某商业项目策划方案

1、 前 言随着我国成功加入WTO及改革开放进程的加快，房地产业取得长足的进步。各个区域的房地产开发红红火火，而随着社会分工的不断细化，房地产开发和代理的分开已成为行业发展的必然。就房地产业而言，房地产开发采取代理的模式可以以其专业性、系统性和前瞻性避免开发商因经验不足而造成的盲目性和随意性。房地产代理的模式在国外已是被完全证实是成功的和可行的操作模式。我司在和贵贵司进行行了初步步接触之之后，对对XXXX广场场项目目的全程程策划提提出了以以下初步步发展建建议。该该发展建建议书主主要针对对项目的的区域市市场分析析、项目目定位分分析、招招商推广广及后期期操作执执行提出出的整合合营销运运作思路路，希望望

2、该策划划报告能能对贵公公司的项项目开发发及决策策起到参参考作用用。最后衷心期期待与贵贵公司合合作成功功！预祝XXXX广场场项目目开发成成功！ 达 州 XXXX广场商业策划报报告第 一 部部 分市 场 研研 究 报 告告第一部分：市场研究报告 第第二部分分：商业业定位及及规划建建议第一部分：市场研究报告第三部分：招商及及推广策策略 第四部部分：招招商及推推广执行行细则前 言 随随着计划划经济的的结束，市市场经济济的极大大繁荣，市市场研究究已经成成为各行行各业一一种非常常普遍的的经济行行为，但但不同的的行业在在进行市市场研究究时所采采用的方方法和对对象却有有着根本本的区别别。XXX广广场是是一个房

3、房地产开开发项目目，但由由于调查查是针对对其商业业物业，则则调查对对象不仅仅涵盖了了未来的的目标客客户，同同时消费费行为的的调查也也是非常常必要的的。在此此次市场场研究过过程中，为为真实反反映目标标客户的的投资心心态；帮帮助项目目进行正正确的专专业市场场定位，我我们一共共设计了了三部分分共100个主题题的调查查，分别别是背景景资料调调查（帮帮助正确确认识项项目大环环境）；商业发发展现状状及趋势势调查（帮帮助专业业市场进进行符合合市场的的规划和和定位）；商业物物业调查查（正视视市场竞竞争，打打造差异异化策略略）。在本次市场场研究过过程中，主主要手段段有：政政府渠道道（背景景资料部部分）；走访式式

4、；问卷卷式；资资料查阅阅。而问问卷调查查主要采采用入户户和拦截截两种方方式。通通过各种种调查手手段的结结合，此此次市场场研究基基本反映映了达州州市场真真实的竞竞争和商商业发展展状况，数数据真实实可靠。第一章：相相关背景景资料调调查第一节：达达州市宏宏观经济济环境现现状调查查达州市经济济发展基基本情况况达州市位于于四川省省东北部部，大巴巴山南麓麓，北接接陕西，南南依重庆庆市，西西临南充充，东连连三峡库库区，是是19999年经经国务院院批准，由由原达川川地区更更名建立立。现辖辖通川区区、宣汉汉、开江江、大竹竹、渠县县和万源源市。全全区幅员员面积11.666万平方方公里，其其中耕地地30.79万万公

5、顷。119999年末，全全区总人人口6115.77万人，其其中城镇镇人口1158.56万万人，农农业人口口4577.144万，占占总人口口74.3%。全全区属亚亚热带季季风气候候，地形形雄奇逶逶迤。山山水适人人意，物物产多富富饶，政政同人和和，百业业俱兴。达州市在全省区域经济发展中属川中川北经济区。 全市幅员面面积1.66万万平方公公里，总总人口6640万。 山河壮壮美，物物产丰富富的达州州市，历历来是川川东北出出川的咽咽喉和秦秦巴物资资集散地地，而今今已成为为川陕鄂鄂渝结合合部的重重要交通通枢纽和和物资集集散商贸贸中心。襄襄渝、达达成、达达万铁路路在这里里交汇，已已实现县县县通铁铁路；221

6、0、3318国国道、达达渝高速速公路、渠渠江航道道、河市市机场等等基础设设施，织织就了达达州的立立体交通通网络。2001年年达州基基本经济济发展情情况列表表如下：表1-1-1：达达州基本本经济发发展状况况经济指标具体值增长率国内生产总总值177.99亿元71第一产业增增加值46.044亿元第二产业增增加值68.1亿亿元63第三产业增增加值63.4亿亿元社会消费品品零售总总额59亿元98财政收入14.8亿亿元61城市居民人人均可支支配收入入6565元元98农民人均纯纯收入2268元元431、通川区区大竹达县开江宣汉渠县万源市二、达州的的主要支支柱产业业基本情情况改革开开放以来来，达州州取得了了改

7、革开开放和两两个文明明建设六六年迈出出六大步步，年年年跃上新新台阶的的可喜成成绩。农农业形成成了粮食食、畜牧牧、茶叶叶、水果果、苎麻麻五大商商品基地地，工业业形成了了冶金机机电、化化工医药药、纺织织丝绸、食食品饮料料、建筑筑建材五五大支柱柱产业，正正在实现现由农业业大市向向经济强强市的转转变。发达的农业业发达的工业业：达州州钢铁集集团、地地奥天府府药业第二节：达达州市未未来发展展规划综综述达州市城市市规划发发展主要要将围绕绕建设大大城市的的目标，按按照建设设现代化化大城市市的要求求，突出出山水园园林特色色，加强强城市建建设与管管理，提提高城市市规划和和设计水水平，走走城市可可持续发发展道路路。

