建立普通标准住宅产品最佳定价模型

1、PAGE PAGE 42建立普通标准住宅产品最佳定价模型税收筹划方案：土地增值税对产品定价和销售净利率影响讨论作者：谢兴明目 录录一、问题的的提出二、两个有有价值的的基本概概念：KK与R三、不同税税率条件件下的定定价模型型：P=K*CC和K与RR值的理理论推导导四、不同税税率条件件下的销销售净利利润率模模型：II=ab*CC/P的的理论推推导五、不同税税率条件件下无效效价格区区间模型型：K*CPPk*C的理理论推导导六、无效价价格区间间模型、模模型适用用条件及及其意义义七、最佳定定价模型型、模型型适用条条件及其其意义八、定价模模型适用用需要注注意的问问题一、问题的的提出利润是企业业发展的的动力

2、和和源泉。增增加利润润总量、提高产产品利润润率则是企业业努力的的方向和和目标。影响产品利利润总量量的三大大基本要要素为：售价、成成本费用用和数量量（经营营规模）；影响产产品利润润率的两两大基本本要素为为：售价价和成本本费用。对一般制造造行业而而言：第第一，增增加产品品利润总总量的基基本方法法是：或或者提高高售价，或者降降低成本本费用，或者扩扩大经营营规模，或或者这三三种方法法同时并并举。如如果有条条件，三三种方法法同时并并举效果果最佳。第第二，提提高产品品利润率率的基本本方法是是：或者者提高售售价，或或者降低低成本费费用，或或者这两两种方法法同时并并举。如如果有条条件，两两种方法法同时并并举效

3、果果最佳。对于房地产产行业而而言，一一方面，它它具有一一般制造造行业的的共性生产产产品，遵遵循一般般制造行行业增加加产品利利润总量量和提高高产品利利润率的的基本规律律和方法法；另一一方面，它它又具有有区别于于一般制制造行业业的个性性生产产特殊产产品（房房屋），国国家特殊殊的税收收政策征收收土地增增值税。在考虑土地地增值税税因素影影响后，在在特定的的条件下下，同一种种产品，提提高产品品售价可能能降低产产品销售售净利率率，反过过来，降降低售价价则可能能提高产产品销售售净利润润率，这这是一种种悖论，即即互相矛矛盾的结结论。然然而，产产生这一一种悖论论原因是是什么呢呢？这是是由于土土地增值值税的特特殊

4、性，比比如：税税法的高高税率且且超率累累进规定定，法定定扣除规规定，免免税条件件规定等等。这些些规定对对产品定定价以及及由定价价、成本本、费用用率、增增值率、税税率决定定的销售售净利润润率产生生重要影影响。我们来看例例子：某种开发产产品（普普通标准准住宅）：目标单位位售价分别别可以预预定为333000元/平平方米、335000元/平平方米、337000元/平平方米和和39000元/平方米米；目标单位位开发成成本（不不含利息息的法定定扣除项项目）：20000元/平方米米；目标销售售费用率率：9.2（营销销费率33.2、管理理费率33、财财务费率率3）；注：以后各各种模型型讨论的的费用率率，以此此

5、为标准准。其他条件件由税法法规定。单位产品增增值税和和销售净净利率预预测如下下：单位产品增增值税预预测单位：元序号项目第一方案第二方案第三方案第四方案1单位售价3,3000.000 3,5000.000 3,7000.000 3,9000.000 2法定扣除项项目2,7811.500 2,7922.500 2,8033.500 2,8144.500 单位开发成成本2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 加计扣除220400.000 400.000 400.000 400.000 三项费用110200.000 200.000 200.000 200

6、.000 税金及附加加5.55181.550 192.550 203.550 214.550 3增值额518.550 707.550 896.550 1,0855.500 4增值率18.644%25.344%31.988%38.577%5税率0.00%30.000%30.000%30.000%6应交增值税税金0.00 212.225 268.995 325.665 单位产品销销售净利利率预测测单位：元序号项目第一方案第二方案第三方案第四方案1单位售价3,3000.000 3,5000.000 3,7000.000 3,9000.000 2单位开发成成本2,0000.000 2,0000.000

7、 2,0000.000 2,0000.000 3税金及附加加5.55181.550 192.550 203.550 214.550 4应交土地增增值税0.00 212.225 268.995 325.665 5营销费用33.2105.660 112.000 118.440 124.880 6管理费用3399.000 105.000 111.000 117.000 7财务费用3399.000 105.000 111.000 117.000 8税前利润总总额814.990 773.225 887.115 1,0011.055 9所得税255203.773 193.331 221.779 250.2

