深圳某房地产公司项目开发业务管理办法

1、AA房地产产发展股股份有限限公司项目开发业务管理办法二七年年三月二二十二日日提 纲一、市场拓拓展1、土地信信息获取取（第第四条，N天）2、投资意意向前期期市场调调研（第五五条，115天）3、意向土土地持续续跟踪（第第六条，45天）4、土地公公告及竞竞买（第七七条，221天）二、营销策策划1、项目可可研前期期市场调调研（第八八条，115天）2、土地购购置前期期深度市市场调研研（第九九条，115天）3、项目启启动前期期市场深深度研究究（第十十条，330天）4、项目亮亮相前准准备（第第十一条条，1992天）5、项目亮亮相（第第十二条条，600天）6、项目公公开期（第十十三条，30天）7、项目开开盘销

2、售售（第第十四条条，155天）8、项目日日常销售售（第十十五条，N天）9、项目清清盘（第第十六条条，900天）三、工程建建设（一）建筑筑安装工工程1、规划方方案设计计及内部部审批（第十十七二二十一条条，1000天）2、项目规规划方案案政府报报批（第第二十二二二十十四条，62天）3、单体工工程设计计（第第二十五五二十十七条，43天）4、单体工工程预算算与招投投标（第二二十八三十条条，1002天）5、单体工工程施工工（第第三十一一三十十四条，N天）6、单体工工程竣工工、验收收、备案案、交房房（第第三十五五四十十二条，N天）（二）市政政配套与与园林景景观工程程1、市政配配套与园园林景观观方案设设计（

3、第第四十三三四十十六条，N天）2、施工图图设计（第四四十七四十九九条，NN天）3、市政配配套与园园林景观观工程预预算编制制与招投投标（第第五十五十二二条，NN天）4、市政配配套及园园林景观观工程施施工与竣竣工验收收（第五五十三五十四四条，NN天）四、物业管管理1、物业招招标（第第五十五五条，NN天）2、单体工工程施工工（第第五十六六五十十七条，N天）3、接管验验收、入入住准备备（第第五十八八五十十九条，N天）4、前期物物业管理理服务（第六六十六六十一条条，N天）总 论第一条 制定本本办法的的目的是是为了使使公司运运营程序序化、规规范化。在在明确项项目开发发各项业业务主体体职权的的同时，用用科学

4、规规范的流流程和标标准来指指导工作作的进行行，以获获取高效效及时的的工作成成果。第二条 项目开开发业务务是指以以“项目”为单位位进行“市场拓拓展”、“营销策策划”、“工程建建设”、“物业管管理”等工作作。项目目开发过过程中所所涉各项项业务工工作均有有开始条条件、标标准时限限、所涉涉单位、工工作事项项等内容容，在公公司实际际运营中中由所涉涉业务主主体参照照执行。第三条 本办法法以取得得土地、项项目启动动、项目目开工、项项目开盘盘、项目目竣工、办办理入住住为关键键工作节节点。工工作流程程及相关关时间节节点详见见AAA发展项项目开发发流程时时标网络络图。本本标准及及网络图图中所指指的各项项工作的的开

5、展时时间均为为最迟的的时间，在在实际工工作中为为了科学学、合理理的节约约开发周周期，可可以根据据具体情情况提前前开展相相关工作作。第一章 市市场拓展展第四条 土土地信息息获取一、开始条条件：发发展部（分分子公司司开发部部）设立立二、标准时时限：由由公司每每年年度度计划中中土地购购置计划划所列时时限决定定三、工作成成果：获获取符合合公司发发展战略略的地块块信息，包包括政府府出让地地块、合合作型地地块和其其他类型型土地信信息。四、所涉单单位：发发展部、分分子公司司开发部部五、工作事事项：公司发展部部、分子子公司开开发部：1、信息获获取渠道道建设加强与政府府职能部部门（以以土地、规规划部门门为主）的

6、的关系建建设，特特别注重重与主管管领导关关系的建建立；加深与业内内人士（包包括房地地产开发发企业市市场前期期人员、中中介代理理公司、媒媒体等）沟沟通，以以及加强强其他各各种社会会资源关关系（产产权中心心、清算算中心、拍拍卖行等等）的建建立。2、土地信信息获取取（1）政府府职能部部门拟出出让土地地（2）其他他开发商商拟转让让或寻求求合作（3）其他他土地信信息（拟拟清算可可直接开开发或变变更手续续简易且且可用于于房地产产开发的的土地）3、深入了了解土地地信息、土土地项目目初步判判断和甄甄选、土土地项目目上市运运作（1）政府府拟出让让土地 通过土土地职能能部门详详细了解解拟出让让土地基基本情况况，包

7、括括土地现现状图（土土地具体体位置、四四至以及及周边情情况）、土土地规划划限制性性条件（用用地面积积、四围围退红线线、用地地属性、容容积率、建建筑密度度、限高高等）、土土地拟定定上市计计划（土土地上市市时间、上上市方式式、土地地起价总总款、土土地款支支付、土土地竞买买人资格格要求、竞竞买保证证金等）以以及土地地交付使使用条件件。 初步估估算土地地合理成成交价，测测算土地地开发预预计利润润、开发发周期和和项目启启动所需需资金投投入。 根据中的初初略测算算，甄选选适合公公司发展展战略的的项目或或“短平快快”项目（资资金投入入小、利利润相对对较好和和投资周周期短）。 当地块块项目适适合公司司发展，迅