8、城市远期规规划(220200年)为为四川商商贸大城城市,建建成区为为50平平方公里里,市区区集聚人人口800万人。城城市整体体布局结结构形态态为有机机疏散,分片集集中的环环形组团团结构,总体布布局设置置中心半半岛和通通州片区区一个联联合市级级中心,南外、西西外二个个片区和和若干组组团。目前达州市市城市的的主要发发展规划划主要有有以下几几点：1、市中心心以旧城城改造为为主，通通州专业业市场一一带定位位于达州州市中心心商业区区，滨江江路为休休闲、餐餐饮一条条街2、新区建建设以南南外和西西外建设设为主，西西外新区区将建设设成为新新的居住住和商贸贸集散中中心。3、交通规规划设施施达州目前已已形成发发达

9、的水水陆空立立体交通通网络和和通讯网网络，对对外交通通、通讯讯极其便便捷。陆地交通：襄渝、达达成、达达万铁路路在这里里交汇，已已实现县县县通铁铁路；2210、3318国国道、达达渝高速速公路现现已通车车。空中交通：达州河河市坝机机场位于于距市中中心188公里的的河市镇镇，途径径达州火火车站，交交通十分分方便。该该机场始始建于119600年，同同年投入入营运。119944年扩建建后再次次投入营营运，达州至至成都等等地的直直达航班班已开通通。水域交通：渠江航航道，是是勾通内内地物资资交往的的主要通通道，是是大巴山山区通向向四川盆盆地腹心心地带的的天然黄黄金水道道通讯网络：通讯网网络先进进高效-已有

10、有中国联联通达州分分公司等等通讯公公司的倾倾情支持持。第三节：达达州市房房地产现现状及趋趋势概述述达州市房地地产发展展历程1998年年以前：达州市房房地产住住宅以福福利建房房为主,房地产产开发集集中在市市区周围围一带,规模较较小。1999年年：随着着国家福福利分房房政策的的取消,货币分分房政策策的实行行及金融融机构对对房地产产消费的的介入(按揭), 达达州市房房地产开开发开始始转入市市场经济济的轨道道,房地地产开发发迅速增增长,市市场供需需两旺.2001年年：达州市完完成房地地产开发发投资88亿元，增增长432，竣工工面积达达679万平方方米，销销售面积积33万万方,实实现商品品房销售售3.7

11、7亿元。随随着消费费者的日日益理性性和消费费力较大大释放,市场已已步入买买方市场场阶段达州市住宅宅市场综综述通过对达州州市住宅宅市场的的基本调调查，达达州市住住宅市场场目前存存在以下下特征和和趋势：住宅业开发发主要向向郊区发发展大中型楼盘盘的开发发已开始始作为市市场的主主流，小小区的开开发开始始注重环环境、户户型、及及整体规规划设计计等方面面，产品品已具有有较高质质素。郊区项目的的价格主主要在6600元元/平方方米8000元/平平方米之之间，市市区新建建项目的的价格在在900012200元元/平方方米，说说明相比比较其他他二线城城市，达达州市居居民已具具有较高高的消费费力水平平。消费者购房房开

12、始趋趋向理性性化，表表现为一一方面开开始注重重开发商商的品牌牌实力及及物业品品质，另另一方面面已经具具备一定定的法律律常识，懂懂得利用用法律常常识维护护自己。三、达州市市商业物物业综述述达州市目前前在售的的商业物物业总量量在200万方左左右，商商业物业业的分布布主要集集中在市市中心通通州商圈圈、南外外商圈及及西外新新区一带带。通州商圈南外商圈西外新区达州市商业业物业较较大的供供给量必必然导致致竞争的的白热化化，商业业物业竞竞争的趋趋势也必必然从地地段、价价格的硬硬件竞争争向专业业市场规规划、专专业市场场个性、商商业及物物业管理理等软件件竞争发发展。 本章相关结结论达州市宏观观经济发发展状况况良

13、好。达达州市居居民已具具有较高高的消费费能力和和较 强强的消费费欲望达州市的工工业支柱柱产业以以冶金机机电、化化工医药药、纺织织丝绸、食食品饮料料、建筑筑建材为为主，培培养了达达州钢铁铁集团、地地奥天府府药业公公司等达州市的商商业格局局已形成成市中心心以综合合性专业业市场为为主，城城镇中心心以集贸贸市场、专专业市场场为主，并并存共荣荣的局面面达州市的城城市规划划主要以以围绕大大城市为为目标，以以市中心心为主城城区，以以组团式式向外扩扩展。城城市新区区建设以以南外新新区、西西外新区区等为主主达州市房地地产市场场发展迅迅速，开开发投资资额增长长速度较较快.商业物业的的竞争将将不再仅仅仅是地地段和价

14、价格的竞竞争，商商业物业业的核心心竞争力力将是包包涵专业业市场规规划、业业态组合合定位及及招商执执行等在在内的项项目资源源的整合合力。第二章：达达州市商商业发展展现状调调查第一节：达达州市商商业分布布情况及及特点达州市为四四川省下下属的一一个二级级城市，所所在区域域因为交交通便利利而形成成一个川川东地区区的物质质集散地地，商业业氛围较较为浓厚厚，但是是相对于于国内同同等城市市的商业业发展状状况来看看，达州市整整体商业业的发展展水平仍仍处在起起步阶段段。发展展的速度度相对缓缓慢。商商业形态态还比较较单一，与与其他发发达地区区的商业业相比，达达州的商商业模式式还显得得较为落落后，在在经营形形式上主

15、主要体现现为以街街为市，以以路为营营，大型型商业物物业还比比较缺乏乏，经营营业态雷雷同，定定位重复复，以服服装为主主的百货货业态占占有相当当大的市市场份额额。而专专业市场场还相对对缺乏，全全市的专专业市场场还不多多，尤其其是在某某些市场场领域，其其专业市市场还是是一片空空白。达州是川东东地区的的边陲重重镇，区区位优势势及交通通优势极极为明显显，京（北北京）渝渝（重庆庆）铁路路，蓉（成成都）达达（达州州）铁路路已建成成通车，达达（达州州）万（万万州）铁铁路、达达（达州州）渝（重重庆）高高速路的的通车将将更加巩巩固其区区位和交交通优势势，区域域的商业业辐射范范围将得得到更大大程度的的扩散。就目前而