8、26 10净利润611.118 579.994 665.336 750.779 11销售净利润润率18.522%16.577%17.988%19.255%从上述预测测结果看看：1、第一方方案售价价最低，但但由于它它享受免免税优惠惠，所以以销售净净利率为为18.52，比第第二方案案和第三三方案分分别高11.955和0.54个个百分点点；比第第四方案案低0.73个个百分点点，但第第四方案案的价格格比第一一方案高高6000元/平平方米。2、第二方方案售价价比第一一方案售售价高2200元元/平方方米，但但由于不不能享受受免税优优惠，企企业并没没有得到到任何实实惠，不不仅销售售净利率率（质量量指标）下下

9、降，而而且单位位产品利利润额（数数量指标标）也减减少311.244元/平平方米。3、第三方方案售价价比第一一方案售售价高4400元元/平方方米，但但由于不不能享受受免税优优惠，不不仅销售售净利率率（质量量指标）下下降，而而且单位位产品利利润额（数数量指标标）仅增加554.118元/平方米米。4、第四方方案售价价比第一一方案售售价高6600元元/平方方米，但但由于不不能享受受免税优优惠，销销售净利利率（质质量指标标）仅提提高0.73个个百分点点，单位位产品利利润额（数数量指标标）仅增增加1339.661元/平方米米。一般规律，同一种产品在成本不变的情况下，提高产品售价就能提高产品销售净利率和增加

10、单位产品利润。然而，从分析结果看，对于房地产这种特殊商品，由于土地增值税因素的重要影响，提高产品售价未必能达到提高产品销售净利率和增加单位产品利润目的。比如：方案二和方案三，由于售价提高程度不够，提高售价的结果是：销售净利润率不仅没有提高，反而下降了，事与愿违。方案四虽然提高了销售净利润率，但售价大幅度提高，如果市场接受，当然可行；大幅度提高售价的好处是可以提高产品销售净利润率，增加产品利润总量；坏处是：也许会失去价格竞争优势，不利于销售。现在提出的的问题是是：1、在实际际定价工工作中怎样才才能避免免无效价价格区间间，即：提高售售价反而而降低销销售净利利润率？2、在增值值税因素素影响的的条件下

11、下，价格格、成本本、费用用率、增增值率、税税率与销销售净利利润率之之间是否否存在内内在的、本本质的、可可以量化化的、科学的的数量逻逻辑联系系？换句句话说：这些因因素的相相互影响响是否存存在可以以遵循的的一般模模型或者者规律？二、两个有有价值的的基本概概念解决上述问问题的实实质，就就是要解解决在增增值税因因素影响响条件下下，是否否存在最最佳定价价模型问问题。为了解决这这个问题题，我们们引入两两个有价价值的概概念：开开发成本本系数KK和销售售成本率率R，其其中重点点考察开开发成本本系数KK。1、开发成成本系数数K：KK=P/C，其其中：PP为销售售收入或者者价格，CC为开发发成本或或者单位位开发成

12、成本（开开发成本本的具体体构成由由税法规规定）；2、销售成成本率RR：R=C/PP，其中中：P为为销售收收入，CC为开发发成本；3、K与RR的相互互关系：R=11/K；4、K与RR的意义义：K与与R本质质作用是一一致的，即即：它们以两两种不同同的方式式，发挥挥相同的的作用：约束免税税的增值值率区间间和价格格区间；约束应交交税的增增值率区区间、税税率区间间和价格格区间；由于P与与C在函函数上反反映为受受K影响响的线性性关系，即：P=KK*C，当C确定时，如果K是常数，则P也能够确定。5、问题是是：P与C在在函数上上是否反映映为受KK影响的的线性关关系，即即：P=K*CC是否成成立？K是否为为常数

13、？如果KK是常数数，这个个常数的的值是多多少？三、不同税税率条件件下的定定价模型型：P=K*CC和K与与R值的的理论推推导讨论范围围界定：1、税法规规定，土地增增值税的的纳税对对象分为为两类：普通标标准住宅宅和非普普通标准准住宅。普通标准住宅与非普通标准住宅具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。普通标准准住宅增增值额未未超过扣扣除项目目金额220（增增值率）的的，免交交土地增增值税；普通标标准住宅宅增值额额超过扣扣除项目目金额220（增增值率）的的，一律律应交土土地增值值税；非普通标标准住宅宅无论增增值率为为多少，一一律应交交土地增增值税；土地增值值税实行行四级超超率累进进税率：增值