8、迅速地与与土地交交易部门门（特别别是主管管土地上上市工作作的相关关领导）联联系，积积极与土土地相关关部门沟沟通、运运作，重重新拟定定土地上上市计划划（使得得政府土土地上市市时间安安排最宜宜于公司司资金安安排），提提高土地地竞买人人资质要要求（国国家一级级开发资资质）和和履约保保证金等等。（2）其他他开发商商拟转让让或寻求求合作 与合作作方取得得联系，达达成初步步合作意意向，并并详细了了解拟出出让土地地基本情情况，包包括土地地现状图图（土地地具体位位置、四四至以及及周边情情况）、土土地规划划条件（用用地面积积、退红红线距离离、用地地属性、容容积率、建建筑密度度、建筑筑限高等等）、合合作方初初步拟

9、定定土地价价（土地地转让价价或合作作开发折折价）、以以及土地地开发转转让资金金支付方方式。 通过土土地、规规划职能能部门核核实合作作方所提提供土地地所有权权、规划划条件准准确性，以以及详细细了解地地块的其其他限制制性条件件。 根据合合作方拟拟定土地地价，估估计初步步地块预预期开发发利润、项项目现金金流以及及项目启启动所需需资金投投入。 根据中的初初略测算算和公司司资金现现状及安安排，同同时结合合公司发发展战略略，初步步判断该该合作项项目是否否适合公公司开发发（含合合作开发发）。 当中中的初步步判断项项目适合合公司开开发（含含合作开开发）时时，一方方面通过过各种渠渠道了解解合作方方（包括括实力、

10、背背景、信信誉等），分分析合作作方拟转转让或合合作开发发项目深深层次目目的；另另一方面面通过加加大市场场调研力力度，为为项目后后期开发发提供有有效支持持（特指指项目转转让）。 根据市市场调研研数据，重重新评估估分析合合作项目目，拟定定土地心心理底价价、项目目合作方方式、款款项支付付方式等等，与合合作方进进行深入入沟通，制制定谈判判技巧策策略，最最终达成成项目合合作。第五条 投资意意向前期期市场调调研一、开始条条件：土土地信息息的获取取二、标准时时限：115天三、工作成成果：土土地初步步判断四、所涉单单位：发发展部、分分子公司司开发部部、工程程部五、工作事事项：（一）发展展部、分分子公司司开发部

11、部：1、地块现现场踏勘勘对地块现状状（主要要是指地地块地面面状况和和空中状状况）、地地质条件件、是否否有地下下埋藏物物等影响响开发的的因素详详细了解解。2、了解地地块周边边配套了解地块周周边商业业、教育育、卫生生、交通通、娱乐乐等配套套设施情情况。3、了解地地块区域域未来规规划详细了解地地块所属属区域的的未来335年的规规划，并并分析区区域未来来规划对对项目以以后开发发的影响响和支撑撑作用。4、项目成成本初步步测算了解当地的的建安成成本、政政府收费费项目和和具体情情况。5、当地房房地产市市场状况况产品形式、市市场价格格、市场场格局、发发展趋势势及前景景、开发发周期安安排。6、获取地地块现状状图

12、（四四至电子子文件），提提供给前前期规划划部（二）工程程管理部部1、建筑行行业调研研（100天，土土地信息息获取后后开始执执行）了解当地建建筑行业业企业基基本状况况（包括括建筑企企业的经经济实力力、技术术水平、产产品质量量、信誉誉等）、各各种结构构建筑（砖砖混、框框架、剪剪力墙等等）的建建安成本本、建筑筑材料（钢钢筋、水水泥、砂砂石料等等）价格格水平。2、工程成成本初算算（5天，上上一项工工作完成成后开始始执行）结合当地建建筑市场场基本状状况和项项目自身身情况，初初步测算算项目的的工程建建设成本本。第六条 意向土土地持续续跟踪一、开始条条件：投投资意向向前期市市场调研研完成二、标准时时限：应应

13、大于445天，投投资意向向前期市市场调研研完成后后开始执执行,土地公公告发布布前完成成。三、工作成成果：项项目投资资意向书书、项目目可行性性研究报报告、项项目投资资决策四、所涉单单位：战战略委员员会、发发展部、分分子公司司开发部部、工程程部、营营销策划划部、前前期规划划部五、工作事事项（一）发展展部、分分子公司司开发部部1、土地初初步判断断并出具具详细结结果（55天，投投资意向向前期市市场调研研完成后后开始执执行） 宗地详详细情况况 项目主主要经济济技术指指标分析析等 获取意意向地块块预计底底价、履履约保证证金要求求和上市市时间计计划等信信息。 潜在竞竞争对手手的初步步了解。2、草拟项项目投资

14、资意向书书（项目目投资意意向书模模板见附附件一）（100天，土土地初步步判断完完成后开开始执行行） 宏观市市场基本本情况（购购买力、消消费特征征、同业业水平、竞竞争程度度）； 微观环环境（位位置优势势、价格格水平）； 项目初初步经济济测算分分析； 项目投投资的理理由和项项目前景景分析； 项目主主要障碍碍和基本本风险分分析； 项目立立项前期期费用等等。3、向战略略委员会会提交项项目投资资意向书书草案。4、如项目目立项，进进行区域域市场深深度调研研。（110天）5、在调研研的基础础上，草草拟项目目可行性性研究报报告（可可行性研研究报告告模板见见附件二二）（项项目投资资立项确确定后115天内内完成）

15、 项目区区域背景景分析：区域内内宏观经经济、微微观经济济以及发发展前景景等分析析。 区域市市场深度度分析：项目周周边及辐辐射范围围内的客客户分析析、产品品分析、市市场竞争争分析等等。 项目在在区域房房地产市市场的基基本定位位和发展展，以及及项目所所在城市市地理位位置分析析。 可研基基本定位位：项目目可行性性研究的的基本定定位一般般包括项项目定位位、客户户定位、产产品定位位等。 拟定项项目开发发进度计计划（主主要是项项目开发发建设和和销售进进度计划划）。 项目经经济指标标测算：成本利利润测算算（针对对多个方方案进行行初步成成本测算算、利润润分析及及比选）、敏敏感性分分析、现现金流量量分析、项项目

