开发产品成本相关知识

1、开发产产品成本本的内容容 为了了加强开开发产品品成本的的管理，降降低开发发过程耗耗费的活活劳动和和物化劳劳动，提提高企业业经济效效益，必必须正确确核算开开发产品品的成本本，在各各个开发发环节控控制各项项费用支支出。要要核算开开发产品品的成本本，必须须明确开开发产品品成本的的种类和和内容。开开发产品品成本是是指房地地产开发发企业在在开发过过程中所所发生的的各项费费用支出出。开发发产品成成本按其其用途，可可分为如如下四类类： 1土地地开发成成本指房房地产开开发企业业开发土土地（即即建设场场地）所所发生的的各项费费用支出出。2 .房屋开开发成本本指房地地产开发发企业开开发各种种房屋（包包括商品品房、

2、出出租房、周周转房、代代建房等等）所发发生的各各项费用用支出。3.配套套设施开开发成本本指房地地产开发发企业开开发能有有偿转让让的大配配套设施施及不能能有偿转转让、不不能直接接计入开开发产品品成本的的公共配配套设施施所发生生的各项项费用支支出。 4代建建工程开开发成本本指房地地产开发发企业接接受委托托单位的的委托，代代为开发发除土地地、房屋屋以外其其他工程程如市政政工程等等所发生生的各项项费用支支出。 以上四四类开发发产品成成本，在在核算上上将其费费用分为为如下六六个成本本项目： 1土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价指因因开发房房地产而而征用土土地所发发生的各各项费用用，包括括征地费费、

3、安置置费以及及原有建建筑物的的拆迁补补偿费，或或采用批批租方式式取得土土地的批批租地价价。2前期工工程费指指土地、房房屋开发发前发生生的规划划、设计计、可行行性研究究以及水水文地质质勘察、测测绘、场场地平整整等费用用。 33基础础设施费费指土地地、房屋屋开发过过程中发发生的供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明、绿绿化、环环卫设施施以及道道路等基基础设施施费用。 4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居

4、委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发

5、工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。自营开发工工程成本本的核算算 (一)房地地产开发发企业的的基础设设施和建建筑

6、安装装等工程程的施工工，可以以采用自自营方式式，也可可采用发发包方式式进行。采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX库存材料XXXX 应付工工资XXXX 如果工工程规模模较大，由由企业所所属施工工单位进进行内部部核算的的，可根根据需要要设置“工工程施工工”账户户，用来来核算和和归集自自营工程程费用，并并按工程程施工成成本核算算对象和和

7、成本项项目设置置工程施施工成本本明细分分类账进进行工程程成本明明细分类类核算。 一一,自营营工程成成本核算算的对象象和项目目： 由由于开发发企业基基础设施施、建筑筑安装等等工程具具有多样样性和固固定性的的特点，每每一工程程几乎都都有它的的独特形形式和结结构，需需要一套套单独的的设计图图纸，在在建设它它时，要要采用不不同的施施工方法法和施工工组织。即即使采用用相同的的标准设设计，也也由于必必须在指指定的地地点建造造，以致致它们的的地形、地地质、水水文等自自然条件件和交通通、材料料资源等等社会条条件不同同，在建建造时，往往往也需需要对设设计图纸纸以及施施工方法法、施工工组织等等作适当当改变。工工程

8、的这这些特点点，使工工程施工工具有个个体性。因因此，基基础设施施、建筑筑安装等等工程的的施工属属于单件件生产，在在对工程程组织成成本核算算时，必必须采用用定单成成本核算算法，即即按照各各项工程程进行分分别核算算成本的的方法。凡凡是可以以直接记记入各项项工程的的生产费费用，应应直接计计入各项项工程成成本；凡凡是不能能直接计计入各项项工程而而应由有有关工程程共同负负担的生生产费用用，要先先按照发发生地点点先行归归集，然然后按照照一定的的标准，定定期分配配计入有有关工程程成本。按按定单成成本核算算法核算算工程成成本，必必须确定定工程成成本计算算的对象象。工程程成本核核算的对对象，通通常是具具有工程程

9、预算的的单位工工程。因因为单位位工程是是编制工工程预算算、工程程进度计计划的对对象。根根据单位位工程来来组织工工程成本本核算，便便于反映映工程预预算的执执行结果果，分析析工程成成本超降降的原因因，及时时反映施施工活动动的经济济效益。为为了简化化工程成成本核算算手续，对对于：（ll）在同同一施工工地点、同同一结构构类型、开开竣工时时间相接近的各各个单位位工程；（2）在在同一工工地上施施工的几几个预算算造价很很小的工工程，也也可把它它们的成成本合并并核算，然然后按照照各该单单位工程程预算造造价的比比例，算算得各该该单位工工程的实实际成本本。为了便于核核算各项项工程成成本和分分清工程程成本超超降的原

10、原因，必必须对生生产费用用按照经经济用途途加以分分类。施施工单位位的生产产费用按按照它的的经济用用途，一一般应分分为下列列成本项目： 1材料料费指在在施工过过程中所所耗用的的构成工工程实体体的材料料、结构构件的实实际成本本以及周周转材料料的摊销销和租赁赁费用。 2人人工费指指直接从从事工程程施工工工人（包包括施工工现场制制作构件件工人，施施工现场场水平、垂垂直运输输等辅助助工人，但但不包括括机械施施工人员员）的工工资、奖奖金、津津贴和职职工福利利费。 3机械使使用费指指在施工工过程中中使用自自有施工工机械所所发生的的费用，包包括机上上操作人人员工资资，职工工福利费费，燃料料动力费费，机械械折旧