14、率小小于500的，税税率300，速速算扣除除系数00增值率小小于1000的的，税率率40，速算算扣除系系数5增值率小小于2000的的，税率率50，速算算扣除系系数155增值率大大于2000的的，税率率60，速算算扣除系系数3552、普通标标准住宅宅讨论：增值率小小于200（免免税模型型税率率0）增值率大大于200且小小于500（交交税模型型税率330）增值率大大于500且小小于1000（交交税模型型税率440）3、非普通通标准住住宅讨论论与普通通标准住住宅讨论论范围一一致，区区别在于于非普通通标准住住宅讨论论没有免免税模型型。除了上述各各种情况况外，如如果其他他情况确确实存在在，可以以通过类类

15、似的方方法推导导。单位产品品应交增增值税预测测模型序号项目计算公式1 单位售价P2 法定扣除项项目C(1+330%)+P*5.55%单位开发成成本C加计扣除220C*20%三项费用110C*10%税金及附加加5.55P*5.55%3 增值额P-C(11+300%)-P*55.5%=P(1-55.5%)-CC(1+30%)=94.55%*PP-1.3*CC4 增值率(P(1-5.55%)-C(11+300%)/(CC(1+30%)+PP*5.5%)=(94.5%*P-11.3*C)/(1.3*CC+5.5%*P)5 税率0%或者330、440、550、6606 应交增值税税金(94.55%*PP

16、-1.3*CC)*（00或者330%、440、550、660）即：应交增增值税(944.5%*P-1.33*C)*（00或者330%、440、550、660）这就是应交交增值税税金模型型。其中中，适用用税率由由增值率率确定，当当增值率率大于550时时，应交交税金模模型还应应当扣除除与增值值率对应应的速算算扣除数数。普通标准准住宅税率率为0的免税税定价模型型：P=KK*C 和K与与R值序号项目计算公式1 当增值率20时免交土地增增值税2 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)2203 开发成本系系数(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.5

17、5%*PP)*220（26*C+1.11%*PP)P(94.5%-1.11%)C(226%+1.33)93.4%*P1.556*CCP559.888022%即：P1167.02335%*C（线线性关系系成立），K=1677.02235%；R=59.88002%于是有：公式1：PP1667.002355%*CC这就是普通通标准住住宅免税税（税率率0）条件下的定价模型。1、K=1167.02335%；R=559.888022%实质质上是由由税法规规定的非非常确定定的常数数；2、不同地地区，或或者同一一地区不不同区域域，或者者同一区区域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但无论哪哪一种情情况，只只

18、要C值值能够确确定，则则P的值值就对应应确定。比如：当CC20000元元/平方方米P的最大值值为：1167.02335*20000333400.477，当P33340.47元元/平方方米时，就就不可以以享受免免税优惠惠，只能能适用税税率为330的的应交税税定价模型型。普通标准准住宅税率率为300的应应交税定定价模型型：P=KK*C 和K与与R值序号项目计算公式1 当：20%增值值率550时时土地增值税税税率为为302 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)5503 开发成本系系数(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*55

19、0（65*C+2.775%*P)P(94.5%-2.775%)C(65%+1.3)91.755%*PP1.95*CP447.005133%4 应交土地增增值税系系数区间间47.05513C/P559.888022%即：P2212.53445%*C（线线性关系系成立），KK=2112.5534%；R=47.05113%于是有：公式2： 1677.02235%*CP2112.553455%*CC这就是普通通标准住住宅应交交税税率330条条件下的的定价模模型。1、K=2212.5344%；RR=477.05513%实质上上也是由税税法规定定的非常常确定的的常数；2、不同地地区，或或者同一一地区不不同

20、区域域，或者者同一区区域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但无论哪哪一种情情况，只只要C值值能够确确定，则则P的值值就对应应确定。比如：当CC20000元元/平方方米P的最小值值为：1167.02335*20000333400.477，P的最大值值为：2212.5344*22000042250.68，当P33340.47元元/平方方米时，就就可以享享受免税税优惠，适用税率为0当P33340.47元元/平方方米时，享享受免税税优惠条条件下，销销售净利利润率最最高。当33400.477P42250.68元元/平方方米时，只只能适用用税率440应应交税模模型。 普通标准准住宅税率为为40的应交交

21、税定价价模型：P=KK*C 和K与与R值序号项目计算公式1 当：50%增值值率1100时土地增值税税税率为为402 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)11003 开发成本系系数(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*1100（1.33*C+5.55%*PP)P(94.5%-5.55%)C(11.3+1.33)89%*PP2.6*CCP334.223088%4 应交土地增增值税系系数区间间34.23308C/P447.005133%即：P2292.13448%*C（线线性关系系成立），KK=2992.1134884%；R