16、资金金来源与与支出分分析（包包括付款款计划）等等。6、向战略略委员会会提交项项目可行行性研究究报告草草案。7、如项目目获准投投资，准准备项目目土地竞竞买。（二）战略略委员会会1、项目投投资审批批 项目投投资意向向书的审审批（即即是项目目投资立立项审批批）。（15天，收到发展部提交项目投资意向书后执行） 项目可可行性研研究（项项目投资资审批）审审批。（15天，收到发展部提交项目可研报告后执行）（三）工程程管理部部1、提供涉涉及项目目工程类类的成本本基础数数据（55天，投投资意向向前期市市场调研研完成后后开始执执行）2、协助发发展部（分分子公司司开发部部）对多多套项目目规划方方案进行行精确的的成本

17、测测算（110天，项项目投资资立项确确定后开开始执行行）3、根据项项目地块块现状和和开工条条件，协协助发展展部（分分子公司司开发部部）拟定定项目开开发进度度计划（5天，上一项工作完成后执行）（四）营销销策划部部1、市场分分析（110天，项项目投资资立项批批准后开开始执行行）参与市场调调研，协协助发展展部对地地块周边边及辐射射范围内内的客户户、产品品、市场场分析等等进行分分析。2、项目可可研定位位（5天，上上一项工工作完成成后开始始执行）根据调研结结果以及及经验数数据进行行客户和和产品分分析，协协助发展展部（分分子公司司开发部部）完成成项目定定位、客客户定位位和产品品定位。3、根据项项目地块块现

18、状和和市场因因素，协协助发展展部（分分子公司司开发部部）拟定定项目开开发进度度计划。（5天，与上一项工作同步进行）（五）前期期规划部部1、协助发发展部（分分子公司司开发部部）区域域市场深深度调研研。2、规划方方案及规规划方案案数据提提供（项项目投资资立项确确定后55天之内内完成） 项目的的多套草草规 提供草草规相关关的数据据指标，包包括住宅宅、商业业、公建建、配套套、地下下等规划划建筑面面积。第七条 土地公公告及竞竞买一、开始条条件：土土地公告告后二、标准时时限：土土地拍卖卖时为221天，土土地挂牌牌时为330天三、工作成成果：取取得土地地竞买资资格，取取得土地地（签订订土地竞竞买成交交确认书

19、书）。四、所涉单单位：战战略委员员会、发发展部、分分子公司司开发部部、前期期规划部部、财务务部、综综合办公公室 五、工作事事项：（一）发展展部、分分子公司司开发部部1、土地竞竞买准备备（200天，土土地公告告阶段） 购买土土地竞买买材料，交交纳土地地竞买保保证金，提提交土地地竞买资资料，办办理土地地竞买资资格相关关手续。（土土地公告告发布118天内内完成） 拍卖或或挂牌时时，进行行土地价价格敏感感性分析析，协助助拟定土土地竞买买价格上上限和土土地竞买买出价战战略战术术。 投方案案标时，项项目方案案选择；投经济济标时，协协助战略略委员会会确定地地价上限限的经济济测算。2、竞争对对手分析析（200

20、天，土土地公告告阶段完完成）明确竞争对对手，综综合分析析竞争对对手的财财力、人人力、物物力、社社会关系系资源和和竞买目目的。3、与竞争争对手协协商沟通通，通过过多种渠渠道或手手法（人人脉关系系、经济济利益等等），力力争劝其其放弃。4、土地获获取（拍拍卖为11天，挂挂牌为110天） 向土地地部门投投递方案案标或经经济标标标书以及及其他所所需的材材料等。 现场竞竞价（拍拍卖、挂挂牌）。 获得土土地，签签订土地地竞买成成交确认认书。（二）战略略委员会会土地竞买准准备（220天，土土地公告告阶段） 拍卖或或挂牌时时，确定定土地竞竞买价格格上限，拟拟定土地地竞买出出价战略略战术。 投方案案标时，确确定项

21、目目方案；投经济济标时，确确定地价价上限；（三）前期期规划部部提供项目方方案标（限限于招标标项目）。（四）财务务部完成土地竞竞买保证证金、土土地首付付款和土土地交易易服务费费等的交交纳事项项。（五）综合合办公室室评审土地出出让合同同条款。第二章 营销策策划第八条 项目可可研前期期市场调调研阶段段（155天）一、开始条条件：项项目投资资立项确确定后二、标准时时限：115天三、工作成成果：项项目可研研前期市市场调研研报告四、所涉单单位：营营销策划划部、分分子公司司营销中中心、资资产经营营部五、工作事事项（一）营销销策划部部、分子子公司营营销中心心1、区域市市场调研研（100天，项项目投资资立项批批

22、准后开开始执行行）项目所在区区域市场场总体供供求状况况，周边边竞争性性楼盘调调查。2、市场分分析（55天，上上一项工工作完成成后开始始执行）对项目地块块周边及及辐射范范围内的的客户、产产品、市市场竞争争等进行行分析，协协助发展展部对项项目做地地块可行行性研究究。3、项目定定位（55天，与与上一项项工作同同步进行行）对项目定位位、客户户定位、产产品定位位提出策策略性建建议，协协助发展展部对项项目地块块进行可可行性研研究。4、协助拟拟定开发发进度计计划（55天，与与上一项项工作同同步进行行）根据项目地地块现状状和市场场因素，协协助发展展部（分分子公司司开发部部）拟定定开发节节奏。（二）资产产经营部