11、、修修理费，替替换工具具及部件件费，润润滑及擦擦拭材料料费，安安装、拆拆卸及辅辅助设施施费，养养路费，牌牌照税，使使用外单单位施工工机械的的租赁费费，以及及按照规规定支付付的施工工机械进进出场费费。 44其他他直接费费指现场场施工用用水、电电、蒸汽汽费，冬冬雨季施施工增加加费，夜夜间施工工增加费费，土方方运输费费，材料料二次搬搬运费，生生产工具具用具使使用费，工工程定位位复测费费，工程程点交费费，场地地清理费费等。 5施工间间接费措措施工单单位为组组织和管管理工程程施工所所发生的的全部支支出，包包括施工工单位管管理人员员工资、职职工福利利费、办办公费、差差旅交通通费、行行政管理理用固定定资产折

12、折旧修理理费、低低值易耗耗品摊销销、财产产保险费费、劳动动保护费费、民工工管理费费等。如如搭建有有为工程程施工所所必需的的生产、生生活用的的临时建建筑物、构构筑物及及其他临临时设施施，还应应包括临临时设施施摊销费费。 上上述材料料费、人人工费、机机械使用用费和其其他直接接费，由由于直接接耗用于于工程的的施工过过程，叫叫做直接接费，可可以直接接记入“工工程施工工”账户户和各项项工程成成本。施施工间接接费由于于属于组组织和管管理工程程施工所所发生的的各项费费用，要要按照一一定标准准分配计计入各项项工程戍戍本，叫叫做间接接费，在在核算上上应先将将它记入入“施工工间接费费用”账账户，然然后按照照一定标

13、标准分配配计入各各项工程程成本。二、材料费费的核算算 各项项工程耗耗用的主主要材料料和结构构件，通通常通过过“领料料单”、“退退料单”。“已已领来用用材料清清单”、“大大堆材料料耗用单单”等材材料凭证证汇总计计算。“已已领未用用材料清清单”是是对下月月需要继继续使用用的月末末施工现现场存料料，在月月末由各各施工队队组按各各项工程程用料分分别盘点点后填制制，应从从当月领领用材料料总额中中减去借借以计算算该月材材料耗用用额的材材料凭证证。大堆堆材料是是指砖、瓦瓦、砂、石石等材料料。这些些材料常常有几个个单位工工程共同同耗用，领领用次数数又多，很很难在领领用时逐逐一加以以点数，往往往采用用“算两两头

14、、轧轧中间”的的办法，来来定期计计算其实实际用量量。即对对进场的的大准材材料进行行点数后后，日常常领用时时不必逐逐笔办理理领料手手续，月月末先计计算定额额耗用量量。本月月定额耗耗用量（本本月完成成工程量量材料料消耗定定额） 再通过过盘点求求得实际际耗用量量，差异异数量和和差异分分配率： 本月月实际耗耗用量月初结结存数量量+本月月收入数数量-月月末盘点点数量 差差异数量量本月月实际耗耗用量一一本月定定额耗用用量差异分分配率差异数数量本本月定额额耗用量量1000% 然后求求得各项项工程实实际耗用用大堆材材料数量量和计划划价格成成本： 某某项工程程实际耗耗用大堆堆材料数数量该该工程定定额耗用用量（1

15、1差异异分配率率） 某某项工程程实际耗耗用大堆堆材料的的计划价价格成本本该工工程实际际耗用大大堆材料料数量计划单单价 施工队队组在施施工过程程中领用用的周转转材料，如如模板、跳跳板、脚脚手架木木等，一一般可在在领用时时填制“领领料单”，先先将其成成本记入入各项工工程成本本。于工工程完工工时，再再填制“退退料单”将将实际盘盘存数冲冲减工程程成本。对对租赁的的周转材材料，其其租赁费费可根据据租赁费费用账单单记入各各项工程程成本。三、人工费费的核算算 工程程成本中中的人工工费，对对计件工工人的工工资，可可直接根根据“工工程任务务单”中中工资总总额汇总总计入各各项工程程的成本本，职工工福利费费可按工工

16、资的比比例（目目前为114）计计入各项项工程的的成本。 “工工程任务务单”是是施工员员根据施施工作业业计划于于施工前前下达给给工人班班组的具具体工作作通知，也也是用以以记录实实际完成成工程数数量、计计算奖金金或计件件工资的的凭证。通通常于施施工前由由施工员员会同定定额员根根据施工工作业计计划和劳劳动定额额，参照照施工图图纸，分分别工人人班组签签发。任任务单中中工程完完工后，施施工员应应根据工工程任务务单中规规定的各各项条件件进行检检查，并并会同质质量检查查员进行行验收，评评定质量量等级。实实际验收收数量与与签发的的工程数数量有出出入时，应应查明原原因并经经领导批批准后才才能结算算。每月月签发的