22、=334.223088%于是有：公式3： 2122.5334%*CPP2992.113488%*CC这就是普通通标准住住宅应交交税税率率40条件下下的定价价模型。1、K=2292.13448%；R=334.223088%实质质上也是是由税法法规定的的非常确确定的常常数；2、不同地地区，或或者同一一地区不不同区域域，或者者同一区区域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但无论哪哪一种情情况，只只要C值值能够确确定，则则P的值值就对应应确定。比如：当CC20000元元/平方方米P的最小值值为：2212.3544*22000042250.68，P的最大值值为：2292.13448*200005584

23、22.699，当P42250.68元元/平方方米时，适适用税率率为300当42500.688P42250.68元元/平方方米时，只只能适用用税率550应应交税模模型。非普通标标准住宅宅税率为为30的应交交税模型型：P=KK*C 和K与与R值序号项目计算公式1 当：增值率率500时土地增值税税税率为为302 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)5503 开发成本系系数(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*550（65*C+2.775%*P)P(94.5%-2.775%)C(65%+1.3)91.755%*PP1.95*C

24、P447.005133%即：P2212.53445%*C（线线性关系系成立），KK=2112.5534%；R=47.05113%于是有：公公式4：P2122.53345%*C这就是非普普通标准准住宅应应交税税税率300条件件下的定定价模型型。它与与普通标标准住宅宅应交税税税率330条条件下的的定价模模型比较较，没有有价格下下线的限限制。1、K=2212.5344%；RR=477.05513%实质上上也是由由税法规规定的非非常确定定的常数数；2、不同地地区，或或者同一一地区不不同区域域，或者者同一区区域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但无论哪哪一种情情况，只只要C值值能够确确定，则则P的最

25、最大值就就对应确确定。比如：当CC20000元元/平方方米P的最大值值为：2212.5344*22000042250.68，当P42250.68元元/平方方米时，只只能适用用税率440应应交税模模型。非普通标标准住宅宅税率为为40的应交交税定价价模型：P=KK*C 和K与与R值序号项目计算公式1 当：50%增值值率1100时土地增值税税税率为为402 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)11003 开发成本系系数(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*1100（1.33*C+5.55%*PP)P(94.5%-5.55%)

26、C(11.3+1.33)89%*PP2.6*CCP334.223088%即：P2292.13448%*C（线线性关系系成立），KK=2992.1134884%；R=334.223088%于是有：公公式5： 2212.5344%*CCP2922.13348%*C这就是非普普通标准准住宅应应交税税税率40条条件下的的定价模模型。它它普通标标准住宅宅应交税税税率440条条件下的的定价模模型（公公式3）是是一致的的。定价模型型小结1、应交增增值税金金模型应交增值税税金模型型为：(994.55%*PP-1.3*CC)*（00或者330%、440、550、660）；其中，适用税率由增值率确定，当增值率大于

27、50时，应交税金模型还应当扣除与增值率对应的速算扣除数。适用条件：普通标准住宅和非普通标准住宅。2、定价模模型：定价模型型的数理理性质：P=KK*C，即即：P与与C之间间反映为为受K约约束的线线性关系系。其中中K值几几乎由税税法规定定，除了了利息是是相对灵灵活的因因素外。免税（税税率0）定价价模型：公式11：P1677.02235%*C，其其中K=1677.02235；适用条条件：普普通标准准住宅。交税（税税率300）定定价模型型：公式式2： 1677.02235%*CP2212.53445%*C，其其中K=2122.53354；适用条条件：普普通标准准住宅。交税（税税率400）定定价模型型：

28、公式式3： 2122.5334%*CPP2992.113488%*CC，其中中K=2292.13448；适用条条件：普普通标准准住宅和和非普通通标准住住宅。交税（税税率300）定定价模型型：公式式4：PP2112.553455%*CC，其中中K=2212.53554；适用条条件：非非普通标标准住宅宅。四、不同税税率条件件下的销销售净利利润率模模型：I=aab*C/PP理论推推导、普通标标准住宅宅免税税（税率率0）条条件下的的销售净净利润率率模型序号项目计算公式1 单位售价P2 单位开发成成本C3 税金及附加加5.55P*5.55%4 应交土地增增值税(94.55%*PP-1.3*CC)*000