23、部区域市场调调研（110天，项项目投资资立项批批准后开开始执行行）项目所在商商圈或临临近商圈圈现状调调研和同同期操作作商业地地产项目目调研。第九条 土地购购置前期期深度市市场调研研一、开始条条件：项项目可研研前期市市场调研研完成后后（项目目投资批批准后）二、标准时时限：项项目可研研前期市市场调研研完成后后开始执执行，土土地竞买买资格取取得前完完成。（15天）三、工作成成果：市市场深度度调研报报告四、所涉单单位：营营销策划划部、发发展部、分分子公司司开发部部五、工作事事项（一）营销销策划部部1、区域房房地产市市场基本本状况调调研区域房地产产市场基基本状况况包括区区域市场场总体供供需、价价格水平平

24、、客户户群体、产产品特性性、竞争争对手和和发展趋趋势分析析等方面面。2、区域基基础配套套现状调调研项目周边区区域生活活、交通通、文教教、卫生生、休闲闲、购物物以及其其他配套套等。3、项目区区域市场场需求问问卷调研研（市场场调研问问卷模板板参考附附件三）区域市场需需求调研研问卷一一般从如如下三个个方面进进行设计计： 需求意意向：需需求区域域、单价价、总款款等 产品需需求偏好好：建筑筑形态、内内部结构构、户型型、面积积、功能能格局、产产品配套套等 人群特特征：年年龄、学学历、职职业、单单位类型型、家庭庭结构、家家庭收入入、置业业目的、居居住区域域等4、 出具具市场调调研统计计数据与与市场调调研报告

25、告（市场场调研报报告模板板参考附附件四） 调研目目的和内内容的说说明； 调研方方法说明明； 调研数数据统计计与分析析； 项目初初步定位位（目标标客户群群体、产产品、价价格）建建议；（二）发展展部协助进行土土地购置置前期市市场深度度调研第十条 项目启启动前期期市场深深度研究究（300天）一、开始条条件：土土地取得得后二、标准时时限：330天。三、工作成成果：项项目定位位报告、项项目建议议书四、所涉单单位：营营销策划划部、资资产经营营部、项项目委员员会、前前期规划划部、发发展部、工工程管理理部五、工作事事项：（一）营销销策划部部1、区域市市场深度度研究分分析（330天，土土地取得得后开始始执行）

26、区域市市场供需需及特征征分析：产品供供给量、产产品特征征、需求求状况和和客户群群特征等等。 区域市市场价格格及特征征分析。 区域市市场典型型个案分分析。2、项目定定位报告告及项目目建议书书的拟定定和上报报（155天，土土地取得得后开始始执行）撰写项目目定位报报告（项项目定位位报告模模板参考考附件五五）。撰写项目目建议书书（项目目建议书书模板参参考附件件六）。项目建议书书一般包包括项目目户型设设计、户户型配比比、面积积区间、景景观规划划、建筑筑风格、配配套标准准等方面面。向项目评评审委员员会提交交项目定定位报告告和项目目建议书书。（二）资产产经营部部1、确定项项目商业业拟选的的业态种种类和数数量

27、（110天，土土地取得得后开始始执行）通过行业发发展状况况分析、消消费需求求分析确确定项目目可开发发商业部部分业态态种类，结结合市场场相关类类型物业业供求状状况确定定所选业业态开发发数量。2、协助完完成项目目商业部部分业态态选址与与数量确确定（三）项目目评审委委员会项目定位报报告及项项目建议议书审批批（155天）（四）前期期规划部部根据控规指指标提供供产品类类型建议议，并协协助项目目产品定定位。（五）发展展部1、协助营营销策划划部确定定项目的的市场、客客户、产产品、价价格的基基本定位位。2、根据区区域市场场客户需需求状况况和热销销产品分分析，对对产品设设计提供供建设性性意见。（六）工程程管理部

28、部对项目材料料选择、工工艺、工工法以及及项目设设计组织织等方案案提出建建设性意意见。第十一条 项目目亮相前前准备（192天）一、开始条条件：项项目启动动后二、标准时时限：1192天天。三、工作成成果：项项目亮相相阶段准准备工作作四、所涉单单位：分分子公司司营销部部、项目目部、项项目评审审委员会会、分子子公司人人力资源源部、分分子公司司总工办办、分子子公司财财务部、综综合办、资资产经营营部、营营销策划划部五、工作事事项（一）分子子公司营营销部1、外部资资源确定定（600天，项项目启动动后开始始执行）广告公司、制制作公司司、策略略公司、媒媒介公司司、活动动公司寻寻找与确确定。2、销售道道具准备备（

29、1992天，项项目启动动后执行行） 概念版版房型手手册（330天，项项目亮相相前完成成） 销售大大厅（1192天天，项目目启动后后开始执执行）内外设计、修修建和装装饰，外外部指引引系统包包装，包包括有工工地围挡挡、吊旗旗、道旗旗、形象象墙、指指示牌、资资料架、展展示牌等等。 样板间间（1220天，项项目公开开认购前前完成）设计、装修修、环境境指示系系统说明明，样板板间设置置类型视视项目情情况确定定，样板板间建设设条件不不具备时时应提前前向公司司请示并并说明情情况。 沙盘及及户型单单体模型型（900天，项项目亮相相前交付付使用）制作单位选选择和招招标、沙沙盘和户户型单体体模型设设计制作作，及其其

30、在销售售案场的的布置。 印刷品品设计制制作(330天，图图纸设计计完毕且且外部资资源确定定后开始始执行)概念楼书、房房型图、DM单、宣传海报等。 项目周周边重要要道路设设置醒目目指示系系统（330天，项项目亮相相前完成成）3、项目联联动工作作准备（根根据项目目情况具具体安排排） 分卖场场设置（60天，项目亮相前完成） 看房车车的配备备和包装装。（项项目亮相相前完成成）4、项目CCIS体体系拟定定（300天，项项目亮相相前755天完成成）项目案名、组组团名称称、核心心推广理理念、项项目loogo、VI系统统及延展展方案等等。5、项目销销售人员员招聘、培培训（990天，项项目亮相相前完成成） 项目