16、言言，达州市商商业主要要集中分分布于通通州、南南外、西西外三个个区域内内。 通州商业区区通州商业区区东起西至至南起起北至至，是本市市商业中中心区域域。区域域内由通通州百货货、地下下专业市市场和街街边专业业店、专专卖店为为主要商商业形态态构成元元素。经经营业种种主要涉涉及日用用百货、服服装、化化妆品、眼眼镜、通通讯器材材、大小小家电、饰饰品、食食品、鲜鲜花、药药品、餐餐饮等。该该区域是是达州传统统的商业业区，是是市民主主要的购购物区域域，集中中了较多多的国内内外中档档品牌，加加之国际际快餐巨巨头德克士士的入驻驻，区域域内消费费人流相相对比较较旺盛，整整体消费费力以中中高档为为主。但但是，该该商圈

17、现现有的业业态组合合尚未成成熟，存存在着专专业市场场经营设设施陈旧旧，缺乏乏个性特特色商业业网点，且且区域内内无明显显的错位位经营规规划，现现有的商商业网点点重复经经营现象象严重等等问题，所所以，引引进先进进的零售售业态是是该商圈圈内业态态组合合合理和商商业良性性发展的的趋势所所在。2、南外新新区西外新区相关结论： 达州市专业业市场的的商业发发展还停停留在目目前国内内发达城城市的初初级阶段段一方面城市市的商业业发展随随着城市市经济的的发展，取取得了长长足的进进步，有有了现有有商业的的繁荣景景象；另另一方面面，达州市的的规模和和市场容容量有限限，以及及现有商商业运作作者经营营理念滞滞后，也也为整

18、个个达州商业业的发展展带来很很大的局局限性城市商业中中心规划划缺乏系系统化和和科学化化几个商业繁繁荣区特特色不明明显缺乏综合型型的专业业市场到目前为止止，真正正意义上上的专业业家居市市场这种种先进的的零售兼兼批发业业态还没没有在达达州出现现缺乏城市专专业家居居市场的的“领航者者”无论太平洋洋还是博博美，都都只是传传统家居居业态的的某一业业种的经经营，在在商品组组合和购购物环境境以及品品牌品质质上都不不足以引引导消费费第二节：达达州市专专业市场场个案调调查1、太平洋洋家具专专业市场场表1-2-1地 址营业面积性 质私营市场定位以经营高、中中档商品品为主，但但市场定定位不明明确。在在定位上上求全求

19、求大，反反而使整整个卖场场显得业业种组合合混乱、楼楼层规划划不合理理，专业业市场整整体经营营档次和和形象受受到一定定的影响响专业市场规规划1F： 2F： 3F：经营状况2、裕泰家家具专业业市场表1-2-2地 址营业面积6400平平方米性 质股份公司市场定位专业市场规规划4F： 经营状况专业市场购购物环境境简洁明明亮，主主要设施施有：。专业市市场经营营模式主主要采取取联营为为主的经经营方式式。在经经营管理理上实行行了统一一专业市市场形象象、并进进行统一一规划，对对人员和和货品进进行统一一的管理理。建立立了较完完善的管管理制度度，并将将制度落落实到实实处，以以制度管管人；保保持了良良好的厂厂商合作

20、作关系，在在商圈中中有较好好的口碑碑。商业业市场的的发展，对对自身形形象很好好的维护护，在市市民心目目中树立立了较好好品牌形形象。但但是,随随着市场场竞争的的日益激激烈，如如果不在在其经营营理念和和规划上上有所调调整，顺顺应市场场的发展展趋势，最最终也将将会被市市场所淘淘汰。第三节：达达州专业业市场发发展趋势势 211世纪的的专业市市场仍将将是最主主要的服服务产业业主流。专专业市场场的发展展水平不不仅体现现出一个个城市商商业的发发展状况况，也代代表了一一个城市市的经济济、文化化的发展展状况。五五年前，达达州的专专业市场场可以说说还相当当的落后后，就连连百货公公司和专专卖店、专专业店等等零售业业

21、态少之之又少。消消费者需需要购买买适合自自己消费费品都只只能远赴赴成都、重重庆等大大城市。其其专业市市场的落落后可见见一斑。随随着近年年来达州州市经济济和商业业的发展展，这一一现象已已经得到到较大的的改观，国内的一些著名专业市场品牌也纷纷进驻达州商业区，各区域正逐步形成自身的商业特色，吸引不同阶层和消费力的消费群体。从城市整体体的商业业发展水水平来看看，达州州商业的的发展目目前还停停留在国国内900年代初初期。从城城市商业业地产开开发建设设来看，近近年来城城市商业业项目的的开发大大多但是是都在无无专业商商业规划划的前提提下进行行开发，对对于商业业物业的的后期运运作没有有提前规规划，造造成整个个

22、城市商商业规划划不合理理，业态态格局单单一，从从而造成成大量商商铺空置置，资源源浪费现现象严重重；从现现有的商商业网点点来看，虽虽然现有有专业市市场数量量较多，但但却没有有出现经经营业绩绩特别突突出的卖卖场，也也没有一一家专业业市场能能在市场场上引领领城市专专业市场场发展的的方向，带带动城市市的流行行消费，大大多数的的专业市市场还停停留在同同质化竞竞争的层层面上。这种现象已严重制约了达州的商业发展，也影响了整体城市的经济发展；从达州目前专业市场商业结构来看，现有的专业市场业态组合存在较多不合理性，专业市场内的购物环境、专业市场形象、楼层分布、商业设施、商品结构等方面都非常落后，如果继续维持现有