29、05 营销费用33.2P*3.22%6 管理费用33P*3.00%7 财务费用33P*3.00%8 利润总额P-C-PP(5.5%+3.22%+33%+33%)P(11-144.7%)-CC=85.33%*PP-C9 所得税255(85.33%*PP-C)*255%10 销售净利润润(85.33%*PP-C)*755%11 销售净利润润率(85.33%*PP-C)*755%/PP=855.3%*755%-775%*C/PP=63.9975%-755%*CC/P即：销售净净利润率率633.9775%-75%*C/P设销售净利利润率为为：I，于是有有：公式6：II633.9775%-75%*C/P

30、这就是普通通标准住住宅免税（税税率0）条件件下的销销售净利利润率模模型。常数a=63.9755，受受销售费费用率和和税率的的影响，其其中税率率影响由由税法规规定，它它是固定定的，销销售费用用率则是是相对固固定的，有一定弹性，当销售费用率发生变化，则常数对应变化。但由于费用率的变化是可控的，所以常数的值对应也是可控的。系数b=75是由所所得税法法规定的的。当C确定定且P1677.02235%*C时时，可以以计算出出由不同同P值所所决定的的对应销销售净利利润率值值。比如：当CC20000元元/平方方米P的最大值值为：1167.02335*20000333400.477，销售净利润润率的最最大值为为

31、：633.9775%-75%*C/P119.007当P33340.4733000元/平方米米时，销销售净利利润率的的值为663.9975%-755%*CC/P18.52，类似地可以以推导出出当0P33340.47元元/平方方米时，由于不可以享受免税优惠，只能适用税率为30的应交税模型。普通标准准住宅交税税（税率率30）条件件下的销销售净利利润率模模型序号项目计算公式1 单位售价P2 单位开发成成本C3 税金及附加加5.55P*5.55%4 应交土地增增值税(94.55%*PP-1.3*CC)*330%28.35P-339%*C5 营销费用33.2P*3.22%6 管理费用33P*3.00%7

32、财务费用33P*3.00%8 利润总额P-C-228.335P+39%*C-P(55.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-28.35%-144.7%)-661%*C=56.995%*P-661%*C9 所得税255(56.995%*P-661%*C)*25%10 销售净利润润(56.995%*P-661%*C)*75%11 销售净利润润率(56.995%*P-661%*C)*75%/P=56.995%*75%-611%*775%*C/PP=42.771255%-445.775%*C/PP即：销售净净利润率率422.71125%-455.755%*CC/P，于是有有：公式7：II=422.71

33、125%-455.755%*CC/P这就是普通通标准住住宅交税（税税率300）条条件下的的销售净净利润率率模型。常数a=42.71225，受受销售费费用率和和税率的的影响，其其中税率率影响由由税法规规定，它它是固定定的，销销售费用用率则是是相对固固定的，由由一定弹弹性的，当当销售费费用率发发生变化化，则常常数对应应变化。但但由于费费用率的的变化是是可控的的，所以以常数的的值对应应也是可可控的。系数b=45.75是由增增值税法法和所得得税法规规定的。当C确定定且1667.002355%*CC PP2112.5534%*C时时，可以以计算出出由不同同P值所所决定的的对应销销售净利利润率值值。比如：

34、当CC20000元元/平方方米P的最大大值为：2122.5334*20000442500.688，销售净利润润率的最最大值为为：422.71125%-455.755%*CC/P=21.1866%当P442500.68842000元/平方米米时，销售净利润润率的值值为：42.71225%-45.75%*C/P=220.9926%，类似地可可以推导导出当33440.447PP42250.68元元/平方方米时，由由于增值值率提高高，只能能适用应应交税税税率400模型型。普通标准准住宅交税税（税率率40）条件件下的销销售净利利润率模模型序号项目计算公式1 单位售价P2 单位开发成成本C3 税金及附加加

35、5.55P*5.55%4 应交土地增增值税(94.55%*PP-1.3*CC)*440%-(1.3*CC+5.5%*P)*537.88P-52%*C-6.55C-0.2275P37.5525P-558.55%C5 营销费用33.2P*3.22%6 管理费用33P*3.00%7 财务费用33P*3.00%8 利润总额P-C-337.5525PP+588.5%*C-P(55.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-37.5255%-114.77%)-41.5%*C=47.7775%*P-41.5%*C9 所得税255(47.7775%*P-41.5%*C)*25%10 销售净利润润(47.7775%

36、*P-41.5%*C)*75%11 销售净利润润率(47.7775%*P-41.5%*C)*75%/P=47.7775%*755%-441.55%*775%*C/PP=35.883122%-331.1125%*C/P即：销售净净利润率率355.83312%-311.1225%*C/PP，于是有有：公式8：II=355.83312%-311.1225%*C/PP这就是普通通标准住住宅交税（税税率400）条条件下的的销售净净利润率率模型。常数a=35.83112，受受销售费费用率和和税率的的影响，其其中税率率影响由由税法规规定，它它是固定定的，销销售费用用率则是是相对固固定的，由由一定弹弹性的，当

