13注会税法基础班046第八章房产税法、城镇土地使用契税和耕地占用

1、PAGE PAGE 6三、税收优惠（熟悉，能力等级2）（一）契税优惠的一般规定【提示】1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：个人购买住房契税优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）免征契税个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的减半征收契税个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税【例题多选题】按照契税有关规定,可以享受减免契税优惠待遇的有（ ）。A.城镇职工第二次购买公有住房的

2、B.军事单位承受土地用于训练靶场建设C.个人购买家庭唯一的普通住房D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的【答案】BC（二）契税优惠的特殊规定特殊行为具体情况契税政策企业公司制改造非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的免征国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司，承受原国有企业（公司）的土地、房屋权属的企业股权重组国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的不征股份合

3、作制改造，承受原土地、房屋权属的免征企业合并合并的企业承受各方的土地、房屋权属的免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的不征国有、集体企业出售被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的减半征收被售企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地房屋权属的免征企业注销、破产债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受破产企业土

4、地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的免征特殊行为具体情况契税政策房屋的附属设施承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的征收契税不涉及土地使用权和房屋所有权变动的不征继承土地房屋权属的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的不征非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属，属于赠与行为的征收契税事业单位改制为企业投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属免征契税投资主体发生变化的，改制后的企业按照劳动法等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其

5、中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属免征契税投资主体发生变化的，与原事业单位30以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属减半征收契税事业单位改制过程中改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税范围， 按规定缴纳契税金融租赁公司售后回租业务（新增）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的征收对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属免征契税特殊行为具体情况契税政策无实质性权属转移的房地产交易（新增）单位、个人以房屋、土地以外的资产增

6、资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移的不征个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下的合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下的免征契税其他国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的免征政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中土地、房屋权属转移的不征企业改制重组，同一投资主体内部企业之间土地、房屋权属的无偿划拨的不征房屋被征收的居民重置住房（新增）居民因个人房屋

7、被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的免征选择货币补偿用以重新购置房屋，购房成交价格超过货币补偿的差价部分选择房屋产权调换，缴纳房屋产权调换的差价征收【例题1单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（ ）。（2011年）A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税【答案】A【例题2多选题】下列各项中，符合契

8、税规定的有（ ）。A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税【答案】ABC【例题3单选题】2011年2月甲某住房因政府规划被拆迁，获得补偿款50万元；5月购入面积为86平方米的普通住宅作为家庭唯一住房，支付价款70万元，该住宅适用契税税率为1%。甲某应缴纳契税（ ）。A.2000元 B.5000元C.7000元 D.

9、8000元【答案】A【解析】拆迁居民新置住房，超过拆迁补偿款的部分应缴纳契税。贾甲应纳契税=（70-50）1%10000=2000（元）【例题4单选题】下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是（ ）。A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地，可以免征契税B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按1%优惠税率缴纳契税D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1%税率缴纳契税【答案】D【例题5多选题】居民甲将一处两居室房屋无偿赠送给他的孙子乙，双方填写签订了“个人无偿赠与不动产登记表”。产权转移等手

10、续办完后乙又将该套房屋与丙的一套三居室住房进行交换，双方签订了房屋交换合同。下列关于甲、乙、丙应纳印花税及契税的表述中，正确的有（ ）。A.乙应对接受甲的房屋赠与计算缴纳契税B.乙和丙交换房屋应按所交换房屋的市场价格分别计算缴纳契税C.甲应对“个人无偿赠与不动产登记表”按产权转移书据税目缴纳印花税D.乙应对“个人无偿赠与不动产登记表”和与丙签订的房屋交换合同按产权转移书据税目缴纳印花税【答案】ACD四、纳税申报与缴纳（了解，能力等级1）基本要点主要规定纳税义务发生时间签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天申报交税期限合同签订10日内申报地点土地、房屋所在地征收机关

11、【例题1单选题】符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（ ）。（2001年）A.5日内 B.7日内C.10日内 D.30日内【答案】C【例题2多选题】居民甲将其拥有的一处房产给居民乙，双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。下列关于契税和印花税的表述中，正确的有（ ）。（2010年）A.作为交易的双方，居民甲和居民乙均同时负有印花税和契税的纳税义务B.契税的计税依据为房屋权属转移合同中确定的房产成交价格C.契税纳税人应在该房产的所在地交纳契税，印花税的纳税人应在签订合同时就地纳税D.契税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同

12、的当天发生，印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生【答案】BCD【契税小结】本节着重掌握契税的征税对象和契税的计算。考生还要熟悉契税的税收优惠政策和缴纳方法。第四节 耕地占用税法一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人（了解，能力等级2）耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。包括各类性质的企业、事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；也包括个体工商户以及其他个人。（二）征税范围（掌握，能力等级2）包括用于建房或从事其他非农业建设征（占）用的国家和集体所有的耕地。耕地包括从事农业种植的土地，也包括菜地；花圃、苗圃、茶园、果园、桑园等园地和其他种植经

13、济林木的土地；鱼塘。对于占用已从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地从事非农业建设，由省、自治区、直辖市确定是否征收耕地占用税。【例题多选题】根据耕地占用税有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（ ）。（2011年）A.果园 B.花圃 C.茶园 D.菜地【答案】ABCD【解析】耕地占用税的征税范围是耕地，所谓耕地是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。二、税率、计税依据和应纳税额的计算（掌握，能力等级3）（一）税率实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。【例题单选题】经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有

14、耕地较少的地区，税额可以适当提高，但是最多不得超过规定税额标准的（ ）。A.20% B.30% C.50% D.100%【答案】C（二）计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。（三）税额计算耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额标准计算应纳税额，实行一次性征收。 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准三、税收优惠和征收管理（一）税收优惠（掌握，能力等级1）1.下列情形免征耕地占用税：（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。2.减税（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额

15、征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。【例题1单选题】下列各项中，可以按照当地

16、适用税额减半征收耕地占用的是（ ）。（2009年）A.供电部门占用耕地新建变电站B.农村居民占用耕地新建住宅C.市政部门占用耕地新建自来水厂D.国家机关占用耕地新建办公楼【答案】B【例题2多选题】下列各项中，应征收耕地占用税的有（ ）。（2009年）A.铁路线路占用耕地 B.学校占用耕地C.公路线路占用耕地 D.军事设施占用耕地【答案】AC【例题3单选题】某农户有一处花圃，占地1200平方米。2012年3月该农户将1100平方米改造为果园，其余100平方米建造住宅。已知该地适用的耕地占用税的定额税率为每平方米25元。则该农户应缴纳的耕地占用税为（ ）。A.1250元 B.2500元 C.150

17、00元 D.30000元【答案】A【解析】该农户应缴纳的耕地占用税=1002550%=1250（元）。（二）征收管理与纳税申报（了解，能力等级1）耕地占用税由地方税务机关负责征收。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。临时占用耕地先纳税，恢复原状后再退税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地等规定的农用地的，不征收耕地占用税。【例题多选题】下列关于耕地占用税的表述中，正确的有（ ）。（2010年）A.建设直接为农业生产服务的生产设施而占用农用地的，不征收耕地占用税B.获准占用耕地的单位或者个人，应当在收到土地管理部门的通知之日起60日内缴纳耕地占用税C.免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者