17、的工程任任务单，应应于月末末全部进进行结算算。如某某些工程程尚未全全部完工工，即将将其完工工部分按按估计数数进行结结算，未未完工部部分可结结合下月月施工作作业计划划中的工工程任务务，再签签发给原原来的班班组，使使当月完完成的工工程和当当月应发发的工资资奖金于于当月结结算。对对计时工工人的工工资和职职工福利利费，可可根据按按工程别别汇总的的工时汇汇总表中中各项工工程耗用用的作业业工时总总数和各各该施工工单位的的平均工工资率计计算。所所谓施工工单位平平均工资资率，就就是以月月份内各各该施工工单位建建筑安装装工人作作业工时时总和，除除建筑安安装工人人工资和和职工福福利费总总额所得得的商数数，它的的计

18、算公公式如下下： 某某施工单单位平均均工资率率（元/时）月份内内施工单单位建筑筑安装工工人工资资和 职工福福利费总总额（元元）月月份内该该施工单单位建筑筑安装工工人作业业工时总总和（时时） 用施工单位位平均工工资率乘乘务项工工程耗用用的工时时，就可可算得各各该工程程在某月月份内应应分配的的人工费费： 项项工程分分配的人人工资该项工工程耗用用工时施工单单位平均均工资率率四、机械使使用费的的核算施施工单位位因采用用机械化化施工使使用施工工机械而而发生的的各项费费用，应应另行组组织核算算。因为为使用施施工机械械而发生生的机械械使用费费，是单单独记入入工程成成本的“机机械使用用费”项项目的。 机械使使

19、用费的的内容，一一般包括括： 11人工工费指机机上操作作人员的的工资和和职工福福利费。 2燃料、动动力费指指施工机机械耗用用的燃料料、动力力费。 3材材料费指指施工机机械耗用用的润滑滑材料和和擦拭材材料等费费用。44折旧旧、修理理费指对对施工机机械计提提的折旧旧费、应应计的修修理费和和租人机机械的租租赁费。5替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。6运输装装卸费指指将施工工机械运运到施工工现场、运运离施工工现场和和在工地地范围内内转移的的运输、安安装、拆拆卸及试试车等费费用，若若运往其其他施工工现场，运运出费用用

20、由其他他施工现现场的工工程成本本负担。77.辅助助设施费费指为使使用施工工机械建建造、铺铺设的基基础、底底座、工工作台、行行走轨道道等费用用。施工工机械的的辅助设设施费，如如数额较较大，可可先记入入“待摊摊费用”账账户，然然后按照照现场施施工期限限分次从从“待摊摊费用”账账户转入入“工程程施工机械械使用费费”账户户，摊入入各月工工程成本本。8.养路费费、牌照照税指为为施工机机械如铲铲车、压压路机等等缴纳的的养路费费和牌照照税。 9间接费费指机械械施工队队组织机机械施工工、管理理机械发发生的费费用和停停机棚的的折旧、修修理费。s至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入

21、工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：借：工程施施工机械使使用费用用9 0000 贷：库存材材料 111 000 低值值易耗品品1500材料成本差

22、差异255 应应付工资资 4 0000应付福利费费5660银行存款 2 1165累计折旧 8 0000 待摊费费用 33 0000 机械使使用费的的明细分分类核算算，对大大型机械械可按各各机械分分别进行行；对中中型机械械一般可可按机械械类别进进行。至至于那些些没有专专人使用用的小型型施工机机械，如如打夯机机、卷扬扬机、砂砂浆机、钢钢筋木工工机械等等的使用用费，可可合并计计算它们们的折旧旧、修理理费。机械使用费费的分配配，一般般都以施施工机械械的工作作台时（或或工作台台班或完完成工作作量）为为标准。各各施工机机械对各各项工程程施工的的工作台台时，可可以根据据各种机机械的使使用记录录，在“机机械使

23、用用月报”中中加以汇汇总。自营开发工工程成本本的核算算（二）根据机械使使用费明明细分类类账记录录的机械械使用费费合计数数和机械械使用月月报中各各项工程程的工作作台时，就就可通过过下列算算式将机机械使用用费进行行分配。 某项工工程应分分配的机机械使用用费该该项工程程使用机机械的工工作台时时机械械使用 费合计计机械械工作台台时合计计 对对于各种种中型机机械的机机械使用用费的核核算，也也可不分分机械种种类进行行。在这这种情况况下，对对于各项项工程应应分配的的机械使使用费，可可在月终终充根据据机械使使用月报报中各种种机械的的工作台台时合计计分别乘乘该种机机械台时时费计划划数，求求得当月月按各种种机械台

24、台时费计计划数计计算的机机械使用用费合计计，然后后与当月月实际发发生的机机械使用用费合计计数比较较，求得得机械使使用费实实际数对对按台时时费计划划数的百百分比，再再将各项项工程控控台时费费计划数数计算的的机械使使用费进进行调整整。某项工工程应分分配的机机械使用用费（该工工程使用用机械的的工作台台时机机械台时时费计划划数）实际发发生的机机械使用用费（机械械工作台台时合计计该机机械台是是费计划划数）现举例说明明它的分分配计算算方法如如下：（一）先确确定各种种施工机机械每个个台时费费计划数数施工机械台台时费计计划数的的计算，可可参照以以往核算算资料确确定，也也可根据据施工机机械原值值、折旧旧率，随随