31、销销售人员员招聘、培培训资料料准备（60天，项目亮相前30天完成） 项目销销售人员员培训（30天，项目亮相前完成）6、项目整整体营销销推广方方案（项项目营销销推广方方案模板板参考附附件七）的拟定（15天，项目亮相前45天完成）7、项目亮亮相方案案（项目目亮相方方案模板板参考附附件八）的拟定（15天，项目亮相之前30天开始执行）8、项目亮亮相前期期铺垫宣宣传（330天，项项目亮相相前300天开始始执行）以密集型企企业、产产品卖点点和软文文性广告告等为主主。9、项目亮亮相前期期客户电电话接待待（300天，项项目亮相相前期铺铺垫期） 开通项项目销售售电话（项项目亮相相前300天完成成）； 接受电电话

32、咨询询 来电客客户信息息登记（来来电客户户信息登登记表模模板参考考附件九九）。（二）项目目委员会会1、 项目目方案、计计划的审审批 项目开开发时间间计划审审批（115天，收收到项目目开发时时间计划划后开始始执行） 项目CCIS体体系方案案审批（15天，收到项目CIS体系方案后开始执行） 项目营营销推广广方案审审批（115天，收收到项目目营销推推广方案案后开始始执行） 项目亮亮相方案案审批（15天，收到项目亮相方案后开始执行）（三）项目目部1、 项目目开发时时间计划划的拟定定，并上上报项目目评审委委员会（7天，项目启动后开始执行）2、 项目目周边重重要道路路设置醒醒目指示示系统（30天，项目亮相

33、前30天完成）3、 项目目联动工工作准备备（根据据项目情情况具体体安排） 分卖场场设置。（60天，项目亮相前完成） 看房车车的配备备和包装装。（项项目亮相相前完成成）4 、沙盘盘方案和和户型单单体模型型方案的的选择参与沙盘方方案及单单体户型型模型方方案户型型的选择择。5 、对项项目营销销推广方方案以及及产品推推广排期期、阶段段性重点点聚焦产产品提出出合理化化建议。6、 协助助确定、制制作各种种印刷类类销售道道具。7 、参与与项目亮亮相方案案讨论并并对细化化方案提提出建议议。（四）分子子公司人人力资源源部1、项目销销售人员员招聘、培培训等（90天，项目亮相前完成）2、销售人人员招聘聘。（660天

34、，项项目亮相相前300天完成成） 结合项项目计划划安排，制制定培训训计划。（与与上一项项工作同同步进行行） 销售人人员的培培训。（30天，项目亮相前完成）（五）分子子公司总总工办1、协助项项目推盘盘策略确确定提供设计理理念、产产品卖点点和专业业设计人人员支持持。2、协助销销售人员员培训提供建筑设设计、景景观规划划、建筑筑风格、各各项控规规指标、户户型卖点点资料、全全部图纸纸以及施施工材料料、施工工工艺、重重点节点点、工程程进度、入入住时间间、交工工标准等等培训。3、协助印印刷品设设计、制制作提供平面规规划图、景景观规划划图、房房型图、人人行系统统、车行行系统等等设计方方面资料料和提供供工程进进

35、度、交交工标准准、施工工材料、施施工工艺艺等相关关方面资资料。4、协助售售楼处修修建、装装饰组织招标确确定施工工单位，协协助售楼楼处内外外部装饰饰和指引引系统的的施工。5、协助进进行样板板间及环环境指示示说明系系统：提提供样板板间户型型，组织织招标确确定施工工单位，协协助样板板间内外外部装饰饰和指引引系统的的施工。6、协助沙沙盘、户户型单体体模型设设计与制制作提供项目整整体规划划方案和和单体户户型图。7、协助印印刷品设设计与制制作 提供平平面规划划图、景景观规划划图、房房型图、人人行系统统、车行行系统等等设计方方面资料料。 提供工工程进度度、交工工标准、施施工材料料、施工工工艺等等方面资资料等

36、。（六）资产产经营部部1、协助确确定项目目招商策策略整合外部资资源，根根据项目目需要制制定项目目招商策策略。（七）分子子公司财财务部1、项目售售楼处及及样板间间设立过过程中提提供资金金支持。（八）综合合办1、协助销销售人员员培训提供相关政政策培训训及统一一口径的的法律审审查培训训。2、协助印印刷品设设计、制制作相关印刷文文件的法法律审批批以及合合同审批批。3、协助看看房车配配备具体配备看看房车以以及安排排司机。（九）营销销策划部部1、协助拟拟定项目目营销推推广方案案，并提提出评审审意见。2、协助项项目CIIS系统统方案的的拟定，并并提出评评审意见见。3、协助拟拟定项目目亮相方方案，并并对亮相相

37、细化方方案提出出评审意意见。4、对售楼楼处装饰饰及指引引系统包包装提出出合理化化建议。5、参与样样板间户户型选定定，并对对装饰及及包装提提出合理理化建议议。6、参与单单体户型型模型的的选择。第十二条 项目目亮相（60天）一、开始条条件：项项目亮相相准备措措施齐备备二、标准时时限：660天三、工作成成果：项项目亮相相方案执执行、意意向客户户现场接接待、项项目开盘盘方案和和价格体体系拟定定、销售售道具和和销售内内部资料料四、所涉单单位：分分子公司司营销部部、项目目部、项项目评审审委员会会、营销销策划部部、分子子公司总总工办、综综合办、物物业公司司、财务务部五、工作事事项：（一）分子子公司营营销部1