23、的商业格局，一方面将是无法满足消费者的日益提高的消费需求，另一方面也对城市专业市场商业发展毫无积极推动促进作用；从商业的业态发展来看，家居专业市场中的太平洋和裕泰家居经营定位为中档偏高的消费结构，但家居产品还比较单一，只是停留在家居的单品家私的销售。而作为装饰建材品牌店的成都“博美”家居，卖场结构也不尽合理，建材家居的专业店“双狮”和“川东”就完全针对于中低档消费群，更是只有少有的几个中档品牌入驻，所以从目前商业的数量、层次、行业、规模、环境来说与目前城市消费者日益增长的购物需求相差甚远。所以达州商业面临的形势是必须进行新型商业业态的增加和现有商业业种的调整；根据对达州州市场现现有商业业格局的

24、的调查，结结合国内内经济发发达城市市商业发发展过程程来看，达达州专业业市场商商业将会会呈现以以下发展展趋势：1、城镇型型乡村商商圈将高高速成长长，成为为不可忽忽视的主主要消费费市场 在在以往经经济高度度发展的的过程中中，都市市乡村的的商业都都会朝两两极化发发展，都市区的生生活水准准较高，乡乡村成长长则较缓慢慢，因此此，一般般只有都都会商圈圈的形成成，而基基本上无无城镇可可形成主主要商圈圈的可能能。200世纪880年代代后的快快速转变变中，上上海、广广州、北北京、重重庆等以以外的次次级城市市消费力力量已明明显成长长至不可可忽视的的地步，大大型专业业市场也也纷纷转转往次级级都会区区发展，由由于周边

25、边商圈的的成熟，使使城市中中原来核核心商圈圈的地位位开始受受到威胁胁和动摇摇。就“太平洋洋”、“裕泰”、“博美”而言几几乎占据据了整个个达州家家居中心心市场，“博美”正以达州建材老大的地位，以建材超市的形式向周边区县快速发展，预料今后此一趋向更加明显，提供城郊和乡村住家消费为主的城镇商圈将明显成型且高速成长。2、都会商商圈将由由以往线线(主要要街道)的发展展，改朝朝面的扩扩散商圈巷道内内的住宅宅区将遭遭侵蚀，都会区区内的高高房价、高高房租，将将使商圈圈内的住住家难以以负荷而而迁出。同同样地，主主要街道道的店租租也将迫迫使小型型专业市市场面临临成本不不堪负荷荷的危机机，不得得不改往往商圈巷巷道内

26、住住宅区发发展。并并藉由独独特性、个个性化的的高品质质消费诉诉求，吸吸引街道道人潮或或特定主主顾转入入巷道。从目前达州各主要商圈纷纷规划和修建专业市场这一势头，我们已经看到这种发展趋势。 3、超级都都会区将将发展出出偏远的的副都市市，而创创造出新新的大型型商圈大型都会区区日益严严重的高高房价、交交通问题题、停车车问题、空空气污染染、噪音音与现代代人日益益注重的的生活品品质正好好背道而而驰。迫迫使都会会区上班班族改以以通勤方方式，朝朝都会干干道偏远远地方末末端发展展，使这这些地方方成为大大型住宅宅都会，而而成为之之副都市市。副都都市与都都会区的的交通转转接枢纽纽，将形形成新的的大型商商圈。目目前

27、达州州市政府府主要围围绕南外外、西外外一带打打造新兴兴商业区区，从商业经营营面积来来看更具具有规模模效应，更更具有专专业市场场的卖场场优势。相信再过几年，达州商圈将会出现更多的新网点，出现更多的专业市场。相关结论：随着城市经经济的进进一步发发展，商商圈形态态将加速速变化：南外和和西外将将出现更更多更完完善的专专业市场场，以加加速新兴兴商圈的的发展。 整体城市的的商业格格局将出出现较大大的改观观，新兴兴的专业业市场业业态将纷纷纷入驻，商圈的的构成将将更加趋趋于合理理化，消消费者专专业的选选择面将将不断增增大。第三章：达达州市消消费力调调查分析析媒体情况调调查表1-3-1（问问卷反馈馈）请问您比较

28、较相信下下列哪一一种媒体体上的广广告宣传传？（复复选，限限选3项项）报纸电视广播杂志售点传单夹报户外数量246291389379389127比例26.711%31.6%4.13%10.1%8.58%4.12%0.98%13.788%结论：电视视、报纸纸是人们们最信任任的媒体体宣传工工具，它它的比例例超过了了50%以上请问您通常常通过什什么渠道道了解房房地产信信息呢？（复选选，限选选3项）报纸电视户外广告朋友介绍房交会交易中心实地考察DM数量194164110192567210936比例20.799%17.588%11.799%20.588%6%7.72%11.688%3.86%请问您经常常阅读

29、的的报纸是是下列那那些？（复复选，限限选2项项）成都商报华西都市报成都晚报达州日报体坛周报达州晚报其它数量761944112719414比例13.899%35.477%7.5%.0.188%4.94%35.477%2.56%结论：华西西都市报报、达州州晚报是是人们阅阅读时的的首选，它它的总比比例超过过71%以上请问您喜欢欢阅读下下列那类类报纸版版面？（复复选，限限选3项项）新闻版文化娱乐生活版广告财经信息体育版其它数量267194211627711113比例28.566%20.755%22.577%6.63%8.24%11.877%1.39%结论：了解解时事动动态、关关心生活活是市民民阅读报报

30、纸首选选，人们们的精神神生活水水平的追追求已经经有了很很大层面面的提高高请问您在本本地经常常收看的的电视台台有那些些？（复复选，限限选2项项）中央电视台四川电视台成都电视台达州电视台达州有线台台成都有线台其它数量2641231016473725比例41.911%19.522%1.59%26.033%1.11%5.87%3.97%结论：中央央电视台台是市民民喜爱的的电视台台，其次次是达州州电视台台。请问您最喜喜欢收听听的广播播电台是是有无数量10314比例3.09%96.911%结论：随着着社会的的发展，新新型的媒媒介的兴兴起，使使得广播播电台已已逐渐被被人们所所遗忘；消费行为调调查表1-3-2