25、机驾驶驶人员工工资、估估计年工工作台时时等资料料加以计计算。设设例中：0.55立方米米履带挖挖土机的的台时费费计划数数为200元，00.4立立方米混混凝土搅搅拌机的的台时费费计划数数为 88元。 （二二）求出出各种施施工机械械技台时时费计划划数计算算的机械械使用费费合计设例中: 0.55立方米米履带挖挖土机290台时时台时时费计划划数 220元 5 8800元元 0.4立方方米混凝凝土搅拌拌机300台时时台时时费计划划数 88元 22 4000元其他施工机机械 111 8800元元按台时费计计划数计计算的机机械使用用费合计计 200 0000元（三）根据据机械使使用费明明细分类类账汇总总计算实

26、实际发生生的机械械使用费费，设例例中计 19 0000元（四）计算算机械使使用费实实际数对对按台时时费计划划数计算算的百分分比，设设例中为为190000元元/2000000元1100955 （五五）将各各项工程程按台时时费计划划数计算算的机械械使用费费按实际际数加以以调整 如 1011商品房房建筑工工程按各各机械工工作台时时和按台台时费计计划数计计算的机机械使用用费合计计数为99 0000元，则则应分配配的机械械使用费费为： 90000元元955885500元 对于分分配于各各项工程程成本的的机械使使用费，应应自“工工程施工工机机械使用用费”账账户的贷贷方转入入“工程程施工”账账户的借借方，并

27、并记入各各项工程程成本的的“机械械使用费费”项目目： 借借：工程程施工 19 0000 贷贷：工程程施工机械械使用费费 199 0000对于小型施施工机械械的折旧旧、修理理费，可可于月末末按各项项工程的的工料费费或工作作量的比比例，分分配计入入各项工工程成本本的“机机械使用用费”项项目。五、其他直直接资的的核算工程成本中中的“其其他直接接贸”，是是指在施施工现场场直接发发生但不不能记入入“材料料费”、“人人工费”和和“机械械使用费费”项目目的其他他直接发发生的费费用，主主要包括括： 1施工过过程中耗耗用的水水、电、风风、汽费费； 2.冬冬、雨季季施工费费包括为为保证工工程质量量，采取取保温、防

28、防雨措施施所需增增加的材材料、人人工和各各项设施施费用； 33因场场地狭小小等原因因而发生生的材料料H次搬搬运费； 4土方方运输费费。 买买卖，买买卖 此此外，还还包括生生产工具具用具使使用费、检检验试验验费、工工程定位位复测资资、工程程点交费费、场地地清理费费等。施施工单位位在现场场耗用的的水、电电、风、汽汽和运输输等劳务务，可按按实际结结算数记记入“工工程施工工”账户户的借方方和有关关工程成成本的“其其他直接接费”项项目。如如用银行行存款为为某项工工程支付付土方运运输费22 0000元，应应作：借：工程施施工 22 0000 贷贷：银行行存款 2 0000对于不能直直接记入入各项工工程成本

29、本的水、电电、风、汽汽等劳务务费用，可可在月终终根据各各项工程程的实际际耗用量量，将各各项劳务务费用分分配于各各有关工工程成本本。根据水、电电、风、汽汽、运输输费用分分配表，就就可将各各项工程程分配的的水、电电、风、汽汽和材料料二次搬搬运费等等计入各各项工程程成本的的“其他他直接费费”项目目。对于施工现现场发生生的各项项冬、雨雨季施工工资以及及工程定定位复测测费、工工程点交交费、场场地清理理兼、检检验试验验费等其其他直接接费，凡凡能直接接计入各各项工程程成本的的，应直直接计入入；不能能直接计计入各项项工程成成本的，应应先行汇汇总登记记，然后后按照一一定标准准将它分分配计入入有关工工程成本本。六

30、、施工间间接费用用的核算算 工工程成本本中除了了上文所所说的各各项直接接贸外，还还包括施施工单位位组织施施工、管管理所发发生的各各项费用用。这些些费用，虽虽为组织织施工、管管理所必必需，但但是不能能确定其其为某项项工程成成本所应应负担，因因而无法法将它直直接计入入各项工工程成本本。为了了简化核核算手续续，都将将它先记记入“施施工间接接费用”账账户，然然后将它它分配计计入各项项工程成成本。施工间接费费用的内内容，一一般包括括： 11管理理人员工工资措施施工单位位管理人人员的工工资、工工资性津津贴、补补贴等。 ; 2职工福福利费指指按照施施工单位位管理人人员工资资总额的的一定比比例（目目前为114

31、）提提取的职职工福利利费。3折旧费费措施工工单位施施工管理理使用属属于固定定资产的的房屋、设设备、仪仪器等的的折旧费费。 44修理理费指施施工单位位施工管管理使用用属于固固定资产产的房屋屋、设备备、仪器器等的经经常修理理费和大大修理费费。 55.工具具用具使使用费措措施工单单位施工工管理部部门使用用不属于于固定资资产的工工具、器器具和检检验、试试验、消消防用具具等的购购置，摊摊销和修修理费。 6.办办公费措措施工单单位管理理部门办办公用的的文具、纸纸张、账账表、印印刷、邮邮电、书书报、会会议、水水电、烧烧水和集集体取暖暖用煤等等的费用用。7差旅交交通费指指施工单单位职工工因公出出差、调调动工作