38、、项目亮亮相方案案的执行行 项目亮亮相庆典典活动 新闻媒媒体信息息发布 媒体组组合应用用 项目形形象出街街2、项目方方案的拟拟定和上上报 项目开开盘方案案（项目目开盘方方案模板板参考附附件十）的拟定和上报（15天，项目亮相15天开始执行） 项目价价格体系系方案的的拟定和和上报（15天，产品推介会或公开认购前完成）3、意向客客户信息息统计与与分析（项项目开盘盘前300天完成成）4、销售道道具准备备（600天，项项目亮相相后开始始执行，项项目公开开认购前前完成） 最终版版房型手手册。（30天，项目亮相开始执行） 楼书、宣宣传海报报、销售售折页。（30天，项目亮相开始执行） 购房须须知、房房型图、物

39、物业管理理。（330天，项项目亮相相30天后后开始执执行） 售楼处处内外展展示道具具（道旗旗、吊旗旗、背板板等）的的更换。（30天，项目亮相开始执行） 样板间间及环境境指示系系统数据据更新。（15天，项目公开认购前完成） 认购书书、合同同袋等。（30天，项目亮相开始执行）5、销售内内部资料料及合同同准备（45天，项目公开认购前完成） 房型、房房号和面面积对照照表。 销控展展牌和销销控粘贴贴。 销售合合同、附附加协议议、房型型附图和和认购协协议等。6、项目形形象的提提升及深深化（660天，项项目亮相相开始执执行） 以产品品卖点和和软文为为主的项项目形象象广告强强势宣传传（300天，项项目亮相相开

40、始执执行） 户外、报报纸、电电视、电电台、车车体等媒媒体组合合应用（30天，后开始执行） 产品推推介会或或公开认认购信息息发布（30天，后开始执行）（二）项目目部1、项目亮亮相方案案执行2、日常来来电、来来访客户户的接待待、信息息登记（来来访客户户信息登登记表模模板参考考附件十十一）和和后续跟跟踪（660天，项项目亮相相开始执执行）3、售楼处处内外展展示道具具的更换换（300天，项项目亮相相开始执执行）4、样板间间及环境境指示系系统数据据更新（15天，项目公开认购前完成）5、销售内内部资料料及合同同准备（45天，项目公开认购前完成）（三）项目目评审委委员会项目开盘方方案审批批（155天，收收到

41、项目目开盘方方案后开开始执行行）（四）营销销策划部部1、协助项项目亮相相方案的的执行。2、协助拟拟定项目目开盘方方案，并并对项目目开盘方方案提供供评审意意见。3、协助拟拟定项目目价格体体系草案案。4、对最终终版房型型手册、楼楼书、宣宣传海报报、销售售折页等等的设计计提供建建议。5、评审销销售合同同、附加加协议和和认购协协议条款款。（五）分子子公司总总工办1、提供工工程进度度表、样样板间环环境图纸纸及技术术支持。2、交工、交交房标准准的确定定。（项项目公开开认购前前完成）（六）综合合办商品房合同同、附加加协议、补补充协议议和认购购协议等等文本的的法务审审查。（七）物业业公司1、提供亮亮相庆典典活

42、动中中保安、保保洁等后后勤人员员支持。2、协助拟拟定购房房须知和和物业管管理条例例。（八）财务务部1、协助确确定外联联单位2、确定按按揭银行行第十三条 项目公公开期（30天）一、开始条条件：产产品推介介会或产产品公开开认购开开始二、标准时时限：330天三、工作成成果：产产品推介介会、项项目公开开认购、价价格体系系确定四、所涉单单位：分分子公司司营销部部、项目目部、项项目评审审委员会会、分子子公司财财务部五、工作事事项（一）分子子公司营营销部1、项目产产品推介介会或项项目公开开认购执执行（含含公开认认购信息息持续发发布）。（30天，项目开盘前30天开始执行）2、媒体组组合策略略应用（30天，项目

43、开盘前30天执行）3、开盘信信息告知知（300天，项项目开盘盘前300天执行行）4、按揭银银行、保保险、公公证、律律师等外外联单位位确定。（30天，项目开盘前完成）。5、来电、来来访和认认购意向向客户信信息统计计分析。（项项目开盘盘前完成成）6、开盘庆庆典活动动筹备工工作（110天，项项目开盘盘前完成成） 庆典活活动人员员组织与与安排 庆典活活动场地地、道具具的准备备 庆典活活动告知知途径的的选择与与应用7、制定客客户转化化流程标标准。（10天，项目开盘前完成）（二）项目目部1、项目产产品推介介会执行行，或公公开认购购执行（含含公开认认购信息息持续发发布）。（30天，项目开盘前30天开始执行）

44、2、 项目目公开期期常规工工作（330天，项项目开盘盘前完成成） 日常来来访来电电客户接接待和信信息登记记； 认购客客户信息息登记（认购客户信息登记表模板参考附件十二）和后续跟踪；3、开盘庆庆典活动动筹备工工作。（10天，项目开盘前完成）（三）项目目评审委委员会项目价格体体系审批批（155天，收收到项目目价格体体系草案案后开始始执行）。（四）分子子公司财财务部认购金收取取第十四条 项目开开盘销售售阶段（15天）一、开始条条件：项项目开盘盘准备工工作完成成二、标准时时限：115天三、工作成成果：项项目开盘盘庆典活活动客户户转化工工作执行行四、所涉单单位：分分子公司司营销部部、项目目部、物物业公司

45、司、分子子公司财财务部五、工作事事项（一）分子子公司营营销部1、开盘庆庆典活动动执行。2、协助项项目部客客户转化化工作。（二）项目目部1、项目开开盘庆典典活动具具体组织织与执行行。2、协助项项目开盘盘庆典活活动告知知途径媒媒介组合合的应用用。3、客户转转化接待、回访访、邀约约客户，完完成客户户转协议议与合同同签定工工作。（三）物业业公司为项目开盘盘庆典活活动提供供保安、保保洁等工工作人员员。（四）分子子公司财财务部在客户转协协议与签签定合同同工作过过程中定定金或房房款的收收取。第十五条 项目目日常销销售阶段段一、开始条条件：项项目开盘盘后二、标准时时限：（持持续强销销期、逐逐步降温温销售期期）