31、（问问卷反馈馈）您多长时间间购物一一次每天每周半月一月一季度半年不一定随意数量4460121662554107比例13.588%18.522%3.7%4.94%1.85%7.72%16.677%33.022%结论：无固固定的消消费习惯惯，消费费行为和和意识还还比较不不成熟，这这对于城城市的专专业市场场商业发发展会带带来一定定的制约约性；您喜欢在何何种场所所购物传统百货品牌专业市市场购物中心专业市场专卖店超市私人店铺批发市场数量54611063443911721比例12.655%14.299%24.822%7.96%10.077%21.311%3.98%4.92%结论：市民民对新型型的品牌牌专业

32、市市场业态态接受程程度较好好，在未未来的专专业市场场上，将将是品牌牌专业市市场占主主导地位位，传统统的专业业市场将将逐渐走走向衰落落；您认为达州州市还应应增加那那种类型型的购物物场所传统百货品牌专业市市场购物中心专业市场超级市场专卖店私人店铺批发市场数量358135524385116比例0.76%14.766%34.355%13.233%10.944%21.633%0.25%4.08%结论：市民民对现有有的专业业市场商商业格局局的改变变持欢迎迎的态度度，预示示着城市市专业市市场的商商业发展展的无限限潜力和和空间，同同时，也也看出品品牌专业业市场的的建设和和启动已已成为城城市专业业店势在在必行的

33、的一发展展趋势；每年用于购购买家居居消费品品（如饰饰品、床床上用品品、家私私等）的的费用是是多少1000元元以下100020000元200030000元3000 40000元元400050000元5000元元以上数量68988653181比例20.999%30.255%26.544%16.366%5.56%0.30%结论：人们们对家居居的品牌牌和品质质的注重重慢慢提提高，追追求高消消费的群群体正在在形成；您可以自由由支配的的资金主主要用于于存款股票/债券券购物/娱乐文化消费购置家具房产/汽车其它数量124261473551039比例32.122%6.74%38.088%9.07%1.3%2.5

34、9%10.1% 结论论：人们们在满足足基本物物质生活活的同时时，开始始追求精精神生活活上的享享受，这这无疑对对于城市市的商业业的良性性发展起起到强大大的推动动作用；您平时的休休闲娱乐乐方式是是什么唱歌跳舞旅游看书其它逛品牌卖场场运动/健身身网络游戏数量3612461009812142133比例7.64%2.55%9.77%21.233%20.811%25.699%8.92%2.76%0.63%结论：人们们在满足足物质需需求的同同时，已已经开始始追求多多层面的的精神生生活，逛逛品牌卖卖场，顺顺便购物物或提前前确定购购物目标标亦是人人们休闲闲娱乐的的首选方方式。 被调查者基基本情况况表1-3-3（

35、问问卷反馈馈）请问您的年年龄是多多少25岁以下下25400岁41500岁51600岁61岁以上上数量6118950231比例18.833%58.333%15.433%7.1%0.31%结论：有稳稳定经济济来源的的青年正正逐渐成成为城市市商业的的主体消消费群，城城市专业业市场的的发展也也将不可可忽视这这一消费费群。您最高学历历是高中或以下下大专本科硕士或以上上数量217184203比例51.188%43.4%4.72%0.70% 结论：城城市市民民文化素素质正逐逐渐提高高，对外外界的新新生事物物的接受受和认知知程度也也随之而而提高，这这对于新新兴的专专业市场场业态的的进入和和发展将将是一大大幸事

36、。请问您的职职业是什什么公务员技术/研究究自由职业服务行业一般职员管理人员高层管理无业教育者私营业主其它数量131921373715741377216比例4.01%5.86%6.48%11.422%11.422%4.63%22.844%4.01%2.16%22.222%4.94%结论：从事事企业管管理层和和私营业业主的消消费群体体已经逐逐渐居多多，城市市的稳定定收入的的消费群群将是专专业市场场的主体体对象。您的家庭月月收入是是（元）1000以以下1000/199992000/299993000/399994000/499995000/599996000/699997000/79998000以以

37、上拒答数量298789462072440比例8.95%26.8%27.4%14.2%6.17%2.16%0.62%1.23%12.355%结论：整体体城市家家庭收入入已呈明明显上升升趋势，高高消费家家庭比例例越来越越大，为为未来城城市商业业的多元元化发展展提供了了良好的的生存基基础。相关结论：随着经济的的发展，达达州市民民的消费费行为习习惯已趋趋于消费费内容多多元化、需需求层次次复杂化化、购买买行为理理性化，购购物除了了满足生生活需要要外，更更多是为为了满足足心理需需要相对于其他他城市，达达州市民民在消费费意识和和消费习习惯方面面都属于于一个比较较传统的城市，在在引导消消费的层层面上还还有更多

38、多的潜力力可挖专业市场成成为人们们生活中中最容易易接受的的商业形形态达州市民的的休闲娱娱乐方式式相对单单调，选选择“看书”的占了了较大比比例，侧侧面说明明达州市市的休闲闲娱乐设设施不丰丰富，健健康的休休闲方式式很少，更更需要居居家的温温馨，家家居的消消费正逐逐步提高高此次调查对对象以企企业管理理人员和和私营业业主比例例最大，他他们将是是未来的的主要消消费生力力军，注注重他们们的消费费习惯将将帮助到到项目的的商业进进行更准准确的规规划和定定位第四章 达达州市商商业物业业调查第一节：在在售/待待售商业业物业调调查一、达州市市主要在在租售商商业物业业调查表表：表1-4-1名称区域建筑面积（万）售价范

