中国房地产行业电子商务发展

1、作者：曹智聪 第一章房地产行业电子商务的兴起第二章房房地产行业电电子商务发展展的现状第一节：房房地产行业发发展状况一、 房地地产行业发展展现状二、 中国国模式与美国国模式之比较较三、 房地地产行业电子子商务发展的的现状和问题题第二节：电电子商务在房房地产行业的的应用一、 最大大化传播效应应，形成更多多的准客户群群体。二、 准确确而完整表现现发展商的创创意和楼盘优优势三、 服务务个性化四、 提高高成交率五、 广告告效益高第三章房房地产行业电电子商务的未未来发展第一节：房房地产行业电电子商务的发发展方向一、 发展展商企业形象象展示二、 网上上楼盘展示销销售系统三、 数字字化社区系统统四、 网上上装

2、修顾问系系统五、 房产产销售管理系系统第二节：房房地产行业电电子商务发展展的主要思路路一、 转变变观念，勇于于创新，赢得得电子商务发发展主动权二、 企业业内部的信息息化三、 电子子商务与传统统模式的结合合四、 高度度重视客户关关系和客户资资源的开发第三节：房房地产行业电电子商务发展展中要注意的的问题一、研究解解决安全认证证支付管理问问题二、抓实内内部管理三、培育市市场树立品牌牌四、加强对对连锁网点的的管理第四章 结结束语摘要：随着信息化化技术在许多多行业和部分分企业中的成成功应用，房房地产电子商商务已成为房房地产企业经经营方略的一一个不可取代代的重要环节节。其相对低低廉的成本、超超越时空限制制

3、等的经营方方式和企业因因此获得的巨巨大利润，令令众多房地产产企业投入更更多的关注目目光。本文将将探讨中美两两国在房地产产方面的发展展模式和电子子商务在我国国房地产行业业中的应用。第一章房房地产行业电电子商务的兴兴起互联网已经经轰轰烈烈的的改变着中国国的社会经济济，房地产业业也没有例外外。虽然，理理想中的电子子商务模式还还没有成为现现实，但其中中所蕴涵的巨巨大市场前景景已经日渐明明朗。和其它它所有行业一一样，房地产产业也正在受受到全球电子子商务化趋势势的影响。在在电子商务的的环境下，企企业的商务的的运作方式将将会发生变化化，并且将会会产生新的模模式和流程。越越来越多的地地产发展商认认为，今天开开

4、始涉足该领领域的公司将将成为未来地地产业的领导导者。电子商务实实际上就是在在网络上进行行的商务，就就是借助强大大的数字信息息技术来了解解每个客户的的需求和倾向向，为他们提提供个性化的的产品和服务务，然后尽可可能快速、便便捷地实现交交易并将产品品和服务交付付给用户。个个性化、自动动化的服务特特征，为商业业机构增加收收入、降低成成本、建立和和加强与客户户之间的关系系。尽管电子商商务系统的好好处是如此诱诱人，但作为为房地产企业业如何实现真真正意义的电电子商务，开开发、部署以以及管理这些些系统，并成成功获得电子子商务所带来来的巨大益处处却并不容易易。除了要应应用快速发展展的最新技术术之外，如何何针对房

5、地产产业务的具体体特性，融合合与调整现有有的传统业务务处理过程，最最大限度地发发挥电子商务务的优点成为为问题的关键键。第二章房房地产行业电电子商务发展展的现状第一节：房房地产行业发发展状况一、房地产产行业发展现现状目前中国的的房地产业的的效益仍然不不尽如人意，在在上市公司中中，地产行业业的收益率低低于平均水平平3个百分点点，房地产业业的基本状况况是大部分发发展商市场规规划、定位比比较模糊，虽虽然一般地产产企业都拥有有高资产，但但同时差不多多也都高负债债、高存量。这这些年来，开开发商为促进进销售，找专专业公司策划划楼书，大手手笔的广告攻攻势，制作楼楼盘模型，有有魄力的不惜惜工本建样板板房甚至大型

