8203估价师协会网站cms实践总结

1、启东市东方土地评估咨询有限公司AGE PAGE 4土地估价工作总结蒋炳琴（启东市东方土地评估咨询有限公司）关键词：金融危机；内部控制；风险防范；责任感；信心启东市东方土地评估咨询有限公司,是独立从事房地产估价、土地估价以及房地产咨询业务的一家专业中介公司，本人就是这家公司的一名普通员工。自从2000年进入国土局至目前任职的东方评估公司，本人已经从事土地及有关的评估工作近十年时间，回顾这个时期的学习和工作，特别是最近发生的世界性金融危机，本人感慨万千，现总结如下：一、虚心学习，锐意进取十年前，本人刚进入启东国土局工作，那个时期正值我国房地产业蓬勃发展的时期，与之有关

2、的土地法律、法规制度逐步健全和完善，外在的繁荣和行业之间的激烈竞争，使我感觉到肩上担子的重量，面对前所未有的机遇，我充分利用工作上的机会虚心向有经验的土地登记代理人员、土地估价师学习，同时，我还利用空闲时间学习专业理论基础知识以及城镇土地估价规程，参加并通过了全国土地登记代理人资格和全国土地估价师资格考试，这为我在后来的工作中掌握评估项目各个程序中的重点，选择适宜的估价方法，创造性地完成估价工作，不断提高估价报告的质量等方面奠定了较为坚实的基础。二、深入实践，勇于创新 （一）切实把握土地估价程序中的重点 从事土地估价工作必须执行估价项目各个程序，这样就能又快又好地回完成估价任务。我们土地估价项

3、目评估程序有其特殊内容，包括：确定估价的基本项目拟定估价作业计划资料收集、实地踏勘相关资料分析选择估价方法、试算宗地价格试算价格调整、确定最后估价额撰写估价报告出具报告。由于评估公司自身的特点，并不是每个估价师在同一个项目中要实施全部的估价程序，如果一个估价师知道自己在估价程序中所处的具体岗位，就可以很清楚地告诉自己所从事的具体工作，应该做什么，怎样才能将自己的本职工作做好，以及是否有所创新。1、资料收集与实地踏勘：针对自己所做的项目，每次都亲临估价对象现场，深入了解估价对象的位置、环境、景观、勘查估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，获得感性认识，然后确定所估房产对象的成新率，并对估价

4、对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，收集补充其他所需资料，进行书面记录和拍照，从而使感性认识上升到理性认识。2、估价结果是估价师对与估价宗地有关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据。一般资料中除了包括社会、政治和环境等方面外，我们估价师特别应关注当前国际性金融危机、关注利率调整及变动趋势、关注国家的信贷政策和货币政策等对地价的影响。评估工作中的特殊资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料，这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析、并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及

5、费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限以及年折旧率等数据，以保证估价待估不动产价值的需要。这些资料就需要我们平时做一个有心人，注意不断地积累和整理。而由估价人员亲临现场，是为了使估价人员对估价对象有立体感，能够快速地从自己的案例库和数据库中挑选出与估价对象处于同一供需圈的类似房地产、交易类型应与估价目的吻合、成交日期应尽量与估价时点接近、成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格的案例，从而保证估价结果的准确性。（二）掌握科学的评估方法 评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价法、成本逼近法等，不同的估价师在选择评估方法时会因人而异。我在估价中始终不忘估价目的，明确估价对象，确定估

6、价时点，然后确定拟采用的估价技术路线。对同一种估价对象，宜选用二种以上（含两种）估价方法进行估价。对房地产市场交易繁荣地区的地产，适宜用市场比较法；有收益或潜在收益的土地或建筑，应将收益法作为一种估价方法；具有开发再开发潜力的土地或者建筑物，适宜用剩余法估价；对于交易案例较少的建筑物或新开发地，宜用成本逼近法估价；已有基准地价和宗地价格修正系数表的可用基准地价修正法；道路系统完整，且附近设有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表的，可用路线价估价法，我在专业实践中，给评估方法中注入了科学发展观，并且能够恰当地应用这些方法。（三）提高风险防范意识1、我们知道，当经济形势发生变化，市场中的不确定性

