加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制大连市房地产管理局 庞喜禄随着住房制度改革的不断深化，房屋产权私有化的比率正在不断提高，原有计划经济体制下的公有房屋管理维修体制已不适应需要。为切实保障房屋售后的维修养护，解除购房人的后顾之忧，大连市人民政府和大连市房地产管理局根据国家建设部的有关要求，从本地区实际出发，及时制定并不断完善了相关的维修基金政策，并把维修基金的归集使用管理工作作为一项重要的民心工程来抓。几年来，我们通过不断地探讨和实践，初步形成了一整套的关于维修基金计提、存储、拨付及使用管理的政策规定，并已进入了实际操作阶段，初步建立起了具有

2、大连特色的与房改政策相衔接的房屋维修保障新体制。目前，全市共归积维修基金本金将近19亿元，每年能够产生利息6000万元左右，为实施售后房屋维修提供了有力的资金保障。我们的主要做法是：一、制定切实可行的政策，确保维修基金工作有章可循维修基金作为社会保障体系的一部分，涉及面广，触及的矛盾多，关系到开发单位、产权单位、物业公司和广大购房人等多方面的利益。因此，必须首先从制度建设上入手，明确规定相关单位的责、权、利关系，以做到有章可循。1998年，通过大连市房地产管理局的精心运筹和准备，大连市人民政府下发了大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定，这是开展全市维修基金工作的指导性文件；1999

3、年，制定了暂行规定的配套实施办法；在总结经验的基础上，2000年和2001年又分别对上述实施办法进行了两次较大的修订，使各方的责、权、利更明确，措施更完善，可操作性更强。文件规定：开发建设单位每建设5万平方米的房屋，须提供150平方米的物业管理用房，同时按总建筑面积1的比例提供经营用房；房改房售后维修基金由售房单位和购房人共同交纳，售房单位按届时房改成本价10的比例交纳，购房人按20元平方米的标准交纳；商品房售后维修基金由开发建设单位和购房人共同交纳，开发建设单位按届时房改成本价5%的比例交纳，购房人按40元/平方米的比例交纳。维修基金实行专户存储，专款专用；维修基金本金和利息均设三级账户管理

4、；维修基金利息专项用于房屋共同部位、共同设备设施的维修；维修基金利息可以小区为单位统筹使用，实行记账到栋，分摊到户；维修基金利息按年度结算，按五年定期存款利率记息等。同时，陪同文件还明确规定了参与管理使用维修基金的各部门的责权利，规定了可使用维修基金的工程范围及维修资金的使用结算等具体办法，基本形成了一整套政策规定，为顺利开展维修基金工作提供了必不可少的政策依据。二、完善配套措施，保证及时足额归集维修基金在开展维修基金归集工作过程中，我们遇到了很多新矛盾、新问题、如商品房维修基金诡计难等问题，促使我们对配套措施进行了不断的完善和调整，使其更能反映我们的工作实际。在进行公有住房出售过程中，我们通

5、过对售房款进行统一集中管理，按标准从其中划拨出相应的维修基金，比较顺利地完成了房改房维修基金诡计工作。目前，大连市仅归集房改房维修基金一项就达18亿元。商品房维修基金归集工作一直是我们工作的重点和难点。针对这一普遍性的难题，我们采取了相应的措施；今年3月1日，我们采取果断措施，禁止各开发单位和物业管理企业代收个人维修基金，改由购房人在办理房屋产权时直接向代办银行交纳个人维修基金。这项琐事极大地保护可广大购房人的合法权益，避免了因代收个人维修基金而导致资金流失等弊端，有效地促进了商品房维修基金归集工作。目前，每天归集商品房个人维修基金达40多万元，5个月共归集1亿元以上的商品放个人维修基金。由于

6、开发建设过程中存在着诸多的不确定因素，导致开发建设单位交纳维修基金的管理工作难度非常大。我们通过调整政策，不断加大了维修基金归集力度。一是根据实际情况，减轻开发建设单位的负担，降低了开发建设单位交纳维修基金的标准，把按届时房改成本价8%的比例交纳改为5%（由每平方米105.6元降低为66元）。二是建立了开发单位在办理拆除批复手续和办理商品房销售许可证时交纳维修基金的制度。三是允许部分资金周转紧张的开发单位以商品房做抵押，签订履约承诺书，承诺交纳维修基金的期限。超过承诺期限，可按程序拍卖抵押房屋，以拍卖所得抵偿维修基金。上述措施在一定程度上促进了开发单位交纳维修基金工作。目前全市累计归集商品房维

7、修基金1.1亿元，抵押房屋78套，建筑面积8092平方米。三、简化办事程序，启动维修基金划拨和使用工作维修基金归集划拨和使用管理工作也是一项细致而复杂的工作，维修基金政策必须具有较强的可操作性，因此，我们在修订有关政策的过程中，尤其注意建立简捷、操作性强的工作程序和管理办法。去年，我们利用了6个月的时间，组织全市880多家产权单位进行了售房款和维修基金对帐。为简化办事程序，我们尤其注意听取产权人、物业公司、产权单位等的意见。今年5月6月，我们连续召开了五次不同层次人员参加的维修基金政策研讨会，广泛吸取了各方的意见，本着减少程序，减少环节，保证修缮的原则，对原有的政策进行了修订，并出台了相关文件

8、。新文件增加了多条操作性强的措施和办法，如允许以住宅小区为单位统筹使用维修基金，经审查可一次性拨付大中修工程资金，不再设预付款制度，对多产权小区、零散住宅楼的维修基金使用，也给予了宽松的政策等。新政策得到了产权人、物业公司和产权单位的欢迎，为维修基金的顺利划拨和使用创造了条件。经过一系列的准备工作和有计划的宣传发动，今年7月1日，我市维修基金划拨和使用工作已正式启动。该项工作启动伊始就进入了高效运转的轨道。截止目前，全市已开设维修基金账户的单位就已达219个，占单位总量的30%，已划拨维修基金利息700余万元。一个比较畅通的、保障有力的房屋维修资金供给渠道已经基本建立。四、强化自我管理，建立房

9、屋维修保障新体制在实际工作中，我们把建立市场化、社会化、专业化的房屋维修管理新体制作为目标，并与物业管理的市场化、专业化、社会化的发展方向结合起来。用以抓好物业产权人委员会（业主委员会）和物业公司两个主体的建设，为建立房屋维修保障新体制创造条件。我们明确规定，具备条件的住宅小区均应组建物业产权人委员会，否则限制使用维修基金。物业产权人委员会可以自主委托物业公司管理使用维修基金，双方应签订明确的物业管理委托合同，约定双方在维修基金委托管理事项上的责、权、利关系，使维修基金工作一开始就沿着市场化、规范化的方向良性发展。为了使物业产权人委员会更好地发挥监督管理作用，在相关政策中，我们明确规定了物业产权人委员会具有的多项管理和监督权利。物业产权人委员会代表广大物业产权人对维修计划的制定、维修资金的划拨、使用和结算均拥有相应的审核、审批、知情、监督权、产权人委员会主任要签字盖章。为促进维修基金工作的开展，大连市要求具备条件的住宅小区都要组建物业产权人委员会。目前，全市230个住宅小区已组建物业产权人委员会175个。为了不断提高物业产权人委员会的工作能力和自我管理意识，我们编写了5万多字的物业产权人委员会工作手