6、型售楼处。虽虽然这些传统统的套路曾经经有效，往后后可预见的时时期也一样不不可或缺。但但是，业内人人士，尤其是是专业的大型型房地产商，深深感这些模式式已经很难发发挥根本性的的效应来帮助助企业走出困困境，并带来来持续发展的的能力和乐观观的前景。另外，中国国内地房地产产业取得土地地程序日趋透透明，融资渠渠道呈现多元元化。房地产产业的竞争趋趋向房地产企企业核心专业业知识、经营营管理能力、洞洞察消费群需需求的竞争。过过去仅仅依靠靠优势的人脉脉资源取得土土地创造财富富奇迹，已难难以为继。不不过，“短、平、快快”的项目型房房产，目前仍仍被以短期赚赚钱为目的的的房产投机者者所炒卖。二、中国模模式与美国模模式之

7、比较随着中国房房地产市场竞竞争的加剧、房房地产企业的的优胜劣汰，房房地产商越来来越注重公司司的运营模式式。美国的房房地产商业模模式正逐渐为为中国房地产产商们所看好好。在过去200多年中，影影响和主导中中国内地房地地产行业的是是香港模式。其其本质特点，是是房地产开发发商以相对廉廉价取得土地地为经营导向向。这主要源源于香港土地地资源严重稀稀缺，土地高高度垄断，商商品住宅产品品供不应求。而美国模式式，其本质特特征，是以实实际研究消费费群的购买力力及需求细分分为经营导向向。其原因是是美国的土地地资源几乎无无限供应。而而中国政府对对土地用途的的规定、超过过闲置年限强强制回收政策策，以及对商商业住宅采取取

8、的宏观调控控，都对土地地投机起到了了有效的抑制制作用。其实，无论论是中国香港港模式也好，美美国模式也罢罢，能够经受受住中国内地地市场考验并并能够持续发发展下去，才才是真正的好好模式。真正正有发言权的的，是10年年、20年、550年后仍然然持续发展的的中国内地大大型房地产企企业采取的运运营模式。三、房地产产行业电子商商务发展的现现状和问题在地产界寻寻求突破，甚甚至变革的需需求下，时下下如火如荼的的互联网经济济和电子商务务热潮自然成成为人们首选选的解决方案案，建楼盘网网站、网上房房屋拍卖，甚甚至连“房COMM”的概念也被被提了出来。然然而，大部分分的地产商目目前仍处于观观望状态，一一方面还搞不不清

9、电子商务务到底是怎么么回事以及如如何与传统的的地产业务结结合，另一方方面主要是怀怀疑建一个网网站能否真正正为楼盘的销销售带来实际际的效益。（一）企业业对电子商务务的认识和应应用问题目前地产界界较普遍的做做法是建一个个只有静态内内容的网站，有有的拿出一、两两套出售单位位在某一个网网站上拍卖一一下，起一点点轰动效应，基基本上是将互互联网概念作作为一种炒作作的内容，谈谈不上什么电电子商务，也也没有对楼盘盘的销售业务务带来实际的的效益。另外外一种做法则则非常激进，即即所谓的“房COMM”，标榜要给给地产界带来来一场革命，彻彻底摆脱传统统的地产经营营模式，将经经营土地开发发转为经营房房产供应的互互联网I

10、CPP，甚至将建建筑材料的采采购供应全部部网络化运作作，这些网站站的兴起也有有一、两年的的历史，没有有太多的公司司追随，目前前不是偃旗息息鼓，就是完完全没有实际际运作，成为为互联网泡沫沫在地产界的的典型体现。目前的著名名门户网站都都属于综合网网站，房地产产版块所占比比例很小，而而且网站经营营者一般只懂懂网站经营，不不懂房地产管管理，他们一一直把自己定定位于媒体的的地位。所以以项目展示深深度不够，只只是载录一点点项目的简介介、均价、起起价、部分主主力户型图，对对项目的装修修标准与社区区配套只做简简单的“有”与“否”描述，总之之他们所提供供的内容只能能上网查项目目名称和大致致区位，起不不到上网选房