39、围万元/经营定位二、达州市市商业物物业综述述第二节、主主要竞争争对手分分析一、主要竞竞争对手手个案分分析XXXXXX表1-4-3开发商策划代理公公司项目地址建筑面积公摊率工程进度经营模式交房时间楼层层数租售价格租售率专业市场定定位业态组合配套设施交房标准招商情况优劣分析XXXXXX表1-4-4开发商策划代理公公司项目地址建筑面积公摊率楼层层数工程进度经营模式交房时间租售价格租售率专业市场定定位业态组合配套设施交房标准招商情况优劣分析XXXXXX表1-4-5开发商策划代理公公司建筑面积公摊率楼层层数工程进度经营模式交房时间租售价格租售率专业市场定定位业态组合配套设施交房标准招商情况优劣分析二、成

40、功案案例分析析XXXX表1-4-8开发商策划代理公公司建筑面积公摊率楼层层数工程进度经营模式交房时间租售价格招商情况专业市场定定位业态组合配套设施成功点分析析三、主要竞竞争对手手特征共共性分析析从专业市场场所处地地段环境境而言，各各竞争对对手处于于达州商商业较中中心地段段，各项项目先天天条件优优越。从专业市场场硬件和和设计而而言，各各竞争对对手产品品的品质质未达到到较高的的水准，专专业市场场的专业业配套设设施和建建筑规划划设计都都存在一一定缺陷陷。就价格而言言，目前前各专业业市场定定价偏低低，这在在一定程程度上加加大了竞竞争的压压力和激激烈。就专业市场场定位和和业态组组合而言言，各竞竞争对手手

41、存在较较大的雷雷同性，专专业市场场定位基基本上以以单一的的建材或或家私专专业市场场为主，业业态组合合走“单一”的道路路。对本本项目而而言存在在很大的的机会点点。就招商而言言，是目目前各竞竞争对手手存在的的共同问问题，也也已成为为决定一一个专业业市场成成败的关关键之一一。目前前只有成成都“博美”有一定定市场知知名度。本本项目的的招商对对象一定定是国内内国际商商业管理理连锁机机构，具具有很强强的品牌牌号召力力。分析专业市市场招商商成功案案例，一一个专业业市场的的成功招招商主要要取决于于：把握市场机机会点；产品自身优优势突出出；独特招商方方式、良良好的市市场推广广、包装装。达 州 XXXX广场策划报

42、告第 二 部部 分项目商业定定位及规规划建议议第一部分：市场研研究报告告 第二部部分：商商业定位位及规划划建议第三部分：招商及及推广策策略 第第四部分分：招商商及推广广执行细细则前 言在商识商,本是应应有之义义。然而而，在我我国专业业市场却却普遍存存在着在在商不识识商，知知其然不不知其所所以然的的现象。经经营者迷迷迷糊糊糊，消费费者也懵懵懵懂懂懂，面对对各种新新兴的专专业市场场业态，来来不及细细加消化化,就已已置身其其中。于于是乎,有其形形而无其其神,名名实不符符，似是是而非；或者跟跟着感觉觉走、什什么热就就上什么么，赌一一回，博博一把。一一些地方方的专业业市场已已进入混混乱无序序的状态态，惨

43、淡淡经营、难难以为继继成为诸诸多专业业市场商商业管理理者的写写照。前前途在哪哪里，方方向是什什么，不不少商界界人士深深感困惑惑。所以以，科学学的对一一商业物物业进行行决策和和定位、规规划已经经成为开开发商不不可忽略略的问题题,前期期定位的的准确，已已是一个个专业市市场成功功的关键键。鉴于XXXX广场场位于于新兴的的西外商商圈，商商业氛围围还没有有有效确确立，经经营百货货业态已已然不是是很现实实。但作作为专业业市场，则则不需要要处在商商业中心心，打造造品牌专专业市场场对此项项目非常常适合。但但面对达达州已经经存在的的众多商商家，怎怎样吸引引消费者者青睐本本项目？怎样达达到招商商和经营营的双赢赢？

44、一个个基于市市场现状状；具备备一定前前瞻性；有相对对唯一性性；富于于个性的的专业市市场定位位呼之欲欲出。第一章：项项目概述述第一节：项项目优势势1、优越的的地理位位置本项目位于于达州市市西外新新区，紧紧邻达县县火车站站和达州州西外汽汽车站，交交通方便便、环境境优美、是是居家、办办公、经经商的理理想场所所。新兴兴商业区区，商业业发展空空间巨大大，尤其其伴随者者当地房房地产业业的发展展，家居居消费日日益提升升。2、发达的的交通体体系本项目位于于达州火火车站附附近，是是人流、物物流的集集散地，商商业辐射射面广。3、商业规规模效应应 本项项目商业业体量超超过4万万平方米米，规模模效应突突显。3、商业附

45、附加值高高 本本项目商商业群楼楼只有两两层，易易合理规规划布局局，商业业附加值值提升。第二节：项项目劣势势分析1、消费意意识欠缺缺由于达州是是传统的的二线工工农业城城市，城城市商业业的发展展比较局局限，城城市人口口不多，消消费意识识比较薄薄弱，消消费观念念还比较较保守，尤尤其对专专业市场场品牌的的认知度度不高，加加上本项项目的面面积、商商业容量量较大，这这对于本本项目的的发展造造成了一一定的障障碍，还还需要一一定时间间的引导导和带动动。2、招商的的难度虽然目前开开发大型型专业市市场正风风靡中国国，专家家们预测测专业市市场将成成为211世纪中中国商业业的新亮亮点。可可是也有有太多大大型专业业市场