32、作的差旅旅费、住住勤补助助费、市市内交通通和误餐餐补助费费、上下下班交通通补贴、职职工探亲亲路费、职职工离退退休退职职一次性性路费、工工伤人员员就医路路费，以以及施工工单位管管理部门门使用的的交通工工具的油油料、燃燃料、养养路费、牌牌照费等等。 88.劳动动保护费费指用于于施工单单位职工工的劳动动保护用用品和技技术安全全设施的的购置、摊摊销和修修理费，供供职工保保健用的的解毒剂剂、营养养品、防防暑饮料料、洗涤涤肥皂等等物品的的购置费费和补助助费以及及工地上上职工洗洗澡、饮饮水的燃燃料费等等。 9.其他费费用指上上列各项项费用以以外的其其他间接接费用。 施工单单位发生生的间接接费用，在在总分类类

33、核算上上，应在在“施工工间接费费用”账账户进行行。发生生的各项项施工间间接费用用，都要要自“库库存材料料”、“低低值易耗耗品”、“材材料成本本差异”、“应应付工资资”、“应应付福利利费”、“银银行存款款”、“现现金”、“累累计折；日”、“待待摊费用用”等账账户的贷贷方转入入“施工工间接费费用”账账户的借借方。 借：施施工间接接费用 20 5388 贷贷：库存存材料 19000低值易耗品品 6000 材材料成本本差异 50应付工资 8 5500应付福利费费 11190 银行存款 2 9900 现金金 2998累计折旧 4 6600 待摊费用 15000 如如施工单单位搭建建有为进进行施工工所必需

34、需的生产产和生活活用的临临时宿舍舍、仓库库、办公公室等临临时设施施，应将将其搭建建支出先先记入“递递延资产产”账户户，然后后分月摊摊销记入入“施工工间接费费用”账账户。 施工间间接费用用的明细细分类核核算，应应按施工工单位设设置“施施工间接接费用明明细分类类账”，将将发生的的施工间间接费用用按明细细项目分分栏登记记。 每每月终了了，应对对施工间间接费用用进行分分配。为为了便于于将施工工间接费费的实际际水平与与定额比比较，以以考核施施工间接接费用的的节约或或超支情情况，施施工间接接费用在在各项建建筑安装装工程之之间的分分配，可可按照各各项工程程的施工工间接费费用定额额（即为为直接费费或人工工费的

35、百百分比，建建筑工程程一般按按直接费费的百分分比，水水电安装装工程、设设备安装装工程按按人工费费的百分分比）所所计算的的施工间间接费的的比例进进行分配配。 某项工程本本期应分分配的施施工间接接费用本期实实际发生生的施工工间接费费用该该项工程程本期实实际发生生的直接接费（或或人工费费）该该项工程程规定的的施工间间接费用用定额各各项工程程本期实实际发生生的直接接费（或或人工费费）各各项工程程规定的的施工间间接费用用定额 在在实际核核算工作作中，对对于施工工间接费费用的分分配，往往往先计计算本期期实际发发生的施施工间接接费用对对接施工工间接费费用定额额计算的的施工间间接费用用的百分分比，再再将各项项

36、工程按按定额计计算的施施工间接接费用进进行调整整，即将将上列算算式改为为： 某项项工程本本期应分分配的施施工间接接费用该项项工程本本期实际际发生的的直接费费（或人人工费）该项工工程本期期该项工工程规定定的施工工间接费费用定额额本本期实际际实际发发生的施施工间接接费用各各项工程程本期实实际发生生的直接接费（或或人工费费）各各项工程程规定的的施工间间接费用用定额 如某施工单单位在 19998年 7月份份计发生生施工间间接费用用 200 5338元，各各项工程程在7月月份内发发生的直直接费和和它们的的施工间间接费用用定额如如下： 1011商品房房建筑工工程直接接费 1141 0000元施工工间接费费

37、用定额额为直接接费的66% 1102商商品房建建筑工程程直接费费 1226 0000元元 施工间接费费用定额额为直接接费的66151出租租房建筑筑工程直直接费 59 0000元 施施工间接接费用定定额为直直接费的的6 则各各项工程程在7月月份应分分配的施施工间接接费用如如下： 1001商品品房建筑筑工程： 14410000元6%205538元元14410000元6%+12660000元66%+5590000元6% 884600元2205338元/195560元元 84660元1055888833元102商品品房建筑筑工程： 11260000元元6%2005388元1195660元75660元1

38、055%779388元1511出租房房建筑工工程： 59900006%2005388元1195660元35440元1055%337177元对于分配于于各项工工程成本本的施工工间接费费用，应应自“施施工间接接费用”账账户的贷贷方转入入“工程程施工”账账户的借借方，并并记入各各项工程程成本的的“施工工间接费费”项目目： 借借：工程程施220 5538 贷：施施工间接接费用 20 5388七、自营工工程成本本核算程程序小结结为了核算各各项自营营工程的的实际成成本，会会计部门门在接到到施工部部门的开开工报告告后，即即要根据据前述有有关成本本核算对对象的说说明，为为各该单单位工程程或同类类工程开开设有如