11、房的作用。如如果每个开发发商都自建网网站，不仅建建站投入的网网页设计、服服务器租用等等费用高，而而且点击率都都会很低，日日常维护也非非常烦琐，内内容更新一般般不及时，甚甚至有的从建建站到项目封封盘都不更新新，极大的损损害了公司的的形象、浪费费了大量的客客户资源。如如果多家开发发商能共同建建立一个公用用网站，不仅仅节省了费用用、解决以上上问题，而且且可以吸引大大量的客户群群，起到很好好的广告效应应。尽管目前国国内房地产软软件开发水平平有了很大提提高，各房地地产开发公司司也有很旺盛盛的需求，但但实际应用的的较少。主要要原因在于：首先，软件件开发企业只只懂得如何把把软件开发出出来，而对项项目管理流程

12、程不是很熟悉悉，又没有房房地产业内人人士参与，造造成开发与应应用脱节，使使管理软件的的实际应用性性大大降低；第二，目前前的房地产管管理软件的最最大缺憾是没没有利用数据据库技术将网网络、大众媒媒体、展览展展示设备（如如触摸屏等）、项项目管理流程程等有机的衔衔接起来，造造成实用性差差、很多数据据仍然需要各各种表格手动动整理，所以以致使资料更更新困难重，复复投入资金很很大；第三，是是目前的房地地产管理软件件操作比较繁繁杂，售后培培训跟不上，所所以使用不方方便，再加之之受开发企业业工作人员电电脑使用熟练练程度的限制制，应用自然然很少。（二）金融融体制问题电子商务是是“在线支付”，要求各银银行之间具有有

13、统一的结算算方法。美国国各个银行之之间的结算网网络协议是统统一的，而目目前我国各个个商业银行之之间尚无统一一的结算方式式，使得本来来就为数不多多的电子商务务停留在“电子交易，线线外支付”的层面上。（三）法律律法规问题我国目前关关于贸易的法法律法规是基基于传统的交交易方式而制制定的，有许许多规定并不不适用电子商商务。为了促促进电子商务务的发展，应应围绕电子商商务的发展及及相关的网络络管理、信息息安全、金融融结算和知识识产权保护等等问题，加快快对现行法律律的修改和完完善，并制定定新的法律法法规，为电子子商务的发展展提供一个既既相对宽松又又安全严密的的法律保障和和外部环境。（四）网络络安全问题电子商

14、务的的安全问题涉涉及交易双方方的企业机密密、公共的安安全、国家的的安全。虽然然最近制约电电子商务发展展的支付系统统在不断完善善，银行卡，在在线支付等已已经在中国银银行、招商银银行等实现，但但是从技术和和方便易用性性上讲，它还还存在许多弊弊端和漏洞， 这些网络安安全问题还在在一定程度上上影响着网上上交易的进行行，无论是消消费者个人隐隐私权的保护护，还是在线线支付的安全全性问题，都都有待进一步步完善。第二节：电电子商务在房房地产行业的的应用一、 最大大化传播效应应，形成更多多的准客户群群体。根据相关的的市场研究，在在传统媒体广广告的攻势下下，被抢夺到到的“眼球”基本上分为为形成拥有欲欲望的、有兴兴

15、趣的以及引引起注意的三三类群体。第第一类群体差差不多都会现现场看楼，而而且最终成交交的买家只能能在这类群体体中产生，而而大部分的第第二类群体和和全部的第三三类群体，则则由于没有足足够的驱动力力去安排时间间和跨越空间间去现场看房房，成为了大大量的无效广广告受众。问问题在于，这这些被流失的的群体中实际际存在着大量量适配的准买买家。互联网 “任何时候、任任何地点”的特点，将将使第二、三三类群体中大大量人士通过过网站“亲临楼盘”，而一个优优秀的楼盘展展示交易网站站将尽可能地地使浏览者升升级为有拥有有欲望的群体体，有效增加加现场看楼准准客户的数量量。通过与房地地产专业信息息网站的链接接，以及准客客户通过