37、当销售费费用率发发生变化化，则常常数对应应变化。但但由于费费用率的的变化是是可控的的，所以以常数的的值对应应也是可可控的。系数b=31.1255是由由增值税税法和所所得税法法规定的的。当C确定定且2112.5534*C P2922.13348%*C时时，可以以计算出出由不同同P值所所决定的的对应销销售净利利润率值值。比如：当CC20000元元/平方方米P的最大大值为：2922.13348*2000058442.669，销售净利润润率的最最大值为为：355.83312%-311.1225%*C/PP=255.17768%当P558422.69958800元元/平方方米时，销售净利润润率的值值为：

38、335.883122%-331.1125%*C/P=225.009844%，类似地可可以推导导出当442500.688P42250.68元元/平方方米时，由由于增值值率提高高，只能能适用应应交税税税率500模型型。非普通标标准住宅宅交税（税税率300）条条件下的的销售净净利润率率模型非普通标准准住宅交税（税税率300）条条件下的的销售净净利润率率模型与与普通标标准住宅宅交税（税税率300）条条件下的的销售净净利润率率模型是是一致的的即：公式77：I=42.71225%-45.75%*C/P非普通标标准住宅宅交税（税税率400）条条件下的的销售净净利润率率模型非普通标准准住宅交税（税税率400）

39、条条件下的的销售净净利润率率模型与与普通标标准住宅宅交税（税税率400）条条件下的的销售净净利润率率模型是是一致的的即：公式88：I=35.83112%-31.1255%*CC/P销售净利利润率模模型小结结1、销售净净利润率率一般模型型及其的数数理性质质：一般模型型为： Iaa%-b%*CC/P；数理性质质：I与与P之间间反映为为受a%、b%约束的的曲线关关系，其其中a%与b%由税法法和费用用率确定定。当税税法和费费用率变变化时，aa%、bb%随之之变化，模模型也对对应变化化。2、免税（税税率0）模型型：公式式6：II633.9775%-75%*C/P；适用条件：普通标标准住宅宅。3、交税（税

40、税率300）模模型：公公式7：I=442.771255%-445.775%*C/PP；适用条件：普通标标准住宅宅和非普通通标准住住宅。4、交税（税税率400）模模型：公公式8：I=335.883122%-331.1125%*C/P；适用条件：普通标标准住宅宅和非普普通标准准住宅。五、不同税税率条件件下的无无效价格格区间模模型：K*CCPk*CC的理论推推导普通标准准住宅税税率为330时时的无效效价格区区间1、免税模模型条件件下：增值率率200，税税率为0P的最大值值为：1167.02335*C，I的最大值值为：663.9975%-755%*CC/P即：I663.9975%-755%*CC/P6

41、3.9975%-755%*CC/1667.002355*CC63.9975444.900419.0711比如：当CC20000元元/平方方米P的最大值值为：1167.02335*20000333400.477，I的最大值值为：663.9975%-755%*CC/P19.07112、交税模模型条件件下：220增值率率500%，税税率300P与I的的最小值值P的最小值值为：1167.02335*C，I的最小值值为：442.771255%-455.755%*CC/P 即：I=442.771255%-455.755%*CC/P42.771255%-455.755%*CC/1667.002355*CC4

42、2.771255227.339133115.332111比如：当CC20000元元/平方方米P的最小值值为：1167.02335*C333400.477，I的最小值值为：442.771255%-445.775%*C/PP155.32211P与I的的最大值值P的最大值值为：2212.5344*CC，I的最大值值为：442.771255%-455.755%*CC/P即：I=442.771255%-455.755%*CC/P42.771255%-455.755%*CC/2112.5534*C 42.771255%-211.52259211.18865比如：当CC20000元元/平方方米P的最大值值为

43、：2212.5344*22000042250.68，I的最大值值为：442.771255%-445.775%*C/PP=211.18865%3、交税模模型：220增值率率500%，税税率300的无无效价格格区间P与I的的最小值值P的最小值值为：1167.02335*C，I的最小值值为：442.771255%-455.755%*CC/P 155.32211当I119.0071（与免免税模型型的最大大值相等等）时P值推导：因为：422.71125%-455.755%*CC/P=19.0711%42.71125%-199.0771=45.75%*C/P23.64415%=455.755%*CC/P所