7、因素增多，各类基础数据的变化可能比较大。一个称职的估价师，需要在实践中不断地收集各方面的信息、资料，并且要及时加以整理、归档，这样在实践过程中能够得心应手，能够适时地应对金融危机给我们评估工作带来的风险。2、各种评估方法都存在一定的适用性。如果市场存在泡沫，那么收益法评估的价格就会低于市场法评估的价格；如果房地产市场变化较大，那么用剩余法评估时，房地产开发完成后的总价值就有很大的不确定性；成本法评估的价格成本是成本结算的价格，但土地的价格不是以成本的大小来决定的，取决于房地产市场未来收益的大小。不论哪一种土地使用权类型的土地，也不论是何种用途的估价，不论使用何种方法进行估价，我们估价的价格只能

8、是目前客观的市场价格。但土地市场为不完全市场，地价的形成受主观影响较大；而且由于价值量大，可能一旦抵押权实现，快速变现有一定难度。这就要求我们在房地产市场不正常的时候，注意各种估价所取的权重，提高职业风险防范意识。（四）严格复核制度 从撰写估价报告，到出具报告给委托人（或政府其他部门），这中间有一个复核到审核的过程，这里仅就复核方面谈一下自己的工作实践。所谓复核，就是重复核对，是企业内部一项重要的控制措施，目前，国家财政部会同审计署等部门制定并颁发了企业内部控制基本规范，要求自2009年7月1日起在上市公司范围内施行，同时鼓励非上市的大中型企业执行。因此，对于一篇将要出具的估价报告而言，我认为

9、进行复核控制相当重要。首先，复核初评人员的工作是否符合国家有关的政策和法律法规，是否符合估价项目的实际情况；其次，估价方法的选用是否适当，估价方法公式、主要技术参数选取是否适当；第三，初评报告所使用格式是否符合规范，语言是否通顺、流畅；第四，复核是否存在因主观疏忽大意或失误而导致的重大错误或遗漏。复核作为一种制度，一种控制措施，其实更强调是复核人所应承担的责任，我严肃认真、一丝不苟地去做这项工作，我有信心，也敢于去承担这项责任。（五）、努力提升服务质量 一篇符合要求的、具有一定质量的估价报告是建立在一定的时效之上的，时效性有时往往是报告的生命。实际工作中要求及时评估，按规定的要求时间提供报告，

10、这样才能体现公司服务的目的，体现为客户服务的宗旨。这就要求我们估价人员不但要熟悉估价业务，而且要有一份工作热情，更要有一种高度的责任感，我努力工作，无怨无悔。三、努力工作，提升素质本人从启东市国土局开始到目前求职的启东市东方土地评估咨询有限公司，在这近10年的时间中参与并且配合土地估价师完成了200多宗国有土地使用权价格评估，其中07年以来参与较大的项目如下：1、江苏依柯化工有限公司位于启东市启东市北新镇启东港村22618.40平方米国有土地使用权抵押评估2、启东市天赋房地产开发有限公司位于启东市吕四港镇供电所北侧21597平方米国有土地使用权抵押评估3、南通新亿嘉纺织有限公司位于启东市汇龙镇大洪村精英路8822平方米一宗地国有土地使用权及在建工程抵押评估4、启东市凯利诺新材料有限公司位于启东市汇龙镇华石村13810.40平方米国有土地使用权抵押评估5、耶赛明(南通)保健有限公司位于启东市汇龙镇华石村2组、瑞章村5组33855平方米宗地出让国有土地使用权抵押价格评估在估价过程中，本人除了充分与估价师合作外，能够与委托方充分沟通，力求为委托方提供客观合理的估价结果。在评估过程中