16、搜索索引擎查询，都都会使楼盘有有更多的机会会吸引买家的的光顾。二、准确而而完整表现发发展商的创意意和楼盘优势势发展商初始始的规划以及及楼盘策划所所形成的卖点点和优势概念念，由于媒体体篇幅的限制制、销售人员员的素质及其其流动性等各各种因素，往往往造成大量量的信息流失失，严重影响响客户对楼盘盘的认同率。而而售楼现场展展示促销系统统、光盘电子子楼书等更动动感精彩、更更丰富翔实的的内容展示，准准确而完整表表现发展商的的创意和楼盘盘优势，更多多认同必然得得到更多的商商业机会。三、服务个个性化买房作为大大宗商品的消消费行为，其其必然要经历历理性考量的的过程。其实实每一位准买买家都在寻找找自身需求状状况与楼

17、盘之之间的 “适配点”，找不到这这个“适配点”就不会有成成交。然而，买买家的需求是是完全个性化化的，很难由由发展商宣传传的有限的主主题卖点来解解决。比如，客客户的预算可可以买到同一一个楼盘高层层的两房单位位或低层的三三房单位，而而这个决定只只有买家自己己最清楚应该该如何选择。房地产电子子商务系统的的中网上展示示、现场促销销系统以及电电子楼书，提提供了强大的的联机查询、搜搜索功能。客客户完全可以以根据自己的的预算、面积积、朝向、户户型等检索到到相应的单位位，迅速定位位“适配点”。这就从传传统的营销模模式缺乏针对对性的“推”，转化为由由客户有针对对性地“拉”，以及交互互式的模式，从从而最大程度度把

18、握客户的的需求，有效效促成购买。四、提高成成交率除了极个别别的旺销楼盘盘，大部分买买家的购买过过程都会有一一定的周期，包包括亲朋多次次看房、交订订考虑等等，这这个周期会流流失大量的成成交客户。网网上看房、电电子楼书的联联机查询以及及网上交订等等，可以有效效地缩短购买买考察周期，减减少外来机会会冲击，极大大地提高成交交率。五、广告效效益高发展商投入入传统媒体广广告会有“效果递减”的现象，即即同样的广告告效果越来越越差，这是由由于同一受众众群体反馈不不可抗拒的自自然规律。然然而，当楼盘盘仍然高存量量，广告又趋趋于零效果时时，发展商就就会陷入尴尬尬的困境。电电子商务的方方案实施，在在于将广告投投入效

19、果的“纵向窄幅递递减”，转化为“横向宽幅叠叠加”，迅速地形形成人气，缩缩短楼盘售罄罄周期，加快快资金周转率率，使业务进进入良性循环环。第三章房房地产行业电电子商务的未未来发展第一节：房房地产行业电电子商务的发发展方向真正的电子子商务解决方方案在于利用用互联网和数数码先进技术术构建真正的的电子商务系系统，改造传传统的地产商商业模式和必必要地重组部部分业务流程程，将传统的的地产业务与与电子商务模模式有机地结结合起来，即即时促进商业业效益。一、 发展展商企业形象象展示结合发展商商的整体形象象，从频道栏栏目策划到网网页美工设计计，全方位地地展示发展商商实力和开发发经营理念，使使购房者对发发展商的品牌牌

20、产生信心和和认同。二、网上楼楼盘展示销售售系统1网上实实景浏览采用最新VVR360度度旋转影像浏浏览技术，客客户可以在网网上身临其境境地观看楼盘盘样板房及各各种现场实景景。买家还可可以通过网站站浏览楼盘不不断更新的外外观图片，从从而了解楼盘盘的建设进度度。2网上选选房客户既可以以直接进入某某栋楼、某层层及某一套房房查看相关资资料，也可以以设定楼层、朝朝向、面积、首首期金额等条条件，迅速查查找到适合自自己需求的单单元。客户可可以查看到房房间的平面布布置、户型点点评、装修效效果、售价、各各种付款方式式的比较表等等详细资料。3环境规规划展示以电子地图图结合三维动动画技术，展展示楼盘基本本资料介绍社社