44、以：P1933.51156C即：1677.02235*CP1193.51556CC为无效效价格区区间模型型 1193.51556*CPP2112.5534*C为为有效价价格区间间模型由于P1167.02335CC与 PP1993.551566C两两条直线线的系数数分别为为K1167.02335和和k1193.51556，且且0KKk，所所以两条条直线并并不平行行，而且且随着CC值的增增加，无无效价格格区间将将扩大。比如：当CC20000元元/平方方米，II199.0771时P值推导：因为：422.71125%-455.755%*CC/P=19.0711%所以：P值值为：338700.3113元

45、/平方米米，或者：P=1933.51156C1193.51556*20000338700.3113即：33440.447PP38870.3133为无效效价格区区间；3870.3133P42550.668为有有效效价价格区间间。又比如：当当C330000元/平平方米时时，P=1933.51156C1193.51556*3000058805.4688即：50110.7705P558055.4668为无无效价格格区间；5805.4688P63776.002为有有效效价价格区间间。当C20000元元/平方方米时，无效价格区区间差额额：38870.3133-33340.475299.8443当C3000

46、0元元/平方方米时，无效价格区区间差额额：50010.7055-58805.46887994.7763第一种情况况：如果果单位价价格提高高到大于于33440.447元时时，就必必须适用用税率为为30的应税税模型。当价格在333400.477P38770.1148区区间内，换句话说：在应税模型条件下，在价格3340.47元的基础上，如果价格提高小于（3870.153340.47）529.68元，那么，销售净利润率任何值均小于免税模型的销售净利润率的最大值，即：提高售价但销售净利润率不能提高，甚至可能下降。所以，我们把这个价格区间称为无效价格区间。当价格在338700.1448PP42550.66

47、8时，就就必须适适用较高高级税率率（400）的的应税模模型。第二种情况况与第一一种情况况讨论是是一致的的，这里里从略。4、普通标标准住宅宅税率为为30时的无无效价格格区间测测试当P333400.477时，增增值率20%，享受受免税优优惠，即即：税率率为0，当C20000元元/平方方米P的最大值值为：1167.02335*20000333400.477，销售净利润润率的最最大值为为：633.9775%-75%*C/P119.0071当33440.447PP42250.68时时，200%增增值率50%，没有有免税优优惠，即即：税率率为300模型测试试情况：单位产品增增值税（税税率300）模模型测试

48、试单位：元序号项目计算公式方案1方案2方案3方案41 单位售价P3,3411.477 3,5000.000 3,8700.3224,2500.688 2 法定扣除项项目C(1+330%)+P*5.55%2,7833.788 2,7922.500 2,8144.166 2,8355.099 单位开发成成本C2,0000.000 2,0000.000 2,0011.000 2,0011.000 加计扣除220C*20%400.000 400.000 400.220 400.220 三项费用110C*10%200.000 200.000 200.110 200.110 税金及附加加5.55P*5.5

49、5%183.778 192.550 212.886 233.779 3 增值额94.5%*P-1.33*C557.669 707.550 1,0555.999 1,4155.599 4 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)20.033%25.344%37.522%49.933%5 税率30.000%30.000%30.000%30.000%30.000%6 应交增值税税金(94.55%*PP-1.3*CC)*330%167.331 212.225 316.880 424.668 普通标准住住宅单位产产品销售售净利润润率（税税率300）模模型测试试单位：

50、元序号项目计算公式方案1方案2方案3方案41 单位售价P3,3411.477 3,5000.000 3,8700.322 4,2500.688 2 单位开发成成本C2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 3 税金及附加加5.55P*5.55%183.778 192.550 212.886 233.779 4 应交土地增增值税28.355P-39%*C167.331 212.225 316.880 424.668 5 营销费用33.2P*3.22%106.993 112.000 123.884 136.002 6 管理费用33P*3.00%100.

51、224 105.000 116.110 127.552 7 财务费用33P*3.00%100.224 105.000 116.110 127.552 8 利润总额56.955%*PP-611%*CC682.997 773.225 984.444 1,2011.155 9 所得税255(56.995%*P-661%*C)*25%170.774 193.331 246.111 300.229 10 销售净利润润(56.995%*P-661%*C)*75%512.223 579.994 738.333 900.886 11 销售净利润润率42.71125%-455.755%*CC/P15.333%1

52、6.577%19.088%21.199%从测试情况况看：当价格在333400.477P38770.3313区区间内，销销售净利利润率值值均低于于免税模模型P=33440.447时销销售净利利润率最最大值119.0071。可见，在333400.477P38770.3313区区间内涨涨价并无无实际意意义。当价格在338700.3113PP42250.68区区间内，销销售净利利润率值值均高于于免税模模型P=33440.447时销销售净利利润率最最大值119.007。可见，在338700.3113PP42250.68区区间内涨涨价才有有实际意意义。普通标准准住宅税税率为440时时的无效效价格区区间和有