39、如图表55七所示示的“工工程施工工成本明明细分类类账”，用用以记录录各项工工程的成成本。同同时不论论工程施施工期限限的长短短，都须须等到工工程完工工记入各各项应计计成本以以后，工工程成本本明细分分类账的的记录方方为完整整。 工工程施工工成本明明细分类类账中各各成本项项目的实实际成本本，根据据上述耗耗用材料料分配表表、人工工费分配配表、机机械使用用费分配配表、水水电风汽汽运输费费用分配配表、施施工间接接费用分分配表等等记入。对对于月份份内各项项工程发发生的实实际成本本，应在在月终将将它自“工工程施工工”账户户的贷方方转入“开开发成本本”账户户的借方方: 借：开开发成本本XXXX 贷贷：工程程施工

40、XXXX根据上文所所述，现现将自营营工程成成本核算算程序归归纳如下下： 1根据开开工报告告，确定定工程成成本核算算对象，开开设工程程施工成成本明细细分类账账； 2按按工程成成本核算算对象和和成本项项目汇总总分配材材料、人人工、折折旧等费费用； 3分分配机械械使用费费、其他他直接贸贸和施工工间接费费； 4计算各各月施工工工程实实际成本本； 5根据完完工报告告，结算算工程施施工成本本明细分分类账中中的实际际总成本本，并与与预算成成本对比比分析。发包开发工工程及其其价款结结算的核核算房地地产开发发企业的的基础设设施和建建筑安装装等工程程的施工工，如不不采用自自营方式式，可以以采用发发包方式式。 对发

41、包包的基础础设施和和建筑安安装工程程，一般般采用招招标、议议标方式式，通过过工程公公开招标标或邀请请施工企企业议标标，将工工程发包包给施工工企业的的，按工工程标价价进行结结算。开开发企业业要根据据工程承承包合同同条例的的规定，同同承包工工程的施施工企业业签订工工程承包包合同。承承包合同同是发包包开发企企业和承承包施工工企业为为了完成成承发包包工程，根根据批准准的设计计文件和和中标标标函内容容所签订订，明确确双方相相互权利利、义务务关系的的协议。它它一般应应具备以以下主要要内容：（l）工工程名称称和地点点；（22）工程程范围和和内容；（3）开开、竣工工日期；（4）工工程质量量、保修修期及保保修条

42、件件；（55）工程程造价；（6）工工程价款款的支付付、结算算及交工工验收办办法；（77）设计计文件和和技术资资料提供供日期；（8）材材料、设设备的供供应和进进场期限限；（99）双方方相互协协作事项项和违约约责任等等。开发发企业应应将承包包合同副副本送开开户银行行作为结结算工程程价款的的依据。 一、工工程价款款结算的的办法开发企业与与施工企企业在工工程承包包合同中中规定的的工程价价款的结结算，应应根据国国家有关关工程价价款结算算办法，结结合当地地的有关关规定具具体确定定。从目目前各个个地区所所采用的的工程价价款结算算办法来来看，归归纳起来来，主要要有如下下三种。 11按月月结算就就是按照照每月实

43、实际完成成的分部部分项工工程进行行结算。因因为建筑筑安装工工程等虽虽具有个个体性的的特点，但但不同的的工程，都都是由一一定的分分部分项项工程构构成的。每每一个分分部分项项工程，都都有一定定的施工工内容、质质量标准准和统一一的计量量单位，并并在短期期内可以以完成。国国家为了了管理工工程造价价而制订订的工程程预算定定额和地地区预算算造价，都都是以分分部分项项工程为为基础的的。因此此，根据据经验收收合格的的各月份份的已完完分部分分项工程程的工程程数量和和预算单单价等计计算的工工程造价价，就是是各该月月份应结结算和支支付的工工程款。如如果招标标出包工工程，工工程标价价与工程程造价不不同时，应应按工程程

44、标价占占工程预预算造价价的百分分比进行行调整计计算。在在具体做做法上，各各个地区区也不尽尽相同，目目前一般般都实行行月中预预付、月月终结算算，即在在月中按按照当月月施工计计划所列列的工作作量一半半预付，月月末（实实际为下下月初）按按照各工工程当月月实际完完成工作作量（即即预算造造价或调调整计算算后的工工程标价价）扣除除月中预预付款后后进行结结算。 2分分段结算算就是将将一个单单位工程程按形象象进度划划分为几几个阶段段（部位位），如如基础、结结构、装装饰、竣竣工等；按照完完成阶段段，分段段验收结结算工程程价款。分分段结算算也可按按月预付付工程款款，即在在月中按按照当月月施工计计划工作作量预付付，

45、于工工程阶段段完成验验收后按按分段工工程预算算造价或或调整计计算后的的工程标标价扣除除预付款款后进行行结算。3竣工一一次结算算开发项项目或单单项工程程施工工工期在112个月月以内，或或者工程程承包合合同价值值较小的的，可以以实行工工程价款款每月月月中预支支、竣工工后一次次结算。即即在工程程开工后后，每月月按当月月施工计计划所列列工作量量预付工工程款，于于工程竣竣工验收收后按工工程承包包合同价价值扣除除预付工工程款后后进行结结算。 不论论采用何何种结算算办法，施施工期间间结算的的工程价价款一般般都不得得超过承承包工程程合同价价值的995。结结算双方方可以在在5的的幅度内内协商确确认尾款款比例，并