21、区周边环境境介绍、社区区智能化、会会所情况、社社区内部环境境及市政、商商业、文化配配套设施、分分级展示楼盘盘的区位、交交通、周边等等的电子地图图、楼盘的建建筑外观形象象的工程进度度情况的动态态展示等。4在线订订房客户可以通通过互联网远远程查询楼盘盘的单位销售售状况并随时时下订，系统统支持客户信信用卡在线支支付交易。5按揭理理财客户可以根根据自身的财财务情况，查查询、计算各各种按揭方式式的付款情况况，便于安排排资金计划及及确定合适的的置业投资策策略。发展商商还可以通过过这一系统向向客户提供本本楼盘投资回回报的分析资资料等。三、数字化化社区系统对于已建成成或拟建数字字化社区的发发展商，可以以让买家

22、和准准买家通过这这个系统了解解和体验从网网上社区服务务到网上超市市，从社区BBBS系统到到无所不包的的网上生活杂杂志的数字化化社区生活新新模式，充分分认可物业的的高附加值。四、网上装装修顾问系统统每一种户型型都提供高、中中、低三种档档次的装修方方案，客户可可以观看不同同的装修效果果图以及装修修材料说明和和参考报价。客客户可以自由由组合不同房房间的装修方方案，并获得得系统提供的的相应报价组组合。五、房产销销售管理系统统结合不同类类型的房地产产公司和房地地产代理公司司的先进经验验，借鉴优秀秀的销售管理理模式，涵盖盖房地产销售售从定价、潜潜在客户管理理、成交合同同管理、模拟拟成交、收款款管理到销售售

23、佣金管理的的全过程，采采用前、后台台管理，即方方便销售又有有利于资料的的保密，并且且可以在后台台随时灵活地地发布和更新新网上展示的的楼盘房间资资料和定价。第二节：房房地产行业电电子商务发展展的主要思路路要加快中国国房地产行业业电子商务的的发展，我们们还必须找到到切实可行的的思路，采取取相应的措施施。具体的发发展思路可以以概括为以下下几点：一、转变观观念，勇于创创新，赢得电电子商务发展展主动权对政府主管管部门和房地地产企业的领领导层及管理理人员来说，首首要的任务是是转变传统的的观念，正确确认识电子商商务在提升企企业竞争力中中的重要作用用，并在思想想上、行动上上积极推动电电子商务的实实施，赢得中中

24、国房地产行行业电子商务务发展的主动动权。转变观念的的内容也是多多方面的，既既要克服“电子商务时时机尚不成熟熟”、“等一等，看看一看”的思想，又又要防止一味味追求“一步到位”的做法， 要结合企业业实际，有计计划、有步骤骤地规划企业业电子商务发发展的行动计计划，根据企企业产品与服服务的特点，考考虑客户的实实际需要，确确立电子商务务的发展战略略。二、企业内内部的信息化化企业的信息息化是一项长长期的、综合合的系统工程程，是实施电电子商务的核核心。企业的的信息化的任任务包括硬件件建设和软件件建设两个方方面。硬件方面包包括：（1）网网络的综合布布线、因特网网的连通、企企业内部网的的构建；（22）办公、科科

25、研、生产、营营销等各种应应用软件系统统的集成或开开发；（3）企企业内外部信信息资源的挖挖掘与综合利利用；（4）信信息中心的组组建以及信息息技术、信息息经济与信息息管理人才的的培养。软件方面包包括：（1）相相关的标准规规范问题以及及安全保密问问题的研究与与解决；（22）信息系统统的使用与操操作以及数据据的录入与更更新的制度化化；（3）全全体员工信息息化意识的教教育与信息化化技能的培训训；（4）与与信息化相适适应的管理机机制、经营模模式和业务流流程的调整或或变革。三、电子商商务与传统模模式的结合由于我国的的电子商务发发展与发达国国家还存有较较大差距，不不可能迅速实实现网上交易易，因此，目目前比较理