53、有效价格格区间1、交税模模型条件件下：220增值率率500%，税税率300P与I的最最大值P的最大大值为：2122.5334*CI的最大大值为：42.71225%-45.75%*C/P=221.118655%2、交税模模型条件件下：550增值率率1000%，税率40，速算扣除系数5P与I的最最小值P的最小小值为：2122.5334*CI的最小小值为：35.83112%-31.1255%*CC/P35.883122%-311.1225%*C/2212.5344*CC35.883122114.664477221.118655 可见：当PP2112.5534*C时时交税模型（20增值值率550%，税

54、税率300）与交税税模型（50增值值率1100%，税率率40，速算算扣除系系数5）比较较：I的的值是一一致的即：交税模模型税率440没没有无效效价格区区间。比如：当CC20000元元/平方方米，II211.18865时P值推导：因为：355.83312%-311.1225%*C/PP=211.18865%所以，P值值为：442500.688元/平平方米可见：交税税模型税率率30时的PP和I的的最大值值（42250.68和和21.18665）与与交税模模型税税率400时的的P和II的最小小值（442500.688和211.1886055）是是一致的的。4、普通标标准住宅宅税率为为40时时的无效效

55、价格区区间测试试当33440.447PP42250.68时时，200%增增值率50%，没有有免税优优惠，即即：税率率为300，当P的最大大值为：2122.5334*20000442500.688时，销售净利润润率的最最大值为为：422.71125%-455.755%*CC/P=21.18665%当42550.554PP58842.69时时，500%增增值率1000%，没没有免税税优惠，即即：税率率为400，速速算扣除除系数为为5；当P的最小小值为：42550.668元/平方米米（355.83312%-311.1225%*C/PP=211.18865%）销售净利润润率的最最小值为为：355.83

56、312%-311.1225%*C/PP=211.18865%当P的最大大值为：2922.13348*2000058442.669时，销售净利润润率的最最大值为为：355.83312%-311.1225%*C/PP=255.17768%模型测试试情况：单位产品增增值税（税税率400）模模型测试试单位：元序号项目计算公式方案1方案2方案3方案41 单位售价P4,2511.688 4,5000.000 4,8000.000 5,0000.000 2 法定扣除项项目C(1+330%)+P*5.55%2,8333.844 2,8477.500 2,8655.300 2,8766.300 单位开发成成本C

57、2,0000.000 2,0000.000 2,0011.000 2,0011.000 加计扣除220C*20%400.000 400.000 400.220 400.220 三项费用110C*10%200.000 200.000 200.110 200.110 税金及附加加5.55P*5.55%233.884 247.550 264.000 275.000 3 增值额94.5%*P-1.33*C1,4177.844 1,6522.500 1,9344.700 2,1233.700 4 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)50.033%58.033%6

58、7.522%73.833%5 税率40.000%40.000%40.000%40.000%40.000%6 应交增值税税金(94.55%*PP-1.3*CC)*440速算扣扣除数425.444 518.663 630.662 705.667 普通标准住住宅单位产产品销售售净利润润率（税税率400）模模型测试试单位：元序号项目计算公式方案1方案2方案3方案41 单位售价P4,2511.688 4,5000.000 4,8000.000 5,0000.000 2 单位开发成成本C2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 3 税金及附加加5.55P*5.

59、55%233.884 247.550 264.000 275.000 4 应交土地增增值税37.5225PP-588.5%C425.444 518.663 630.662 705.667 5 营销费用33.2P*3.22%136.005 144.000 153.660 160.000 6 管理费用33P*3.00%127.555 135.000 144.000 150.000 7 财务费用33P*3.00%127.555 135.000 144.000 150.000 8 利润总额47.7775%*P-441.55%*CC1,2011.244 1,3199.888 1,4633.799 1,5

60、599.344 9 所得税255(47.7775%*P-41.5%*C)*25%300.331 329.997 365.995 389.883 10 销售净利润润(47.7775%*P-41.5%*C)*75%900.993 989.991 1,0977.844 1,1699.500 11 销售净利润润率35.83312%-311.1225%*C/P21.199%22.000%22.877%23.399%从测试情况况看：当价格在442500.688P50000价格格区间内内，销售售净利润润率值均均高于交交税模型型税率为为30且最大值值P=442500.688时的销销售净利利润率最最大值221.