46、并在工程程承包合合同中订订明。尾尾款应专专户存入入银行，候候工程竣竣工验收收后清算算。但如如承包施施工企业业已向开开发企业业出具履履约保函函或有其其他保证证的，可可以不留留工程尾尾款。 又由由承包施施工企业业储备工工程施工工所需主主要建筑筑材料、结结构件时时，发包包开发企企业可根根据承包包施工企企业的要要求，在在签订工工程承包包合同后后按年度度发包工工程总值值的一定定比例向向承包施施工企业业预付备备料款，干干后期以以抵充工工程价款款的形式式陆续扣扣回。 在实际际工作中中，预付付备料款款的额度度和扣回回办法，在在各个地地区并不不完全相相同，当当材料储储备天数数为4个个月、材材料费比比重占工工程造

47、价价75的情况况下，预预付备料料款的额额度应为为当年工工程价值值的255。在在累计已已完工程程价值达达到当年年发包工工程价值值的500时，就就可将超超过发包包工程价价值500部分分的工程程价款的的50，抵作作预付备备料款扣扣 回回。这样样，到工工程完工工，扣回回相当于于发包工工程价值值25（500X550）的的全部预预付备料料款。不不过随着着生产资资料的开开放，施施工所需需的建筑筑材料、结结构件，一一般均可可从当地地市场随随时采购购，今后后也就没没有必要要再预付付备料款款了。二、应付工工程款和和预付备备料软、工工程款的的核算开发企业与与施工企企业有关关发包工工程款和和预付备备料款、工工程款的的

48、核算，应应在“应应付账款款应应付工程程款”和和“预付付账款预付付承包单单位款”两两个账户户进行。开开发企业业按照规规定预付付给承包包施工企企业的备备料款和和工程款款，应记记入“预预付账款款预预付承包包单位款款”账户户的借方方；按照照工程价价款结算算账单应应付给承承包施工工企业的的工程款款，应记记入“开开发成本本房房屋开发发成本”等等账户的的借方和和“应付付账款应付付工程款款”账户户的贷方方。如有有扣除应应付工程程款的预预付备料料款和预预付工程程款时，应应将扣回回的预付付备料款款和预付付工程款款记入“预预付账款款预预付承包包单位款款”账户户的贷方方，“应应付账款款应应付工程程款”账账户的贷贷方仅

49、记记减去扣扣回预付付备料款款和预付付工程款款后的应应付账款款。支付付工程款款时，记记入“应应付账款款应应付工程程款”账账户的借借方和“银银行存款款”等账账户的贷贷方。 如上述述某开发发企业某某项发包包工程年年度合同同总值为为 6000 0000元元，按照照合同规规定开工工前应付付预付备备料款 1500 0000元，则则在用银银行存款款支付时时，应作作如下分分录入账账：借：预付账账款预付承承包单位位款 1150 0000 贷；银行存存款 1150 0000 9月月份根据据施工企企业当月月施工计计划所列列工作量量的二分分之一即即35 0000元，用用银行存存款预付付工程款款时，应应作： 借：预预付

50、账款款预预付承包包单位款款 355 0000 贷：银银行存款款 355 0000 110月初初根据施施工企业业提出99月份工工程价款款结算账账单中的的已完工工程价值值为 775 0000元元，减去去应扣回回预付备备料款 18 0000元。月月中预付付工程款款 355 0000元，尚尚应支付付工程款款 222 0000元（775 0000元元一188 0000无一一35 0000元），应应作： 借：开发成成本 775 0000 贷：预付账账款预付承承包单位位款 553 0000应付账款应付付工程款款 222 0000 用用银行存存款支付付应付工工程款时时，应作作： 借：应应付账款款应应付工程程款

51、 222 0000 贷：银银行存款款 222 0000开发间接费费用的核核算一一、开发发间接费费用的组组成和核核算开发间接费费用是指指房地产产开发企企业内部部独立核核算单位位在开发发现场组组织管理理开发产产品而发发生的各各项费用用。这些些费用虽虽也属于于直接为为房地产产开发而而发生的的费用，但但它不能能确定其其为某项项开发产产品所应应负担，因因而无法法将它直直接记入入各项开开发产品品成本。为为了简化化核算手手续，将将它先记记入“开开发间接接费用”贴贴户，然然后按照照适当分分配标准准，将它它分配记记入各项项开发产产品成本本。 为为了组织织开发间间接费用用的明细细分类核核算，分分析各项项费用增增减

52、变动动的原因因，进一一步节约约费用开开支，开开发间接接费用应应分设如如下明细细项目进进行核算算： ll工资资指指开发企企业内部部独立核核算单位位现场管管理机构构行政、技技术、经经济、服服务等人人员的工工资、奖奖金和津津贴。2.福利费费指指按上项项人员工工资总额额的一定定比例（目目前为114）提提取的职职工福利利费。3折旧费费指指开发企企业内部部独立核核算单位位使用属属干固定定资产的的房屋、设设备、仪仪器等提提取的折折旧费。 4修修理费指开开发企业业内部独独立核算算单位使使用属于于固定资资产的房房屋、设设备、仪仪器等发发生的修修理费。5办公费费指指开发企企业内部部独立核核算单位位各管理理部门办办

