。要求被比比较的交易实实例类型相同同，数量不少少于三例，比比较的条件一一般有交易日日期、地理位位置、区域环环境、市政设设施配套、交交通状况、用用途、建筑新新旧程度、其其它个别因素素等。商

56、品房如果是近近期购置的可可以按照购置置发票的购置置价作适当微微调进行价值值计算，如果果后作装修，应应在购置价的的基础上还应应另加装修费费。近期装修修的可以据票票定价，或作作适当调整。5.3评估操作作5.3.1建筑筑安装工程造造价(简称建建安造价)土建工程的建安安工程包括结结构(含装修修)、给排水水、采暖、通通风、通讯、煤煤气管道、电电气(工业及及民用配电线线路、照明)等建筑安装装工程。电梯、空调、消消防系统设备备(一般消火火栓除外)、变变配电设备、锅锅炉设备、工工艺管道等纳纳入设备类评评估范围。建安造价包括：a.直接费(含含人工费、材材料费、机械械使用费)；b.其它直接费费； c.施工单位收收

57、取的各类费费用,包括现现场经费、临临时设施费、施施工管理费、计计划利润、劳劳保费、税金金；d.政府收取或或委托建设单单位代收的有有关费用。5.3.2建安安造价的计算算方法(1)首先选择择具有代表性性的建筑物作作为案例，按按照规定的计计算方法，计计算出案例建建筑物的建安安造价。(2)一般评估估对象通过和和同类型案例例建筑物的比比较，利用调调整系数进行行修正，确定定一般评估对对象的单方建建安造价，这这个方法称为为“类比法”。即一般评估对象单单方建安造价价=案例单方方建安造价(1+调整系数)(3)直接引用用被估对象竣竣工结算结算算造价或作修修正确定单方方建安造价。计计算时按下列列公式计算 被被评估项

58、目单方方造价=被评评估项目结算算单方造价 或或被评估项目单方方造价=被评评估项目结算算单方造价(1+调整整系数)(4)构筑物建建安造价按实实物工程量或或与同类结构构构筑物进行行比较调整后后确定。5.3.3重置置价值的计算算(1)重置价值值的组成内容容重置价值包括：建筑安装造造价；前期及其它它费用；资金成本三三部分组成。建筑安装造价价：(第三项中已已说明)前期费用及其其它费用：包包括地方政府府规定收取的的建设费用和和建设单位为为建设工程投投入的除建筑筑造价以外的的其它费用两两个部分A.政府收费的的计算该费用一律按地地方政府规定定的现行收费费项目的收费费标准计算,该部分费用用请企业协助助搜集提供。

59、B.建设单位支支付的其它费费用吉林省该部分费费用主要包括括下列内容及及参考取费标标准为：吉林省工程建设设前期及其它它费用表序号费用名称取费基数费率取费依据1建设单位管理费费建安工程造价1.5%财建20022394号号2勘察设计费建安工程造价3.37%计价格2000210号号3工程建设监理费费建安工程造价2.5%发改价格200076770号4招标代理服务费费建安工程造价0.7%计价格2000219880号5环境评价费建安工程造价0.34%计价格200021255号8墙体材料专项基基金建筑平方米8元吉财综200032722号9散装水泥专项基基金建筑平方米1.2元吉财综20004256号注意：1、建

60、设设单位管理费费要根据财建建20022394号号，按项目投投资额计算。2、勘察设计费费要根据计价格格2002210号，按按项目投资额额计算。 3、工程建设监理费要根据发改价格2007670号，按项目投资额计算。 4、招标代理服服务费要根据据计价格20021980号号，按项目投投资额计算。5、环境评价费费要根据计价格格2002125号，按项目投投资额计算。6、根据财政部部关于延续农农网还贷资金金等17项政政府性基金政政策问题的通通知（财综2200733号），“墙体材料专专项基金、散装水泥专专项基金” 继续予以以保留。7、涉及资产所所在省内各城城市的地方取取费项目，请请在相应网站站查询、补充充。