46、由由于经营营效果不不佳，定定位不准准确，缺缺乏统一一经营、统统一管理理，而出出现客流流不旺，租租户难求求的困境境，由于于投资巨巨大，资资金回收收也是遥遥遥无期期。据了了解，能能有800%赚钱钱就不错错了，其其中恐怕怕又有至至少200%的入入住商家家基本不不赚钱。以以本项目目在达州州地区规规模和本本地的城城市人口口以及消消费水平平，基本本上不可可能定位位为自主主经营、自自负盈亏亏为主题题专业市市场，而而应该是是由品牌牌的商业业管理公公司连锁锁经营。而而目前的的品牌的的商业管管理公司司主要分分布在一一些发达达城市。所所以，本本项目将将面临招招商难题题。 3、经营管管理难度度大大型专业市市场采用用的

47、是招招租方式式经营，因因而租金金是开发发商的重重要利润润来源，要要取得稳稳定而理理想的租租金，必必须找到到信誉好好的品牌牌的商业业管理公公司。大大型专业业市场中中常有上上百个独独立的品品牌经销销商，所所以必须须统一管管理来树树立专业业市场的的整体形形象，但但是这种种管理却却比百货货专业市市场的管管理难度度大得多多，面临临的总是是诸如所所有品牌牌经销商商是否接接受统一一形象管管理，是是否统一一营业时时间，是是否接受受进行统统一的促促销行动动等方面面的问题题。如果果协调没没效率，就就会损害害专业市市场的整整体形象象，使顾顾客失去去光顾的的兴趣。因因此，本本项目在在市场定定位、规规划、设设计及经经营

48、管理理方面同同样面临临巨大的的挑战和和压力，当当然由于于发展商商的远见见卓识，我我们相信信本项目目应该会会适应行行业的发发展潮流流，成为为西外地地区以及及达州市市新的经经济增长长点。但但必须在在规划、设设计、品品牌商业业管理公公司的引引进等方方面作慎慎重的考考虑。第三节：项项目SWWOT图图表分析析表2-1-1W （劣势）整个区域没有成熟的商业氛围；S（优势）W （劣势）整个区域没有成熟的商业氛围；S（优势）新兴商业区，极大的发展空间；T（威胁）面积大，面临招商和管理的难度T（威胁）面积大，面临招商和管理的难度O （机会）业态空白点较大，相对机会也较多第二章：项项目商业业相关定定位随着社会经经

49、济发展展的高速速增长，人人民的生生活水平平也随之之不断提提高，个个人生活活的节奏奏也在不不断的加加快，人人们对商商品的要要求从原原来的只只对价位位和品种种有要求求上升到到对品质质、品牌牌、专业业市场档档次、购购物环境境和配套套服务设设施的要要求，消消费心理理个性化化、品牌牌化、时时尚化、流流行化等等趋势日日益明显显，商家家必须为为消费者者提供商商品定位位准确的的特色经经营和专专业服务务。未来来大型专专业市场场的发展展方向将将是市场场定位鲜鲜明，经经营主题题突出，以以独特的的经营模模式、经经营内容容和经营营管理方方式吸引引消费者者，这样样才能在在商业领领域里立立于不败败之地，拥拥有强大大的市场场

50、竞争力力和生命命力，并并获取最最终的商商业利润润，体现现专业市市场自身身应有的的价值。随着近几年年个人购购房的兴兴起和商商业地产产的大势势扩张，建建材家居居市场的的整体增增速惊人人。一份份来自中中国建材材工业经经济研究究会的报报告显示示，未来来10年年甚至更更长一段段时间内内，国家家建材工工业发展展速度将将高于国国民经济济发展速速度3到到4个百百分点，到到20110年，建建筑工业业产值预预计达到到1万多多亿元，将将成为国国民经济济的重要要增长点点，而这这其中相相当一部部分是由由建筑装装饰材料料所分得得，家居居市场潜潜量相当当巨大。现行的建材材家居市市场的生生存形态态大抵有有四种，一一是个体体摊

51、位或或“前店店后厂”式式的厂家家直接设设摊商场场；二是是摊位制制集贸市市场；三三是仓储储式超市市；四是是时尚家家居超市市。有业业内人士士曾旗帜帜鲜明的的直呼前前三种业业态为“小小门市部部”“小小门脸集集中的一一条街”。从从商业发发展的理理论的角角度来看看，第四四种时尚尚家居超超市是最最先进、最最适合消消费者需需要的一一种高端端业态。由于选址、物物流配送送等客观观条件的的制肘，家家居超市市的连锁锁成本被被无形摊摊高，在在国外，建材材家居超超市一般般有366%左右右的毛利利率，但但在国内内却只有有10%多一点点。有业业内人士士透露，至至今在国国内所开开的大型型超市中中至少有有50%不成功功，有66

52、0%的的不盈利利。另据据百安居居中国区区总裁卫卫哲坦言言，即使使在建材材家居超市市相对发发展比较较成熟的的上海，建建材家居居超市占占建材家家居市场场的份额额也不过过1718%，在国国内个别别城市更更是不足足2%，在在广州还还不到11%，距距离西方方国家建建材家居居超市占占到900%的市市场份额额还差了了一大截截。WTO冲击击下的政政策的放放行和地地方壁垒垒的分拆拆，使得得连锁巨巨头们终终遂所愿愿。他们们发现家家居市场场坚冰封封锁的冻冻土正悄悄然溶解解，昔日日一统建建材家居居市场的的传统业业态已明明显感到到新兴业业态炽热热的焦灼灼。传统统建材家家居市场场大都采采取的是是摊位制制或个体体门面式式的

53、销售售方式，由由于价格格不稳定定，质量量档次悬悬殊，售售后服务务不利等等因素，大大都面临临着严重重的信任任危机，他他们在与与建材家家居超市市的单兵兵对抗中中，渐感感力单难难支；另另外，在在经营方方式上，新新型超市市业态大大都是自自营式或或特许方方式，这这既利于于经营者者在整体体上协调调营销方方式，又又利于其其在经营营利润或或加盟利利润上获获取远较较物业管管理更为为丰厚的的利润空空间。传传统建材材家居市场场在经营营和资本本上的两两相不利利，而且且传统建建材家居居市场往往往把建材材和家居居分来经经营，或或只经营营其某一一单品，使使消费者者体会不不到“一站式式购物”的方便便。使其其与建材材家居超市市