53、公用的的文具、纸纸张、印印刷、邮邮电、书书报、会会议、差差旅交通通、烧水水和集体体取暖用用煤等费费用。6水电费费指指开发企企业内部部独立核核算单位位各管理理部门耗耗用的水水电费。7劳动保保护费指用用于开发发企业内内部独立立核算单单位职工工的劳动动保护用用品的购购置、摊摊销和修修理费，供供职工保保健用营营养品、防防暑饮料料、洗涤涤肥皂等等物品的的购置费费或补助助费，以以及工地地上职工工洗澡、饮饮水的燃燃料等。8.周转房房摊销指不不能确定定为某项项开发项项目安置置拆迁居居民周转转使用的的房屋计计提的摊摊销费。 9利利息支出出指指开发企企业为开开发房地地产借入入资金所所发生而而不能直直接计入入某项开

54、开发成本本的利息息支出及及相关的的手续费费，但应应冲减使使用前暂暂存银行行而发生生的利息息收入。开开发产品品完工以以后的借借款利息息，应作作为财务务费用，计计人当期期损益。 100其他他费用指上上列各项项费用以以外的其其他开发发间接费费用支出出。 从从上述开开发间接接费用的的明细项项目中，可可以看出出它与土土地征用用及拆迁迁补偿费费、建筑筑安装工工程费等等变动费费用不同同，它属属于相对对固定的的费用，其其费用总总额并不不随着开开发产品品量的增增减而成成比例的的增减。但但就单位位开发产产品分摊摊的费用用来说，则则随着开开发产品品量的变变动而成成反比例例的变动动，即完完成开发发产品数数量增加加，单

55、位位开发产产品分摊摊的费用用随之减减少；反反之，完完成开发发产品数数量减少少，单位位开发产产品分摊摊的费用用随之增增加。因因此，超超额完成成开发任任务，就就可降低低开发成成本中的的开发间间接费。 开发间间接费用用的总分分类核算算，在“开开发间接接费用”账账户进行行。企业业所属各各内部独独立核算算单位发发生的各各项开发发间接费费用，都都要自“应应付工资资”、“应应付福利利费”、“累累计折旧旧”、“递递延资产产”、“银银行存款款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000应付福利费费 11120 累计

56、折旧 10 0000递延资产 3 5500 银行存存款 88 4880周转房周转房房摊销 10 5000 必必须指出出，如果果开发企企业不设设置现场场管理机机构而由由企业（即即公司本本部）定定期或不不定期地地派人到到开发现现场组织织开发活活动，其其所发生生的费用用，除周周转房摊摊销外，其其他开发发间接费费可记入入企业的的管理费费用。 开发发间接费费用的明明细分类类核算，一一般要按按所属内内部独立立核算单单位设置置“开发发间接费费用明细细分类账账”，将将发生的的开发间间接费用用按明细细项目分分栏登记记。二、开发间间接费用用的分配配 每每月终了了，应对对开发间间接费用用进行分分配，按按实际发发生数

57、计计人有关关开发产产品的成成本。开开发间接接费用的的分配方方法，企企业可根根据开发发经营的的特点自自行确定定。不论论上地开开发、房房屋开发发、配套套设施和和代建工工程，均均应分配配开发间间接费用用。为了了简化核核算手续续并防止止重复分分配，对对应计入入房屋等等开发成成本的自自用土地地和不能能有偿转转让的配套设施的的开发成成本，均均不分配配开发间间接费用用。这部部分开发发产品应应负担的的开发间间接费用用，可直直接分配配计人有有关房屋屋开发成成本。也也就是说说，企业业内部独独立核算算单位发发生的开开发间接接费用，可可仅对有有关开发发房屋、商商品性土土地、能能有偿转转让配套套设施及及代建工工程进行行

58、分配。开开发间接接费用的的分配标标准，可可按月份份内各项项开发产产品实际际发生的直接接成本（包包括土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价、前前期工程程费、基基础设施施费、建建筑安装装工程费费、配套套设施费费）进行行，即： 某某项开发发产品成成本分配配的开发发间接费费月份份内该项项开发产产品实际际发生的的直接成成本本本月实际际发生的的开发间间接费用用应分分配开发发间接费费各开发发产品实实际发生生的直接接成本总总额 如如某房地地产开发发企业某某内部独独立核算算单位在在19998年55月份共共发生了了开发间间接费用用 411 6000元，应应分配开开发间接接费各开开发产品品实际发发生的直直接成本本

59、如下： 开发发产品编编号名称称直接接成本 1001商品品房 550 0000 102商品品房 1120 0000 1551出租租房 75 0000 1881周转转房 770 0000201大配配套设施施商商店 800 0000301商品品性土地地12550000合计 5520 0000根据上列公公式，即即可为各各开发产产品算得得5月份份应分配配的开发发间接费费： 1011商品房房：5500000元416600元元52200000元50 0000元元8%4 0000元 1102商商品房：1120 0000元88%99 6000元151出租租房： 75 0000元8866 0000元181周转转房

60、：770 0000元元85 6000元201大配配套设施施： 880 0000元元86 4000元 3301商商品性土土地； 1255 0000元810 0000元根据上面计计算，就就可编制制有如图图表510所所示的开开发间接接费用分分配表： 开发间间接费用用分配表表 20000年55月单单位：元元开发项目编编号名称称直接成成本分分配开发发间接费费101商商品房550 000044 0000102商商品房1220 00009 6600 1151出出租房755 000066 0000 1811周转房房770 00005 6600201大大配套设设施800 000066 4000 3301商商品性