46、三、工作成成果：项项目日常常销售工工作、月月度销售售计划执执行与调调整、销销售价格格监控与与调整、项项目营销销推广工工作、期期间市场场调研工工作。四、所涉单单位：分分子公司司营销部部、项目目部、项项目评审审委员会会、财务务部、营营销策划划部五、工作事事项（一）分子子公司营营销部1、月度媒媒介宣传传执行情情况分析析与效果果评估，重重新调整整下一阶阶段媒介介宣传计计划（33天，每每月266日开始始执行，每每月288日之前前制定完完成）。2、月度营营销活动动（含促促销户动动）执行行情况分分析与效效果评估估，重新新调整下下一阶段段营销活活动计划划（3天，每每月266日开始始执行，每每月288日之前前制

47、定完完成）。3、根据项项目销售售状况，对对后期销销售策略略调整提提供建议议。4、对比回回款指标标体系计计划与执执行情况况，参与与探讨后后期回款款指标体体系调整整。5、销售分分析及调调整客户分析（来来电客户户、来访访客户、成成交客户户、未成成交客户户分析）、产产品分析析（畅销销产品、滞滞销产品品的分析析、关注注竞争项项目动态态）、销销售策略略性调整整。6、价格监监控与调调整定期进行价价格测算算，根据据库存产产品、聚聚焦销售售重点和和市场变变化，调调整项目目价格，实实现利润润最大化化（根据据市场价价格变化化和项目目销售状状况待定定）。7、销售推推广工作作 媒介部部分：确确定日常常销售期期间宣传传媒

48、介选选择、投投放量和和投放频频率（整整个销售售期间，各各阶段项项目媒介介部分销销售推广广工作根根据项目目进展调调整）。 活动部部分：营营销活动动（含促促销活动动）的策策划、执执行和效效果评估估（整个个销售期期间，各各阶段活活动部分分销售推推广工作作根据项项目进展展调整）。8、日常销销售期间间定期（建建议以330天为为一个调调研周期期）或不不定期（如如区域项项目新开开盘、促促销等）市市场调研研工作（项目调研表模板参考附件十三），并定期向总公司营销策划部提交月度市场信息简报（月度市场信息简报模板参考附件十四）和月度市场分析简报（月度市场分项简报模板见附件十五）。（二）项目目部1、月度销销售状况况分

49、析与与策略调调整（33天，每月月26日开开始执行行，每月月28日之之前制定定完成）。2、月度销销售回款款指标体体系执行行情况以以及后期期调整（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）。3、到访客客户接待待、销售售成交工工作（整整个销售售期间）。4、参与探探讨媒介介宣传分分析与效效果评估估，协助助分子公公司营销销部调整整媒介宣宣传计划划。5、参与探探讨营销销活动分分析与效效果评估估，协助助分子公公司营销销部调整整营销活活动计划划。6、为分子子公司营营销部进进行客户户分析，提提供客户户资料情情况，并并参与客客户分析析与探讨讨。7、结合掌掌握的与与客群沟沟通情况况，参与与分子公公司营销销部

50、进行行产品分分析与探探讨。8、对分子子公司的的销售策策略性调调整提供供建设性性意见。9、对比回回款指标标体系计计划与执执行情况况，参与与探讨项项目后期期回款指指标体系系调整。10、结合合项目销销售进度度，对分分子公司司营销部部的价格格调整方方案提供供建议。11、根据据项目销销售计划划、销售售状况和和市场竞竞争需要要等因素素，协助助分子公公司销售售部确定定日常销销售推广广工作开开展，共共同探讨讨在不同同销售阶阶段宣传传投放量量和投放放频率。12、根据据营销活活动期间间项目销销售状况况变化，协协助分子子公司营营销部评评估营销销活动对对销售影影响程度度。（三）项目目评审委委员会促销方案的的审批（15

51、天，收到分子公司营销部提交促销方案）。（四）财务务部对比回款指指标体系系计划与与执行情情况，参参与探讨讨项目后后期回款款指标体体系调整整。（五）营销销策划部部全程跟踪项项目销售售状况、库库存状况况和市场场形势，并并对分子子公司营营销部的的价格调调整方案案进行评评审。第十六条 项目目清盘阶阶段一、开始条条件：项项目竣工工后1880天二、标准时时限：990天三、工作成成果：达达到项目目清盘指指标体系系要求，评评估项目目营销策策划全程程。四、所涉单单位：分分子公司司营销部部助部门门、项目目部（销销售）、营营销策划划部、分分子公司司总工办办、营销销策划部部五、工作事事项（一）分子子公司营营销部1、项目

52、营营销全程程执行效效果评估估与总结结产品策略、价价格策略略、推广广策略、营营销活动动评估与与总结。2、项目销销售计划划执行偏偏差评估估与总结结营销计划、回回款计划划、项目目客户定定位与实实际客户户偏差分分析评估估等。（二）项目目部从项目销售售角度分分析销售售推广执执行情况况和评估估效果（项项目的销销售工作作的总结结）。（三）分子子公司总总工办从工程角度度，评估估对项目目销售的的支持与与不足，指指导后期期的项目目工作。（四）营销销策划部部参与项目客客户定位位与实际际客户偏偏差分析析评估。第三章 建建筑安装装工程第一节 规规划方案案设计及及内部审审批第十七条 项目目规划方方案设计计（300天）一、