54、的“一站式式购物”及“个性化化的服务务”直面对对抗中大大为逊色色。敌弱弱我强，进进攻即意意味着成成功，家家居连锁锁巨头们们怎能不不欣喜万万分，连锁超超市切割割市场以以成为行行业发展展的必然然趋势。根据本项目目的地理理位置、项项目特点点、区域域商业的的市场调调查、地地区人口口密度、发发展商的的实力以以及达州州市的建建材家居居市场的商业发发展趋势势达州州虽然有有5万余余方的建建材家居居类商业业物业，但但基本上上都属于于传统建建材家居居市场，基于达达州还没没有出现现家居连连锁超市市这一市市场空白白，XXXX广广场商商业部分分的市场场定位就就迎刃而而解了。 （一）主题题定位：时尚家居文文化广场场。形象

55、定位：社会发展到到今天，已已经完全全彻底打打破了地地区与地地区之间间、国家家与国家家之间、民民族与民民族之间间的隔阂阂，文化化信息交交流的扩扩大化无无时无刻刻不在改改变着人人们的思思想观念念和行为为习惯，针针对商业业而言，其其最明显显的结果果就是人人们的需需求，正正迅速地地由原本本较为单单一直接接的物资资需求向向多元化化、集约约化的物物质精神神双重需需求转变变，即在在特定的的时间段段内要同同时满足足人们物物质与精精神需求求。因此此，注重重感受、注注重体验验、注重重人们购购物行为为与情感感交流的的互动的的文化购购物广场场的专业业市场是是未来发发展的必必然趋势势。 达达州首席席现代时时尚家居居文化

56、广广场。（三）功能能定位：以家居广场场为主要要功能，辅辅以建材材、装饰饰等业态态为一体体的现代代时尚家家居文化化购物广广场。（四）主题题定位的的指导思思想突出出经营主主题：注入浓郁的的商业文文化，强强调商品品的内在在逻辑联联系，赋赋予商品品充分的的生命力力和表现现力。倡倡导健康康时尚的的居家生生活概念念。（五）概念念诠释：人的生活情情趣在新新的世纪纪有了巨巨大的变变化。居居室文化化将取代代单一的的居室产产品，家家具、家家饰、家家电、建建筑、建建材装饰饰材料、施施工设计计等各行行业之间间的关系系将更为为密切，品品牌居室室文化广广场的经经营方式式，必将将在居室室文化的的整合下下，呈现现出强大大的生

57、命命力。通通过家居居的艺术术组合，形形成一种种家居文文化，用用这种家家居文化化倡导健健康时尚尚的居家家生活概概念，并并注入浓浓郁的国国际商业业文化，赋赋予充分分的生命命力和表表现力。（六）项目目定名专业市场名名称是公公众大量量接触和和使用的的，这虽虽然只是是简单的的文字符符号，但但却是形形象设计计的第一一步。专专业市场场的名称称应体现现出企业业的本质质和特点点，要好好懂易记记，朗朗朗上口；简洁醒醒目，区区别明显显，寓意意深刻，选选择有新新鲜感、流流行的个个别名称称，可以以巧妙地地提高专专业市场场知名度度，形成成形象设设计的效效果。根据我们对对本项目目的背景景，以及及建筑结结构和我我们对项项目业

58、态态、风格格的定位位。我们们将时尚尚、文化化、健康康的概念念引入购购物广场场，从而而提倡一一种休闲闲、舒适适、亲近近自然的的健康文文化生活活理念，因因此建议议专业市市场的名名称定为为： XXXX文文化家居居广场（七）经营营定位 由由于发展展商是专专业的房房地产开开发企业业，对商商业运作作方面缺缺乏相关关经验，所所以，我我们建议议本项目目开发商商不直接接进行专专业市场场经营管管理，将将场地销销售或者者出租给给专业的的品牌家家居商业业管理公公司，既既可以保保证和提提高专业业市场的的管理水水平，又又可以使使专业市市场以一一个统一一的社会会形象。 由品牌牌家居连连锁巨头头进行统统一经营营、统一一管理第

59、三章：专专业市场场软件设设计第一节：业业态规划划一、业态组组合依据我们对对XXXX广场场“XXXX文化化家居广广场”定位为为：家居居、建材材、装饰饰综合性性购物广广场，并并结合项项目的实实际情况况，将对对本项目目的业态态作如下下规划组组合建议议：项目目的体量量共计地地下一、二二层、地地上一、二二层，总总面积达达500000平平方米。根根据专业业市场的的形状划划分为两两个区域域，为了了使每个个区域具具有不同同的经营营特色，建建议纳入入不同主主题内容容，以及及相关的的零售业业态，营营造两个个经营范范围和消消费对象象不同的的主题馆馆，即：“文化家家居馆”、“精品建建材装饰饰馆”，这样样使整体体购物广

60、广场可以以形成错错位经营营，各具具特色，吸吸引不同同消费人人群，确确保专业业市场旺旺盛的人人流量。各各主题专专业市场场内业态态主要以以家居、建建材、装装饰等专专业业态态为主，辅辅以家电电、家电电医院、电电脑ITT、数码码通讯、家家居装饰饰设计公公等配套套设施。业态比例表2-3-1楼层业态面积及及比例负一层停车场负二层仓库A区（文化家居居馆）一楼电器：30000 比比例：330% 电电脑ITT：5000 比比例：55%数码通讯：5000 比比例：55% 家居居：28800 比比例：228%家居自选区区：30000 比例：30% 休闲大厅：2000 比例例：2%二楼家居：70000 比例例：800