26、想想的操作模式式，应是电子子商务与传统统模式的有机机结合，在使使用电子商务务手段的同时时，满足本行行业顾客的具具体需求，把把服务落在实实处。四、高度重重视客户关系系和客户资源源的开发实施客户关关系管理对中中国的房地产产企业来说，还还较为陌生，一一方面是因为为在过去不具具备相应的软软硬件条件，另另一方面，是是因为中国的的房地产企业业没有对客户户资源的价值值引起足够的的重视。在客客户需求越来来越趋于个性性化，而且房房地产市场竞竞争越来越趋趋向白热化的的今天，客户户关系管理水水平已经上升升成为影响到到企业市场地地位和竞争实实力的重要因因素。客户关关系管理是电电子商务的基基本组成部分分，没有成功功的客

27、户关系系管理，就没没有完整的电电子商务，这这一点应引起起我国房地产产企业的高度度重视。第三节：发发展房地产电电子商务需要要注意的问题题一、研究解解决安全认证证支付管理问问题行业机构尽尽可能在现有有技术条件和和客观环境下下， 为房地地产电子商务务提供一套全全方位的安全全解决方案，为为以后电子商商务的良性发发展奠定基础础，进而实现现真正意义上上的电子商务务。二、抓实内内部管理围绕电子商商务快速、虚虚拟和互动的的特点，突破破传统思想，以以新的方式确确立企业内部部管理思想。在机构设置置上围绕加快快企业快速处处置事务的能能力来设置，全全面实行电脑脑化管理。在在全盘的商务务策略的考虑虑和规划下，确确定企业

28、前进进的阶段性目目标。加强对对人员的培训训，建立一支支优秀的电子子商务队伍。三、培育市市场树立品牌牌房地产电子子商务是一个个新事物，其其发展有赖于于社会经济环环境的整体提提升。但其广广阔的发展前前景是可以预预见的。因此此作为从事房房地产电子商商务的企业，必必须从现在就就把开拓市场场，树立品牌牌作为大事来来抓。要让消消费者了解我我们的企业，了了解我们的电电子商务，加加入到我们的的客户群体中中来。加强宣宣传力度，扩扩大影响，树树立网上品牌牌。四、加强对对连锁网点的的管理房地产中介介服务领域开开展连锁加盟盟经营，加强强对连锁店的的管理是房地地产中介应用用电子商务的的重要内容。针针对每一笔业业务进行全

29、过过程业务控制制，从评估、上上网委托、交交易签约、手手续办理、资资金收付和利利润结算等进进行统一管理理，确保业务务的规范操作作，实现连锁锁加盟店经营营模式的统一一。第四章 结结束语房地产电子子商务的意义义对房地产开开发而言：更加及时准准确地了解国国家有关经济济政策、人口口政策、产业业政策、税收收政策、金融融政策及各类类优惠政策， 为其准确预预测未来房地地产市场需求求，确定投资资开发的方向向提供了重要要依据。大幅幅度降低建材材采购过程中中信息收集、筛筛选、人员往往返、住宿、交交易设施等方方面的交易费费用，同时交交易的透明度度大大增加，有有效的降低了了由于信息不不对称而造成成的信用危机机。直接与房地地产代理商、物物业管理公司司、求购求租租客户联系，以以全面了解房房地产需求动动态。避避免卖点和优优势概念信息息流失，提升升客户对楼盘盘的认同率。对房地产中中介而言：实现跨越城城市地域房源源信息共享，能能直接与开发发商、投资业业主进行信息息沟通，从而而更好地发挥挥了房地产市市场媒介的作作用，服务更更加专业化。企业的房地地产信息发布布、交易双方方签订租赁合合同、购销合合同以及收缴缴款额、上交交表单供房地地产管