53、开始条条件：取取得土地地，项目目启动后后开始进进行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第1992天开开始，开开工前第第1622天完成成，共330天。三、工作成成果：完完整的项项目整体体规划方方案（包包括总平平面图、鸟鸟瞰图、单单体效果果图、区区入口低低视点透透视、中中心绿化化景观透透视、交交通分析析等）。 四、所涉单单位：项项目部、规规划研发发部五、工作事事项：项项目部负负责提供供设计任任务书，以以及全程程推进此此项工作作；公司司规划研研发部负负责提供供技术指指导。第十八条 总规规内部审审批（220天）一、开始条条件：项项目规划划方案设设计完成成后开始始进行。二、标准时时限：单单体工程程开工

54、前前第1662天开开始，开开工前第第1422天完成成。三、工作成成果：项项目评审审委员会会下达的的正式文文件，即即正式的的项目目方案（批批复稿）。 四、工作部部门：项项目部、项项目方案案评审委委员会、规规划研发发部、工工程部、物物业管理理部、营营销策划划部五、工作事事项：项项目部负负责项目目规划方方案的上上报、沟沟通、督督促等工工作；公公司项目目评审委委员会负负责对上上报的项项目规划划方案进进行评审审，并出出具审批批意见，公公司工程程、物业业、营销销系统参参与评审审。注：项目规规划方案案内部审审批通过过后，分分批次户户型报批批前，项项目部应应委托设设计单位位，按照照当地政政府总规规报批的的要求

55、，制制作总规规报批图图册，并并报政府府相关部部门审批批。第十九条 分批批次户型型报批（30天）一、开始条条件：项项目规划划方案内内部审批批通过后后进行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第1442天开开始，开开工前第第1122天完成成。三、工作成成果：项项目评审审委员会会正式下下发的相相关开发发项目分分批次组组合户型型批复文文件。四、工作部部门：项项目部、项项目委员员会五、工作事事项：项项目部负负责设计计、甄选选各批次次组合户户型方案案，并上上报公司司项目委委员会审审批；公公司项目目评审委委员会负负责对上上报的各各批次组组合户型型方案进进行审批批，并出出具审批批意见。注：在分批批次户型型报批

56、过过程中，同同时在进进行总规规的政府府报批工工作，项项目部必必须不断断与政府府相关部部门进行行沟通，根根据政府府相关部部门的批批复意见见，对总总规及户户型组合合方案进进行及时时调整，并并及时反反馈给项项目评审审委员会会；待到到修建性性详规确确定之后后，分批批次户型型报批结结束，项项目评审审委员会会下发正正式的分分批次组组合户型型批复文文件。、第二十条 单体方方案设计计（177天）一、开始条条件：分分批次户户型报批批通过后后进行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第1112天开开始，开开工前第第95天完完成。三、工作成成果：单单体建筑筑方案，包包括单体体建筑平平、立、剖剖面图及及有代表表性建筑

57、筑的立面面效果图图。 四、工作部部门：项项目部、设设计公司司、五、工作事事项：项项目部负负责委托托设计公公司进行行单体方方案设计计，与之之保持沟沟通，并并督促其其按期完完成；公公司规划划研发部部负责提提供技术术指导。第二十一条条 单规内内部审批批（3天）一、开始条条件：单单体方案案设计完完成后进进行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第955天开始始，开工工前第992天完完成。三、工作成成果：项项目委员员会正式式下发的的相关项项目单体体立面效效果图的的批复文文件。四、所涉单单位：项项目部、项项目委员员会、设设计公司司五、工作事事项：项项目部负负责将单单体建筑筑方案上上报公司司项目委委员会审审

58、批，并并与之沟沟通，督督促审批批进度；公司项项目委员员会负责责对相关关项目单单体建筑筑方案进进行审批批，并出出具审批批意见。注：单体建建筑方案案内部审审批通过过之后，建建筑/结构设设计方案案确定之之前，项项目部应应委托设设计公司司，按照照当地政政府单规规报批要要求，制制作单体体方案报报批图册册，并报报政府相相关部门门审批。第二节 项目规规划方案案政府报报批第二十二条条、修建建性详规规确定（30天）一、开始条条件：项项目规划划完成，总总规内部部审批完完成后，分分批次户户型报批批之前开开始进行行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第1442天开开始，开开工前第第1122天完成成。三、工作成成果：

59、修修建性详详规确定定。 四、所涉单单位：项项目部、项项目委员员会、设设计公司司五、工作事事项：项项目部负负责委托托设计公公司制作作总规报报批图册册，与当当地政府府相关部部门充分分沟通，并并获得修修改性批批复意见见，在按按照修改改性批复复意见调调整总规规后，继继续上报报政府相相关部门门审批，直直至修建建性详规规被确定定。注：在总规规政府报报批过程程中，修修建性详详规确定定之后，即即可开始始意向总总包单位位考察和和选择意意向总包包单位。第二十三条条 办理理建设用用地规划划许可证证（200天）一、开始条条件：项项目规划划方案完完成，总总规内部部审批通通过后，并并经与政政府相关关部门充充分沟通通，修建

60、建性详规规确定之之后进行行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第1112天开开始，开开工前第第92天完完成。三、工作成成果：获获得建设设用地规规划许可可证。 四、所涉单单位：项项目部、项项目委员员会五、工作事事项：项项目部负负责与政政府相关关部门进进行沟通通，利用用一切可可用资源源，在最最短时间间内获得得政府建建设用地地规划的的批复，办办理完成成建设用用地规划划许可证证。第二十四条条 理建建筑工程程规划许许可证（12天）一、开始条条件：单单体方案案设计完完成，单单规内部部审批结结束，并并办理完完成建设设用地规规划许可可证后进进行。二、标准时时限：单单体工程程开工前前第922天开始始，开工工前